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COLEGIO DE ARQUITECTOS DEL PERUCONSEJO NACIONAL CONSEJO REGIONAL AREQUIPA
2DO. PROGRAMA NACIONAL DE CAPACITACION A LASREGIONALES DEL CAP
CURSO TALLER
DECLARATORIA DE FABRICAINDEPENDIZACIN DE INMUEBLES
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- SITUACIN LEGAL ACTUAL DE LOS PREDIOS URBANOS.
Sin saneamiento fsico - legal.
Con saneamiento fsico - legal parcial.
Con saneamiento fsico - legal integral.
- LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD (Consideraciones Bsicas)
Dominio sobre el inmueble.
Comprador.
1.0 GENERALIDADES
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- MUNICIPIOS
- NOTARIAS
- REGISTROS DE PREDIOS
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
REGISTRO PREDIAL URBANO
2.0 MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA
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- LEY N 27157
Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn
(Publicada el 20 de Julio de 1999).
- REGLAMENTO DE LA LEY N 27157
Aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC
(Publicado el 17 de Febrero del 2000).
3.0 NORMATIVIDAD VIGENTE
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Resolucin N 220 - 2004 SUNARP SN
(Publicado el 02 de Junio del 2004).
- LEY N 27755
Ley que crea el Registro de Predios a cargo de Registros
Pblicos de Lima y Callao.
(Publicado el 14 de Junio del 2002).
- REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO
DE PREDIOS
Resolucin N 540 2003 SUNARP SN
(Publicada el 21 de Noviembre del 2003).
- MODIFICACIN DEL REGLAMENTO INSCRIPCIONES
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4.1 En los Municipios- Proyectista
- Constatador o Verificador
- Responsable de Obra
- Inspector de Seguridad en Defensa Civil.
4.2 En el Registro de Predios
- Verificador Responsable (Verificador Comn).
4.0 ROL DEL ARQUITECTO / INGENIERO
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- Verificador Ad hoc.
Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento para
la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de UnidadesInmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn.
5.1 DEFINICION
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo deedificacin sujeta al reglamento de la ley N 27157.
Se realiza mediante una declaracin del propietario, que
cumple las formalidades y trmites establecidos por la ley.
5.0 DECLARATORIA DE FABRICA LEY N 27157
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ALCANCES DE LA LEY N 27157
TIENE POR FINALIDAD NORMAR:
LA REGULARIZACION DE DECLARATORIA DE
FABRICA de los inmuebles tales como: Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva, departamentos enedificio, edificaciones en quintas , casa en copropiedad,
edificaciones en centros y galeras comerciales, entre otros.
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REGLAMENTO DE LA LEY N 27157(Aprobado por Decreto Supremo N 008 2000 MTC)
AMBITO DE APLICACIN
El Reglamento estipula que es nico y que su aplicacin es obligatoria a
nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos.
Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra,
Declaratoria de Fabrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva yPropiedad Comn.
SECCION PRELIMINARArticulo 1.-
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cornisas, jardinera y otros elementos arquitectnicos elevados que no constituyen
techos.
- rea Libre:
En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del
terreno y el rea techada de ese piso de la edificacin. En los pisos
superiores, la resultante de la diferencia entre el rea ocupada y el rea
techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los
parmetros estn referidos al rea libre del primer piso.
- rea Ocupada:
El rea total del piso correspondiente, que incluye reas techadas y
libres, cercos, etc.
- Casco habitable:
La edificacin que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o
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e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva
constancia de su ingreso expedida por el Notario que conserva el
archivo.
- Edificaciones:
Las estructuras arquitectnicas que requieren cumplir condiciones
mnimas de habitabilidad para albergar personas en el desarrollo de
cualquiera de sus actividades.
- Obra por autoconstruccin:
La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta
directamente bajo responsabilidad del propietario con supervisin
tcnica del delegado de la Comisin Tcnica Supervisora de Obra..
- Obra por encargo:
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mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de estacionamientos, entre
otros.
- Pre declaratoria de fbrica:
La anotacin preventiva, en el registro pblico respectivo, de un
proyecto de declaratoria de fbrica elaborada a partir de los planos de
obra y especificaciones tcnicas que cuentan con aprobacin
municipal.
