Undécima parteProfa. Altaïr MagriDCP-FCS-UdelaR
Año 2019
POLÍTICA SOCIAL DE VIVIENDA Y POLÍTICA DE VIVIENDA SOCIAL.
ENTRE EL ESTADO Y EL MERCADO:UN NUEVO ENFOQUE DEL ROL
ESTATAL EN AMÉRICA LATINA
DOS TENDENCIAS EN POLÍTICA HABITACIONAL Y EN HACER CIUDAD REMERCANTILIZACIÓN: transferencia al
mercado de la cuestión social de la vivienda. El Estado regula lo esencial, la transacción entra en la esfera privada
DESPOLITIZACIÓN: al sacarlo del área pública, la relación ciudadanía-Estado en la provisión de bienes pierde su anclaje histórico
La ciudad se transforma bajo impulsos del mercado (periferia sin servicios, espacios públicos, etc.)
La participación ciudadana es cada vez menor y mayor es la relación individuo-mercado
La decisión política deriva en decisiones técnicas acerca de cómo desarrollar vivienda y ciudad
La decisión técnica termina asimilándose a decisión política
El escenario latinoamericano: Efectos de los procesos de liberalización:a. En todos los países se han producido con
modulaciones específicas procesos de privatización o semi-privatización de las políticas de vivienda
b. La década de los noventa inició con transformaciones en los Bancos Hipotecarios Nacionales.
c. A comienzos de siglo se consolida la prestación estatal focalizada en grupos pobres.
d. Las características de esta política: vivienda social asociada a producción y finanzas (política social componente de la macroeconomía)
e. Dos grandes grupos afectados por la transformación del bienestar: marginados y grupos medios (medio-bajo y medios)
f. La construcción de vivienda en la comprensión de “hacer ciudad”: no se entiende a la vivienda como factor de integración ciudadana. Cohesión entre grupos a los que se les construye vivienda en la periferia de la ciudad.
Efectos: Expansión descontrolada de AMs y segregación
social + segmentación territorial Vivienda asociada a déficits en equipamiento
urbano (transporte, saneamiento, vialidad, salubridad, educación, salud, espacio público)
Por un lado: La vivienda se aleja del paquete de políticas
sociales en su acceso La vivienda se integra a las carencias sociales de
tipo integral que hacen al bienestar La vivienda como eslabón principal de desarrollo
de las familias se debilita o se transforma en otras claves : identidad, pertenencia a la no ciudad
En la cuestión vivienda:a. Múltiples actores con diferentes intereses y
necesidadesb. Diferentes visiones del espacio territorial,
social y políticoc. Acceso vivienda depende de capacidad de
pagoDOS GRANDES CAMPOS, DISTINTOS
GRUPOS SOCIALES: 1- VIVIENDA SOCIAL FOCALIZADA2- VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL GRUPOS
CON CAPACIDAD DE PAGO
Ciudadanía y Vivienda ESTADO: facilitador y promotor
MERCADO: financista, constructor, agente inmobiliario
CIUDADANÍA/FAMILIAS: clientes consumidores de un producto de mercado con cierta regulación del Estado
Ciudadanía y vivienda en el territorio: Tres dimensiones: a. Formal (ciudad consolidada): vertical, densa,
colapso logístico. Vivienda hace hábitatb. Informal: periférica o incrustada en la ciudad,
horizontal, densa en el espacio que ocupa, sin logística, asentamientos suburbanos de pobres y medio pobres. Vivienda sin hábitat
c. Semi- informal: nuevos núcleos de vivienda, densa y con déficit de infraestructura. Barrios de ricos y de clase baja, media baja y media. Hábitats segmentados y segregados
Historia de un modelo impuesto
La Estrategia de Vivienda del Grupo del Banco Mundial para ALC (2007 ---):
1- Apoyo para el desarrollo de un marco institucional y de política para el desarrollo urbano y habitacional que integra a distintos actores
2- Un rol más significativo del sector privado y de los proveedores comunitarios
3- Apoyo para ampliar e impulsar los sistemas financieros para la vivienda a través de una variedad de productos, como el seguro hipotecario y la estandarización de la titularización de hipotecas
4- Subsidios directos con base en la demanda
5- Un incremento de la oferta de suelo urbano para vivienda popular
6- La integración plena de la reducción del riesgo en la planificación urbana
7- La integración y un mayor dimensionamiento del mejoramiento urbano dentro de la planificación integral de la ciudad y del proceso de financiamiento
8- Fortalecimiento de la capacidad de los gobiernos locales en áreas tales como ordenamiento territorial, la regulación y zonificación.
