No.1 Julio, agosto, septiembre Ao 2010

Opinin sobreel caso Hendrix Registrocumple133 aos Funcin notarial ygarantas mobiliarias Funcin socialdel notariado

D I R E C T O R I O

Julio Csar Aceituno Morales

S U M A R I O 3

CLUSULA DE EXENCIN DE RESPONSABILIDAD. Los autores de los artculos que en esta revista se publican son directay personalmente responsables por el contenido de los mismos, por sus opiniones, y sus consecuencias. Son escritos redactados con finesdivulgativos y por lo tanto slo pueden ser considerados autnticos los documentos originales que en nuestras pginas se reproducen,

citan o mencionan, y que estn en poder de las instituciones patrocinadoras de la Revista de Derecho Notarial y Registral.

No.1 Julio, agosto, septiembre Ao 2010

No.1

r e v i s t a @ r g p . o r g . g t

Editorial

Registro General de la Propiedadnmero uno de Amrica Latina

Funcin notarial ygarantas mobiliarias

Funcin socialdel notario

Cumple 133 aosel Registro General de la Propiedad

Aprovechamiento realpor turno de bienes inmuebles

La prioridad registral:un estudio comparativo

En Guatemala un extranjerono puede ejercer la profesin

Convenio de cooperacin cultural

Mirna Valenzuela preside el InstitutoGuatemalteco de Derecho Notarial

Instituto Guatemalteco de DerechoNotarial arriba a los 39 aos

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l 15 de junio del presente ao fue firmadoel Convenio de Cooperacin Cultural y

Acadmica entre el Instituto Guatemalteco de DerechoNotarial y el Registro General de la Propiedad.

Entre los varios propsitos de este acto figuran: unpermanente intercambio de experiencias de intersrecproco, la publicacin de la Revista de DerechoNotarial y Registral que circular bajo las condicionesexpresadas en ese documento -cuyo texto incluimosen la presente edicin para conocimiento del gremiode abogados y notarios del pas- y el desarrollo deactividades dirigidas a perfeccionar la certeza y laseguridad jurdicas que la poblacin necesita encuanto al trfico pblico de bienes inmuebles y mueblesidentificables.

Las partes consideran que el ejercicio de sus funcionestiene puntos de coincidencia tales como el deber demejorar la produccin, conservacin y uso de losinstrumentos pblicos -o instrumentos notarialespropiamente dichos- con el propsito de brindarproteccin a la propiedad privada como un derechoinherente a la persona humana, segn dispone laConstitucin Poltica de la Repblica.

Esta necesidad de cooperacin, sentida desde hacemucho tiempo, se acrecienta ante la perspectiva deque el Congreso de la Repblica entre, finalmente,al conocimiento, discusin y aprobacin del proyectode Ley de Notariado, remitido al Legislativo por laPresidencia del Organismo Judicial y de la CorteSuprema de Justicia, el 7 de septiembre de 2004.

Como se desprende del nombre de esta revista, susartculos versarn, por una parte, sobre temas deDerecho Registral y Derecho Notarial y, por laotra, sobre asuntos de inters general que pueden serajenos a los objetos puramente notariales o registrales.

El Derecho Registral estudia las instituciones decarcter registral, sus procedimientos, doctrinas,sistemas, instancias e instituciones que lo hacen unamateria autnoma.

El Derecho Notarial es el conjunto de doctrinas ynormas jurdicas que regulan la organizacin delnotariado, la funcin notarial y la teora formal delinstrumento pblico. (*)

Ambas disciplinas, independientemente de sus objetosespecficos, tienen en comn la finalidad ltima deservir al pas en el marco del sistema de propiedadlegalmente establecido, que en el caso de Guatemalaes el de la propiedad privada, garantizando a todapersona la libre disponibilidad de sus bienes deacuerdo con la ley.

El Registro de la Propiedad recoge el espritu de esosdos tipos de conocimiento y los encauza mediante unsistema administrativo que da seguridad al trficojurdico.

En todo lo expresado radica la importancia delconvenio suscrito. ______________(*) En el proyecto de Ley de Notariado se sustituye esa denominacin por documento notarial por considerarla ms acorde con la doctrina moderna y las recomendacionesde la Unin Internacional del Notariado Latino, de la que Guatemala es miembrofundador.

Convenio de cooperacincon el Registro de la Propiedad

E D I T O R I A L4

E

5INTERCAMBIODE ORIGINALES

La Presidenta delInstituto Guatemaltecode Derecho Notarial,

Mirna LubetValenzuela Rivera, y elRegistrador General de

la Propiedad,Sergio Eduardo

Romano Monzn,intercambian los

originales del convenio.

FIRMA DECONVENIO

Aspecto del acto de lafirma del Convenio

de CooperacinCultural, efectuado el15 de junio, en la sededel Registro General

de la Propiedad.

l Doing Business Report del ao 2009 sita al Registro General de la Propiedad deGuatemala, como el nmero uno de Amrica Latina y el nmero veinticuatro del mundo,

entre los registros de 189 pases estudiados.

As lo dijo el abogado y notario Sergio Eduardo Romano Monzn, Registrador General de laPropiedad y Presidente de la Comisin Nacional Registral, en un discurso pronunciado en laOrganizacin de Estados Americanos.

Nmero uno deAmrica Latina

Para mantener y resguardar el derecho de propiedad, elRegistro General de la Propiedad con sede en la capitalde la Repblica, al tenor del artculo 1216 del CdigoCivil, tiene a su cargo el Registro de las dems zonas queno lo tengan propio, y el control y vigilancia de los demsregistros de la Propiedad. En ese orden es su deber vigilarel debido cumplimiento de la funcin registral del Registrode Quetzaltenango que tiene adems bajo su jurisdiccinlos departamentos de San Marcos, Huehuetenango, Solol,Totonicapn, Quich y Retalhuleu. La preocupacin de las administraciones anteriores, elimpulso a la modernizacin registral y el trabajo prolijo,serio y meridiano de la actual gestin administrativa hanpermitido que el Doing Business Report 2009 del BancoMundial site al Registro General de la Propiedad deGuatemala, como el nmero uno de Amrica Latina yveinticuatro del mundo entre 189 pases. Sin embargo,pertenecer a la lite registral, no es solamente una cuestinde lustre y prestigio, sino la respuesta y reconocimientode los organismos internacionales a la custodia de lacerteza y seguridad inmobiliaria que impulsa el Gobierno,a travs del Registro General de la Propiedad, comosoporte entre otros, del estado de Derecho prevalecienteen Guatemala.

Es decir que silenciosamente, el Registro General de laPropiedad se viene constituyendo en un referenteinstitucional, en pilar de la funcionalidad del Estado ysoporte de la democracia que sustenta a Guatemala en elcontexto de los pases en vas de desarrollo.

Del Registro General de la Propiedad

6 Prestigio del Registro General de laPropiedad reconocido mundialmente

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a funcin del Registro General de la Propiedadse fundamenta en disposiciones legales queconstituyen no solo su asidero sino ms an,

representan por excelencia desde el punto de vista de lapropiedad privada a que se refiere el artculo 39 de laConstitucin Poltica de la Repblica de Guatemala, laregulacin legal del Estado que a travs de dicha Institucinprovee seguridad y certeza jurdica inmobiliaria a losguatemaltecos, segn se desprende de los artculos 2 y230 de la misma Constitucin Poltica. El Registro debeser organizado a efecto de que en cada departamento oregin se establezca su propio Registro, como se tieneorganizado en Quetzaltenango, y las oficinas de recepciny devolucin de documentos registrales que operan en lascabeceras departamentales de Petn, Alta Verapaz yEscuintla, as como en el municipio de Teculutn, Zacapa. La Repblica de Guatemala garantiza a la personahumana la propiedad privada en el sentido decada quien puede disponer libremente de sus

bienes, con la nica limitacin de la ley.

Tambin garantiza el ejercicio de este derecho creandolas condiciones que faciliten al propietario el uso y disfrutede sus bienes, de manera que se alcance el progresoindividual y el desarrollo nacional en beneficio de todoslos guatemaltecos. En atencin a esta normativa en el ao1877 nace el Registro General de la Propiedad paracumplimiento de una de las funciones ms delicadas delos deberes del Estado, como es la seguridad inmobiliaria.

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Pilar de la GobernabilidadEs innegable que en el mundo existe un nmero cada vezmayor de pases que se esfuerzan por establecer lagobernabilidad en un escenario democrtico, mi pas,Guatemala, no es la excepcin. En ste como en otrospases en vas de desarrollo, las autoridades pblicas,encabezadas por el Presidente Constitucional de laRepblica, ingeniero lvaro Colom, y dems funcionariosde Estado, nos enfrentamos al desafo de crear oreestructurar instituciones y procesos que respondan mejora las necesidades de los ciudadanos y de manera especialde los ms necesitados, es decir, de aquellos que viven enla pobreza y extrema pobreza.

Si concebimos la gobernabilidad como aquel estilo degobierno que se caracteriza por un mayor grado departicipacin, cooperacin e interaccin entre lasautoridades pblicas y los actores no gubernamentales alo interno de redes de decisiones pblicas, es probableque podamos reconstruir el orden y el tejido social deGuatemala -casi extinguido con el enfrentamiento armadointerno durante la segunda mitad del siglo XX-, y entonces,probablemente mejoren las condiciones econmicas ysociales de la poblacin de mi pas.

Reconozco que existen instancias internacionales, quecomo la Organizacin de Estados Americanos, a travsde su Departamento de Modernizacin del Estado yGobernabilidad con todas sus secciones y sus diferentesprogramas, promueven iniciativas y polticas que ayudana los pases para fortalecer de manera transversalcomponentes de transparencia, acceso a la formacinpblica, modernizacin, mejora del acceso a la justicia.Por ello los insto a que continen tan valiosa labor paranuestros pases, pero tambin respetuosamente solicitoque procuren el apoyo de polticas para el desarrollo dela Administracin Pblica de los pases miembros de estaOrganizacin, y as, sta finalmente logre promover una

mayor capacidad para llevar los servicios bsicos a quienesms los necesitan, de forma eficiente, eficaz y transparente.Con ese desarrollo, considero que se apuntalar laDemocracia, que ms que un rgimen poltico, es sobretodo una forma de organizar y de ejercitar el poder enuna sociedad, y por tanto una manera efectiva de alcanzarla pacfica convivencia social. Dicha organizacin y ejerciciodel poder tiene frente a otras las siguientes caractersticasespecficas: las autoridades son electas libremente, el poderest sujeto al imperio de la Ley, y la organizacin y elejercicio del poder son respetuosos y consistentes con losderechos fundamentales de las personas. Entre ellos, uno de los principales es el derecho a lapropiedad, gnesis primaria de la creacin del RegistroGeneral de la Propiedad en Guatemala. Es decir, lainstitucin que dirijo tiene como fin salvaguardar y brindarla certeza y seguridad jurdica de ese derecho de PrimeraGeneracin, imprescindible para la pacfica convivenciasocial.