- Saneamiento de Titulacin:
Es el tramite destinado a obtener la titulacin o acreditacin de lapropiedad del terreno sobre el que se levanta la edificacin a
regularizar, a fin de hacerla idnea para su acceso al registro.
Comprende los trmites de declaracin de prescripcin adquisitiva de
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se adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno
y edificacin.
2.3 PRECISIONES
Precisase el significado de los siguientes trminos definidos por la ley:
- Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas
en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.
- Casas en copropiedad:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un
conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad
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Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de
independizacin, edificadas sobre un terreno de propiedad comn.
- Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una
edificacin de uno o ms pisos para uso exclusivamente comercial que
cuenta con bienes o servicios comunes.
- Unidades Inmobiliarias:
Son los terrenos si edificar, las edificaciones, los aires o las secciones
de cualesquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos
derechos sean susceptibles de inscripcin en el Registro Pblico
respectivo.
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LEY N 27333
Ley complementaria a la ley N26662.Ley de asuntos No Contenciosos
de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edificaciones.
Precisa la funcin y responsabilidad de los notarios y de los
verificadores, y posibilita la realizacin a nivel notarial de algunos
tramites de saneamiento fsico legal.
Articulo 1.- De los alcances de la presente Ley
La funcin notarial prevista en la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del
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los interesados, siempre y cuando haya tomado todas las medidas en el
proceso de verificacin respecto a la legalidad de los documentos.
Asimismo, en los casos que la Ley N 27157 exige la intervencin de un
verificador, ste asume responsabilidad respecto a la veracidad de la
informacin tcnica que verifica as con su conformidad con las normas
tcnicas y urbanas correspondientes.
Articulo 4.- De la acumulacin o subdivisin
La acumulacin o subdivisin de unidades inmobiliarias se realiza
mediante el formulario registral a que se refiere la Ley N 27157 pudiendo
tambin formalizarse mediante escritura pblica, de conformidad con el
Articulo 2010 del Cdigo Civil, en cuyo caso deber presentarse al
Registro como parte notarial nicamente el formulario registral
debidamente llenado. Para la inscripcin de la acumulacin o subdivisin
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La comunicacin a que se refiere la primera disposicin final de la Ley N
27157 ser efectuada por el registro pblico correspondiente, una vez
efectuada la inscripcin respectiva.
6.1 DEFINICION
Es aquella que se tramita directamente ante Registros Pblicos,empleando para tal efecto los Formularios Registrales FOR,
cumpliendo con las formalidades exigidas por la ley.
6.2 AMBITO DE APLICACIN
SECCION PRIMERA(Reglamento)
6.0 DECLARATORIA DE FABRICA VIA REGULARIZACION
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Se realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR, suscritapor el propietario, autorizada por el Verificador Responsable y
certificada por el notario.
Artculo 13 .-Observaciones
13.1 cuando el Verificador Responsable constata la existencia dediscrepancias, entre el rea real del terreno, sus linderos y/omedidas perimtricas, con los que figuran en la partida registraldel predio; as como, transgresiones a la normativa urbanstica ode edificacin, las har constar en el Informe Tcnico deVerificacin como observaciones.
13.2 Tratndose de densidad neta y coeficiente de edificacin,formular observacin solamente en los casos en que los ndices
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SancionesSi se comprobara una falta atribuible al verificador, se le podr
imponer las siguientes sanciones:a) Suspensin temporal no menor de quince (15) das, ni mayor deseis (6) meses, cuando la falta es leve.
b) Cancelacin de su registro de verificador si la falta es grave, o ala tercera suspensin por falta leve.
c) Inhabilitacin temporal o definitiva para el ejercicio profesional,
que ser dispuesta por el Juez a denuncia del propietario, delcolegio profesional al que pertenece, de la municipalidad y/o delRegistro ante el que se cometi el hecho, cuando la faltaimplique comisin de delito; sin perjuicio de las sancionesprevistas por ley.
6.3 DOCUMENTACION PREVIA REQUERIDA
- Ttulo de propiedad, CRI del predio.
