VALORACIÓN DE SUELOS URBANOS NO CONSOLIDADOS Y … · 300.000 400.000 500.000 ... Euro 2008 El estallido de la burbuja financiera: Lehman Brothers 2010 Primeros pasos ... - Devaluación

Raúl García García

Director Desarrollo Negocio y Marketing Tinsa Research

MERCADO

RESIDENCIAL


Director Desarrollo Negocio y Marketing Análisis del Balance de Vivienda de Obra Nueva

El análisis trata de estimar el balance actual y la evolución a medio plazo

del mercado de vivienda, a través de factores sociodemográficos y

económicos.

En el proceso de cálculo estimamos el número de viviendas necesarias para

alojar a los hogares residentes (viviendas principales) y el número de viviendas

secundarias (en poder tanto de españoles como de extranjeros) en cada año.

La diferencia en el número de viviendas entre dos años consecutivos determina

la necesidad de nueva vivienda en ese período.

Arrancamos el análisis en 1996, año de salida de la anterior crisis.


Director Desarrollo Negocio y Marketing Principales factores a tener en cuenta

Crecimiento histórico del número de hogares:

Aumento de la población en edad de formar hogar, de forma endógena (la propia pirámide

de población) y exógena (saldo migratorio positivo).

Cambios en las formas de convivencia, sobre todo en lo referente a hogares unipersonales

y monoparentales.

Mejora de la esperanza y calidad de vida.

Incremento histórico de la vivienda secundaria, con dos tipos de

mercado, interno y externo.

Al tercer trimestre las compras de extranjeros no residentes son un 33.8%

superiores a las de 2012.

Cambios en la estructura de la pirámide de población: disminuyen los

hogares jóvenes y se incrementan los de mayor edad.


Director Desarrollo Negocio y Marketing Demanda de nueva vivienda

Fuente: Tinsa, elaboración propia

La necesidad de vivienda ha disminuido considerablemente durante la

crisis. El suelo se alcanzará este año, en torno a las 100.000 unidades.

Se prevé una cantidad similar para 2015.

Necesidad de vivienda nueva en España


Director Desarrollo Negocio y Marketing Demanda y oferta de vivienda nueva

Oferta y demanda se acomodan a partir de 2010, rectificando la tendencia

hacia un hipotético suelo.

Las previsiones prolongan el drenaje de la sobreoferta iniciado tibiamente

en 2011.

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Viv

iendas

Necesidad de nueva vivienda Oferta de vivienda nueva

Necesidad de vivienda nueva en España y oferta de vivienda nueva


Director Desarrollo Negocio y Marketing Balance acumulado

La evolución acumulada conduce, a principios de 2014, a un excedente de 400.000

inmuebles.

En el horizonte de las previsiones (1 de enero de 2016) la bolsa se habría reducido

hasta las 300.000 unidades, siempre que las condiciones económicas, de creación

de empleo y de evolución del crédito se cumplan.

Balance acumulado entre oferta y necesidad de nueva vivienda

Exceso (+) o Déficit (-). Previsión

-200.000

-100.000

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Fuente: elaboración propia

Balance acumulado entre oferta y necesidad de vivienda nueva


Director Desarrollo Negocio y Marketing El drenaje de los excedentes

Teniendo en cuenta las estimaciones a tres años realizadas para oferta y demanda, y

descontando los inmuebles adquiridos como inversión a largo, la vivienda vacante

descendería hasta los 195.000 inmuebles a principios de 2016.

De mantenerse desde entonces un suelo de demanda de 100.000 unidades, en

consonancia con lo previsto para 2015, dicho excedente desaparecería a lo largo del

segundo semestre de 2017.


Balance acumulado entre oferta y necesidad de nueva vivienda

Exceso (+) o Déficit (-)

-200.000

-100.000

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Vivienda vacante Inversión a largo plazo

SAREB

Pequeños

inversores

Balance acumulado entre oferta y necesidad de vivienda nueva


Director Desarrollo Negocio y Marketing Escenario de salida y cambio de ciclo

Producción: El inicio de nuevas viviendas debería reactivarse, como muy

tarde, durante el segundo semestre de 2015.