Estimo que los objetivos que se propuso el legislador alregular al Registro fueron, bsicamente, tres: en primerlugar dar proteccin a los titulares de los derechos inscritos;luego, asentar sobre slidas bases el sistema crediticio ehipotecario y por ltimo, dotar de agilidad al trfico jurdicoinmobiliario.

Los derechos de propiedad de los guatemaltecos seaseguran legalmente mediante su inscripcin en el Registrode la Propiedad. Estoy convencido de que los derechosde propiedad debidamente inscritos y garantizadoscontribuyen al fortalecimiento de la gobernabilidaddemocrtica y al crecimiento econmico, porque incentivanal propietario a invertir en ese bien, acrecentando supatrimonio, e inclusive, reconozco que un particular cuidamejor el medio ambiente del bien sobre el cual ejercepleno dominio que el de una propiedad pblica.

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De suma importancia es el hecho que la propiedad puedeser vendida en su totalidad o cederse una parte a quienesms la valoran; es decir, a quienes pueden extraer un msalto ndice de productividad de este recurso. Los derechosde propiedad, claros y seguros, permiten la cooperacinsocial mediante acuerdos voluntarios y reducen los costosde transaccin de dicho intercambio. En esencia, sonreglas del juego congruentes y condicin imprescindiblepara el desarrollo de Guatemala y en especial del rearural.

En los pases en desarrollo donde la capacidad del Estadoes muchas veces dbil, estos desafos que presenta lagobernanza se complican con la reciente crisis econmicaque provoca reduccin de flujos financieros, prdida deempleo y malestar social. En este contexto, el impulsopor invertir en la gobernanza democrtica no ha sidonunca ms obligado. El trabajar con menos recursoseconmicos ha sido para el Registro una tarea de da ada; de ingeniar nuevos procedimientos, automatizar losservicios, brindar a los usuarios una mejor atencin,inclusive aprobar sus solicitudes de rebaja en los cobrosordinarios, cuando se demuestra la pobreza del adquirientede un derecho inscribible. Es decir, tambin estamossiendo responsables y sensibles ante las necesidades denuestros ciudadanos.

El Registro General de la Propiedad ha evolucionadoconforme lo demandan las circunstancias sociales ytecnolgicas, partiendo de la lejana poca de lasinscripciones manuales en los Libros Mayores querepresentaban gran inseguridad, procesos complejos yexcesivos plazos para la devolucin de los instrumentos,llegando a permanecer uno o varios meses en la operacinregistral. Sin embargo, gracias a la innovacin tecnolgicay a la automatizacin de los procesos, hemos logrado enpromedio 5 das hbiles en la ejecucin de las operacionesregistrales. De esta manera estamos cumpliendo uno delos objetivos que la actual Administracin se ha planteado:hacer eficiente y eficaz la labor que constitucionalmentenos ha sido encomendada, con el apoyo del PresidenteConstitucional de la Repblica, ingeniero lvaro Colom.

El Registro cuya administracin se me ha encomendado,ha procurado inscribirse en el conjunto de institucionesslidas que cumplen a cabalidad sus funciones, lo cualcontribuye a la gobernabilidad democrtica del pas. Estoes reconocido tanto nacional como internacionalmente,como lo indica el Doing Business Report del Banco Mundial.

La Administracin del Registro General de la Propiedadpretende seguir escribiendo la exitosa historia de estaInstitucin, ahora con el nuevo reto de apoyar y coordinarcon el Catastro Nacional; por lo que considero que elanhelo contemplado en los Acuerdos Paz, suscritos entreel Gobierno de la Repblica y representantes de la guerrillaguatemalteca, especialmente, el referente a AspectosSocioeconmicos y Situacin Agraria, suscrito en Mxico,

D.F., el 6 de mayo de 1996, relativo a la necesidad decrear un Catastro Nacional, se encuentra por buen camino.En la actualidad se han promovido y aprobado leyes quehan permitido el establecimiento del sistema Registro-Catastro con caractersticas de multiusuario, eficiente,financieramente sostenible y de actualizacin fcil yobligatoria, y se han fortalecido los procesos de informacinde levantamiento catastral y saneamiento de la informacinregistro-catastral.

Es necesario sealar que con la emisin de la Ley del Registrode Informacin Catastral, el Estado de Guatemala ha realizadoun significativo avance en la consolidacin de la legalidade institucionalidad agraria, indispensable para lograr lacerteza y seguridad jurdica en la propiedad, posesin yuso de la tierra, que se prev llevar desarrollo social yeconmico a los guatemaltecos, especialmente a lascomunidades indgenas y campesinas y a los msnecesitados del pas.

El sistema Registro-Catastro permitir definir con precisinla ubicacin, el rea y la forma de los predios enconcordancia con los derechos que sobre ellos se ejercen,lo cual previsiblemente ser una herramienta en la solucinde una diversidad de conflictos relacionados con la disputade derechos de propiedad. Promover adems la pazsocial, principalmente en el interior del pas. Aportarelementos necesarios para la resolucin de conflictos delmites municipales; asimismo, la certeza jurdica queimpulsar el surgimiento y desarrollo de un mercadoformal de tierras, aumentando las posibilidades deincorporarse como sujetos de crdito y entes productivosvinculados formalmente al proceso de desarrollo nacional.Todo esto, mediante la coordinacin entre ambos Registrosy la interrelacin con el Instituto Geogrfico Nacional, elFondo de Tierras y la Secretara de Asuntos Agrarios dela Presidencia de la Repblica.

Esta interrelacin indudablemente descansa en principiosconstitucionales que garantizan la paz, el desarrollo y biencomn, como lo son el derecho y libre ejercicio de la

La BibliotecaVirtual de

Duplicados conms de dos

millonesseiscientas milimgenes y la

Biblioteca Virtualde Libros Mayorescon tres millonescuatrocientas mil,

constituyen unservicio creado

para losguatemaltecos.

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se pone al alcance de los interesados ya no un libro fsicopor persona, sino una copia multiusuario simultnea. Todoesto por medio de puntos de enlace con tecnologa depunta entre ambas instituciones y que permanentementese encuentran conectados actualizando la informacinregistral.

Es necesario mencionar que habrn de surgir problemasrelacionados con la regularizacin de la propiedad y conel acceso a la tierra, derivados del proceso realizado porel RIC durante el levantamiento catastral, lo cual traeaparejado el compromiso de aprobar reformas legalesdentro del marco jurdico guatemalteco, que velen por laseguridad jurdica y accesibilidad a la propiedad de losbienes inmuebles. Por tal motivo, el Registro General dela Propiedad tambin ha participado constantemente enmesas de discusin con el Gobierno y la Sociedad Civil,a fin de emitir opiniones a iniciativas de ley relacionadascon el tema catastral y el anlisis de documentos solicitadospor el Congreso de la Repblica y otras entidadesgubernamentales.

De lo expuesto se deriva la importancia de contar con unsistema slido que vincule el derecho de disponer del bientierra, con la certeza jurdica de los lmites fsicos que steabarca. De ah lo valioso de establecer un sistema Registro-Catastro que vincule con claridad el derecho dedisponibilidad con el objeto tierra.

Con la anterior exposicin se pone de manifiesto que alo largo de 133 aos el Registro de la Propiedad haevolucionando paulatinamente, puliendo e innovando losprocesos de operacin registral que requieren de altosndices tecnolgicos para dotar de proteccin a los titularesde los derechos inscritos y para evitar, adems, el despojoilcito de sus bienes inmuebles, que infortunadamente porinseguridad generalizada han ido atentando tambin contrael derecho de propiedad.

De tal manera que la actual Administracin del Registroha decidido colaborar con los operadores del sistema dejusticia guatemalteco, a travs de la creacin de la Direccinde Seguridad Registral, cuyo personal responde a mltiplesrequerimientos para hacer frente institucional comn encontra de la delincuencia organizada y en aras de velar porla seguridad Inmobiliaria.

Para finalizar, considero que la modernizacin del Registro,su vinculacin coordinada con el Catastro y el apoyo conlos operadores de justicia permitirn dotar de mayorseguridad y certeza jurdica a la propiedad de los habitantesde este pas; as mismo conocer la existencia, las condicionesy la potencialidad de los recursos de la Nacin y porconsiguiente, hacer viable la planificacin del desarrollosostenible local, municipal, regional y nacional, y con estolograr una mayor gobernabilidad en nuestro pas.

propiedad privada; la proteccin a las tierras de losparticulares y comunidades indgenas y los bienespatrimonio de la Nacin; la certeza jurdica sobre lapropiedad, la solucin progresiva de conflictos, ladisponibilidad de regularizar adecuada y en justicia, elrgimen de propiedad, las cuales constituyen obligacionesfundamentales e ineludibles del Estado.

El Registro General de la Propiedad como entidadrespetuosa de las obligaciones que emanan del sistemajurdico guatemalteco ha colaborado con el RIC facilitandoel acceso a la informacin que consta en nuestros archivos,por lo que en el ao 2009, otorg al Catastro Nacionalms de doscientas diez mil consultas electrnicas a distanciade forma gratuita, para que los colaboradores del RICpuedan acceder a la informacin registral de las fincasdesde su oficina.

Con esta informacin, el Registro de Informacin Catastralefecta peticiones de Saneamiento de Informacin a laDireccin de Coordinacin Catastral del Registro de laPropiedad, integrada por personal especfico que atiendey resuelve todas las peticiones del RIC, como iniciativade la presente Administracin.

En el Registro General de la Propiedad, estamosconcluyendo los procedimientos tecnolgicos yoperacionales para la inscripcin de la Declaratoria dePredios Catastrales -sean irregulares, regulares o conirregularidades especiales-, por lo que se han creadomodelos electrnicos especficos para el RIC y sernutilizados en las inscripciones correspondientes para darcumplimiento a las disposiciones contenidas en la Ley delRIC, relacionadas con dichas operaciones registrales.

La Biblioteca Virtual de Duplicados con ms de dosmillones seiscientas mil imgenes y la Biblioteca Virtualde Libros Mayores con tres millones cuatrocientas mil,constituyen un servicio creado para los guatemaltecos yutilizada diariamente por funcionarios y colaboradoresdel RIC. Son, adems, herramientas amigables en donde

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1.1. Concepto y definicin de la garanta mobiliariaEn la Ley de Garantas Mobiliarias de Guatemala se definela garanta mobiliaria en el artculo 3, como El derecho realde garanta constituido por el deudor garante a favor delacreedor garantizado, para garantizar el cumplimiento deuna o varias obligaciones del deudor principal o de untercero.

1.2. De los principios rectoresSe le denominan as a aquellas ideas fundamentales y bsicasque por un lado inspiran la creacin, y por el otro, rigen lasgarantas mobiliarias, como una nueva figura jurdica, siendosu fuente inspiradora la Ley Modelo Interamericana sobre GarantasMobiliarias, y fuente fctica atribuida as por algunos, a lanecesidad de agilizar el movimiento de la economa de unpas, mediante la obtencin de crditos, pudiendo dar comogarantas bienes o derechos, sobre los que tradicionalmenteno eran admitidos, favoreciendo a la micro, pequea ymediana empresa.

