CALCULO DE PLUSVALIA
METODOS PARA APLICAR
EN ZONAS URBANAS
Autor : Oscar Borrero Ochoa
Lincoln Institute of Land Policy
Instrumentos financieros para
captar la Plusvalía Urbana
Contribución de Valorización
Participación en Plusvalía
Transferencia de Derechos de Construcción
Planes Parciales y Unidades de Actuación
Impuesto Predial
Bancos de tierras
CONTRIBUCION POR
VALORIZACION o MEJORAS
1- Cercanía a la vía
2- Estrato social del predio
3- Uso del predio (comercio,
vivienda, etc)
4- Lote o inmueble construido
5- Tamaño del predio
En Colombia se cobra el valor de la vía
o de la obra pública más un 30%.
Plusvalía y Valorización
Por extensión de redes de servicios
Por construcción de vías que tengan
impacto directo en el sector
En Colombia: si se cobra contribución
de valorización no podrá cobrarse
participación en plusvalía.
Se cobra por mayor valor adquirido por
los predios al ejecutar las obras.
Plusvalía por Obras Publicas
“El efecto plusvalía se calculará antes,
durante o después de concluidas las
obras, sin que constituya límite el costo
estimado o real de las obras” (ley
388/97, Colombia)
El acto administrativo debe producirse
dentro de los seis meses después de
concluidas las obras.
VALORIZACION POR OBRAS
DE INFRAESTRUCTURA
Los Servicios Públicos y las Vías son causa
del incremento en los precios.
Las obras son producto de la valorización ya
existente. Se influyen mutuamente.
Es parte de la componente estructural del
valor del suelo urbano.
Las expectativas dan madurez a los terrenos
y generan la necesidad de las obras.
METODOLOGIA PARA
ESTIMAR VALORIZACION
1- Identificar las vías importantes
construidas en la ciudad en un período.
2- Establecer fechas de iniciación y
terminación.
3- Tomar los valores antes, durante y
después de la vía.
4- Ver zonas homogéneas
METODOLOGIA
5- Calcular tasas nominales y reales
antes, durante y después de hacer la vía.
6- Definir Zonas Testigo similares para
eliminar el factor cíclico.
7- No discutir factor estructural.
8- Efectos de la Valorización “pura”: al
inicio (1 o 2 años), durante (1-2 años),
posterior (3-4 años).
TABLA No. 28TRAMO VIA FECHAS INICIACION ANUNCIO CONSTRUCCION POSTERIOR PERIODO TOTAL
Y TERMINACION DE 1.977 - 1.980 1.979 - 1.983 1.981 - 1.985 1.977 - 1.986
LA OBRA
30.5 -6.6
a) AV. PASOANCHO I INIC. JUL. 28/80 43.7 (4.5)* (12.5)* 20.5
Calle 13, Cras. 29A - Cra. 34 TERM. JUL. 9/81
(Zona Consolidada)
b) AV. PASOANCHO II INIC. JUL 28/79 62 6.5 15.4 25.8
Calle 13, Cras. 56 (Guadalupe) TERM. JL 9/80
y Cra. 81 (Puente Río Méndez)
c) AV. PASOANCHO III INIC. JUL 2/79
Calle 13, Cras 82 (Puente Río Méndez) SUSP. MAYO 22/80
y Cra. 100 REINC. ENE. 20/81
TERM. JUL 26/82 45.8 22.6 0.6 21.6
PROMEDIO AV. PASOANCHO (1) TRAMOS I, II y III 50.5 19.9 3.1 22.6
PROMEDIO AV. PASOANCHO (2) TRAMOS II y III 53.9 14.6 8 23.7
* CONTABILIZADO 1979 - 1980 Y 1980 - 1983
ZONAS TESTIGO 1977 - 1979 1979 - 1981 1981 - 1983 1977 - 1983
a) NUEVA TEQUENDAMA 24.7 19.1 -1.8 13.4
b) FUNDADORES - GRAN LIMONAR 43.7 18.1 0.8 19.6
c) CATAYA CAPRI 31.3 22.1 -1.9 16.3
d) MAYAPAN - LAS VEGAS 39.7 16.2 2.6 18.5
PROMEDIO ZONAS TESTIGO 34.8 18.9 0.1 17
DIFERENCIA 1 (Entre promedio 1 Av. Pasoancho y promedio zonas testigo) 15.7 1.0 3.2 5.6
DIFERENCIA 2 (Entre promedio 2 Av. Pasoancho y promedio zonas testigo) 19.1 -4.3 8.1 6.7
CONCLUSIONES DE
VALORIZACION
1- Anuncio de obra: proceso especulativo
2- Periodo de ajuste durante la construcción
3- Terminada la obra se valoriza más lento
Periodo total 6-7 años
Todos los casos tienen valorización: entre
1% y 9% real anual según el ciclo
Construcción lenta o interrumpida frena la
valorización.