- Planos de distribucin y de ubicacin.
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- Legalizacin de documentos en Notaria.
- Presentacin de expediente a Registros Pblicos.
- Solicitud de inscripcin de ttulo.
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios.
- Plano de Ubicacin, tres copias
- Planos de distribucin, tres copias
- Formulario Registral, tres copias
- Informe Tcnico de Verificacin, tres copias
- Copias de documentos de Identidad de Intervinientes.
6.5 EXPEDIENTE TECNICO- LEGAL
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FORMULARIO REGISTRAL N 1
INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y/ O REGULARIZACIONDE LA EDIFICACIN DE UNA UNIDAD DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA
FORMULARIOS REGISTRALES SUNARP-
LEY N 27157
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LAS EDIFICACIONES EN CENTROS Y GALERIAS
COMERCIALES O CAMPOS FERIALES DE UN SOLO PISO.
FORMULARIO REGISTAL N 5
INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y O REGULARIZACION DE
LAS EDIFICACIONES EN CENTROS Y GALERIAS
COMERCIALES O CAMPOS FERIALES DE MAS DE UN
PISO.
FORMULARIO REGISTRAL N 6PRIMERA INSCRIPCIN DE DOMINIO Y / O
REGULARIZACION DE LAS EDIFICACIONES DE
UNIDADES INMOBILIARIAS COMPLEJAS.
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FORMULARIOS ANEXOS SUNARP
- ANEXO N 1DATOS DE LOS SOLICITANTES PERSONAS NATURALES
- ANEXO N 2DATOS DE LOS SOLICITANTES PERSONAS JURDICAS
- ANEXO N 3
DE LOS PROPIETARIOS Y DE SUS SECCIONES DE PROPIEDADEXCLUSIVA
- ANEXO N 4CONSTATACIN DE FBRICA
- ANEXO N 5DE LAS UNIDADES QUE CONFORMAN LA EDIFICACIN
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- ANEXO N 15FIRMA DE LOS SOLICITANTES
EL INFORME TCNICO DE VERIFICACION
Contenido del Informe Tcnico de Verificacin
El Verificador Responsable emite el informe Tcnico de Verificacin,
segn el formato que se aprueba conjuntamente con el presente
Reglamento, que contiene la constatacin de:
- La ubicacin del terreno.
- El rea, linderos y medidas perimtricas del terreno.
- El cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios
aplicables al predio.
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- INGRESO DEL EXPEDIENTE A REGISTROS PUBLICOS
- PAGO DE LIQUIDACIN
- INSCRIPCIN DEL TITULO
REGLAMENTO DEL INDICE DE VERIFICADORES
DEL REGISTRO DE PREDIOS
Concepto y Organizacin del ndice
El ndice de Verificadores es un registro de informacin administrativarespecto de los profesionales autorizados para suscribir los
Formularios Registrales, planos y dems documentos tcnicos que seacompaan a este.El ndice de Verificadores se organiza mediante un sistema automticode procesamiento de datos.(Articulo 2)
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- FORMULARIO REGISTRAL: Aquel documento que de acuerdocon el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios requiere la
intervencin del verificador.Articulo 4.- ndice por ZonasCada Zona Registral tendr a su cargo el ndice de Verificadores, elmismo que estar integrado por las siguientes Secciones:
a) Seccin de Verificadores Comunes;
b) Seccin de Verificadores Ad Hoc del Reglamento de la Ley N27157;c) Seccin de Verificadores Legales.
En la Seccin de Verificadores Comunes slo podrn inscribirse losarquitectos, ingenieros civiles, ingenieros agrnomos, ingenieros
agrcolas e ingenieros gegrafos.
En la Seccin de Verificadores Ad Hoc del Reglamento de la Ley N27157, se inscribirn los arquitectos o ingenieros que sean acreditadoscomo tales por las entidades mencionadas en el Art. 11 delReglamento de la Ley N 27157.
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f) No se encuentre en estado de insolvencia o quiebra.
