1
Fondo Privado de Inversión
Inmobiliaria
Junio, 2007
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El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria Beneficios que otorga el Fondo
Privado de Inversión Política de Inversión Procesos de Inversión
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El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
4
Fondo de Capital de Riesgo
Inmobiliario
Aprovechar la buena evolución macroeconómica de México, dinamismo en el sector inmobiliario y programas de apoyo gubernamental
Aprovechar el exceso de liquidez de inversionistas por productos alternativos de inversión
Apalancar las fortalezas de Bancomer en el negocio Inmobiliario a través de Hipotecaria Nacional
Potenciar la experiencia en gestión de portafolios de Asset Management Bancomer
Continuar con la oferta de productos innovadores que el Grupo ofrece a sus clientes para impulsar su crecimiento
Aprovechar la buena evolución macroeconómica de México, dinamismo en el sector inmobiliario y programas de apoyo gubernamental
Aprovechar el exceso de liquidez de inversionistas por productos alternativos de inversión
Apalancar las fortalezas de Bancomer en el negocio Inmobiliario a través de Hipotecaria Nacional
Potenciar la experiencia en gestión de portafolios de Asset Management Bancomer
Continuar con la oferta de productos innovadores que el Grupo ofrece a sus clientes para impulsar su crecimiento
Buen Momento Macro y Dinamismo en el
Sector
Buen Momento Macro y Dinamismo en el
Sector
Producto Innovador Producto Innovador para Potenciar el para Potenciar el
Mercado InmobiliarioMercado Inmobiliario
Producto Innovador Producto Innovador para Potenciar el para Potenciar el
Mercado InmobiliarioMercado Inmobiliario+ =
El Fondo Privado de Inversión El Fondo Privado de Inversión InmobiliariaInmobiliaria
Socios Institucionales
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El Fondo Privado de Inversión El Fondo Privado de Inversión InmobiliariaInmobiliaria
Inversionistas Sofisticados
Grupo BBVA y Bancomer
Productos Innovadores
Fondo de Capital de Riesgo
INMESP Desarrolladora S.A. de C.V.
Comité de Inversiones
Consejo de Administración
INMESP
Toma Decisiones de Inversión
Comité de Seguimiento
Control de Proyectos
Fideicomiso S.A S. de R.L. A en P
Vehículos de Participación
Desarrolladores conProyectos Inmobiliarios
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El Fondo Privado de Inversión El Fondo Privado de Inversión InmobiliariaInmobiliaria
Palanca de CrecimientoPalanca de Crecimiento
Estimado de Viviendas
2007
Estimado de Viviendas
2012
Incremento del
+ 5.3 %
Fondo Privado
+
Los Fondos de Capital de Riesgos participarán de forma significativa en el desarrollo económico de México
Por ejemplo, en Estados Unidos los Vehículos públicos de inversión inmobiliaria (REITs públicos) representan cerca del 3% del PIB
El sector inmobiliario y el de la construcción, motores básicos del crecimiento y del empleo, serán beneficiarios directos de este tipo de inversiones.
Los Fondos de Capital de Riesgos participarán de forma significativa en el desarrollo económico de México
Por ejemplo, en Estados Unidos los Vehículos públicos de inversión inmobiliaria (REITs públicos) representan cerca del 3% del PIB
El sector inmobiliario y el de la construcción, motores básicos del crecimiento y del empleo, serán beneficiarios directos de este tipo de inversiones.
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El Fondo Privado de Inversión El Fondo Privado de Inversión InmobiliariaInmobiliaria
Asociación en Proyectos
Inmobiliarios
Asociación en Proyectos
Inmobiliarios
Desarrollador aporta: Fondo Privado aporta:
Experiencia Inmobiliaria
Proyecto, Ubicación y Diseño
Permisos y Licencias
Capital
Estructuración Financiera y Legal
Liberación de Capital
Institucionalidad
Seguimiento y Control
Capital
Asociación Ganar - GanarGanar - Ganar
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Beneficios que otorga el Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
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¿Qué beneficios aporta el Fondo Privado ¿Qué beneficios aporta el Fondo Privado de Inversión?de Inversión?
Liberar capacidad de deuda solidificando estructura Deuda/Capital Liberar capacidad de deuda solidificando estructura Deuda/Capital
Nuevos fondos permiten crecimiento y diversificación en proyectos de inversión
Nuevos fondos permiten crecimiento y diversificación en proyectos de inversión
La asociación con el Fondo institucionaliza la inversiónLa asociación con el Fondo institucionaliza la inversión
Fortalece la confianza en el proyecto y genera certidumbre adicional de Riesgo ante acreedores
Fortalece la confianza en el proyecto y genera certidumbre adicional de Riesgo ante acreedores
Los recursos de capital pueden destinarse a diferentes usos en los proyectos inmobiliarios
Los recursos de capital pueden destinarse a diferentes usos en los proyectos inmobiliarios
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La inyección de capital permite generar nuevas capacidades de financiamiento, promueve estructuras de deuda a capital más sólidas y otorga posibilidades adicionales de crecimiento.
