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FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO
DE PROYECTOS TERRA C
XV INFORME DE AVANCE DE OBRAS
(Cierre al 31 de Marzo del 2017)
Fecha de elaboración del informe: 21 de abril del 2017.
Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-2785 del 21 Febrero del 2013
Plazo del Fondo: 5 años.
“La veracidad del contenido de este addendum de prospecto es responsabilidad de Aldesa Sociedad de
Fondos de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la Superintendencia General de Valores”.
“La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de
entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente”.
Este es un producto de oferta pública restringida, dirigido a inversionistas sofisticados e institucionales.
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Contenido
I.Introducción ............................................................................................................................................................ 3
II.Identificación Del Proyecto ................................................................................................................................. 3
III.Entidad Responsable De Las Gestiones De Venta Del Proyecto, Según La Estrategia Prevista............ 4
I. Actualización De La Información Sobre Aspectos De Mercado (12) ......................................................... 4
IV.Actualización De La Información Sobre Aspectos Técnicos ..................................................................... 20
V.Actualización De La Información Sobre Aspectos Financieros ................................................................. 20
VI.Identificacion De Revelacion De Nuevos Riesgos Reales O Potenciales Que Puedan Afectar El
Desarrollo Del Proyecto: ........................................................................................................................................ 29
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DOCEAVO INFORME DE AVANCE DE OBRAS
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO DE PROYECTOS
TERRA C
I. INTRODUCCIÓN
Este informe de avance utiliza el formato que exige la normativa y corresponde al
reporte trimestral que incluye toda la información relevante sobre el desempeño
del proyecto inmobiliario Terra Campus Corporativo, en el periodo de tres meses
comprendidos entre enero y marzo 2017
II. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO
El proyecto inmobiliario Terra Campus Corporativo consiste en el desarrollo de un
complejo mixto de oficinas y comercio clase A en la zona este del área
metropolitana de San José. Se desarrollaron dos torres de cinco pisos en dos etapas,
con estándares de construcción y servicios similares a los ofrecidos por los centros
de oficinas ubicados en las zonas de Escazú, Santa Ana y Heredia.
El edificio consta de cinco niveles y un nivel de sótano, consta de áreas comunes
que comprenden: lobby sótano, lobby de niveles 1, 2, 3, 4, 5, escaleras internas y
de emergencia, ascensores, azoteas del segundo nivel y quinto.
El proyecto se desarrolló en una propiedad de 31,000 metros cuadrados, en el
cantón de La Unión, ubicado en la zona Este del Área Metropolitana, contiguo al
centro comercial Terramall y la autopista Florencio del Castillo, que comunica a las
ciudades de San José y Cartago.
La fecha de corte del presente informe es 31 de marzo del 2017, el proyecto se
encuentra a un 100% terminado y debidamente entregado a la empresa que
administra el condominio.
En el informe de avance presentado con corte al 30 de septiembre del 2015 se
pueden encontrar todas las especificaciones técnicas relacionadas a la etapa
constructiva y de cierre de la obra.
Actualmente el proyecto se encuentra en la etapa final de comercialización por lo
que este informe se orienta en presentar los avances de dicha etapa.
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III. ENTIDAD RESPONSABLE DE LAS GESTIONES DE VENTA DEL PROYECTO, SEGÚN LA
ESTRATEGIA PREVISTA. Entidad Descripción
Firma Desarrolladora:
4D Desarrollos Inmobiliarios, S.A.
Cédula Jurídica: 3-101-079468
Domicilio Legal: San José Curridabat 500 metros este
del Servicentro la Galera.
Teléfono: 2207-8888
Dirección Postal: 2488-1000 San Jose.
Fax: 2288-8887
Leslie Saborío
Cédula Identidad: 1-0683-0383
Teléfono: 2207-8800 Gestión de Venta del Proyecto
Finalizadas las etapas de expectativa, lanzamiento y
mantenimiento, la campaña publicitaria están en la etapa de
mantenimiento y venta, habiéndose contratado pauta publicitaria
en El Financiero (edición impresa), revista SUMMA y Central
American Data (digital). El objetivo de esta campaña es, a
diferencia de las anteriores, capturar los prospectos que
manifiestan interés en ubicarse en el sector este de la GAM. Así
mismo, se aplican estrategias de mercadeo directo para la
identificación de prospectos y se utilizan las bases de datos
provistas por CINDE, UCCAEP y CAMARA DE INDUSTRIAS
DE COSTA RICA con un seguimiento telefónico cuyo objetivo es
lograr una convocatoria para presentar el inmueble y sus
características.
I. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS DE MERCADO (12)
a. Estrategia de comercialización:
TERRA CAMPUS Corporativo es un proyecto maduro en el mercado de Centros
Corporativos del Gran Área Metropolitana. Con una colocación global del 82.76%
al 31 de marzo del 2017, lo que representa un 85.53% de áreas colocadas en el
Edificio I y un 80% en el Edificio II, TERRA CAMPUS Corporativo se consolida como el
mejor Centro de Negocios al Este de San José.
a. Canales y acciones de comunicación:
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Durante el año 2015, los esfuerzos de comunicación se concentraron en consolidar
un solo, pero poderoso mensaje: Crecimiento. Nuestro mercado meta se dividió en
2 segmentos:
a. Tomadores de decisiones: Son los Presidentes, Gerentes y/o dueños
de empresas con un potencial perfil para operar en TERRA CAMPUS
Corporativo.
b. Influenciadores: Firmas asesoras y/o Asesores Inmobiliarios externos
que representan a clientes potenciales.
