LA HIPOTECA DE BIEN LA HIPOTECA DE BIEN
FUTURO EN EL PERFUTURO EN EL PERÚÚ
I. MARCO CONCEPTUALI. MARCO CONCEPTUAL
CONTENIDOCONTENIDO
I.1. LA HIPOTECA EN EL PERI.1. LA HIPOTECA EN EL PERÚÚ
I.1.1. Definición de la HipotecaI.1.2. Características de la HipotecaI.1.3. Formalidad de la HipotecaI.1.4. Requisitos de Validez de la Hipoteca
I.2.COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO EN EL PERI.2.COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO EN EL PERÚÚ
I.2.1. Base Legal Peruana
I.3. I.3. HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN EL PERHIPOTECA DE BIEN FUTURO EN EL PERÚÚ
I.3.1. Definición y Tipos de Bien FuturoI.3.2. CÓDIGO CIVIL PERUANO: Prohibición de hipotecar Bienes FuturosI.3.3. La Directiva N° 002‐2003 SUNARP/SNI.3.4. Aspectos Tributarios
I.4. HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN PERI.4. HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN PERÚÚ, CHILE Y ARGENTINA: , CHILE Y ARGENTINA: ComparaciComparacióónn
I.1.1.Definición de la Hipoteca
• Es un derecho real y accesorio afecto a un crédito que grava un inmueble, por tanto, confiere al acreedor el derecho de persecución pudiendo éste, embargar el bien y cobrar su precio con preferencia.
I.1. LA HIPOTECA EN EL PERI.1. LA HIPOTECA EN EL PERÚÚ
I.1.2. Características
‐ Derecho Real y Accesorio.
‐ Carácter inmobiliario.
‐Constitución de la hipoteca por el deudor o por un tercero.
‐ No hay desplazamiento del bien, ni desposesión.
‐ Especialidad
‐ Indivisibilidad
‐ Publicidad
I.1.3. Formalidad de la Hipoteca
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
INSCRIPCIINSCRIPCIÓÓN EN N EN EL REGISTRO DE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD LA PROPIEDAD INMUEBLEINMUEBLE
POR ESCRITURA PÚBLICA
POR ESCRITURA POR ESCRITURA PPÚÚBLICABLICA
Formalidad:AD
SOLEMNITATEM
Formalidad:AD
SOLEMNITATEM
Artículo 1098º del Código Civil
Deberá de inscribirse, ya que por eso se califica como constitutiva.
Deberá de inscribirse, ya que por eso se califica como constitutiva.
I.1.4. Requisitos de Validez
• Que afecte el bien, el propietario o quien estéautorizado para ese efecto conforme a ley;
• Que se asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable;
• Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble, y;
Artículo 1099º del Código Civil
I.2. COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO EN I.2. COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO EN EL PEREL PERÚÚ
“En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”.
ArtArtíículo 1534culo 1534ºº del Cdel Cóódigo digo Civil PeruanoCivil Peruano
I.2.1. Base Legal Peruana
I.3. I.3. HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN EL PERHIPOTECA DE BIEN FUTURO EN EL PERÚÚ
I.3.1. Definición y Tipos de Bien Futuro
• Definición : Es el bien que físicamente no existe, está en construcción o que existe físicamente pero no se encuentra inscrito en los RR.PP.
• Tipos: No existente y Existente pero no inscrito en RR.PP.
En la venta de bien futuro se firma minuta y escritura de los contratos de compra venta e hipoteca y quedan pendientes de inscripción hasta contar con la independización de las unidades inmobiliarias en RR.PP.
I.3.2. CÓDIGO CIVIL PERUANO: Prohibición de hipotecar Bienes Futuros
ARTICULO 1106º DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO
“No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros”.
ARTICULO 1106º DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO
“No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros”.
1) Ya que el derecho real supone un poder jurídico directo e inmediato sobre la cosa, no es posible que este pueda ejercerse sobre un bien que no tiene existencia presente y que puede no existir jamás.
2) Asimismo, como quiera que "ningún bien futuro tiene partida registral, por ende tampoco podría acogerse a un asiento de hipoteca", entonces, no podría cumplirse con el requisito de la inscripción en los Registros Públicos.
