TRANSFORMANDO LA VALUACIÓN EN GRANDE, SU EVOLUCIÓN HACIA UNA VISIÓN GLOBAL
TITULO DE PONENCIA
“La Valuación Inmobiliaria en el Cambio Climático: Una posible
herramienta para auxiliar su mitigación”
AUTOR DEL TRABAJO
M.I.C. Arq. Marco Tulio Muñoz López
AGREMIADO REPRESENTANDO
HERMOSILLO, SONORA A JUNIO DEL 2019
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
MITIGACIÓN.”
2
M.I.C. Arq. Marco Tulio Muñoz López
Blvd. Solidaridad 1360 Col. El Malecon. Hermosillo, Sonora.
Contacto: (6621)99-79-66 / [email protected]
Federación de Colegios de Valuadores, A.C.
Presente.-
Estimados miembros de la comisión, me es grato manifestar mi alto interés por
participar como ponente en el próximo LV Congreso Nacional de Valuación 2019
“Transformando la Valuación en Grande, su Evolución hacia una Visión Global”.
Soy Arquitecto y Maestro en Ingeniería Civil opción Valuación Inmobiliaria por
parte de la Unversidad de Sonora. Cuento con experiencia en proyectos, en valuación y
en bienes raíces. Recibí una Mención Especial por Tesis en maestría por mi tesis “El
diseño sustentable en la valuaciòn de vivienda de interès social en la ciudad de
Hermosillo, Sonora. Propuesta de factor de homologaciòn” enfocado hacia la evolución
de la metodología para la valuación inmobiliaria, al proponer la integración de la
sustenibilidad al enfoque de mercado. Este trabajo de tesis obtuvo gran interés al
presentarlo en el Foro “Avances de la Práctica Valuatoria¨ organizados por COMAVIIN
A.C.; en el Quinto Foro del Posgrado de Ingeniería Civil organizado por la Universidad
de Sonora en 2018, ambos en Hermosillo, Sonora; y en los festejos del 50 Aniversario
de COPROVAL en Ciudad Juárez, Chihuahua a finales del año 2018. El interés por seguir
desarrollando este tema sigue presente, y continúa siendo mi tema de investigación en
mis estudios de Doctorado en Humanidades en la Universidad de Sonora, lo cual me ha
permitido ampliar el alcance inicial de mi estudio.
Concluyo la presente agradeciendo su atención y aprovechando la ocasión para
saludarles atentamente. Además, mencionar que sería un honor compartir mis
conocimientos adquiridos en este próximo Congreso Nacional de Valuación
M.I.C. Arq. Marco Tulio Muñoz López
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
MITIGACIÓN.”
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RESUMEN
Las temperaturas poco usuales, las inundaciones, las sequias, los huracanes, el
deshielo masivo de glaciares son cada vez más frecuentes a lo largo del mundo, los
cuales, es muy probable sean consecuencia del cambio climático. Las consecuencias
que estos acontecimientos puedan ocasionar sobre el planeta, son considerables, sobre
todo en las ciudades. Por lo anterior, el cambio climático se ha convertido en una
externalidad negativa, la cual puede dañar en gran medida al mercado inmobiliario,
dirigiéndolo a una crisis en este importante sector, aunado a las consecuencias sociales
y económicas que se pueden presentar.
El cambio climático representa una amenaza para el desarrollo sustentable de las
ciudades, ya que sus consecuencias pueden afectar su económica y sociedad. Por esto,
el combatir este fenómeno se ha convertido en uno de sus objetivos, siendo de vital
importancia la realización de otro de sus objetivos, el desarrollo de ciudades sostenibles,
en el cual, el diseño bioclimático constituye uno de sus principales elementos. En México,
el mercado inmobiliario de vivienda sustentable, es decir, que cuenten con un diseño
bioclimático que permita una eficiencia energética y además de ecotecnologías que
ayuden a optimizar los recursos de agua, luz y gas, es prácticamente inexistente. Lo cual,
posiblemente sea resultado de la falta de apreciación de los elementos que constituyen
a una vivienda sustentable en el valor de mercado.
En esta ponencia, se presenta una propuesta de metodología que permita contemplar
en el enfoque de mercado, las características que conforman a una vivienda sustentable,
integrándolas al valor de mercado. Con esto, es muy probable que se motive el desarrollo
de este tipo de vivienda, permitiendo cumplir una parte del objetivo del desarrollo
sustentable, y que además apoye la mitigación del cambio climático.
PALABRAS CLAVE: Cambio climático, desarrollo sustentable, vivienda sustentable, valuación inmobiliaria, factor de homologación
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
MITIGACIÓN.”
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OBJETIVO
Presentar una propuesta de metodología que permita integrar en el proceso valuatorio el
diseño sustentable de vivienda. Por medio de un factor de homologación en el enfoque
de mercado, que contemple las estrategias de diseño bioclimático y el uso de
ecotecnologías en la vivienda.
ÍNDICE
OBJETIVO……………………………………………………………………………………….4
EL CAMBIO CLIMÁTICO Y LA VALUACIÓN INMOBILIARIA………...…………..….....5
METODOLOGÍA: DE LO CUALITATIVO A LO CUANTITATIVO……………………….12
DISEÑO SUSTENTABLE PASIVO: DISEÑO
BIOCLIMATICO…………………….…………………………………….……………………..………13
DISEÑO SUSTENTABL ACTIVO: ECOTECNOLOGIAS……………………………………………16
FACTOR HOMOLOGACIÓN DE DISEÑO
SUSTENTABLE…………………………………………………………………………………………17
RESULTADOS DE LA APLICACIÓN............................................................................18
RECOMENDACIONES………………………………………………………………….……21
BIBLIOGRAFÍA……………………………………………………………………………..…22
ANEXOS………………………………………………………………………………………..24
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
MITIGACIÓN.”
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EL CAMBIO CLIMÁTICO Y LA VALUACIÓN INMOBILIARIA
En los últimos años se han presentado con más frecuencia fenómenos
meteorológicos, tales como: huracanes, inundaciones, sequias, altas y bajas
temperaturas anormales en diferentes regiones del planeta, causando daños sociales y
económicos. En México, a lo largo del año se han manifestado variaciones de
temperatura en distintas zonas del país, como es el caso de Hermosillo en el Estado de
Sonora, en donde las altas temperaturas tardaron en llegar; al igual que en la Ciudad de
México, donde se han
alcanzado temperaturas de
hasta 30ºC. Las
inundaciones se han hecho
presentes en varias
entidades del país, como en
los estados de Tamaulipas
y Querétaro, las cuales
ocasionaron daños
materiales y pérdidas
humanas en el caso de
Reynosa en Tamaulipas
(Infobae, 2019). Las
sequias se encuentran por
todo el país, con zonas anormalmente secas [ver Figura 1. Monitor de sequía en México
(CNA, 2019)]. A nivel mundial, es importante hacer mención a la Ola de Frío Ártico que
se presentó en Estados Unidos, la cual científicos del NOAA1 atribuyen a un
calentamiento extremo en el Polo Norte, causada por una ráfaga de aire caliente
originada en Marruecos (citado en BBC News Mundo, 2019). En Groenlandia, el 13 de
junio del presente año se presentó un deshielo anormal en casi la mitad de su territorio
que según científicos, de continuar este ritmo de deshielo, pueden presentarse
1 National Oceanic and Atmospheric Administration de Estados Unidos.
Figura 1. Monitor de Sequía en México al 15 de junio de 2019. Fuente: https://smn.cna.gob.mx/es/climatologia/monitor-de-sequia/monitor-de-sequia-en-mexico
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afectaciones no sólo en la zona, sino a nivel mundial (citado en BBC News Mundo,
2019a).
