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C AP Í T U L O 3: D E S AR R O L L O D E L P R O Y E C TO
3.1. Metodología para el sistema de valuación
En esta sección se describirán y desarrollaran cada una de las etapas del proceso
de ingeniería Web, metodología utilizada para realizar este proyecto.
3.2. Formulación De acuerdo con los objetivos planteados en esta tesis, se enuncian las siguientes
metas informativas y aplicables.
Metas informativas
1. El sitio proporcionará a los usuarios de internet la información necesaria
sobre los servicios de valuación que ofrece el colegio de profesionales en
valuación del estado de Colima.
2. El Sitio proporcionará a los usuarios los datos personales de los peritos
valuadores así como su organización y actividades desarrolladas como grupo.
Metas aplicables
1. El sitio proporcionará a los miembros, diferentes formatos para presentar
informes de avalúo, así como consulta, registro y actualización de valores unitarios
de calle.
2. Identificar los tipos de usuarios Web como a continuación se describen:
Usuario administrador: Representa a la persona asignada para modificar
base de datos, interfaces y contenido de las mismas.
Usuario valuador: Representa la persona que puede acceder al sistema,
así, como descargar todos los contenidos relacionados con la valuación.
Usuario Estándar: Representa al usuario web que puede hacer una
consulta sobre la información contenida en la página, así como enviar
comentarios, dudas o solicitar el apoyo del administrador.
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Para comprender la interacción entre los usuarios es necesario utilizar casos de
uso aplicables al sistema como:
Autentificación del usuario.
Registro y edición de urbanización.
Registro y edición de valores de calle (Valuación colectiva).
3.2.1. Modelo conceptual del sistema de valuación colectiva
Como ya se ha mencionado anteriormente en secciones anteriores, el proceso de
valuación colectiva está compuesto por una serie de actividades y entidades
involucradas, donde la figura 6 los muestra:
Figura 6. Modelo conceptual del sistema de valuación colectiva
Entidades que intervienen en el modelo conceptual son:
Catastro Municipal: Solicita mediante oficio al colegio de valuadores el servicio
de valuación colectiva para obtener los valores unitarios de suelo.
Colegio de Valuadores: El colegio recibe el oficio y programa reunión para los
miembros y notificar la solicitud del servicio.
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Base de datos de Inmuebles del Municipio: Se actualizan los precios de
inmuebles mediantes corridas financieras y se entregan al municipio.
El valor catastral es el valor que se determine mediante la aplicación de las tablas
de valores vigentes y procedimientos técnicos establecidos por Catastro (DGCEJ).
La tabla de valores es el conjunto de elementos y valores unitarios aprobados por
la ley del catastro, contenidos en los planos de poblaciones, zonas y
fraccionamientos respecto al valor unitario del terreno, así como los valores
unitarios de construcción de acuerdo a las clasificaciones y demás elementos que
deberán de tomarse en consideración para la valuación de los predios tanto
urbanos como rústicos conforme a la norma técnica aprobada para el efecto.
Para determinar la tabla de valores unitario según (DCMVA, 2001), establece que
los valores unitarios se presentaran por metro cuadrado de superficie aplicable a
la calle en que se ubique, considerando los servicios con que ésta cuente, como
son: tipo de pavimento, banqueta, red de agua potable, red de energía eléctrica,
red de drenaje, alumbrado público, teléfono, servicios de limpia, vigilancia, tránsito,
calidad de las construcciones, edificaciones públicas cercanas, densidad y calidad
comercial, industrial, habitacional en sus distintos tipos, centros religiosos, centros
escolares y demás indicadores del grado de desarrollo.
3.3. Planificación A continuación se presenta cada una de las actividades involucradas en el
desarrollo de este proyecto, ver tabla 2.
3.4. Análisis En esta sección nos enfocaremos a describir cada uno de los componentes que
integran el análisis de requerimientos.
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Tabla 2.Cronograma de actividades para el desarrollo del sistema
No. Actividades Inicia Termina Duraciónfeb 2014 mar 2014 abr 2014 may 2014
9/2 16/2 23/2 2/3 9/3 16/3 23/3 30/3 6/4 13/4 20/4 27/4 4/5 11/5 18/5 25/5
1 6d17/02/201410/02/2014
Resumen1. Introducción1.1.Motivación1.2. Contexto del Problema1.3.Planteamiento del problema1.3.1.Propuesta de solución.1.3.2.Justificación.