Articulo 16.- Cdigo de Identificacin del VerificadorInscrito el solicitante en el ndice de Verificadores respectivo, se leasignar un cdigo nico para su identificacin, el mismo que utilizaraen todos los actos en los que intervenga como Verificador del Registrode Predios.El Cdigo de Identificacin del Verificador (CIV), estar conformado
del siguiente modo: Nmero correlativo que empezara del 0001,seguido de VC, si se trata de verificador comn, AH, si se trata deverificador ad hoc, o VL, si se trata de verificador legal, seguido de lasletras ZR ms el nmero o nmeros romanos correspondientes a laZona o Zonas en cuyos ndices se ha inscrito, salvo que se hubierainscrito en los ndices de todas las Zonas Registrales a nivel nacional,
en cuyo caso se consignara las letras NAC. Dicho cdigo sergenerado automticamente en la base de datos central del ndice deVerificadores del Registro de Predios.
Articulo 24.- Funciones del verificador
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Tratndose del Verificador legal, este certificar:
a) Que la suscripcin de firmas e impresin de huellas dactilares
que constan en el Formulario Registral de Posesin y Anexos,
correspondan a los intervinientes y que estos expresen su voluntad
libremente
b) La capacidad legal y estado civil de los intervinientes en el
Formulario Registral de Posesin y Anexos, con vista a los
documentos de identidad, partida de matrimonio, partida de
nacimiento, etc.;
c) Que los datos del predio consignados en el Formulario Registralde Posesin y Anexos, corresponden a los que obran en la ficha
catastral y pruebas complementarias;
d) Las dems funciones que establezcan las normas legales
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Es el profesional arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el ndice
Verificadores a cargo de la SUNARP o EL RPU; segn el mbito de su competencia,
quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de
regularizacin, constata la existencia y caractersticas de la edificacin, el cumplimientos
de las normas y parmetros urbansticos y edificatorios; y confirma que los planos
que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y la
edificacin.
FUNCIONES
Organiza la documentacin que se acompaa al FOR y
VERIFICADOR RESPONSABLE
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El verificador Ad Hoc ejerce su funcin como especialista y
representante de cualquiera de las entidades llamadas por la Ley para
la proteccin del patrimonio monumental, arqueolgico, natural y a la
seguridad, entre otras.
Necesariamente acta en calidad de verificador pblico.
FUNCIONES
VERIFICADOR AD HOC
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DECLARATORIA DE FABRICA VIA REGULARIZACION
InspeccinOcular delInmueble
Certificado deParmetros
Urbansticos
Actualizacinde
Planos
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A. ALCANCES DE LA LEY N 27157
La Ley N 27157 no solo contempla los procedimientos a
seguir para el caso de Regularizacin de Edificaciones; sino
que tambin norma el procedimiento para la obtencin
de la Declaratoria de Fbrica de los inmuebles a partir del 21
de Julio de 1999, va Licencia de Obra, y es decir va
7.0 DECLARATORIA DE FABRICA VIA TRAMITE
ADMINISTRATIVO
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C. E XPEDIENTE TCNICO
- FOM (Formulario Oficial de Uso Mltiple)
- FUO Parte 1.
- FUO Parte 2.
- Licencia de Obra
- Resolucin de Numeracin Municipal
- Certificado de Finalizacin de Obra.
- Planos de Ubicacin y Distribucin
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F. LICENCIA DE OBRA
La Licencia de Obra es la autorizacin otorgada por la
municipalidad, en el mbito de su jurisdiccin, para iniciar
cualquier tipo de obra de edificacin que debern obtener
obligatoriamente todos los propietarios de los terrenos que
cuenten, por lo menos con la aprobacin del Proyecto de
Habilitacin Urbana correspondiente.
OPCIONES DE TRMITE
- Opcin a:
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- Opcin b:
El propietario solicitara la Licencia y, una vez obtenida esta,
comunicar por escrito, a la municipalidad, la fecha de inicio
de la Obra. En esta opcin la supervisin de obra ser
facultativa, salvo para la modalidad de autoconstruccin
en la cual ser obligatoria.
REQUISITOS: FUO Parte 1, por triplicado y hoja de trmite
correspondiente.
Copia literal de dominio o copia de Titulo de Propiedad.
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Estudio de impacto ambiental.