9- Esta estrategia ha sido complementada por el trabajo de la Corporación Financiera Internacional (CFI) en el sector de la vivienda para la Región ALC, el cual se concentra en desarrollar mercados hipotecarios viables en la región a través de una combinación de inversiones y asistencia técnica
Desafíos que presenta el BM:¿Cómo podemos lograr que los mercados de
tierra trabajen para la vivienda popular? ¿Cómo podremos construir un sistema sólido de
indicadores habitacionales? ¿Cómo logramos que los programas de
viviendas de alquiler funcionen para los pobres?
¿Cómo podríamos aprovechar todo el potencial de las remesas y las microfinanzas para vivienda?
¿Cómo podríamos crear una nueva clase de desarrolladores pequeños y medianos?
Soluciones que se implementaron en AL localización / relocalización de población
de bajos ingresos en la periferia de la ciudad atendiendo a oferta de parcelas para ser urbanizadas a bajo valor, constituyendo una oferta accesible, con un bajo costo inicial
Acciones extremas de los Estados: Eliminación zonificación urbana (límites
Chile)
Eliminación derecho vivienda (Perú)
Efectos inmediatos: a. Expansión informal: autoconstrucción hizo
espacios suburbanosb. Aumento precio tierra para viviendac. Tierra de: uso productivo a productivo-
reproductivod. Relocalización propició ruptura de redes
laborales y sociales. Mayor dificultad acceder oportunidades de trabajo población de escasos recursos, dificultades afrontar: costos de transporte y movilidad urbana =aislamiento social
Para el sistema acumulación: Crisis busca nuevas formas de reproducción del K.
Urbanizaciones para todos sectores sociales es rentable Harvey: “La perpetua necesidad de encontrar sectores
rentables para la producción y absorción de capital excedente conforma la política del capitalismo y enfrenta al capitalista con diversas barreras a la expansión continua y libre de inconvenientes.
Los capitalistas deben también descubrir nuevos medios de producción en general y nuevos recursos naturales en particular, lo cual presiona de modo creciente sobre el entorno natural a la hora de obtener las materias primas necesarias y absorber los residuos inevitables. Los capitalistas necesitan también descubrir nuevas áreas de extracción de recursos naturales, tarea que es con frecuencia el objetivo de los esfuerzos imperialistas y neocoloniales.”
“La ciudad se está dividiendo en diferentes partesseparadas, con la evidente formación deinnumerables «micro Estados». Barrios ricosdotados de todo tipo de servicios, tales comoescuelas exclusivas, campos de golf y de tenis, yservicios privados de policía que patrullan el área demodo permanente, se entrelazan con asentamientosilegales en los que puede disponerse de aguaúnicamente en fuentes públicas, no existealcantarillado, la electricidad es pirateada por unospocos privilegiados, las calles se convierten enbarrizales cuando llueve, y donde compartir casa esla norma. Cada fragmento parece vivir y funcionar demodo autónomo, aferrándose tenazmente a lo que hasido capaz de conseguir en la lucha diaria por lasupervivencia.” Davis: 2003.
Programa chileno: ABC Objetivo: generar un aumento de las tasas depropietarios de las viviendasHipótesis: propiedad habilita transacciones a las
familias (De Soto:2001), funge como garantía ABC requiere que los hogares tengan
Ahorros, Suministran un Bono y requieren un Crédito hipotecario para una vivienda determinada
Bono relacionado a % precio. Suministrado por los gobiernos
Crédito suministrado por privados Construcción por empresas privadas
Beneficios y carencias del ABC mejor calidad de los pisos y techos y mayor
acceso al agua potable y al saneamiento no tienen un impacto significativo sobre el
acceso a la electricidad y la recolección de residuos
No aumentan oferta de trabajo (ocupación o del ingresos hogar), no reducen niveles de pobreza y no generan efectos sobre la educación de los hijos (asistencia a la escuela y retraso escolar): “pobreza inducida por el alojamiento”
Evaluaciones del ABC: “los programas ABC pueden empujar los
hogares al borde de la pobreza a la pobreza y a los hogares pobres a la indigencia. Otra evaluación, considerando el mismo conjunto de programas en la región, estima que esos programas, tal como están actualmente diseñados, aumentarían las tasas de indigencia y pobreza” (Observatorio Social AL, junio 2012)
Una de las principales fallas de los programas ABC es que no están diseñados en general para alcanzar a los hogares en situación de pobreza e indigencia.
