VIABILIDADDEMERCADOENLOSPROYECTOS DE REVITALIZACINPROYECTOSDEREVITALIZACIN
URBANAENBOGOTCASOSILUSTRATIVOS
MESAVISDIEGOECHEVERRYCAMPOS
F b 23 d 2012Febrero23de2012
centro de estudios de la construccin y el desarrollo urbano y regional
CONTENIDOCONTENIDO
ALGUNOS ELEMENTOS DE CONTEXTO SOBRE EL CENTRO DE LA CIUDAD ALGUNOS ELEMENTOS DE CONTEXTO SOBRE EL CENTRO DE LA CIUDAD PRINCIPALES RESULTADOS DE LOS ESTUDIOS REALIZADOS POR CENAC PARA LA
ERU: ESTACIN CENTRAL LA ALAMEDA Y BORDE AVENIDA COMUNEROSDEMANDA DE VIVIENDA DEMANDA DE VIVIENDA
POBLADORES DEL REA DE INFLUENCIA DIRECTA DEL PROYECTO HOGARES RESIDENTES EN EL CENTRO INTERNACIONAL Y EN NUEVA SANTAFE ASPECTOS IMPORTANTES DE MERCADO PARA LOS PROYECTOSASPECTOS IMPORTANTES DE MERCADO PARA LOS PROYECTOS DEMANDA DE OFICINAS Y LOCALES COMERCIALES COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA DE EDIFICACIONES COMERCIALIZABLES EN EL
CENTRO PRINCIPALES RESULTADOS DEL ESTUDIO REALIZADO POR CENAC PARA LA ERU:
PROYECTO URBANO PLAZA DE LA HOJA REFLEXIN FINAL
2
ALGUNOSELEMENTOSDECONTEXTOSOBREELCENTRODELACIUDAD
3
ALGUNOSELEMENTOSDECONTEXTOSOBREELCENTRO DE LA CIUDADCENTRODELACIUDAD
ElcentrodeBogotentre1993y2005:uncambiosocialmuchomscomplejoquelag y p j qsolagentrificacin.*
Anlisis del cambio social 19932005, Localidades Candelaria y Santaf: 24.000 y 97.000 hab. en 2005 (= 1.6 % de la poblacin, 7.7 millones) Aumento relativo entre 1993 y 2005 : +6 % individuos, +22 % hogares
El centro se caracteriza por:Una diversidad importante de la poblacin residente tanto en trminos econmicos como en Una diversidad importante de la poblacin residente, tanto en trminos econmicos como entrminos demogrficos; esta diversidad aumenta durante el perodo
La presencia importante, y creciente, de hogares unipersonales (5.704 en 1993 y 10.728 en2005) y de poblacin de edad: papel especfico del centro para estos gruposUna especializacin residencial de cada localidad del centro que se intensifica entre 1993 y Una especializacin residencial de cada localidad del centro, que se intensifica entre 1993 y2005
* Franoise Dureau y Marie Piron (IRD). IX Seminario de investigacin urbana y regional: Gestin urbana, calidad de vida ei l i i l ACIUR U i id d Pil t d C l bi B t 20 22 d O t b d 2010inclusin social ACIUR Universidad Piloto de Colombia, Bogot, 2022 de Octubre de 2010
4
ALGUNOSELEMENTOSDECONTEXTOSOBREELCENTRO DE LA CIUDADCENTRODELACIUDAD
Comparando la poblacin de hogares residente en las localidades Los Mrtires, Santa F y La Candelaria(74 666 hogares a 2011 segn la EMB DANE) frente a la poblacin total de Bogot se presenta:(74.666 hogares a 2011 segn la EMBDANE) frente a la poblacin total de Bogot se presenta:
Mayor incidencia o presencia de: Hogares pobres Hogares pobres y en situacin de dficit habitacionalHogares pobres y en situacin de dficit habitacional Hogares arrendatarios Percepcin de presencia de focos de afectacin, en su orden: Bares o prostbulos, Expendio de
drogas, Lotes baldos , Basureros Hogares interesados en adquirir viviendaHogares interesados en adquirir vivienda Hogares que argumentan la falta de dinero como razn para no estar interesados en adquirir
vivienda
Menor incidencia o presencia de: Hogares con ingreso superior a 4 smml
Similar incidencia o presencia de: Hogares en condicin de dficit habitacional total
Ti d f t d l l h fi i l d i i d dit l
5
Tipo de fuentes de recursos con los que el hogar financiara la compra de vivienda: crdito con elFondo Nacional del Ahorro y Recursos propios (asociado con produccin informal) , principalmente
PRINCIPALESRESULTADOSDELOSESTUDIOSREALIZADOSPORCENACPARALAERU:
ESTACINCENTRAL LAALAMEDAYBORDEAVENIDACOMUNEROS
DEMANDADEVIVIENDA
6
PROYECTOESTACINCENTRALLAALAMEDACOMPOSICINCOMPOSICIN
EstacinCentraldeTransmilenio Vivienda Localescomerciales Oficinas Equipamientos Hotel Hotel
