Rol de las hipotecas
revertidas en la Seguridad Social
23 Convención Asociación Mexicana de la Industria de Aseguradores
El desafío de la Seguridad Social 7 y 8 de mayo de 2013.
23 Convención Anual AMIS. México 2013 1
¿Qué es la Hipoteca Revertida?
• Instrumento financiero, mediante el cual el propietario de un bien raíz percibe una renta durante el resto de su vida a cambio de la cesión del dominio de su vivienda, pero manteniendo el derecho de uso y goce de ella hasta su fallecimiento.
• Se orienta a las personas mayores de 65 años con un bien raíz a su nombre: – Que quieran mejorar su renta actual,
– Que no tengan herederos directos,
– Que quieran dejar a su cónyuge un ingreso vitalicio basado en su bien raíz principal y/o deseen trasladar el patrimonio inmovilizado en liquidez con carácter vitalicio, o temporal, según sea la modalidad de hipoteca inversa que contraten.
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23 Convención Anual AMIS. México 2013
¿QUE ES UNA HIPOTECA REVERTIDA?
DERECHO A USO
PROPIEDAD INVERSIONISTAS: -FONDOS PENSIONES -CIA. DE DE SEGUROS -FONDOS MUTUOS -FONDOS VIVIENDA
¿Qué es la Hipoteca Revertida?
• Quien contrata la HR puede realizar giros periódicos hasta un monto máximo determinado por un % del valor de la tasación al momento de la firma del contrato.
• La deuda no puede ser exigida antes del fallecimiento del propietario o último beneficiario.
• Así, convierte la vivienda en recursos económicos líquidos, mientras se continúa haciendo uso de ella. Luego, HR otorga liquidez a los activos inmobiliarios.
• Tiene claras diferencias con la hipoteca tradicional.
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23 Convención Anual AMIS. México 2013
Hipoteca Revertida Hipoteca Tradicional
Límite de edad para calificar Sin límites de edad para calificar
Ingresos no son factor Se deben justificar Ingresos
Monto préstamo limitado Sin límite de monto
Bajo % deuda/garantía Mayor % deuda/garantía
Deuda creciente/capital decreciente Deuda decreciente/capital creciente
Deuda limitada por efectos capitalizados pero con tope en el valor de la vivienda
Deuda fijada al momento de la contratación
CICLO VIVIENDA
COMPRA
FINANCIAMIENTO LARGO PLAZO
NECESIDAD DE
INGRESOS:
- Pensiones
- Vivienda: HR
FUNDAMENTO DE LA HR
ESQUEMA GENERAL HR
VENTA
DERECHO A USO
PRESTACION SS.
R
V
PREST.SS.
BONOS-$ SOCIEDAD
SECURITIZADORA
MERCADO
CAPITALES
COMPAÑÍA DE
SEGUROS
CSV
scomp
PORQUÉ SE ESTUDIA LA HR EN CHILE
• Mayores expectativas de vida influyen en niveles más bajos de pensión:
– La autoridad cambia administrativamente la tabla cada cierto tiempo.
– Han ampliado brecha entre última renta percibida y monto de pensión mensual.
– Más de 2,4 millones de chilenos con 60 o + años (censo de 2012), vs. 1,7 en 2002.
– Participación económica hombres de 55 a 64 años: 68% en 2002 al 79,6% en 2012.