Los fenómenos relatados, corresponden a algunos de los cambios que el IPCC2 ha
pronosticado se presenten por el cambio climático. El cual es la variación del estado del
clima identificable que persiste durante largos períodos de tiempo, resultado de la
variabilidad natural del clima y de la alteración de la composición de la atmósfera mundial
causada por la actividad humana (ONU, 1992; IPCC, 2013). Se ha atribuido a la actividad
humana como principal causante, debido al incremento de la concentración de gases de
efecto invernadero [entre los que destacan el dióxido de carbono3 y el gas metano4 al ser
los predominantes en la atmósfera, sin embargo también se encuentran presentes el
óxido nitroso5 y los fluorocarbonos6] y al cambio en el uso de suelo que se comete para
dar paso a la agricultura, ganadería e incluso a zonas urbanas; provocando una
disminución en el secuestro de carbono que se da naturalmente en zonas con
vegetación, a las cuales también se les denomina sumideros de carbono. Sobre la base
de las condiciones anteriores, se determina que es correcto denominar a la variación del
clima actual, como cambio climático antropogénico.
Se especula esta variación del clima provoque cambios en: la atmósfera, los océanos,
la criosfera y en el nivel del mar. Los escenarios de emisiones de gases de efecto
invernadero varían en un amplio rango que depende tanto del desarrollo económico
2 Grupo Intergubernamental de Expertos sobre el Cambio Climático 3 CO2. Gas de origen natural, que también es subproducto de la combustión de combustibles fósiles como el petróleo, el gas o carbón, de la quema de biomasa y de los cambios en el uso de suelo, y otros procesos industriales como la producción de cemento. Es el principal gas de efecto invernadero antropógeno, es decir, derivado de las actividades humanas. 4 CH4. Es el componente principal del gas natural y está asociado a todos los hidrocarburos utilizados como combustibles, a la ganadería y a la agricultura. 5 N2O. Es un importante gas de efecto invernadero artificial que ataca la capa de ozono, y tiene una permanencia media de 100 años en la atmósfera. La fuente antropógena principal es la agricultura [gestión del suelo y del estiércol], por el tratamiento de aguas residuales, del quemado de combustibles fósiles y de los procesos industriales químicos. 6 Gases fluorados. El más común son los Hidrofluorocarbonos el cual es un gas de efecto invernadero con una larga permanencia en la atmósfera, por lo que contribuyen al efecto invernadero agravando el cambio climático; estos gases principalmente los encontramos en sistemas de refrigeración y de aire acondicionado, bombas de calor en extintores de incendio, entre otros. En este grupo también se encuentran los Perfluorocarbonos, los cuales son componentes sintéticos cuya mayor fuente de emisión se encuentra en la producción primaria de aluminio, de la incineración de plásticos y cerámicas; y en menor medida en equipos de refrigeración, en el sector electrónico y en sistemas de incendios.
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como de la política climática. En todos los escenarios de emisiones de gases de efecto
invernadero, a lo largo del siglo XXI se presentarán olas de calor más frecuentes y de
mayor duración, los eventos extremos de precipitación serán más intensos y frecuentes
en muchas regiones; el océano continuará calentándose y acidificándose, y el nivel
medio global del mar continuará aumentando (Fundación Biodiversidad, 2016). De no
tomar medidas para frenar el cambio climático antropogénico, los cambios en el sistema
climático se amplificarían y conllevaría a nuevos riesgos para los sistemas naturales y
humanos como: extinción de especies, las cuales se encargan de mantener un equilibrio
en los ecosistemas de los cuales dependemos; incorporación del carbono de la biósfera
terrestre a la atmósfera provocado por la deforestación y degradación de los
ecosistemas7, y por el deshielo del permafrost [el cual puede provocar emisiones
sustanciales de carbono y metano almacenado]; inseguridad alimentaria, provocado por
la redistribución y reducción de las especies marinas en zonas sensibles [lo cual
dificultaría la productividad de los recursos pesqueros], y con el aumento de
temperaturas igual o superior a 2ºC8 se prevén impactos negativos en las regiones
tropicales y templadas sobre las cosechas de trigo, arroz y maíz; menor disponibilidad
de agua para consumo humano, al ser afectados los recursos hídricos por las sequias
especialmente en las zonas subtropicales secas; los sistemas costeros y las zonas bajas
cuya población y activos aumentará en los próximos decenios, experimentarán con
mayor frecuencia fenómenos de inmersión, inundación y erosión a lo largo del siglo XXI
debido al aumento del nivel del mar lo cual acarrearán costos por concepto de daños y
adaptación de varios puntos porcentuales de su producto interno bruto9; el cambio
climático ralentizará el crecimiento económico, por lo cual hará más difícil reducir la
pobreza, pudiendo provocar un aumento de la misma; desplazamiento de la población,
por los daños causados por las sequias e inundaciones; y afectaciones en la salud,
provocadas por las olas de calor e incendios más intensos, por los alimentos y el agua,
7 La mortalidad arbórea y el decaimiento forestal plantean riesgos para el almacenamiento de carbono, la biodiversidad, la producción de madera, la calidad del agua, el valor estético y la actividad económica. 8 Respecto a los niveles a finales del Siglo XX. 9 México podría ser de los países más afectados ya que se encuentra rodeado de costas alrededor de todo su territorio.
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y por la pérdida de capacidad de trabajo y producción laboral en las poblaciones
vulnerables (IPCC, 2014).
