Financiación de Vivienda y Crecimiento Económico
Britt Gwinner, CFALead Housing Finance Specialist, FPDSN
19 de junio, 2008
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La carencia de la oferta de vivienda asequible
Los mercados emergentes generalmente no entregan de manera adecuada vivienda a costos bajos para hogares de ingresos moderados y bajos
En América Latina del 60% al 80% de la población no está bancarizada, la producción de vivienda se queda atrás de la formación de hogares nuevos.
En México el déficit habitacional ha sido de 4.2 miliones de unidades, en Colombia de 2.4 miliones.
Urbanización: 50% de los pobres del mundo vivirán en areas urbanas para el 2035 (Ravaillon, 2001).Las ciudades son construidas en la manera en que son
financiadas Los asentamientos informales, la construción progresiva y los
tugurios son soluciones racionales de las quiebras de mercados.
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Hipotecas y tugurios: Asia y América Latina
Los sistemas que financian la vivienda popular permiten la reducción de barrios mal construidos
5
Finanzas y crecimiento económico
El desarrollo de mercados financieros aumenta el crecimiento económico por dos vías: 1) tasas del interés del capital más altas; 2) más ahorros.
La eliminación de limitaciones en el mercado hipotecario puede aumentar el ahorro y, por consiguiente, el crecimiento.
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Deuda hipotecaria como porcentaje del PIB en países escogidos
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20%
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México 11%
Muchos países desarollados entre
60-100%
Países en desarollo menos que 20%
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Al que madruga, Dios le ayuda
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2000
2005
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Fuente: Duebel (2008)
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Mercados de deuda hipotecaria y niveles de ingresos - mundo
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Sweden
Netherlands
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Finland
Austria
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Canada
United Arab Emirates
Australia
BelgiumFrance
Germany
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Japan
Greece
Spain
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New Zealand
Cyprus
Slovenia
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Portugal
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Saudi Arabia
Hungary
Latvia
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Russia
Chile
Romania
Mexico
Gabon
BrazilKazakhstanUruguayArgentinaTurkeyLebanon
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South Africa
SerbiaBulgaria
AzerbaijanIran, Islamic Republic ofDominican RepublicAlgeriaPeru
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Deuda hipotecaria y niveles de ingresos - mercados emergentes
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Chile
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Bulgaria
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ColombiaTunisia
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China
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Congo, Republic ofEgypt
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Bolivia
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India
Pakistan
Nicaragua
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PIB por persona
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Financiamiento habitacional y crecimiento
El crecimiento económico produce créditos y construcción Los créditos y la construcción producen inversión y
crecimiento: En los mercados emergentes, el financiamiento habitacional
está relacionado con construcción nueva y, por consiguiente, con inversión fija.
En mercados desarrollados, el financiamiento habitacional está más relacionado con el intercambio de vivienda usada y con ciclos económicos: En los EEUU, hay 7 millones de créditos nuevos cada año, 6
millones de los cuales son para viviendas usadas. En economías desarrolladas, la finca raíz junto con los
servicios financieros cuentan para el PIB entre 2 y 4%. En los EEUU, 8 de los 10 recesiones desde 1949 eran
precedidas por disminuciones en la inversión residencial.
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Trayectorias hipotecarias/PIB 1980-2006
En mercados emergentes, cada duplicación de ingreso por persona produce un crecimiento de 5% en el tamaño del sistema de financiamiento habitacional.
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Hipotecas e inversión fija
En la fase inicial del desarrollo, los mercados de hipotecas pueden añadir 0.5% de inversión fija como porcentaje del PIB para cada 1% de incremento en tamaño del mercado
Fuente: Duebel (2008)
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Hipotecas y construcción
En promedio, un aumento de 5% en hipotecas trae un incre-mento de 0.6% en construc-ción.
14
Argentina – multiplicador de construcción
Además de la demanda directa, cada peso produce otro 0.8 peso en demanda indirecta.
