LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 2
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
El presente estudio fue realizado por el Centro Estudios de la Construcción y
del Desarrollo Urbano y Regional CENAC para FEDELONJAS en virtud de la
alianza estratégica que las dos instituciones tienen para complementar el
área de investigación y análisis macroeconómico y sectorial de la
agremiación, el cual tiene como objetivo brindar elementos de juicio
oportuno que le permitan a los miembros de la Federación estimar para el
segundo semestre del años el desenvolvimiento de la actividad inmobiliaria
en cada uno de los territorios que integran su jurisdicción.
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CONTENIDO
Pág.
RESUMEN 4
Presentación 4
1. CONTEXTO MACROECONÓMICO 4
1.1 ¿QUÉ SE ESPERA PARA LAS TASAS DE INTERÉS EN LOS PROXIMOS MESES? 7
2. EVOLUCIÓN DE LOS PRINCIPALES INDICADORES SECTORIALES Y DEL MERCADO 10
2.1. INDICADORES DE PERSPECTIVA 11
2.1.1. Lanzamientos de vivienda 11
2.1.2. Ventas de vivienda 15
2.1.3. Índice de Confianza del Consumidor (ICC) 16
2.1.4. Licencias de vivienda 18
2.1.5. Licencias destinos no residenciales 21
2.2. INDICADORES REALES DE ACTIVIDAD EDIFICADORA 23
2.2.1. Iniciaciones de vivienda 24
2.2.2. Iniciaciones de destinos no residenciales 25
2.2.3. Unidades y área en proceso de vivienda 26
2.2.4. Área en proceso – Destinos no residenciales 26
2.2.5 Ventas y Arrendamientos de vivienda usada 27
2.3. INDICADORES DE FINANCIACIÓN 31
2.3.1. Cartera Hipotecaria (IV trimestre de 2014) 31
2.3.2. Financiación de Vivienda, FIVI 32
2.4. INDICADORES DE RIESGO 32
2.4.1. Unidades Terminadas sin Vender 32
2.4.2. Rotación de inventarios 33
2.4.3. Calidad de cartera 33
3. UNA REVISIÓN A LA DINÁMICA DE PRECIOS DE LA VIVIENDA Y LOS COSTOS 34
3.1. EVOLUCIÓN DE LOS ÍNDICES DE PRECIOS 34
3.2. ÍNDICE DE COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (ICCV) 36
3.3. ÍNDICE DE PRECIOS DE LOS ARRENDAMIENTOS 36
4. PERSPECTIVAS DE CORTO PLAZO PARA LA ECONOMÍA Y EL SECTOR 38
4.1. AMBIENTE PARA LA INVERSIÓN EN INFRAESTRUCTURA Y EDIFICACIONES 40
5. BALANCE DE RIESGOS Y OPORTUNIDADES 43
5.1. RIESGOS 43
5.2. OPORTUNIDADES 44
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RESUMEN
La construcción de edificaciones y el sector inmobiliario continúan siendo el motor del
crecimiento de la economía en un escenario enmarcado por restricciones al crecimiento
derivadas de las condiciones de los commodities en los mercados internacionales y las
caídas en los ingresos nacionales producto del deterioro de los términos de intercambio.
Al cierre del 2014 la economía colombiana creció un 4,6%, lo cual se explica
principalmente por la dinámica de la construcción (9,9%) y un comportamiento positivo
en todos los subsectores salvo los asociados a la explotación minera. No obstante, las
señales de desaceleración sectoriales empiezan a ser evidentes en tanto los precios de los
destinos residenciales pierden dinámica, particularmente en la No VIS, y donde se
empiezan a sentir los efectos de la sobre oferta generada en los segmentos no
residenciales durante 2014.
De acuerdo al Censo de Edificaciones del DANE, durante el IV trimestre de 2014 se
iniciaron 35.173 viviendas en las 16 áreas cubiertas por la entidad, acumulando un total de
148.820 unidades durante el periodo año. La cifra muestra ya una contracción del -15,8%
frente a los registros de 2013, año que, sin embargo, establece una base de comparación
elevada dada la ejecución plena de todos los estímulos estatales a la Vivienda Social. Es
de resaltar que aún con la desaceleración en la actividad real los datos continúan
batiendo records en montos y cantidad de créditos hipotecarios, reflejando una
demanda que se sostiene y que sigue estando respaldada por una fuerte inversión del
Estado en mecanismos como el subsidio familiar de vivienda, subsidios a la tasa de interés
y programas más agresivos enfocados a la población de más bajos recursos como el
“Casa Ahorro” (antes VIPA) y “Mi casa ya”, y la segunda generación de vivienda
gratuitas.
Aún con los nubarrones en el horizonte, el panorama del sector inmobiliario presenta
importantes oportunidades derivadas de los nuevos programas del Gobierno, cuyo
presupuesto se encuentra cercano a los 8 billones de pesos, y donde la vivienda social
seguirá siendo el foco del crecimiento. Además, existen actualmente importantes debates
en torno a la flexibilización de las normas asociadas al arrendamiento de estratos altos y la
generación de instrumentos de demanda sustentados en arrendamiento como transición
a la propiedad que abren la puerta a nuevos modelos negocio. Al respecto, el presente
documento hace una revisión de estadísticas relevantes para el entendimiento del
mercado de la vivienda usada y el arrendamiento, cuya tendencia afecta
necesariamente su sustituto más cercano, la vivienda nueva, además de dar línea
respecto al panorama del comercio formal de bienes inmuebles.
Como siempre, la situación actual de las actividades inmobiliarias presenta un escenario
con oportunidades y riesgos que se deben tener en cuenta al momento de tomar
decisiones de inversión para hogares y empresarios. El presente documento realiza un
análisis profundo de los principales indicadores prospectivos y de actividad, tanto del
sector real como del sector financiero, brindando una visión global y actualizada del
presente y futuro esperado de las actividades inmobiliarias y de construcción.
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FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA -
20151
Presentación
En el presente documento se realiza un análisis sobre la evolución y el comportamiento de
coyuntura de los principales indicadores líderes del mercado de la vivienda nueva, usada
y dinámicas del arrendamiento, con alcances particulares para las cinco principales
ciudades del país. El trabajo tiene como objetivo identificar la naturaleza de la situación
actual del mercado, lo cual implica realizar aproximaciones a las fases del ciclo
económico correspondiente, las tendencias y los escenarios que se podrían presentar en
el corto plazo.