G. ANTEPROYECTO EN CONSULTA
El expediente contendr:
FOM
Comprobante de pago del Derecho de revisin.
Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
vigentes.
Plano de Localizacin y Ubicacin.
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H. PRE-DECLARATORIA DE FBRICA
ANOTACIN PREVENTIVA
El propietario que cuente con Licencia de Obra aprobada, podr
solicitar la anotacin preventiva de la Declaratoria de Fbrica a
que se refiere el articulo 30 de ley en el Registro
correspondiente.
PROCEDIMIENTO
- Se deber presentar a al municipalidad el anexo C del
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una copia autenticada del FUO Parte 1.
- El ejemplar del Anexo C, devuelto por la municipalidad, y la
copia autenticada del FUO parte 1, constituirn el titulo
registral que da merito a la anotacin preventiva de la
declaratoria de fabrica en la 0ficina registral correspondiente.
VIGENCIA DE LA ANOTACIN
La anotacin preventiva a la que se refiere el Art. 97 de
ste reglamento, tendr una vigencia de un (1) ao y podr
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I. CERTIFICADO DE FINALIZACIN DE OBRA
- En el caso de haberse ejecutado l a obra de conformidad con la
licencia de obra, sin ninguna variacin en relacin con los
proyectos aprobados, el propietario presentara una declaracinmanifestando ese hecho y, de ser el caso, el comprobante de pago
del aporte al SERPAR, cancelado. La dependencia municipal
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Planos de replanteo; un juego de copias de planos de
ubicacin y replanteo de arquitectura, con las mismas
especificaciones de los planos del proyecto aprobado.
J. DECLARATORIA DE FBRICA
- Obtenido el Certificado de Finalizacin de Obra y de
Zonificacin, el propietario podr proseguir el trmite por medio
del FUO - Parte 2 para obtener finalmente la inscripcin de la
Declaratoria de Fbrica.
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proyecto que obra en el expediente, o a los de replanteo de ser
el caso. Se presentaran dos copias de cada uno.
Hoja de datos estadsticos debidamente llenada.
- El funcionario municipal competente, dentro de los tres (3) das
hbiles de la presentacin de los documentos indicados y bajo
responsabilidad, sellar y firmar el FUO Parte 2 dando
conformidad al trmite. Luego lo integrara con el FUO parte 1,
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solicitar la inscripcin de la Declaratoria de Fabrica ante el
registro correspondiente.
DECLARATORIA DE FBRICA POR ESCRITURA
PBLICA
a. DEFINICION
Es aquella que tiene por objeto la inscripcin de la fbrica del
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artculo35 de la ley, opte por realizar su Declaratoria
de Fbrica mediante escritura pblica, para la inscripcin
respectiva, deber presentar adjunto al parte notarial
correspondiente, el FUO completo debidamente tramitado
incluyendo sus anexos.
CONSTATACION DE MODIFICACIN Y AMPLIACIN DE FABRICA
Seor Notario Publico:
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PRIMERO: UBICACIN Y DOMINIO SOBRE EL INMUEBLE
El inmueble se encuentra ubicado en el Jr. ngela Podest No 129-133, Lote 46, Manzana J,
Urbanizacin Suta, Distrito de Pueblo Libre, Provincia y Departamento de Lima.
El dominio de LOS PROPIETARIOS sobre el inmueble corre inscrito en la ficha N 1152897
del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
SEGUNDO: LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS
El terreno matriz del inmueble materia de Independizacin tiene un rea de 178.83 m
(CIENTO SETENTIOCHO METROS CUADRADOS OCHENTITRES DECMETROS
CUADRADOS), con los siguientes linderos y medidas perimtricas:
- Por el frente: Con el Jr. ngela Podest con 8.00m- Por la derecha entrando: Con
propiedad de terceros con 22.31m
- Por la izquierda entrando: Con propiedad de terceros con 22.39m
- Por el fondo: Con propiedad de terceros con 8.00m
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- En lo que era la terraza interior, se ha ampliado el comedor.
- En parte de jardn exterior, se ha construido la escalera.
Segundo piso.-
- En lo que era el balcn, se ha ampliado el dormitorio 1.