El cambio climático afectará fuertemente las zonas urbanas. Provocará el aumento
de los riesgos para las personas, los activos, las economías y los ecosistemas, incluidos
los riesgos derivados del estrés térmico, tormentas y precipitaciones extremas, las
inundaciones continentales y costeras, los deslizamientos de tierras, la contaminación
del aire, las sequias, la escasez de agua, el aumento del nivel del mar y las mareas
meteorológicas. Estos riesgos recaerán aún más en las personas que carezcan de
infraestructura, servicios esenciales y que vivan en zonas expuestas (IPCC, 2014). Por
lo cual, el tomar medidas de mitigación10 es de carácter urgente para buscar afectar en
menor medida a las futuras generaciones. El Panel Intergubernamental del Cambio
Climático en su Quinto Informe de Evaluación (IPCC, 2014), señala las siguientes
medidas para reducir las emisiones de gases invernadero y mantener el calentamiento
por debajo de los 2ºC establecidos en el Acuerdo de París11: Descarborización de la
generación de la electricidad, es decir, la reducción de la intensidad del carbono en esta
actividad; mejora de la eficiencia y uso de la energía, las emisiones pueden reducirse
mediante el cambio de comportamiento de consumo [demanda y modalidad de
movilidad, uso de la energía de los hogares o elección de productos duraderos]; cambios
de dieta y reducción de residuos alimenticios; aumento del uso de energías renovables
y de tecnologías bajas en emisiones; cambios en el comportamiento, estilo de vida y
cultura; aumento de sumideros de carbono, a través de la forestación, la ordenación
forestal sustentable y la reducción de la deforestación. El Informe sobre Desarrollo
Humano 2007-2008 señala que el sector residencial es una forma barata de reducir las
emisiones de CO2 que a la larga podrían no involucrar costo alguno; los patrones de uso
de energía en el sector residencial influyen de manera importante en la huella
10 Mitigación en el contexto del cambio climático se refiere a la intervención humana para reducir las fuentes o incrementar los sumideros de gases de efecto invernadero (Fundación Biodiversidad, 2016). 11 El Acuerdo de París es el primer acuerdo vinculante mundial sobre el clima. Se firmó en la Conferencia de París sobre el Clima [COP 21] en diciembre del 2015, y participaron 195 países. Para evitar el cambio climático peligroso, se establece un plan de acción mundial que pone el límite del calentamiento global muy por debajo de 2°C. Los gobiernos acordaron medidas para reducir las emisiones, de transparencia y balance global, adaptación, por daños y perjuicios producto del cambio climático. El Acuerdo menciona también el papel de las ciudades, las regiones y las administraciones locales en la lucha contra el cambio climático. El Acuerdo quedó abierto a firma durante un año el 22 de abril de 2016, para entrar en vigor se requerían al menos que 55 países que representaban al menos el 55% de las emisiones mundiales ratificaran su firma. Lo cual se logró el 5 de octubre del mismo año, cuando la UE ratifica el Acuerdo, entrando en vigor el 4 de noviembre de 2016.
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ecológica12, ya que alrededor de un tercio de la energía que se produce en los países de
la OCDE13 es usada en sistemas de calefacción y aire acondicionado, al igual que por el
uso de electrodomésticos.
Conjuntamente a las consecuencias o impactos que el cambio climático pueda
ocasionar, éste representa una amenaza para el desarrollo sustentable14, por lo que las
estrategias y acciones para combatirlo deben dirigirse a la resiliencia del clima y
representen una ayuda para la producción de alimentos, bienestar social y en la gestión
ambiental. Las estrategias que se dirigen a la energía, el agua, los alimentos, la captura
biológica del carbono y la planificación urbanística son importantes (Fundación
Biodiversidad, 2016). El PNUD, al reconocer que el cambio climático representa una
amenaza para el desarrollo sustentable, lo convierte en uno de sus 17 Objetivos del
Desarrollo Sustentable en 2016 con vista al 2030 (ONU, 2016). El objetivo 13 Acción por
el clima, convoca a tomar medidas urgentes no sólo para combatir el cambio climático y
sus efectos, sino también para fortalecer la resiliencia para responder a los peligros
relacionados con el clima y los desastres naturales. El Objetivo 11 Ciudades y
comunidades sustentables responde al Objetivo 13, ya que su meta es conseguir que las
ciudades y los asentamiento humanos sean inclusivos, seguros, resiliente y sustentables.
Lo cual ayudaría a prepararse para afrontar catástrofes provocadas por el cambio
climático y auxiliaría su mitigación por medio de la sustentabilidad.
Para el World Business Council for Sustainable Develpments la ciudad sustentable es
aquella ciudad resiliente que pueda adaptarse a cambios económicos, sociales y
12 Se proyecta que la demanda energética global de aire acondicionado residencial en el verano se incremente rápidamente desde los 300 TWh del año 2000 hasta alrededor de 4,000 TWh en 2050. Buena parte de este aumento se debe al aumento de los ingresos en los países de economías emergentes, pero en parte también se debe al cambio climático. 13 Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico. 14 La definición de desarrollo sustentable más famosa, es la planteada en el Informe Brundtland en 1987 (ONU, 1987), el cual lo define como: "aquel que satisface las necesidades actuales sin poner en peligro la capacidad de las generaciones futuras para satisfacer sus propias necesidades", refiriéndose directamente a la conservación del medio ambiente. Esto cambia en el 2005, en el que se establece que un desarrollo sustentable debe integrar tres enfoques: el desarrollo económico, social y la protección al medio ambiente; los cuales son pilares interdependientes que se refuerzan mutuamente que -según autores como Haro Martínez- deben guardar un equilibrio para cumplir con la finalidad ética y social del desarrollo, y aplicando la gestión más eficiente de los recursos por medio de la planificación social y el uso adecuado de los recursos ambientales se mantendrían los sistemas de soporte de vida.
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medioambientales manteniendo una calidad de vida en sus habitantes, por lo que su
desarrollo urbano debe contemplar factores que permitan su adaptación. Aquí, la
población es apoyada por infraestructura y sistemas que permitan adaptar y mantener el
estilo de vida sustentable, por lo cual considera que debe de contar, -entre otros
elementos-, con edificación sustentable, es decir, el uso de arquitectura bioclimática15.
El diseño bioclimático y la implementación de tecnologías sustentables16, son los
elementos que conforman un diseño sustentable de vivienda o bien, a una vivienda
sustentable17. En México, el mercado inmobiliario está conformado por vivienda en casi
un 60%, por lo que sería un punto importante de partida para la edificación de vivienda
sustentable, la cual, por medio de su eficiencia energética y ahorro de recursos se
convertirán en un auxiliar en la mitigación del cambio climático. A nivel nacional se han
implementado varios programas que buscan motivar el desarrollo de vivienda
sustentable en el país, entre los que se encuentran: Hipoteca Verde de INFONAVIT; Esta
es tu Casa de CONAVI; el Código de Edificación de Vivienda de CONAVI [en su segunda
edición maneja un apartado referente al diseño bioclimático tanto urbano como de
vivienda]; Vida Integral de INFONAVIT; Programa de Fomento a la Certificación de
Productos, Procesos y Servicios de CONUEE; Programa Ecocasa de la Sociedad
Hipotecaria Federal; y los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables DUIS. A pesar
de que se han implementado estos programas, la vivienda sustentable no se percibe de
manera importante en el mercado inmobiliario nacional.
La valuación inmobiliaria es la encargada de dictar los valores en el mercado
inmobiliario de vivienda, lo cual influye en su forma de construcción. Actualmente la
Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la
Vivienda no contempla el diseño bioclimático, y las técnicas sustentables se contemplan
15 El Código de Edificación de Vivienda Segunda Edición (CONAVI, 2010), define el diseño [arquitectura] bioclimático, como aquel que cuenta con especificaciones que permiten disminuir o evitar las necesidades de aire acondicionado, por lo que debe seguir especificaciones de diseño según el bioclima en el que se encuentre la vivienda. Para el autor, el diseño bioclimático es elemento fundamental del diseño sustentable. 16 Arias hace referencia a éstas tecnologías sustentables como las herramientas del desarrollo sustentable y las denomina Ecotecnologías, las cuales son consideradas como una serie de técnicas y prácticas que toma en cuenta la ecología para resolver los problemas cotidianos de la vida diaria. 17 El Instituto del Fondo Nacional para la de Vivienda de los Trabajadores (INFONAVIT) define a la vivienda sustentable como aquella orientada al ahorro de agua y energía, el confort, la accesibilidad, la seguridad y la creación de un desarrollo económico y social.