La dinámica del comercio internacional, las fuertes caídas del precio del petróleo y los
tipos de cambio ha puesto en apuros a varios sectores del país. El bajonazo en las rentas
mineras se ha traducido en menores niveles de recaudo del Gobierno Nacional que se ha
visto obligado a generar recortes en programas estratégicos. Aun así, los programas
planteados por el sector vivienda para el presente Gobierno siguen siendo ambiciosos y
contemplan la ejecución de cerca de 400 mil viviendas con apoyo del Estado, además
de la necesidad de explorar alternativas de bajo costo fiscal que dinamicen el sector de
una forma eficiente y que por lo tanto abran la puerta a nuevas oportunidades de
negocio para los empresarios de la construcción y las actividades inmobiliarias.
El trabajo se divide en tres partes: en la primera se presenta el contexto macroeconómico
donde se describe el panorama actual de la economía en su conjunto y el contexto
macrosectorial, revisando variables relevantes como el Producto Interno Bruto, las tasas de
interés y la dinámica de los precios en el corto plazo. En la segunda sección se realiza el
análisis de los principales indicadores líderes de los sectores de la construcción y
actividades inmobiliarias asociadas a vivienda nueva y usada, clasificados en las
siguientes categorías:
Indicadores de perspectiva
Indicadores reales de actividad edificadora
Indicadores de financiación
Indicadores de riesgo
En la tercera sección se desarrolla un ejercicio de análisis de coyuntura y se plantean los
posibles escenarios económicos al cierre de 2015 teniendo en cuenta la ejecución de los
principales programas de la política de vivienda, que igualmente serán descritos.
Finalmente se presenta el balance de riesgos y oportunidades.
1. CONTEXTO MACROECONÓMICO
Durante los últimos diez años, la economía colombiana ha experimentado una tasa de
crecimiento sostenida cercana al 4,8% promedio anual. Al cierre de 2014, el crecimiento
se mantuvo en niveles estructuralmente altos (4,6%) si bien se espera que en 2015 el
crecimiento se modere. Las proyecciones del Ministerio de Hacienda y Crédito Público le
apuntan a una variación del PIB nacional que puede ubicarse en el rango entre 3,5 y 4%,
1 Elaborado por: Jorge Enrique Torres Ramírez, Elizabeth Pérez Pérez, Jorge Alberto Torres Vallejo – [email protected]
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lo cual representa un importante ajuste frente al 4,2% esperado a comienzos del año, e
incluso del 4,8% que preveía BBV Research a mediados de 2014 como pronóstico para
2015.
Ilustración 1: PIB total nacional 2001-2013 - Variación anual
Fuente: DANE- Cuentas nacionales trimestrales, elaboración CENAC.
Desagregando la dinámica observada del PIB, se encuentra que por el lado de la
demanda, el crecimiento del 2014 estuvo soportado principalmente en la Formación Bruta
de Capital (11,7%), la Formación Bruta de Capital Fijo (10,9%) y las importaciones totales
(9,2%). El consumo de los hogares mantiene una dinámica creciente registrando una
variación del 4,4%, superior en 0,5 p.p. a la registrada en 2013 (3,8%); el consumo total
(4,7%) crece por encima del promedio de la economía y el consumo final del Gobierno y
las instituciones sin fines de lucro al servicio de los hogares se mantiene creciendo a una
tasa del 6,2%, si bien su desaceleración fue notable frente al periodo 2013 cuando la
variación alcanzó el 9,2%.
Ilustración 2: Variación y contribución Grandes Ramas- 2014
Fuente: DANE- Cuentas nacionales trimestrales, elaboración CENAC.
1.7
2.5
3.9
5.3 4.7
6.7 6.9
3.5
1.7
4.0
6.6
4.0
4.9 4.6
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
PIB Total (var anual)
9.9
5.5 4.9
4.6 4.6 4.2 3.8
2.3
0.2
-0.2 0.7% 0.9%
1.1%
4.6%
0.6% 0.3% 0.1%
0.2%
0.0% 0.0%
-1.0%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
-2.0
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
Co
nst
rucc
ión
Soci
ales
Serv
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s
Pib
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a
Variación Anual (%) Contribución al crecimiento (p.p.)
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Desde la óptica de la oferta, el tema resulta interesante en materia de desarrollo de la
industria de la construcción y de las actividades inmobiliarias. En el agregado, el sector de
la Construcción presentó un crecimiento del 9,9%, siendo la rama de la economía que
mayor variación registró durante el 2014. Por la misma vía, el sector de Establecimientos
financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas registró una
variación positiva del 4,9%, siendo uno de los principales jalonadores de la dinámica
económica total. En su conjunto, la construcción y los servicios aportaron 1,8 p.p. al
crecimiento de la economía (4,6%), representando el 39,1% de la variación agregada.
(Ilustración 2).
Con mayor nivel de detalle, los subsectores de Edificaciones (7,4%) y Actividades
inmobiliarias (3,1%) presentaron una dinámica positiva. Las edificaciones crecen al ritmo
de la expansión de las actividades no residenciales, cuyo impulso en el sector de oficinas
llevo a que durante el tercer trimestre del año 2014 el PIB sectorial registrara una variación
anual del 14,1%. No obstante, la posibilidad de un primer trimestre de 2015 con tendencia
a la desaceleración es inminente teniendo en cuenta los retrasos en la comercialización
de programas como “Casa Ahorro”, anteriormente conocido como VIPA, y el ritmo de
desaceleración económica que seguramente tendrá un efecto negativo de corto plazo
en las ventas de vivienda, lo cual ya se observa en el crecimiento del stock de oferta sin
terminar y la caída de los indicadores de confianza del consumidor.
Ilustración 3: Índice de confianza del consumidor – Abril de 2015
Fuente: Fedesarrollo
1.1. ¿QUE SE ESPERA PARA LAS TASAS DE INTERÉS DE LOS PRÓXIMOS MESES?
El escenario económico actual refleja una desaceleración en el primer trimestre de 2015
frente a la dinámica observada al cierre de 2014. Los analistas sugieren que el consumo
privado, en particular el enfocado a bienes durables, y el mediocre comportamiento de
la inversión frenarían la economía durante la primera parte del año.
Cálculos de CENAC, utilizando un filtro de Hodrick & Prescott (1980), permiten identificar
que efectivamente existe evidencia para pensar que la brecha del PIB se encontraba ya
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en el cuadrante negativo al cierre de 2014. No obstante la acción de política monetaria
dista de ser evidente teniendo en cuenta el ambiente inflacionario.