Hasta ese momento, fin ajuste: 35.000 viv. Iniciadas - 50.000 terminadas

Demanda: La necesidad de nueva vivienda se situará, para 2014 y 2015, en

100.000 unidades cada año.

Balance: Unas 300.000 viviendas desocupadas a finales de 2015.

Se reducen hasta las 195.000 vacantes, es decir, que están en el mercado

para vender o alquilar a corto plazo (-50.000 inversión a largo, -54.500

SAREB)

Manteniéndose la demanda, el excedente puede desaparecer en 2017.


Director Desarrollo Negocio y Marketing La mejor analogía, nuestra propia historia

1970 a 1975 Fase final de los Planes de Estabilización de 1959. Cambio estructural:

- Entrada en organismos internacionales

- Crecimiento económico

- Migraciones campo – ciudad

- Migraciones al extranjero

- Inversión exterior

- Turismo incipiente

- Compras a plazos

1975 Crisis del petróleo en España:

- Hiperinflación (47%)

- Fuerte déficit comercial

- Deuda exterior

- Retorno emigrantes

- Paro estructural

1986 Entrada de España en la

UE

1993 Arranca el camino hacia el Euro:

- Convergencia nominal de indicadores

- Descenso de tipos

- Alargamiento del horizonte temporal de la financiación

2002 Entrada del

Euro

2008 El estallido de la

burbuja financiera: Lehman

Brothers

2010 Primeros pasos

hacia la corrección de

los excedentes

1977 Pactos de la Moncloa:

-Contención salarial

- Política monetaria restrictiva

- Devaluación de la peseta

- Contratación temporal

- Flexibilización del despido

- Políticas urbanísticas descentralizadoras

- Vivienda pública

1982 Devaluación de la peseta

Continúa el fuerte aumento del paro

1992 y 1993 Recesión tras los fastos:

- Consecuencias primera guerra de Irak

- 3 devaluaciones sucesivas

- Paro (24%)

- Déficit superior al 7%

- Incremento deuda pública

1997 y 1998 Sentencia sobre

competencia en materia de suelo

de las administraciones locales y

liberalización mercado de suelo

2007 Inicio de la crisis en la

economía real

¿Una burbuja de

hogares?

2001 Atentados

Torres Gemelas



Director Desarrollo Negocio y Marketing

IMIE

MERCADOS

LOCALES



-7,6%

-11,8%

-11,0%

-7,6%

-3,1%

-9,3%

-8,4%

-11,5%

-13,1%

-8,5%

-12,3%

-4,6%

-8,9%

-5,8%

-3,5%

-2,3%

-4,9%

-14,0% -12,0% -10,0% -8,0% -6,0% -4,0% -2,0% 0,0%

Galicia

Principado de Asturias

Cantabria

La Rioja

C. Foral de Navarra

Castilla y León

Aragón

Cataluña

Comunidad de Madrid

Comunitat Valenciana

Castilla-La Mancha

Extremadura

Andalucía

Región de Murcia

Islas Canarias

Illes Baleares

**Ceuta

*Melilla

Variación del precio por CC.AA.

Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible

Variaciones Interanuales 4T 2013:

Mayores descensos: Comunidad de

Madrid, un 13,1%, seguida de Castilla-

La Mancha, un 12,3%, y Asturias, donde

se ha reducido un 11,8%.

Menores descensos: islas Baleares,

tan sólo un 2,3%, seguida por Navarra,

con un 3,1%, y las Islas Canarias, con

un 3,5%.


Director Desarrollo Negocio y Marketing Variación del precio por CC.AA.

Variaciones desde máximos:

Mayores descensos: primera en

alcanzar el 50%, Castilla-La

Mancha 50,2%, seguida de

Cataluña, 49,1% y Aragón, 46,7%.

Menores descensos: Melilla con

un 13.2%, Extremadura un 26,9%,

Asturias 28,9%, Galicia 30,1% y

Baleares con el 30,4%.