2 5d20/02/201414/02/2014
1.4.Hipótesis1.4.1.Identificación de las variables1.5.Objetivos1.5.1.Objetivo general1.5.2.Objetivos específicos
3 5d27/02/201421/02/2014
2.Estado del Campo del Conocimiento2.1.Marco Histórico2.2.Marco Contextual2.3.Marco Teórico
4 5d06/03/201428/02/2014
3.Desarrollo del Proyecto3.1.Análisis del Sistema3.1.1.Modelo Conceptual3.2.Requerimientos del Sistema (Casos de Uso)3.2.1.Funcionales3.2.2.No Funcionales
5 5d13/03/201407/03/2014
3.3.Diseño3.3.1.Diseño arquitectónico (diagrama de clases)3.3.2. Diseño de la base de datos (diagrama E-R)3.3.3.Diseño de interfaces
6 5d20/03/201414/03/20144. Programación4.1.De módulos y componentes
7 5d27/03/201421/03/2014 4.2.De base de datos
8 5d03/04/201428/03/20144.3. De interfaces
9 5d10/04/201404/04/2014
5.Pruebas5.1.De Unidad e integración5.2.De operación5.3.De tensión5.4.De congruencia5.5.De usabilidad
10 5d17/04/201411/04/20146.Resultados6.1.Interpretación de los resultados
11 5d24/04/201418/04/2014Conclusiones y Recomendaciones
12 5d01/05/201425/04/2014Referencias Bibliográficas
13 5d08/05/201402/05/2014ApéndicesAnexosGlosarios de Términos
3.4.1. Modelo de contenido Web El modelo de contenido está estructurado para esta aplicación de la siguiente
manera, ver figura número 7.
En el contenido se incluyen datos de texto, gráficos, imágenes relacionados con
los servicios de valuación. Para identificar y describir cada uno de los servicio de
valuación que se van a ofrecer dentro de la WebApp.
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Figura 7. Modelo de contenido Web
Como: Valuación inmobiliaria, valuación industrial, valuación agropecuaria,
valuación de negocios en marcha, valuación de obras de arte y valuación de
inmuebles históricos.
Así como, todo el contenido del negocio relacionado con la misión, visión, código
de ética y directorio de los miembros que pertenecen al colegio.
3.4.2. Análisis de interacción En esta sección se analizaran por medio de casos de uso y diagramas de secuencia la interacción entre usuario y sitio Web.
3.4.2.1. Caso de uso: AUTENTIFICACIÓN DE USUARIO
Contenido
Inicio Sección principal
Quiénes Somos Sección que describe al colegio de
valuación
Servicios Sección que describe los conceptos
más importantes sobre los servicios de valuación
Directorio Sección que presenta los datos
personales de los socios
Noticias Sección que presenta cada una de las actividades y noticias acontecidas en
el grupo de valuación
Contacto Sección interactiva para solicitar
alguna información o servicio
Iniciar Sesión Sección interactiva entre los
valuadores y el sistema de valuación
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En la figura 8 se muestra el diagrama de caso de uso que muestra la
interacción del usuario con el sistema de valuación.
Figura 8. Casos de Uso Autentificación Usuario
3.4.3. Análisis funcional 3.4.3.1. Caso de uso: REGISTRO Y EDICIÓN DE URBANIZACIÓN
La edición de precios unitarios de construcción que se muestra en la figura 9,
representa la modificación de materiales, seguido de la actualización y cálculo de
las fichas de construcción urbana.
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Figura 9.Caso de uso de edición de precios unitarios de construcción
3.4.3.2. Diagrama de secuencia: PROCEDIMIENTO DE VALUACIÓN
COLECTIVA
Para establecer el modelo conceptual anteriormente descrito, es necesario contar
con la siguiente información antes de registrar o actualizar los valores unitarios del
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suelo: Plan de desarrollo urbano, planos de zonificación, plano catastral, estudio
de mercado inmobiliario de la zona a valuar, ficha técnica de los precios unitarios
de construcción aplicables a la zona a valuar y reglamento de zonificación. Este
proceso es aplicado en el sistema de valuación para determinar el valor de calle
en base a los lineamientos establecidos por el reglamento (DCMVA, 2001) del
municipio de Villa de Álvarez.
Procedimiento para calcular valor unitario del suelo
Servidor WebAdministrador/Valuador Base de datos
Phas
e
Accesa al Sitio Web
Envía usuario y contraseña para entrar al sistema
Valida usuario y contraseña, notifica
la aceptación a la aplicación
Abre la interfaz de servicio Web
Elige modificar precios unitarios de
Construcción
Llena formulario para gestionar el
servicio y actualiza los datos
Notifica al usuario el cambio
Continua con el proceso y elige el
municipio para actualizar los
valores de calle
Sale de la interfaz y Logout
Guarda informacion
Almacena los datos
actualizados
Elige la Calle y filtraDespliega numero
de manzanas
Se extrae la información
por medio de una consulta
Elige y agrega las manzanas a modificar
el valor
Despliega los lotes por manzana
Extrae la informacion
Modifica el costo utilizando el asistente o
directamente
Actualiza los datosModifica la
Base de Datos
Limpia la pantalla para renovar el
servicio
Figura 10. Procedimiento de valoración de valores unitarios de suelo (Secuencia lógica)
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3.4.4. Análisis de configuración Arquitectura Cliente Servidor: Sistema donde el cliente es una máquina que
solicita un determinado servicio y se denomina servidor a la máquina que lo
proporciona ver figura 11.
Figura 11. Arquitectura cliente servidor
Para este caso se contratará la renta por el hospedaje Web todo incluido ver figura siguiente.
