Urbanización Roche Residencial: Aclarando el Marco Legal (1 de 3)

Roche Residencial, aclarando su dirección

y entendiendo los desafíos

D. Juan Carlos Romero-Abreu Roos

Roche, a 07.08.2010

Objetivo de este ciclo de conferencias

En estos últimos años se han hecho muchas investigaciones acerca de los bienes que pertenecen a la comunidad, y de muchas posibles ilegalidades que han ocurrido.

Sin embargo el problema más grande no está sólo fuera –en el Ayuntamiento de Conil, y en URSA o PRORSA- sino que está en nosotros mismos, en cómo ponernos de acuerdo como Comunidad de propietarios.

Con estas conferencias se pretende reflexionar acerca de los estatutos, las leyes, lo que implican y cómo cada uno de nosotros –propietarios- al entender mejor este marco podemos contribuir al cambio y mejora de la comunidad.

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El ciclo de conferencias

1. Roche Residencial: cuestionando su dirección y entendiendo los desafíos (07.08.2010)

2. Roche Residencial: comprendiendo los procesos de tomas de decisión y los desafíos actuales (13.08.2010)

3. Roche Residencial: Propuestas para buscar soluciones en beneficio común (20.08.2010)

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Índice

1. UNA comunidad –administración-, MUCHAS visiones

2. ¿Para qué está la ley?

3. Entendiendo la situación de Roche

4. ¿Qué dice la ley?

5. Recogiendo el marco legal actual de Roche

6. Profundizando en los estatutos

7. Resumen de la profundización en los estatutos

8. Esfuerzos actuales

9. Desafíos que se presentan actualmente (I) (II) (III) (IV)

10. Cómo se solucionan estos problemas

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1. UNA comunidad de propietarios MUCHAS visiones

Cada uno tiene intereses distintos, comprensiones distintas, ilusiones distintas y visiones de Roche distintas… Sin embargo existen regulaciones legales que establecen el marco de referencia para que nos pongamos de acuerdo…¿estamos dispuestos a buscar ese punto que nos una en comprensión?

A lo largo de muchos años se han tomado muchas decisiones en Roche y siempre ha habido controversia, distintos criterios y opiniones sobre “lo que es correcto o no”, “lo que a mí me gustaría o no”. Hay un sinfín de opiniones e intereses distintos.

Sin embargo la mayor parte de dichas opiniones se basan en visiones personales de acuerdo al punto de vista de cada uno. Lo que uno considera que es justo o no, correcto o no, legal o no, o lo que le es más cómodo a nivel individual.

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Las leyes establecen un marco de referencia, unas normas y unos compromisos por los cuales las partes contractuales se comprometen a seguir ciertas pautas de actuación.

El objetivo de la ley es permitir que haya un orden, y crear un espacio donde todas las partes salgan ganando con el objetivo de permitir un crecimiento equilibrado del conjunto.

GRACIAS A QUE EL SER HUMANO ES CAPAZ DE COMPROMETERSE, DE ACTUAR EN GRUPO, DE CREAR

NORMAS Y UN LENGUAJE DE COMPRENSIÓN, HA PODIDO EVOLUCIONAR TAN NOTABLEMENTE –con sus altos y bajos-

A LO LARGO DE LA HISTORIA.

Ej. Envío de naves espaciales, leyes de tráfico etc.


• De nada sirven las leyes si éstas existen pero no son seguidas voluntariamente, ni se exige su aplicación a aquellos que están en las posiciones de poder –este es uno de los grandes problemas de España-

• El beneficio común que éstas podrían aportar queda invalidado y aquellos que tienen más poder –económico, político, de información, de influencia etc- son los que acaban dictando las normas del juego donde no se busca consenso sino imposición.

LOS ABUSOS DE PODER SÓLO SE MANTIENEN Y SE NUTREN DE LA PASIVIDAD –pensar que nada puede cambiar - Y EL DESCONOCIMIENTO DE CADA UNO DE NOSOTROS. CUANDO UNO ENTIENDE LAS LEYES Y SU DERECHO, Y CUANDO UNO TOMA LA RESPONSABILIDAD DE SUS PROBLEMAS Y BUSCA SOLUCIONES LA SITUACIÓN CAMBIA…

La solución está en USTED.