Se sealan, como principios rectores, entre otros, lossiguientes:

a) El ser un derecho real de control, sobre bienesmuebles o derechos sobre los mismos.

b) El acreditar la titularidad sobre los bienes objeto degaranta es irrelevante, lo importante es tener laposesin de los mismos.

c) La forma de creacin por excelencia es la contractual,sin embargo se puede dar por disposicin legal.

d) Se perfecciona con la publicidad en un RegistroPblico o por otros medios, en situaciones concretas.

e) Evita gravmenes ocultos sobre los bienes o derechosque se dan en garanta.

os principios fundamentales que revisten las garantas mobiliarias en la legislacinguatemalteca permiten establecer un parangn con los elementos propios de la prenda,figura que perdura desde el Derecho romano. El rol del notario en la formalizacin de

esta clase de garantas es fundamental, si se considera el sistema de notariado latino abierto,que es el que rige en Guatemala; sobre todo si se toman en cuenta los principios notarialescomo el de escritura pblica para la formalizacin de los contratos. Debe plantearse una visinnovedosa de dicha funcin, considerando las estipulaciones de la Ley de Garantas Mobiliarias ylos lineamientos que emanan de los Registros Pblicos.

La funcin notarial ylas garantas mobiliarias

Claudia Lavinia Figueroa Perdomo*

f) Tienen un mecanismo de ejecucin efectivo.g) Consideracin especial al derecho transfronterizo en

esta materia.

1.3. La funcin notarial ante los principios rectoresde la garanta mobiliariaEn relacin con la funcin notarial ante las garantasmobiliarias, hay que tomar en consideracin varios aspectos,entre ellos, el sistema de notariado que rige en cada pas,las funciones notariales y las responsabilidades del notario,atendiendo al rol que desempea.

1.3.1. Sistema notarialEn aquellos pases en los que rige el sistema de notariadosajn, las novedades en la regulacin de garantas mobiliariasno provocarn mayor cambio, atendiendo a que la funcindel notario sajn por supremaca ha sido la autenticadorao fedataria de firmas. Posiblemente el quehacer adicional,y muy probablemente no para el notario, sea la inscripcinen el Registro Pblico correspondiente, ya que en la mayorade los casos no se ha acostumbrado tal requisito.

Sin embargo, en los pases en los que rige el sistema denotariado latino, se produce un cambio a la luz de lo reguladoen la ley de la materia. En Guatemala, de la necesaria yobligatoria intervencin notarial como el nico profesionallegitimado para documentar y autorizar esta clase de negociosjurdicos y del uso ineludible de la escritura pblica comoforma nica para acceder al Registro de la Propiedad, sepodra tambin hacer documentar la garanta mobiliaria atravs de documentos privados con legalizacin de firma,nicamente para acceder al Registro de Garantas Mobiliarias._________________________ *Abogada y notaria, graduada con honores en la Universidad FranciscoMarroqun, actualmente letrada en la Cmara Civil de la Corte Suprema deJusticia de Guatemala

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L

1.3.2. Funcin notarialLa funcin notarial, denominada por algunos autores, comoel quehacer notarial tpico y propio del sistema de NotariadoLatino, ha consistido tradicionalmente en recibir, asesoraro dirigir, legitimar, modelador, prevenir y autenticar lavoluntad de las partes.

Ante la nueva regulacin de las Garantas Mobiliarias enGuatemala, y atendiendo a sus principios rectores, el notariono debe preocuparse por perder protagonismo o hegemonaen un tema en el que tradicionalmente lo ha tenido; si bienes cierto, la regulacin en cuanto a la forma de constitucinde dicha garanta ampla el espectro original, tambin lo esque, el notario debiera ser el nico profesional, que conocelas implicaciones, consecuencias y efectos de una buena omala contratacin, por lo que si en un momento dado se vedesplazado por cierta regulacin, debe asumir conresponsabilidad el conocer la figura, el sugerirla a sus clientescuando sea procedente,dndole la forma legal quecorresponda atendiendo altipo de bien sobre el querecae, publicitndola por losmedios adecuados, siendosiempre recomendable, entodos los casos y obligatoriaen otros, el acceder a losRegistros Pblicos quecorresponda.

En materia de garantasm o b i l i a r i a s , l a l e yguatemalteca dej abierta laposibilidad de poder celebrarel contrato de Garanta, antenotario y en escritura pblica,o bien, en documentoprivado con legalizacin defirmas. En nuestra opinin, en cualquiera de los dos supuestos,el notario guatemalteco debe asumir la totalidad de lasfunciones notariales pues siempre sigue siendo el profesionalidneo para ello. La intervencin de un notario, en uso detodas sus funciones, siempre dar mayor certeza yresponsabilidad en la celebracin de los contratos, actos onegocios jurdicos.

No debe dejarse de lado que en la funcin notarial, debierade incluirse todo lo relacionado con la tramitacin en losRegistros Pblicos, para tener certeza, por el profesional delderecho y as transmitirlo a los contratantes, que sus derechosestn publicitados en donde y como corresponde, surtiendoen consecuencia, todos los efectos jurdicos deseados en lacelebracin del contrato, entre las partes y frente a terceros.

No debe olvidarse que aunque los negocios estn perfectos,por haberse cumplido con todos los requisitos de validez yde existencia, generales y particulares que les sean propios,an quedan pendientes de cumplimiento; en otras palabras,

en tanto y en cuanto no se haya cumplido con todos losderechos y obligaciones derivados del contrato de garanta(entendido ste como fuente de dichas obligaciones), elnegocio sigue perfecto, pero pendiente de cumplimiento yen consecuencia pueden producirse algunas incidenciasinteresantes en esa temporalidad de su vida. Por ello laintervencin del notario es fundamental, no solo en elproceso de constitucin de Garanta Mobiliaria, sino en suregistro e inclusive en el rol del abogado durante la ejecucin.Las incidencias podran ser varias, como una transaccin,rescisin voluntaria, convenio, entre otros. Ninguna otrapersona, sino el notario latino, ser ad hoc para conocer elmejor camino en el caso que durante la vida del contrato yhasta su cumplimiento o no, se produzcan o dejen deproducirse los efectos que le sean propios.

1.3.3. Responsabilidad profesional del notarioTal como afirma el doctor en Derecho Nery Roberto Muoz

en su obra Introduccin alDerecho Notarial, y que escompartida, el notario esresponsable de su actuacin y desu falta de tica y mala prctica.

La responsabilidad, que puedederivar en sanciones civiles,penales, administrativas ydisciplinarias, en materia degarantas mobiliarias, podraconsiderarse reducida de maneradirectamente proporcional almbito de actuacin del notario;en consecuencia, entre menorintervencin notarial, menorposibilidad de sancionar alnotario, que abusando de lainvestidura que le otorga elEstado, hiciere mal uso de la fe

pblica. Constituye un elemento sumamente delicado, elhecho que aunque por ley, el notario ya no tiene por qucelebrar una escritura pblica para documentar el contratode garanta, s podra verbalmente, cumplir con todas lasfunciones notariales, pero que al no quedar documentadas,se hace muy cuesta arriba, probar la comisin de un delito,o bien deducir responsabilidades civiles o profesionales.

Tambin en lo referente a la responsabilidad profesional delnotario, y especficamente en materias nuevas o figurasjurdicas novedosas, con races en el Derecho ya existente-como se da en las garantas mobiliarias- no puede perdersede vista, lo que se refiere a la capacitacin y formacinprofesional. Resulta de vital importancia no quedarse conconocimientos mnimos y temporales. El estudio integralde las figuras jurdicas, en la doctrina, en la ley, en la prctica,a travs de jurisprudencia, costumbre, derecho comparadoy dems fuentes del derecho cuando corresponda, es unaresponsabilidad personal del profesional del derecho.

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De este tema -la funcin social del notario- se ocup elXXV Congreso Internacional del Notariado Latino,celebrado en Madrid, del 3 al 6 de octubre de 2007, en elque participaron ms de 2000 notarios de 75 pases.

Dos temas centraron la atencin de los congresistas:1) El documento notarial como instrumento de desarrolloen la sociedad, y 2) La actividad notarial en los mediosrurales y urbanos.

Una de sus conclusiones fue el impulso mundial de latitulacin inmobiliaria de los sectores ms necesitados dela poblacin. En consecuencia, los notarios deben ofrecersu colaboracin a los Estados y organizacionesinternacionales para favorecer el otorgamiento de ttulosde propiedad.*

Los notariados del mundo -cita una de las resoluciones-han decidido apoyar firme e incondicionalmente y

acompaar en forma permanente lalucha iniciada por la Organizacin delas Naciones Unidas para la erradicacinde la pobreza; en especial mediante losprogramas de titulacin inmobiliaria delos sectores ms necesitados de lasdiversas sociedades nacionales, ya queel establecimiento de los derechos de

propiedad es un factor de paz social y un instrumento dedesarrollo.

Otras resoluciones del Congreso de la UINL-Solicita de los miembros de la Unin Internacional delNotariado un renovado compromiso institucional parauna colaboracin ms efectiva, que beneficie a la mayorcantidad de personas en los distintos Estados, en latitulacin dominial a favor de los sectores de menoresingresos de cada sociedad, con ttulos seguros y aptospara el trafico jurdico inmobiliario y el acceso al crditoformal.

-Ofrece a los Estados y organizaciones internacionales lacolaboracin de expertos notariales para favorecer elotorgamiento de ttulos de propiedad incontestables,

na de las fuentes de conflictos entre personasindividuales, de grupos de personas entre s, yde estas con las autoridades -para citar solamente

algunos ejemplos- es la falta de seguridad y certeza jurdicassobre la propiedad inmueble y sus modificaciones,principalmente en el trfico de fincas rsticas, mediantecontratos verbales, documentos extendidos por autoridadesque no son competentes, sin llenar los requisitos legales,o por la mala redaccin de los documentos privados.

Se trata de un problema existente no solamente enGuatemala, sino en muchos pases, lo que ha motivadoa buscar soluciones en el mbito mundial, con el fin ltimode responder a necesidades sociales de las personaseconmicamente dbiles.

Se parte de la base segn la cual existe una situacinconflictiva e injusta que solamente puede ser resuelta porun notariado que ponga nfasis en su funcin social, comolo ha sealado con acertado criterio laOrganizacin de las Naciones Unidas.

doctrinales mencionan las funciones delnotario, se dice de l que es un profesionalfacultado para autorizar actos y contratos,comprobar hechos, tramitar asuntos nocontenciosos, configurar y autenticardocumentos. Es decir, los elementos desu funcin pblica.

Pero, se hace poco nfasis en que todas esas actividadesdeben ser puestas en determinados casos al servicio delas personas pobres, como un deber que nace de la funcinsocial del notario y de su conciencia.