Durante el primer semestre del año 2016, el mensaje que se trabajó fue: “Somos el
mejor Centro de Negocios del Este de San José” apoyándonos en testimoniales de
nuestros socios comerciales en el proyecto (se adjunta reportaje de la Revista
Inversión Inmobiliaria del mes de mayo).
Para el segundo semestre del año 2016, se resaltaron las bondades que ofrece a
nuestros socios comerciales tener al lado de Terra Campus Corporativo a Terramall,
uno de los más grandes centros comerciales de la Gran Área Metropolitana a
través del concepto de “El Equilibrio Perfecto”. Las facilidades de tener a Terramall
al lado no convierte en el único proyecto de uso mixto al este de San José.
Lo canales elegidos para comunicarnos con nuestro mercado metas son:
Prensa escrita:
En el 2015 Terra Campus Corporativo se consolidó como una marca conocida y
posicionada gracias al esfuerzo de comunicación que ha estado enfocado en dar
a conocer el proyecto. Durante el año el mensaje se derivó de la Segunda Etapa
(Edificio II) del Centro Corporativo, así como del desarrollo y productividad de la
zona Este de San José. Se tuvo participación en medios como el suplemento de
bienes raíces de El Financiero -con amplio protagonismo- y la Revista Somos
Empresarios (revista oficial de la Cámara de Comercio, Industria, Turismo y Servicios
de Cartago). Hacia el final del año se iniciaron esfuerzos de comunicación con la Revista Summa,
en el especial Adonde Invertir en el 2016, edición Diciembre 2015, y la revista de la
industria inmobiliaria local Inmobilia.
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Durante el primer y segundo semestre del 2016 así como el primer trimestre
del 2017, se pautó en los especiales de Bienes Raíces del Periódico El
Financiero, con una participación protagónica en páginas completas y la
contraportada del suplemento. A través del diseño de la pauta se trató de
lograr una imagen más depurada y madura del proyecto.
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La Revista Inversión Inmobiliaria también fue elegida como vehículo para
comunicarnos con el segmento de mercado de los “Influenciadores”
anteriormente descrito.
Las pautas más recientes en el Periódico El Financiero se muestran a
continuación:
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Adicionalmente, en el 2016 se comunicó con gran orgullo el inicio de
operaciones de importantes empresas como Grupo BIMBO y FISERV dentro
de Terracampus, consolidando así el crecimiento del proyecto en el Este de
San José. Para este segundo trimestre del 2017 se considera comunicar el
inicio de operaciones de Tek Experts.
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Redes sociales:
La presencia de TERRA CAMPUS Corporativo en Facebook, cumplió su objetivo de
demostrar la aceptación de la marca en este nicho. El principal objetivo de nuestra
cuenta en Facebook es redirigir visitas al sitio Web de la marca y finalmente que el
cliente potencial se interese en ampliar información acerca del proyecto. 13, 048
es el número de “fans” o simpatizantes con lo que cuenta el wall de TERRA CAMPUS
Corporativo en Facebook.
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Otro pilar de comunicación en el que se basó la estrategia del 2015 y 2016 fue “El
Sello de Garantía” que dan los socios comerciales del proyecto. Gracias al respaldo
de marcas de gran renombre internacional, se puede afirmar que TERRA CAMPUS
Corporativo es el Mejor Centro de Negocios del Este de San José.
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b. Análisis de la estimación de la demanda del proyecto.
El mercado meta de este proyecto está compuesto fundamentalmente por
inversión extranjera directa (IED) del sector servicios: BPO (Business Processing
Outsourcing), IPO (Information Processing Outsourcing) y KPO
(Knowledgement Processing Outsourcing), así como empresas
multinacionales y nacionales (servicios de consultoría legal, estrategia
gerencial y fiscal, contaduría e ingeniería, así como diseño y arquitectura).
Por último, se complementa con lo anterior una oferta de servicios
comerciales que se ubican en el primer piso del Edificio I.
La principal demanda de espacios, está surgiendo de dos fuentes:
1. Las necesidades de expansión y crecimiento de operación de los Socios
Comerciales presentes en el proyecto (GSK, Fiserv, Konrad Group) y
2. Las demandas de espacio para inicio de operaciones de importantes
marcas transnacionales como fue el caso de Grupo BIMBO.
Las empresas anteriormente mencionadas demandan espacios que van
desde los 500 m2 hasta plantas completas de aproximadamente 2,200 m2
en edificios con altos estándares de calidad en construcción,
telecomunicaciones, seguridad, acceso a transporte público, mano de
obra calificada y otras condiciones donde la funcionalidad prevalece sobre
el lujo. Adicionalmente, buscan ubicarse cerca de focos residenciales
importantes de clase media y media alta, adonde se tenga acceso a
amenidades y servicios, así como cerca de zonas universitarias, colegios
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técnicos y profesionales que faciliten el acceso a mano de obra del más
alto nivel.
Continúa siendo importante considerar que la zona industrial de Cartago
por muchos años careció de espacios óptimos para oficinas por lo tanto,
una gran cantidad de empresas se vieron en la necesidad de improvisar
para crear espacios para sus oficinas.