NO HABRÁ PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD, QUE LE SOLUCIONE TODOS LOS PROBLEMAS

COMO USTED ESPERA.

LA COMUNIDAD Y LOS PROBLEMAS DE ROCHE SÓLO PODRÁN SER SOLUCIONADOS

CUANDO SUS MIEMBROS –propietarios-PARTICIPEN, ENTIENDAN EL MARCO LEGAL Y

DECIDAN CON RESPONSABILIDAD DENTRO DE DICHO MARCO PARA EL BIEN DE LA

COMUNIDAD.

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3. Entendiendo la situación de Roche

Casas privadas individuales

Elementos comunes

Problema: Cómo gestionar dichos recursos y elementos comunes… ¿Qué dice la ley? 9

4. ¿Qué dice la Ley?

Hay dos códigos donde se estipulan normas y reglas de acuerdo a las cuales se rigen comunidades que tienen tanto elementos privativos como comunes

Ley de propiedad horizontal*

Código civil: comunidades de bienes*

* Aquí sólo se han resaltado las diferencias para más información ir a anexo de la presentación donde se expone la información con más detalle

• Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas

• Para que ésta se constituya tiene que haber un título que la constituya– escritura de propiedad horizontal.

• Definición clara de cuotas en lo común.

5. Recogiendo el marco legal actual de Roche Residencial

Código civil Art. 392/393/395/396/ 400

Ley de propiedad Horizontal

Estatutos de Urbanizadora Roche SA

Estatutos de Promotora Roche SA

Reglamento de servicios comunes de aplicación a la Comunidad de Roche

PGOU

Otras legislaciones generales y específicas

Y SUBSIDIARIAMENTE POR:

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5. Recogiendo el marco legal actual de Roche

Aunque puede que en los estatutos haya algún apartado que nos podamos cuestionar -ya que estaba pensado para la época en que Roche todavía era una urbanización privada- y en su momento no se actualizó, ni se cumplió; lo que en

ellos se recoge establece una base sólida sobre la cual podemos

construir.

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6. Profundizando en los Estatutos

El título I de los estatutos está dedicado a las “Normas relativas al dominio”, especifica la propiedad, el dominio sobre lo que se aplica y su régimen; establece un orden para administrar y gestionar los distintos elementos de la comunidad de propietarios.

El dueño de cada parcela será el propietario exclusivo de la misma,

con la participación comunitaria inseparable e indivisible sobre los elementos de uso compartido en la Urbanización de esta Sociedad (fincas num. 3822, 3823, 3824 y 4135 en el Registro de la Propiedad de Chiclanade la Frontera) [En el caso de URSA las fincas son: fincas num. 4131,4132,4133 y 4134] …

excepto red viaria y zonas verdes propiedad de Ayuntamiento de Conil de la Frontera…

ART. 1.: Propiedad y pertenencias


ART. 1.: Propiedad y pertenencias

Parte privada

Participación comunitaria inseparable e indivisible

Red viaria/ zonas verdes Ayto. Conil

Dominio de propietario

=1/total

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Art. 2: elementos de uso compartido

Los elementos de la Urbanización cuyo uso y disfrute será compartido por los propietarios de las fincas y de las parcelas que de ellas se segreguen serán:


ART. 2.: Elementos de uso compartido


a) Red viaria, construida por la Urbanizadora a su costa, conforme el Plan de Ordenación aprobado

b) Las zonas verdes y ajardinadas de uso público que resulten del mismo Plan.

c) Las conducciones telefónicas, de agua potable, de riego, electricidad, alcantarillado, inclusive estaciones depuradoras.

d) La red de alumbrado público y sus farolas sitas en los viales

e) En general cuanto en la urbanización esté destinado por esta Sociedad al servicio común de todos sus propietarios, inclusive obras, construcciones o edificaciones que por “Promotora Roche S.A.” (Urbanizadora Roche S.A.) se realicen en lo sucesivo con este destino.