No significa esto que el notario se dedique a ello comofuente principal de su profesin, pues es su deber atendertambin a otros sectores de la sociedad en asuntos diversos,muchos ajenos al problema de la tierra y de la pobreza.

Lo que se quiere indicar es que el notario no debe rehuirsu responsabilidad social frente a quienes no pueden pagarservicios profesionales elevados. Y esto tiene que vermucho con la realidad guatemalteca, por cuanto la mayorade la poblacin vive en niveles de pobreza y extrema pobreza.

a iniciativa de Ley de Notariado, enviada por la Corte Suprema de Justicia al Congresode la Repblica el 7 de septiembre de 2004 -trada al tapete de la actualidad estos das-

contiene, en uno de sus captulos, diez artculos acerca de la materia.

Funcin social del notario

12 Diez normas contempladas eniniciativa de Ley de Notariado

U

L

. . . ex i s t e una s i tuac inconflictiva e injusta quesolamente puede ser resueltapor un notariado que ponganfasis en su funcin social

seguros y susceptibles de su circulacin nacional einternacional.

-Acuerda promover el acceso de los ttulos de propiedadal trfico jurdico internacional. Las escrituras pblicas,comoconsecuencia del control de legalidad que ejerce el notariopor delegacin de la autoridad del Estado, son ttulos delegitimacin suficientes para el trfico jurdico internacional,gozando de presuncin de legalidad.

-Si el Estado de destino exige el control de legalidadmaterial, deber participar tambin en su autorizacin unnotario nacional del mismo a este efecto.

-Dado que el notariado de algunos pases ha protagonizadodiversas experiencias exitosas de titulacin masiva de lapropiedad en mbitos rurales y urbanos a bajo coste parael Estado y los ciudadanos, la Unin Internacional delNotariado y los notariados nacionales se encuentran encondiciones de ofrecer tales experiencias y asesorar a losEstados y organizaciones internacionales que les interesesu implementacin.

-El notariado mundial celebra la reciente constitucin porparte de la Unin Internacional del Notariado de laasociacin Symposium for Economy and Law (SEAL) cuyafinalidad coincide con el propsito enunciado.

-El mundo est dividido en dos grandes sistemas jurdicos,el del civil law (tambin conocido como sistema anglosajn)

y el del common law (sistema notarial latino). Sonprofundamente diferentes, pero han convivido de formams o menos pacfica, por lo que no parece adecuadointentar su unificacin o la supremaca del uno sobre elotro, tanto ms cuanto su implantacin responde a razoneshistricas, culturales, polticas y sociales muy arraigadas.

-El sistema notarial de transmisin inmobiliaria sostienecon ventaja la comparacin en cuanto a su coste o preciocon otros sistemas, como el del seguro del ttulo o el dela participacin de otros profesionales jurdicos oinmobiliarios. El notario imparcial unifica los aspectoscontractuales de asesoramiento, acomodacin alordenamiento y conservacin del documento, mientrasque otros sistemas reparten esas actividades entre diferentesprofesionales con el consiguiente aumento del coste.

-Las caractersticas de la funcin notarial hacen que stacontribuya a corregir ciertas deficiencias del funcionamientodel mercado como son las asimetras informativas y lafalta de produccin de externalidades positivas o bienespblicos. Las asimetras informativas se equilibran por laimparcialidad del notario y su obligacin (en muchoscasos legal) de especial asistencia al contratante dbil.Tambin se superan los riesgos de seleccin adversa alestar el coste del servicio y la homogeneidad de sucontenido establecidos.

-La produccin de externalidades positivas tambin aparececlaramente porque con su actividad el notario aportacerteza y seguridad a las relaciones, aumenta el valor dela propiedad regularizada al expulsar del sistema a laspropiedades engaosas y produce un importante efectoantilitigioso que alivia la carga de trabajo de los tribunales.En definitiva, el notario como profesional de la seguridadjurdica aporta al mercado y al desarrollo fundamentalmenteconfianza. Siendo un principio general que el mercadoopera en condiciones de incertidumbre todo lo que seaprocurar certeza es crear valor econmico.

-Los beneficiosos efectos de legitimacin, prueba yejecucin, atribuidos al documento notarial por elordenamiento jurdico se basan en la calidad del mismo.Por eso debe ser nuestra preocupacin fundamental elmantenimiento mejora de dicha calidad mediantemecanismos adecuados como la formacin permanente,la vigilancia corporativa del cumplimento de las normasdeontolgicas o la relacin creciente con las nuevastecnologas.

El desarrollo social que favorece el documento notarialno es slo en el terreno econmico, tambin contribuye:

-Al desarrollo jurdico, mediante la puesta en marcha denuevas instituciones necesarias para los individuos, lasfamilias o las empresas. A lo largo de este Congreso sehan puesto de manifiesto diversas manifestaciones de ello,como las disposiciones de autotutela, los contratos de

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uniones de hecho o cohabitacin, la donacin de rganos,protocolos familiares, el fideicomiso notarial y otrasmuchas.

-Al desarrollo de la paz social, con el efecto antilitigiosoantes mencionado o la participacin en modernos sistemasalternativos de solucin de conflictos como la mediacino el arbitraje.

-Al desarrollo del crdito territorial, mediante una adecuadatitulacin de la propiedad.

-Y, al desarrollo de las relaciones internacionales, ya quela implantacin mundial del notariado hace que la actividaddocumental disfrute de reglas y caractersticas relativamentecomunes, que favorecen la circulacin del documento yquizs en un futuro la existencia de un ttulo ejecutivomundial, del mismo modo que ahora tenemos un ttuloejecutivo europeo.

La iniciativa de Ley de Notariado de GuatemalaLa iniciativa de la Corte Suprema de Justicia de Guatemala,sobre la cual dictamin la Comisin Extraordinaria deReforma al Sector Justicia, del Congreso de la Repblica,y la traslad al pleno como proyecto de ley, contiene enel captulo noveno, los siguientes diez artculos acerca dela funcin social del notario:

Artculo 124. Funcin social del notario.- El notario,en virtud de la potestad de dar fe de la que ha sidoinvestido, deber colaborar cuando las autoridadesrequieran sus servicios para atender asuntos de interssocial.

Las autoridades, en especial las encargadas de asuntos devivienda popular o agrarios, enviarn el requerimiento alColegio Profesional, indicando la naturaleza de los serviciosrequeridos y el nmero de notarios que considera necesariospara el pronto cumplimiento de dichos servicios. ElColegio, por sorteo, en estricto orden y equidad, designara los notarios que deban prestar sus servicios a la autoridadrequirente; no obstante, cualquier notario podr agregarsea la lista de los designados, si as lo solicita ste en formavoluntaria.

Si algn notario designado tuviere excusa basada enimpedimento legal o por razn de fuerza mayor, lo harsaber al Colegio para que ste seleccione a otro profesional.

Artculo 125. Casos especiales. Cuando el Estado, susentidades descentralizadas, dependencias u oficinas, debancomparecer a otorgar un instrumento pblico, debernsolicitar la seleccin de un notario al Colegio Profesional,para que ste indique quin ser el notario autorizante, deconformidad con lo sealado en el artculo anterior.

A los abogados y notarios que laboren para el Estado,para las dependencias u oficinas de ste, o bien para lasentidades descentralizadas o autnomas y para lasMunicipalidades, se aplican las restricciones sealadas enel Artculo 14 de esta ley.

Artculo 126. Mediacin notarial. Como parte de sufuncin social, los notarios que renan los requisitos ycumplan las formalidades que establezca la Unidad deResolucin Alternativa de Conflictos del OrganismoJudicial, en el Reglamento de Mediacin Notarial queapruebe la Corte Suprema de Justicia, podrn intervenircomo mediadores en cualquier clase de asuntos en losque las partes tengan libre disposicin de sus derechosy no requieran autorizacin judicial para hacerlo.

Para habilitar la actuacin de los notarios como mediadores,bastar la notificacin de su nombramiento, sin que seanecesario discernirles el cargo. Los notarios podrnexcusarse de actuar como mediadores, por las mismascausales que la ley prev en el caso de los jueces.

Artculo 127. Nombramiento. Las partes podrnproponer al notario mediador. Si no hicieren ningunapropuesta, el juez que conoce de asunto har elnombramiento del notario que escoja de la lista que enel mes de enero de cada ao, deber remitir la Unidad deResolucin Alternativa de Conflictos del OrganismoJudicial a todos los rganos jurisdiccionales de primeray segunda instancia del pas.

Artculo 128. Caractersticas. Los notarios queintervengan como mediadores actuarn con toda diligencia,responsabilidad, celeridad, objetividad y confidencialidad,y estarn facultados para proponer las soluciones ofrmulas de avenencia que consideren pertinentes paraponer fin, de manera parcial o total, a las pretensiones delas partes, a las que podr reunir en sesiones conjuntas oseparadas. Previa acreditacin de su calidad de mediador,podr consultar, sin ninguna restriccin, el respectivoexpediente judicial o cualquier otro que tuviese relacincon el caso, pudiendo obtener, sin citacin de las partes,fotocopias simples o certificadas de dichos expedientes.

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Artculo 129. Plazo. La mediacin deber concluir unplazo no mayor de treinta das hbiles, computado desdela fecha en que se notifique a las partes y al notario laresolucin que apruebe, a solicitud de ambas partes, lamediacin notarial. El plazo podr prorrogarse por otrostreinta das, por una sola vez, a peticin formulada porlas partes ante el juez o ante el notario. En este ltimosupuesto, el notario dar inmediato aviso escrito al rganojurisdiccional que conoce del asunto. La mediacin puedesolicitarse cuantas veces as lo dispongan las partes y encualquier estado del proceso, pero ello slo podr hacerseantes de que se dicte sentencia de segunda instancia.Concluido el plazo de la mediacin, el notario dar avisoal juez del resultado de su gestin.

Artculo 130. Suspensin. Durante la mediacin notarialquedar en suspenso el trmite del proceso, y el juez slopodr conocer de aquellos asuntos que considereimpostergables, urgentes o necesarios, circunstancias estasque deber justificar en la respectiva resolucin; tambinpodr conocer de aquellos otros asuntos que la autorizala ley, no obstante estar suspendida su jurisdiccin envirtud de apelacin.

Artculo 131. Formalidades. Las actuaciones del notariomediador se harn constar en actas notariales. Sin embargo,el acuerdo a que llegaren las partes se podr formalizaren documento privado, con firmas legalizadasnotarialmente, a menos que, por disposicin de la ley,por peticin de ambas partes o porque el notario loconsidera necesario, se debe formalizar en escritura pblica.

Artculo 132. Fuerza ejecutiva. Adems de la eficaciaprobatoria inherente a los documentos notariales,conforme a lo dispuesto en el Artculo 18 de esta ley, losdocumentos en los que se haga constar el acuerdo de lamediacin notarial producirn los efectos propios de latransaccin y de los ttulos ejecutivos, siempre que eneste ltimo caso aquellos documentos renan los requisitosque exige la ley.

