1. Conjuntos inmobiliarios en el Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin Argentina Ao 2015 Materia: DERECHOS REALES E INTELECTUALES
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
2. Conjuntos inmobiliarios- Ubicacin En la parte general, se
enumeran en el Artculo 1887 los derechos reales, incorporndose a
esta nmina, un nuevo derecho real en el inciso d), que es el de los
denominados Conjuntos inmobiliarios. Los mismos se desarrollan en
el Libro Cuarto Derechos reales, Ttulo VI Conjuntos Inmobiliarios,
Captulo 1, en los artculos 2073 a 2086.Prof. Marta Etel Cazayous de
Dillon
3. Antecedentes El primer club de campo de nuestro pas se
organiz como tal en el ao 1930, previendo un sistema de asociacin o
sociedad civil, comn a muchos clubes que se dedicaban a las
actividades deportivas o sociales. Con el tiempo surgi la
posibilidad de construir chalets para los socios, permitindoseles
permanecer durante el fin de semana en las instalaciones. Vale
decir que el origen de estos emprendimientos se produjo al amparo
de los derechos personales. Pero el gran desarrollo de estos
emprendimientos se produjo durante la dcadas de 1970 a 1980. Prof.
Marta Etel Cazayous de Dillon
4. Antecedentes Surgi despus la necesidad de que cada miembro
del club de campo se sintiera propietario de su lote y de su casa,
y se contara con servicios e instalaciones comunes a todos los
titulares. En diversas reuniones doctrinarias y jornadas nacionales
de derecho civil, se plante la posibilidad de otorgar mayores
seguridades a los adquirentes mediante la proteccin conferida por
los derechos reales. Las propuestas de regulacin lo consideraban
como un derecho real autnomo, que deba tomar como base la propiedad
horizontal pero a su vez, incorporar caractersticas especiales del
instituto, tales como el derecho de preferencia respecto de otros
integrantes del club de campo para el caso de enajenacin de la
unidad, el derecho de admisin, rgimen de sanciones internas, etc.
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5. Antecedentes Se propici la regulacin de una Ley Nacional de
Propiedad Residencial y un proyecto de Ley de Urbanizaciones
Especiales que no llegaron a sancionarse. Estos emprendimientos se
desarrollaron al amparo de normas provinciales, con caractersticas
propias y locales. Se suple as un vaco legislativo postergado
durante varias dcadas, por la ausencia de normas de fondo a nivel
nacional, que reclamaban su consideracin, para poder acompaar
urbanstica, sociolgica y jurdicamente las mutaciones producidas en
nuestra sociedad. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
6. Concepto Establece el artculo 2073 que: Son conjuntos
inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanstico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial
que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas
locales. Muchos institutos forman parte de este nuevo derecho real:
Clubes de campo, Barrios cerrados o privados, Parques industriales,
empresariales o nuticos, Cualquier otro emprendimiento urbanstico
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7. Clubes de campo Por Clubes de Campo debemos entender tal
como describe el artculo 64 de la Ley 8912 de Ordenamiento
territorial y uso del suelo de la Provincia de Buenos Aires, a un
rea territorial de extensin limitada que no conforme un ncleo
urbano y rena las siguientes caractersticas bsicas: a) Est
localizado en un rea no urbana, b) una parte se encuentre equipada
para la prctica de actividades deportivas, sociales o culturales en
pleno contacto con la naturaleza, c) La parte restante se encuentre
acondicionada para la construccin de viviendas de uso transitorio,
d) El rea comn de esparcimiento y el rea de viviendas deben guardar
una mutua e indisoluble relacin funcional y jurdica, que las
convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del rea comn
de esparcimiento no podr ser modificado, pero podrn reemplazarse
unas actividades por otras; tampoco podr subdividirse dicha rea ni
enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen
el rea de viviendas Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
8. Barrio cerrado Barrio cerrado es todo emprendimiento
urbanstico destinado a uso residencial predominante, con
equipamiento comunitario cuyo permetro podr materializarse mediante
cerramiento. Estos barrios deben organizarse bajo las disposiciones
de la propiedad horizontal. Toda la trama circulatoria interna del
barrio cerrado, queda en el dominio privado de los titulares de las
distintas unidades que lo componen. Se deben prever estudios de
prefactibilidad y de factibilidad que contemplen las consecuencias
de la instalacin de viviendas de uso permanente, con las
correlativas necesidades a cubrir.Prof. Marta Etel Cazayous de
Dillon
9. Estudios de prefactibilidad y factibilidad Por medio de los
estudios de prefactibilidad habr que merituar el impacto ambiental
que ocasione en la zona, la instalacin de un barrio cerrado y su
influencia socio-econmica y urbanstica, que prevea la consideracin
de las cuestiones y servicios primordiales de salud, seguridad,
