VALOR INMOBILIARIO Y ESTRUCTURA URBANAoa.upm.es/39935/6/CRISTINA_DE_LA_CIERVA_RODRIGUEZ_DE_RIVAS_ANEXO.p… · VALOR INMOBILIARIO Y ESTRUCTURA URBANA. EL ANÁLISIS DEL TIPO EDIFICATORIO

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA

VALOR INMOBILIARIO Y ESTRUCTURA URBANA

EL ANÁLISIS DEL TIPO EDIFICATORIO COMO ESTRATEGIA PARA LA

VALORACIÓN TERRITORIAL

TESIS DOCTORAL - ANEXOS

CRISTINA DE LA CIERVA RODRÍGUEZ DE RIVAS

Arquitecto Superior por la ETSAM

2015

DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA

ARQUITECTÓNICAS

ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA

VALOR INMOBILIARIO Y ESTRUCTURA URBANA

EL ANÁLISIS DEL TIPO EDIFICATORIO COMO ESTRATEGIA PARA LA

VALORACIÓN TERRITORIAL

TESIS DOCTORAL - ANEXOS

CRISTINA DE LA CIERVA RODRÍGUEZ DE RIVAS

Arquitecto Superior por la ETSAM

Director de la Tesis:

FEDERICO GARCÍA ERVITI

Doctor Arquitecto

2015

VALOR INMOBILIARIO Y ESTRUCTURA URBANA. EL ANÁLISIS DEL TIPO EDIFICATORIO COMO ESTRATEGIA PARA LA VALORACIÓN TERRITORIAL

1

ANEXOS

1. ANEXOS DE MERCADO 2

1.1 Publicaciones de mercado 3

1.2 Comparativa 14

1.3 Análisis realizados 17

2. ANEXOS DE ZONIFICACIÓN 43

2.1 Zonificaciones administrativas 44

2.2 Zonificaciones tributarias 67

2.3 Otras zonificaciones 69

2.4 Zonificación realizada 74

3. ANEXOS DE PROCEDIMIENTO 87

3.1 Caracterización de la muestra 88

3.2 Análisis de variables 92

3.3 Promedios 109

3.4 Rapid Miner 122

3.5 Comparativa resultados 134


2

ANEXOS 01 – MERCADO


3

1.1 Publicaciones de mercado


4

Figura 1 – Precio medio de venta de viviendas de segunda mano y variación anual y trimestral en los municipios de la Comunidad de Madrid - Fuente: Idealista.com


5

Figura 2 - Precio medio de venta de viviendas de segunda mano por trimestres en los municipios

de Madrid de 2005 a 2010 - Fuente: Idealista.com


6

Figura 3 - Precio medio de venta de viviendas de segunda mano por trimestres en los municipios

de Madrid de 2010 a 2014 - Fuente: Idealista.com


7

Figura 4 – Precio medio de venta de viviendas de segunda mano y variación anual y trimestral en los distritos de Madrid capital- Fuente: Idealista.com

Figura 5 – Variación y evolución trimestral del precio medio de venta de viviendas de segunda mano en Madrid capital- Fuente: Idealista.com


8

Figura 6 - Precio medio de venta de viviendas de segunda mano por trimestres en los distritos de

Madrid capital desde 2005 - Fuente: Idealista.com


9

Figura 7 - Precio medio de venta de viviendas de segunda mano y variación trimestral, semestral y anual de los municipios de la Comunidad de Madrid - Fuente: Pisos.com


10

Figura 8 - Precio medio de venta de viviendas de segunda mano y variación trimestral, semestral y anual en los distritos de Madrid capital - Fuente: Pisos.com


11

Figura 9 – Variación anual del precio de la vivienda en Madrid (diciembre 2013 – diciembre 2014) – Fuente: Fotocasa.es


12

Figura 10 – Precio medio de la vivienda de segunda mano en Madrid (diciembre 2014) – Fuente: Fotocasa.es