Figura 12.Servicio de hospedaje Web
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3.5. Diseño del sistema
3.5.1. Diseño de interfaces
Edsgar Dijkstra, uno de los principales autores para la comprensión del diseño,
escribe lo siguiente: (Dijkstra, Octubre 1972).
“El software parece ser diferente de muchos otros productos, donde como norma
una calidad superior implica un precio más elevado. Aquellos que quieran
realmente un software fiable descubrirán que para empezar deben encontrar un
medio de evitar la mayoría de los errores y, como resultado, el proceso de
programación será menos costoso y los programadores que sean eficaces no
deberán malgastar su tiempo depurando los programas -no deberán cometer
errores desde el principio-.”
Para reducir los costos en este sistema se utilizó una plantilla de diseño base; es
decir que permite que el código sea reutilizable ver figura 13.
Figura 13. Plantilla de diseño Web base
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A continuación se presenta algunas de las interfaces necesarias para lograr el
objetivo que plantea este proyecto de tesis.
3.5.2. Diseño estético En la figura 14 se muestra la interfaz principal al sistema de valuación.
Figura 14. Página principal para el Colegio de Valuadores.
3.5.3. Diseño de contenido En la figura 15 y 16 se presentan algunos de los contenidos más importantes en
los servicios de valuación así como sus conceptos en forma detallada y simple.
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Figura 15. Interfaz general con contenidos genéricos
Figura 16. Interfaz de servicio con contenido detallado.
En la siguiente interfaz se muestra el directorio de los miembros del colegio, ver figura 17.
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Figura 17. Publicación de peritos valuadores registrados en el colegio
3.2.3.1. Interfaces para la valuación masiva
Siguiendo con este esquema, se puede recomendar la siguiente interfaz para
llevar a cabo la valuación masiva, ver figura 18.
Figura 18. Interfaz de valoración masiva por nombre de calle
Es decir el administrador del sitio o cualquier usuario que tenga al acceso al
programa podrá elegir el nombre del municipio y calle a la que desea generar
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valor, del mismo modo elegir que manzanas de esa calle necesita preferir para
aplicarles el valor presente como lo indica la figura 18.
Para generar el cálculo del valor unitario de suelo para la calle seleccionada, el
usuario debe presionar el botón llamado Calcular valor de calle.
3.5.3.1. Interfaz de presupuesto urbano
En nuestro país, prácticamente todas las publicaciones de costos de obra incluyen
un apartado con costos paramétricos. En edificación se publican costos por metro
cuadrado de diferentes tipos de obra, como: viviendas de interés social, medio y
residencial, hoteles, hospitales, almacenes, etc. Algunas publicaciones han
refinado el método de costos paramétricos en edificación considerando costos por
metro cuadrado para cada una de las partes de la obra, esto es: la cimentación, la
estructura, la albañilería, los acabados, cada una de las instalaciones, las
fachadas y la transportación vertical. Este refinamiento permite comparar costos
preliminares de obras semejantes en las que se analizan diferentes tipos de
cimentación o de estructura (Rocha Chiu, 2006).
Por tratarse de un método con base matemática se requiere establecer como base
comparativa un listado de precios para todos los diferentes conceptos de obra que
son necesarios para la instalación de las diferentes líneas de servicios
subterráneos y de servicios aéreos, que se requieren para transformar un predio
en breña y convertirlo en lotes urbanos con todos los servicios instalados, ver
figura 19.
Figura 19.Ejemplo de Presupuesto de Urbanización
Instituto Tecnológico de Colima Página 49
El valor unitario por servicios instalados se obtiene sumando todos los servicios
incluidos en el presupuesto por metro cuadrado del área a valuar, ver figura 20.
Figura 20. Interfaz para crear presupuestos urbanos
3.5.4. Diseño arquitectónico
El diseño arquitectónico representa la estructura de los datos y los componentes
del programa que se requieren para construir un sistema basado en computadora
(Pressman, 2006).
El modelo arquitectónico cliente-servidor es un modelo de sistema en el que dicho
sistema se organiza como un conjunto de servicios y servidores asociados, más
unos clientes que acceden y usan los servicios. Los principales componentes de
este modelo son (Sommerville, 2005):
Un conjunto de servidores que ofrecen servicios a otros subsistemas.
Ejemplos de servidores son servidores de impresoras que ofrecen servicios
de impresión, servidores de ficheros que ofrecen servicios de gestión de
ficheros y servidores de compilación, que ofrecen servicios de compilación
de lenguajes de programación.
Un conjunto de clientes que llaman a los servicios ofrecidos por los
servidores. Estos son normalmente subsistemas en sí mismos. Puede
haber varias instancias de un programa cliente ejecutándose
concurrentemente.
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Una red que permite a los clientes acceder a estos servicios. Esto no es
estrictamente necesario ya que los clientes y los servidores podrían
ejecutarse sobre una única máquina.
En la práctica, sin embargo, la mayoría de los sistemas cliente-servidor se
implementan como sistemas distribuidos.