La inyección de capital permite generar nuevas capacidades de financiamiento, promueve estructuras de deuda a capital más sólidas y otorga posibilidades adicionales de crecimiento.
Valor del Capital $100Valor de Deuda $400Valor del Negocio $500
Valor del Capital $ 200Valor de Deuda $ 600Valor del Negocio $ 800
Un aumento de capital de $100 en una asociación, incrementa el valor de la empresa en $300 y fortalece su balance
Actual: mezcla 80/20 Nuevo: mezcla 75/25
Beneficios del Fondo Privado de InversiónBeneficios del Fondo Privado de Inversión
Deuda A49%
Capital N13%
Capital A13%
Deuda N25%
Deuda80%
Capital20%
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Asset AllocationAsset Allocation
Importes Estimados de Inversión
Asset Allocation Estratégico y Rangos de Inversión
Mas de
27,00027,000 Viviendas
Económicas*
Mas de 2,7002,700 Viviendas
Residenciales*
Mas de 1,8001,800 Viviendas Turismo*
Asset Allocation Estratégico
* Considera apalancamiento de capital del 60%, asociación 50/50, margen netos del 20% y precios para viviendas económica, residencial y turismo de: $250,000, $2,500,000 y $3,000,000, respectivamente.
Importes en Millones de Pesos
Vivienda Económica 675
Vivienda Media, Residencial ySegunda Vivienda 675
Sector Turismo 563
Vivienda y Relacionados 225
Otros 113
Otros0 - 5%
Sector Turismo10 - 30%
Vivienda Residencial
25 - 35%
Vivienda y Relacionados
0 - 10%
Vivienda Económica
25 - 35%
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Política de Inversión
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Política de Inversión Política de Inversión
Horizonte de Inversión Horizonte de Inversión Hasta 5 años: primeros 4 años de inversión y los
restantes de desinversión
Hasta 5 años: primeros 4 años de inversión y los restantes de desinversión
Estrategia de Inversión Estrategia de Inversión Activos por $2,250 millones para invertir en el mercado
inmobiliario mexicano de vivienda: Económica e Interés Social Media y Residencial Turismo Relacionados con vivienda
Activos por $2,250 millones para invertir en el mercado inmobiliario mexicano de vivienda:
Económica e Interés Social Media y Residencial Turismo Relacionados con vivienda
Fase Inversión Fase Desinversión Junio 2007
AÑO 12008
AÑO 22009
AÑO 32010
AÑO 42011
El compromiso de inversión requiere que el capital del fondo sea totalmente invertido en los siguientes 12 meses
El compromiso de inversión requiere que el capital del fondo sea totalmente invertido en los siguientes 12 meses
Rendimiento Esperado Rendimiento Esperado El Fondo buscará invertir en proyectos con alto
potencial de retorno
El Fondo buscará invertir en proyectos con alto potencial de retorno
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Política de Inversión Política de Inversión
Perfil de Riesgo Perfil de Riesgo Los criterios de riesgo para la selección de proyectos
se fundamentarán en éxito comercial y riesgo performance del proyecto
Los criterios de riesgo para la selección de proyectos se fundamentarán en éxito comercial y riesgo performance del proyecto
Liquidez Liquidez Hasta el 4° año el Fondo no tiene requerimientos de
liquidez, por lo que en este periodo dispondrá del 100% de su capital para invertir
Hasta el 4° año el Fondo no tiene requerimientos de liquidez, por lo que en este periodo dispondrá del 100% de su capital para invertir
Apalancamiento Apalancamiento Se buscará el apalancamiento en los proyectos con el
objetivo de maximizar el retorno sobre capital
Se buscará el apalancamiento en los proyectos con el objetivo de maximizar el retorno sobre capital
Vehículos de Inversión Vehículos de Inversión Se buscará la eficiencia fiscal y solides legal del
proyecto de inversión. Se considerarán vehículos como Fideicomiso, S.A.s,
S.de.R.L., SAPI, AenPs, entre otros.
Se buscará la eficiencia fiscal y solides legal del proyecto de inversión.
Se considerarán vehículos como Fideicomiso, S.A.s, S.de.R.L., SAPI, AenPs, entre otros.
Destino de los Recursos Destino de los Recursos El capital puede destinarse a cualquier necesidad que
requiera el proyecto, como la adquisición de tierra, el capital de trabajo, el proyecto arquitectónico, la construcción, etc.