Figura 11 – Evolución del precio medio de la vivienda desde 2005 - Fuente: Fotocasa.es


13

Figura 12 – Precio medio del m2 de vivienda libre – Fuente: Ministerio de Fomento

Figura 13 – Variaciones interanuales de precios - Fuente: Ministerio de Fomento


14

1.2 Comparativa


15

Figura 14 – Comparativa de valores unitarios de venta de los municipios de Madrid según diferentes fuentes – Fuente: Elaboración propia con datos de www.idealista.com, www.pisos.com y www.fotocasa.es

http://www.idealista.com/

http://www.pisos.com/

http://www.fotocasa.es/


16

Figura 15 - Comparativa de valores unitarios de venta de los distritos de Madrid según

diferentes fuentes – Fuente: Elaboración propia con datos de www.idealista.com, www.pisos.com y www.fotocasa.es

http://www.idealista.com/

http://www.pisos.com/

http://www.fotocasa.es/


17

1.3 Análisis realizados


18


19


20

Figura 16 – Cuadro con los municipios de Madrid, número de inmuebles y número de ofertas de Idealista – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro y de Idealista.com


21

Figura 17 – Análisis de la oferta del municipio 3_Alameda del Valle - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro e Idealista.com


22

Figura 18 – Análisis de la oferta del municipio 11_Ambite - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro e Idealista.com


23

Figura 19 - Análisis de la oferta del municipio 20_El Berrueco - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro e Idealista.com


24

Figura 20 - Análisis de la oferta del municipio 25_Brea de Tajo - Fuente: Elaboración propia con

datos de Catastro e Idealista.com


25

Figura 21 - Análisis de la oferta del municipio 29_Cabanillas de la Sierra - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro e Idealista.com


26

Figura 22 - Análisis de la oferta del municipio 37_Cenicientos- Fuente: Elaboración propia con



27

Figura 23 - Análisis de la oferta del municipio 57_Fresno de Torote - Fuente: Elaboración propia

con datos de Catastro e Idealista.com


28

Figura 24 - Análisis de la oferta del municipio 69_La Hiruela - Fuente: Elaboración propia con



29

Figura 25 - Análisis de la oferta del municipio 69_Horcajo de la Sierra - Fuente: Elaboración

propia con datos de Catastro e Idealista.com


30

Figura 26 - Análisis de la oferta del municipio 76_Lozoya - Fuente: Elaboración propia con datos de

Catastro e Idealista.com


31

Figura 27 - Análisis de la oferta del municipio 111_Pezuela de las Torres - Fuente: Elaboración



32

Figura 28 - Análisis de la oferta del municipio 120_Rascafría - Fuente: Elaboración propia con



33

Figura 29 - Análisis de la oferta del municipio 121_Redueña - Fuente: Elaboración propia con



34

Figura 30 - Análisis de la oferta del municipio 136_Santorcaz - Fuente: Elaboración propia con



35

Figura 31 - Análisis de la oferta del municipio 158_Valdemanco- Fuente: Elaboración propia con



36

Figura 32 - Análisis de la oferta del municipio 163_Valdepiélagos - Fuente: Elaboración propia



37

Figura 33 - Análisis de la oferta del municipio 170_Villaconejos- Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro e Idealista.com


38

Figura 34 - Análisis de la oferta del municipio 173_Villamanrique de Tajo - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro e Idealista.com


39

Figura 35 - Análisis de la oferta del municipio 175_Villamantilla - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro e Idealista.com


40

Figura 36 - Análisis de la oferta del municipio 182_Villavieja de Lozoya - Fuente: Elaboración



41

Figura 37 - Análisis de la oferta del municipio 185_Puentes Viejas - Fuente: Elaboración propia



42

Figura 38 – Cuadro resumen del análisis de las ofertas en municipios de la Comunidad de Madrid - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro e Idealista.com