–
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TIPO
DE
PENSIÓN MONTO MONTO MONTO Pens/rem
PROM.US$ PROM.US$ PROM.US$
VEJEZ EDAD 286.994 238,9 108.373 545,3 405.497 339,4 28,2%
VEJEZ ANTICIPADA 25.308 705,6 216.429 518,0 243.802 545,3 45,4%
INVALIDEZ DEFINITIVA TOTAL 62.493 252,8 27.087 616,1 98.092 411,7 34,2%
INVALIDEZ DEFINITIVA PARCIAL 8.949 271,4 2.889 551,5 12.215 363,4 30,2%
VIUDEZ 66.711 244,6 78.031 361,9 153.421 309,7 25,8%
ORFANDAD 32.464 93,4 22.194 119,7 55.017 104,4 8,7%
OTRAS 8.513 117,3 6.735 188,6 15.881 149,4 12,4%
TOTAL 491.432 254,2 461.738 479,7 983.925 376,8 31,3%
50% 21% 47% 40%
NÚMERO Y MONTO PROMEDIO, EN U.F., DE LAS PENSIONES PAGADAS EN EL MES
POR MODALIDAD, SEGÚN TIPO DE PENSIÓN
(Al 31 de marzo de 2013)
TOTAL (3)
MODALIDAD DE PENSIÓN
NÚMERO NÚMERO NÚMERO
RENTA VITALICIA (2)RETIRO PROGRAMADO
23 Convención Anual AMIS. México 2013
PORQUÉ SE ESTUDIA LA HR EN CHILE 10
23 Convención Anual AMIS. México 2013
Tabla de Expectativas Saldo Pensión Tasa de
Mortalidad de Vida* Acumulado* Reemplazo
Hombres
KW-70 13,5 2.760,5 21,0 113,79%
RV-85 y B-85 17,2 2.760,5 17,7 95,81%
RV-04 y B-06 18,7 2.760,5 16,6 89,76%
RV-09 y B-06 19,4 2.760,5 16,4 88,52%
Mujeres
KW-70 16,7 2.066,9 13,6 73,70%
RV-85 y B-85 24,8 2.066,9 10,9 59,04%
RV-04 y B-06 27,4 2.066,9 10,3 55,90%
RV-09 y B-06 28,8 2.066,9 10,1 54,79%
También, por normativa, la autoridad cambia administrativamente la tabla de mortalidad cada cierto tiempo.
Efecto de las expectativas de vida sobre las pensiones (montos en UF)
(*) A la edad legal de jubilación, 60 años para las mujeres y 65 años para los hombres. Supuestos: Aportes ininterrumpidos desde los 20 años de edad, ingreso imponible de 10 UF, incremento salarial anual de 2% hasta los 50 años, rentabilidad real anual de 5% y grupo familiar compuesto por cónyuge 2 años menor para el caso de hombres y 2 años mayor para el caso de mujeres. Elaboración CIEDESS.
PORQUÉ SE ESTUDIA LA HR EN CHILE
• Más de un 80% del universo de población mayor está en proceso de jubilarse: – Condiciones de pensión no son halagadoras.
– Aunque sí las personas mayores disponen de vivienda propia.
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23 Convención Anual AMIS. México 2013
Composición ahorro de la población de Chile
Categorías
Varones Mujeres
Ahorro financiero Bienes Raíces Ahorro
Previsional Ahorro
financiero Bienes Raíces
Ahorro Previsional
Total 4,52% 33,37% 62,11% 3,87% 52,78% 43,35%
Afiliados 4,30% 35,33% 60,37% 4,49% 38,63% 56,88%
No Afiliados 2,27% 97,73% 0% 0,59% 99,41% 0%
Afiliados con casa 4,50% 30,50% 65% 5,52% 21,22% 73,27%
No Afiliados con casa 2,26% 97,74% 0% 0,92% 99,08% 0%
Total de viviendas en Chile:
5.038.391 +80% del total
de familias
Propietarios que habitan sus viviendas
2.500.000 50% aproxim.
Viviendas personas > 60 años
986.280 20% de total
país
Evolución de la HR en EEUU
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
19
89
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Valo
r pro
med
io vivien
da y V
P p
réstamo
(US$
) N
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de
hip
ote
cas
reve
rtid
as
Nº de HR Valor vivienda (US$) VP préstamo (US$)
Valor presente del préstamo
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Valor vivienda
Nº de HR
(*) Cifras hasta septiembre de 2011. Fuente: HECM.
• El número de HR tiene una correlación positiva al valor de la vivienda. El VP por definición se calcula como un porcentaje del valor de la vivienda.
• Penetración histórica de la HR 0,13%, periodo 2006-2011 es de 0,37%
*
23 Convención Anual AMIS. México 2013
0.00%
0.05%
0.10%
0.15%
0.20%
0.25%
0.30%
0.35%
0.40%
0.45%
0.50%1
99
0
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19
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10
20
11
Pen
etra
ció
n d
e la
HR
EEUU
España
Boom precio de las viviendas
Efectos de la crisis financiera
internacional
Penetración de la HR 13
(*) Comienza operaciones en 1989. (**) Comienza operaciones en 2007. Penetración: Número de hipotecas revertidas / Número de propietarios de vivienda de 60 o más años.
Fuente: HECM, Óptima Mayores.