Figura 21. Diseño arquitectónico
En esta sección presentaremos un sistema basado en la arquitectura Cliente
Servidor debido a que provee un mecanismo de comunicación estándar entre las
aplicaciones y los servicios existentes. Considerando lo anterior el sistema de
valuación catastral está conformado por cuatro componentes principales, ver
figura 19.
Instituto Tecnológico de Colima Página 51
Base de datos: Es el conjunto de datos almacenados primordialmente con un
objetivo en común, esta información se puede utilizar para conocer el
comportamiento económico de los inmuebles en una localidad, municipio o estado.
Servidor Web: Es el medio de comunicación entre el usuario final y la interfaz, ya
que este tiene almacenado las bases de datos y el software que opera el colegio
en valuación.
Interfaz usuario: Es el medio grafico que permite al usuario final interactuar y
proporcionar todas las funciones de uso general que este opera en su actividad
profesional.
Usuarios: Son las personas que generalmente utilizan el software para realizar
sus actividades laborales de una manera rápida y sencilla.
3.5.5. Diseño de los componentes
El diseño de componentes consiste en convertir el diseño de datos, interfaces y
arquitectura en un software operacional. Para poder llevarlo a cabo, el diseño se
deberá representar a un nivel de abstracción cercano a un código (Pressman,
2006).
Los componentes que integran el sistema de valuación catastral son tres grupos:
Informativos, procesos y base de datos, ver figura 20.
Figura 22. Catálogo de componentes
Informativos
Valuación inmobiliaria
Valuación industrial
Valuacion agropecuaria
Valuación de negocios en
marcha
Procesos
Presupuesto urbano
Valores de calle
Base de datos
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A continuación se presentan algunos de los componentes como:
3.5.5.1. Componentes informativos
Donde los componentes informativos están integrados por todos los servicios
principales que ofrecen los profesionales en valuación Ver figura 12.
Figura 23. Componente informativo
3.5.5.2. Componentes de procesos
Son todas las actividades relacionadas con el proceso para calcular el valor
unitario por calle como a continuación se describen.
3.5.5.2.1. Agregar y actualizar presupuestos urbanos
Para poder vender una parcela que se localiza cerca de la mancha urbana es
necesario conocer el costo total del proceso de urbanización de la parcela, es
decir cuánto le costaría al dueño de la parcela desarrollar la urbanización para
poder ofrecerla por lotes, para tal proceso es necesario capturar un presupuesto
urbano por tipo de calle y calcular su costo en forma unitaria (Cantú, 2007).
3.5.5.2.2. Valor unitario de calle
Una vez capturado el presupuesto urbano de la calle se puede calcular el valor
unitario de calle, es decir seleccionando el asentamiento humano y el presupuesto
Instituto Tecnológico de Colima Página 53
asignado para ese tipo de calle. A continuación se presenta el código de la
interfaz.
Figura 24. Código de la interfaz
3.5.5.2.3. Catálogos
En esta sección se presentan las entidades involucradas en el proceso de
valuación por calle como son: Terreno y precios unitarios.
Terreno. Es el objeto a determinar el valor el cual se describen los cada uno de
los campos en el anexo A.
</div> <div class="span9 entry"> <form action="insert.php" method="post" enctype="multipart/form-data" class="form-horizontal"> <fieldset> <h1><center>Valores unitario por calle</center></h1> <br> <div class="control-group"> <label for="focusedInput" class="control-label">Estado</label> <div class="controls"> <select id="estado" name="estado" onchange="" required> <option value=1>Colima</option> </select> </div> </div> <div class="control-group"> <label for="focusedInput" class="control-label">Municipio</label> <div class="controls"> <select id="municipio" name="municipio" onchange="" required> <option value=1>Villa de Alavarez</option> </select> </div> </div> <div class="control-group"> <div class="controls"> <select id="colonia" value='Alfredo V. Bonfil' name="colonia" onchange="getcalles(this.value);" required> <option value='''></option><option value='Alfredo V. bonfil''>Alfredo V. bonfil</option><option value='Alfredo V. Bonfil''>Alfredo V. Bonfil</option><option value='Alfredo V.bonfil''>Alfredo V.bonfil</option><option value='Av. Tulipanes''>Av. Tulipanes</option><option value='colonia''>colonia</option><option value='Cruz de comala''>Cruz de comala</option><option value='Las Aguilas''>Las Aguilas</option><option value='Loma de kas flores''>Loma de kas flores</option><option value='loma de las flores''>loma de las flores</option><option value='Lomas de la Higuera''>Lomas de la Higuera</option><option value='Real bugambilias''>Real bugambilias</option><option value='real de bugambilias''>real de bugambilias</option><option value='real de montroy''>real de montroy</option> </select> </div> </div> <div class="control-group" id="div_combo2" > <div class="control-group" id="carga" style="display:none;"><img src="carga.gif" /></div> </div> </fieldset> </form>
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Precio unitarios. La tabla de precios representan los costos paramétricos en
proyectos de edificación. Este, es el método de estimación preliminar de costos
basado en costos paramétricos es el más empleado en todos los tipos de obra,
incluso muchos analistas de costos lo reconocen como el único método de
estimación de costos conceptuales. Al igual que otros métodos, se basa en
buenos registros históricos de costos de proyectos terminados (Rocha Chiu,
2006).