43

ANEXOS 02 – ZONIFICACIÓN


44

2.1 Zonificaciones administrativas


45

Figura 39 – Plano con los distritos de Madrid – Fuente: Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Madrid


46

Figura 40 – Barrios de Madrid – Fuente: Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Madrid


47

Figura 41 – Listado de los barrios de Madrid


48

Figura 42 – Plano con los barrios de Madrid – Fuente: Elaboración propia con datos del Ayuntamiento de Madrid


49

Figura 43 – Distrito Centro y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


50

Figura 44 – Distrito Arganzuela y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


51

Figura 45 - Distrito Retiro y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


52

Figura 46 - Distrito Salamanca y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


53

Figura 47- Distrito Chamartín y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


54

Figura 48 - Distrito Tetuán y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


55

Figura 49 - Distrito Chamberí y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid

Figura 50 - Distrito Fuencarral y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


56

Figura 51 - Distrito Moncloa-Aravaca y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid

Figura 52 - Distrito Latina y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


57

Figura 53 - Distrito Carabanchel y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


58

Figura 54 - Distrito Usera y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


59

Figura 55 - Distrito Puente de Vallecas y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid

Figura 56 - Distrito Moratalaz y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


60

Figura 57 - Distrito Ciudad Lineal y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


61

Figura 58 - Distrito Hortaleza y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


62

Figura 59 - Distrito Villaverde y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


63

Figura 60 - Distrito Villa de Vallecas y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid

Figura 61 - Distrito Vicálvaro y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


64

Figura 62 - Distrito San Blas y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid

Figura 63 - Distrito Barajas y sus barrios - Fuente: Ayuntamiento de Madrid


65

Figura 64 – Municipios de la Comunidad de Madrid según numeración del INE – Fuente: Elaboración propia con datos del INE y CAM


66

Figura 65 – Municipios de la Comunidad de Madrid – Fuente: Elaboración propia con datos del INE y CAM


67

2.2 Zonificaciones tributarias


68

Figura 66 - Plano de los sectores tributarios de la Comunidad de Madrid – Elaboración de la Gerencia Regional de Madrid con datos de la CAM


69

2.3 Otras zonificaciones


70

Figura 67 – Propuesta de barrios funcionales – Fuente: Hernández Aja


71

Figura 68 - Plano de zonas de la red neuronal – Fuente: Gerencia Regional de Catastro de Madrid


72

Figura 69 - Plano de zonas vía-tramo del distrito Centro de Madrid de la Ponencia 2001 – Fuente: Gerencia Regional de Catastro de Madrid


73

Figura 70 - Plano de zonas de valor de suelo del distrito Centro de Madrid de la Ponencia 2011 – Fuente: Gerencia Regional de Catastro de Madrid


74

2.4 Zonificación realizada


75

Figura 71 – Zonificación del municipio de Alcalá de Henares – Fuente: Elaboración propia con datos y cartografía catastral


76

Figura 72 - Zonificación del municipio de Alcobendas– Fuente: Elaboración propia con datos y

cartografía catastral


77

Figura 73 - Zonificación del municipio de Alcorcón– Fuente: Elaboración propia con datos y



78

Figura 74 - Zonificación del municipio de Coslada– Fuente: Elaboración propia con datos y



79

Figura 75 - Zonificación del municipio de Fuenlabrada – Fuente: Elaboración propia con datos y



80

Figura 76 - Zonificación del municipio de Getafe – Fuente: Elaboración propia con datos y



81

Figura 77 - Zonificación del municipio de Leganés – Fuente: Elaboración propia con datos y cartografía catastral


82

Figura 78 - Zonificación del municipio de Móstoles – Fuente: Elaboración propia con datos y



83

Figura 79 - Zonificación del municipio de Parla – Fuente: Elaboración propia con datos y