7
PROYECTOBORDEAVENIDACOMUNEROSCOMPOSICINCOMPOSICIN
2.200unidadesdeVISenedificioshabitacionales de cuatro pisoshabitacionalesdecuatropisos
Adecuacinde173localescomerciales
8
OBJETIVOS ESTUDIODEMERCADO,COMPONENTE DEMANDACOMPONENTEDEMANDA
De los objetivos de los estudios, esta presentacin seconcentra en los correspondientes a:
Estimar la demanda efectiva de los productosinmobiliarios por usos y su segmentacin por preciosy estratos
Identificar el perfil socioeconmico de losdemandantes potenciales y efectivos del proyecto
9
POBLACIN OBJETOPOBLACINOBJETO
ESTACINCENTRALDiciembre de 2009
BORDEAVENIDACOMUNEROSMarzo de 2010Diciembrede2009 Marzode2010
Hogares residentes en losHogares residentes en losestratos socioeconmicos dos (2)Hogares residentes en los
estratos socioeconmicos dos (2),tres (3) y cuatro (4) de Bogot
estratos socioeconmicos dos (2)y tres (3) de Bogot
Hogares residentes en el rea deHogares residentes en el reaampliada de influencia directa del
gdesarrollo del proyecto: Calle 7(norte), Calle y Transversal 3 (sur),
proyecto (Calles 19 a 26 Carreras 13 a 19): 2.589
Avenida Caracas (occidente) yCerros orientales (oriente):11 30611.306
10
ACTITUDFRENTEALMERCADODEVIVIENDA(DEMANDA POTENCIAL)(DEMANDAPOTENCIAL)
Principal necesidad habitacional actualESTACIN CENTRAL
Diciembre de 2009
BORDE AVENIDA COMUNEROSMarzo de 2010
No. Hogares % No. Hogares %
Comprar una vivienda 431.360 33,4 394.627 35,7
Mejorar o ampliar la vivienda que tiene 217.297 16,8 194.444 17,6
Comprar un lote para construir una vivienda 45.311 3,5 39.837 3,6
Al il i i d di t l il i l 15 060 1 2 14 849 1 3Alquilar una vivienda- mediante alquiler convencional 15.060 1,2 14.849 1,3
Construir en un lote de su propiedad 5.872 0,5 4.822 0,4
Alquilar una vivienda- arriendo con opcin de compra 5.428 0,4 4.826 0,4
Legalizar la propiedad de un lote 1 878 0 1 1 522 0 1Legalizar la propiedad de un lote 1.878 0,1 1.522 0,1
Ninguna necesidad habitacional 557.455 43,1 440.027 39,8
No informa 12.265 0,9 9.320 0,8
TOTAL 1.291.926 100,0 1.104.274 100,0
11
Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA BOGOT*DEMANDAEFECTIVADEVIVIENDABOGOTESTACINCENTRALDiciembrede2009
BORDEAVENIDACOMUNEROSMarzode2010
Precio de la vivienda (Miles de $)
Hogares
No. %
Hasta 24.845 (50 smml) 17.179 4,2
Precio de la vivienda (Miles de $)
Hogares
No. %
Hasta 25.750 (50 smml) 17.167 4,6
24.845 a 34.783 (70 smml) 80.148 19,5
34.783 a 49.690 (100 smml) 118.785 28,9
49.690 a 67.081 (135 smml) 84.509 20,5
25.750 a 36.050 (70 smml) 80.092 21,3
36.050 a 51.500 (100 smml) 118.701 31,5
51.500 a 69.525 (135 smml) 84.449 22,4
67.081 a 100.000 70.237 17,1
100.000 a 150.000 23.160 5,6
150.000 a 200.000 10.973 2,7
69.525 a 100.000 54.946 14,6
100.000 a 150.000 16.227 4,3
150.000 a 200.000 3.177 0,8
200.000 a 300.000 4.131 1,0
300.000 a 400.000 1.787 0,4
Ms de 400.000 653 0,2
Ms de 200.000 2.023 0,5
Total 376.782 100,0
Total 411.563 100,0
12*Consistenciadelosresultadoscontrastadaconotrosestudiosrelacionados
Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
ACEPTACINDELPROYECTOESTACIN CENTRAL LA ALAMEDA
Cuatrodecadadiezdemandantesefectivosdelaciudadmanifiestaaceptacinporelproyecto Estacin
ESTACINCENTRAL LAALAMEDA
100
p p p yCentral LaAlameda(Diciembrede2009)
90,1
66,759,0
41,4
62,5 63,9 70,379,7
27,4
46,159,4
60
80
o
g
a
r
e
s
33,341,0
58,6
37,5 36,1 29,720,3
72,6
53,940,620
40
%
H
o
9,920,3
0Hasta
24.845 24.845 a34.783
34.783 a49.690
49.690 a67.081
67.081 a100.000
100.000 a150.000
150.000 a200.000
200.000 a300.000
300.000 a400.000
Ms de400.000
Total
Precio de la vivienda (Miles de $)
13
Acepta No aceptaFuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
ACEPTACINDELPROYECTOBORDE AVENIDA COMUNEROS
Alrededordetresdecadadiez demandantesefectivosdelaciudadresidentesenestratos2y3 manifiesta