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solo de manera cualitativa, es decir, sólo se señala si se encuentran presentes o no en
la vivienda con el fin de calcular el monto de la Hipoteca Verde. Es muy probable, que la
nula apreciación del diseño sustentable en la metodología de valuación, no permita el
desarrollo de vivienda con estas características. Pero, ¿es realmente necesario la
integración del diseño sustentable en la metodología de valuación de vivienda?, sí lo es,
ya que apoya a sus habitantes económica y socialmente, además del medio ambiente
que lo rodea; ya que permite el ahorro de energía por medio de un diseño bioclimático y
el uso de ecotecnologías, asimismo se obtiene un ahorro de gas y agua, recurso
indispensable para la vida. Además, la integración del diseño sustentable en la
metodología de valuación de vivienda, puede ser una alternativa para internalizar el
cambio climático, el cual actualmente se considera una externalidad negativa18 en el
mercado [incluido el de vivienda], que de no internalizarse de alguna manera puede
dañar la salud del mercado inmobiliario, afectando severamente la economía de la
ciudad, por ende, su desarrollo sustentable. Cabe agregar, que con la reducción de
emisiones de gases de efecto invernadero por medio de la eficiencia energética que se
obtiene con este tipo de vivienda, se apoya la mitigación del cambio climático.
En varios países se han elaborado trabajos que involucren el valor a los criterios
sustentables en la construcción. En Estados Unidos se llevó a cabo en 2016 el trabajo
Apraising Green: Show me the Market Value y en Suecia el trabajo How to effectively
integrate sustainability into property valuation en el año 2011, los cuales otorgan valor a
las tecnologías sustentables por medio del enfoque de capitalización de rentas. En
México, no se han llevado a cabo trabajos que propongan una metodología que permita
integrar los elementos del diseño sustentable en la metodología de valuación inmobiliaria
de vivienda, y el tomar como base los estudios elaborados en Estados Unidos y Suecia
18 Una externalidad es una situación en la que los costos o beneficios de producción y/o consumo de algún bien o servicio no se reflejan en su precio de mercado, son aquellas actividades que afectan a otros de forma positiva o negativa sin que estos paguen por ellas o sean compensados. Para Haro Martínez et. Al (2014) una externalidad se da cuando la actividad de una persona repercute sobre el bienestar de otra sin que ésta pueda cobrar un precio por ello en caso de ser negativa o pagarlo en caso de ser positiva. Una externalidad negativa es una actividad económica que impone un efecto negativo a un tercero no relacionado; y puede surgir durante la producción o el consumo de un bien o servicio. El cambio climático se considera una externalidad negativa ya que está intensificando el calentamiento global, el cual provoca fenómenos meteorológicos causan daños sociales y económicos en países donde ni siquiera se encuentran grandes industrias.
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no sería viable, ya que la Regla XXII de las Reglas Generales para la Metodología de
Valuación de Inmuebles Objetos de Crédito Garantizados a la Vivienda (SHF, 2004)
señala que la aplicación del Enfoque de Capitalización de Rentas no es necesario en
viviendas debajo de nivel medio.
En la presente investigación se plasma una propuesta de integración de las
estrategias de diseño bioclimático y el uso de tecnologías sustentables, a la metodología
de valuación inmobiliaria de vivienda, por medio de un factor de homologación que las
integre, logrando convertir lo cualitativo a algo cuantitativo. Esta propuesta se llevó a
cabo en la Tesis de Maestría del autor en el año 2017.
METODOLOGÍA: DE LO CUALITATIVO A LO CUANTITATIVO
Para la elaboración de la presente propuesta de factor de homologación, se considera
al diseño sustentable como aquél que contemple un diseño bioclimático, es decir aquel
que por medio de sus especificaciones de diseño permita disminuir o evitar las
necesidades de aire acondicionado o calefacción -al cual el autor considera como diseño
sustentable pasivo-; y que contemple el uso de ecotecnologías, las cuáles son aquellos
sistemas que ayudan al hombre a aliviar algunas de sus necesidades teniendo en cuenta
el equilibrio ecológico –al cual el autor considera como diseño sustentable activo-.
Las especificaciones de diseño bioclimático y de ecotecnologías, difieren en cada
bioclima, para esta investigación el bioclima estudiado es el cálido-seco. Las estrategias
de diseño para el bioclima en estudio, se obtienen del capítulo correspondiente a
Sustentabilidad del Código de Edificación de Vivienda en su Segunda Edición; las
ecotecnologías a contemplar, se obtienen del Simulador de Hipoteca Verde de
INFONAVIT para el clima cálido-seco. Para calcular el factor de homologación resultante
del diseño sustentable, se toman en cuenta la calificación del diseño sustentable pasivo
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
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[diseño bioclimático], y la del activo [ecotecnologías]. A continuación se presenta la
metodología propuesta.
DISEÑO SUSTENTABLE PASIVO: DISEÑO BIOCLIMÁTICO:
El Código de Edificación de Vivienda, en el capítulo de Sustentabilidad contempla
para el diseño bioclimático en la construcción de la vivienda: especificaciones para:
generales del proyecto, control solar, ventilación y ventanas, materiales y acabados, así
como de vegetación. Cada una de estas especificaciones se toman en cuenta para
obtener el factor de homologación ya que, a consideración del autor, son importantes
para poder ampliar el panorama del diseño bioclimático en la vivienda construida, es
decir, que una vivienda con diseño bioclimático no sea únicamente aquella que cumpla
con la totalidad de las especificaciones, sino también, la que cuente con algunas de ellas.
Dado que la eficiencia energética depende de la cantidad de especificaciones que se
encuentren en el diseño, es necesario calificar el diseño bioclimático del sujeto y de sus
comparables. Para llevar a cabo esta calificación del sujeto y sus comparables, se
propone obtenerla por medio de los siguientes criterios:
1. Especificaciones Generales De Diseño
Ubicación de la vivienda en el lote NO SI De muro a muro 0 1 Configuración NO SI Compacta con patio 0 1
Orientación de la fachada más larga (aplica cuando no exista colindancia) NO SI
De una crujía al SE 0 1
Doble crujía norte-sur con dispositivos de control solar en
ambas fachadas 0 1
Localización de los espacios NO SI Sala al SE/S/SO 0 1
Comedor al SE/S/SO 0 1
Cocina al NO/N/NE 0 1
Recámaras SE/S/SO 0 1
Baño NO/ENE 0 1
Área de lavado al NO/NE 0 1
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Techos19 Inclinado Plano Tipo de techo 0 1