Parte común: uso y disfrute

=1/total


ART. 2.: Elementos de uso compartido

a) Red viaria

b) Zonas verdes y ajardinadas

c) Conducciones tef/ de agua potable/ de riego/ electricidad/alcantarillado/ inclusive estaciones depuradoras

d) Red de alumbrado público y farolas

e) Obras construcciones o edificaciones destinadas a servicio común.

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El coeficiente de cada una de las parcelas en los beneficios y cargas de los elementos señalados en el artículo anterior será de 0,00012449114 por cada metro cuadrado de la parcela. [ En el caso de URSA el coef. Es: 0,00012283503]

El coeficiente del resto de las fincas matrices correspondiente a la sociedad urbanizadora, será el que resulte de multiplicar el señalado antes por la diferencia existente entre el 85,01% de su cabida total y la cabida de las parcelas segregadas. [En el caso de URSA es 86,15%]


ART. 3.: Coeficiente

M2 de 0,00012449114

(0,00012283503)

Proporción individual en gastos y beneficios de elementos de uso compartidos


ART. 3.: Coeficiente

…

m2 Parcela 1m2 Parcela 2m2 Parcela 3m2 Parcela 4

m2 Parcela 5m2 Parcela 6m2 Parcela 7m2 Parcela 8

m2 Parcela Elementos comunes

100% m2


ART. 4.: Gastos

Los gastos necesarios para el mantenimiento, conservación, y reparación de las cosas, servicios y edificaciones de uso compartido enumeradas en el artículo 2 y el mantenimiento de los servicios correspondientes en tanto no sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o a las empresas suministradoras o explotadoras de éstos, parcial o totalmente, para lo cual queda autorizada y a su criterio la junta de propietarios (…) serán satisfechos por los propietarios en proporción al coeficiente determinado en el artículo anterior con las siguientes excepciones:

a) Conservación, reposición o sustitución de las farolas de alumbrado de la red viaria de cada zona, y el consumo del fluido eléctrico de las mismas, así como el servicio de jardinería de los viales y zonas verdes, serán de cuenta de los propietarios de parcelas en la misma proporción en que se encuentre la superficie de la parcela con la total urbanizada de la manzana.

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b) Los gastos de conservación y funcionamiento de la estación o estaciones depuradoras se pagarán por los propietarios de parcelas que se sirvan de cada una de ellas en razón al coeficiente señalado en el artículo 3ºanterior o en su caso atendiendo al número máximo de personas que puedan servirse de cada una de las mismas, más una cuota de amortización del 10% de su coste.

(…)

Las construcciones o edificaciones mencionadas en el artículo 2º, apartado e) serán amortizadas a razón de un 5% anual, aplicándose otro 5% de interés.

Si fueran arrendados, durante ese periodo, se deducirá de los importes anteriores la cuantía de la renta.


ART. 4.: Gastos


ART. 4.: Gastos* ver anexo

Pago por Parcela (1): Red viaria/ conducciones de: tef.-agua pot.-riego-electricidad-alcantarillado/

Pago por Parcela (2): farolas, consumo eléctrico y jardinería

Pago por Parcela (3): estación depuradora

Pago por Parcela (4): Amortización de construcciones-- Beneficios por arrendamiento

Costes que se pudieren incluir y reclamar para ser cubiertos en la cuota de comunidad (sobre todo en el pasado). Todos aquellos gastos que no tuvieren que ver con estos puntos señalados y la infraestructura necesaria para suplir este trabajo NO son, ni eran competencia de la comunidad de propietarios.

Pago TOTAL (de gastos compartidos) por parcela

Pago de amortizaciones de depuradora y del artículo 2e :

Según la Real Academia Española amortización significa:

“Redimir o extinguir el capital de un censo, préstamo u otra deuda.”

Por tanto este apartado implica que la comunidad a través de las cuotas tenía que pagar el préstamo –las obras- que URSA y PRORSA nos hizo inicialmente por construir edificaciones en parcelas que nos pertenecen a los propietarios. Que una vez pagadas dichas deudas, las instalaciones serían nuestras.