Artculo 133. Archivo. Concluida la mediacin, elnotario extender a las partes, previo pago de sushonorarios y de los gastos en que se haya incurrido,testimonio o copia simple legalizada, segn lo requieranlos interesados, de la escritura respectiva, o bien sendasfotocopias legalizadas del documento privado, cuyooriginal archivar como comprobante de protocolo.

Asimismo, el notario har del conocimiento de la Unidadde Resolucin Alternativa de Conflictos del OrganismoJudicial y del juez de los autos, el acuerdo suscrito por laspartes, remitindoles copia legalizada._________Fuente: http://www.semanaprofesional.com

1. El abogado, como miembro de una profesin que sirve al interspblico de la justicia, tiene obligaciones no slo frente al cliente, suscompaeros y otros profesionales del derecho, jueces y tribunales,poderes pblicos y Colegios de Abogados, sino tambin frente a lasociedad.

2. Para el cumplimiento de tales deberes y, adems, como expresinde su compromiso voluntario con la sociedad, los firmantes de estaDeclaracin promovern y apoyarn:

a. El acceso a la justicia de las personas, colectivos o comunidadesen situacin de desventaja o exclusin social, garantizandola asistencia de un abogado y la independencia de ste.

b. Las iniciativas orientadas a la participacin de abogados entareas de asesoramiento y formacin para colectivos ocomunidades con necesidad de recursos para la ms plenarealizacin del derecho a la tutela judicial y el Estado dederecho.

c. La formacin de otros abogados, especialmente jvenes abogadosy quienes se propongan acceder a la profesin, en materia deRSA, entendida en los trminos de esta Declaracin.

d. La cooperacin con los rganos del poder judicial, representantesde la justicia institucional, otros poderes pblicos, universidades,escuelas de prctica jurdica, embajadas y oficinas consulares,y ONG.

e. El apoyo a las iniciativas de sus sociedades civiles inspiradaspor los valores de pluralismo poltico y de participacinciudadana en los asuntos pblicos, en especial las accionesencaminadas a mejorar la calidad de la legislacin, el buengobierno, la garanta de la igualdad de acceso e interlocucincon las Administraciones Pblicas y la transparencia de susinstituciones y rganos.

f. En general, cuanto sirva a la tutela de la diversidad y elderecho a la igualdad, al fortalecimiento del Estado de derecho,y a la defensa del derecho de defensa y los derechos humanos.

3. Los Colegios y Asociaciones de Abogados, con pleno respeto aaquellas otras funciones de inters general que tengan legal oestatutariamente encomendadas, fomentarn la idea de la RSAy su prctica. Para ello, podrn identificar objetivos de accin social,facilitar su conocimiento por abogados y despachos, y poner adisposicin de stos los medios organizativos y las acciones decooperacin tendentes a su realizacin y difusin.

4. Los firmantes de esta Declaracin procurarn mantenerserecprocamente informados de sus acciones de RSA y coordinar susesfuerzos entre s y con los poderes pblicos y organizaciones privadas,nacionales o internacionales, que persigan objetivos de inters generalcoincidentes con los aqu contemplados.

Declaracin de Madrid sobreresponsabilidad social de la Abogaca

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l 15 de septiembre de este ao, el Registro Generalde la Propiedad de Guatemala cumple 133 aos de

fundacin.

Su origen se remonta al 15 de septiembre de 1877, fecha enque entr en vigencia el Cdigo Civil de Guatemala,promulgado durante el Gobierno del presidente Justo RufinoBarrios, el ms destacado lder poltico militar de la revolucinliberal de 1871 que puso fin a la dictadura conservadora delmariscal Vicente Cerna.

El general Barrios -llamado en textos de historia el Reformador-introdujo a Guatemala en un proceso de modernizacincuyos efectos se sienten todava.

Una torre de hierro -la Torre del Reformador de 71.85metros de altura ubicada en la 7. Avenida y 2. Calle de lazona 9, de la ciudad de Guatemala, armada en 1935, paraconmemorar el centsimo aniversario del nacimiento deJusto Rufino Barrios- lo recuerda permanentemente.

Su ms elevado sueo fue construir una FederacinCentroamericana de Estados, y muri en ese fallido empeointentando someter a El Salvador, uno de los estadosseparatistas, al ser alcanzado por un disparo de fusil en labatalla de Chalchuapa. En su Gobierno fue promulgada laConstitucin de 1879; se introdujo el ferrocarril, el telgrafo,estableci la educacin pblica gratuita y fueron construidasnumerosas escuelas en todo el pas, decret la libertad decultos, se fund el Banco Hipotecario, fue construido elHospital de Oriente, el Cementerio General en la capital ycomenzaron las primeras grandes reformas sociales, culturales,econmicas y jurdicas; entre estas ltimas figuran lapromulgacin del Cdigo Penal y el Cdigo Civil, el cualcontiene la creacin del Registro de la Propiedad.

Durante la colonia no funcion un registro de la propiedadcon las caractersticas de los actuales. Pero, hubo siempreun control por parte de las autoridades coloniales.

Despus de la independencia, proclamada el 15 de septiembrede 1821, ese registro fue asumido por las jefaturas polticasy las de polica.

Antecedentes citablesDurante el coloniaje espaol, por disposicin del rey JuanCarlos III, fue establecida una oficina para registrar los

Lizandra Julisa Aquino Aquino*

gravmenes reales sobre inmuebles, que funcion bajo ladenominacin de Oficio de Hipotecas. Es uno de losantecedentes ms conocidos acerca del Registro de laPropiedad.

Con la entrada en vigencia del Cdigo Civil, de Justo RufinoBarrios -que haba estudiado Derecho- el 15 de septiembrede 1877, principi a operar un registro de la propiedad, conel nombre de Toma de razones hipotecarias. Su primer directorfue Enrique Martnez Sobral.

De conformidad con las disposiciones del Cdigo Civil, elregistro tena las siguientes funciones: a) ttulos sujetos ainscripcin, b) forma y efectos de la inscripcin, c) de lasanotaciones preventivas, d) cancelaciones, e) de los registros,f) de los registradores, g) de la responsabilidad de losregistradores y h) de los ttulos supletorios.

La cada vez ms intensa, til y confiable actividad de lainstitucin hizo necesario mejorarla, ampliarla, y surgi laidea de establecer una oficina de registro ms completa, quepudiera garantizar -a prueba de agua, incendios, prdidas ydeterioro de la papelera- la conservacin de toda ladocumentacin.

As surgi la estructura del Registro de la Propiedad, quefue instalado en un edificio de la novena avenida y dcimacalle, zona uno, del Centro Histrico de la ciudad capital.

En ese lugar permaneci hasta el 4 de febrero de 1976 daen que se produjo uno de los terremotos ms catastrficosen la historia del pas, que dej un saldo de 23 mil muertos,77 mil lesionados, 3 millones de personas damnificadas,grandes daos a la infraestructura nacional y enormesprdidas en la agricultura.

El Registro fue trasladado entonces al antiguo edificio dela Corte Suprema de Justicia, situado en la 9. Avenida14-25 de la zona 1, donde actualmente se encuentra.

El 30 de abril y 27 de mayo de 1898, el Registro sedescentraliz en seis registros de la propiedad, siendo estos:Guatemala, Quetzaltenango, Jalapa, Zacapa, Cobn y SanMarcos, los cuales se encargaran de la inscripcin deinmuebles de los departamentos cercanos._____________________*Integrante del equipo de investigacin histrica.

Registro General de laPropiedad de Guatemala cumple

133 aos

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Sin embargo el de San Marcos se dedic a las inscripcionesde los bienes inmuebles situados en su jurisdiccin, y no alos de los departamentos vecinos.

Justo Rufino Barrios naci en San Marcos y quizs esehecho histrico cre en el Registro de la Propiedad de esedepartamento un sentimiento de exclusividad. Para estudiarla situacin y los problemas de los seis registros, fue nombradauna comisin supervisora cuyo fin era establecer si estosestaban cumpliendo con las funciones y atribuciones queles haban sido asignadas.

El estudio permiti detectar errores y anomalas en algunosregistros, por lo que fue emitido el acuerdo gubernativo del1 de noviembre de 1877 por el que fueron suprimidos tresy quedaron funcionando solamente los de Guatemala, Jalapay Quetzaltenango.

El de Jalapa fue cancelado posteriormente y quedaronnicamente el Registro General de la Propiedad, con carcterde registro general, en Guatemala, y el de Quetzaltenango,conocido como Segundo Registro de la Propiedad, situacinque se legaliz con los acuerdos de 1 de junio, 10 y 28 dejulio de 1933 y 12 de junio de 1934.

Cdigo de NotariadoEn los aos siguientes se produjo en Guatemala unflorecimiento de decretos legislativos, acuerdos y circularesque tenan relacin con el trabajo de los notarios, losdocumentos por ellos producidos y autorizados, y lasfunciones del Registro de la Propiedad Inmueble, entre loscuales cabe mencionar la Ley de Notariado, contenida enel decreto legislativo nmero 2374, que reform el anterior;el decreto legislativo nmero 2556 que aprob y modificel anterior; los artculos del 159 al 170 inclusive, 182, 184,y185 del decreto gubernativo nmero 1568; artculos del 1.al 4., inclusive; 8, 9 y 10 del decreto gubernativo nmero1735; decreto legislativo nmero 2468; artculos 13 y 29 deldecreto gubernativo nmero 1988; decretos gubernativos1750, 1822, 2131, 2233,2273 y 2342; acuerdos gubernativosde 19 de mayo de 1934; de 17 de abril y 9 de diciembre de1935; 18 de octubre de 1939; del 9 de agosto de 1940;artculos 720, 722, 849, 850, 874, 1144 y 1145 del decretolegislativo nmero 1932; 281, 385 y 420 del Cdigo deComercio.

Todas esas disposiciones fueron derogadas en 1947, cuandoentr en vigencia (1 de enero de ese ao) el Cdigo deNotariado, promulgado durante el primer gobierno de laRevolucin de Octubre de 1944.

El Cdigo de Notariado contina vigente hasta nuestrosdas, a la espera de que sea sustitutito por una nueva Ley deNotariado, proyecto que se encuentra en el Congreso de laRepblica desde el 7 de septiembre de 2004.

Este Cdigo dispone, entre otras cosas, la obligacin delnotario de advertir a los otorgantes de su obligacin depresentar los testimonios correspondientes a los registrospblicos y el de dar aviso de los testamentos que autorizan.

En relacin con la misma materia se emiti la Ley de TitulacinSupletoria, que regula el procedimiento para legalizar lapropiedad de inmuebles que carecen de ttulo inscribible enel Registro de la Propiedad.

Y tambin es oportuno citar lo que sigue:

En 1961 se emiti la Ley de Parcelamientos Urbanos, porla que todo contrato de este tipo debe constar en escriturapblica y ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Elcontrato de promesa de venta de parcelas urbanas deberforzosamente inscribirse en los registros respectivos.