Los inmuebles tanto habitacionales como comerciales del Este de la GAM
son de los más antiguos del país por razones obvias: tradicionalmente la
capital se desarrolló hacia el Este hasta hace unos años atrás cuando se da
el boom inmobiliario en la zona Oeste. Sin embargo, es evidente que las
miradas de los desarrolladores nuevamente se posan sobre el Este de la
GAM, siendo este sector el más denso poblacionalmente y, por ende, donde
se encuentra la mayor oferta de mano de obra.
c. Análisis de potenciales inquilinos o compradores.
Por las características de la oferta inmobiliaria de la zona Este de la GAM, las
grandes y medianas empresas han atendido sus necesidades de oficinas
mediante el desarrollo y construcción de instalaciones propias, sin embargo,
conforme las condiciones de mercado y otras condiciones económicas
fueron sofisticando su demando y por ello cada vez más empresas se ven
en la necesidad de alquilar espacios pensados y desarrollados para sus
necesidades que agreguen valor a su imagen y operación.
Las empresas multinacionales y nacionales de gran volumen, ya sea en
expansión o nuevas por instalarse en el país, buscan características y
atributos específicos para sus instalaciones. Entre las características de
mayor relevancia están la relación de parqueos, las facilidades para la
tecnología de la información, así como el de seguridad, facilidad de acceso
a servicios privados como comidas, supermercados, bancos,
entretenimiento y seguridad para sus colaboradores. TERRA CAMPUS
Corporativo gracias a su integración vehicular y peatonal con Terramall,
ofrece todos los servicios que los empleadores buscan para que sus
colaboradores tengan un mejor ambiente laboral y, en consecuencia, su
productividad se incremente.
d. Análisis de la competencia.
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Características del mercado de Centros Corporativos en Costa Rica.
Actualmente la oferta tiene una especial concentración en inmuebles de
Clase A y A+, ubicándose la mayoría de ellos en el Oeste de la GAM. El Este
también ha sido de gran interés para los desarrolladores inmobiliarios que
han construido nuevos centros de oficinas y que, por sus características y
atributos, son competencia directa para TERRA CAMPUS Corporativo.
Aun cuando las condiciones políticas y sociales que ofrece el país han
favorecido el establecimiento y consolidación de empresas extranjeras del
sector servicios, creando una importante demanda por centros de oficinas,
pareciera haber un desfase entre la oferta y la demanda, dado la
importante cantidad de metros cuadrados que se construyeron durante los
últimos años. Como consecuencia de esto, la competencia entre los
desarrolladores se acentúa con el fin de atraer a esos clientes potenciales,
tanto locales como extranjeros. Se estima que el mercado tardará otros tres
años en absorber los metros cuadrados que ya se encuentran construidos.
Distribución geográfica
Los principales centros de oficinas en Costa Rica se encuentran concentrados en
el centro de la Gran Área Metropolitana (GAM), zona que incluye áreas de las
provincias de San José, Heredia, Alajuela y Cartago1 y que agrupa
aproximadamente el 54% de la población del país, así como la mayor parte de la
producción.
Al día de hoy, la mayor concentración de Centros Corporativos sigue estando en
el Oeste de la GAM, específicamente el Oeste de la ciudad de San José y los
cantones occidentales de la provincia de Heredia.
No obstante, debido al nivel de saturación que se ha ido incrementando con el
paso del tiempo y el auge inmobiliario en la Zona Oeste, las miradas de los
desarrolladores nuevamente se posaron sobre la Zona Este. Importantes propuestas
compiten directamente en la zona:
b. Sigma Business Center se ubica cerca del Mall San Pedro.
c. Momentum Pinares con su Torre Médica ofrece aproximadamente 5,000
metros cuadrados en espacios especializados para el sector médico.
1 [1] Instituto Nacional de Estadística y Censos, C1. Población total proyectada por sexo, según provincia,
cantón y distrito 2000-2015, http://www.inec.go.cr/Web/Home/GeneradorPagina.aspx (9 de agosto 2010)
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d. Oficentro El Tobogán cuenta 30,000 metros cuadrados de uso corporativo y
comercial.
e. Cronos Plaza frente a Momentum Pinares, ofrece una interesante oferta
para personas y empresas interesadas en espacios de oficinas que van
desde los 40 m2.
Oferta Comparable
En esta sección se resumen algunos de los proyectos de oficinas más exitosos de
desarrollo ubicados en la GAM. Considerando la ubicación geográfica, los competidores directos de Terra Campus
Corporativo son:
Sigma Business Center Localizado en al lado del Mall San Pedro. El proyecto ofrece cuatro torres de
oficinas para un total de 18.000 metros cuadrados.
Oficentro El Tobogán Localizado 800 metros al norte del centro de la capital en Barrio Tournón. El
proyecto cuenta con 30.000 metros cuadrados, tanto para uso comercial (primer
piso) como corporativo.
Adicionalmente se puedemencionar:
Oficentro Forum (Clase A) Ubicado contiguo a la autopista a Santa Ana. Se considera uno de los centros de
oficinas más exitosos por su nivel de ocupación y la cantidad de etapas
desarrolladas.
Cuenta con un total de 64,500 metros cuadrados alquilables de oficinas. El proyecto ofrece un espacio de parqueo por cada 30 metros cuadrados
arrendados.