El capital puede destinarse a cualquier necesidad que requiera el proyecto, como la adquisición de tierra, el capital de trabajo, el proyecto arquitectónico, la construcción, etc.
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Estrategia de DiversificaciónEstrategia de Diversificación
Objetivo Objetivo Lograr un equilibrio entre el riesgo total del portafolio y
el retorno esperado
Lograr un equilibrio entre el riesgo total del portafolio y el retorno esperado
Política de Diversificación
Política de Diversificación
Diversificación del portafolio invirtiendo en:
Vivienda económica e interés social,
Vivienda media y residencial,
Sector turismo,
Otros relacionados con el sector vivienda (reserva territorial, centros comerciales, oficinas, etc.)
La política de diversificación estará en función de:
Número de proyectos por sector
Número de proyectos por geografía
Número de proyectos por Asociación/Desarrollador
Número de proyectos por segmento de demanda
El número total de proyectos en los que se invertirá, estarán en el rango de los 100 a 120 proyectos a nivel nacional
Existirá un rango mínimo de inversión del Fondo Privado
Diversificación del portafolio invirtiendo en:
Vivienda económica e interés social,
Vivienda media y residencial,
Sector turismo,
Otros relacionados con el sector vivienda (reserva territorial, centros comerciales, oficinas, etc.)
La política de diversificación estará en función de:
Número de proyectos por sector
Número de proyectos por geografía
Número de proyectos por Asociación/Desarrollador
Número de proyectos por segmento de demanda
El número total de proyectos en los que se invertirá, estarán en el rango de los 100 a 120 proyectos a nivel nacional
Existirá un rango mínimo de inversión del Fondo Privado
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Órganos de DecisiónÓrganos de Decisión
FuncionesFunciones
Atributos / Nivel de Decisión
Atributos / Nivel de Decisión
Toma de DecisionesToma de
Decisiones
Comisión Designada por el Consejo
Comisión Designada por el Consejo
Máximo Órgano de Decisión
Máximo Órgano de Decisión
Autorizar inversiones superiores a € 30 millones
Las que supongan activos propiedad del Grupo
Que representen más de € 30 millones de inversión con un solo Desarrollador en los últimos 12 meses
Autorizar inversiones superiores a € 30 millones
Las que supongan activos propiedad del Grupo
Que representen más de € 30 millones de inversión con un solo Desarrollador en los últimos 12 meses
Mayoría (3 de 4).
Todos los integrantes tiene capacidad de veto
Se resuelva a este nivel
Mayoría (3 de 4).
Todos los integrantes tiene capacidad de veto
Se resuelva a este nivel
11Comité de InversionesComité de Inversiones
Decisiones de Inversión Decisiones de Inversión
Autorizar Inversiones de hasta € 30 millones,
Que NO planteé potenciales Conflictos de Interés
Autorizar Inversiones de hasta € 30 millones,
Que NO planteé potenciales Conflictos de Interés
Mayoría (4 de 7).
Todos los integrantes tiene capacidad de veto y pasaría a Comisión Designada
Mayoría (4 de 7).
Todos los integrantes tiene capacidad de veto y pasaría a Comisión Designada
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Decisiones de Inversión sujetas a ratificación por Comité de Inversión
Decisiones de Inversión sujetas a ratificación por Comité de Inversión
Comisión Delegada del
Comité de Inversiones
Comisión Delegada del
Comité de Inversiones
Autorizar inversiones de hasta € 10 millones,
Que NO planteé potenciales Conflictos de Interés,
Que no representen más de € 20 millones de inversión con un solo Desarrollador
Autorizar inversiones de hasta € 10 millones,
Que NO planteé potenciales Conflictos de Interés,
Que no representen más de € 20 millones de inversión con un solo Desarrollador
Unanimidad (3 de 3)Unanimidad (3 de 3)
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17
Proceso de Inversión
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Proceso de InversiónProceso de Inversión
Proceso Interactivo Proceso Interactivo El éxito del proceso de inversión requiere el trabajo
conjunto entre el Desarrollador y el Fondo Privado
El éxito del proceso de inversión requiere el trabajo conjunto entre el Desarrollador y el Fondo Privado
BHB/ BANCA DE RELACIÓN
Analiza información/evalúa proyecto
Autoriza Comité Inversión
Implementación y ejecuciónSeguimiento
Desarrollador Requiere Capital
Paso 1 Paso 2
Paso 4 Paso 3
4 a
5 s
em
an
as
4 a 5 semanasHorizonte Proyecto
3 a 4 semanas
Agilidad y flexibilidad en el proceso para potenciar oportunidades de inversión
Agilidad y flexibilidad en el proceso para potenciar oportunidades de inversión