Justificación a la Prohibición
(EXPOSICIÓN DE MOTIVOS)
JustificaciJustificacióón a la n a la ProhibiciProhibicióónn
(EXPOSICI(EXPOSICIÓÓN DE N DE MOTIVOS)MOTIVOS)
I.3.3. LA DIRECTIVA N° 002‐2003 SUNARP/SN
“LAS VIVIENDAS QUE SE ADQUIERAN EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN O EN PLANOS, Y QUE ESTÉN FINANCIADAS POR
TERCEROS PODRÁN SER HIPOTECADAS”
Los contratos de compraventa de viviendas en proceso de construcción o en planos, se podrán anotar preventivamente, debiéndose señalar en el asiento respectivo la circunstancia de que el precio ha sido pagado con dinero propio o de tercero. Ello con la finalidad de que cuando el bien exista el registrador proceda a extender el asiento de inscripción definitivo
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE REGISTROS PÚBLICOS
I.3.4. Aspectos Tributarios
1)1) IMPUESTO GENERAL A LAS VENTASIMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS
El artículo 1 de la Ley del Impuesto General a las Ventas señala cuáles son las operaciones gravadas con el impuesto señalando tales, básicamente, a la venta de bienes, prestación y utilización de servicios, contratos de construcción y primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos e importación de bienes.
El artículo 4 de la Ley del Impuesto General a las Ventas señala que el nacimiento de la obligación tributaria en el caso de venta de bienes se produce en la fecha en que se emita el comprobante de pago, de acuerdo a lo que establezca el reglamento o en la fecha en que se entregue el bien, lo que ocurra primero.
SIN EMBARGO, SE DEBE CONSIDERAR QUE EN EL CASO DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE BIENES FUTUROS EL NACIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN TRIBUTARIA SE CONDICIONA A LA EXISTENCIA DE LOS BIENES MATERIA DEL CONTRATO.
OPINIOPINIÓÓN DE N DE
SUNATSUNAT
“En el caso exista pagos parciales respecto a la venta de un bien futuro, el nacimiento de la obligación tributaria se da con la entrega de cada pago parcial y no está condicionado a la entrega y/o existencia del bien; por lo que en caso no se haya declarado ni pagado el IGV por cada uno de dichos anticipos, la Sunat acotará el IGV dejado de pagar.
1.1) Entrega de Anticipios en la Compraventa de inmuebles futuros:
OPINIOPINIÓÓN DEL TRIBUNAL N DEL TRIBUNAL FISCALFISCAL
Por interpretación sistemática de los artículos 3° y 4° del TUO del IGV, la percepción total o parcial del precio por la primera venta de inmuebles, originará el nacimiento de la obligación tributaria, siempre que se produzca la hipótesis de incidencia; es decir, la transferencia de propiedad, por cuanto el acaecimiento del hecho gravado supone la concurrencia de todos los aspectos que la conforman, a saber, el aspecto material, temporal y espacial. Si falta uno de ellos, no hay hecho gravado y por lo tanto no debería originarse ninguna obligación tributaria.Por ende, los pagos recibidos antes de la existencia del bien por la venta de un bien futuro no se encontrarían gravados con el IGV.
Fuente: RTF NFuente: RTF Nºº 256256‐‐33‐‐9999
2) IMPUESTO A LA RENTA2) IMPUESTO A LA RENTA
El inciso a) del artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta señala que las rentas de la tercera categoría se considerarán producidas en el ejercicio comercial en que se devenguen.
2.1) Pagos a Cuenta Mensuales
El artículo 85º de la ley del IR señala que, se consideran ingresos netos al total de ingresos gravables de la tercera categoría DEVENGADOS en cada mes menos las devoluciones, bonificaciones, descuentos y demás conceptos de naturaleza similar que respondan a la costumbre de la plaza.
3) NORMAS INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD3) NORMAS INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD
Sobre el reconocimiento de los ingresos, el párrafo 14 de la NIC 18‐Ingresos establece que los ingresos procedentes de la venta de bienes deben ser reconocidos y registrados en los estados financieros cuando se cumplen todas y cada una de las siguientes condiciones:
4) POSICI4) POSICIÓÓN DEL TRIBUNAL FISCAL PERUANO FRENTE AL N DEL TRIBUNAL FISCAL PERUANO FRENTE AL IMPUESTO A LA RENTA Y FRENTE A LA NIC 18IMPUESTO A LA RENTA Y FRENTE A LA NIC 18
• Mientras que el bien materia de la venta no exista no podría surgir el derecho a cobro (devengo del ingreso) pues no se habría materializado el hecho sustancial generador de renta, en este caso especifico, la construcción del inmueble a ser transferido.