LA REGLAMENTACION Y LOS
PRECIOS DEL SUELO
EL FACTOR DE CONSTRUIBILIDAD: es
similar a la Fertilidad en los Terrenos
rurales.
Depende de la Reglamentación Urbana y
del Mercado.
Norma favorable sin mercado no da
Construibilidad.
INDICES DE OCUPACION Y
ALTURA
I.O. = Area construida en primer piso
Area del terreno urbanizado
Ejemplo : primer piso = 500 m2
Area terreno = 800 m2 I.O. = 0.62
Relación entre Indice de Ocupación y Altura a
través del ANGULO DE OBSTRUCCION.
DENSIDADES
Densidad Territorial: Bogotá = 32.3 viv/Ha
Densidad Bruta Predial : la finca
Area Neta Urbanizable terreno desarrollable
Densidad Util Predial = Terreno Neto sin vías locales ni parques
INDICE DE CONSTRUCCION
I.C. = Area construida Area neta terreno
Ej: 2520 / 800 = 3.15
I.C. Reproduce terreno
No incluye sotanos
Casas = 1.0
Cinco pisos = 2.0 - 3.0
Edificios = 6.0 a 10.0
COSTO DE RED LOCAL DE ACUEDUCTO
0
500
1000
1500
2000
2500
0 10 20 30 40 50 60
DENSIDAD VIVIENDAS/HA
CO
ST
O P
OR
VIV
IEN
DA
(P
ES
OS
DE
19
70
)
1
2
3
4
5
6
7 8
9
1, URB. LA CALLEJA
2, URB. SANTA BARBARA
3, URB. SAN PATRICIO
4, URB. LAS VILLAS
5, URB . SANTA MARGARITA
6, URB. MODELIA
7, URB. MONTES II SECTOR
8, URB. LA SERENA
9, URB. LOS ALAMOS III
SECTOR
NOTA: normas vigentes
FECHA: 1979
R-0 TEORICO R-3 TEORICOR-7 TEORICO
GRAFICO 19 A
FUENTE: CENAC
COSTO DE RED LOCAL DE ALCANTARILLADO DE AGUAS
NEGRAS
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
0 10 20 30 40 50 60
Densidad Viviendas /ha
Co
sto
po
r v
ivie
nd
a (
$ d
e 1
97
0)
1
2
3
4
1. URB. LA CALLEJA
2. URB. SANTA BARBARA
3. URB. SAN PATRICIO
4. URB. LAS VILLAS
5. URB. SANTA MARGARITA
6. URB. MODELIA
7. URB. MONTES II SECTOR
8. URB. LA SERENA
9. URB. LOS ALAMOS III SECTOR
NOTA: normas vigentes
FECHA: 1979
5
6
7
8
9
R-0 TEORICO
R-3 TEORICO
R-7 TEORICO
GRAFICO 19 B
FUENTE: CENAC
COSTO DE RED LOCAL DE ALCANTARILLADO DE AGUAS
LLUVIAS
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
0 10 20 30 40 50 60
DENSIDAD VIVIENDAS/HA
CO
ST
O P
OR
VIV
IEN
DA
( P
ES
OS
DE
19
70
)
1, URB. LA CALLEJA
2, URB. SANTA BARBARA
3, URB. SAN PATRICIO
4, URB. LAS VILLAS
5, URB. SANTA MARGARITA
6, URB. MODELIA
7, URB. MONTES II SECTOR
8, URB. LA SERENA
9, URB. LOS ALAMOS III
SECTOR
FECHA: 1979
1
2
3
4
5
6 7
8
9
GRAFICO 19 C
R-0 TEORICO R-3 TEORICO R-7 TEORICO
FUENTE: CENAC
INDICES Y DENSIDADES
OPTIMAS
La red local de Acueducto disminuye al aumentar la densidad.
Alcantarillado y Aguas Negras disminuyen con la densidad.
Costos de Urbanismo descienden hasta 90 viviendas/ Ha.
Costos de Construcción aumentan con la densidad y altura
1200
131113301350
1490
1650
1660
1690
12111236
350
200
500
1850
Val
or
cost
o d
irec
to d
e co
nst
rucc
ión p
or
m2
($ d
e 197
6)
Cost
os
de
urb
anis
mo p
or
m2
($ d
e 1976)
Pisos107521
Fuente: CENAC
Gráfico 20
Los costos de la Densidad (Fecha: 1976)
TECNICA INDUCTIVA
Hay relación estrecha entre el Valor del Terreno y los Indices de Construcción y Altura.