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Proceso de InversiónProceso de Inversión
El Desarrollador contacta a BHB o su Banca de Relación solicitando Capital del Fondo Privado
Desarrollador entrega información preliminar para evaluación previa del Proyecto
Se procede a la pre-aprobación en función de lineamientos generales y análisis de información previa
El Desarrollador contacta a BHB o su Banca de Relación solicitando Capital del Fondo Privado
Desarrollador entrega información preliminar para evaluación previa del Proyecto
Se procede a la pre-aprobación en función de lineamientos generales y análisis de información previa
BHB/ BANCA DE RELACIÓN
Desarrollador Requiere Capital
Paso 1
Análisis información/evalúa proyecto
Autoriza Comité Inversión
Paso 2 Fondo Privado valida la información que
soporta la inversión (Due Dilligence) Inicio de la estructura, definiciones y
negociación Términos y Condiciones de Asociación
Se prepara presentación a Órganos de Decisión y se sanciona la operación, siguiendo la Metodología de Valuación
Fondo Privado valida la información que soporta la inversión (Due Dilligence)
Inicio de la estructura, definiciones y negociación Términos y Condiciones de Asociación
Se prepara presentación a Órganos de Decisión y se sanciona la operación, siguiendo la Metodología de Valuación
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Proceso de Evaluación e Proceso de Evaluación e InversiónInversión
Análisis PreliminarAnálisis Preliminar
Proceso de Análisis Preliminar y Due DilligenceProceso de Análisis Preliminar y Due Dilligence
Análisis Preliminar Calidad del Proyecto Riesgos y Probabilidad Calificación Preliminar Rentabilidad Estructura Financiera TyC de Asociación
InformaciónBásica
Informacióndel Mercado
AnálisisCualitativ
o
Análisis Cualitativ
o
Análisis Preliminar
DesarrolladorDesarrollador
UbicaciónUbicación
MercadoMercado
Técnico / LegalTécnico / Legal
ParticipantesParticipantes
Análisis CuantitativoAnálisis Cuantitativo
Variables a Analizar
Due Dilligence Confirmación Supuestos Riesgos y Probabilidad Calificación Definitiva Rentabilidad Esperada Estructura Financiera Estructura Asociación
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Proceso de InversiónProceso de Inversión
Aprobación del Comité de Inversiones Definición final de la estructura jurídica de asociación Suscripción de la documentación legal que soporta la
inversión Definición definitiva de las estructuras de control y toma de
decisiones Desembolso de la inversión
Aprobación del Comité de Inversiones Definición final de la estructura jurídica de asociación Suscripción de la documentación legal que soporta la
inversión Definición definitiva de las estructuras de control y toma de
decisiones Desembolso de la inversión
INMESP Implementación y
Ejecución
Paso 3
INMESPSeguimiento
Paso 4 Intervención a profundidad del Fondo Privado en el seguimiento del desarrollo.
Consta de tres etapas básicas: Etapa 1: Revisión inicial del Proyecto, opinión sobre factibilidad,
detección de principales riesgos, revisión de permisos y licencias. Etapa 2: Seguimiento del proceso de construcción y revisión de
avances de obra, control contra presupuestos monetarios y materiales, y controles de calidad
Etapa 3: Verificación de cumplimientos de obra, actas de entrega, revisiones finales, liquidaciones y finiquitos, e informe final de cierre
Intervención a profundidad del Fondo Privado en el seguimiento del desarrollo.
Consta de tres etapas básicas: Etapa 1: Revisión inicial del Proyecto, opinión sobre factibilidad,
detección de principales riesgos, revisión de permisos y licencias. Etapa 2: Seguimiento del proceso de construcción y revisión de
avances de obra, control contra presupuestos monetarios y materiales, y controles de calidad
Etapa 3: Verificación de cumplimientos de obra, actas de entrega, revisiones finales, liquidaciones y finiquitos, e informe final de cierre
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Fondo Privado de Inversión Fondo Privado de Inversión InmobiliariaInmobiliariaBenéfico para los diferentes participantes Benéfico para los diferentes participantes
Disminución en el déficit de viviendaCrecimiento en el empleoCrecimiento EconómicoMejoras en el BIENESTAR
Disminución en el déficit de viviendaCrecimiento en el empleoCrecimiento EconómicoMejoras en el BIENESTAR
Talento de los Desarrolladores Inmobiliarios
Talento de los Desarrolladores Inmobiliarios
Capital de Capital de Fondos Privados Fondos Privados
y Bancay Banca
Capital de Capital de Fondos Privados Fondos Privados
y Bancay Banca+ =Apoyos del
Gobierno
Apoyos del Gobierno
+
Asociación Ganar - GanarGanar - Ganar