• Desde el punto de vista contable, no se ha transferido al comprador “los riesgos significativos y los beneficios de propiedad de los productos”, pues aún cuando en el contrato se pactara que el comprador asumirá el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, siempre estará bajo la condición suspensiva referida a que el bien llegue a tener existencia, tal como lo estipula el artículo 1535 del Codigo Civil.
I.4. HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN PERI.4. HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN PERÚÚ, , CHILE Y ARGENTINA: ComparaciCHILE Y ARGENTINA: Comparacióónn
PERÚ CHILE ARGENTINA
Art. 3.126. CArt. 3.126. Cóódigo Civildigo Civil
“La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será válida ni por la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal”.
Art. 2419. CArt. 2419. Cóódigo Civildigo Civil
“La hipoteca de bienes futuros sólo da al acreedor el derecho de hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo y a medida que los adquiera”.
Art. 1106. CArt. 1106. Cóódigo Civildigo Civil
“No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros”.
Sin embargo se expidió la DIRECTIVA N° 002‐2003 SUNARP/SN que señala:
“LAS VIVIENDAS QUE SE ADQUIERAN EN PROCESO DE CONTRUCCIÓN O EN PLANOS PODRÁN SER HIPOTECADAS”.
II. ASPECTOS II. ASPECTOS GENERALESGENERALES
CONTENIDOCONTENIDO
II.1. MERCADO INMOBILIARIO PERUANOII.1. MERCADO INMOBILIARIO PERUANO
II.2. FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOII.2. FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOSS
II.2.1. Actores del Negocio InmobiliarioII.2.2. Estructura de FinanciamientoII.2.3. Prelación en el Uso de Fondos del ProyectoII.2.4. Proceso de Formalización de Compraventa
e Hipoteca Finalista
II.3. VENTAS DE UNIDADES INMOBILIARIAS BIEN FUTUROII.3. VENTAS DE UNIDADES INMOBILIARIAS BIEN FUTURO
II.3.1. Proceso de Compraventa de Bien Futuro
II.4. VENTAJAS DE LA VENTA DE UNIDADES INMOBILIARIAS II.4. VENTAJAS DE LA VENTA DE UNIDADES INMOBILIARIAS BIEN FUTUROBIEN FUTURO
II.5. CONCLUSIONESII.5. CONCLUSIONES
II.1. MERCADO INMOBILIARIO PERUANOII.1. MERCADO INMOBILIARIO PERUANO
Venta de Viviendas en Lima Metropolitana y el Callao
•Crecimiento del 12.8% en el 2010
•El 83% de la demanda se concentró en los sectores de ingresos altos (A, AB y B)
•Continuo crecimiento de la demanda efectiva (400 mil hogares en 2010)
•Condiciones atractivas de financiamiento (tasas, plazos)
•Dinamismo y la fortaleza económica del país
12500
13000
13500
14000
14500
15000
15500
16000
2008 2009 2010
Distribución de los Hogares según Estrato Socioeconómico – Julio 2010
Fuente: CAPECO. Con base en los resultados del Censo realizado por el INEI en 2007 y la encuesta de hogares aplicada para el estudio, con estimaciones a Julio 2010.