Altura de piso a techo20 <2.50 2.50 ≥2.70 Altura del piso a techo (metros) 0 1 2
2. Especificaciones Para El Control Solar
Remetimientos y Salientes en Fachada NO SI Salientes en fachadas 1 0
Ventanas con remetimientos 0 1
Patios Interiores NO SI Existen 0 1
Cuenta con fuentes, espejos de agua o vegetación de hoja
caduca para enfriamiento y humidificación 0 1
Aleros NO SI
En todas las fachadas 0 1
Grandes en fachada sur 0 1
Pórticos. Balcones o Vestíbulos NO SI
Existen en el acceso a la vivienda 0 1
Tragaluces NO SI
Existen en fachada sur 0 1
Cuentan con protección solar 0 1
Parteluces
NO
SI
En fachada norte 0 1
En fachada sur 0 1
En fachada oeste 0 1
En fachada noreste 0 1
En fachada noroeste 0 1
En fachada suroeste 0 1
Vegetación (árboles) NO SI Existen en fachadas 0 1
3. Especificaciones De La Ventilación.
Ventilación21 NO SI Cuenta con ventilación cruzada 0 1
Cuenta con chimeneas eólicas, turbinas eólicas (cebollas) o
captadores eólicos 0 1
19 Ya que el tipo de techo ideal para el clima cálido seco es el plano, se califica como positivo a este tipo de techo. 20 Este es el único criterio que tendrá valor mayor a 1 en el caso de la altura ideal (2.70 metros o más) recomendada para el clima cálido seco. 21 En el caso de la ventilación, no se toma en cuenta la ventilación unilateral, ya que queda intrínseca en la calificación de la ventilación cruzada. Se califican los diferentes elementos que apliquen.
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4. Especificaciones Para Las Ventanas
Ventanas NO SI Existen en todas las fachadas 0 1
Existen en fachada sur-sureste 0 1
Ventanas a la altura de los ocupantes 0 1
Todas las ventanas son operables 0 1
Cuentan con mosquiteros o postigos exteriores 0 1
5. Especificaciones Para Materiales Y Acabados
Techos NO SI A base de materiales que permitan retrasar la entrada de calor
y amortiguar las temperaturas externas, masivos por espesor o
rellenos masivos
0 1
Cara exterior con materiales aislantes, de baja densidad o
conductividad térmica 0 1
Muros exteriores NO SI A base de materiales que permitan retrasar la entrada de calor
y amortiguar las temperaturas externas, masivos, porosos con
cámaras de aire
0 1
Caras exteriores con material aislante, de baja densidad o
conductividad térmica 0 1
Muros interiores y entrepisos NO SI Materiales que permitan retrasar la entrada de calor y
amortiguar las temperaturas externas 0 1
Pisos exteriores
NO
SI
Permeables que permitan la infiltración del agua al subsuelo 0 1
Color, textura y acabados exteriores NO SI Colores en muros y techos: de alta reflectancia 0 1
Colores en fachadas: blanco o aluminio 0 1
Textura: lisa 0 1
6. Recomendaciones Para El Uso De Vegetacion
Árboles NO SI De hoja caduca de fronda densa y continua para sombrear
edificios y pavimentos 0 1
De hoja perenne en fachada poniente para control de vientos
fríos y sol 0 1
Arbustos NO SI De hoja caduca en cualquier de las orientaciones 0 1
Cubresuelos NO SI Especies con el mínimo requerimiento de agua 0 1
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
MITIGACIÓN.”
16
Enredaderas: sobre muros, pérgolas y pórticos de hoja caduca
en orientaciones este y sur 0 1
DISEÑO SUSTENTABLE ACTIVO: ECOTECNOLOGÍAS
A diferencia del DISEÑO SUSTENTABLE PASIVO: DISEÑO BIOCLIMATICO, en el
cual se premia cuando el criterio recomendado se encuentra presente, para el caso de
la calificación de las Ecotecnologías se utiliza como base el ahorro mensual en pesos
que cada una de éstas representan según el Simulador de Hipoteca Verde22 de
INFONAVIT; es importante destacar que este ahorro mensual se toma como una unidad
de medida para poder realizar la comparativa23. A continuación se presentan los criterios
a utilizar:
A. Para El Ahorro De Agua
Inodoro de grado ecológico
máximo 5 litros No existe
Un
inodoro
Dos
inodoros Tres inodoros
0 8 8 8
Sistema de captación de agua
pluvial
No existe Un módulo Dos módulos
0 27 28
Regadera grado ecológico con
dispositivo ahorrador integrado No existe
Una
regadera
Dos
regaderas
Tres
regaderas
0 7 7 7
Llaves de lavabo de baño con
dispositivo ahorrador (1 o más sets)
No existe Flujo Válvula
0 6 7
Llaves de cocina con dispositivo
ahorrador
No existe Flujo Válvula
0 6 7
B. Para El Ahorro De Gas
Calentador
de agua
DE GAS SOLAR
Tradicion
al
De paso
instantán
eo
De paso
rápida
recuperació
n
No
existe
De tubos
evacuado
s o plano
sin
respaldo
De tubos
evacuado
s con
respaldo
Plano
con
respald
o
0 40 44 0 55 67 67
C. Para El Ahorro De Luz (Energía Eléctrica)
Focos
ahorradores No
existen
2 LED Y 6
LFC
3 LED
Y 7
LFC
4 LED Y
4-8
LFC)
5 LED Y
5 LFC
6 LED O
6 LED Y
6 LFC
8 O MAS LED
0 14 21 28 35 42 84
22 Según lo consultado al momento de la elaboración del trabajo que se toma como base para la elaboración de la presente ponencia. 23 Para considerar presentes a estos elementos, éstos deben contar con por lo menos la mitad de su vida útil, y deben cumplir con lo estipulado en el Manuel Explicativo de la Vivienda Ecológica.
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
MITIGACIÓN.”
17
Aire acondicionado
de alta eficiencia o
bajo consumo
No
existen
1 Tonelada 1.5 toneladas
1 Equipo 2 Equipos 1 Equipo 2 Equipos
0 35 0 30 0
Aislamiento térmico en
techos/recubrimiento
reflectivo en techo
No existe Aislante térmico Recubrimiento reflectivo
0 0 55
Aislamiento térmico en
muros/recubrimiento
reflectivo en muros
No existe Aislante térmico Recubrimiento reflectivo
0 0 14
Paneles Fotovoltaicos.
Sistema fotovoltaico para
la vivienda, interconectado
a red.
No existe 250 Watts 500 Watts 750 Watts 1000 Watts
0 34 68 102 137
Optimizador de tensión
eléctrica No existe 20-39A 40-50A 20-39A +
8LFC
40-50A +
8LFC
0 131 131 158 158
Ventanas con doble
acristalamiento instalado
en mangueteria PVC
No existen 4.00-5.99 m2 6.00-7.99
m2 Más de 8.00 m2
0 16 16 16
FACTOR HOMOLOGACIÓN DE DISEÑO SUSTENTABLE
Al haber llevado a cabo el análisis de las características sustentables del sujeto y sus
comparables, por medio de su calificación y ahorro mensual, es posible obtener el factor
de diseño sustentable pasivo y activo. Y con estos, obtener el factor de homologación de
diseño sustentable, a aplicar en el enfoque de mercado. El factor de diseño sustentable
pasivo y activo se obtienen por medio de la aplicación de las siguientes fórmulas:
Como puede observarse en las fórmulas [ver Figura 2 y Figura 3], para obtener los
factores correspondientes, es necesario obtener el resultado de la división de la
Figura 2. Fórmula para obtener el Factor de Diseño Sustentable Pasivo.