BORDEAVENIDACOMUNEROS
100
yaceptacinporelproyecto BordeAvenidaComuneros(Marzode2010)
83,866,9
77,8
54,9
75,2
100 0 100 0 100 0
71,560
80
o
g
a
r
e
s
16 233,1
22,2
45,1
24,8 28,5
100,0 100,0 100,0
20
40
%
H
o
16,2 ,
0Hasta 25.750 25.750 a
36.050 36.050 a51.500
51.500 a69.525
69.525 a100.000
100.000 a150.000
150.000 a200.000
Ms de200.000
Total
Precio de la vivienda (Miles de $)
14
Acepta No aceptaFuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
DEMANDAEFECTIVADEVIVIENDAPORELPROYECTOPROYECTO
ESTACINCENTRALDiciembre de 2009
BORDEAVENIDACOMUNEROSMarzo de 2010Diciembrede2009 Marzode2010
Precio de la vivienda (Miles de $)
Hogares
No. %Precio de la vivienda
(Miles de $)Hogares
No. %
H t 25 750 2 777 2 6
49 690 67 081 49 517 55 1
Hasta 25.750 (50 smml) 2.777 2,6
25.750 a 36.050 (70 smml) 26.549 24,7
36.050 a 51.500 (100 smml) 26.371 24,5
51 500 69 525 38 100 35 549.690 a 67.081 (135 smml) 49.517 55,1
67.081 a 100.000 26.333 29,3
100.000 a 150.000 8.351 9,3
150 000 200 000 3 256 3 6
51.500 a 69.525 (135 smml) 38.100 35,5
69.525 a 100.000 13.634 12,7
Total 107.431 100,0150.000 a 200.000 3.256 3,6
200.000 a 300.000 839 0,9
300.000 a 400.000 1.296 1,4
Ms de 400 000 352 0 4Ms de 400.000 352 0,4
Total 89.944 100,015
Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
DEMANDAEFECTIVADEVIVIENDAPORELPROYECTOSEGN NATURALEZA DE LA POBLACINSEGNNATURALEZADELAPOBLACIN
ESTACINCENTRALDiciembre de 2009
BORDEAVENIDACOMUNEROSMarzo de 2010Diciembrede2009
71,2 28,8Residentesenelsector
Marzode2010
59,5 40,5Residentesenelsector
58,4 41,6Residentesfueradelsector
cuyojefedehogartrabajaenelcentro
36,9 63,1Residentesfueradelsectorcuyojefedehogartrabajaen
elcentro
43,9 56,1
Residentes fuera del sector
Residentesfueradelsectorcuyojefedehogarnotrabaja
enelcentro28,0 72,0
Residentes fuera del sector
Residentesfueradelsectorcuyojefedehogarnotrabaja
enelcentro
46,0 54,0
0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0
Residentesfueradelsector(consolidado) 28,3 71,7
0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0
Residentesfueradelsector(consolidado)
Si No Si No
16Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
ACEPTACINDELOSATRIBUTOSBSICOSDELPROYECTOPOBLACIN NO DEMANDANTE EFECTIVAPOBLACINNO DEMANDANTEEFECTIVA
Una vez conocidos los atributos del proyecto, la magnitud de lademanda efectiva podra ampliarse por cambios deactitud/posicin de la poblacin inicialmente no demandanteactitud/posicin de la poblacin inicialmente no demandante
Proporcin de hogares no demandantes que aceptaran laProporcin de hogares no demandantes que aceptaran lalocalizacin del proyecto:
Estacin Central: 30% Borde Avenida Comuneros: 16%
17
PRINCIPALESRESULTADOSDELOSESTUDIOSREALIZADOSPORCENACPARALAERU:
ESTACINCENTRAL LAALAMEDAYBORDE
POBLADORES DEL REA DE INFLUENCIA DIRECTA
AVENIDACOMUNEROS
POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO
18
POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO PERFIL SOCIOECONMICO Y HABITACIONALPROYECTO PERFILSOCIOECONMICOYHABITACIONAL
ESTACIN BORDE AVENIDAPor cada 10 hogares residentes en el rea de influencia del proyecto
ESTACIN CENTRAL
Diciembre/09
BORDE AVENIDA COMUNEROS
Marzo/10
O t t 5 1Ocupan apartamentos 5 1
Ocupan casas 3 7 a 8
Ocupan cuartos 2 1
Son arrendatarios 6 5
Son propietarios 3 4
Desarrollan alguna actividad productiva en la vivienda 2 2
Tienen jefatura masculina 6 6
Reportan el jefe de hogar ocupado laboralmente 7 7
No tienen cuenta en establecimientos bancarios 7 8
No tienen cuenta de ahorro programado para VIS 9 9
19Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO PERFIL SOCIOECONMICO Y HABITACIONALPROYECTO PERFILSOCIOECONMICOYHABITACIONAL
ESTACINCENTRAL BORDEAVENIDACOMUNEROSDiciembrede2009 Marzode2010
Ingreso del hogar % Hogares Ingreso del hogar % Hogares(smml) % Hogares