La incidencia de estos programas es típicamente en los hogares no pobres: solo en los casos de Colombia y Nicaragua, más del 50 por ciento de los hogares que benefician de esos programas son pobres
eficacia en términos de focalización de esos programas es muy baja: default bancario hace aumentar el bono estatal hasta el 47%
incapacidad a atraer prestamistas privados para los hogares de menores ingresos
Focalización amplia, varía según país: Costa Rica 1 al 4º quintil; El Salvador 1º a 2ºquintil
URUGUAY: Ley de Promoción Privada a la Inversión en Vivienda de Interés Social nº 18.795 /2011 Fundamentos/exposición de motivos:a. Mejorar la calidad existenteb. Racionalizar la ciudad consolidadac. Aumentar stock con vivienda nueva y usadad. Promover venta y alquilere. Estimular la inversión privada permitiendo
concentrar recursos del FONAVIU para sectores que requieren mayor apoyo del Estado
Los actores: 1. Sociales: cooperativas, familias Instrumentos de apoyo:a. Fondo de garantía de créditos hipotecarios.
Garantía parcial del Estado. Sólo cubre un % del crédito otorgado por la institución financiera privada.
b. Disminución de monto de ahorro previo del 30% al 10% valor de vivienda
c. Fondos estatales: FONAVIU y recupero de deuda
d. Control: ANV
MODIFICACIONES EN EL ACCESO:COMPONENTES ANTES AHORA
AHORRO PREVIO
30% 10%
CRÉDITO BANCARIO P/P
70% 70%
FGCH (ANV)SOLO CUBRE RIESGO ADICIONAL SOBRE 20% TOTAL VALOR VIVIENDA
------- 20%
COMPARACIÓN ENTRE ABC Y VIS COMPONENTES ABC (Chile) VIS (UY)
AHORRO PREVIO FAMILIAS
MÍNIMO 1.500 US$ Según valor inmueble(medida UF= proxy 47 US$)Valor medio casa econ: Us$ 47.000
10%Según valor inmueble (78.000 US$= +-: 7.800)
APORTE ESTATAL(BONO O FGCH)
11% AL 22% según valor: a > valor < subsidio
20%
CRÉDITO BANCARIOentre 60 y 70% 70%
2. EMPRESAS Y BANCOS Nuevo régimen de propiedad horizontal. Se
eliminan permisos de Intendencias para promover la titularidad inmediata. Se elimina la tenencia del financista durante la deuda y el comprador puede operar con el bien adquirido
propiedad horizontal definitiva con firma de arquitecto y director de obra.
La propiedad está ligada al crédito hipotecario. El financista puede operar sobre ella en caso de adeudo
3. ESTADO BHU otorga préstamos para viviendas mínima
y de interés social Se abre al sistema de garantía de alquiler a
todos los empresarios financieros RELACIÓN CON EMPRESARIOS: Exoneración de impuestos que gravan la renta Deducción íntegra del IRAE sobre actividad Exoneración del Impuesto al Patrimonio Exoneración del IVA a ingresos derivados de
construcción, ampliación, reciclaje Créditos para las actividades
Exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales a ambas partes
Exoneración del IVA aplicable a servicios de garantía de arrendamiento y adquisición de inmuebles de interés social
RELACIÓN COMPRADOR-MERCADO-ESTADO En caso de incumplimiento deuda compradora: orden
de prelación cobro privados-Estado Privados pueden ejecutar bien El Estado no interviene como garantía del deudor Cuando el subsidio a la vivienda es del 90% es
inembargable, sujeto a régimen de reembolsos o inalienabilidad
Venta y alquiler VIS de mercado Ley 18.795/2011modalidad Precio máximo en
US$Ingresos familia en US$
VENTA C/Ahorro previo 10% valor
2 dormitorios 73.088 y 65.554 proxy: US$ 2.000
3 dormitorios 89.280 y 80.060 proxy: US$ 3.000
ALQUILER Fondo garantíaestatal
Precio máximo alquiler
565 dólares 400 a 2.500 US$
Público objetivo de compra según la ley: Quintiles entre 3º y 4º, con ingresos entre US$
2.400 a 3.000 (medios y medios altos) Los precios excluyen grupos del 1º y 2º quintil que
perciben ingresos entre US$ 800/ 1.600 mensuales.
Cooperativas con capacidad de resolver financiera y productivamente transacciones de forma colectiva
¿ES UNA OPCIÓN DE VIVIENDA SOCIAL? De acuerdo a definiciones dadas trabaja como
política social de vivienda alcanzando grupos con capacidad de pago y relativo ahorro.
PÚBLICO OBJETIVO POLÍTICAS DE ALQUILER Familias 1º y 2º quintiles con ingresos que
permitan pagar alquileres desde US$ 400 (valor de un salario mínimo nacional), que no requiere de ahorro ni depósito previo.
¿Es una política de vivienda social? SI, cumple con requisitos de focalización.
La relación se da en el ámbito privado entre rentista e inquilino, con algunas garantías del Estado.