Para generar un prepuesto urbano es necesario conocer todos los costos
paramétricos y partidas en la que está integrado este, por tal razón es necesario
capturar precios unitarios. Como ya se mencionó anteriormente los campos de
esta tabla se encuentra descrita en el anexo A.
A continuación se presentan las interfaces en coordinación con su código ver
figura 25 y 26.
Figura 25. Interfaz del catálogo de terreno
Instituto Tecnológico de Colima Página 55
4. <div class="span9 entry">
5. <form action="insert.php" method="post" enctype="multipart/form-
data" class="form-horizontal">
6. <fieldset>
7. <h1><center>Agregar Terreno</center></h1>
8. <div class="control-group">
9. <label for="focusedInput" class="control-label">Tipo de
Bienes</label>
10. <div class="controls">
11. <select id="Bienes" name="Bienes" onchange="" required>
12. <option value='0''>1</option><option value='1''>1</option>
</select>
13. </div>
14. </div>
15. <div class="control-group">
16. <label for="focusedInput" class="control-label">Superficie :
</label>
17. <div class="controls">
18. <input type="number" placeholder="Superficie" id="superficie"
name="superficie" class="input-xlarge focused span6" required>
19. </div>
20. </div>
21. <div class="control-group">
22. <label for="focusedInput" class="control-label">Ubicación :
</label>
23. <div class="controls">
24. <input type="text" placeholder="ubicacion" id="ubicacion"
name="ubicacion" class="input-xlarge focused span6" required>
25. </div>
26. </div>
Figura 26. Código de la interfaz del catálogo de terreno
3.2.5.2.4. Componentes de base de datos
La base de datos es el punto clave para alcanzar los objetivos de negocio del
sistema (Pressman, 2006).
Página 56
En esta sección se muestra un ejemplo del diagrama entidad relación en donde se
muestran las tablas necesarias para la elaboración de valores unitarios de suelo
así como las relaciones entre estas y sus respectivas llaves principales.
Figura 27. Diagrama Entidad- Relación
En este ejemplo muestra la relación que existe entre un presupuesto urbano y un
terreno, ya que en este se guarda el valor actual del terreno, predio o lote.
A continuación se presenta la consulta creada para filtrar los terrenos ubicados en
un determinado estado, municipio, colonia y calle.
Instituto Tecnológico de Colima Página 57
Clase conexión
<?php
class MySQL{
private $conexion;
private $total_consultas;
public function MySQL(){
if(!isset($this->conexion)){
$this->conexion =
(mysql_connect("localhost","portaldi_evalua","evalua2014")) or
die(mysql_error());
mysql_select_db("portaldi_evaluacion",$this->conexion) or
die(mysql_error());
}
}
public function consulta($consulta){
$this->total_consultas++;
$resultado = mysql_query($consulta,$this->conexion);
if(!$resultado){
echo 'MySQL Error: ' . mysql_error();
exit;
}
return $resultado;
}
public function fetch_array($consulta){
return mysql_fetch_array($consulta);
}
public function num_rows($consulta){
return mysql_num_rows($consulta);
}
public function getTotalConsultas(){
return $this->total_consultas;
}
public function getId(){
return mysql_insert_id($this->conexion);
}
}?>
Figura 28. Código de la clase conexión
Página 58
Así como el procedimiento de actualización de valor de calle, ver figura 29.
<?php
include('php/MySQL.php');
$db = new MySQL();
try{
$catastral =$_POST['catastral'];
$enbreno =$_POST['enbreno'];
$presupuesto =$_POST['presupuesto'];
$SQLCad = "update valordcall set
brena=$enbreno,idpresupuesto=$presupuesto WHERE
SUBSTRING(catastral,5,5)='$catastral' ";
$SQLQuery = $db -> consulta($SQLCad);
echo 1;
exit;
}catch(Exception $e){
echo 2;
}
?>
3.6. Pruebas
Las pruebas de software son de gran importancia, estas le permiten detectar con
anterioridad los posibles errores que aún no son detectados en el sistema,
permitiendo la calidad del software en evolución. En esta sección se describen
cada una de las pruebas que se utilizaron para este proyecto de tesis.
3.6.1. Pruebas de contenido La prueba de contenido tiene tres objetivos importantes, el primero que la
WebApps no tenga errores gramaticales, para este caso en específico utilizamos
el procesador Word verificando la ortografía y gramática del texto de la página.
Segundo que la aplicación no tenga errores semánticos y en la estructura del
contenido, para esta sección se probó cada uno de los vínculos establecidos para
verificar que no tuvieran errores de enlace.
Otra prueba de contenido fue utilizando un cuestionario que en el apartado
siguiente la describe claramente.
Figura 29. Código del procedimiento de actualización de valor de calle.