-30,1%

-28,9%

-37,8%

-43,2%

-37,2%

-35,9%

-46,7%

-49,1%

-45,4%

-43,9%

-50,2%

-26,9%

-40,1%

-38,7%

-34,7%

-30,4%

-13,2%

-60,0% -50,0% -40,0% -30,0% -20,0% -10,0% 0,0%

Galicia

Principado de Asturias

Cantabria

La Rioja

C. Foral de Navarra

Castilla y León

Aragón

Cataluña

Comunidad de Madrid

Comunitat Valenciana

Castilla-La Mancha

Extremadura

Andalucía

Región de Murcia

Islas Canarias

Illes Baleares

**Ceuta

*Melilla


Director Desarrollo Negocio y Marketing Variación del precio por provincias

Variaciones Interanuales 4T 2013:

Mayores descensos: Ciudad Real

17,9%, seguida de Girona con un

15,1%, y Castellón, con una bajada del

14,5%.

Incrementos: Cáceres, en la que se

produce una leve subida del +1,9%,

Menores descensos: Cuenca, 0,4%,

Baleares 2,3%, Lleida 2,7% y Santa

Cruz de Tenerife con un 2,8%.


-8,3%

-3,1%

-9,2%

-11,9%

-2,3%

-11,2%

-4,0%

1,9%

-7,0%

-14,5%

-17,9%

-7,2%

-3,3%

-0,4%

-15,1%

-4,9%

-14,0%

-9,7%

-6,2%

-8,9%

-11,1%

-2,7%

-7,6%

-13,1%

-7,8%

-5,8%

-3,1%

-12,0%

-11,8%

-14,4%

-5,2%

-9,3%

-11,1%

-2,8%

-11,0%

-3,3%

-11,5%

-9,9%

-3,2%

-13,8%

-10,0%

-8,5%

-11,0%

-8,7%

-4,9%

-20,0% -15,0% -10,0% -5,0% 0,0% 5,0%

Albacete

Alicante

Almería

**Ávila

Badajoz

Baleares

Barcelona

Burgos

Cáceres

Cádiz

Castellón

Ciudad Real

Córdoba

Coruña (A)

*Cuenca

Girona

Granada

Guadalajara

Huelva

Huesca

Jaén

León

Lleida

La Rioja

**Lugo

Madrid

Málaga

Murcia

Navarra

*Orense

Asturias

*Palencia

Las Palmas

Pontevedra

Salamanca

Santa Cruz de Tenerife

Cantabria

Segovia

Sevilla

**Soria

Tarragona

*Teruel

Toledo

Valencia

Valladolid

*Zamora

Zaragoza

**Ceuta

*Melilla


Director Desarrollo Negocio y Marketing Variación del precio por provincias

Variaciones desde máximos:

Mayores descensos: en primer lugar

Toledo con un 53%, seguido por

Guadalajara 52% y Barcelona 50,6%.

Menores descensos: Melilla con un

13.2%, Orense el 20,3%, Cáceres un

20,9%, Zamora el 22,4% y Teruel con

el 25,4%.


-38,6%

-40,2%

-46,5%

-32,8%

-30,4%

-50,6%

-32,2%

-20,9%

-38,8%

-45,1%

-40,3%

-37,2%

-30,1%

-41,1%

-49,1%

-33,2%

-52,0%

-43,8%

-41,5%

-30,2%

-28,8%

-37,1%

-43,2%

-45,4%

-47,1%

-38,7%

-37,2%

-20,3%

-28,9%

-33,5%

-38,6%

-29,7%

-31,0%

-31,1%

-37,8%

-34,0%

-38,8%

-48,7%

-25,4%

-53,0%

-46,0%

-37,8%

-22,4%

-49,1%

-13,2%

-60,0% -50,0% -40,0% -30,0% -20,0% -10,0% 0,0%

Albacete

Alicante

Almería

**Ávila

Badajoz

Baleares

Barcelona

Burgos

Cáceres

Cádiz

Castellón

Ciudad Real

Córdoba

Coruña (A)