- Hasta dos (2) 64,0
(smml)
- Hasta dos (2) 74,1
- Dos (2) a cuatro (4) 23,8
- Ms de cuatro (4) 12,2
- Dos (2) a cuatro (4) 20,2
- Ms de cuatro (4) 5,7
20
Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO ACTITUDFRENTEALMERCADODEVIVIENDA
(DEMANDAPOTENCIAL)
Principal necesidad habitacional actual
ESTACIN CENTRAL
Diciembre/09
BORDE AVENIDA COMUNEROS
Marzo/10%. Hogares %. Hogares
Comprar una vivienda 45,4 24,0
Mejorar o ampliar la vivienda que tiene 13,7 15,8
Comprar un lote para construir una vivienda 5,8 3,4
Al il i i d di t l il i l 4 9 5 4Alquilar una vivienda- mediante alquiler convencional 4,9 5,4
Alquilar una vivienda- arriendo con opcin de compra 2,7 3,3
Construir en un lote de su propiedad 1,5 1,6
Legalizar la propiedad de un lote 1 3Legalizar la propiedad de un lote 1,3
Ninguna necesidad habitacional 24,4 45,2
No informa 1,5
TOTAL 100,0 100,0
21
Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDAPROYECTO DEMANDAEFECTIVADEVIVIENDA
ESTACINCENTRALDiciembre de 2009
BORDEAVENIDACOMUNEROSMarzo de 2010Diciembrede2009 Marzode2010
Precio de la vivienda (Miles de $)
Hogares
%
Precio de la vivienda (Miles de $)
Hogares
%%
49.690 a 67.081 50,1
67 081 100 000 36 5
Hasta 25.750 44,0
25.750 a 36.050 30,067.081 a 100.000 36,5
100.000 a 150.000 7,736.050 a 51.500 14,0
51.500 a 69.525 6,0
150.000 a 200.000 5,8
Total 100,0
De los hogares interesados en comprar una
69.525 a 100.000 6,0
Total 100,0De los hogares interesados en comprar unaDe los hogares interesados en comprar una
vivienda poco menos de la tercera parte calificacomo demandante efectivo (364 hogares)
De los hogares interesados en comprar unavivienda, cerca de seis de cada diez calificancomo demandantes efectivos (1.550 hogares)
22Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO MEJORAMIENTO DE VIVIENDAPROYECTO MEJORAMIENTODEVIVIENDA
Tipo de intervencin requerido: acabados en general enchapes, pintura, etc., cambio de materiales en techo, pisosenchapes, pintura, etc. , cambio de materiales en techo, pisosy estructura
Costo aproximado de la intervencin: hasta 10 millones deCosto aproximado de la intervencin: hasta 10 millones depesos
No disponibilidad de recursos propios por parte del hogar No disponibilidad de recursos propios por parte del hogarpara asumir el costo del mejoramiento
23
POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO COMPRA DE LOTE PARA CONSTRUIR VIVIENDAPROYECTO COMPRADELOTEPARACONSTRUIRVIVIENDA
Expectativa de tiempo para la compra del lote: uno a tres aos(Estacin Central), seis meses a dos aos (Borde AvenidaComuneros)
Sin preferencia por una localizacin especfica para el lote acomprar
Expectativa de precio entre tres y veinte millones de pesos
No disponibilidad de recursos propios para asumir la compradel lote
24
PRINCIPALESRESULTADOSDELOSESTUDIOSREALIZADOSPORCENACPARALAERU:
ESTACINCENTRAL LAALAMEDAYBORDE
HOGARES RESIDENTES EN EL CENTRO
AVENIDACOMUNEROS
HOGARESRESIDENTESENELCENTROINTERNACIONALYENNUEVASANTAF
25
HOGARESRESIDENTESENELCENTROINTERNACIONALYNUEVASANTAFPERCEPCIN SOBRE SU CONDICIN HABITACIONAL ANTECEDENTESPERCEPCINSOBRESUCONDICINHABITACIONAL ANTECEDENTES
ESTACINCENTRAL(Dic/09)HogaresresidentesenelCentro
BORDEAVENIDACOMUNEROS(Mar/10)H id N S f
gInternacional
Desarrollo reciente de importantes proyectosinmobiliarios en el Centro Internacional
HogaresresidentesenNuevaSantaf
Desarrollo reciente de proyectoshabitacionales en el centro de BogotA i d di i tinmobiliarios en el Centro Internacional
Predominio del uso residencial en estosemprendimientos (ms de mil hogaresnuevos residentes del sector)
Desarrollo actual de importantes obras en
Anuncio de nuevos emprendimientos, cuyademanda puede ser influenciada por lapercepcin de los residentes actuales
Interesante condicin de Nueva Santaf,d l d i Desarrollo actual de importantes obras en