Instituto Tecnológico de Colima Página 59
3.6.2. Prueba de navegación La estrategia global de la interfaz es descubrir los errores relacionados con los
mecanismos de ejecución. Para lograr este objetivo fue necesario levantar
información a través de un cuestionario de System Usability Scale. Anexo B
(Sauro, 2011).
Este test fue aplicado a los alumnos del Instituto Tecnológico de Colima, así como
también a un número determinado de profesionales en valuación pertenecientes a
la asociación. Por lo tanto se probaron un total de 18 personas con experiencia en
sistemas Web.
Tabla 3.Caracteristicas de las personas que nos apoyaron a evaluar el sitio.
Grupo de
Edades
Grado Académico
A que se dedican
Número de
Personas
19-29 años Bachillerato y Licenciatura Ingeniero civil y estudiantes 11
30-49 años Maestría Maestros en valuación 2
50-70 años Maestría y Doctorado Maestros en valuación y/o al
ramo de la construcción
5
El cuestionario consta de diez preguntas, segmentado en dos partes, donde la
primera sección se evalúa el contenido y la navegación de la página, esto con la
finalidad de conocer la satisfacción del usuario con respecto a la interfaz y en la
segunda sección probar la hipótesis del proyecto.
En lo siguiente se mostrará cada uno de los resultados obtenidos en cada de las
secciones. Ver tabla 4.
Tabla 4. Tabla de resultado obtenido en la encuesta
Página 60
Donde el 97.5 % de usuarios aceptaron y aprobaron el contenido, diseño e
identidad de la página Web. Así como un 98% de aceptación en la navegación de
los contenidos y vínculos externos. Ver gráficas siguientes.
Figura 30. Gráfica de la evaluación del contenido del sitio
Figura 31. Nivel de aceptación en el contenido y navegación de la página.
Así como su funcionalidad al momento de realizar proceso de valuación. Dentro de
este marco podemos remarcar que nuestra hipótesis es aprobada por los usuarios
Web.
0
5
10
15
20
1 2 3 4
No
.de
par
tici
pan
te
No. de pregunta
Evaluación del contenido de la página
Sí
No
97%
3%
Nivel de aceptación en el contenido y navegación
Instituto Tecnológico de Colima Página 61
3.6.3. Prueba de búsqueda Para aplicar esta prueba primeramente, se utilizó el explorador Web de Google
donde se puede observar en la figura 32, que el motor de búsqueda no presenta
ningún problema para encontrar la página. Posteriormente realizamos la misma
acción en el buscador Mozilla, donde efectivamente no se muestra ningún
problema también para presentarla, respondiendo a la misma velocidad, que el
buscador anterior ver figura 33.
Figura 32. Prueba de búsqueda con Google Crome
Figura 33. Prueba de búsqueda con el explorador Web Mozilla
Página 62
3.6.4. Prueba de arquitecturas En este apartado la interfaz Web fue evaluada su compatibilidad bajo diferentes
ambientes, como a continuación se presentan en la siguiente tabla:
Tabla 5. Tabla de pruebas en diferentes arquitecturas.
Marca del dispositivo
móvil
Sistema operativo
Memoria
Funcionamiento
Celular Motorola Defy Android 512 Mb Sin problemas ver
figura 26
Celular Huawei Y320-
U151
Android 4.2.2 1gb Sin problemas
Laptop HP True Visión
HD
Windows 7 6 Gb Sin problemas
Computadora de
escritorio marca
COMPAQ Evo
Windows XP 512 Mb Sin problemas
Figura 34. Prueba de compatibilidad con dispositivos móviles
3.6.5. Pruebas de operación En esta sección se presenta algunas de las actividades realizadas que se
utilizaron para probar la rapidez y exactitud del proceso de valuación masiva.
Instituto Tecnológico de Colima Página 63
Es importante indicar que el proceso tradicional de valoración masiva esta
presentado dentro del marco teórico de esta tesis. Así que comparando los dos
procesos de operación entre uno y otro podemos decir lo siguiente.
Estas actividades observadas bajo el comportamiento organizacional de las
personas que colaboraron:
Tabla 6. Tiempo de rendimiento del proceso de valuación.
Proceso Tradicional Proceso Sistematizado
Número de profesionales en valuación
que participaron en la actividad: 20.
Tiempo de entrega: Diez días.
Tiempo para coordinarse: 1 día.
Tiempo para entregarse planos: 1 día.
Tiempo para hacer la inspección ocular:
1 día.
Tiempo para declarar el valor: 1 día.
Tiempo para organizar e integrar el
trabajo: 5 días.
Tiempo para entregar la memoria final: 1
día.
Tipo de entrega: Manual y digital.
Figura 35. Imagen del plano catastral entregado al ayuntamiento.
Número de personas que participaron
en la actividad: 3
Tiempo de entrega: Cinco días
Tiempo para coordinarse: 4 horas.
Tiempo para entregarse planos: 1 día.
Tiempo para hacer la inspección
ocular: 1 día.
Tiempo para registrar el levantamiento:
1 día.
Tiempo para organizar e integrar el
trabajo: 1 días.
Tipo de entrega: Impreso o digital.