Boom precio de las viviendas
Efectos de la crisis económica
en Europa
Programa piloto HECM
HECM se hace permanente
• Penetración de la HR en USA es en promedio de un 0.1% (max 0.45%) de la población AM con vivienda
*
**
23 Convención Anual AMIS. México 2013
HR como instrumento de seguridad social
• Actualmente, el gobierno de Chile evalúa la puesta en marcha de HR, como producto de seguridad social. En su diseño se contempla: 1. HR operaría como una pensión –renta vitalicia-
complementaria, en valor reajustable. 2. El pensionado seguiría viviendo en la vivienda. 3. La HR ayudaría a mitigar la insuficiencia de las pensiones. 4. La industria aseguradora ha planteado su disposición a
participar en el proceso. 5. Requiere un cambio legal para regular producto y el
proceso de contratación.
23 Convención Anual AMIS. México 2013
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FORMALIDADES DE LA HR
1. Cía. De Seguros de Vida adquiere la vivienda mediante contrato de compraventa
2. Cía. Suscribe contrato de usufructo vitalicio con el pensionado, hasta el fallecimiento.
3. Pensionado contrata con la Cía. un contrato de renta vitalicia en UF, el que podría considerar un derecho garantizado u otro beneficio (por ejemplo, seguro de dependencia).
4. No se deja herencia, ya que la propiedad pasa al inicio del período a propiedad de Cía.
23 Convención Anual AMIS. México 2013
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PROCESO:
COMERCIALIZACIÓN DEL PRODUCTO HR
23 Convención Anual AMIS. México 2013
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1. Existirá un mecanismo de comercialización y liquidación de las viviendas, que garantice:
– transparencia y competencia a la cotización del producto – Decisión informada del pensionado
2. Se establecerá plataforma centralizada de oferta pública para proteger a pensionados y a herederos:
– Sistema SCOMP (Las compañías estarán obligadas a ofrecer HR a través de ella) – Se exigirá tasaciones previas independientes.
3. Se evalúa entregar información complementaria (sexo, edad, cónyuge, situación de salud) para que oferta sea más enfocada.
4. La recepción de las ofertas debe entregar información básica y suficiente para la decisión.
5. Superintendencia de Valores y Seguros SVS supervisará plenamente proceso.
Protección al cliente:
COMERCIALIZACIÓN DEL PRODUCTO HR
23 Convención Anual AMIS. México 2013
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Diagrama General de Contexto
Sistema de Consultas y Ofertas de Montos de Pensión-SCOMP
SCOMP
AfiliadosBeneficiarios Pensionados
AFP”S
Compañías de
Seguro
Asesores
Previsionales
Partícipes
del
Sistema
Asesores
Previsionales
Compañías de
Seguro
AFP”S
Partícipes
del
Sistema
Proveedor
Tecnológico
Operación de HR se basará en actual esquema oferta pensiones SCOMP
23 Convención Anual AMIS. México 2013
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AFP
Origen
Diagrama General de Procesos
SCOMP
Solicitud de
Pensión
Certificado
Electrónico de Saldo
SCOMP envía
Solicitud de Oferta+
Certificados de Saldo
SCOMP
AFP, CSV o
Asesores
Previsionales
Envía Solicitud de Ofertas
Selecciona Partícipe y
realiza Solicitud de Ofertas
Compañías
de Seguros
y AFP
Afiliados/
Beneficiarios
1
2
3
Partícipes realizan
Ofertas de Pensión4
Emite Certificado
de Ofertas:
- Retiros Programados
- Rentas Vitalicias
- Otras modalidades
5
Decisión para pensionarse:
1. Aceptar Oferta Interna.
2. Solicitar Oferta Externa.
3. Solicitar un Remate.
4. Desistirse pensionarse
Afiliado/Beneficiario:
Realiza Selección de
Modalidad de Pensión
6
Certificado de
Saldo
COMERCIALIZACIÓN DEL PRODUCTO HR
Operación de HR se basará en actual esquema oferta pensiones SCOMP
Oportunidad para la Industria Aseguradora
• Dos posibles negocios: 1. Renta Vitalicia • Caso Prima RV de UF2000
– Pensionado 65 años, sin beneficiarios: UF11,84 – Pensionado 75 años, sin beneficiarios: UF17,22
• Pueden hacer caja vendiendo el bien inmobiliario • Tasa inversión: 6 – 7 puntos, muy superior a 2 – 3 puntos bonos .
2. Negocio Inmobiliario • Propietarios que pagaron 100% de vivienda, s/ hipoteca, valor
medio alto y relativa facilidad de liquidación • Pensionados que viven solos, o con cónyuge de similar edad, sin
hijos y sin otras personas dependientes • Pensionados que no tengan herederos o que no dejen herencia.