84

Figura 80 - Zonificación del municipio de Las Rozas de Madrid – Fuente: Elaboración propia con datos y cartografía catastral


85

Figura 81 - Zonificación del municipio de San Sebastián de los Reyes – Fuente: Elaboración propia con datos y cartografía catastral


86

Figura 82 - Zonificación del municipio de Torrejón de Ardóz – Fuente: Elaboración propia con datos y cartografía catastral


87

ANEXOS 03 – PROCEDIMIENTO


88

3.1 Caracterización de la muestra


89

Figura 83 – Tabla con los datos iniciales de la muestra – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


90

Figura 84 - Tabla con los datos seleccionados de la muestra – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


91

Figura 85 - Tabla con los datos de las variables redondeados de la muestra – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


92

3.2 Análisis de variables


93


94


95

Figura 86 – Análisis de las variables por usos y municipios de la Comunidad de Madrid – Fuente: Elaboración propia a partir de datos catastrales


96


97

Figura 87 – Análisis de las variables por usos y barrios de Madrid capital – Fuente: Elaboración propia a partir de datos catastrales


98


99


100

Figura 88 – Cuadro de distribución en tramos de la variable superficie en todos los municipios de la Comunidad de Madrid - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


101


102


103


104

Figura 89 – Cuadro de distribución en tramos de la variable antigüedad en todos los municipios de

la Comunidad de Madrid - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


105


106


107


108

Figura 90 - Cuadro de distribución en tramos de la variable categoría en todos los municipios de

la Comunidad de Madrid - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


109

3.3 Promedios


110

Figura 91 – Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Alcalá de Henares – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


111

Figura 92 - Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Alcobendas– Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro

Figura 93 - Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas de

uso residencial colectivo del municipio de Alcorcón– Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


112

Figura 94 - Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas de

uso residencial colectivo del municipio de Coslada– Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro

Figura 95 - Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Fuenlabrada– Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


113

Figura 96 - Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Getafe– Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro

Figura 97 - Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Leganés– Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


114

Figura 98 - Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Móstoles– Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


115

Figura 99 - Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Parla– Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro

Figura 100 - Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Las Rozas de Madrid – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


116

Figura 101 - Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas de uso residencial colectivo del municipio de San Sebastián de los Reyes – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


117

Figura 102 - Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Torrejón de Ardoz – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


118


119


120


121

Figura 103 - Cálculo de promedios de las variables superficie, antigüedad y categoría por zonas

de la Almendra central de Madrid – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


122

3.4 Rapid Miner


123

Figura 104 - Cálculo del tipo edificatorio con Rapid Miner por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Alcalá de Henares – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro

Figura 105 - Cálculo del tipo edificatorio con Rapid Miner por zonas de uso residencial colectivo

del municipio de Alcobendas– Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


124


del municipio de Alcorcón– Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


del municipio de Coslada – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


del municipio de Fuenlabrada – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


125

Figura 109 - Cálculo del tipo edificatorio con Rapid Miner por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Getafe – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro

Figura 110 - Cálculo del tipo edificatorio con Rapid Miner por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Leganés – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


126

Figura 111 - Cálculo del tipo edificatorio con Rapid Miner por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Móstoles – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


127

Figura 112 - Cálculo del tipo edificatorio con Rapid Miner por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Parla – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro

Figura 113 - Cálculo del tipo edificatorio con Rapid Miner por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Las Rozas de Madrid – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


128

Figura 114 - Cálculo del tipo edificatorio con Rapid Miner por zonas de uso residencial colectivo del

municipio de San Sebastián de los Reyes – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


129

Figura 115 - Cálculo del tipo edificatorio con Rapid Miner por zonas de uso residencial colectivo del municipio de Torrejón de Ardoz – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


130


131


132


133


de la Almendra central de Madrid – Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