Figura 3. Fórmula para obtener el Factor de Diseño Sustentable Activo
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
MITIGACIÓN.”
18
calificación del sujeto y la calificación de cada uno de los comparables. Habiendo
obtenido los factores de diseño sustentable activo y pasivo, es posible obtener el Factor
de Homologación de Diseño Sustentable por medio de la aplicación de la siguiente
fórmula:
De acuerdo con la fórmula
[ver Figura 4] como se
puede apreciar en la
fórmula, el Factor de
Homologación de Diseño
Sustentable se obtiene con
el promedio de la suma de
los factores de Diseño
Sustentable Pasivo y Activo,
elevado a la potencia inversa de X. Con esto, sería posible acercar a 1 el factor resultante
que, dependiendo de las especificaciones sustentables que se encuentren presente en
el sujeto y los comparables podría alejarse de 1, como sucede en el caso del Factor de
Superficie de Terreno, dado su limitada oferta.
RESULTADOS DE LA APLICACIÓN
Es necesario llevar a cabo un ejercicio donde se analicen los elementos sustentables,
y se lleve a cabo la aplicación de una metodología tradicional de enfoque de mercado y
una metodología de mercado donde se aplique el Factor de Homologación de Diseño
Sustentable. Con esto, será posible demostrar los resultados tentativos de la integración
del diseño sustentable a la metodología de valuación de vivienda. En los Anexos A. B y
C se presentan los planos y las características del Sujeto y sus Comparables utilizados
para este ejercicio; en los Anexos D y E se plasman los modelos resultantes de la
aplicación de los criterios planteados.
Figura 4. Fórmula para obtener el Factor de Homologación de Diseño Sustentable
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
MITIGACIÓN.”
19
Los factores de diseño sustentable pasivo y activo, y de homologación obtenidos son los
siguientes:
Tabla 1. Factores de Diseño Sustentable Pasivo y Activo obtenidos con la aplicación de la fórmula (ver Figura 2 y 3)
En la Tabla 1, es posible apreciar que el Comparable 4, se separa de los otros
comparables, ya que no cuenta con especificaciones o elementos sustentables
suficientes.
Taba 2. Factor de Homologación de Diseño Sustentable obtenidos con la aplicación de la Fórmula (Ver Figura 4)
Al haber obtenido el factor de homologación de Diseño Sustentable, es posible realizar
el ejercicio valuatorio, para el cual se utilizan los siguientes datos:
Figura 5. Características del Sujeto y Comparables a utilizar en el ejercicio valuatorio.
FACTOR C1 C2 C3 C4DISEÑO SUSTENTABLE PASIVO: DISEÑO BIOCLIMATICO 1.21 1.10 0.92 2.08DISEÑO SUSTENTABLE ACTIVO: TÉCNICAS SUSTENTABLES 1.73 1.81 1.68 4.81
C1 C2 C3 C41.14 1.13 1.09 1.51FACTOR SUSTENTABLE
REFERENCIA EDAD SUP. TERRENO (m2)
SUP. CONSTRUCCION
(m2)VALOR TOTAL
1-V 10 124.20 52.00 $370,000
2-V 10 117.00 49.80 $350,000
3-V 12 136.00 62.00 $410,000
4-V 10 117.00 57.00 $330,000
10 117.00 71.00
OFERTAS Y/O VENTAS DE CONSTRUCCIONES
UBICACIÓN
COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
COMPARABLE 3
COMPARABLE 4
SUJETO
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
MITIGACIÓN.”
20
Figura 6. Enfoque de Mercado aplicando los Factores de Homologación Comúnmente Utilizados
HomologaciónVALOR HOMOL.
F1 F2 F3 F4 F5 F6
SUJETO 71.00 SUJETO MUY BUENO INTERMEDIO HABITACIONAL
10.00 años 1.00
52.00 COMPARABLE 1 MUY BUENO INTERMEDIO HABITACIONAL
10.00 años
0.97 1.00 1.00 1.00 1.00
49.80 COMPARABLE 2 MUY BUENO INTERMEDIO HABITACIONAL
10.00 años
0.97 1.00 1.00 1.00 1.00
62.00 COMPARABLE 3 MUY BUENO INTERMEDIO HABITACIONAL
12.00 años
0.99 1.00 1.03 1.00 1.04
57.00 COMPARABLE 4 MUY BUENO INTERMEDIO HABITACIONAL
10.00 años
0.98 1.00 1.00 1.00 1.00
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO: $6,123.47
VALOR UNITARIO A APLICAR: $6,120.00F1 ( Factor de Superficie ):
F2 ( Factor de Zona ):
F3 ( Factor de Estado de Conservación ):
F4 ( Factor de Ubicación ):
F6 ( Factor de Edad):
F6 ( Factor de Intensidad de Construcción ):
FACTOR RESULT.
POND (%)
1-V 7,115.38 0.88 0.85 2,022.19 33%
REFERENCIAVALOR
UNITARIOFACTORES APLICABLES
3-V 6,612.90 0.90 0.95 2,099.44 33%
2-V 7,028.11 0.88 0.85 2,001.85 33%
4-V 5,789.47 0.92 0.90 0.00 0%
Los ajustes siempre serán aplicables a los comparables para tratar de equipararlos al bien valuado, cuando la condición sea la misma entre el comparables y el bienvaluado el factor será igual a la unidad, en caso de que los comparables sean mejores, el ajuste será inferior a la unidad y si el bien valuado es mejor, será mayor a launidad.
Corresponderá a a la diferencia entre las superficies del bien valuado con los comparables, este ajuste se aplicara en los casos en que la diferencia sea lossuficientemente considerable para que el mercado la reconozca como premio o demérito.
Corresponderá a la ubicación de los comparables en la ciudad, con respecto al bien valuado, integra lo referente a la infraestructura, equipamiento, cercanía adesarrollos habitacionales y comerciales.
Corresponderá a la diferencia de estado de conservación aparente entre el sujeto y los comparables.
Corresponderá a la diferencia en la calidad el proyecto arquitectonioc y funcional entre el sujeto y los comparables.
Corresponderá a la diferencia que existe entre la edad estimada del inmueble y su edad de vida util total.
Corresponderá a la diferencia que existe la intensidad de construcción (coeficiente de utilización de suelo) de los comparables con respecto al sujeto
Valor de Mercado= 71.00 m² X 6,120.00$ 434,520.00$
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO, VALOR COMPARATIVO DEMERCADO: $ 430,000.00
HomologaciónVALOR HOMOL.