Con el tiempo el Factor Alfa aumenta
Con el ciclo se modifica la Incidencia Alfa
FACTOR ALFA = Es el Valor del Terreno como incidencia en el Valor del Proyecto
RELACION DEL TERRENO URBANIZADO Y EL VALOR TOTAL DEL
PROYECTO (Segun indice de Construcción) FECHA:1980
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0 1 2 3 4 5 6 7 8
INDICE DE CONSTRUCCION
PO
RC
EN
TA
JE
(%
)
GRAFICO 21
FUENTE: CENAC
Gráfico 22 B
COMPORTAMIENTO TEORICO DE LA RELACION ENTRE DENSIDAD E
INCIDENCIA DEL TERRENO FECHA: 1998
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0 100 200 300 400 500 600 700
DENSIDAD (Viv / Ha neta)
INC
IDE
NC
IA %
GRAFICO 22 A
FUENTE: LONJA DE BOGOTÁ
Gráfico 22 C
1998
1980
INCIDENCIAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO DE VENTA,
ALTURAS Y DENSIDADES
(Datos en 1.998)
RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA
120 - 160 22.41%
MENOS DE 3.000 DE 1 A 3 PISOS 330 - 400 16.76%
185 - 320 16.79%
DE 4 A 6 PISOS 329 - 514 12.08%
93 - 118 23.50%
DE 1 A 3 PISOS 361 12.09%
DE 3.000 A 6.000 185 - 255 17.86%
DE 4 A 6 PISOS 270 - 354 11.78%
200 - 284 15.97%
DE 7 A 9 PISOS 310 - 377 12.45%
DE 1 A 3 PISOS 97 - 124 >20.00%
DE 4 A 6 PISOS 281 - 513 13.07%
228 - 246 17.97%
DE 6.000 A 12.000 DE 7 A 9 PISOS 250 - 506 12.75%
204 - 289 16.89%
MAS DE 10 PISOS 341 - 474 11.48%
100 20.00%
DE 4 A 6 PISOS 182 - 202 13% - 17%
MAS DE 12.000 UPACS 128 19.30%
DE 7 A 9 PISOS 180 - 195 15.10%
MAS DE 10 PISOS 235 - 556 13.32%
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
RANGO DE PRECIOS
EN UPACS
TABLA No. 23
GRAFICO 23 A
PESO DE LA TIERRA URBANIZADA EN EDIFICIOS DE
OFICINAS Y ESTRATO ALTOFecha: 1993
(INDICE ALFA)
CIUDAD POBLACION ALFA ALFA
MILLONES OFICINAS VIVIENDA
BOGOTA 6,0 20,0 20,0
CALI 2,0 15,0 15,0
MEXICO 20,0 40,0 35,0
CARACAS 5,0 30,0 25,0
SANTIAGO 5,0 30,0 30,0
SAO PAULO 18,0 50,0 35,0
BUENOS AIRES 18,0 40,0 35,0
PARTICIPACION DE LA TIERRA EN OFICINAS
R2 = 0,8365
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0 5 10 15 20 25
POBLACION (millones)
IND
ICE
AL
FA
TOKIO
NEW YORK
SAO PAULO
MEXICOBUENOS AIRES
SANTIAGO - CARACAS
BOGOTA
LIMACALI
GRAFICO 23 B
VALOR MAXIMO DEL
TERRENO (técnica inductiva)
Valor de K oscila entre 0.8 y 0.9
P = precio que el mercado acepta como máximo.
I.C = Indice de Construcción o altura permitido por las normas
Alfa = la práctica o tablas de investigación
V = a* K* P* IC
Procedimiento residual inductivo
Definir el Area Máxima construible : aislamientos, Indice de Ocupación, Numero de pisos.
Hallar valor esperado de Ventas
Definir rango para Factor Alfa
Aplicar Factor Alfa a las Ventas esperadas del proyecto
TECNICA DEDUCTIVA
A) Calcular el Costo directo de la construcción.
Utilizar datos de constructores o prototipos de
informes especializados. Separarlo por
destinos: sótanos, vivienda, comercio.
Se define igualmente el Potencial de ventas : área útil por precio/m2 vendible.
Se estima el área construida total (incluyendo zonas comunes y sótanos)
B) Estimar los costos indirectos del proyecto:
honorarios, planos, estudios, licencias, etc.