- En parte del anterior estar, se ha habilitado el pasadizo; y en la otra parte se ha habilitado
la ampliacin del dormitorio 1.
- En parte del bao completo anterior, se ha habilitado el bao 1; y en la otra parte se ha
habilitado el bao 2.
- El cuarto de costura se ha convertido en depsito.
- Se ha construido un escritorio y la continuacin escalera.
Tercer piso.-
Se ha construido el primer nivel de un departamento que consta de llegada de la escalera,
terraza, jardinera, sala-comedor, bar, cocina, escalera caracol, bao, dormitorio con closet,
dormitorio principal con closet y bao.
Azotea.-
Se ha construido el segundo nivel del departamento antes referido, que consta de llegada de la
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SEPTIMO: DISTRIBUCIN ACTUAL
Como resultado de la modificacin y ampliacin efectuadas, el inmueble presenta actualmente
la siguiente distribucin:
Primer Piso.- Escalera y el primer nivel del denominado departamento 1 que consta de car-
port, jardn exterior, living-comedor, ampliacin comedor, escalera principal, medio bao,
cocina, comedor de diario, dormitorio y jardn interior.
Segundo piso.- Continuacin escalera y el segundo nivel del denominado departamento 1
que consta de la llegada de la escalera principal, pasadizo, ducto A, depsito, escritorio,
dormitorio 1 y ampliacin dormitorio 1 con bao 1, dormitorio 2 y bao 2.
Tercer piso.- Llegada de la escalera y el primer nivel del denominado departamento 2 que
consta de terraza, jardinera, sala-comedor, bar, cocina, escalera caracol, bao, dormitorio con
closet, dormitorio principal con closet y bao.
Azotea.- Constituida por el segundo nivel del denominado departamento 2 que consta de
terraza, BBQ, llegada de la escalera caracol, bao, ducto 1, lavandera-tendal, depsito y
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Acabados de muros: Tarrajeados y pintados; con enchape de maylica decorativa en baos y
cocina.
Carpintera de madera en puertas contraplacadas interiores.
Aparatos sanitarios de loza vitrificada de color, con accesorios completos.
Lavadero de acero inoxidable de una sola poza con escurridero en la cocina.
Instalaciones sanitarias con tuberas de P. V. C. empotradas, con servicio de agua fra y de agua
caliente. Instalaciones elctricas con tubera de P. V. C. empotradas.
DECIMO : VALOR DE LA FABRICA
Segn la licencia de construccin N 147M-99CDSB-DDU-DLC, expedida por la direccin de
desarrollo Urbano de la municipalidad de Pueblo Libre: El valor dela obra asciende a S/.
73,600 ( setenta y tres mil seiscientos Nuevos soles), incluido el I.G.V
.
- Materiales de Construccin : S/. 51,520.00
- En jornales : S/. 14,720.00
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Anteproyecto en consulta
Proyecto
Terreno sin
construir
Licencia de
obra
Certificado de
Finalizacin de
obra
Entrega de
Formularios
Declaratoria de
Fbrica
Inscripcin en
Registros
Pblicos
Asignacin de
Numeracin
Auto avalo
DECLARATORIA DE FABRICA VA TRMITE ADMINISTRATIVO
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PANORAMA GENERAL DEL SANEAMIENTO FISICO - LEGAL
LEY 21757 Y SU REGLAMENTO
REGULARIZACIN TRMITE
DE ADMINISTRATIVO
EDIFICACIONES EN MUNICIPIO
Hasta 20 Julio 1999 A partir de 21 Julio 1999
DECLARATORIA DE FBRICA
Inscripcin en Registros Pblicos
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CONCEPTO
Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o
conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios; y bienes y
servicios de dominio comn.
8.0 REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DEPROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
(INDEPENDIZACION)
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TIPOS
Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad
exclusiva y de propiedad comn, reguladas por el reglamento de la ley
N 27157, son:
- Edificio de departamentos de uso residencial, comercial,
Industrial o mixto.
- Quintas.
- Casas en copropiedad.
- Centros y galeras comerciales o campos feriales.
- Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
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REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMUN
OPCION DE REGIMEN
Al momento de solicitar la inscripcin del Reglamento Interno, el o los
propietarios de las secciones exclusivas debern optar entre los regmenes
siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
b) Independizacin y Copropiedad.
Ambos regmenes podrn coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por
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Slo se puede optar por este rgimen en el caso de las Unidades
Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del Art. 126 de este
Reglamento, siempre y cuando estn conformadas por secciones de un solo
piso o que, de contar con mas de un piso, pertenecen a un mismo
propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el
terreno de propiedad exclusiva de la seccin.
Esta opcin debe constar en el FUO.
(Articulo 128)
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN
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establecer atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada de las
secciones exclusivas, la ubicacin de estas, los usos a los que estn
destinados, etc.
(Articulo 130)
Usos
Las secciones de propiedad exclusiva podrn destinarse a cualquier uso
permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan
en el Reglamento Interno.
(Articulo 131)
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Ejecucin de Obras, acumulacin, subdivisin o independizacin de
secciones de propiedad exclusiva
Los propietarios podrn realizar cualquier tipo de obra dentro de las
secciones de propiedad exclusiva, as como acumularlas, subdividirlas o
independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no
perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la
edificacin y no afecten los derechos de los dems propietarios o de
terceros.
Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener previamente la Licencia
de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su
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BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES
Bienes comunes intransferibles
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en
el Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos oms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se
constituya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y
dems elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la
edificacin, siempre que sirvan a dos o ms secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la
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h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento Interno.
(Articulo 134)
Actos de disposicin de bienes comunes
La transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro
acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienescomunes susceptibles de ser transferidos, deber ser autorizado por la Junta
de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando
menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de
propiedad exclusiva.
Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el
primer prrafo no contravengan los parmetros urbansticos y edificatorios,
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uso. Estas obras debern obtener, obligatoriamente, Licencia de Obra antes
de su ejecucin.
(Articulo 136)
Servicios comunes
Son servicios comunes, entre otros:a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas y ambientes
comunes, instalaciones sanitarias y elctricas de uso comn, y en
general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto
incluye la reparacin y/o reposicin de los bienes comunes o de sus
partes.
b) La administracin de la edificacin.
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Gastos comunes
Son gastos comunes, entre otros:
a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes
indicados en el articulo anterior, cargas, responsabilidades y, en
general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualizacin.
b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.
El pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los porcentajes
establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso,
espacio ocupado, demanda de servicios, el numero de personas que ocupan
las secciones, la ubicacin o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes
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DEFINICION
Es el Instrumento Jurdico que regula el funcionamiento de unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, cuando
pertenecen a propietarios distintos.
Es elaborado por el promotor o constructor o en su caso, por los
propietarios con arreglo a lo estipulado en la normatividad vigente.
9.0 REGLAMENTO INTERNO
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- Secciones de Propiedad Exclusiva.
- reas y bienes de propiedad Comn.
- Servicios Comunes.
- Participacin en las reas y bienes comunes.
- Derechos y obligaciones de los propietarios.
- Junta de Propietarios.
PORCENTAJES DE PARTICIPACION
La participacin en los bienes comunes es un derecho accesorio a cada
unidad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al
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PANORAMA GLOBAL DEL SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS URBANOS
DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS QUINTAS CASAS EN COPROPIEDAD CENTROS Y GALERIAS COMERCIALES CAMPOS FERIALES OTRAS U.I CON BIENES COMUNES Y
BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
SANEAMIENTO
DE LATITULACION
DECLARACIN DE
FABRICA
LEY N27157
REGIMEN LEGALUNIDADES INMOBILIARIASEN LA QUE COEXISTENBIENES DE PROPIEDADEXCLUSIVA Y DEPROPIEDAD COMUN
TITULACION
REGISTRO DEPROPIEDAD INMUEBLE
O
REGISTRO DE PREDIALURBANO
INDEPENDIZACION O COPROPIEDAD
BIENES DE PROPIEDAD COMUN
SERVICIOS COMUNES
REGLAMENTO INTERNO
COPROPIEDAD
JUNTA DE PROPIETARIOSREGISTRO DE
PERSONASJURDICAS
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