Ilustración 4: Brecha del PIB Nacional Trimestral (2009-2014)
Fuente: DANE-Cuentas nacionales trimestrales, elaboración CENAC
En efecto, en abril de 2015 la inflación anual se aceleró (ver Ilustración 5), registrando un
preocupante 4,64% y superando en 28 p.p. el registro de febrero del mismo año, 8 p.p. al
registro de marzo, y manteniéndose al alza por séptimo mes consecutivo. La variación
mensual se ubicó en el 0,54%, lo cual se asocia al aumento en los precios de los alimentos
y los rubros transables del IPC. La inflación acumulada ya alcanza el 2,95%, pegándose al
tope del rango medio de la meta del emisor y cerrando la brecha de acción de la
política monetaria cuyo rango tope es el 4%.
Ilustración 5: Índice de Precios al Consumidor-Variación anual
Fuente: DANE, elaboración CENAC
La Junta Directiva del emisor ha optado por no modificar la tasa de interés de
intervención desde el mes de septiembre de 2014, teniendo en cuenta que si bien la
inflación crece a un ritmo importante, la desaceleración de la economía es también un
-1500
-1000
-500
0
500
1000
1500
60,000
70,000
80,000
90,000
100,000
110,000
120,000
130,000
140,000
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
PIB Tendencia Ciclo
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
abr-
10
oct
-10
abr-
11
oct
-11
abr-
12
oct
-12
abr-
13
oct
-13
abr-
14
oct
-14
abr-
15
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 9
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
factor que preocupa. Aun cuando, para el Banco de la República prevalece el objetivo
inflacionario por encima del crecimiento, la Junta Directiva mantuvo la tasa en el 4,5% en
su sesión de abril, lo cual era recomendado por el 88% de los encuestados por ANIF2.
Aun así, existen sectores que recomiendan aumentos de 50 puntos básicos (p.b.) (8% de
los encuestados) y 25 p.b. (4% de los encuestados), no obstante todos coincidían en que
el emisor no tomaría dicha decisión durante la Junta Directiva de abril. El espacio para
una política monetaria laxa continua reduciéndose no solo en Colombia, sino en toda
américa latina donde Chile, México y Perú cuentan con brechas de Producto negativas y
brechas de inflación positivas. ANIF espera que la tasa de intervención sufra
modificaciones del orden de los +50 p.b en el transcurso del año.
Como se observa en la Ilustración 6, el repunte de la tasa de interés ha sido notable
durante los últimos 12 meses, si bien parecen ceder entre marzo y abril de 2015. Para el
mes de abril de 2015 las tasas de interés en pesos se ubicaron en promedio en el 11,5%,
siendo particularmente marcado el crecimiento de la tasa Vivienda de Interés Social (VIS)
en pesos que alcanzó el 12,1%, si bien la tasa es equivalente a la registrada en el mes de
abril de 2014. De manera similar, la tasa promedio en UVR se ubicó en el 8,2%, donde no
obstante ambas tasas vienen cediendo luego del pico alcanzado en junio de 2014 para
el caso de la VIS.
Ilustración 6: Tasas de interés hipotecarias-Pesos y UVR
Fuente: Banco de la República, elaboración CENAC
De acuerdo con las estimaciones de Vargas et.al (2010), las TICH (tasas de interés de los
créditos hipotecarios) reaccionan a cambios inesperados en la TIRB (tasa de intervención
del Banco de la República) con un rezago que va de tres a cinco meses con una
transmisión de entre el 50 y el 60% de la variación total en la tasa de política (variaciones
de 50 o 60 p.b en las TICH por cada 100 p.b de cambio en la TIBR) manteniendo todas las
demás variables controladas, lo cual hace pensar que en los próximos meses las tasas no
presentaran mayores modificaciones.
2 Encuesta Repo Central Abril 2014 – ANIF.
8.00%
9.00%
10.00%
11.00%
12.00%
13.00%
14.00%
15.00%
jun
-11
ago
-11
oct
-11
dic
-11
feb
-12
abr-
12ju
n-1
2ag
o-1
2o
ct-1
2d
ic-1
2fe
b-1
3ab
r-13
jun
-13
ago
-13
oct
-13
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-13
feb
-14
abr-
14ju
n-1
4ag
o-1
4o
ct-1
4d
ic-1
4fe
b-1
5ab
r-15
No VIS-Pesos VIS-Pesos
6.00%
7.00%
8.00%
9.00%
10.00%
11.00%
12.00%
jun
-11
ago
-11
oct
-11
dic
-11
feb
-12
abr-
12ju
n-1
2ag
o-1
2o
ct-1
2d
ic-1
2fe
b-1
3ab
r-13
jun
-13
ago
-13
oct
-13
dic
-13
feb
-14
abr-
14ju
n-1
4ag
o-1
4o
ct-1
4d
ic-1
4fe
b-1
5ab
r-15
No VIS-UVR VIS-UVR
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FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Adicionalmente, como se observa en la Ilustración 7, la tasa de los TES a diez años
presentó una caída entre febrero y mayo de 2014, y apenas retoma los niveles de
comienzos de 2014, lo cual supone que ante un escenario sin modificación de la política
monetaria el ambiente es de estabilidad en el mercado hipotecario, por lo menos en
materia de tasas de interés.
Ilustración 7: TIBR y Tasa TES a 10 años (2010-2015)
Fuente: Banco de la Republica, Bloomberg, elaboración CENAC
2. EVOLUCIÓN DE LOS PRINCIPALES INDICADORES SECTORIALES Y DEL MERCADO DE
VIVIENDA NUEVA Y USADA.
En la presente entrega, además de describir los ya conocidos indicadores del mercado
de vivienda nueva se realizará una descripción de los indicadores asociados al mercado
de vivienda usada recolectados por La Galería Inmobiliaria con información a marzo de
2015. La aproximación a la vivienda usada se dará únicamente para los estratos 4, 5 y 6,
para los cuales existe información disponible de arrendamientos, transacciones y oferta en
las distintas zonas de las ciudades, lo cual a su vez obedece a que el mercado es formal
principalmente en dichos segmentos y las transacciones se realizan vía intermediarios
inmobiliarios.
En el desarrollo de la presente sección se realizará un recorrido por los indicadores del
sector clasificados de la siguiente manera:
Indicadores de perspectiva: permiten obtener un contexto sobre el futuro cercano del
mercado de vivienda. En este grupo se encuentran, por el lado de la demanda, los
indicadores de confianza del consumidor, los lanzamientos y las ventas de vivienda
nueva; y por el lado de la oferta las licencias y el stock de viviendas nuevas.
Indicadores reales de actividad edificadora: fundamentalmente corresponden a las
iniciaciones, las obras en curso, culminaciones, transacciones referentes al arrendamiento
de bienes inmuebles y las ventas en el segmento usado, cuya dinámica no permite
generar actividad real.