Estrato Socio
Económico
Demanda Potencial (Hogares)
%
Interés en comprar
solución de Vivienda
(Hogares)
%Demanda Efectiva
(Hogares)%
Alto 108,841 5.2% 22,922 4.1% 20,037 4.8%Medio Alto 334,238 16.0% 106,592 19.2% 91,059 22.0%Medio 781,062 37.4% 226,255 40.8% 162,469 39.3%Medio Bajo 673,113 32.2% 156,505 28.2% 113,551 27.5%Bajo 191,148 9.2% 42,422 7.6% 26,444 6.4%Total 2,088,402 100.0% 554,696 100.0% 413,560 100.0%
DEMANDADEMANDA
DEMANDADEMANDA DEMANDA INSATISFECHA SEGÚN PRECIO DE LA VIVIENDAJULIO DE 20010
PRECIO DE DEMANDA OFERTA DEMANDA PARTICIP.LA VIVIENDA EFECTIVA INMEDIATA INSATISFECHA POR RANGO
EN US$HOGARES VIVIENDAS HOGARES %
Hasta 4 000 3 768 0 3 768 0.944 001 - 8 000 15 439 0 15 439 3.86
8 000 - 10 000 38 531 0 38 531 9.6310 001 - 15 000 42 549 0 42 549 10.6415 001 - 20 000 36 122 80 36 042 9.0120 001 - 25 000 29 625 256 29 369 7.3425 001 - 30 000 53 461 410 53 051 13.2630 001 - 40 000 87 150 1 411 85 739 21.4440 001 - 50 000 55 274 1 224 54 050 13.5150 001 - 60 000 29 818 2 109 27 709 6.9360 001 - 70 000 12 168 1 278 10 890 2.7270 001 - 80 000 6 895 890 6 005 1.50
80 001 - 100 000 2 472 1 093 1 379 0.34100 001 - 120 000 146 1 067 - 921 -0.23120 001 - 150 000 142 1 231 -1 089 -0.27150 001 - 200 000 0 1 229 -1 229 -0.31200 001 - 250 000 0 483 - 483 -0.12250 001 - 300 000 0 382 - 382 -0.10300 001 - 500 000 0 322 - 322 -0.08MÁS DE 500 000 0 143 - 143 -0.04
TOTAL 413 560 13 608 399 952 100.00FUENTE: CAPECO. Encuesta de Hogares
20111er Semestre 2do Semestre 1er Semestre 2do Semestre 1er Semestre 2do Semestre 1er Semestre
STOCK INICIAL 12,972 8,359 5,040 8,952 10,328 7,628 8,191
UNID. INGRESADAS 3,011 2,661 9,199 10,784 6,043 8,648 14,179
OFERTA INICIAL DEL TRIMESTRE 15,983 11,020 14,040 19,218 15,219 16,231 22,621
UNID. VENDIDAS 7,624 5,980 5,088 8,890 7,591 8,040 9,209
STOCK FINAL (DISPONIBLE) 8,359 5,040 8,952 10,328 7,628 8,191 13,412
VELOCIDAD DE VENTAS (U/VENTAS
PROM)1,346 1,128 1,145 1,370 1,363 1,209 1,473
VELOCIDAD % (% DE ABSORCION MENSUAL)
8.4% 10.2% 8.2% 7.1% 9.0% 7.4% 6.5%
MESES PARA AGOTAR STOCK 11.9 9.8 12.3 14.0 11.2 13.4 15.4
% DE UNIDADES DISPONIBLES EN
ENTREGA INMEDIATA10.90% 9.80% 2.80% 3.40% 8.50% 5.30% 3.40%
Fuente: Incoin TINSA 1er Semestre 2011
2008 2009 2010OFERTA
OFERTAOFERTA
OfertaNSE A 4,264 18.8% 3,100 19.1% 3,360 22.1%NSE AB 4,775 21.1% 3,613 22.3% 3,855 25.3%NSE B 8,893 39.3% 6,635 40.9% 6,134 40.3%NSE C 3,383 15.0% 2,368 14.6% 913 6.0%NSE D 1,306 5.8% 515 3.2% 957 6.3%Total 22,621 100.0% 16,231 100.1% 15,219 100.0%Inc. Semestral 39.4% 6.6%Inc. Anual 48.6%Fuente: Incoin TINSA 1er Semestre 2011
1er Semestre 2011 2do Semestre 2010 1er Semestre 2010
OFERTA POR NIVEL SOCIOECONOFERTA POR NIVEL SOCIOECONÓÓMICOMICO
NSE Terreno Construcción Rentabilidad Precio de Venta
A+ 374.23 785.88 336.81 1496.92A 296.63 725.10 296.63 1318.36A- 234.52 674.24 263.83 1172.59AB+ 208.19 598.56 234.22 1040.97AB 190.20 546.83 213.98 951.01B+ 148.70 491.54 185.88 826.12B+ 126.75 418.98 158.44 704.17C 86.46 360.27 129.70 576.43Fuente: Incoin TINSA 1er Semestre 2011
PRECIO DE LA VIVIENDA POR PRECIO DE LA VIVIENDA POR NSE EN DNSE EN DÓÓLARES AMERICANOSLARES AMERICANOS
HASTA 20 AÑOS
Viviendas de
$ 18M a $64M
Viviendas de
$ 18M a $64M
Premio por pago
puntual: $4.4M