educacin, transporte, comunicaciones, etc. Como consecuencia de la
realizacin de los estudios de factibilidad, se deber crear la
infraestructura bsica para que el barrio cerrado funcione como tal,
instalando servicios de agua potable, desages cloacales,
pavimentacin sobre el suelo, eliminacin de desechos y sistema
elctrico. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
10. Parques industriales Los Parques industriales tienen tambin
otras denominaciones tales como: cinturn industrial, polgono
industrial o zona industrial. Se refieren a un espacio territorial
en el que se agrupan una serie de actividades industriales, que
pueden encontrarse relacionadas entre s o no, pero que tienen
determinados incentivos, como el acceso a las fuentes de energa, el
transporte y la mano de obra, reas de servicios, disponibilidad de
servicios pblicos u otros que permitan la operatividad de la planta
industrial. Cuentan con el servicio de abastecimiento de energa
elctrica, de agua con diversos tipos de tratamiento, en funcin del
uso que se le quiera dar, sea para uso potable, para calderas, o
para enfriamiento, etc. Tienen otros servicios comunes, como
vigilancia, portera, tratamiento de aguas servidas y degradacin de
desechos industriales. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
11. Parques empresariales Los Parques empresariales no tienen
una finalidad o destino de produccin sino que apuntan a la
instalacin de empresas prestadoras de servicios con finalidades muy
variadas: comerciales, cientficas, administrativas, etc. Se
denomina parque empresarial o parque de oficinas a un rea de
terreno conformada por la agrupacin de varios edificios de oficinas
en el que no est prevista la instalacin de industrias ni viviendas
para residencia. Para facilitar el acceso a ellos se los suele
ubicar en las proximidades de autopistas o carreteras. Estn
inspiradas- segn algunos urbanistas- en los diseos de las
ciudades-jardines y los campus universitarios. Prof. Marta Etel
Cazayous de Dillon
12. Parques nuticos Los Parques nuticos concentran en un mismo
predio o zona, empresas prestadoras de servicios que coadyuvan a la
actividad nutica, como astilleros, cocheras nuticas, amarres,
construccin de marinas para acceso, provisin de luz, agua y telfono
a las embarcaciones, varadero, es decir espacio para poner
embarcaciones en tierra a fin de realizar reparaciones, servicio de
marinera para el cuidado de los amarres, embarcaciones para
remolques o auxilios, venta de camas en guarderas nuticas, pluma
para levantar embarcaciones, gras y ascensores. Algunos de estos
emprendimientos se realizan con participacin de capital pblico
(Municipalidades) y privado. Prof. Marta Etel Cazayous de
Dillon
13. Cualquier otro emprendimiento urbanstico. El artculo 2073
se refiere tambin a cualquier otro emprendimiento urbanstico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria,
laboral, comercial o empresarial. Consideramos que tal expresin de
la norma deja abierta ampliamente la posibilidad de estructurar,
por va de este derecho real, toda suerte de emprendimientos que
pudieran surgir con el tiempo o las necesidades sociales, sin tener
en cuenta parmetros de habitabilidad temporal o permanente, ni
tampoco finalidades o destinos laborales, comerciales o
empresariales (como por ej. las chacras o barrios de chacras,
ciudades- pueblo, etc.). Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
14. Caractersticas El artculo 2074 se refiere a las
caractersticas distintivas que deben reunir los conjuntos
inmobiliarios, enumerando las siguientes: cerramiento, (se refiere
a cerramiento, como en el art. 2079, 2 prr.) partes comunes y
privativas, estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes,
lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen
rganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los
derechos particulares rgimen disciplinario, (para regular la
conducta en el uso de los bienes comunes y aplicar sanciones)
obligacin de contribuir con los gastos y cargas comunes (expensas
comunes) entidad con personera jurdica que agrupe a los
propietarios de las unidades privativas. ) (equivalente al
consorcio de propietarios) Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, as como las facultades que sobre ellas se
tienen, son Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
15. Marco legal ARTICULO 2075.- Todos los aspectos relativos a
las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dems elementos
urbansticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se
rigen por las normas administrativas aplicables en cada
jurisdiccin. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la
normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en
el Ttulo V de este Libro, con las modificaciones que establece el
presente Ttulo, a los fines de conformar un derecho real de
propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios
preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales
o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben
adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.
