Contenido
1.ANTECEDENTES22.OBJETO23.DESCRIPCION DE LA PROPIERDAD Y SUS
USOS24.VALORACION DE LA PARCELA35.PLANOS66.FOTOGRAFIAS67.TABLA DE
CALCULOS6
1. ANTECEDENTES
Dado que en la primera parte de la asignatura de Catastro y
Planificacin impartida por la profesora Maria Luisa Palanques
Salmeron en la que se redact un informe que detallaba la medicin e
identificacin catastral de una parcela situada en Nanclares de Oca,
se solicita para la segunda parte de la asignatura, impartida por
el profesor Miguel Calvo Melero, la realizacin de una valoracin de
dicha parcela atendiendo a la legislacin vigente. 2. OBJETO
El objeto de este informe es la valoracin segn el Real Decreto
1492/2011, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de
la ley del suelo. Estando el suelo a de la parcela a valorar en
situacin de rural, se realizar la valoracin correspondiente segn el
Captulo III de dicha ley, mediante la capitalizacin de la renta
real de la explotacin.3. DESCRIPCION DE LA PROPIERDAD Y SUS
USOS
Se sita la parcela objeto de valoracin en el municipio de
Nanclares de Oca, provincia de lava (Pas Vasco), fuera del casco
urbano. Se encuentra al Oeste de la cantera Bideko Aterpe
Sdad.Coop. (Polgono Industrial San Jose de Los Llano) y en la
ladera sur del monte Oteros (1038m). Es la parcela con referencia
catastral 0015001-00WN14A y tiene una superficie total de rea =
8772 . Est a su vez de una divisin en subparcelas las cuales son
las siguientes:
Subparcela ASubparcela B
rea = 1781,5000 Permetro = 225,9889 mrea = 6990,5000 Permetro =
473,7201 m
Cabe resaltar que esta divisin de subparcelas no aprecia ninguna
divisin fsica en el terreno, el cual est totalmente ocupado por
zona cultivable.
Consta de una cultivo de cereal en 7.020 (aproximadamente el 80%
de la superficie total), de un camino de servidumbre en la parte
sur de la parcela, y de una zona de arbolado forestal en la parte
norte (que en conjunto suman el 20% de superficie no cultivada de
suelo parcelario). No figura ninguna edificacin a tener en cuenta
en la parcela, tratndose nicamente de suelo de labranza.
El cultivo del cereal produce unos.kilos anuales. El gasto de
produccin de este cultivo de cereal genera unos gastos anuales que
ascienden a euros anuales que incluyen el riego y el mantenimiento
de la superficie explotada.
(Valor en por tonelada ABRIL 2014)
4. VALORACION DE LA PARCELA
Estando la parcela en situacin rural, el terreno se valora
mediante la capitalizacin de la renta anual de la explotacin,
atendiendo a los artculos correspondientes a las caractersticas de
la propiedad. Se calcula la renta real ya que la explotacin se
valora con los usos actuales.Calculo de la renta de explotacin:Segn
el artculo 9 de la ley de la renta anual real atiende a la frmula:
(Renta = ingresos costes)
La siguiente tabla muestra todos los datos necesarios para el
clculo de la renta:
Ingresos cerealGastos cereal
Produccin cereal en Ton
Superficie en Ha0.702
Euro/Ton198
De acuerdo a los datos de la explotacin de la parcela se calcula
una renta para la actividad obtenindose la siguiente tabla:Renta
Anual Real en euros por hectrea
CultivoRentaIngresosCostes
Criterios generales de capitalizacin de la renta de la
explotacin:El artculo 11 indica como calcular la capitalizacin de
la renta real, que en caso considera una renta constate a lo largo
del tiempo de manera que la formula ser la siguiente: (Valor de la
capitalizacin = renta anual constante / tipo de capitalizacin)El
tipo de capitalizacin aplicable con carcter general es r = 2,603m
que es el que establece el apartado 1 de la Disposicin adicional
sptima del texto refundido de la ley del suelo. Para cada actividad
se multiplica el tipo general por un factor de correccin
correspondiente:-Pastizales: 0,51Valor de la capitalizacin en
eurosTipo de capitalizacin general
V=R/r2,603
Coeficiente correctorV=R/r
Pastizal0,511,32753
Valor de la capitalizacin en euros por Ha
Factor de correccin por la localizacin:Segn el artculo 17 la
valoracin final del suelo deber tener en cuenta la localizacin
espacial concreta del inmueble, siendo necesario aplicar la
siguiente formula: (Valor final = valor de capitalizacin * factor
global de localizacin)El factor global de localizacin se calcula
como el producto de tres factores de correccin. En ningn caso podr
ser superior a 2. 1 Factor. Por accesibilidad a ncleos de
poblacin:
= nmero de habitantes de los ncleos de poblacin situados a menos
de 4km de distancia a vuelo de pjaro.- Nanclares de Oca: 2.278
habitantes.- Olabarri: 151 habitantes.- Subijana de lava: 44
habitantes.- Total: 2473 habitantes. = nmero de habitantes de los
ncleos de poblacin situados a ms de 4km y a menos de 40km o 50
minutos de trayecto utilizando los medios de transporte habituales
y condiciones normales.Es decir, todo lava menos las poblaciones
citadas en , y los municipios de la provincias limtrofes de Haro,
Pancorbo y Miranda de Ebro.- lava: 321.417 habitantes.- Haro:
11.960 habitantes.- Pancorbo: 493 habitantes.- Miranda de Ebro:
37.648 habitantes.- : 2473 habitantes (a descontar).-Total: 369.045
habitantesEl valor de siguiendo la formula citada es de 1.124.
2 Factor. Por accesibilidad a centros de actividad econmica.
Considerando una d=10km, siendo esta la distancia media al
aeropuerto de Foronda, centro de Vitoria y polgonos industriales de
importancia. Por lo tanto el valor final de es de 1,5.
3 Factor. Por ubicacin en entorno de singular valor ambiental o
paisajsticos.No siendo este factor de aplicacin a la parcela objeto
de este estudio se considera es de 1.El producto final de los tres
factores (1,124 * 1,5 * 1) resulta 1,686, siendo este el valor del
factor de correccin por localizacin.En la frmula:
1,686
Luego el valor final, teniendo en cuenta una superficie total de
0.702 Ha, el valor de la explotacin es de5. PLANOS
6. FOTOGRAFIAS7. TABLA DE CALCULOS