Viviendas de
$ 15M a $18M
Viviendas de
$ 15M a $18M
Bono para compra:
$3.8M
ROL DEL ESTADO PERUANO
Oferta de proyectos:
(más de 30,000 viviendas)
Oferta de proyectos:
(más de 30,000 viviendas)
VIVIENDA SOCIAL
Empresa PromotoraEmpresa Promotora
Comprador
BancoBanco
II.2.1.Actores del Negocio Inmobiliario
Empresa Constructora
Empresa de Corretaje
II. 2. FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOSII. 2. FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
Círculo Virtuoso del Negocio Inmobiliario
Esquema general de financiamiento
Aporte Promotor
Preventas
Banco100%
INVER
SIÓN TOTA
L
Terreno, planos, licencias y gastos de preconstrucción
Nivel que permita medir el grado de aceptación del producto (Crédito Hipotecario, O/B, contado)
Financiamiento vía préstamos comerciales únicamente cuando el ritmo de preventas no cubre flujo del proyecto
II.2.2. Estructura de Financiamiento
Importante: A medida que se obtengan mayores ventas durante la ejecución del proyecto en similar importe disminuye línea de financiamiento vía préstamos
comerciales.
Garantías solicitadas
‐Primera y preferente hipoteca libre de cargas y gravámenes. Valor de Gravamen: 100% valor venta del proyecto.‐Fianza solidaria de los principales accionistas (en caso aplique)‐Contrato marco operativo y cesión de derechos (depositario legal en los casos que aplique).
GARANTÍAS INICIALES
GARANTÍAS A LO LARGO DE LA EJECUCIÓN DEL PROYECTO
‐ Fondo de garantía ( 10% del valor venta del proyecto ) y quese liberará en dos tramos: 50% a la inscripción de la titulación y el saldo una vez devueltas la totalidad de C/F y formalización de garantías de los créditos hipotecarios del Banco que financió el proyecto.
Condiciones que debe cumplir la empresa promotora durante la ejecución del proyecto
Reporte de ventas realizadas
Valorizaciones del proyecto cada 30 días
Canalización de las cobranzas a través de cuenta garantía
Desembolso de acuerdo a cronograma de obra
Reportar cualquier sobre costo o hecho de importancia que afecteel normal desarrollo del proyecto
Cancelar préstamos comerciales cuando el flujo del proyecto lo permita
Manejo de los flujos del proyecto
2. Cancelar préstamos comerciales otorgados.
1. Atender las necesidades del proyecto
3. Fondo de garantía para la independización de las unidades inmob.
4. Recuperación de aporte propio y utilidad de promotora.
II.2.3. Prelación en el Uso de Fondos del Proyecto
Entrega deUnidades(Acta de Entrega)
Conformidadde obra
Municipal
Conformidadde obra
Municipal Declaratoriade fábrica e
Independ en Municipio
Descargo enMunicipio(PU y HR)
Descargo enMunicipio(PU y HR)
Inscripciónde titulación
en RRPPConstituciónde garantíasindividuales
Constituciónde garantíasindividuales
Labores de la empresa promotora una vez culminada la etapa de construcciónII.2.4. Proceso de Formalización de Compraventa
e Hipoteca Finalista
II.3. VENTA DE UNIDADES INMOBILIARIAS II.3. VENTA DE UNIDADES INMOBILIARIAS BIEN FUTUROBIEN FUTURO
‐Pre Ventas: Es la venta de bienes inmuebles futuros a nivel de Escritura Pública, cuya inscripción en los Registros Públicos queda pendiente hasta la existencia del bien inmueble y la respectiva inscripción de la independización correspondiente.