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
4.5
5
5.80
6.00
6.20
6.40
6.60
6.80
7.00
7.20se
p-1
3
no
v-1
3
ene-
14
mar
-14
may
-14
jul-
14
sep
-14
no
v-1
4
ene-
15
mar
-15
Tasa TES 10 años TIBR (Eje derecho)
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FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Indicadores de financiación: donde se tiene la información ya descrita de tasas de interés,
cartera hipotecaria y financiación de vivienda nueva y usada.
Indicadores de riesgo: corresponden esencialmente a los indicadores de punto de
equilibrio teórico (unidades vendidas antes de la iniciación), unidades nuevas terminadas
sin vender, rotación de inventarios, e indicadores de calidad de cartera hipotecaria.
Se procederá con la descripción de cada uno de los indicadores de acuerdo a la
clasificación y a su seguimiento en un horizonte de tiempo que permita hacer inferencia
sobre la situación actual y perspectivas futuras del mercado.
2.1. INDICADORES DE PERSPECTIVA
2.1.1. Lanzamientos de vivienda
De acuerdo a las cifras de Coordenada Urbana, el censo georreferenciado de la Cámara
Colombiana de la Construcción, CAMACOL, que recoge información de las trece (13)
regionales con presencia del gremio, en el mes de marzo de 2015 se lanzaron 11.724
unidades de vivienda, cifra que representa una contracción del -28,9% frente a la
registrada en marzo de 2014 (16.495 unidades). La variación anual se explica por la VIS (-
34,9%), cuya dinámica se desacelera producto del agotamiento de los proyectos VIPA
que salieron al mercado durante 2014. La No VIS registra también una contracción del -
24,5% llegando apenas a las 7.160 unidades.
Durante el primer trimestre de 2015 (año corrido enero-marzo) en las trece regionales se
lanzaron 30.407 unidades de vivienda, registrando una contracción anual del -40,7%,
explicada fundamentalmente por la VIS (-59,5%) y variaciones negativas recurrentes de la
No VIS (-20,1%).
La Tabla 1 muestra que Bolívar (197,2%), Huila (67,8%), Caldas (17,8%), Santander (10,2%) y
Antioquia (9,2%) presentan variaciones anuales positivas donde, salvo por Caldas, son las
mismas zonas que presentan crecimientos en los lanzamientos VIS. Para el caso de
Bogotá, en el año corrido deja como resultado una contracción del -55%, con variaciones
negativas tanto en VIS (-69,8%) como en No VIS (41,9%).
Ahora bien, la dinámica acumulada doce meses (abril 2014–marzo 2015) muestra ya una
contracción del -12,4% en los lanzamientos, alcanzando apenas 140.582 unidades. La
variación es prácticamente equivalente en ambos segmentos (-12,2% y -12,6% para VIS y
No VIS respectivamente). En el último año se han lanzado 55.916 unidades VIS y 84.666
unidades No VIS.
Revisar en qué zonas se concentra la dinámica de lanzamientos resulta útil para obtener
una perspectiva del impulso comercial actual y de los próximos meses. Al respecto, de
acuerdo con las cifras de CAMACOL, los proyectos y unidades de vivienda se han
distribuido de la siguiente forma en las cinco principales ciudades del país.
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 12
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Tabla 1: Lanzamientos de vivienda – Regionales
Regiones
I Trimestre
2014 Total Variación %
Var total
VIS No VIS VIS No VIS
Antioquia 2.882 4.866 7.748 88,6% -12,6% 9,2%
Bogotá D.C. 1.495 3.260 4.755 -69,8% -41,9% -55,0%
Bolívar 576 1.023 1.599 7100,0% 93,0% 197,2%
Boyacá 365 177 542 -77,2% -79,2% -77,9%
Caldas 157 685 842 -61,6% 123,9% 17,8%
Caribe 329 1.747 2.076 -86,3% -17,7% -54,0%
Cúcuta 259 367 626 -87,1% -2,9% -73,7%
Cundinamarca 2.117 3.531 5.648 -64,1% -21,1% -45,5%
Huila 666 378 1.044 2675,0% -36,8% 67,8%
Nariño 1 33 34 -99,3% -67,0% -86,1%
Risaralda 110 375 485 -73,7% -1,3% -39,2%
Santander 1.148 738 1.886 617,5% -52,4% 10,2%
Tolima -100,0% -100,0% -100,0%
Valle 749 2.373 3.122 -86,5% 22,7% -58,3%
Total general 10.854 19.553 30.407 -59,5% -20,1% -40,7%
Fuente: CAMACOL Bogotá y Cundinamarca
En los últimos doce meses, en Bogotá se han lanzado 23.468 unidades en 295 proyectos de
vivienda. Como se observa en la Tabla 2, los proyectos presentan una distribución
bastante heterogénea, donde no obstante se observa un elevado número de proyectos
en el norte y nor-occidente de la ciudad (Santa Bárbara, Cedritos y Colina Campestre), y
una actividad que se mantiene en el sur de la ciudad. No obstante la cifra doce meses
registrada con corte a marzo muestra una dinámica casi un 50% inferior a la observada un
año antes en la ciudad.
Tabla 2: Principales lanzamientos de vivienda - Bogotá (12 meses)
Barrio Proyectos Unidades % Acumulado
San José 1 2.705 12%
Castilla 9 1.064 16%
Cedritos 15 904 20%
Madalena 2 897 24%
Alejandría 5 885 28%
Fontibón 2 783 31%
Santa Bárbara 22 619 33%
Tierra Buena 2 616 36%
Perdomo 1 600 39%
Colina Campestre 6 594 41%
Fontanar 1 584 44%
Bosa Recreo 1 504 46%
Chico 15 472 48%
Santa Lucia 1 400 50%
(Continúa)
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 13
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Tabla 2 (Continuación): Principales lanzamientos de vivienda - Bogotá (12 meses)
Barrio Proyectos Unidades % Acumulado
Gran Granada 5 392 51%
Brazuelos 2 371 53%
Gratamira 1 348 54%
Suba Rincón 1 330 56%
Chapinero Alto 4 305 57%
Ilarco 1 285 58%
Villas de Granada 3 274 59%
Cantalejo 3 264 60%
Suba 3 248 62%
Las Flores 1 233 63%
Bosa 1 225 63%
El Tintal 2 216 64%
Campiña de Suba 1 204 65%
Villemar 3 198 66%
Hayuelos 2 192 67%
Tibabuyes 1 192 68%
Tintal 3 192 69%
Rosales 8 184 69%
Valladolid 2 174 70%
Fuente: CAMACOL
En la ciudad de Barranquilla se observa una gran dinámica en los barrios Miramar, con
cuatro proyectos que comprenden la construcción de 578 unidades de vivienda; y cerca
de 6 barrios que contemplan la construcción de proyectos con entre 200 y 300 unidades
habitacionales. En total en Barranquilla se lanzaron 6.271 unidades de vivienda distribuidas
en 69 proyectos.