Oficentro Forum 2 (Clase A) El proyecto se encuentra en la autopista radial Santa Ana-Belén, en una propiedad
de 7.5 hectáreas. El proyecto incluirá un total de 200,000 metros cuadrados de
construcción distribuidos en 15 edificios de oficinas y 2 plataformas de parqueo. El
proyecto cuenta con 60,000 metros cuadrados arrendables. Ofrece un espacio de parqueo por cada 30 metros cuadrados arrendables.
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Avenida Escazú (Clase A) El proyecto ubicado sobre la autopista Próspero Fernández, contiguo al Hospital
Cima incluye 13,000 metros cuadrados de uso mixto: oficinas, residencias, hoteles,
cines, hospital y locales comerciales. Es el primer “Life Style Center” del país.
Oficentro Plaza Roble (Clase A+) Localizado contiguo a la autopista Próspero Fernández, cuenta con acceso a
facilidades de hospedaje y a la principal plataforma comercial del país: Multiplaza
Escazú. El proyecto abarca un total de 36,000 metros cuadrados de área alquilable
distribuidos en seis torres. Cuenta con 1,285 espacios de parqueo, con una relación
de un espacio por cada 28 metros cuadrados de espacio de oficinas.
Eurocenter Diursa (Clase A+) El proyecto cuenta con 19,000 metros cuadrados arrendables. Cuenta con instalaciones ubicadas dentro de régimen de zona franca. Ofrece una relación de un espacio de parqueo por cada 25 metros cuadrados
arrendables.
El Cedral (Clase A+) Localizado en San Rafael de Escazú, cerca del centro comercial Trejos
Montealegre. El proyecto cuenta con un total de tres torres de oficinas.
Oficentro Torre Cordillera Localizado en Pavas y con 12.000 metros cuadrados de construcción.
Edificio Mira Localizado a 800 metros al oeste de Casa Presidencial.
Torre Condal (Clase A) Localizado en San Pedro, calle central cerca del Centro Comercial Muñoz & Nane.
Una sola torre con dos niveles de sótano para parqueo. Cuenta con 7,500 metros
cuadrados de construcción.
A. Informe legal de propiedades del FIDI TERRA C
ESTRUCTURA LEGAL DE PROPIEDAD PARA ACTIVOS:
País en donde se ubican los activos:
Costa Rica, específicamente en la Provincia de Cartago, Tres Ríos
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Vehículo societario que se utilizará:
SOCIEDADES ANONIMAS
Principales características legales del vehículo:
Sociedades Mercantiles, cuyo capital social es representado por acciones
comunes y nominativas. Su información corporativa consta en el Registro Público,
y la tenencia de las acciones en el libro de Registro de Accionistas. Su forma de
hacerse representar es a través de representantes legales.
Forma en que quedará registrada la propiedad del inmueble o activos a nombre
del fondo de inversión:
ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSION SOCIEDAD ANONIMA quien es
Administradora del FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO DE PROYECTOS TERRA C,
el cual es dueño de las siguientes fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la
provincia de CARTAGO.
FINCAS:
NOVENTA Y TRES MIL SETANTA Y NUEVE - F - CERO CERO CERO, está finca
se trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca Matrix
#3-3290-M-000 la cual está compuesto por 141 fincas filiales, de las cuales 72
serán destinadas a estacionamientos, 68 serán destinadas a locales
comerciales u oficinas, 1 será cajero automático.
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA - F - CERO CERO CERO,
esta finca se trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva
Finca Matrix #3-00005-M-000 la cual está por 153 fincas filiales, de las cuales
71 serán destinadas a estacionamientos, 80 serán destinadas a locales
comerciales u oficinas, 1 será cajero automático y 1 será destinada a oficina
de la administración.
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UNO - F - CERO CERO
CERO
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS - F - CERO CERO
CERO
Constitución de FIDEICOMISO DE GARANTIA:
FIDEICOMISO DE GARANTIA FONDO TERRA C –PROMERICA-DOS MIL TRECE
1. FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO DE PROYECTOS TERRA C asume el
carácter de FIDEICOMITENTE
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2. CENTRAL FIDUCIARIA INMOBILIARIA CFI SOCIEDAD ANONIMA, dueña en
propiedad fiduciaria de las fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la
provincia de CARTAGO, Matrículas de Folio Real Números:
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA - F - CERO CERO CERO, esta
finca se trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca
Matrix #3-00005-M-000 la cual está por 153 fincas filiales, de las cuales 71 serán
destinadas a estacionamientos, 80 serán destinadas a locales comerciales u
oficinas, 1 será cajero automático y 1 será destinada a oficina de la
administración.
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UNO - F - CERO CERO CERO,
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS - F - CERO CERO CERO
Asume el cargo de FIDUCIARIA
3. BANCO PROMERICA DE COSTA RICA, S.A asume el cargo de
FIDEICOMISARIA PRINCIPAL
Constitución de FIDEICOMISO DE GARANTIA:
FIDEICOMISO DE GARANTIA FONDO TERRA C –PROMERICA-DOS MIL CATORCE
1. FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO DE PROYECTOS TERRA C asume el
carácter de FIDEICOMITENTE
2. FIDELES FIDEX LIMITADA, dueño en propiedad fiduciaria de las fincas
inscritas en el Registro Inmobiliario de la provincia de CARTAGO, Matrículas
de Folio Real Números:
NOVENTA Y TRES MIL SETANTA Y NUEVE - F - CERO CERO CERO, está finca se
trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca Matrix
#3-3290-M-000 la cual está compuesto por 141 fincas filiales, de las cuales 72
serán destinadas a estacionamientos, 68 serán destinadas a locales
comerciales u oficinas, 1 será cajero automático. Asume el cargo de
FIDUCIARIA
3. BANCO PROMERICA DE COSTA RICA, S.A asume el cargo de
FIDEICOMISARIA PRINCIPAL
Riesgos asociados con el uso de la estructura legal:
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Podrían ser aquellos que se den por alguna demanda contra las sociedades por
temas laborales, o solicitudes de quiebra, demandas, insolvencia, en donde su
patrimonio (propiedades) deba responder.