15
Hipotecas y consumo
Factores de apoyo: Crecimiento Migración Urbanización Renovación Cohabitación
/división de hogares
La repetición de la crisis subprime no es probable en los mercados emergentes.
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Costos de vivenda y salarios
Reformas en mercado de tierra
Crédito para la construcción asequible
Enefoque de los desarolladores en segmentos medios y bajos: Las crisis frecuentemente se
relacionan con sobre construcción en segmentos altos
México y Malasia se enfocan a ingresos medios y bajos con estímulo público
Thailandia (y Brazil venidero) - soluciones del mercado
0
2
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8
10
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14
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Middle income housing
Economic housing
Social housing
México – precio de vivienda/salario mínimo
La Crisis Subprime
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Precios de vivienda y otorgamientos de créditos
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Precios de vivienda (eje izquierda)
Otorgamientos de hipotecas (eje derecha)
Subprime
FHA/VA
Sources: S&P Case-Shiller, Inside Mortgage Finance
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Seguros crediticios pierden participación del mercado durante el auge, ganan durante la caída
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GSE Purchases
Public MI Private MISubprime MBS ($2 billion 1Q08)
Source: Inside Mortgage Finance
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Comportamiento de créditos FHA mejor que los subprime
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All Prime Subprime ARM All Subprime FHA ARM All FHASource: Mortgage Bankers of America
Subprime ARM
All FHAFHA ARM
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El sistema de EEUU entrega mucho a muchos
Antes del subprime, los prestamistas en los EEUU alcanzaban a la gran mayoría de hogares que podían pagar una hipoteca.
En 2000, sólo 1.1% de viviendas carecía de conecciones a servicios urbanos, aunque 15.3% de hogares vivía en la pobreza.
La tasa de bancarización era de un 90% de hogares Cerca del 40% de hipotecas no aseguradas eran
otorgadas a hogares que ganaban menos que el ingreso mediano, y sin subsidio.
El 64% de créditos respaldados por FHA para hogares ganaba menos que el mediano
Unas 1.38 millones de dueños nuevos gracias al subprime, 1.8% del total, pero la sostenabilidad es dudable: unas 2.2 miliones de ejecuciones predichas.
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Conclusiones subprime (1)
Los desafios de los mercados emergentes: aumentar el acceso a la financación de la vivienda para hogares de ingresos medios y bajos mientras se mantienen estandares fuertes para la gestión de riesgo crediticio.
Las políticas de vivienda para hogares de ingresos medios y bajos no deberían ser demasiado orientadas hacia la posesión de vivienda.
Mantener estandares para precios basados en análisis de riesgo, otorgamiento de créditos, y retención de reservas durante todo el ciclo del mercado de la finca raíz.
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Conclusiones subprime (2)
La securitización es una herramienta importante pero la implementación y los incentivos deben ser bien monitoreados: Adecuación a las divulgaciones sobre las emisiones Retención de bonos subordinados por los emisores (Colombia,
México) El papel de los calificadores persistirá como
asunto en todos los mercados: compensación, independencia, credibilidad Deben estar sujetos a las reglas de divulgación, las
calificaciones no solicitadas deben ser prohibidas, hay que considerar modelos alternativos de compensación.
Las fuentes de fondeo de prestamistas deben ser diversificadas.
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Contacts
FPDSN’s Housing Finance Group
Loic Chiquier [email protected] Hassler [email protected] Gwinner [email protected] Taffin [email protected] Walley [email protected] Mathema [email protected]
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Fuentes
Duebel, Hans-Joachim 2007. “Does Housing Finance Promote Economic and Social Development?”, International Finance Corporation
Li, Xiaoowei 2001. “Mortgage Market Development, Savings and Growth, IMF Working Paper WP/01/36
Leamer, Edward E. 2007. “Housing is the Business Cycle”, National Bureau of Economic Research Working Paper 13428
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