Tabla 3: Principales lanzamientos de vivienda - Barranquilla (12 meses)
Barrio Proyectos Unidades % Acumulado
Miramar 4 578 9%
Ciudad Jardín 8 289 14%
Betania 2 270 18%
Paraíso 4 243 22%
Altos del Limón 4 216 25%
Alto Prado 5 208 29%
El Golf 4 202 32%
La Campiña 5 191 35%
Villa Santos 2 182 38%
Granadillo 3 167 41%
La Concepción 3 156 43%
Altos de Riomar 5 144 45%
Boston 2 140 48%
Zona Alrededores C.C. Buenavista 3 136 50%
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 14
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Fuente: CAMACOL
Medellín registró un total de 6.260 unidades de vivienda en 597 proyectos durante el último
año. Pajarito sigue siendo uno de los ejes de actividad, lo cual muestra el impulso de la VIS
en la ciudad. Resulta interesante además que un solo proyecto en Barrios de Jesús
acumula cerca el 18,4% de los lanzamientos de la ciudad. Los primeros cuatro barrios
concentran en 50% de la oferta en 10 proyectos.
Tabla 4: Principales lanzamientos de vivienda - Medellín (12 meses)
Barrio Proyectos Unidades % Acumulado
Barrios de Jesús 1 1.152 18%
San German 4 682 29%
San Antonio de Prado 2 657 40%
La Campiña 3 584 49%
Pajarito 3 560 58%
La Loma de los Bernal 3 334 63%
La Hondonada 2 291 68%
Los Balsos No.1 2 208 71%
Fuente: CAMACOL
En la capital de Valle del Cauca se lanzaron 5.582 unidades de vivienda agrupadas en 72
proyectos. El grueso de los lanzamientos se concentra en seis barrios de la ciudad, siendo
particularmente dinámicos los barrios Ciudad Meléndez, La Flora, Lili y Ciudad Bochalema
que concentra el 40,2% de las unidades que entraron al mercado en los últimos 12 meses
y cuentan con la con la construcción de 24 proyectos.
Tabla 5: Principales lanzamientos de vivienda - Cali (12 meses)
Barrio Proyectos Unidades % Acumulado
Ciudad Meléndez 6 664 11,9%
La Flora 7 648 23,5%
Lili 5 473 32,0%
Ciudad Bochalema 6 458 40,2%
Hacienda El Verdal 2 300 45,6%
Metrópoli 1 260 50,2%
Valle Del Lili 2 240 54,5%
Parcelaciones Pance 5 225 58,5%
Compartir 1 220 62,5%
Prados Del Norte 1 178 65,7%
Cristales 3 170 68,7%
Aguacatal 1 160 71,6%
Fuente: CAMACOL
Finalmente, en la ciudad de Bucaramanga se lanzaron 2.154 unidades de vivienda en 20
proyectos. El 40,7% de los lanzamientos se concentra en 2 proyectos con 500 unidades en
los barrios Granjas de Provenza y Chapinero.
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 15
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Tabla 6: Principales lanzamientos de vivienda - Bucaramanga (12 meses)
Barrio Proyectos Unidades % Acumulado
Granjas de Provenza 1 300 30,2%
Chapinero 1 200 39,5%
Aurora 2 165 47,1%
Porvenir 1 156 54,4%
San Rafael 1 144 61,0%
Altos de Cabecera 1 116 66,4%
Sotomayor 1 91 70,7%
Fuente: CAMACOL
2.1.2. Ventas de vivienda
Las ventas registradas por CAMACOL reportaron una variación anual del 1,7% en ambos
segmentos de vivienda (VIS y No VIS). En total se vendieron 12.924 unidades de las cuales
el 42% (5.429) fueron VIS y el 58% (7.495) No VIS. En el periodo enero-marzo de 2015 se
transaron 37.186 unidades, 5.494 menos que las observadas en el mismo lapso de 2014, lo
cual implica una contracción del 12,9% jalonado principalmente por la VIS (-20,2%), si bien
la No VIS (-7,4%) también registra variaciones negativas.
Solo cinco regionales presentan una dinámica agregada positiva, todas sustentadas en
crecimientos simultáneos de los segmentos VIS y No VIS. Así, Caldas (160,1%), Cúcuta
(67,9%), Caribe (51,4%) y Bolívar (47,2%) y Antioquia (41,9%) han expandido su dinámica
comercial durante lo corrido de 2015.
Tabla 7: Ventas de vivienda – Regionales
Regiones I Trimestre 2015
Total Variación %
Var total VIS No VIS VIS No VIS
Antioquia 2.898 4.989 7.887 136,8% 15,1% 41,9%
Bogotá D.C 673 5.400 6.073 -83,8% -24,7% -46,4%
Bolívar 1.371 791 2.162 264,6% -27,6% 47,2%
Boyacá 244 292 536 15,6% -17,5% -5,1%
Caldas 873 365 1.238 546,7% 7,0% 160,1%
Caribe 1.287 2.692 3.979 141,5% 28,5% 51,4%
Cúcuta 838 376 1.214 72,8% 58,0% 67,9%
Cundinamarca 3.694 3.281 6.975 -20,6% -7,8% -15,1%
Huila 109 362 471 251,6% -23,1% -6,2%
Nariño 26 74 100 -75,7% -58,4% -64,9%
Risaralda 523 473 996 48,2% -32,0% -5,1%
Santander 90 962 1.052 -55,4% -40,2% -41,9%
Tolima 81 247 328 -95,9% -28,4% -86,0%
Valle 1.903 2.272 4.175 -50,4% 20,1% -27,2%
Total general 14.610 22.576 37.186 -20,2% -7,4% -12,9%
Fuente: CAMACOL Bogotá y Cundinamarca
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FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Ilustración 9: Ventas de vivienda 2010-2014 (promedio trimestre móvil)
Fuente: CAMACOL
Finalmente, los acumulados a doce meses muestran un nivel de ventas de 165.711
unidades, lo cual revela un incremento del 3,5%. El crecimiento se encuentra explicado
exclusivamente por el segmento VIS (18,1%), mientras la No VIS presentó una contracción
del -5%.