C) Calcular costos administrativos, generales y de
ventas.
D) Estimar los costos financieros.
E) El valor de los costos totales descontado de las
ventas esperadas es el Margen Operacional.
F) El margen se divide 50% para lote y 50% para
utilidad del promotor. Según el caso el lote puede
llegar hasta el 60% del margen. Se obtiene así por
residuo el valor del lote.
Residual Inductivo Comercial
Area del lote: 2.000 m2 Indice Ocupación : 40%
Numero de pisos : 15 pisos de oficinas y sótano parqueo
Area construida total : 2000*04*15 = 12.000 m2
IC = 12.000/2000 = 6.0 IO = 800 / 2000 = 0.40
Area útil vendible: 12.000*0.80 = 9.600 m2
Precio por m2 vendible con garajes: $2.400.000/m2
Valor de las ventas: $23.000 millones. Aplicando incidencia del 15% =$3.456 millones para el lote ($1.728.000/m2) . Aplicando el 13% = 3.000 millones ($1.500.000/m2)
Residual Deductivo Comercial
Valor de ventas (potencial) : 9600m2 * 2.400.000 = $ 23.000 millones
Costos directos: 12000m2*960.000 = $11.520 millones mas el valor del sótano 2000m2*300.000 = 600 millones. Total costo directo : 12.120 millones
Costos indirectos y financieros: 35% de Cdirecto = 4.242 millones
Total costos : $ 16.362 millones
Margen de operación: 23.000 - 16362 = $ 6.638 millones
Se aplica 50-50 o 60-40 para lote y utilidad. Con el 55-45 el lote vale $3.650 millones (1.825.000/m2) o sea incidencia de 15.8%
INDUCTIVO ESTRATO ALTO
area lote 800
indice ocupacion 0,6
pisos 6
area construida 2880
indice construccion 3,6
precio venta m2 3.000.000
area vendible 2.448
valor ventas 7.344.000.000
factor alfa 15%
valor lote 1.101.600.000
precio lote m2 1.377.000
DEDUCTIVO ESTRATO ALTO
% ventas
Valor ventas 7.344.000.000 100%
Costo directo m2 1.200.000
Costos directos 3.456.000.000 47,1%
Costo sotanos 192.000.000 2,6%
Costos indirectos 1.459.200.000 19,9%
Costo total 5.107.200.000 69,5%
margen operación 2.236.800.000 30,5%
Participacion lote 50%
valor lote 1.118.400.000 15,2%
precio m2 lote 1.398.000
RESIDUAL DEDUCTIVO ESTRATO BAJO
area lote 20000cesiones y vias 8000area util 12000tamaño lotes 60tamaño casas 40total casas 200precio optimo casa 35.000.000 100%costo m2 casa 450.000costo directo casa 18.000.000 51,4%costo indirecto casa 5.400.000 15,4%costo total casa 23.400.000 66,9%margen casa 11.600.000 33,1%utilidad 10% 3.500.000 10,0%lote urbanizado 8.100.000 23,1%costo urbanismo 4.800.000 13,7%lote bruto por casa 3.300.000 9,4%lote bruto total 660.000.000lote bruto por m2 33.000
El lote bruto es una resultante del negocio del urbanizador y constructor. La incidencia en Colombia oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta)
Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor alfa). La diferencia es el costo de urbanización y las cesiones para vías y zonas verdes.
Incidencia del lote bruto en proyectos
de vivienda popular
Siendo β = incidencia del lote bruto, d = densidad bruta predial, y VO : valor optimo de venta de las viviendas en el lugar
En el ejemplo anterior : V = (0.10 * 100 * 35.000.000) / 10.000 =
$35.000 /m2
En terrenos populares se aplica para β entre 10 y 12%. En estratos superiores su incidencia es mayor. El conocimiento de este dato por avaluadores, inmobiliarios y propietarios controla el precio del suelo en el mercado. Ver análisis de CAMACOL en Colombia para detener el alza especulativa en lotes populares.
V = (β*d*VO)/ 10.000Aplicar ecuación
Lote bruto periférico
Dn = densidad neta predial, Z = cesiones y vias P : valor optimo de venta de las viviendas en el lugar
En función del Salario Mínimo Mensual, con P = 70 SMM, reemplazando se obtendría un valor del suelo de 0.111 SMM por m2 o sea $59.553/m2 en 2011 Colombia. El Salario Mínimo y las normas para subsidios de vivienda (Demanda) establecen un tope al precio del suelo en áreas periféricas y pueden reducirlo.