Figura 36. Imagen del reporte digital de valores de calle
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3.6.6. Pruebas de rendimiento Una vez que un sistema se ha integrado completamente, es posible probar las
propiedades tales como rendimiento y fiabilidad. Las pruebas de rendimiento
tienen que diseñarse para asegurar que el sistema pueda procesar su carga
esperada. Esto normalmente implica planificar una serie de pruebas en las que la
carga se va incrementando regularmente hasta que el rendimiento del sistema se
hace inaceptable (Sommerville, 2005).
Para esta prueba se manejaron 15 máquinas trabajando simultáneamente en la
página Web, con las siguientes propiedades:
Tabla 7. Propiedades de las computadoras que se utilizaron para la prueba.
Marca Hp ProDesk
Sistema operativo Windows 8 pro
Capacidad en RAM 8Gb
Capacidad en disco duro 920 Gb
Microprocesador Intel Core I7
La observación obtenida fue muy positiva, ya que no se demostró ningún
rendimiento bajo, ver figura 37.
Figura 37. Prueba de rendimiento
Instituto Tecnológico de Colima Página 65
3.6.7. Pruebas de integración Para aplicar esta prueba se utilizó el LINK Checker W3C: El Validador de
etiquetado es un servicio gratuito por el W3C que ayuda a comprobar la validez de
los documentos Web.
La validación de documentos Web es un paso importante que puede ayudar
dramáticamente mejorar y asegurar su calidad, y puede ahorrar mucho tiempo y
dinero. Este validador puede procesar documentos escritos en la mayoría de
lenguajes de marcado. Tipos de documentos soportados incluyen el código HTML
(a través de HTML 4.01) y XHTML (1.0 y 1.1), la familia, MathML, SMIL y SVG (1.0
y 1.1, incluyendo los perfiles móviles). El Validador de etiquetado también puede
validar documentos web escritos con una SGML o XML DTD, siempre que utilicen
una declaración de tipo de documento correcto.
Este validador es también un sistema de validación de HTML conforme a la norma
internacional ISO / IEC 15445 - HyperText Markup Language , y la norma
internacional ISO 8879 -Standard Generalized Markup Language ( SGML) - que
básicamente significa que, además de las recomendaciones del W3C , se puede
validar de acuerdo a estas normas ISO. (W3C, 2004).
Para aplicarlo se introdujo en la herramienta la dirección del sitio Web, ver figura
38. Posterior mente nos mostró el siguiente resultado, ver figura 39.
Figura 38. Herramienta Web que permite validar la funcionalidad de la página.
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Figura 39. Resultado del validador de documentos Web.
3.7. Resultados del caso estudio
En esta sección analizaremos un caso de valuación masiva en la Ciudad de Villa
de Álvarez Colima, donde en el primer paso sería la delimitación de área de
estudio, ver figura 40.
Figura 40. Mapa catastral de la colonia Alfredo V. Bonfil en Villa de Álvarez Colima
Instituto Tecnológico de Colima Página 67
Para este caso se eligió a la colonia Alfredo V. Bonfil ubicada en el municipio de
Villa de Álvarez, Colima. Esta colonia es considerada como una zona popular, con
una densidad habitacional unifamiliar alta de 295 habitantes por hectárea,
edificada con vivienda consolidada, infraestructura y equipamiento suficiente, lo
que representa 59 viviendas por hectárea, manufactura domiciliaria, el tipo de
pavimento que presenta en sus calles es asfaltico, banquetas jardineras de
concreto, (Gobierno Estatal de Colima, 1997), ver figura 41
Figura 41. . Fotografía de calle en la colonia V. Bonfil en Villa de Álvarez Colima
Valoración del Suelo
Para valorar el suelo urbano de esta zona se le solicita alguna empresa
constructora especialista en ese ramo el presupuesto de urbanización por metro
cuadrado, proporcionándole el plano topográfico con las manzanas de terreno,
división de lotes para el costo de las acometidas y descargas domiciliarias, el
ancho de las calles y banquetas, los diámetros y características de las tuberías
subterráneas de agua potable, drenaje sanitario, gas natural, drenaje pluvial si se
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requiere, energía eléctrica que puede ser subterránea o aérea, teléfono que puede
ser subterráneo o aéreo, el alumbrado público, las guarniciones de concreto y el
pavimento de asfalto o con algún otro material de revestimiento.
Se le proporcionan así mismo las especificaciones del material para cada una de
las líneas de los servicios y para las acometidas y descargas, se proporciona el
tipo de material del subsuelo y sus características obtenidas por medio del
laboratorio de mecánica de suelos.
La empresa constructora proporciona en el desglose del presupuesto general el
listado de los materiales y sus características presentando un valor físico de
$979.00 el metro cuadrado, ver figura 19; para las calles Alfonso Cabrera Fuentes,
Ignacio Torres Gutiérrez, León Polanco, Nicasio Carbajal Flores, Francisco
Palacios y $860.56 el metro cuadrado ver figura 42 para los andadores Antonio
Cárdenas Sandoval, Carlos Gutiérrez, Antonio Salazar Salazar adecuado al tipo
de zona.