proceso en el sector (Hotel Ibis, El Museo) Iniciacin prxima de nuevos desarrollos Percepcin de los hogares residentes nuevos
l t f t t t i l
como uno de los programas de renovacinurbana ms importantes de Bogot(trayectoria superior a veinte aos)
Percepcin de los hogares residentes en elcentro histrico en un programaen el sector como factor estratgico en la
viabilidad de mercado de nuevos desarrolloshabitacionales (potencialidad comercial delproyecto de la ERU)
centro histrico en un programaemblemtico de renovacin urbana: factorde gran importancia para la viabilidad demercado de nuevos desarrolloshabitacionales (Borde Avenida Comuneros)habitacionales (Borde Avenida Comuneros)
26
HOGARESRESIDENTESENELCENTROINTERNACIONALPERCEPCINSOBRESUCONDICINHABITACIONAL RESULTADOS
ESTACINCENTRAL(Diciembrede2009)
Caractersticasdeloshogaresresidentes: Hogaresjvenes,unipersonales,sinhijosoconhijosdecortaedad
Jefes de hogar:Jefesdehogar: Solterosloscasadosconstituyenlaterceraparte
Jvenes(26a35aos)
Niveleducativoalto(superiorprofesional,conunaproporcinimportantedepostgrado)
Vinculadosaempresasdelsectorfinanciero,reasdelaingeniera,universidadesdelsectoryaactividadesdeconsultoraendiferentescampos
ElCentroInternacionalsepercibecomounalocalizacinestratgicanosloparaquienestrabajanenelcentrosinotambinparalosquelohaceneneloccidente(Calle26,zonaindustrial,etc.),yenelnorte(Calle72,Calle100,etc.),porlasventajasdemovilidad
27
HOGARESRESIDENTESENELCENTROINTERNACIONALPERCEPCINSOBRESUCONDICINHABITACIONAL RESULTADOS
ESTACINCENTRAL(Diciembrede2009)
Tipodetenenciadelavivienda 60%propietarios 40%encondicindearrendamientooleasinghabitacional
Razonesparaadquisicindevivienda: Localizacin(compra arriendo leasing)
Facilidadesdeconectividadydetransporte(compra arriendo leasing)
Expectativasdevalorizacin(compra)
Atributosdelsector(leasing)
Evaluacindelnegocio: Cumplimientoexpectativasdevalorizacin Disposicinpararecomendar
positivamentecompraenelsector(propietarios)
Planesdecomprafuturaenelsector(arrendatarios)
Planesdecompradelinmuebleactual(leasing)
28
HOGARESRESIDENTESENELCENTROINTERNACIONALPERCEPCINSOBRESUCONDICINHABITACIONAL RESULTADOS
ESTACINCENTRAL(Diciembrede2009)
Otrosaspectos EntornodeterioradodelCentroInternacionalsaliendodesuslmites:
condicionesurbansticasydeseguridad
Preocupacinpordesestmulotemporaladecisionesdecomprayhabitacindel sector debido a las obras actuales de TransMilenio y futuras del MetrodelsectordebidoalasobrasactualesdeTransMilenioyfuturasdelMetro
Inexistenciadeofertadeapartamentosdeunreacorrespondienteatresalcobasoms
ExpectativapositivasobreelimpactodemedianoylargoplazodelosprogramasderenovacinurbanasobreelCentroInternacional
29
HOGARESRESIDENTESENNUEVASANTAFPERCEPCINSOBRESUCONDICINHABITACIONAL RESULTADOS
BORDEAVENIDACOMUNEROS(Marzode2010)
Caractersticasdeloshogaresresidentes: Tamaodelhogarpequeo(tresmiembros,principalmente)
Hogaresconhijos,generalmenteenedadadolescente.Hogaresunipersonales,enmenorproporcin
J f d h Jefesdehogar: Solteros/Casados(enproporcionessimilares)
Dosgruposdeedades:19a30aos/Mayoresde46
Niveleducativoalto
Ocupadoscomoprofesionales,estudiantes,empleadosyamasdecasa
30
HOGARESRESIDENTESENNUEVASANTAFPERCEPCINSOBRESUCONDICINHABITACIONAL RESULTADOS
BORDEAVENIDACOMUNEROS(Marzode2010)
Tipodetenenciadelavivienda Porcadatreshogares:Dospropietarios,unoarrendatario
Razonesparaadquisicindevivienda: Costumbredevivirenelcentro gustoporelsector
Localizacincentraldelconjunto
Diseodelconjunto
Preciodeventa
Cercanaallugardetrabajo
Inversin Valorizacin
E l i d l i Evaluacindelnegocio: Disposicinpararecomendarpositivamentecompraenelconjunto(propietarios)
Planesdecomprafuturaenelconjunto(arrendatarios)
31
HOGARESRESIDENTESENNUEVASANTAFPERCEPCINSOBRESUCONDICINHABITACIONAL RESULTADOS