Consagra a los Conjuntos inmobiliarios como un derecho real
autnomo, que obligatoriamente debe constituirse respetando las
normas generales de la propiedad horizontal: asambleas, mayoras
necesarias para determinadas decisiones, administracin, reglamento,
consorcio, etc. Mas las normas especficas que enmarcan este derecho
como un derecho real de propiedad horizontal especial.Prof. Marta
Etel Cazayous de Dillon
16. Partes comunes y partes privativas ARTICULO 2076.- Cosas y
partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de uso
comn las partes y lugares del terreno destinadas a vas de
circulacin, acceso y comunicacin, reas especficas destinadas al
desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales,
instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso
comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de
propiedad horizontal que regula el emprendimiento. Las cosas y
partes cuyo carcter de comunes o propias no est determinado se
consideran comunes. Se refiere a las calles dentro del conjunto
inmobiliario que se emplean para la circulacin interna, la entrada
y salida destinados para el ingreso y egreso del mismo, el
club-house, o centro comn para la realizacin de actividades
sociales, canchas y vestuarios para la realizacin de deportes y
todo otro bien de utilizacin comunitaria. En el Reglamento de
propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, debern estar
descriptas y detalladas en cuanto a su extensin, funcin y destino
todas estas reas. Si surge alguna duda, sobre su situacin debe
interpretarse que son cosas comunes. Prof. Marta Etel Cazayous de
Dillon
17. ARTICULO 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad
funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida
o en proceso de construccin, y debe reunir los requisitos de
independencia funcional segn su destino y salida a la va pblica por
va directa o indirecta. Unidad funcional: se refiere a los sectores
privativos que deben tener autonoma funcional para cumplir con el
destino para el cual se los construy. La norma considera como
tales, a las partes que ya se encuentren construidas y an a
aquellas que estn en proceso de construccin, vale decir, sin haber
sido finalizadas (en obra). Son los casos de los clubes de campo o
barrios cerrados en los que el sector privativo recae sobre el lote
de terreno que integra el complejo inmobiliario, ms all de que
existan cercos vivos o no todava, en los que puede haber vivienda
ya construida o todava nada. Las partes privativas deben tener
acceso a la va pblica en forma directa o indirecta. Prof. Marta
Etel Cazayous de Dillon
18. Derechos y obligaciones del propietario ARTICULO 2078.-
Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe
ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente
normativa, con los lmites y restricciones que surgen del respectivo
reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y
teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal
convivencia y la proteccin de valores paisajsticos, arquitectnicos
y ecolgicos. Debe considerar el respeto a la buena y normal
convivencia con los dems, No degradar ni alterar los valores del
paisaje, ni la estructura arquitectnica y funcional del lugar, Ni
la ecologa Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
19. Limitaciones y restricciones ARTICULO 2080.- Limitaciones y
restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas
administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal
puede establecer limitaciones edilicias o de otra ndole, crear
servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como as
tambin fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio
de la comunidad urbanstica. Toda limitacin o restriccin establecida
por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras
traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial.
Dicho reglamento se considera parte integrante de los ttulos de
propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que
componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo
propietario sin admitir prueba en contrario.Prof. Marta Etel
Cazayous de Dillon
20. Expensas y otras erogaciones ARTICULO 2081.- Gastos y
contribuciones. Los propietarios estn obligados a pagar las
expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto
mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la
proporcin que a tal efecto establece el reglamento de propiedad
horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones
distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de
utilizacin de ventajas, servicios e instalaciones comunes por
familiares e invitados de los titulares. Obligacin de contribuir
peridicamente al sostenimiento de las cosas comunes. La regla en
materia de determinacin de gastos y contribuciones es la
proporcionalidad que surge de las clusulas del Reglamento. Se
refiere primero a expensas ordinarias y al final, a las referidas
al uso de invitados. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
21. Cesin de la unidad ARTICULO 2082.- Cesin de la unidad. El
reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y
pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios
e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que
los titulares del dominio de las unidades particulares ceden
temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier ttulo o
derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional. Las
clusulas del Reglamento detallan los derechos de cada uno de los
propietarios y obligan a todos ellos a respetarlas. Prev el uso y
goce de las instalaciones por quienes no sean los titulares
(familiares, inquilinos, invitados).Prof. Marta Etel Cazayous de
Dillon
22. Rgimen de invitados ARTICULO 2083.- Rgimen de invitados y
admisin de usuarios no propietarios. El reglamento puede establecer
la extensin del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes
a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario
de la unidad funcional y prever un rgimen de invitados y admisin de
usuarios no propietarios de dichos bienes, con las caractersticas y
bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de
propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por
terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o
permanente, es siempre personal y no susceptible de cesin ni
transmisin total o parcial, permanente o transitoria, por actos
entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados
al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto
determine la normativa interna del conjunto inmobiliario. Son
previsiones del Reglamento destacando el uso y goce regular de los
bienes comunes por parte de personas integrantes del grupo familiar
o invitados del propietario de la unidad funcional. Prof. Marta
Etel Cazayous de Dillon
23. Constitucin de servidumbres ARTICULO 2084.- Servidumbres y
otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las normas
administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u
otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre s o con
terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de
los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman
modificacin del reglamento y deben decidirse con la mayora propia
de tal reforma, segn la prevea el reglamento. Se refiere a reformas
del reglamento que prevean la constitucin de servidumbres u otros
derechos reales entre varios emprendimientos, que pueden conformar
un mismo conjunto inmobiliario, o entre diferentes conjuntos
inmobiliarios (terceros conjuntos). La mayora requerida para
reformar el reglamento debe ser la que se exija en el propio
reglamento que no puede ser inferior a dos tercios de la totalidad
de los propietarios (art. 2057). Esos derechos reales, como recaen
sobre inmuebles, deben formalizarse en escritura pblica (art.