Entonces:La ley, opción compra se presenta como
solución a:a. familias con capacidad de pago afectados
por la necesidad de ahorro previo situados entre el 3º y 4º quintiles.
b. Cooperativas de ayuda mutuac. Cooperativas de ahorro y créditoEl Estado hasta ahora continua con planes
focalizados de VS en convenio con entes estatales. Actúa como agente financiero y distribuidor.
Conjeturas…. La vivienda supone la convivencia de 3
naturalezas de políticas en el Estado Bienestar: social-productiva-financiera
Depende de la orientación del EB el énfasis que predomina en las políticas
La vivienda social continua siendo marginal en el “área social” del Estado a favor de los otros factores (económicos y financieros)
La vivienda está vinculada a la tenencia de la tierra y la propiedad privada, cuestión vital en Estados liberales
FACTORES DE PESO: Modelo de desarrollo productivo condiciona
modelo social Modelo de bienestar situado en línea de
recalibración y reducción de costos (Pierson: 2006)
Recalibración: racionalización y actualización del tema vivienda sobre otros gastos sociales
Vivienda supone propiedad, derecho civil liberal que la izquierda discutía décadas anteriores. Hoy no lo cuestiona
La tierra tiene valor creciente para grandes inversiones.
Ley promoción inversión privada supone: Racionalizar la distribución del gasto social en V. Actualizar en grupos de alto riesgo (género,
indigencia) y grupos desatendidos por el Estado. Contener el gasto del Estado en construcción,
financiación, distribución. Estado PROMOTOR Y FACILITADOR de transacciones privadas.
Traspasar el costo a otros actores no estatales. Enlazar al tema provisión VS a otros factores del
sistema: mercado productivo-financiero. Prefiere renuncia fiscal que gasto social en VS Recrear una nueva gobernanza del bienestar con
integración nuevos actores.
Resultados de PVIS a año 2012 Viviendas promovidas: Montevideo---- 1194Interior---------- 235 Total: 1429Por departamento:Montevideo-----1194Maldonado------ 189 por tipo de obraFlorida----------- 18 nuevas…………. 1296Durazno--------- 10 reciclajes……….. 112Colonia---------- 8 refacciones…….. . 9Canelones------ 6 rec. + refacc…….. 12Soriano---------- 2 ampliaciones……… 0San José ------- 2 TOTAL…………….1429
POR TIPO DE VIVIENDA e INVERSIÓN de ANV 2012
ECONOMICAS Montevideo………601 INVERSIÓN ANV: Interior…………… 93 en US$ 52.090.221 72% en Montevideo MEDIAS Montevideo……. 593 Interior…………. 142
Evolución de los precios de viviendas de dos y tres dormitorios calidad media
CantidadDormitorios
Precios topefijados por leyen US$ 2011
Precio finalesde mercado enUS$ 2013
Incremento2011- 2013
2 dormitorios(44 a 69 m2)
Máximo US$96.567
proxy 133.600 + 38.34 %
3 dormitorios(68 a 107 m2)
Máximo US$119.917
proxy 167.800 + 39.93 %
Precios estimativos de m2 de suelo y m2 cuadrado
construcción según zonas de Montevideo
Zona Mdeo/Can. Precio promediosuelo
Precio m2construcción
Zona costera US$ 544 US$ 1581
Zona centro US$ 459 US$ 1290
Zona periferia US$ 34 US$ 979
Evolución precios compra 2013-2018CantidadDormitorios
Precios topefijados por leyen US$ 2011
Precio mercadoUS$ 2013
Precio mercado US$ 2018
2 dormitorios (44a 69 m2)
Máximo US$96.567
95.000 a 133.600 99.708 a 144.900Prom.
3 dormitorios (68a 107 m2)
Máximo US$119.917
167.800 a 184.000 141.072 a 324.358
2013: VIS: 222 proyectos que insumen más de
siete mil viviendas, estudio tres proyectos que ofrecen 486
departamentos en barrios populares de Montevideo (Cordón, Unión, Maroñas y Brazo Oriental)
uno de 800 viviendas en la Ciudad de las Piedras en Canelones.
2016 Proyectos y Viviendas en 2016 x Dpto y su relación total país (MVOTMA 2018)
Zonificación para VIS (ley 18.795/2011): a. violeta y azul: todo tipo de actividad constructivab. Naranja: Sólo mejoras por falta de infraestructura de
serviciosc. amarilla: refacción y remodelación (no nueva)
¿Significa la PVIS más mercado y menos Estado?
Se libera de la presión de grupos sociales, fortalece al mercado que tiene mayor margen para controlar los valores de la inversión (suelo y construcción).
PREGUNTAS PENDIENTES: ¿fortalecimiento de cooperativas ¿Que horizonte de posibilidades tiene reforma
legal que involucre el derecho a la vivienda con el uso social del suelo y la propiedad privada,