Actualmente hay abierta, al parecer, una reclamación, pero dicha información no estádisponible a los propietarios .


IMPORTANTE

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Los gastos necesarios para el mantenimiento, conservación, y reparación de las cosas, servicios y edificaciones de uso compartido enumeradas en el artículo 2º y el mantenimiento de los servicios correspondientes en tanto no sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o a las empresas suministradoras o explotadoras de éstos, parcial o totalmente, para lo cual queda autorizada y a su criterio la junta de propietariosen virtud de estos estatutos.


IMPORTANTE

Esto significa que los gastos deberían haber sido cubiertos por la comunidad de propietarios mientras la urbanización fuese construida y después serán cubiertos por las entidades responsables de los mismos y no la comunidad.

IMPORTANTE

Cada propietario contratará individualmente con Promotora Roche SA, o quien la represente, o en su caso con la empresa suministradora prestadora de él, los siguientes servicios: suministro de agua, electricidad, servicio telefónico, recogida de basuras, butano o propano, etc.


ART. 5.: Suministros

GASTOS INDIVIDUALES

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El destino y uso de las construcciones en las parcelas, salvo las destinadas a hotel, motel, aparta hotel, edificaciones industriales-comerciales y centro cívico, SERÁ exclusivamente el de vivienda, prohibiéndose expresamente su utilización para el ejercicio de cualquier actividad comercial (…) quedando facultada la junta de propietarios para ejercitar las acciones procedentes dirigidas a exigir el cumplimiento del contenido de este artículo.

ART. 8.: Destino


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7. Resumen de la profundización de estatutos

Qué son las parcelas

Qué es lo compartido

Cuáles son los coeficientes

Los gastos y cómo adjudicarlos

Los gastos temporales -mientras se construye la urbanización- de mantenimiento y cómo gestionar y amortizar dichos costes. Cómo cubrir esos gastos de acuerdo a los coeficientes, hasta ser entregados al ayuntamiento y a las empresas correspondientes.

El destino de las parcelas

Los estatutos nos daban y nos siguen ofreciendo un marco de referencia para el acuerdo y para evitar abusos. Se especifica con claridad:

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8. Esfuerzos actuales

Se han analizado algunas de las carencias y abusos del pasado

La contabilidad se está revisando y se está intentando ofrecer mayor transparencia.

Se están empleando los medios de comunicación para entrar en mayor contacto con los propietarios. Se traducen al inglés.

Se reclama a URSA y PRORSA los suelos que según los estatutos nos pertenecen.

A pesar de todos estos esfuerzos hay grandes desafíos, y nos tenemos que

plantear ¿que significan?27

Los estatutos, que son la única base de nuestros derechos, sistemática-mente se han intentado eliminar. No se cumplieron y siguen sin cumplirse.

Los elementos de uso compartido viales/zonas verdes/farolas /depuradora/ alcantarillado: nunca se entregaron al Ayto de Conil.

Las parcelas y edificaciones de uso compartido nunca se pusieron a nombre de los propietarios en el registro de la propiedad.

Los gastos a compartir nunca se adjudicaron como los estatutos propusieron , y se incluyeron muchos más gastos que no estaban estipulados, ni específicamente definidos y detallados con claridad para ser aprobados en las juntas.

La estructura de la comunidad de propietarios nunca estuvo clara. Sigue sin estarlo.

9. Desafíos que se presentan actualmente

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Los estatutos nunca se han aplicado correctamente.

9. Desafíos que se presentan actualmente (I)

EL DESAFÍO

• Estamos acostumbrados a que la comunidad de propietarios funcione casi coja (posibles abusos, pagos inflados, falta de información) pagando por encima de lo necesario por una gestión deficiente.

• Estamos acostumbrados a que los presidentes legitimen la actuación de la junta a través de los estatutos –sólo aplicando un artículo del mismo-, alegando que todos los propietarios están obligados a pagar.

• Estamos acostumbrados a aceptar la falta de democracia sobre la cual se fundan los procesos de decisiones en las juntas.