BORDEAVENIDACOMUNEROS(Marzode2010)
Otros aspectos Otros aspectos Sentido de comunidad y pertenencia de los hogaresresidentes en el Complejo Habitacional Nueva Santaf:residentes en el Complejo Habitacional Nueva Santaf:
Aporte de los parques, zonas verdes y espacio pblico delos claustros en la formacin de este sentidolos claustros en la formacin de este sentido
32
PRINCIPALESRESULTADOSDELOSESTUDIOSREALIZADOSPORCENACPARALAERU:
ESTACINCENTRAL LAALAMEDAYBORDE
ASPECTOS IMPORTANTES DE MERCADO PARA LOS
AVENIDACOMUNEROS
ASPECTOSIMPORTANTESDEMERCADOPARALOSPROYECTOS
33
ASPECTOSIMPORTANTESDEMERCADOPARALOS PROYECTOSLOSPROYECTOS
Reconocimiento de los demandantes potenciales de las ventajas de localizacin Reconocimiento de los demandantes potenciales de las ventajas de localizacindel centro de Bogot
Alto nivel de satisfaccin de hogares residentes en el Complejo Habitacional NuevaSantaf y recientes del Centro Internacional
Desempeo reciente de la oferta de edificaciones en Bogot Escenario positivoen el corto y mediano plazoen el corto y mediano plazo
Importante actividad edificadora en el centro de Bogot, cuyo volumen supera losregistros histricos
La demanda efectiva estimada se debe considerar como bsica, dado queconstituye el umbral de la demanda efectiva total que el proyecto est encapacidad de movilizarp
34
PRINCIPALESRESULTADOSDELOSESTUDIOSREALIZADOSPORCENACPARALAERU:
ESTACINCENTRAL LAALAMEDAYBORDEAVENIDACOMUNEROS
DEMANDADEOFICINASYLOCALESCOMERCIALES
35
DEMANDAEFECTIVADEOFICINASYLOCALESCOMERCIALESCOMERCIALES
ESTACINCENTRALDiciembre de 2009
BORDEAVENIDACOMUNEROSMarzo de 2010Diciembrede2009 Marzode2010
D d f ti t t lDemandaefectivatotaloficinasylocales:82.239m2
Demandaefectivatotallocales:14.600m2
Oficinas(52,9%):43.517m2 Compra(64,4%):9.400m2
Arriendo y Leasing (35 6%): Locales(47,1%):38.722m2 ArriendoyLeasing(35,6%):5.200m2
36
Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
PERCEPCINDELADEMANDAEFECTIVA(COMPRAYARRIENDO)DEOFICINASYLOCALESCOMERCIALESFRENTEALPROYECTO ACEPTACIN
DELCONCEPTOYLOCALIZACINDELPROYECTO
ESTACINCENTRAL OFICINASYLOCALESDiciembre de 2009
BORDEAVENIDACOMUNEROS LOCALESMarzo de 2010Diciembrede2009
100,0100,0
120,0
Marzode2010
100,0100,0
120,0
63,060,0
80,0 75,5 74,1
60,0
80,0
44,4
20 0
40,0
,
20 0
40,0
,
0,0
20,0
Planesrespectodelasededela
Aceptacindelconceptodel
Aceptacindelalocalizacin
0,0
20,0
Planesrespectodelasededel
Aceptacindelconceptodel
Aceptacindelalocalizacin
empresa proyecto especfica establecimiento proyecto especfica
37
Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
PRINCIPALESRESULTADOSDELOSESTUDIOSREALIZADOSPORCENACPARALAERU:
ESTACINCENTRAL LAALAMEDAYBORDE
COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA DE
AVENIDACOMUNEROS
COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO
38
COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO VIVIENDA
REA DE INFLUENCIA PROYECTO ESTACIN CENTRAL (1)READEINFLUENCIAPROYECTOESTACINCENTRAL(1)OCTUBRENOVIEMBREDE2009
Destino: VIVIENDA (Unidades)
Oferta Total Oferta Centro5
3
4
8
3
1
8
.
5
.
6
8
5
2
8
Vivienda vendida centro 12 meses
271
8
Proceso Inmediata
7
0
Proceso Inmediata
La oferta inmediata es 2.13 veces superior a la oferta en curso, lo cual advierte sobre un proceso de expansinsignificativo de la oferta de vivienda
En el centro de Bogot la oferta inmediata es cuatro veces superior a la oferta en proceso Igualmente positivo es la venta de 271 unidades de vivienda durante el ltimo ao en el centro de Bogot
39
(1) Los Mrtires, Santa FLa Candelaria
Fuente:DANE LaGaleraInmobiliaria
COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO VIVIENDA
REA DE INFLUENCIA PROYECTO BORDE AVENIDA COMUNEROS (1)READEINFLUENCIAPROYECTOBORDEAVENIDACOMUNEROS(1)ENEROFEBRERODE2010
Destino: VIVIENDA (Unidades)
Oferta Total Oferta Centro
0
6
1
3
2
8
1
8
.
0
9
.