134

3.5 Comparativa resultados


135

Cálculo de

promedios Tablas dinámicas Rapid Miner

zona sup ant cat sup ant cat sup ant cat

006001 81 42 5 65 40 5 65 45 5

006002 81 40 5 70 40 5 65 45 5

006003 89 29 4 155 30 4 90 25 4

006004 97 37 5 80 35 4 80 40 5

006005 133 16 3 110 15 3 130 20 3

006006 119 9 4 75 10 4 60 5 4

006007 100 20 4 85 20 4 85 20 4

006008 100 20 3 90 20 4 90 20 3

006009 116 19 4 100 20 4 105 20 4

006015 133 14 4 110 15 3 85 10 4

006019 192 27 3 150 30 3 120 15 3

006028 172 13 3 155 15 3 170 10 3

006029 177 9 2 140 10 2 165 10 2

Figura 117 – Comparativa de resultados en el municipio de Alcobendas - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro

Cálculo de



074001 81 35 4 80 35 4 65 45 5

074003 65 42 5 70 40 5 65 45 5

074004 69 43 5 70 50 5 65 45 5

074005 70 40 5 70 40 5 70 40 5

074006 97 29 4 100 30 4 100 30 4

074009 108 26 4 110 20 4 105 25 4

074012 68 12 4 70 10 4 70 10 4

074017 91 10 4 90 10 4 95 5 4

074023 91 12 4 90 10 4 90 10 4

074028 96 11 4 95 10 4 95 5 4

074033 64 40 5 65 45 5 55 45 5

074039 93 16 4 90 20 4 90 15 4

Figura 118 – Comparativa de resultados en el municipio de Leganés - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


136

Cálculo de



9201 76 29 5 72 35 4 70 35 5

9202 71 30 5 66 35 4 65 35 5

9203 79 37 5 77 38 5 75 40 5

9204 72 34 5 70 40 5 70 40 5

9205 78 36 5 77 38 5 65 40 5

9206 79 34 5 72 37 5 70 35 5

9207 72 36 5 70 38 5 70 35 5

9208 73 38 5 74 39 5 75 35 5

9209 80 35 5 77 37 5 75 35 5

9210 79 33 5 73 34 5 75 35 5

9211 96 31 4 94 34 4 95 35 4

9212 77 34 5 76 36 5 75 35 5

9213 93 3 4 80 4 4 100 5 4

9214 98 31 4 103 32 4 105 30 4

9215 89 21 4 90 18 4 85 30 5

9216 79 4 4 80 34 4 70 5 4

9219 87 11 4 83 13 4 80 10 4

9220 96 27 4 90 27 4 90 25 4

9225 96 30 5 95 34 4 95 35 5

9226 81 27 4 77 27 4 75 25 4

9227 90 10 4 84 9 4 80 10 4

9228 84 34 5 87 34 5 90 35 5

9229 85 35 5 87 34 5 85 35 5

9231 82 29 4 80 33 4 80 30 4

9233 113 32 4 103 34 4 105 35 4

9234 82 34 5 79 37 5 70 35 5

9235 83 4 4 91 5 4 70 5 4

9236 77 13 4 78 15 4 80 15 4

9247 125 26 4 116 29 4 125 30 4

9251 93 10 4 97 9 4 85 5 4

Figura 119 - Comparativa de resultados en el municipio de Móstoles - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro


137

Cálculo de promedios Tablas dinámicas Rapid Miner


134001 73 36 4 70 35 4 60 45 5

134002 95 31 4 95 30 3 95 30 3

134004 97 17 4 95 20 4 105 5 4

134005 87 4 4 85 2 4 85 5 4

134008 69 13 4 65 10 4 60 10 4

134011 98 10 3 95 10 3 85 10 3

134013 115 9 3 115 10 3 110 10 3

134014 88 8 3 95 10 3 90 10 3

134120 124 33 4 150 30 4 150 35 4

Figura 120 - Comparativa de resultados en el municipio de Móstoles - Fuente: Elaboración propia con datos de Catastro

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