2.1.3. Índice de Confianza del Consumidor (ICC)
Mensualmente FEDESARROLLO realiza su Encuesta de Opinión del Consumidor con la cual
construye el índice con el mismo nombre. El índice tiene varios componentes que hacen
alusión a las expectativas de los hogares a un año vista y a la percepción frente a la
situación económica actual3.
Como se pudo observar brevemente en la sección 1, el ICC ha mostrado una caída
considerable durante los meses de marzo y abril de 2015. En abril el indicador mostró un
retroceso de 10,3 puntos porcentuales (p.p.) frente al mes de abril de 2014, si bien repuntó
5,9 p.p. frente a marzo de 2015, mes en el que la confianza del consumidor se ubicó en su
punto más bajo desde abril de 2009.
Para el caso del análisis de vivienda, a los hogares se les formula la pregunta ¿Cree Ud.
que este es un buen momento o un mal momento para que la gente compre vivienda? El
índice resulta del balance entre las respuestas positivas y negativas, que para el mes de
abril de 2015 se ubicaron en terreno positivo (10,4) si bien presenta una notable
contracción (14,4 p.p.) frente al mismo mes del año 2014.
3
Información detallada respecto al índice al mes de junio se encuentra en el vinculo http://www.fedesarrollo.org.co/wp-content/uploads/BEOC_Abril_2015.pdf
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
160000
180000
mar
-10
ago
-10
ene-
11
jun
-11
no
v-1
1
abr-
12
sep
-12
feb
-13
jul-
13
dic
-13
may
-14
oct
-14
mar
-15
VIS No VIS Total
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 17
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Ilustración 10: IOC- Buen momento para comprar vivienda
Fuente: Fedesarrollo, elaboración CENAC
Ilustración 11: ICC-Buen momento para comprar vivienda (ciudades)-Promedio doce
meses
Fuente: Fedesarrollo, elaboración CENAC
La percepción del momento para comprar vivienda se deteriora en todas las ciudades
del país, siendo particularmente dramáticas las caídas de Cali y Bucaramanga, cuya
disminución intermensual fue del -15 y -29,2 puntos porcentuales frente a marzo de 2015.
Para abril de 2014 Bucaramanga fue la ciudad que registró la mayor caída (64,0 p.p.),
seguida por Barranquilla (26,5 p.p.) y Cali (18,0 p.p.).
Bogotá y Bucaramanga se encuentran en el cuadrante negativo del IOC para comprar
vivienda, lo cual refleja el mal momento que vive el rango No VIS. En efecto si se analiza la
evolución del índice de confianza por estratos se observa que el estrato alto se ubicó en -
20,7, registrando una caída de 13,8 p.p. frente a abril de 2014.
-20.00
-10.00
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
no
v-0
1
oct
-02
sep
-03
ago
-04
jul-
05
jun
-06
may
-07
abr-
08
mar
-09
feb
-10
ene
-11
dic
-11
no
v-1
2
oct
-13
sep
-14
IOC IOC Prom 3
0.00
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
60.00
abr-
09
sep
-09
feb
-10
jul-
10
dic
-10
may
-11
oct
-11
mar
-12
ago
-12
ene
-13
jun
-13
no
v-1
3
abr-
14
sep
-14
feb
-15
Bogotá Medellín CaliBarranquilla Nacional
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 18
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Ilustración 12: Correlaciones cruzadas – ICC vs Ventas
Fuente: CENAC
Respecto al Índice de FEDESARROLLO, los cálculos de CENAC presentados en el informe
2014 muestran que la relación entre las ventas de vivienda y el IOC es prácticamente
contemporánea. Así, mediante un análisis de correlaciones cruzadas (CCF), que se
observa en la Ilustración 12, se tiene que el ICC es un indicador líder de las ventas
teniendo en cuenta que la máxima correlación (0,47) se alcanza en el periodo -1. Lo
anterior significa que un incremento (caída) del ICC en el periodo t irá precedido por un
incremento (caída) de las ventas en t+1 (periodicidad mensual).
Bajo esta lógica, se esperaría que durante los meses de abril y mayo exista un deterioro en
términos mensuales de los indicadores de ventas en el país, hecho que ya ha venido
siendo reportado por los constructores. En efecto, los empresarios sugieren que
actualmente la dinámica edificadora se sostiene por el buen nivel de ventas observado
en 2014, no obstante ya es notoria la caída en los indicadores comerciales del sector que
seguramente tendrán efecto en el producto del 2016 si no ocurre algo extraordinario al
cierre de 2015.
2.1.4. Licencias de vivienda
Como se mencionó anteriormente, las licencias de vivienda son un indicador de
expectativa de la oferta, aun cuando su interpretación no es del todo exacta debido a la
cantidad de factores normativos que inciden sobre su dinámica (ver informe 2014). En
general las licencias son un reflejo del potencial de actividad edificadora de corto plazo,
si bien el Decreto 1469 de 2010 indica que la vigencia de las licencias puede llegar a ser
de hasta 48 meses contabilizando las prórrogas.
Tabla 8: Vigencia del licenciamiento – Decreto 1469 de 2010
Tipo de licencia Vigencia
De urbanización 24 meses
De construcción 24 meses
Simultánea de urbanización y construcción 36 meses
De subdivisión 6 meses
Por etapas 24 meses para la etapa autorizada
De reconocimiento 24 meses
Fuente: Metro Cuadrado.
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 19
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Sin embargo, la información del Departamento Administrativo Nacional de Estadística,
DANE, permite contrastar las iniciaciones con respecto al licenciamiento, donde la
diferencia es indicativa de un potencial de desarrollo futuro o no aprovechado.
A nivel nacional, con corte a marzo de 2015, se licenciaron 15.051 unidades de vivienda,
de las cuales el 36% correspondió a VIS y el 64% a No VIS. La cifra fue 17,5% inferior a la
registrada en marzo de 2014, y estuvo influenciada por la dinámica negativa de la VIS (-
39,8%), a su vez jalonada por la VIP (-78,3%), lo cual no fue compensado por el leve
repunte de la No VIS (4,0%).