0
2
0
3
Vivienda vendida centro 12 meses
302
Proceso Inmediata
5
9
Proceso Inmediata
Iniciando 2010, la oferta inmediata es 2 veces superior a la oferta en curso, lo cual advierte sobre unproceso de expansin significativo de la oferta de vivienda
En el centro de Bogot la oferta inmediata es 5,6 veces superior a la oferta en proceso Igualmente positivo es la venta de 302 unidades de vivienda durante el ltimo ao en el centro de Bogot
40
(1) Los Mrtires, Santa FLa Candelaria
Fuente:DANE LaGaleraInmobiliaria
COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO OFICINAS
REA DE INFLUENCIA PROYECTO ESTACIN CENTRAL (1)READEINFLUENCIAPROYECTOESTACINCENTRAL(1)OCTUBRENOVIEMBREDE2009Destino: OFICINAS (Metros cuadrados)
Oferta Total Oferta Centro
.
2
2
2
.
0
0
4
rea lanzada
1
3
1
.
3
2
0
2
5
5
1
4
2
.
8
3
9
rea lanzadacentro 12 meses
15.695 m2
El rea en condicin de oferta inmediata casi duplica el rea en venta y en proceso de construccin
Proceso Inmediata Proceso Inmediata
l rea en condicin de oferta inmediata casi duplica el rea en venta y en proceso de construccin Sin embargo se recomienda prudencia respecto de iniciacin de la comercializacin de nuevos proyectos dados los
efectos de las compras de inversionistas orientadas a la reventa Para el centro de Bogot la oferta inmediata equivale a cinco veces la oferta en proceso A la fecha slo se ha vendido el 11% de esta rea
41
(1) Los Mrtires, Santa FLa Candelaria
Fuente:DANE LaGaleraInmobiliaria
COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO LOCALESCOMERCIALES
REA DE INFLUENCIA PROYECTO ESTACIN CENTRAL (1)READEINFLUENCIAPROYECTOESTACINCENTRAL(1)OCTUBRENOVIEMBREDE2009
Destino: LOCALES COMERCIALES (Metros cuadrados)
Oferta Total Oferta Centro 2
8
5
6
1
1
6
.
8
2
.
8
2
2
5
5
.
6
5
2
4
2
rea lanzada centro 12 meses
5.074 m2
1
0
1
.
Proceso Inmediata
3
.
Proceso Inmediata
Oferta inmediata levemente superior (14.7%) a la oferta en proceso Para el centro de Bogot la oferta inmediata es apenas el 5.85% de la oferta en proceso La proporcin de ventas del rea lanzada en el ltimo ao supera la de oficinas en este mismo sector
42
(1) Los Mrtires, Santa FLa Candelaria
Fuente:DANE LaGaleraInmobiliaria
COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO LOCALESCOMERCIALES
REA DE INFLUENCIA PROYECTO BORDE AVENIDA COMUNEROS (1)READEINFLUENCIAPROYECTOBORDEAVENIDACOMUNEROS(1)ENEROFEBRERODE2010
Destino: LOCALES COMERCIALES (Metros cu adrados)
Oferta Total Oferta Centro
4
6
1
1
2
.
6
8
1
1
1
2
.
9
4
2
.
9
3
4
7
9
.
4
1
9
rea lanzada centro 12 meses
2.510 m2
2
Proceso Inmediata
Oferta inmediata levemente superior (265 metros cuadrados) a la oferta en proceso Para el centro de Bogot la oferta inmediata es apenas el 3.7% de la oferta en proceso Es evidente la existencia de un ritmo reciente interesante de ventas, lo cual ha impulsado el lanzamiento de
nuevas reas para la venta en el centro
43
(1) Los Mrtires, Santa FLa Candelaria
Fuente:DANE LaGaleraInmobiliaria
PRINCIPALESRESULTADOSDELESTUDIOREALIZADOPORCENACPARALAERU:
PROYECTOURBANOPLAZADELAHOJA
44
PROYECTOURBANOPLAZADELAHOJACOMPOSICINCOMPOSICIN
150 mil m2 de oficinas para entidades pblicas y lad i i i di i ladministracin distrital
34 mil m2 de oficinas para empresas privadas 24 mil m2 de comercio 2.456 unidades de parqueaderos Hotel tipo express Centro de Con enciones Centro de Convenciones
45
CARACTERSTICASGENERALESDELADEMANDAPOTENCIAL LOCALIZACINPOTENCIAL LOCALIZACIN
(Targetdemercado:3.895)
OFICINAS LOCALESCOMERCIALESO C S OC S CO C SLocalidad %
Chapinero 43,5Usaqun 18,4
Localidad %Chapinero 32,9Usaqun 14,1Usaqun 18,4
Fontibon 5,9Santa Fe 5,3Suba 5,2Teusaquillo 4 3
Usaqun 14,1Barrios Unidos 9,2Santa Fe 8,8Fontibn 7,1S b 6 4Teusaquillo 4,3
Barrios Unidos 4,2Puente Aranda 4,0Los Mrtires 2,6
Suba 6,4Teusaquillo 4,6Puente Aranda 4,4Engativ 2,5
Engativ 1,8Kennedy 1,0Otras 3,9Total* 100,0
Los Mrtires 2,1Otras (3 localidades) 4,8Sin informacin 3,2Total* 100,0ota 00,0 Total 100,0
46
Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
ESTIMACINDELADEMANDAEFECTIVAPERCEPCINFRENTEALPROYECTO:ACEPTACINDEL
CONCEPTOYLOCALIZACINDELPROYECTO
OFICINAS LOCALESCOMERCIALESO C S
100,0100,0
120,0
OC S CO C S
100,0100,0
120,0
54,660,0
80,0
56,851,460,0
80,0
21,920,0
40,0
,
20,0
40,0
0,0Planesrespectodelasededela
empresa
Aceptacindelconceptodelproyecto
Aceptacindelalocalizacinespecfica
0,0Planesrespectodelasededela
empresa
Aceptacindelconceptodelproyecto
Aceptacindelalocalizacinespecficaempresa proyecto especfica empresa proyecto especfica
El concepto del proyecto contrae la demanda en un 45,4%, estemismo efecto en trminos de su localizacin es del orden del 78,1%.