*Cuenca

Girona

Granada

Guadalajara

Huelva

Huesca

Jaén

León

Lleida

La Rioja

**Lugo

Madrid

Málaga

Murcia

Navarra

*Orense

Asturias

*Palencia

Las Palmas

Pontevedra

Salamanca

Santa Cruz de Tenerife

Cantabria

Segovia

Sevilla

**Soria

Tarragona

*Teruel

Toledo

Valencia

Valladolid

*Zamora

Zaragoza

**Ceuta

*Melilla


Director Desarrollo Negocio y Marketing Variación del precio en la Comunidad de Madrid

Variacion

interanual 4T

2013

Variación

desde

máximos

Fecha valor

máximo

Variacion

interanual 4T

2013

Variación

desde

máximos

Fecha valor

máximo

Alcalá de Henares -6,6% -50,6% 2T 2007 Meco -15,4% -54,1% 2T 2007

Alcobendas * -20,3% -44,7% 3T 2007 Mejorada del Campo * -11,0% -45,3% 2T 2007

Alcorcón -8,8% -48,9% 2T 2007 Móstoles -10,9% -50,2% 2T 2007

Algete * 0,1% -43,0% 2T 2007 Paracuellos de Jarama * -0,6% -37,1% 4T 2007

Alpedrete * -9,6% -40,7% 1T 2007 Parla -9,5% -58,6% 1T 2007

Aranjuez * -7,1% -46,6% 1T 2007 Pinto * -5,9% -43,4% 2T 2007

Arganda del Rey * -9,2% -45,6% 2T 2007 Pozuelo de Alarcón * -14,9% -38,3% 4T 2007

Arroyomolinos * -1,5% -45,2% 3T 2007 Rivas-Vaciamadrid * -9,6% -38,5% 1T 2007

Boadilla del Monte * -9,4% -40,8% 3T 2007 Rozas de Madrid (Las) -13,0% -41,5% 2T 2007

Ciempozuelos * -14,7% -49,6% 2T 2007 San Agustín del Guadalix * -14,4% -46,5% 3T 2007

Collado Villalba * -10,0% -50,6% 4T 2007 San Fernando de Henares * -5,0% -42,4% 2T 2007

Colmenar Viejo * -1,9% -42,1% 2T 2007 San Martín de la Vega * -10,4% -50,4% 2T 2007

Coslada -18,5% -54,4% 2T 2007 San Sebastián de los Reyes -13,1% -44,8% 2T 2008

Escorial (El) * -8,0% -39,5% 1T 2007 Torrejón de Ardoz -7,3% -55,0% 3T 2007

Fuenlabrada -21,5% -51,5% 2T 2007 Torrelodones * -18,7% -45,6% 3T 2006

Galapagar * -12,2% -41,7% 2T 2007 Tres Cantos * -9,9% -39,5% 2T 2007

Getafe * -14,8% -52,4% 3T 2007 Valdemorillo * -3,4% -42,7% 4T 2007

Guadarrama * -10,0% -43,7% 4T 2006 Valdemoro -7,9% -47,8% 2T 2007

Humanes de Madrid * -27,0% -53,6% 3T 2007 Velilla de San Antonio * -0,5% -47,2% 4T 2007

Leganés -10,8% -53,0% 2T 2007 Villalbilla * -8,4% -36,4% 2T 2007

Majadahonda * -14,6% -41,4% 3T 2007 Villanueva de la Cañada * -4,0% -42,9% 1T 2008

Madrid -14,2% -48,3% 3T 2007 Villaviciosa de Odón * -7,8% -40,3% 1T 2007

Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional.