En 1963 durante el Gobierno del coronel Enrique PeraltaAzurdia, el Registro de la Propiedad Inmueble, cambi sunombre por Registro General de la Propiedad. Le fue suprimidoel trmino inmueble, porque a partir de la emisin del nuevoCdigo Civil, se autoriza la inscripcin de bienesmuebles identificables y el registro de prendas.

En la actualidad hay agencias del Registro General de laPropiedad, denominadas Oficinas Registrales, que funcionanen Alta Verapaz y Petn, en acatamiento a la ConstitucinPoltica de la Repblica de Guatemala, de 1985, cuyo artculo230 dispone que el Registro General de la Propiedad debe serorganizado a efecto de que cada departamento o regin,establezca su propio registro de la propiedad.

El Registro est definido en el artculo 1124 del CdigoCivil como la institucin pblica que tiene por objeto la inscripcin,anotacin y cancelacin de los actos y contratos relativos al dominio y

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dems derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables,siendo pblicos sus documentos, libros y actuaciones.

Han transcurrido 133 aos desde la creacin del RegistroGeneral de la Propiedad. Durante mucho tiempo tuvo unainfraestructura y un sistema operacional que utilizaba desdeel siglo XIX, y con el paso de los aos los equipos einstalaciones se haban deteriorado y ya no permitan queel Registro cumpliera eficazmente sus funciones.

El sistema de operaciones relacionadas con fincas era manualy lento, tanto que el proceso de presentacin, operacin ydevolucin de un documento tardaba meses.

Pero, las cosas han mejorado sustancialmente. Tras unaserie de modificaciones estructurales y la incorporacin detecnologa informtica de punta, se inici en 1996 un procesode modernizacin, poniendo en funcionamiento un sistemade operacin electrnico y la digitalizacin de los librosfsicos.

A partir de 2004 arranca la remodelacin de sus instalacionesy se adquiere moderno equipo, lo cual hace posible revisarintegralmente todos sus procesos, permitiendo atencin,servicio gil y oportuno de notorio beneficio para los usuarios.

Actualmente funcionan dos registros: el Registro Generalde la Propiedad de la Zona Central y el Segundo Registrode la Propiedad con sede en Quetzaltenango. El primeroubicado en la 9. Avenida 14-25 de la Zona 1 de la capitalde Guatemala y el segundo, en la 13 Avenida y 7. Calleesquina zona 1 de Quetzaltenango.

La circunscripcin de los registros abarca los 22departamentos de Guatemala dividindose la funcin registralen la siguiente forma:

Registro de la Zona Central: Guatemala, Sacatepquez,Chimaltenango, Santa Rosa, Jutiapa, Jalapa, Zacapa,Chiquimula, El Progreso, Izabal, Escuintla, Petn, AltaVerapaz, Baja Verapaz. Segundo Registro: Quetzaltenango,Retalhuleu, Suchitepquez, Totonicapn, Huehuetenango,Solol, Quich y San Marcos.

El Registro General de la Propiedad de Guatemala fuecatalogado, en el 2009, como el nmero 24 del mundo ynmero 1 latinoamericano, siendo una institucin de apoyoa la economa nacional, que ofrece servicios altamentecompetitivos, giles, rpidos y certeros en el cumplimientode sus funciones, garantizando con ello seguridad jurdicay certeza registral.

Los profesionales del Derecho que han ocupado el cargode Registrador General de la Propiedad son: 1 Sergio EduardoRomano Monzn (actual); 2 Arabella Castro Quinez; 3Sandra Vargas; 4 Manuel Flores; 5 Gustavo Maldonado; 6Jos Luis Arriola; 7 Sergio Augusto Morales Lorenzana; 8Jorge Rolando Barrios; 9 Nery Roberto Muoz; 10 CarlosEnrique Peralta Mndez; 11 Marco Antonio CastroHernndez; 12 Marco Vinicio Cerezo Sierra; 13 Tulio

Armando Vargas Ortega; 14 Alejandro Arenales Cataln;15 Rafael Antonio Gordillo Macas; 16 Julio AvelinoMarroqun Escobar ; 17 Hctor Antonio Dvila Mendoza;18 Carlos Arturo Sagastume Prez; 19 Jos Arturo RuanoMeja; 20 Clemente Marroqun Rojas; 21 Jorge PonceRamrez; 22 Antonio Colom Argueta; 23 Marcial MndezMontenegro; 24 Enrique Chauleu Glvez; 25 Alberto ArguetaSagastume; 26 Arturo Peralta Azurdia; 27 lvaro IdgorasFuentes; 28 Luis Valladares y Aycinena; 29 Francisco ValdezCaldern; 30 Juan Ibarra; 31 Jos Joaqun Palma; 32 RicardoQuinez Lemus; 33 Juan Manuel Jimnez Pinto; 34 ManuelFranco R.; 35 Jos Mariano Trabanino; 36 Efran AguilarFuentes; 37 Julio Urrutia; 38 . Leopoldo Sandoval; 39 AlbertoPaz y Paz; 40 ngel Gonzlez; 41 Leonardo Lara G.; 42Rafael Ordez Sols; 43 D. Jos Lara; 44 FranciscoQuinteros Andrino; 45 Juan Mata C; 46 Fernando AragnDardn; 47 Jos Flamenco; 48 Jos Eduardo Girn y 49Francisco E. Toledo.

Conservacin y restauracinEl edificio que ocupa actualmente el Registro General dela Propiedad es uno de los ms importantes del CentroHistrico. Es -se ha dicho- entre los edificios de su poca,quizs el ms genuino, completo e importante ejemplo dearquitectura academicista, previa al desarrollo de otrascorrientes en el siglo XX, como la nacionalista y lafuncionalista, y un importantsimo espacio para el desarrollode actividades del servicio pblico vinculadas a un edificiodotado de una severa dignidad, claramente identificadodesde hace dcadas como sede de entidades pblicas.

Este edificio, construido en la segunda mitad de los aosveinte del pasado siglo, fue concluido y entregado alOrganismo Judicial en 1936. Ha permanecido casi completoen su estructura, aspecto general y decoracin y, por fortuna,luego de aos de uso intenso y en algunos momentosciertamente irrespetuoso de su valor patrimonial, haencontrado en las actuales autoridades del Registro Generalde la Propiedad un aliado para su conservacin y restauracingradual, faltando todava varias tareas para completar esteproceso, ha recibido el tratamiento respetuoso que merece.

Historia del edificioFue diseado en 1926 por los arquitectos Erich Kuba, deorigen alemn, y Juan Bautista Domergue, francs. Amboshaban llegado a Guatemala procedentes de Europa y eldiseo presentado por ellos fue elegido para construir loque sera la sede de la Sociedad de Auxilios Mutuos delComercio de Guatemala, que haba adquirido el predio,ocupado hasta entonces por el Beaterio de Beln,perteneciente al Estado.

En los aos treinta, el Estado recuper la propiedad delterreno y de la obra inconclusa. La termin e instal all elPalacio de Justicia, inaugurado en 1936.

Con los aos se hizo insuficiente para los tribunales ydependencias de la Corte Suprema de Justicia, por lo queesta se traslad al moderno Centro Cvico, quedando el

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edificio vaco. En 1976 sera ocupado por el Registro Generalde la Propiedad.

Hasta la fecha, el Registro sigue prestando sus servicios enese edificio, que es parte del patrimonio del Centro Histricode la ciudad de Guatemala.

Estilo academicistaEl estilo arquitectnico del edificio es academicista, todavade moda en Guatemala en los aos veinte, dcada dereconstruccin, pues gran parte de la ciudad y sus edificioshaba sido destruida por los terremotos de 1917 y 1918.

El estilo es, por otra parte, clasicista, basado en los rdenesy en la tipologa clsica que se enseaba en las escuelas dearte europeas, siguiendo la tendencia de la Academia deBellas Artes de Pars, al finalizar el siglo XIX y que continuabaen boga entrado el siglo XX.

Se caracteriza por el uso de la decoracin aplicada a laestructura en pilastras, capiteles y relieves as como a losespacios de proporciones altas y organizados en torno acorredores y patios. Es de mencionar en forma especial laescalinata del vestbulo.

El Registro General de la Propiedad es ahora el guardinde esa obra arquitectnica. Desde hace algunos aos, lainstitucin se encarga de dotar al edificio con serviciosadecuados para su funcin pblica al mismo tiempo quevela por conservar las caractersticas histricas y artsticasque hacen del mismo un importantsimo monumentonacional (1) .

La era de la electrnicaActualmente la mejor tcnica en materia de registros, radicaen la electrnica. Todo documento original y duplicado esrecibido por el Registro General de la Propiedad y el usuariocancela los honorarios conforme al arancel. Al ingresarlose le asigna nmero, se le pone fecha y hora de presentacin,garantizando as el cumplimiento del principio de prioridadregistral, primero en tiempo, primero en derecho; luegoes enviado automticamente al correo electrnico del notarioautorizante. Se le avisa tambin cuando est listo a devolver;y se traslada a la fase de escaneado para convertirlo enelectrnico.

Conforme ingresan los documentos, el sistema los reparteautomticamente a cada operador, quien los califica y hacelas operaciones correspondientes. Seguidamente sontrasladados del operador al verificador contable, quienconstata si los honorarios fueron calculados correctamente.

Terminada la verificacin, es enviado electrnicamente alregistrador auxiliar para revisar la operacin y, si procede,ste firma electrnicamente los asientos, generando la raznque contiene una transcripcin exacta de las inscripcionesefectuadas.

Finalmente, el duplicado en soporte papel, con una copiade la razn, es enviado al archivo de duplicados y el originala cajas para ser devuelto al usuario.

Leyes, acuerdos y reglamentosA continuacin se mencionan textos legales, acuerdosgubernativos, reglamentos y otras disposiciones que serelacionan con materia registral.

Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala; CdigoCivil (Decreto Ley 106); Cdigo de Notariado (Decreto314); Reglamento de los Registros de la Propiedad (Acuerdogubernativo 30-2005); Arancel General para los Registrosde la Propiedad (Acuerdo gubernativo 35-2005); Arancelde abogados, rbitros, procuradores, mandatarios judiciales,expertos, inventores y depositarios (Decreto 11196); Decreto2476 (Requisitos de planos); Decreto 2569 (Requisitos deplanos); Decreto 33-2000 (Requisitos de planos); DecretoLey Nmero 141-85 (Titulacin de bienes del Estado);Decreto Ley Nmero 125-83 (Ley de rectificacin de reade bienes inmuebles urbanos); Ley de Aviacin Civil (Decreto93-2000); Ley de Garantas Mobiliarias (Decreto 51-2007);Ley de Inmovilizacin Voluntaria de Bienes Registrados(Decreto 62-97); Ley de Propiedad Horizontalmente Dividida(Decreto 1318); Ley de Parcelamientos Urbanos (Decreto1427); Ley de Titulacin Supletoria (Decreto 49-79); Leyde Vivienda y Asentamientos Humanos (Decreto 120-96);Reglamento de la Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos(Acuerdo Gubernativo 286-98) ; Ley del Instituto deFomento de Hipotecas Aseguradas (Decreto 1448);Reglamento de la Ley del Instituto de Fomento de HipotecasAseguradas (FHA); Ley del Registro Nacional de las Personas(Decreto 90-2005); Reformas a la Ley del Registro Nacionalde las Personas, Decreto Nmero 90-2005 del Congresode la Repblica (Decreto 14-2006); Reformas a la Ley delRegistro Nacional de las Personas, Decreto Nmero 90-2005 del Congreso de la Repblica (Decreto 31-2006);Reformas al decreto Nmero 90-2005 del Congreso de laRepblica, Ley del Registro Nacional de las Personas (Decreto29-2007); Ley Preliminar de Urbanismo (Decreto 583); LeyReglamentaria para Trabajos de Agrimensura (Decreto1786); Ley Reguladora de Procedimiento de Localizaciny Desmembracin de Derechos sobre InmueblesProindivisos (Decreto-Ley 82-84)

Bibliografa: Folleto ilustrativo e informativo del RegistroGeneral de la Propiedad; Derecho Registral InmobiliarioGuatemalteco 5, de Nery Roberto Muoz y Rodrigo MuozRoldn. Primera edicin, septiembre 2005. Captulo VIRegistro General de la Propiedad; Cdigo Civil, Decreto -Ley Nmero 106, editor y compilador Gustavo AdolfoSigenza Sigenza. Primera Edicin, 2010, Instituto deInvestigaciones Jurdicas de la Universidad Rafael Landvar;Libro IV del Registro de la Propiedad, Ttulo I de laInscripcin en General, Captulo I de los ttulos sujetos ainscripcin artculo 1124; Constitucin Poltica de laRepblica de Guatemala, Captulo II Rgimen administrativo,Artculo 230._____________________(1) Arquitecto Guillermo Aguirre. Proyecto de Restauracin.

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vigencia el 7 de enero de 1999, proporcionando unaherramienta, que no solo regula los contratos suscritosentre las partes derivados de esta negociacin y condicionael rgimen al que deben sujetarse los bienes inmueblesrespecto de los cuales se negocia este tipo de derechos, sinoque adems eleva y reconoce como derecho real, el derechode aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

La indicada Ley 42/98 est compuesta de 20 artculos yalgunas disposiciones adicionales y transitorias. Todas ensu conjunto definen el derecho de aprovechamiento porturno de bienes inmuebles y establecen su mbito deaplicacin. Con el propsito de presentar un panoramageneral del derecho que dicha Ley regula, menciono acontinuacin algunos aspectos contenidos en la citada ley.

El objeto, tal y como lo establece su artculo primero, esregular la constitucin, ejercicio, transmisin y extincindel derecho de aprovechamiento por turno de bienesinmuebles y su respectivo rgimen, y define este derechocomo aquel derecho real limitado, de conformidad con laley, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, concarcter exclusivo, durante un perodo especfico de cadaao, un alojamiento susceptible de utilizacin independientepor tener salida propia a la va pblica o a un elementocomn del edificio en el que estuviere integrado y que estdotado, en forma permanente, del mobiliario adecuadopara el efecto, y el derecho a la prestacin de los servicioscomplementarios.

Es importante recalcar que la ley, al hacer referencia a ladefinicin y elementos que caracterizan a dicho derecho,prohbe de forma expresa vincular el mismo a alguna cuotapro indivisa de propiedad, as como denominarlemultipropiedad o de cualquier otra forma que contenga lapalabra propiedad.

Para poder ejercitar el derecho de aprovechamiento porturno respectivo de determinado inmueble, es indispensable

iempo compartido es la forma como las personasadquieren el derecho a usar determinada propiedadinmueble durante un perodo del ao,

desembolsando, a cambio, una cantidad que depender deltiempo y de la poca. Es, concretamente, una forma deproteccin a los turistas, regulando un sistema para eldisfrute de las vacaciones.

Para propiciar en forma segura el tiempo compartido, enEspaa ha sido emitida una ley cuya finalidad es prevenirproblemas y dar certeza y seguridad jurdicas a la adquisicindel derecho de uso de una unidad habitacional (apartamentoo bungalow, por ejemplo), durante un determinado perodo,una semana o dos, hasta por un mximo de 50 aos,considerando siempre si se trata de temporada alta, bajao media.

Esa ley naci de la necesidad de fortalecer ms la industriadel turismo en Espaa, considerada por el ConsejoEmpresarial de Turismo, rgano de la ConfederacinEspaola de Organizaciones Empresariales, como el motorde la economa espaola. Esta forma de contratacin, dada la naturaleza de losderechos que realmente se comercializan, ha presentadocon frecuencia una serie de problemas, especialmente parala persona que los adquiere, ya que en muchos casosdesconoce o confunde lo que realmente est adquiriendoy la forma de aprovechar y hacer uso de lo que compr.As mismo, se da una mala interpretacin a los trminostiempo compartido o multipropiedad, acepciones que,en el primer caso supone que se comparte algo con alguiensimultneamente en un mismo tiempo, y el segundo, laexistencia de un derecho de propiedad, el cual realmenteno existe.

En Espaa, ante el alto ndice de comercializacin de estosderechos, y dada la falta de regulacin legal aplicable a estetipo de contratacin, el rgano competente emiti la Leynmero 42/98 del 15 de diciembre de 1998, que entr en

Derecho real deaprovechamiento

por turno de bienes inmueblesRita Fernanda Prez Glvez*

____________________________* Abogada y notaria, graduada en la Universidad Rafael Landvar.

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n varios pases existe la comercializacin y venta del ya conocido timeshare -tiempocompartido-, con ello se han desarrollado prcticas que intentan legalizar y legitimar los

derechos que a travs de este sistema son adquiridos.

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el que una persona queda facultada para disfrutar de uninmueble por determinado tiempo. Tomando en cuenta ladoctrina, que considera un derecho real como aquel quecrea entre la persona y la cosa una relacin directa einmediata, en la que la persona es sujeto activo del derechoy la cosa el objeto; y atendiendo a nuestra legislacin civilvigente, no existe ninguna contravencin en cuanto a darleal derecho de aprovechamiento por turno la naturaleza dederecho real.

La constitucin e inscripcin del rgimen. La Ley42/98 establece varios requisitos para la constitucin delrgimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles,y como formalidades, que el mismo est contenido enescritura pblica y sea inscrito en el Registro de la Propiedad.Considerando lo regulado en nuestra legislacin en cuantoal registro, los actos y contratos inscribibles en el mismo,no existe contravencin ni limitacin a que nuestro Registropudiera inscribir este tipo de regmenes, pues el mismoartculo 1125 del Cdigo Civil establece: En el registro seinscribirn: 1 Los ttulos que acrediten el dominio de losinmuebles y de los derechos reales impuestos sobre losmismos.

De los contratos de enajenacin. La legislacinguatemalteca exige que para que un contrato pueda serinscrito en los registros pblicos, debe ser otorgado enescritura pblica, y la ley 42/98, establece por aparte quepara que los contratos de transmisin de derechos deaprovechamiento por turno de inmuebles sean inscribiblesen el Registro de la Propiedad, deben constar en escriturapblica, por lo que, en cuanto a la forma de otorgarse loscontratos, no hay contradiccin, debiendo nicamente losinstrumentos pblicos, apegarse a los requisitos que lalegislacin establece, y para el caso en particular, a lo queel rgimen de aprovechamiento por turno exige.

De la breve exposicin y anlisis presentados en este trabajo,se evidencia la novedad de la figura del derecho deaprovechamiento por turno y su posible aplicacin en lalegislacin guatemalteca, pues en su acepcin general nomuestra contradiccin u oposicin a nuestro sistema legal,por lo que es recomendable hacer un estudio y anlisisprofundo de la figura en mencin para que, con lasmodificaciones y adaptaciones del caso, pueda concretarseuna propuesta a fin de que se legisle en esa materia.

Es importante tomar en cuenta que en Espaa la figura delderecho de aprovechamiento por turno surge de la necesidadde establecer reglas claras para la adquisicin, modificacin,ejercicio y enajenacin de este tipo de derechos, y para elloera indispensable aprobar una normativa especfica. EnGuatemala la emisin de una ley inspirada en la espaolapodra constituir un saludable estmulo para los inversionistas,proporcionando seguridad y certeza jurdicas a lastransacciones inmobiliarias de esta naturaleza en nuestropas.

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que previamente se haya sometido dicho inmueble a unrgimen de aprovechamiento por turno.

La ley establece una serie de requisitos y condiciones quese deben cumplir para constituir dicho rgimen, entre loscuales se encuentran: indicar la situacin registral y catastraldel inmueble; adjuntar el plano de distribucin de losdistintos alojamientos; describir el complejo y sus distintasunidades; acompaar los estatutos que regulan la comunidad,si los hubiere; y contar con licencias, garantas y segurosrespectivos, entre muchos otros. El rgimen debe constituirseen escritura pblica y ser inscrita en el Registro de laPropiedad.

Toda modificacin al rgimen puede hacerla nicamenteel propietario del inmueble y con el consentimiento de lacomunidad de titulares de derechos de aprovechamiento,debiendo la misma constar en escritura pblica y ser inscritaen el Registro de la Propiedad.

Una vez constituido e inscrito el rgimen deaprovechamiento por turno, el propietario o promotorpuede iniciar la venta de cada uno de los derechos deaprovechamiento, para lo cual, cada contrato de transmisindeber cumplir con todos los elementos, requisitos y clusulasque la ley exige, dentro de los cuales resalta la prohibicinde usar los trminos multipropiedad o propiedad ycualquiera otra que pueda inducir a error o crear confusinen el adquirente del derecho de uso.

Los contratos de adquisicin y transmisin de derechos deaprovechamiento por turno, siempre y cuando se hayanformalizado en escritura pblica (lo cual queda a criteriode las partes), pueden ser inscritos en el Registro de laPropiedad, dotndolos de esa forma de publicidad registral.

La comunidad de titulares de un rgimen deaprovechamiento se regir por los estatutos que constenen el mismo, si se hubieren otorgado, y a falta de ellos, alos que libremente adopten los titulares, para lo cual seajustarn a lo que establece la ley en cuanto a la forma detomar decisiones y las mayoras requeridas.

Los propietarios de derechos de aprovechamientopor turno son libres de disponer de los derechos

adquiridos, sin ms limitaciones que las contenidasen las leyes y reglamentos aplicables.

Tomando en cuenta esta breve referencia al contenidogeneral de la Ley 42/98, surge la interrogante en cuanto ala aplicabilidad de la figura del derecho de aprovechamientopor turno como derecho real en la legislacin guatemalteca,para lo cual es oportuno hacer las siguientes reflexionesgenerales, que pueden aportar elementos a un estudio msprofundo de la figura y llegar as a una conclusin final.