REFLEXIÓN

El ser humano funciona a través de autocrítica, cuestionamiento, y cambio…¿estamos dispuestos a aceptar que lo que no se hizo bien, incluso de forma deficiente, a lo largo de 30 años siga siendo la justificación que nos frena al cambio y a la búsqueda de una mayor democracia y responsabilidad basada en la legalidad?

Los elementos de uso compartido viales/zonas verdes/farolas /depuradora/ alcantarillado: nunca se entregaron al Ayto de Conil.

EL DESAFÍO

Entregar al Ayto.

No entregar al Ayto.

Porque el Ayto. no invertiría y no cuidaría la urbanización

Porque de acuerdo a las leyes, los estatutos y nuestro contrato de compra (y el pago del IBI) es un servicio que nos corresponde.

9. Desafíos que se presentan actualmente (II)

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Art. 2: elementos de uso compartido


Mientras se construye Roche Finalizada ConstrucciónElementos compartidos

Red viaria

Zonasajardinadas

Conducciones Tef

de agua potable/ de riego/

electricidad

alcantarillado/ inclusive estaciones depuradoras

Red de alumbrado público/farolas

Obras construcciones o edificaciones destinadas a servicio común

¿Dónde estamos ahora?

Obligaciones según estatutos/ley

Mantenimiento, conservación Comunidad (Propiedad Ayto. Conil)

Ayto. Conil (que debería recepcionar)

Mantenimiento, conservación Comunidad (Propiedad Ayto. Conil)

Ayto. Conil (que debería recepcionar)

Mantenimiento, conservación Comunidad

Telefónica

SEGUIMOS PAGANDO NOSOTROS



Empresa municipal de agua

Sevillana, Endesa Mantenimiento, conservación Comunidad

Mantenimiento, conservación Comunidad; Pago de amortización.


Pago de amortización de edificaciones (ya que los terrenos se da por supuesto que son de todos los propietarios –estatutos-).

Ayto. Conil (según leyes de obligaciones municipales)

Ayto. Conil (según leyes de obligaciones municipales)

Es de propietarios y la junta de propietarios debería encargarse de su uso, mantenimiento etc.


Sevillana, Endesa

SEGUIMOS PAGANDO NOSOTROS –el ayto. de Conil a veces da limosna-

SEGUIMOS PAGANDO NOSOTROS –el presidente propone de nuevo gastar más dinero en nuevas farolas-

El suelo nunca se puso a nuestro nombre, las construcciones nunca han pasado a la comunidad

Telefónica


REFLEXIONES

¿Para qué existen los Aytos. sino para servir a los ciudadanos y administrar una ciudad para que todos tengamos oportunidades de desarrollarnos como personas y crecer como familias?

¿Es justo que un Ayto que se ha beneficiado tanto de la explotación de nuestra urbanización, y no ha sabido gestionar sus recursos, ahora pretende que creemos una “entidad de conservación”para seguir sin cumplir sus obligaciones. ¿Para qué se crean las administraciones municipales? ¿Para vivir a costa del contribuyente o para servir a los ciudadanos?

¿Es justo que la irresponsabilidad de unos sea soportada por otros, que además recompensemos al Ayto. en su mala gestión y decidamos seguir manteniendo lo que es obligación municipal en vez de recuperar e invertir en nuestras propiedades comunes?


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REFLEXIONES

¿No aprendería más el Ayto. a ser responsable si se le exige su parte en el contrato?

¿En caso de que el Ayto. se tuviese que hacer cargo de Roche, no aprendería mejor el Ayto. a servir y a cumplir sus funciones reales?

Gran parte de las crisis y problemas que sufrimos actualmente, ya sean financieras, por falta de empleo etc. no son más que resultado de que las personas que tenían altos cargos y la responsabilidad en sus manos no tuvieron en cuenta a aquellos a quienes servían y el bien común… Si se premia este tipo de actuación y conducta y no se penaliza, estas personas seguirán siendo irresponsables y la mayoría estaremos sujetos al abuso. ¿ES JUSTO?


Los gastos a compartir nunca se adjudicaron como los estatutos propusieron, y se incluyeron muchos más gastos que no estaban estipulados ni aprobados en las juntas.