En el año corrido enero-marzo de 2015 la dinámica del licenciamiento en unidades es
también negativa. Durante el primer trimestre del año se licenció 6,2% menos que en el
mismo periodo de un año atrás, alcanzando las 47.895 unidades. La contracción en este
punto se explica por la VIS (-15,5%), mientras que la No VIS aún reporta un leve
crecimiento (1,8%). Vale la pena resaltar que durante el primer trimestre de 2014 el 41,3%
de las licencias VIS tenían destino VIP; para el mismo periodo de 2015 la proporción se
redujo al 18,72%, indicando que el mercado nuevamente se concentra en el rango tope
VIS, derivando además en una caída del 53,8% en el licenciamiento para viviendas con
un valor inferior a los 70 SMMLV. En el acumulado 12 meses (abril 2014-marzo 2015) se
registró una caída del -10,7% en las unidades licenciadas derivada de la dinámica de la
VIS, con una contracción del -21,5% (85.697 unidades). La No VIS presentó un crecimiento
del 0,7% registrando 103.391 unidades.
Por el lado del área licenciada, en el mes de marzo de 2015 se aprobaron 1.455.115 m2 lo
cual representa una contracción del 14,8% jalonada por la VIS (-38,6%); con una dinámica
negativa también para la No VIS (-4,0%). En el año corrido enero-marzo de 2015 se
licenciaron 4.499.137 m2, cifra 6,6% inferior frente al mismo periodo de 2014. La
contracción en el año corrido se explica por la dinámica de la VIS (-22,3%), la cual no
logró compensar la variación positiva de la No VIS (4,4%). Finalmente, en el acumulado
doce meses, el área licenciada se contrae al 4,7%, haciendo evidente el agotamiento del
efecto generado por los estímulos del gobierno en materia de VIS (-22,3%), también se
observa una aceleración en la dinámica de la No VIS (4,4%).
Tabla 9: Distribución regional del licenciamiento de vivienda en unidades
(enero - mayo de 2014)
Departamento Enero – mayo de 2014 Variación %
VIS No VIS Total VIS No VIS Var % Total
Antioquia 836 4.409 5.245 -27,4% -19,9% -21,2%
Arauca 5 38 43 -91,8% 52,0% -50,0%
Atlántico 1.777 1.761 3.538 855,4% -3,7% 75,6%
Bogotá, D.C. 5.445 4.353 9.798 21,8% -51,4% -27,0%
Bolívar 650 238 888 -78,5% -72,7% -77,2%
Boyacá 410 1.690 2.100 32,3% 39,2% 37,8%
Caldas 107 341 448 -89,3% 41,5% -64,0%
Caquetá 45 14 59 2150,0% -86,0% -42,2%
Casanare 80 178 258 N/D -16,0% 21,7%
Cauca 2 256 258 -94,9% -12,0% -21,8%
Cesar 12 353 365 -40,0% 397,2% 301,1%
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 20
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Tabla 9 (Continuación): Distribución regional del licenciamiento de vivienda en unidades
(enero - mayo de 2014)
Departamento Enero – mayo de 2014 Variación %
VIS No VIS Total VIS No VIS Var % Total
Chocó - 18 18 -100,0% -45,5% -52,6%
Córdoba 363 136 499 153,8% 97,1% 135,4%
Cundinamarca 5.746 3.185 8.931 4,7% 138,2% 30,9%
Huila 11 532 543 -89,4% 9,2% -8,1%
La Guajira - 55 55 N/D -6,8% -6,8%
Magdalena - 525 525 N/D 1180,5% 1180,5%
Meta - 342 342 -100,0% 57,6% -76,0%
Nariño 836 1.467 2.303 -17,8% 109,9% 34,2%
Norte De Santander 443 289 732 225,7% -22,7% 43,5%
Quindío 147 273 420 -91,8% 30,6% -79,0%
Risaralda 69 521 590 -73,7% -31,5% -42,3%
Santander 1.453 2.580 4.033 32,7% 64,8% 51,6%
Sucre 36 190 226 -96,2% 1,6% -80,0%
Tolima 710 1.731 2.441 117,1% 209,1% 175,2%
Valle Del Cauca 786 2.451 3.237 -7,9% 61,3% 36,4%
Total General 19.969 27.926 47.895 -15,5% 1,8% -6,2%
Fuente: DANE-ELIC, elaboración CENAC
Todos los resultados anteriormente descritos se resumen a continuación:
Tabla 10: Resumen Licenciamiento de vivienda - Unidades
Tipo
vivienda
Marzo
2014
Enero –
Junio 2014
Julio 2013 –
Junio 2014
Var %
anual
Var % año
corrido
Var % 12
meses
VIS 5.365 19.969 85.697 -39,8 -15,5 -21,5
No VIS 9.686 27.926 103.391 4,0 1,8 0,7
Total 15.051 47.895 189.088 -17,5 -6,2 -10,7
Fuente: DANE, elaboración MVCT-DSH
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 21
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Ilustración 13: Licenciamiento de vivienda – Área y unidades
Fuente: DANE, elaboración CENAC
2.1.5. Licencias destinos no residenciales
Para destinos no residenciales el análisis se centrará únicamente en el área licenciada,
teniendo en cuenta que las unidades son poco indicativas del volumen de producción
real y futuro del segmento. El panorama para los destinos no residenciales presenta una
importante desaceleración luego de los picos de licenciamiento registrados en los meses
de abril, mayo y junio de 2014. Actualmente la serie se encuentra regresando a sus niveles
promedio de actividad.
Durante marzo de 2015 las licencias para destinos no residenciales se contrajeron el 6,5%.
Los destinos más dinámicos fueron Industria (38,1%), Bodegas (215,8%), educación (74,5%),
social recreacional (244,9%) y Administración pública (906,1%). Por su parte las oficinas se
contraen al 73,1%, lo cual obedece al final del boom observado para este segmento
durante 2014, donde los analistas ya hablaban de una sobre oferta.
En la dinámica año corrido el segmento no residencial presentó una variación del -5,2%, el
cual nuevamente se explica por la variación negativa de oficinas (-60,7%) y por una
dinámica negativa en comercio (-12,8%), hoteles (-44,9%), hospitales (-1,2%) y religioso (-
0,4%).
-1
-0.5
0
0.5
1
1.5
0
5
10
15
20
25m
ay-0
9
no
v-0
9
may
-10
no
v-1
0
may
-11
no
v-1
1
may
-12
no
v-1
2
may
-13
no
v-1
3
may
-14
no
v-1
4
Mile
s
VIS No VIS Var Anual (Total)
-1
-0.5
0
0.5
1
1.5
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
ene-
08
sep
-08
may
-09
ene-
10
sep
-10
may
-11
ene-
12
sep
-12
may
-13
ene-
14
sep
-14
Mile
s
VIS No VIS Var Anual (Total)
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 22
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Ilustración 14: Área licenciada no residencial – Promedio trimestre móvil
Fuente: DANE, elaboración CENAC
Cuando se realiza el análisis acumulado doce meses, se mantiene el buen
comportamiento heredado de los altos niveles de licenciamiento del segundo trimestre de
2014. En general se observa el pico de crecimiento de oficinas (55,6%), bodegas (37,6%) e
industria (6,4%); y destinos no tan representativos en área como social recreacional (54,1%)
y otros (726,8%). En el agregado, los destinos no residenciales crecieron el 13% en el
periodo abril de 2014-marzo de 2015. Los resultados se resumen en la Tabla 11.