De la naturaleza del derecho de aprovechamientopor turno. La legislacin espaola considera al derechode aprovechamiento por turno como un derecho real por

En algunos casos se habla de principios pre registrales,y en otros, de principios registrales en sentido propio,como los de rogacin, determinacin o especialidad, tractosucesivo, legalidad y legitimacin, que a juicio de GarcaConi y Frontini[3], son los nicos comunes a todos losregistros dominiales, al igual que el de prioridad. Dentrode estos principios registrales, es usual realizar unaclasificacin, entre aquellos principios que se refieren arequisitos de la inscripcin (entre los que se encuentranla autenticidad, rogacin, consentimiento, tracto sucesivo,legalidad y especialidad); y los principios que se refierena efectos de la inscripcin, encontrndose entre ellos elde prioridad (acompaado por el de inscripcin,legitimacin, fe pblica, prioridad, publicidad formal yoponibilidad). Esta es la clasificacin ms tradicional,pero existe una tercera categora, establecida por donAntonio Pau, quien indica que tambin existen principiosde fundamento de la inscripcin, siendo los mismos el deprioridad, tracto sucesivo y legalidad en su aspecto decalificacin.

Dentro de los principios que se refieren a efectos de lainscripcin, o fundamento de la inscripcin -segn laterminologa ms reciente de don Antonio Pau- el deprioridad es considerado uno de los ms importantes.Segn el mismo autor, se manifiesta en la actualidad undesenfoque en el tema, porque no se suele reconocer,principalmente entre los espaoles, que el efecto primariode la publicidad registral es la oponibilidad. Es decir, quela oponibilidad no deriva de la prioridad.[4] La prioridades uno de los principios fundamentales y para la generalidadde la doctrina es la solucin que da el Registro en casode conflicto de Derechos Reales sobre un mismo inmueble.

retendemos establecer la forma en que la legislacinespaola y guatemalteca regulan el principio deprioridad, y determinar las semejanzas y diferencias

que segn el criterio de los autores se encuentran en dichasnormativas, es decir, compararlas.

Por tratarse de un tema especfico, se prefiere el enfoquesincrnico e internacional. Se utiliza el mtodo comparativo,establecindose como comparatum a la legislacinguatemalteca y comparandum a la legislacin espaola, y seha acudido tambin a un anlisis doctrinario, endocumentos de autores de diferentes nacionalidades, aefecto de obtener el tertium comparationis.

Se desarrolla el tema del principio de prioridad desde elpunto de vista doctrinario, con el propsito de aclarardefiniciones y llegar a establecer en qu consiste esteprincipio, con independencia de lo que al respecto indiquenlos textos normativos. Seguidamente se procede a realizaren sentido propio, la comparacin del principio de prioridaden los sistemas registrales de Guatemala y Espaa,transcribindose a continuacin los artculos pertinentesde ambas legislaciones.

El principio de prioridadEn todo sistema registral existen orientaciones capitales,lneas directrices del sistema, una serie sistemtica de basesfundamentales, que son el resultado de la sintetizacin ocondensacin del ordenamiento jurdico registral[1]. Estasdirectrices fundamentales, llamadas principios registrales sehan definido como Las notas o rasgos bsicos que tieneo debe tener un determinado sistema registral[2].A pesar de su denominacin de principios no son fuentede derecho registral, sino la condensacin y sintetizacintcnica del ordenamiento jurdico hipotecario. Y sirvenparafacilitar su interpretacin.

on motivo de un estudio profundo y especfico del sistema Registral Espaol y el sistemaRegistral Guatemalteco, analizamos y sintetizamos uno de sus temas ms importantes:el principio de prioridad. El objetivo principal del presente trabajo es comparar la forma

en que est regulado este principio en ambas legislaciones, establecer qu es y cules son loscriterios de los principales tratadistas sobre este principio.

La prioridad registral:un estudio comparativo

Mara Alejandra de Len Barrientos de Ovalley Carlos Vinicio Gudiel Monroy*

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* Mara Alejandra de Len B. de Ovalle, Doctora en Derecho Mercantil. Carlos Vinicio Gudiel M., ex asesor legal del Segundo Registro de la Propiedad.

El fundamento del principio se encuentra en la propianaturaleza del derecho real. Para solucionar el problemael legislador podra haber atendido a la fecha de suconstitucin (preferencia civil), pero este criterio tiene elinconveniente de que la fecha es desconocida por terceros,por lo que solo se puede fundar en la fecha de la publicidadregistral.

Siguiendo las ideas del mismo autor, la prioridad es unacuestin necesariamente previa a la inscripcin, es decir,que antes de la inscripcin se presenta el problema de aqu ttulo presentado, cuando hay varios, correspondela prioridad, es decir que se plantea la preferencia a lainscripcin.[5] Por lo tanto, se tiene que haber presentadoms de un ttulo, porque si hay un nico ttulo presentado,no hay problema de prioridad, solamente entran en juegola calificacin y el tracto.

La prioridad registral debe entenderse de manera distintaa como se viene entendiendo habitualmente, puesto queprioridad no es la preferencia entre un derecho inscritoy otro inscrito despus, o excluido del Registro por resultarincompatible.[6] Cuando existan dos o ms ttulospresentados, habr de decidir a cul de todos ellos lecorresponde la prioridad, es decir, la preferencia de lainscripcin. [7] La decisin sobre la prioridad est presididapor un criterio bsico: la precedencia cronolgica.Doctrinariamente se define al principio de prioridad comola preferencia a la inscripcin que corresponde a unttulo, entre dos o ms que estn presentados en el Registroy se refieren a un mismo inmueble, bien por habersepresentado antes, o bien porque as lo determine lacalificacin conjunta de todos los presentados [8].

Se requiere, entonces, para hablar de prioridad, de lossiguientes supuestos generales: a) Pluralidad de ttulos,b) Identidad de Inmueble, y c) Doble calificacin. Sinembargo, decir que solamente se concede prioridad porrazones de tiempo, es simplificar este principio de modo

inadmisible, porque detrs de la prioridad hay muchoms. Tambin es necesario recalcar que cuando ya se harealizado la inscripcin, no se trata ya de principio deprioridad, sino el de oponibilidad, porque estaramos enpresencia de un derecho real que ya existe. El trminoprioridad debe reservarse a la preferencia de undeterminado ttulo presentado frente a otros igualmentepresentados [9]

La prioridad determina el acceso de un derecho a lapublicidad registral; mediante la inscripcin, la relacinque mantienen los derechos inscritos entre s, no es yaprioridad sino prelacin. El principio de prioridad seencuentra estrechamente vinculado a la Seguridad Jurdica,que como valor jurdico fundamental, es uno de losprincipios inspiradores y una de las razones de ser de losRegistros Pblicos, al igual que dotar de seguridad altrfico jurdico. En este contexto, es necesario establecerque existen diferentes tipos de conflictos sobre DerechosReales: 1) De dominio sobre el mismo inmueble. 2) Devarios derechos reales recayentes sobre el mismo inmueble,en cuyo caso se debe distinguir: si son incompatibles ono. 3) Entre el dominio y un derecho real sobre el mismoinmueble. Es decir sobre la posibilidad de adquisicin delinmueble con cargas. Y el conflicto entre el adquirientedel dominio y un adquiriente posterior de un derecho reallimitado, constituido por el antiguo dueo cuando ya nolo era que sin embargo, accede al registro antes.

El principio de prioridad tiene una eficacia excluyente yuna eficacia preferente. Y uno de los efectos mscomentados del principio de prioridad, es el rango registral,que se define por la doctrina ms autorizada como lacualidad del derecho real que le proporciona el tener unadeterminada posicin registral respecto de otros derechosreales, no es un derecho sino una cualidad que atribuyeal derecho preferencia. Una vez practicada la inscripcinno puede hablarse de prioridad, porque el derecho real

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ya inscrito es oponible a cualquier otro derecho real.El trmino prioridad debe en definitiva reservarse paraindicar la preferencia que corresponde a un ttulopresentado frente a otros igualmente presentados referentesal mismo inmueble. Y su efecto esencial es que en tantono haya culminado el procedimiento registral del ttulopresentado antes, no puede continuar el procedimientoregistral iniciado con la presentacin posterior de otrottulo. La prioridad no puede ser objeto de negociacin,la oponibilidad s.

De lo anterior se deduce la importancia decisiva y esencialque a efectos de prioridad tiene la presentacin de losdocumentos. Hay que dejar claro que aunque la preferencia a la inscripcin la determina el momento de la recepcindel documento en el Registro, el juego del principio deprioridad no es automtico, sino que en el mismo esfundamental la calificacin e intervencin directa delregistrador, quien debe calificar si el documento presentadopuede provocar asiento de presentacin, tanto por suobjeto como por su forma, y enocasiones es complicado, pudiendoprovocar rechazos de asientos, loscuales son indicados en las leyesrespectivas.

Dice don Antonio Pau: A mi juicio,la prioridad termina cuando entre enjuego la oponibilidad (la oponibilidadplena y firme, se entiende, no laoponibilidad provisional e incierta queproducen los asientos de presentacin)y su reverso, la inoponibilidad. Cuandoun derecho ha obtenido prioridad -porsu precedencia cronolgica o pordeterminacin de la calificacinconjunta- y, como consecuencia de esa prioridad, accedea los libros de inscripciones, queda ya fuera del mbitodel principio de prioridad. La buena o mala fe del interesadoes absolutamente indiferente a la hora de adquirir -odecidir- la prioridad. Ahora bien, si el titular registral tienebuena o mala fe es una cuestin que interesa a laoponibilidad-inoponibilidad: la regulacin de la buena feest en el artculo 34 -LH-, e, implcitamente en el art. 32de la misma ley. La buena o mala fe no inciden en laprioridad en s misma, ni de manera inmediata, ni demanera mediata[10]

Comparacin entre la legislacin guatemaltecay la espaolaDe la lectura del articulado que se transcribeposteriormente, se establecen las siguientes diferencias ysemejanzas, a manera de conclusin, en cuanto al principiode prioridad, en el sistema registral espaol y elguatemalteco.

Diferencias1) En cuanto a la forma de ingreso o de presentacin: enGuatemala, el ingreso del documento a inscribir se haceen forma material, es decir que se tiene que entregar ladocumentacin impresa con su correspondiente duplicado,en las ventanillas de cada uno de los registros. En cuantoal horario, nicamente se reciben de 8:00 a 17:00 horas.En Espaa, adems de poderse presentar materialmente,se puede hacer la presentacin por va telemtica o atravs de fax. En cuanto al horario, es posible presentaren forma telemtica o fax los documentos, fuera de horade oficina, asignndose primera hora del da siguiente aefectos de prioridad.

2) En Espaa, el principio de prioridad es preferente,haciendo una diferencia con la oponibilidad, la cual esexcluyente. En Guatemala, el registrador y el juez haninterpretado la ley vinculando en cierta forma al principiode prioridad con el de oponibilidad, tal y como consta enla sentencia anexa que se comenta al final del presente

trabajo.

3) En Espaa contra la calificacinnegativa, cabe recurso ante la DireccinGeneral de Los Registros y el Notariado-recurso administrativo- o ante el juezdirectamente. En G