‐Tipos de Pre Venta: Crédito Hipotecario, Contado, Contado Pago Diferido y Programas de Ahorro Vivienda
‐Programas de Ahorro Vivienda: Aquellas personas que no pueden acreditar sus ingresos mediante boletas de pago, pueden demostrar sus ingresos mediante depósitos mensuales por un periodo determinado de meses (6 a 12 meses). Si cumple con el programa de ahorro califica para el crédito hipotecario
Separación
Pago de Cuota Inicial
Pago de Cuota Inicial Firma de
MinutaDe Compra
VentaDesembolso
Crédito Hipotecario
DesembolsoCrédito
HipotecarioFirma de EscrituraPública
Cancelacióndel PrecioDe Venta
Cancelacióndel PrecioDe Venta
II.3.1. Proceso de Compraventa de Bien Futuro
II.4. VENTAJAS DE LA VENTA DE UNIDADES II.4. VENTAJAS DE LA VENTA DE UNIDADES INMOBILIARIAS BIEN FUTUROINMOBILIARIAS BIEN FUTURO
• Permite financiar el proyecto en planos, se pueden firmar minutas de compra venta con solo la aprobación del anteproyecto municipal.
• No es necesario contar con la existencia del bien ni la independización en RR.PP. para conseguir el desembolso del crédito hipotecario de los Bancos. Solo se requiere la licencia municipal.
• Permite financiar el proyecto con fondos de las ventas. El promotor inmobiliario aporta el terreno y los gastos pre operativo del proyecto (30% de la inversión total).
• Permite medir la aceptación del proyecto en el mercado antes del inicio de la construcción.
II.5. CONCLUSIONESII.5. CONCLUSIONES
II.5.1. Conclusiones Sociales
• Facilita la construcción o adquisición de viviendas para un amplio sector de la población que carece de vivienda propia.
• La industria de la construcción es un instrumento fundamental para impulsar el desarrollo urbano y regional ordenado, donde la infraestructura, reservas territoriales, dotación de agua y el interés depositado en el desarrollo de vivienda deben ser atendidos con relación a las demandas del crecimiento poblacional de la Entidad.
• Los países y regiones con mayores niveles de inversión son los más competitivos y por ello tienen mayores niveles de infraestructura y, en consecuencia, un mayor crecimiento económico.
• Alcanzar mejores índices de competitividad para las regiones requiere no sólo cerrar la brecha de inversión en infraestructura, sino también mejorar otros componentes como la institucionalidad y gestión de gobierno, el desempeño económico, el buen clima de negocios, etc.
II.5.2. Conclusiones Económicas y Financieras
• El crecimiento económico y las atractivas condiciones de financiamiento continuarán dando soporte al mercado de viviendas en Perú.
• La preventa es la venta de un bien futuro cuyo contrato de compra venta queda pendiente de inscripción en RR.PP. hasta la existencia del bien.
• Permite al promotor inmobiliario recibir ingresos por ventas producto de los desembolso de créditos hipotecarios para el desarrollo del proyecto antes de la existencia de los mismos.
• La preventa permite que el aporte del promotor inmobiliario sea del orden del 30% de la inversión total y es posible que se financie el restante 70% del proyecto con los ingresos de las ventas, con lo que el promotor inmobiliario no asume costos financieros.
• Permite medir la aceptación del mercado antes del inicio de la construcción.
II.6. FUENTESII.6. FUENTES
• Actualidad Empresarial Nº 104, Instituto Pacífico – PERÚ, Informe Tributario/2006.
• BBVA Research. Situación Inmobiliaria Perú. 1S2011.
• Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). Estudio: El mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao. Julio 2010.
• Código Civil Comentado, Tomo V (Derechos Reales).
• Código Civil Comentado, Tomo VIII (Contratos Nominados ‐ Primera Parte).
• ¿CUÁNDO SE PAGA EL IGV EN LA VENTA DE BIENES FUTUROS?, Revista de Derecho Empresarial, por: Joseph Geller Fijtman. Bou Ghosn & Quincot Abogados/PERÚ.
• Exposición de Motivos del Código Civil Peruano de 1984.
• Tinsa Perú. Mercado Inmobiliario en Lima Metropolitana y Callao. 1er Semestre 2011.
• http://www.bbvabancocontinental.com• http://www.mivivienda.com.pe• www.sunarp.gob.pe• http://www.tributacionperu.com