Figura 42. Ejemplo de Presupuesto de Urbanización para calles tipo andador
Como siguiente paso investigaremos los valores en el mercado para lotes que no
cuentan con servicios para este tipo de zona urbana, como dato se extrajo
Instituto Tecnológico de Colima Página 69
$100.00 el metro cuadrado para terrenos en breña. Por lo tanto se calcula que el
valor unitario para la calle como sigue:
VUT=VUTB+VUS (4)
Valor de calle = $979.00+$100.00
Valor de calle = $1079.00 el metro cuadrado para las calles.
Valor de calle = $ 960.56 el metro cuadrado para los andadores.
Ahora bien para calcular el valor individual de cada terreno tendríamos que
basarnos en el número de frentes que este tiene, aplicando la siguiente fórmula
utilizada en (Consejo Técnico de Catastro Municipal, 2006).
[
]
[
] (5)
Aplicando la formula anterior mencionada obtendríamos los siguientes resultados,
ver tabla 8.
Tabla 8. Resultados obtenido de la valuación masiva
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4 . C O N C L U S I O N E S Y R E C O M E N D AC I O N E S
¡Finalmente!, la imagen y proyección pública a través de la Web, el Colegio de
Profesionales en Valuación del Estado de Colima se establece en el desarrollo de
este proyecto; así como los servicios de valuación que ofrecen cada uno de sus
miembros colegiados. Con la implementación de este proyecto se establece el
inicio de un trabajo colaborativo entre el grupo de profesionales en valuación y
gobierno municipal.
Al momento de diseñar este proyecto tesis se cumplieron los objetivos específicos
establecidos dentro del marco de programación como: El diseñar una base de
datos para lograr el proceso de valoración masiva utilizando herramientas
tecnológicas como MySQL; así como el desarrollo de una página Web en donde
los usuarios puedan conocer y analizar los servicios de valuación aplicando
tecnologías Web como HTML5 y PHP.
Una de las ventajas que ofrece este proyecto es el aprovechamiento óptimo del
tiempo en la asignación del valor unitario de calle. Así como el trabajo colaborativo
en la Web de diferentes agentes, técnicos especialistas en el ramo de la valuación
inmobiliaria.
Con este trabajo demostramos que la hipótesis que se preestablece en esta
investigación es factible la reducción del tiempo en la determinación de valores
unitarios utilizando herramientas tecnológicas y un modelo de valoración masiva.
Basada en las teorías del valor Ricardiana y Marxista podemos concluir que el
valor de las tierras, se encuentra en función al objetivo del avalúo; esto significa
que para tazar las tierras agrícolas la fundamentamos en función de su producción
utilizando la teoría Ricardiana. Para la valuación inmobiliaria urbana los avalúos se
sustentan en función del valor que se oferta y/o se demanda en las localidades
que se ubica el objeto a valuar aplicando la teoría del valor de Marx.
Instituto Tecnológico de Colima Página 71
Este proyecto representa un semillero de procesos automatizados para la práctica
profesional valuadora de bienes.
Además recomendamos mejorar el módulo de la interfaz Web, añadiendo más
características, entre algunas funcionalidades que se podrían agregar a futuro son:
La búsqueda de recursos inmobiliarios como casas, terrenos, locales comerciales,
etc.; permitiendo buscar por tipo de inmueble, por valor y/o ubicación.
Otro es la utilización de repositorios Inmobiliarios Web, si bien esto ya se puede
realizar a nivel de base de datos. Así como proveer información estadística de uso
que pueda ser mostrada a través de la interfaz Web.
Para la realización de este trabajo se generaron dos artículos, el primero “Sistema
de Valuación Catastral en Villa de Álvarez”, ver anexo C; se presentó en el XI
Congreso Internacional sobre Innovación y Desarrollo Tecnológico CIINDET 2014,
que se llevó a cabo en la ciudad de Cuernavaca, Morelos, del 2 al 4 de abril de
2014, en cual fue aceptado por el comité técnico.
La segunda publicación “Sistema de Valuación Catastral” fue aceptada por el
comité técnico académico del Centro de Estudios e Investigaciones para el
Desarrollo Docente, A. C. Registro RENIECYT No. 2011/14658 a cargo del
CONACYT, donde se participó en el libro “EL PROCESO DE APRENDIZAJE E
INNOVACIÓN EN EL SIGLO XXI” con el ISBN: 978-607-619-137-8. Ver Anexo C.
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Anexo A. Diccionario de datos
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Diccionario de datos
A continuación se describen las características de los datos que se utiliza en el
sistema, incluyendo nombre, descripción, alias, contenido y organización.
ASENTAMIENTO
Tabla 9. Tabla Asentamiento
TERRENO
Tabla 10. Tabla terreno
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VALUADOR
Tabla 11. Tabla de los usuarios
PRESUPUESTOS URBANOS
Tabla 12. Tabla General de presupuestos
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Anexo B. Cuestionario
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Figura 43. Cuestionario basado en el modelo S.U.S.
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Anexo C. Publicaciones