1017), igual que el reglamento si se modifica en este aspecto, e
inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Prof. Marta
Etel Cazayous de Dillon
24. Transmisin de unidades ARTICULO 2085.- Transmisin de
unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever
limitaciones pero no impedir la libre transmisin y consiguiente
adquisicin de unidades funcionales dentro del conjunto
inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la
adquisicin a favor del consorcio de propietarios o del resto de
propietarios de las unidades privativas. El reglamento no puede
imponerles a los titulares ninguna restriccin a la libre transmisin
de sus unidades Consagra el derecho de preferencia a favor del
consorcio de propietarios o de otros propietarios integrantes de la
comunidad consorcial, que son considerados prioritariamente para el
caso de enajenacin. Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
25. Sanciones ARTICULO 2086.- Sanciones. Ante conductas graves
o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales
violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de
propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese
instrumento. El incumplimiento de las disposiciones del reglamento
de propiedad horizontal en que incurra alguno de los titulares de
las unidades funcionales puede acarrear la aplicacin de sanciones.
Las sanciones podran consistir en apercibimientos, multas,
restricciones de uso, prohibicin de acceso, expulsin o cualquier
otra que se encuentre prevista en el reglamento de propiedad
teniendo en cuenta la gravedad de la infraccin, los antecedentes
conductuales de la persona y la reiteracin o no de sus inconductas.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
26. Sanciones El apercibimiento es la sancin ms leve y consiste
en un llamado de atencin, que se considera como un precedente,
respecto de la conducta del sujeto. La multa es una pena pecuniaria
cuyo destino generalmente es aplicado al uso comunitario. Las
suspensiones o restricciones de uso generalmente se aplican
respecto al uso temporal de algunas instalaciones comunes o
deportivas a consecuencia de un mal uso que se ha hecho de ellas.
Las ms graves son la prohibicin de acceso y la expulsin que se
aplican generalmente a personas ajenas al conjunto urbanstico, por
medio de las cuales se las declara personas no gratas para la paz y
armona del mismo. Es ms discutible aplicar estas sanciones a los
titulares de las unidades funcionales pues se afectara el ejercicio
de su derecho de propiedad.Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
27. Bibliografa Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon CAUSSE,
Jorge R., Urbanizaciones Privadas: Barrios cerrados, 1998, Ed.
Ad-Hoc, Buenos Aires. CCCN, p. XCIV, Edit. La Ley, Buenos Aires,
2014. PAPAO, KIPER, DILLON Y CAUSSE, Derechos Reales, tomo I,
p.539, 3 ed., Editorial Astrea, 2012, Buenos Aires, Argentina
Fundamentos del Anteproyecto de Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
elaborados por la Comisin Redactora, ttulo VII: Conjuntos
inmobiliarios, Infojus, pg. 707. Proyecto de Ley de Propiedad
Residencial de los senadores Della Rosa y ODonell y el Proyecto de
Ley de Urbanizaciones Especiales del diputado Allende Iriarte.
HIGTON, LVAREZ JULIA Y LAMBOIS, Nuevas formas de dominio, p. 182.
VIDAL-HAUFFMANN, Sonia, Countrys y Barrios cerrados: Mutaciones
socio-territoriales de la regin suburbanizada de Buenos Aires,
https://books.google.com.ar/books?id=L3eJBAAAQBAJ&printsec=frontcover
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