EL DESAFÍO

Se ha hecho una inmensa labor para poner orden en las cuentas y que se sepa mejor donde se gasta el dinero

¡Gracias por el trabajo!

Estas cuentas se adaptan a las nece-sidades de Roche

9. Desafíos que se presentan actualmente (III)

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Estas cuentas aún siendo por fin más claras y transparentes no responden las necesidades de Roche

REFLEXIONES

¿Qué es Roche? Lo lógico es que las cuentas se adapten a la razón de ser de Roche.

Básicamente Roche es una comunidad de propietarios unida, por la gestión de unos bienes comunes.

Para la gestión de dichos bienes la ley nos ofrece el marco legal de estatutos, comunidad de bienes y propiedad horizontal, que nos permite poner un orden en la forma en la que nos ponemos de acuerdo para gestionar los bienes comunes.

A nivel individual/social Rochees lo que cada uno lo considere; un sitio de descanso, de naturaleza, para la familia, para hacer deporte…

Para ello se tiene que crear espacio donde iniciativas privadas puedan ofrecer servicios que cada uno elija

¿Nos ofrecen las cuentas actuales, información suficiente para gestionar estos bienes que compartimos?

Una buena gestión de los bienes comunes permitiráincentivar que estos servicios se creen



¿Cómo sugiere la ley que se establezcan las cuentas de las comunidades de propietarios?

Cuentas basadas en el formato:

a) Gastos fijos (que se establecen en estatutos):

Gastos – Ingreso = Gasto Comunitario

Gasto Comunitario : Num Tot. Propietarios = Cuota

b) Gastos extraordinarios (proyectos potenciales)

a+b Pago por parcela:

Cuota+ parte proporcional de gastos extra= Cuota Total

Este tipo de contabilidad permite:

Que los propietarios paguen los costes fijos del mantenimiento de los bienes comunes de forma equilibrada de acuerdo a un reparto equitativo según los estatutos, lo que permite un funcionamiento básico.

Que los gastos extraordinarios sean expuestos y haya libertad de aprobarlos o no, según las necesidades del momento. Que queden claras alternativas y costes; si hay que contratar a más personas o no, etc.

Que la administración muestre responsabilidad dentro de sus competencias con claridad, para que los propietarios tengan plena conciencia de dónde va el dinero y elijan si lo consideran necesario.


Son cuentas basadas en un modelo de una sociedad mercantil/empresa, el diseño de este tipo de contabilidad tiene el objetivo: de contabilizar el valor de la empresa (la contabilidad de una comunidad de propietarios: tiene el fin de administrar y gestionar el patrimonio)

No hay separación de gastos ordinarios de no ordinarios y no se desglosan los gastos extraordinarios

No tiene en cuenta coeficientes de reparto de gastos.

Contabilizan como inversiones los gastos de conservación, de zonas que además no nos pertenecen (ej. Pavimentación de calles, ajardinamiento de parcelas de ROSAM).

Son cuentas que inflan el valor de lo que tenemos y no responden a la realidad.


¿Cómo se llevan las cuentas actualmente?Esto da lugar:

No da información diferenciada al propietario de gastos ordinarios, de los no ordinarios.

No permite la libertad de elegir quéproyectos extraordinarios se apoyan o no, ¿cuanto cuestan? ¿cómo se contabilizan? Toda la información estámezclada dificultando las decisiones.

La capacidad de votación y elección queda reducida a un Sí o un No del conjunto de las cuentas, sin permitir debate/elección.

Incluye como normal gastos que no son competencia de la comunidad de propietarios y no admite la posibilidad de participar de forma opcional en dichos gastos (como fiestas, actividades deportivas etc.)


La estructura de la comunidad nunca estuvo clara. Sigue sin estarlo, a pesar de que tenemos el marco legal que nos permite ponernos de acuerdo no se aplica ni se conoce.

¿Qué estructura tiene Roche?

No tenemos título constitutivo.

Aunque hablamos de comunidad de propietarios y de las leyes que rigen este tipo de comunidad, actualmente funcionamos casi como una empresa dirigida por el presidente que legitima su actuación a través de la junta de propietarios y donde los propietarios –casi accionistas- pagan para su funcionamiento.