Sin embargo, se ha previsto como para la estructura legal y fiscal del Proyecto, que
las sociedades dueñas de los inmuebles, sean únicamente tenedoras de los
inmuebles, y que se utilice otra sociedad anónima para los contratos y demás
actuaciones dentro de las actividades de ejecución y desarrollo del Proyecto, con
el objeto de disminuir estos riesgos.
No obstantes, para efectos de los créditos bancarios, si se ha debido dar en
garantía los inmuebles, sin embargo, se han tomado las consideraciones necesarias
para procurar que se rindan y/o honren correctamente los créditos.
IV. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS
a. ACTIVIDADES REALIZADAS A LA FECHA
No se han realizado trabajos de construcción de obras, solamente revisión de
funcionamiento y reparaciones menores.
V. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS
A. Actualización de información financiera.
a. Presupuesto Global:
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A continuación se presenta el presupuesto global el cual ha sufrido variaciones en
el detalle de su distribución numérica con respecto a la información presentada en
el informe trimestral al 31 de diciembre del 2013. Sin embargo dicha variación no
afecta el global del presupuesto.
b. Costo del Proyecto posterior a su cierre de Obras:
Al corte del mes de setiembre del 2014 se efectuó el CIERRE DE OBRA de la Etapa
II, capitalizando todos los costos y creando el Activo Edificio II por lo cual se incluye
un cuadro #2.1 donde se refleja la capitalización de los costos en el Activo Edificio
II, posterior a esta fecha no existen más costos capitalizables a la obra.
Cuadro #1
Informe Presupuesto (expresado en US dólares)
Actividad MontoCostos de Terreno 4,381,667
Activo Infraestructura 1,474,225
Construcción vertical: Obras Preliminares-Obra
Gris-Obra Externa-Acabados-Accesorios-Obra
Eléctrica-Obra Mecánica. 9,292,242
Equipamiento: Planta Eléctrica-Elevadores-Aires
Acondicionados-Acometidas Eléctricas-Sistema
Electromecánico-Mobiliario-Tecnología Voz y
Datos-Sistema BMS 2,342,384
Infraestructura y Paisajismo 631,484
Soft Cost: Diseños-Estudios-Inspecciones 487,580
Gastos Generales: Costos Indirectos-Mercadeo-
Legal-Seguros-Auditoria-Relaciones
Comunitarias-Ventas-Operaciones-Costos
Condominales-Permisos y Garantías 1,059,995
Intereses y Comisiones 2,280,000
Impuestos 126,000
Total Global 22,075,576
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c. Costo Ejecutado a nivel general del proyecto:
Al 30 de Setiembre del 2014, el costo total ejecutado ascendió a la suma de
$18,612,713, cifra que representa el 81% del costo total presupuestado para el
proyecto.
d. Gastos Ejecutados posterior al cierre de Obra:
Cuadro #2.1
Detalle de ejecución del presupuesto al 31 Marzo 2017
Descripción Presupuesto
Presupuesto
Compra Etapa I
Total
Presupuesto
Costo Real
acumulado
Costos Post-
Cierre
Costos
Totales % de Avance
Inversión en Terrenos
Costo del Terreno 4,381,667 - 4,381,667 4,381,667 - 4,381,667 100.00%
Subtotal 4,381,667 - 4,381,667 4,381,667 - 4,381,667 100.00%
Activos
Activo Infraestructura 1,474,225 - 1,474,225 1,474,225 - 1,474,225 100.00%Activo Edificio I - 2,028,952 2,028,952 - - - 0.00%
Activo Edificio II 13,232,886 - 13,232,886 12,538,392 1,538,232 14,076,623 106.38%
Subtotal 14,707,111 2,028,952 16,736,063 14,012,616 1,538,232 15,550,848 92.92%
Intereses y Comisiones 2,550,799 - 2,550,799 - 747,216 747,216 29.29%
Impuestos 126,000 - 126,000 - - - 0.00%
Subtotal 2,676,799 - 2,676,799 - 747,216 747,216 27.91%
Costos de desarrollo 21,765,576 2,028,952 23,794,528 18,394,283 2,285,448 20,679,731 86.91%
Gastos de administración 310,000 - 310,000 218,430 207,321 425,751 137.34%
Costos y gastos de desarrollo 22,075,576 2,028,952 24,104,528 18,612,713 2,492,769 21,105,482 87.56%
Principio contable de negocio en marcha:
A partir del informe técnico recibido por parte del Director de proyectos, se procede a liquidar los costos directos de Obra con corte 30 de setiembre del 2014. Se
confeccionan los asientos contables de traslado de los costos directos de Obra y se genera el Activo.Al no existir mas costos directos de Obra, los demás gastos generados a partir de la fecha de cierre del la Obra, se registran en Resultados en virtud de que no
existe Obra en proceso a la cual imputarlos.