F1 F2 F3 F4 F5 F6
SUJETO 71.00 SUJETO MUY BUENO 23/274 10.00 años 1.00
52.00 COMPARABLE 1 MUY BUENO 19/158 10.00 años
0.97 1.00 1.00 1.14 1.00
49.80 COMPARABLE 2 MUY BUENO 21/151 10.00 años
0.97 1.00 1.00 1.13 1.00
62.00 COMPARABLE 3 MUY BUENO 25/163 12.00 años
0.99 1.00 1.03 1.09 1.04
57.00 COMPARABLE 4 MUY BUENO 12/57 10.00 años
0.98 1.00 1.00 1.51 1.00
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO: $6,855.77
VALOR UNITARIO A APLICAR: $6,850.00F1 ( Factor de Superficie ):
F2 ( Factor de Zona ):
F3 ( Factor de Estado de Conservación ):
F4 ( Factor Sustentable ):
F6 ( Factor de Edad):
F6 ( Factor de Intensidad de Construcción ):
Corresponderá a a la diferencia entre las superficies del bien valuado con los comparables, este ajuste se aplicara en los casos en que la diferencia sea lossuficientemente considerable para que el mercado la reconozca como premio o demérito.
Corresponderá a la ubicación de los comparables en la ciudad, con respecto al bien valuado, integra lo referente a la infraestructura, equipamiento, cercanía adesarrollos habitacionales y comerciales.
Corresponderá a la diferencia de estado de conservación aparente entre el sujeto y los comparables.
Corresponderá a la diferencia entre el diseño bioclimático y ecotecnologías entre el sujeto y los comparables.
Corresponderá a la diferencia que existe entre la edad estimada del inmueble y su edad de vida util total.
Corresponderá a la diferencia que existe la intensidad de construcción (coeficiente de utilización de suelo) de los comparables con respecto al sujeto
4-V 5,789.47 0.92 1.36 0.00 0%
3-V 6,612.90 0.90 1.04 2,288.39 33%
2-V 7,028.11 0.88 0.97 2,262.09 33%
FACTOR RESULT.
POND (%)
1-V 7,115.38 0.88 0.97 2,305.30 33%
REFERENCIAVALOR
UNITARIOFACTORES APLICABLES
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
MITIGACIÓN.”
21
Figura 7. Enfoque de Mercado aplicando el Factor de Homologación de Diseño Sustentable
Con lo anterior, es posible observar que en el Enfoque de Mercado Tradicional [ver
Figura 6] se lleva a cabo el Enfoque de Mercado donde se utilizan los Factores de
Homologación comúnmente utilizados en la Metodología; obteniendo un valor de
mercado por m2 de construcción de $6,120.00 pesos y un Valor de Mercado del inmueble
de $430,000 pesos. En el Enfoque de Mercado donde se aplica el Factor de
Homologación Sustentable [ver Figura 7] se obtiene un valor de mercado por m2 de
construcción de $6,850.00 pesos y un valor de mercado del inmueble de $490,000 pesos.
La diferencia de valores de mercado tradicional y con facto sustentable, es de de
alrededor de un 11%, lo cual podría representar una ganancia significativa para el
desarrollador de vivienda, lo cual pudiera motivar el desarrollo sustentable de las
ciudades.
RECOMENDACIONES
La metodología propuesta para obtener un Factor de Homologación que permita
contemplar el diseño bioclimático y el uso de ecotecnologías en el Enfoque de Mercado,
permite integrar, modificar o eliminar elementos, según vayan dictando los avances en
estos temas. El método para obtener la calificación del diseño bioclimático y el uso de
ecotecnologías aun siendo básica, es funcional. Sin embargo, es necesario llevar a cabo
más ejercicios que permitan evaluar de manera más exacta las fórmulas planteadas, así
como el criterio de la contemplación de cada uno de estos para obtener su calificación y
llevar a cabo una adecuada aplicación del principio de sustitución.
Es necesaria la evolución o actualización de la metodología de valuación inmobiliaria
de vivienda que permita internalizar la externalidad negativa a nivel mundial del cambio
Valor de Mercado= 71.00 m² X 6,850.00$ 486,350.00$
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO, VALOR COMPARATIVO DEMERCADO: $ 490,000.00
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
MITIGACIÓN.”
22
climático, lo cual facilitaría el desarrollo sustentable y por consiguiente ayudaría a la
mitigación de este cambio en el clima..
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Vivienda Segunda Edición. México. Recuperado de
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del IPCC. Madrid, España. Recuperado de: https://fundacion-
biodiversidad.es/sites/default/files/informacion-institucional/guia-sintesis-
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6. Grupo Intergubernamental de Expertos sobre Cambio Climático IPCC (2014):
Cambio climático 2014: Informe de síntesis. Contribución de los Grupos de trabajo
I, II y III al Quinto Informe de Evaluación del Grupo Intergubernamental de
Expertos sobre el Cambio Climático [Equipo principal de redacción, R.K. Pachauri
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU
MITIGACIÓN.”
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tamaulipas/
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GUIDE_LECTURE_1/CMMAD-Informe-Comision-Brundtland-sobre-Medio-
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11. Organización de las Naciones Unidas (2016). Informe de los Objetivos de
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http://doc.shf.gob.mx/sobreshf/informacionfinanciera/infofin2007/Documents/
ReglasValuadoresModif3.pdf
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU MITIGACIÓN.”
24
ANEXO A
Figura 8. Sujeto Figura 9. Comparable 1
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU MITIGACIÓN.”
25
ANEXO B
Figura 11. Comparable 3 Figura 10. Comprable 2
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU MITIGACIÓN.”
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ANEXO C
Figura 12. Comparable 4
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU MITIGACIÓN.”