El concepto del proyecto contrae la demanda en un 43,2%, estemismo efecto en trminos de su localizacin es del orden del 48,7%.
47Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
REASVENDIBLESDELPROYECTODEMANDA EFECTIVADEMANDAEFECTIVA
DEMANDA EFECTIVA REASegn modalidad de adquisicin
OFICINAS LOCALES COMERCIALESSegn modalidad de adquisicin
M2 % M2 %
Compra 23.052 53,0 10.821 30,2
Arriendo convencional 15.671 36,0 22.596 63,1
Leasing (arriendo con opcin de compra) 4.769 11,0 1.273 3,6
Otro inters 1.114 3,1
Total 43.492 100,0 35.804 100,0
48
Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
REAS VENDIBLES DEL PROYECTO. OFERTA COMPETITIVA OFICINASCOMPORTAMIENTO DE LA OFERTA EN EL REA DE INFLUENCIA
OCTUBRE DE 2010OCTUBRE DE 2010
Of t t t l ( 2) Oferta rea de influencia (m2)
Oferta
Ofertatotal(m 2) Ofertareadeinfluencia(m2)
lanzada rea de
influencia 12 meses:
130 698 2252,352
106,526
130.698 m2
74,937
Proceso + Culminadas Inmediata
4,456
Proceso + Culminadas Inmediata**
* Incluye las localidades de: Puente Aranda, Santaf, Los Mrtires, Fontibn y Teusaquillo
Proceso+Culminadasenventa
Inmediata Proceso+Culminadasenventa*
Inmediata
** Incluye las zonas: Centro, Salitre y Teusaquillo
49Fuente:DANE LaGaleraInmobiliaria
REAS VENDIBLES DEL PROYECTO. OFERTA COMPETITIVA LOCALESCOMPORTAMIENTO DE LA OFERTA EN EL REA DE INFLUENCIA
OCTUBRE DE 2010OCTUBRE DE 2010
Oferta total (m2) f d i fl i ( 2)Ofertatotal(m2) Ofertareadeinfluencia(m2)
Oferta lanzada rea de
influencia 12 meses:
125,615113,755 35,502 35,173
47.959 m2
Proceso+Culminadas Inmediata Proceso+Culminadas Inmediata
* Incluye las localidades de: Puente Aranda, Santaf, Los Mrtires, Fontibn y Teusaquillo** Incluye las zonas: Centro, Salitre y Teusaquillo
enventa enventa
y y q
50Fuente:DANE LaGaleraInmobiliaria
OTROS PRODUCTOS INMOBILIARIOSCENTRO DE CONVENCIONESCENTRO DE CONVENCIONES
DEMANDA POR SERVICIOS DEL CENTRO DE CONVENCIONES
Inters en el Centro de Convenciones del Proyecto
DEMANDA POR SERVICIOS DEL CENTRO DE CONVENCIONESDEL PROYECTO CENTRO ADMINISTRATIVO DISTRITAL PLAZA DE LA HOJA
Aspecto Total demanda Empresas privadas
y
Empresas privadas Entidades distritales
Empresas que realizan eventos 863 500 11
Nmero de eventos promedio por ao 7.745 4.2131 6122
Nmero de asistentes 86 099 50 397 38 600Nmero de asistentes 86.099 50.397 38.600
1 14 eventos por da, sin considerar los aspectos econmicos que transforman este inters en demanda efectiva2 Dos (2) eventos por da (sobre 300 das al ao)
51
Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
REFLEXIN FINALREFLEXINFINAL
EXISTEUNAIMPORTANTEIMPORTANTE
DEMANDAEFECTIVADEMANDAEFECTIVAPOR PRODUCTOSPORPRODUCTOS
INMOBILIARIOSENELCENTRO DE BOGOT Y LA OFERTA?CENTRODEBOGOT YLAOFERTA?
52
VIABILIDADDEMERCADOENLOSPROYECTOSDEREVITALIZACINURBANAENBOGOT
CASOSILUSTRATIVOS
MESAVISDIEGOECHEVERRYCAMPOSFebrero23de2012
GRACIASGRACIAS
centro de estudios de la construccin y el desarrollo urbano y regional