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Posterior al cierre de obra terminado en Setiembre del 2014, se siguieron ejecutando
Gastos relacionados a la obra los cuales se detallan a continuación, los mismos con
corte al 31 de marzo del 2017:
Gastos Generales (Legales, Mercadeo, Ventas, Auditorias, Servicios
Profesionales-Comisiones).
Gastos de Operación (Salarios, Operativos, Bienes Inmuebles,
Depreciaciones, Póliza, reparaciones).
Cuota de Mantenimiento.
Intereses bancarios.
Comisión por Administración del Fondo.
Dichos gastos por normativa contable no son capitalizables a la obra.
Gastos Generales: Los gastos generales conformados por gastos legales,
mercadeo, ventas, auditorias, servicios profesionales, comisiones de ventas, al
corte del 31 de marzo del 2017 acumulan $1,113,426.00, el peso más
representativo lo conforman los gastos por comisiones pagados
Cuadro #2.2
Detalle de gastos ejecutados posterior al cierre de Obra
Descripción Monto
Gastos Generales: (legales-mercadeo-ventas-
auditorias-servicios profesionesles- comisiones 1,113,426
Gastos de Operación: (salarios, operativos,
bienes inmuebles, depreciaciones, póliza,
reparaciones 72,745
Cuota Manteniemiento 341,898
Pérdidas de capital con menos de cuatro años
de adquisición 10,162
Intereses bancarios 747,216
Comisión por administración del Fondo 207,321
Total Global 2,492,769
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específicamente a las empresas de correduría por el arrendamiento de
espacios disponibles , con un 60% del total de los gastos generales.
Gastos de Operación: Los gastos de operación conformados por gastos salarios,
operativos, bienes inmuebles, depreciaciones, pólizas, reparaciones, al corte
del 31 de marzo del 2017 acumulan $72,745.00 el peso más representativo lo
conforman los gastos de bienes inmuebles 55% del total de los gastos de
operación.
Cuota de Mantenimiento: Los gastos de mantenimiento, al corte del 31 de marzo
del 2017 acumulan $341,898.00
Intereses bancarios:
Los intereses acumulados al corte del 31 de marzo del 2017 asciende a $747,216.00
los cuales están relacionados la siguiente deuda:
1. Deuda adquirida por TERRA C en Agosto del 2013 con Banco Promerica para
el desarrollo del proyecto Etapa II, dicha aprobación de crédito corresponde
a $11,000,000.00
En Abril del 2015 se renegocio ya que se refundió la deuda de la Etapa II que
era de $11,000,000.00 a esa fecha y el saldo del crédito de la Etapa I que
estaba a nombre de Terra Vereda Tropical, S.A y la cual tenía un saldo de
$3,000,000.00 a ese fecha de corte, quedando un nuevo saldo al 30 de abril
2015 de $14,000,000.00.
En el año 2017 se realizaron abonos importantes a la deuda, los cuales se
detallan a continuación:
Entre febrero y marzo 2016: se realizó una amortización del 57% de la
deuda, el saldo adeudado al cierre de marzo era de $7,967,284.00
En el mes de noviembre 2016 se realizó un nuevo abono producto de la
gestión y venta de una importante cantidad de fincas filiales, que
permitió la disminución de un 52.31% de la deuda, quedando un saldo
al cierre de este mes de $3,647,578.29
Para el mes de me diciembre 2016 se realizó un análisis del flujo de
efectivo con el cual se determinó, que el proyecto tenía la capacidad
de realizar un nuevo abono a la deuda por lo cual se amortizó un 86.23%
de la deuda quedando un saldo al cierre de diciembre 2016 final por
$502,452.04.
25
Características crédito de TERRA C por $14,000,000.00:
Fecha de aprobación crédito: 19 de agosto 2013
Plazo: 120 meses
Tasa de interés: En dólares: Prime Rate más 5.25 puntos porcentuales, revisable
y ajustable mensualmente. Actualmente al 8.5% anual, con tasa mínima de:
8.5%
Comisiones: 0.50% flat al momento del desembolso de acuerdo al monto de
participación de cada banco.
Comisiones: 0.15% flat con la formalización sobre la totalidad del crédito
sindicado para el a banco agente Banco Promerica Costa Rica.
Renegociación: Se renegocio el 28 de abril del 2015 respetando las condiciones
anteriores.
Forma de pago: 18 cuotas de gracia y a partir de la cuota 19, 101 cuotas
mensuales iguales y consecutivas que incluyan principal e intereses y una última
cuota con el saldo del principal más intereses.
Comisión por Administración del Fondo:
La comisión por administración del fondo al 31 de marzo del 2017 acumula la suma
$160,492.00.
d. Detalle de Flujo de efectivo
Las ventas establecidas del 2015 y 2016 podrán variar dentro de los rangos
establecidos en el análisis de sensibilidad mostrado en el punto c. Los costos serán
financiados mediante la estructura presentada.