Decidimos de acuerdo a cuentas que nos muestran un Roche valorado de acuerdo a criterios empresariales.

El Presidente ha pedido y recibido poderes absolutos para tomar decisiones sin pasar por la junta, el verdadero órgano de decisión.

Tenemos material (tractores, camiones de basura) y una plantilla contratada que trabaja y cumple funciones que no son competencia nuestra (debería ser del Ayto. de Conil)

¿Qué estructura propone la ley?

Comunidad de propietarios encargada de la gestión y

administración de elementos comunes de acuerdo a los

estatutos.

Asociación para ofrecer servicios de jardinería, recogida de piñas, fumigado etc.

Asociación para ofrecer otros servicios…

La función de las asociaciones es servir a quien lo demande

Asociación de deportes

9. Desafíos que se presentan actualmente (IV)

AYTO de Conil cumpliendo obligaciones municipales

Asociación de actividades y fiestas

10. ¿Cómo se solucionan estos desafíos?

… aplicando esto para temas de la comunidad…

Lo importante es que cada propietario se tome el tiempo de leer los estatutos originales con calma, para comprender cómo funciona una comunidad de propietarios… /y si no los tiene que los pida… en caso de que tenga dudas se las puedo aclarar.

Tómese el tiempo para plantearse todas estas cuestiones, no espere que nadie –ningún presidente- solucione todos los problemas, es sólo a través de la autocrítica y reflexión de los propietarios que los presidentes adecuados serán elegidos.

A la hora de tomar decisiones y votar intente enmarcar sus decisiones dentro de esta comprensión legal que nos incluye a todos.

Lo importante para un buen partido de futbol o de tenis, a parte de entrenar, es que todos los participantes se conozcan las reglas.

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La próxima conferencia se cuestionará:

Roche Residencial: comprendiendo los procesos de toma de decisión

y los desafíos actuales

¡MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN

Y SU TIEMPO!

NO DUDEN EN PREGUNTAR SI TIENEN ALGUNA CUESTIÓN

[email protected]

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Anexos

1. Desglose de costes según proponían inicialmente los estatutos

2. Información legal acerca de cómo funcionan las Comunidades de Bienes y la Ley de Propiedad Horizontal

3. Estatutos originales, Tit. 1

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Anexo 1: cómo se reparten los gastos (I)

ART. 4.: Gastos

a) Red viaria

c) Conducciones tef/ de agua potable/ de riego/ electricidad/ alcantarillado

ART. 4 Mantenimiento conservación y reparación

Gasto en conjunto Proporción individual en gastos compartidos

X = Pago por parcela (1)

M2 de parcela 0,00012449114X42

ART. 4.: Gastos

a) Farolas de alumbrado de red viaria de cada zona + consumo de fluido eléctrico de las mismas

c) Jardinería de viales y zonas verdes

Art. 4 a) Conservación Reposición Sustitución

Gasto en conjunto por manzana

Proporción individual en manzana

X = Pago por parcela (2)

M2 de parcela/ M2 por manzana

Anexo 1: cómo se reparten los gastos (II)

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ART. 4.: Gastos

Estación /estaciones depuradorasART. 4 b) Conservación y Funcionamiento

Gasto total de conservación y funcionamiento

Proporción individual en gastos compartidos

=

0,00012449114X

X+

M2 de parcela

10% de coste inicial de construir depuradora –hasta que se amortice coste inicial-

Pago por parcela (3)

Anexo 1: cómo se reparten los gastos (III)

ART. 4.: Gastos

Amortización de construcciones o edificaciones mencionadas en el artículo 2 e)

ART. 4

5% del Gasto por coste inicial de construcciones o edificaciones

Proporción individual en gastos compartidos

=

0,00012449114X

X+

M2 de parcela

5% de coste inicial como pago por intereses

Pago por parcela (4)

Anexo 1: cómo se reparten los gastos (IV)

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Urbanización Roche Residencial: Aclarando el Marco Legal (1 de 3)