23 Convención Anual AMIS. México 2013
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Oportunidad para la Industria Aseguradora
• Cabe recordar que: 1. Industria está compuesta por 57 compañías (30 de
seguros generales; 6 de riesgos de crédito; y, 30 de vida).
2. Prima de mercado 2011: MMUS$9.641 (4,2% PIB). 3. Indemnizaciones y Prestaciones 2011: MMUS$6.143. 4. Reservas obligatorias: MMUS$18.000 y patrimonio
de MMUS$5.340 (18% PIB). 5. Prima per cápita 2011: US$483 (México: US$173,3). 6. Penetración del seguro: 4,% (México 1,9%). 7. Supervisión en progreso: licitaciones recientes en
diversos mercados (crédito hipotecario, SIS, otros).
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Oportunidad para la Industria Aseguradora
• Consideraciones de algunos referentes industria:
1. Negocio complejo:
• Por dificultades en estimar parámetros de largo plazo.
• Por riesgo reputacional.
• Supervisión compleja y cara del negocio inmobiliario.
• Voluntad de la autoridad por desarrollar iniciativa representa señal potente para la industria.
23 Convención Anual AMIS. México 2013
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Comparación modelos HR vigentes Venta nuda propiedad con mantención de usufructo
• Base: Venta nuda propiedad.
• Transferencia del dominio del inmueble.
• Tres contratos: compraventa, leasing y depósito.
• Cuatro entidades interrelacionadas: – Prestador.
– Inmobiliaria
– Compañía de Seguros
– Administradora de ahorros.
Renta vitalicia con garantía hipotecaria
• Base: Muto Hipotecario.
• Mantención del Inmueble en el patrimonio.
• Dos contratos: mutuo hipotecario y de administración.
• Dos entidades independientes:
– Prestamista.
– Prestador.
• Otras relaciones independientes de la HR.
• Seguros
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Diferencias en gastos operacionales 23
Compraventa de la nuda
propiedad
(transferencia del dominio)
Mutuo Hipotecario Endosable
Vitalicio
(vivienda garantiza el préstamo)
Var.
Costos
2012 v/s 2003
Notaría
Escritura pública de compraventa
(depende del valor de la vivienda)
Escritura pública del mutuo
endosable
(depende del valor del préstamo)
CBR Inscripción registro de propiedad
(depende del valor de la vivienda)
Inscripción hipotecaria
(depende del valor de la vivienda)
Impuestos
Impuesto al mutuo (LTE) de
participar Banco (depende del
valor del préstamo)
Impuesto al mutuo (LTE)
(depende del valor del préstamo)
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Condiciones de implementación de HR 24
Condiciones Solución
Derecho real de herencia (dependiendo de la figura de
HR)
En MHVE no se transfiere la propiedad del inmueble hipotecado por lo que se mantiene en el patrimonio del constituyente, sin afectar el derecho real de herencia de sus herederos.
Seguros
Impuestos 1.-Al mutuo, 2.-A la renta
Franquicia a estas operaciones
Gastos de formalización Eliminar o rebajar dichos gastos
Cobro del crédito Depende del escenario: 1.-Pago puro y simple 2.-Pagan transfiriendo el inmueble al acreedor. (Dación en pago) 3.-No paga ni transfiere: Proc. Ley de Bancos (art. 107 sgts.). Acción de desposeimiento, Juicio Sumario (art. 680 sgts.)
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Conclusiones
• HR cumple objetivo de complementar ingresos de adultos mayores, manteniendo su entorno familiar y rutina de vida diaria.
• A pesar de las crisis económicas, se mantiene nivel de penetración promedio en EEUU.
• Modelo de arriendo es más simplificado que el modelo tradicional de HR, favoreciendo recuperación de la propiedad por parte de los herederos.
• Es factible implementar la HR en Chile, especialmente si la entidad paragua combina objetivos financieros con una finalidad social.
• Facilitaría el inicio de operaciones si se considerara garantía estatal al emprendimiento de HR.
• Independiente de lo anterior, al sector privado le cabe una responsabilidad en el desarrollo de propuestas que aseguren adecuada operación de sistemas encargados a dicho sector.
• La propuesta de nuevas opciones, que atienda demandas del envejecimiento, profundizará legitimidad de la industria en sectores sensibles de servicio social.
– Seguro de dependencia.
– Hipoteca revertida a la inversa.
– Otros.
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23 Convención Anual AMIS. México 2013