Aplicar ecuación V = * Dn (1-Z) * P d = Dn (1-Z) 10.000
V = 0.12 * 240 ( 1 – 0.45) * 8.000 = $55.440/m2
10.000
Plusvalía por ampliación del
perímetro urbano
El precio inicial o referencia es el valor agrícola ya
que en zonas de expansión urbana el único uso es
agropecuario de acuerdo con la productividad.
Se investigan fincas rurales por el método
comparativo de valor rural homogenizado. NO se
acepta el precio especulativo por la expectativa del
futuro desarrollo urbano. Solo su uso actual.
NORMAS PARA AVALUOS EN ZONAS DE EXPANSION
Decreto 2181 de 2006:
Artículo 29. Actuaciones urbanísticas en suelo de expansión urbana. En desarrollo de
lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, el suelo de expansión únicamente
podrá ser objeto de urbanización y construcción previa adopción del respectivo plan
parcial, en los términos regulados por la ley y este decreto.
Mientras no se aprueben los respectivos planes parciales, en las zonas de expansión
urbana solo se permitirá el desarrollo de usos agrícolas y forestales. En ningún caso se
permitirá el desarrollo de parcelaciones rurales para vivienda campestre.
Resolución IGAC 620 de 2008:
Artículo 24. Valoración de predios incluidos en las áreas de expansión urbana. La
valoración de predios en zonas de expansión que no cuenten con plan parcial, se hará
con las condiciones físicas y económicas vigentes. Para la estimación del valor
comercial deberá utilizarse el método de mercado y/o renta. En concordancia con lo
previsto en el inciso 2 del artículo 29 del Decreto 2181 del 2006, la investigación de
los precios del terreno debe tener en cuenta la condición de tierra rural, es decir, sus
características agronómicas, agua, pendiente, ubicación y en general la capacidad
productiva del suelo.
Nuevo precio por incorporación
Se aplica método del Potencial de Desarrollo de
acuerdo con densidad y precio vendible optimo
Se utiliza método de mercado para terrenos similares
en ubicación, estrato y densidad
La diferencia con el precio inicial o referencia
constituye plusvalía y paga entre el 30 y 50% al
municipio en dinero o en tierras (Colombia).
PLUSVALIA POR MAYOR APROVECHAMIENTO
TECNICA INDUCTIVA RESIDUAL
norma anterior norma nueva aumento
area lote 800 800
indice ocupacion 0,6 0,6
pisos 6 8 2
area construida 2880 3600 720
indice construccion 3,6 4,5 0,9
precio venta m2 3.000.000 3.000.000
area vendible 2.448 3.060 612
valor ventas 7.344.000.000 9.180.000.000 1.836.000.000
factor alfa 15% 15%
valor lote 1.101.600.000 1.377.000.000 275.400.000
precio lote m2 1.377.000 1.721.250
plusvalia 50% 137.700.000
Plusvalia por cambio de uso a uno
más rentable
Ej: cambio de viviendas a oficinas o locales
comerciales en vías o barrios con demanda.
La vida económica de los inmuebles ha terminado y
debe valorarse por el método de renta o por el nuevo
mercado de dichos inmuebles.
Se utiliza el VALOR INTEGRAL por construcción:
Precio / área construida.
No se aplica método residual porque se vende lote
con la construcción para remodelar
Procedimiento para valorar
1- Se investiga el precio m2 de construcción en
casas antes del cambio de norma. Ej:
2.000.000/m2 como viviendas en el sector.
2- Se valora la construcción por el método del costo
menos depreciación.
3- El saldo corresponde al valor del lote. Este es
precio inicial o de referencia del suelo.
4- Se investiga mercado comparativo o de renta de
locales u oficinas para el nuevo uso, en el barrio o
similares. Ej: precio integral de 2.500.000/m2 para
el inmueble con el nuevo uso.
5- Restar valor de construcción menos
depreciaciones.
6- La diferencia es el nuevo valor del suelo.
7- Plusvalía :
Sobre este valor se aplica el 30 o 50% según el
caso.
Este valor incluye plusvalía del suelo y Factor de
comercialización. La norma no distingue.
PLUSVALIA POR CAMBIO DE USO
EJEMPLO CAMBIO RESIDENCIAL A COMERCIAL
antes despues aumento
area construida 500 500
area lote 600 600
precio m2 2.000.000 2.500.000 500.000
valor casa 1.000.000.000 1.250.000.000 250.000.000
costo construccion 400.000.000 400.000.000 0
valor lote 600.000.000 850.000.000 250.000.000
precio m2 lote 1.000.000 1.416.667 416.667
plusvalia 50% 125.000.000