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1 2 3 4NO SI0 1 0 0 1 1 0
NO SI0 1 1 1 1 1 0
NO SI0 1 0 0 1 1 00 1 0 0 0 0 0
NO SI0 1 0 0 1 1 00 1 0 0 1 1 00 1 1 1 1 1 00 1 0 0 1 0 10 1 1 1 1 1 10 1 0 1 1 1 1
Inclinado Plano0 1 1 1 1 1 1
Altura <2.50 2.50 ≥2.70Altura del piso a techo (metros) 0 1 2 2 2 1 1 0
NO SI1 0 1 1 1 1 10 1 0 0 0 0 0
NO SI0 1 1 1 1 1 10 1 1 0 0 1 0
NO SI0 1 1 0 0 0 00 1 0 0 0 0 0
NO SI0 1 0 0 0 0 0
NO SI0 1 0 0 0 0 00 1 0 0 0 0 0
NO SI0 1 1 0 0 0 00 1 0 0 0 0 00 1 0 0 0 0 00 1 0 0 0 0 00 1 0 0 0 0 00 1 0 0 0 0 0
NO SI0 1 0 0 0 1 0
NO SI0 1 1 1 1 1 00 1 0 0 0 0 0
NO SI0 1 1 0 0 1 00 1 0 1 1 1 00 1 1 1 1 1 10 1 1 1 1 1 10 1 1 0 0 0 1
NO SI0 1 1 1 0 0 0
0 1 0 0 0 0 0NO SI0 1 1 1 1 1 1
0 1 0 0 0 0 0NO SI0 1 1 1 1 1 1
NO SI0 1 0 0 0 0 0
NO SI0 1 1 1 1 1 1
NO SI0 1 0 0 0 0 00 1 1 1 1 0 00 1 1 1 0 0 0
GENERALES DEL
PROYECTO
Existen en el acceso a la viviendaPórticos. Balcones o Vestíbulos
COMPARABLESCALIFICACIÓN
VentilaciónCuenta con ventilación cruzada
RECOMENDACIONESDISEÑO SUSTENTABLE PASIVO: DISEÑO BIOCLIMÁTICO
En fachada nortePartelucesCuentan con protección solarExisten en fachada surTragaluces
Tipo de techoTechosArea de lavado al NO/NEBaño NO/ENERecámaras SE/S/SO
VentanasExisten en todas las fachadasExisten en fachada sur-suresteVentanas a la altura de los ocupantes
SUJETO
Cocina al NO/N/NEComedor al SE/S/SOSala al SE/S/SOLocalización de los espaciosDoble crujía norte-sur con dispositivos de control solar en ambas fachadasDe una crujia al SEOrientación de la fachada más larga (aplica cuando no exista colindancia)Compacta con patioConfiguraciónDe muro a muroUbicación de la vivienda en el lote
En fachada noresteEn fachada noroeste
Vegetación (árboles)Existen en fachadas
Cuenta con chimeneas eólicas, turbinas eólicas (cebollas) o captadores eólicos
VENTILACIÓN Y VENTANAS
CONTROL SOLAR
Remetimientos y Salientes en FachadaSalientes en fachadaVentanas con remetimientosPatios InterioresExisten
Todas las ventanas son operablesCuentan con mosquiteros o postigos exteriores
Cuenta con fuentes, espejos de agua o vegetación de hoja caduca para enfriamiento y humidificaciónAlerosEn todas las fachadasGrandes en fachada sur
En fachada suroeste
En fachada surEn fachada oeste
Color, textura y acabados exteriores
MATERIALES Y ACABADOS
TechosA base de materiales que permitan retrasar la entrada de calor y amortiguar lastemperaturas externas, masivos por espesor o rellenos masivos
Cara exterior con materiales aislantes, de baja densidad o conductividad térmicaMuros exterioresA base de materiales que permitan retrasar la entrada de calor y amortiguar lastemperaturas externas, masivos, porosos con cámaras de aireCaras exteriores con material aislante, de baja densidad o conductividad térmicaMuros interioresA base de materiales que permitan retrasar la entrada de calor y amortiguar lastemperaturas externasEntrepisoA base de muros masivos, o a base de materiales que permitan retrasar laentrada de calor y amortiguar las temperaturas externasPisos exterioresPermeables que permitan la infiltración del agua al subsuelo
Colores en muros y techos: de alta reflectanciaColores en fachadas: blanco o aluminioTextura: lisa
“LA VALUACIÓN INMOBILIARIA EN EL CAMBIO CLIMÁTICO: UNA POSIBLE HERRAMIENTA PARA AUXILIAR SU MITIGACIÓN.”
28
Tabla 3. Modelo para obtener la Calificación y Factor de Diseño Sustentable Pasivo en un Bioclima Cálido Seco.
Tabla 4. Modelo para obtener el Ahorra Mensual del Sujeto y Comparables, y el Factor de Diseño Sustentable Activo en un Bioclima Cálido-Seco
NO SI0 1 0 0 0 1 00 1 0 0 0 1 0NO SI0 1 1 0 0 1 0NO SI0 1 0 0 0 0 00 1 0 0 0 0 0
CALIFICACIÓN 23 19 21 25 12AJUSTE SUJETO VS COMPARABLE 1.21 1.10 0.92 2.08
VEGETACION
ÁrbolesDe hoja caduca de fronda densa y continua para sombrear edificios y pavimentosDe hoja perenné en fachada poniente para cotrol de vientos fríos y sol
ArbustosDe hoja caduca en cualquier de las orientacionesCubresuelosEspecies con el mínimo requerimiento de aguaEnrededaderas: sobre muros, pérgolas y pórticos de hoja caduca enorientaciones este y sur
BIOCLIMA CÁLIDO-SECO
1 2 3 4No existe
0 8 0 0 8 8No existe
0 0 0 0 27 0No existe
0 0 7 0 0 0No existe
0 0 6 0 0 0
No existe
0 0 0 6 0 0
TradicionalDe paso
instantaneo
De paso rápida
recuperacionNo existe
De tubos evacuados o
plano sin respaldo
De tubos evacuados con
respaldo
Plano con respaldo
0 40 44 0 55 67 67 44 0 55 44 0No existen 2 LED Y 6 LFC 3 LED Y 7 LFC 4 LED Y 4-8
LFC)5 LED Y 5 LFC 6 LED O 6 LED Y
6 LFC8 O MAS
LED0 14 21 28 35 42 84 84 14 0 0 0
1 Equipo 2 Equipos 1 Equipo 2 Equipos
35 0 30 0 35 0 35 0 35No existe
0 55 0 55 0 0
No existe0 14 0 0 0 14
250 Watts 500 Watts 750 Watts 1000 Watts34 68 102 137 34 0 0 68 0
20-39A 40-50A 20-39A + 8LFC 40-50A + 8LFC
131 131 158 158 0 131 0 0 0
No existen
0 0 0 0 16 0
CALIFICACIÓN 274 158 151 163 57AJUSTE SUJETO VS COMPARABLE 1.73 1.81 1.68 4.81
AHORO DE AGUA
Inodoro de grado ecológicomáximo 5 litros
Un inodoro Dos inodoros Tres inodoros8 8 8
Sistema de captación de agua pluvial
Un módulo Dos módulos27 28
Regadera grado ecológico con dispositivo ahorrador integrado
Una regadera Dos regaderas
DISEÑO SUSTENTABLE ACTIVO: ECOTECNOLOGIAS SUJETO COMPARABLESECOTECNOLOGIA AHORRO MENSUAL ($)
Tres regaderas7 7 7
Llaves de cocina con dispositivo ahorrador
Flujo Válvula
6 7
Llaves de lavabo de baño con dispositivo ahorrador (1 o mas sets)
Flujo Válvula6 7
Recubrimiento reflectivo
0 55
AHORRO DE GAS
Calentador de agua DE GAS SOLAR
AHORRO DE LUZ
Focos ahorradores
Aire acondicionado de alta eficiencia o bajo consumo
No existen 1 Tonelada 1.5 toneladas
Paneles Fotovoltáicos. Sistema fotovoltáico para la vivienda, interconectado a red de:
No existe0
0Aislamiento térmico entechos/recubrimiento reflectivoen techo
Aislante térmico
Aislamiento térmico enmuros/recubrimiento reflectivoen muros
Aislante térmico Recubrimiento reflectivo0 14
Más de 8.00 m2
16 16 16
6.00-7.99 m2
Optimizador de tensión eléctrica No existe
0
Ventanas con dobleacristalamiento instalado enmangueteria PVC
4.00-5.99 m2