DETALLE TOTAL Dec-14 Mar-15 Jun-15 Sep-15 Dec-15 Mar-16 Jun-16 Sep-16 Dec-16 Mar-17 Jun-17 Sep-17 Dec-17
Ventas Edificio I 12,193 2,550 354 45 325 59 277 48 133 3,655 480 639 2,503 1,125
Ventas Edificio II 25,975 - 42 21 2,990 67 7,099 41 72 5,590 151 (40) 4,912 5,030
Tereno 14,226 11,409 809 - 3 - - 3 - - 2 - 2,001 -
Activos 1,474 1,474 - - - - - - - - - - - -
Costos 15,751 11,290 114 514 601 71 632 517 734 67 113 487 50 562
Comisiones 1,391 820 91 62 36 37 37 40 40 44 45 46 46 46
Financieros 3,192 1,147 299 232 342 280 279 212 174 174 44 7 - -
Impuestos 458 8 - - 32 - 77 43 - 124 - 3 89 84
Flujo de Caja 1,675 (23,598) (918) (742) 2,301 (261) 6,352 (726) (743) 8,835 426 55 5,229 5,463
Equity (1,675) 10,306 - 100 - - - - - - - - (3,300) (8,781)
Desembolso 31,636 15,225 945 14,866 - 600 - - - - - - - -
Amortizacion (31,636) (1,745) (205) (14,221) (2,258) (50) (4,591) (600) - (7,465) (2) (501) - -
Flujo de caja financiero (1,675) 23,786 741 745 (2,258) 550 (4,591) (600) - (7,465) (2) (501) (3,300) (8,781)
Flujo caja neto 0 188 (177) 2 44 289 1,761 (1,325) (743) 1,370 424 (446) 1,929 (3,317)
Flujo Acumulado 188 11 14 57 346 2,107 782 40 1,410 1,834 1,388 3,317 0
(Expresado en US dolares ) US$ x 1K
Detalle Flujo de Caja corte 31 Marzo 2017
26
e. Resumen de Flujo de efectivo
Con el fin de dar trazabilidad a información presentada de los flujos de efectivo,
se detalla en el escenario inicial con corte al 30 de septiembre del 2013 en
comparativo al cierre de este periodo.
DETALLE TOTAL 2014 2015 2016 2017
Ventas 38,167 2,550 3,903 16,916 14,799
Costos 36,034 26,140 3,491 2,953 3,450
Impuesto 458 8 32 244 176
Flujo de caja sin
apalancar 1,675 (23,598) 380 13,719 11,173
Equity (1,675) 10,306 100 - (12,081)
Desembolso 31,636 15,225 16,411 - -
Amortizacion (31,636) (1,745) (16,733) (12,655) (502)
Financiamiento (1,675) 23,786 (222) (12,655) (12,583)
Flujo neto Apalancado 188 158 1,064 (1,410)
Flujo Acumulado 188 346 1,410 0
TIR 4%
Resumen de Flujo de Caja (Expresado en US dolares ) US$ x 1K
27
Se informa que gracias a los esfuerzos en comercialización para venta y alquiler de
los espacios desocupados del Oficentro, para el año 2016, se logró la venta de
6,954.44 metros cuadrados del proyecto que representa un 31% del área total del
edificio, esto permitió a la administración disminuir los niveles de endeudamiento,
pasando de 63.29% a inicios del periodo a 17.79% al cierre del mes de diciembre
2016, este porcentaje se encuentra dentro de los límites establecidos en el
prospecto y en la normativa vigente.
A excepción de 123.28 metros cuadrados del edificio I, cierre del periodo no existen
espacios arrendados pendientes de venta, lo cual muestra una adecuada gestión
comercial en donde todo el inventario disponible con contratos de arrendamiento
ha sido vendido.
Cuenta
Detalle Flujo de
Caja Inicial 30
setiembre 2013
Detalle Flujo
de Caja corte
31 Marzo 2017
TOTAL TOTAL
Ventas Edificio I - 12,193
Ventas Edificio II 24,023 25,975
Tereno 6,711 14,226
Activos - 1,474
Costos 13,337 15,751
Comisiones 910 1,391
Financieros 1,069 3,192
Impuestos 126 458
Flujo de Caja 1,870 1,675
Equity (1,871) (1,675)
Desembolso 11,000 31,636
Amortizacion (11,000) (31,636)
Flujo de caja financiero (1,871) (1,675)
Flujo caja neto - -
Flujo Acumulado - -
(Expresado en US dolares ) US$ x 1K
28
Se informa que para el primer trimestre 2017, se logró la venta de un área de 363
metros cuadrados que corresponden a dos fincas del edificio I, ademas se logró
firmar el contrato de arrendamiento anunciado el año anterior por un área de de
2,277 metros cuadrados del edificio II, contrato que actualmente se encuentra en
proceso de negociación.
Se detalla proyección de venta y nivel de endeudamiento ajustado, el aumento
que se evidencia en el primer trimestre del año se debe principalmente a los
abonos realizados por el cliente PHP Beast por la compra de las dos fincas que
actualmente alquila, en el mes de Abril cuando cierre la venta dicho pasivo pasará
a formar parte de los ingresos del Fondo:
Detalle 2016 2017
Fecha 31-12-16 31-3-17
Activo Total
15,140,405.83
15,846,444.25
Pasivo Total
2,693,155.44
3,507,812.99
Patrimonio
12,447,250.39
12,338,631.26
Activo Neto
15,140,405.83
15,846,444.25
%Endeudamiento 17.79% 22.14%
f. Análisis de sensibilidad:
Una vez concluidos los números en el modelo financiero el resultado esperado fue
de un 4%. Esta rentabilidad no es garantizada ya que la misma está sujeta a
variables internas y externas que pueden alterar el resultado.