Villaverde Butarque

San

Cristobal San

Andrés

Latina

Cuatro

Vientos

Las

Aguilas

Carabanchel Usera

Puente de Vallecas

Numancia

Entrevías Abrantes

Portazgo Puerta

Bonita Vista

Alegre

Buenavista

San Blas - Canillejas

San Pascual Quintana

Concepción

Hortaleza

Retiro

Ciudad

Lineal Centro

Gaztambide

Peña Grande

Ciudad

Universitaria

Fuentelarreina

Aravaca

Valdemarín

Hispanoamérica

Nueva

España

Castilla

Salamanca

Variación del precio en Madrid capital

Descenso del 60%

o superior desde máximos

Descenso inferior al 40%

desde máximos

Descenso inferior al 30%

desde máximos

Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa.



MERCADO DE

INVERSIÓN



Los mercados españoles de inmuebles de usos terciarios comienzan a

despertar el interés de inversores internacionales.

La actividad se mantiene en niveles reducidos, por el momento, y registra

una acusada polarización a favor de las localizaciones y productos de

mayor calidad.

La producción de oferta primaria se halla paralizada en la práctica desde

años atrás (2.008), y los volúmenes anteriores a la crisis resultan

impensables; por lo que, llegado el momento, el incremento de la demanda

podría ocasionar movimientos violentos en los precios.

La secuencia del cambio de ciclo en los mercados españoles de inmuebles

de uso terciario podría iniciarse a partir de su estabilización a lo largo de

2.014 y 2.015.

Consideraciones generales



La mejora de la actividad económica en 2.015 y 2.016 debería estimular la

demanda de espacios de trabajo; la recuperación de la confianza se

asociaría al incremento del consumo; éste, al de la demanda de espacios

comerciales y de almacenamiento, incidiendo favorablemente sobre el nivel

de precios tras años de retrocesos, comenzando por las áreas e inmuebles

de mayor calidad intrínseca.

A medio plazo, la promoción de inmuebles terciarios de obra nueva se

reanudará, bajo pedido “llave en mano” o en régimen abierto, para

abastecer las solicitudes de una demanda que habría absorbido buena

parte de la oferta de calidad.

En mercados polarizados, según se ha descrito, el recorrido de los activos

menos favorecidos resulta más incierto en cuanto a horizonte temporal e

intensidad de la recuperación, ya que resultan relegados por inversores

domésticos e internacionales frente a opciones de primera línea en tanto se

mantengan las incertidumbres en los sectores terciarios.

Consideraciones generales



Las rentas actuales de oficinas empiezan a resultar atractivas; el ajuste

continúa, si bien con intensidad cada vez menor, y se intuye que la

estabilización de precios se producirá en cuestión de trimestres;

deberíamos asistir además a un incremento del número de transacciones

La desocupación se incrementa ligeramente en Madrid, situándose en el entorno del 13-14%.

Aumenta la polarización: zona prime versus resto.

Continúa la aplicación de incentivos a las rentas, aumentando la distancia entre renta facial y efectiva.

Oficinas

Diferencia renta facial y efectiva en Oficinas Madrid CBD

Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD



Las rentas de los mejores tramos sobre las ubicaciones comerciales de

primera línea han registrado las primeras señales de crecimiento.

La caída en la cifra de ventas se

mantendrá, en 2014 aunque con

tendencia a la estabilización lo que

necesitará ajustes en las rentas

para relajar la tasa de esfuerzo de

los comerciantes.

Existen nuevos requerimientos por

parte de los retailers en las

características de los locales

comerciales que buscan.

Existe cierta carencia de este nuevo tipo de local, más amplio, en algunas

localizaciones, como Madrid.

Retail

¿Cuál será la tendencia para la tasa de esfuerzo?




Las rentas en el sector industrial empiezan a ser atractivas para los

inversores.

La situación del mercado industrial

logístico sigue siendo difícil, con alta

disponibilidad de naves a pesar de

que el parque logístico se mantiene

prácticamente invariable.

La demanda de naves sigue

motivada por la racionalización del

espacio y por la reducción de costes

aprovechando la disponibilidad de

rentas más bajas.

Los incentivos se mantienen

vigentes.

Industrial - Logística

Diferencia entre renta facial y efectiva

Activos logísticos prime en Madrid




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