12 meses 24 meses
$2150 4% 2%
$2200 5% 4%
$2250 5% 4%
$2300 5% 4%
29
VI. IDENTIFICACION DE REVELACION DE NUEVOS RIESGOS REALES O POTENCIALES
QUE PUEDAN AFECTAR EL DESARROLLO DEL PROYECTO:
Acerca de los riegos reales o potenciales específicos del proyecto, que pueden
incidir en el resultado final del mismo, la sociedad administradora determinó que se
deben incluir los siguientes Riesgos.
1. Riesgo legales asociados al cumplimiento de la normativa de PROCOMER y
COMEX.
2. Riesgos de cambios adversos en la legislación vigente en la materia de zonas
francas.
3. Riesgos en la obtención de
permisos y autorizaciones en
las instituciones competentes. 1. Riesgo legales asociados al
cumplimiento de la normativa de
PROCOMER y COMEX.
2. Riesgos de cambios adversos en
la legislación vigente en la materia
de zonas francas.
3. Riesgos en la obtención de
permisos y autorizaciones en las
instituciones competentes.
De conformidad con lo dispuesto por la Ley del Régimen
de Zonas Francas No. 7210 (la “Ley”) y sus reformas, así
como su Reglamento, y lo dispuesto en el Contrato de
Operaciones suscrito por Terra Vereda Tropical S.A. con
Procomer, la empresa beneficiaria del Régimen de Zonas
Francas está sujeta a la aplicación de eventuales
sanciones en caso de incumplimiento comprobado en
resolución administrativa de sus obligaciones al
Régimen, tanto a la luz de la legislación aplicable como
de dicho Contrato.
Al respecto, el artículo 32 de la Ley dispone que se
podrán imponer las siguientes sanciones: multa hasta
trescientas veces el salario base, suprimir por un plazo de
un mes hasta un año uno o varios incentivos otorgados o
revocar el régimen sin responsabilidad para el Estado en
alguna de las siguientes infracciones:
a) Haber suministrado datos falsos en su solicitud para
acogerse al Régimen.
b) Iniciar operaciones fuera del plazo previsto en el
Acuerdo Ejecutivo.
c) Incumplir los nuevos niveles de inversión, empleo,
valor agregado nacional u otros contemplados en el
respectivo Acuerdo Ejecutivo.
Rendir, fuera de los plazos reglamentarios, el informe
anual de actividades y cualesquiera otros informes que se
soliciten.
e) Realizar ventas en el mercado local sin cumplir los
requisitos indicados en el artículo
22 de la ley.
f) Pagar a destiempo el derecho por el uso del Régimen.
30
g) No realizar el depósito de garantía o no renovarlo
antes de su vencimiento.
h) Cesar operaciones o abandonar sus instalaciones sin
haber obtenido autorización previa.
i) Haber sido sancionados la empresa, sus accionistas,
directores, empleados o personeros, en relación con
actividades de la empresa, mediante resolución firme en
vía administrativa, por haber incurrido en infracciones
administrativas, aduaneras, tributarias o tributario-
aduaneras.
j) Haber sido condenados los accionistas, directores,
empleados o personeros de la empresa beneficiaria, en
relación con las actividades de la empresa, mediante
resolución firme en la vía judicial, por haber incurrido en
delitos aduaneros o tributarios.
k) Haber cesado la empresa sus pagos o haber sido
declarada en quiebra, concurso, convenio preventivo o
administración por intervención judicial.
l) Cualquier otro incumplimiento de las obligaciones que
les correspondan según la ley, los reglamentos y los
contratos de operaciones.
m) Usar o destinar, en forma distinta de la especificada
en el Acuerdo Ejecutivo los artículos, materiales o
equipos adquiridos al amparo de los incentivos
otorgados.
n) Incumplir las empresas desarrolladoras de parques las
normas de seguridad y control establecidas en el
reglamento
Por otro lado, en lo que se refiere a la identificación de
riesgos por cambios adversos en la legislación aplicable
al régimen, debemos de indicar que a la fecha no existe
en curso ninguna propuesta de ley que implique una
modificación a los beneficios o condiciones de
otorgamiento del régimen, por lo que no es posible la
identificación de riesgo potencial alguno en estos
momentos.
31
Lo anterior se indica sin perjuicio de que en el futuro, se
puedan promover iniciativas de ley que afecten en algún
sentido las condiciones actuales de otorgamiento y
operación del régimen. Sin embargo, tales riesgos no
pueden ser previstos en este momento
Con relación a los riesgos de obtención de permisos ante
entidades competentes, mientras la empresa Beneficiaria
del régimen no haya incumplido ninguna de las
obligaciones y responsabilidades que dicta la Ley del
Régimen de Zonas Francas No. 7210, no presenta ningún
riesgo con relación a la obtención de permisos siempre y
cuando cumpla a su vez con lo necesario para la
obtención de los mismos dentro y fuera de la ley.
Con relación a la administración de los inmuebles
terminados:
Se procede con la contratación de una empresa
especializada en administración de condominios, la cual
fungirá como encargada de la administración del
inmueble y por dicha gestión se paga una cuota
condominal equivalente al coeficiente de copropiedad en
inmueble.