Tabla 11: Área licenciada para destinos no residenciales – M2
Destino Junio
2014
Enero –
Marzo 2015
Junio 2013 –
Mayo 2014
Var %
anual
Var % año
corrido
Var % 12
meses
Industria 37.093 156.247 600.133 38,1% 44,8% 6,4%
Oficina 39.533 146.309 1.709.559 -73,1% -60,7% 55,6%
Bodega 117.665 248.478 903.178 215,8% 144,1% 37,6%
Comercio 236.712 533.055 2.178.016 -14,1% -12,8% 3,3%
Hotel 25.715 84.223 335.742 -15,8% -44,9% -25,2%
Educación 53.245 142.299 557.280 74,5% 57,1% 7,0%
Hospital-
asistencial 13.946 94.533 406.677 -75,1% -17,4% -0,4%
Administración
pública 11.007 54.832 112.584 906,1% 79,0% -49,1%
Religioso 3.134 10.288 49.444 -37,8% -37,6% -43,1%
Social-
recreacional 23.598 37.787 125.346 244,9% 305,0% 54,1%
Otros 15.171 15.315 24.638 N/D 4016,9% 726,8%
Total 576.819 1.523.366 7.002.597 -6,5% -5,2% 13,0%
Fuente: DANE, Elaboración CENAC
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
900,000
1,000,000
40
513
40
603
40
695
40
787
40
878
40
969
41
061
41
153
41
244
41
334
41
426
41
518
41
609
41
699
41
791
41
883
41
974
42
064
Destinos no residenciales Promedio Columna1
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 23
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Tomando como referencia las cinco principales ciudades y realizando el análisis
acumulado4, para el año corrido 2014 se encuentra que el grueso de la contracción del
segmento no residencial se dio en las áreas urbanas más importantes del país (-28,6%).
Por el lado del comercio, únicamente Bogotá (10%) y Cali (2,3%) presentaron una
dinámica positiva. Por su parte las oficinas registran fuertes caídas en los mercados donde
el boom fue más notable en 2014 (Barranquilla, Cali y Bogotá) mientras que reporta
crecimientos importantes en Bucaramanga (43,1%) y moderados en Medellín (8,9%). La
industria y las bodegas tienen comportamientos irregulares entre ciudades.
Los comportamientos son similares al analizar el acumulado doce meses. Los destinos
asociados a oficinas (51,9%) y Bodegas (83,3%) presentan importantes crecimientos
mientras que los destinos Industria y Comercio ya registran contracciones en el periodo
abril 2014-marzo 2015.
Tabla 12: Licencia destinos no residenciales – Cinco principales ciudades (enero – marzo
2015)
Ciudad Destino – Licencias en m2 Var % año corrido (enero – marzo 2015)
Industria Oficina Bodega Comercio Industria Oficina Bodega Comercio
Barranquilla 0 219 40.075 27.892 N/D -99,4 553,0 -6,5
Bogotá 14.852 113.284 4.238 146.063 -55,1 -62,3 28,2 10,0
Bucaramanga 0 5.458 932 1.836 -100,0 43,1 N/D -88,9
Cali 0 132 0 56.974 -100,0 -99,0 N/D 2,3
Medellín 13.012 159 0 5.616 663,6 8,9 N/D -93,0
Total general 27.864 119.252 45.245 238.381 -23,0 -66,6 359,3 -24,4
Fuente: DANE, elaboración CENAC
Tabla 13: Licencia destinos no residenciales – Cinco principales ciudades (abril 2014 –
marzo 2015)
Ciudad
Destino – Licencias en m2 Var % doce meses (abril 2014–marzo
2015)
Industria Oficina Bodega Comercio Industria Oficina Bodega Comercio
Barranquilla - 296 83.654 110.364 -100,0% -99,6% 225,3% 64,3%
Bogotá 26.974 1.508.990 13.061 398.940 -56,3% 64,1% 18,9% -49,3%
Bucaramanga 1.453 15.699 12.124 26.942 -87,7% 78,2% 382,8% -49,3%
Cali 1.167 10.699 3.771 162.480 -44,6% -42,6% 3,1% 66,1%
Medellín 36.269 26.515 896 93.154 184,2% 78,0% -95,3% -37,2%
Total general 65.863 1.562.199 113.506 791.880 -25,9% 51,9% 83,3% -31,3%
Fuente: DANE, elaboración CENAC
2.2. INDICADORES REALES DE ACTIVIDAD EDIFICADORA
Como se indicaba en la introducción, se entiende que la construcción de edificaciones es
una actividad de larga duración y por lo tanto es importante realizar un monitoreo de las
4 Únicamente se exponen los análisis acumulados año corrido y doce meses teniendo en cuenta la irregularidad de los
datos mensuales para destinos no residenciales
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 24
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
etapas (agregadas o desagregadas) con el fin de tener una mejor comprensión del
sector.
La actividad constructora arranca con las iniciaciones, las cuales a su vez empiezan con
la fase excavación y cimentación; posteriormente se tienen las unidades y el área en
proceso que contempla las etapas de estructura y cubiertas; mampostería, pañetes e
impermeabilizantes; y todos los niveles de acabados. Una vez terminada la obra se tienen
las unidades y área culminada.
A continuación se describen los principales resultados de los indicadores reales de
actividad edificadora con corte al primer trimestre de 2015.
2.2.1. Iniciaciones de vivienda
Las iniciaciones de vivienda son el indicador de actividad edificadora por excelencia. En
general las metas gubernamentales y los niveles de producción son medidos a partir de
las unidades nuevas en proceso y por supuesto del área nueva en proceso.
Centrándose en los resultados del Censo de Edificaciones del DANE, cuya publicación es
trimestral y que cuenta con una cobertura de 16 áreas urbanas y metropolitanas, para el
IV trimestre de 2014 se registraron 35.173 unidades de vivienda iniciadas, lo cual representa
una contracción anual del -11,5%. La dinámica estuvo liderada por la VIS (-17,5%), si bien
la No VIS también presentó una contracción del -7,0%.
Por el lado del área iniciada la dinámica es similar, si bien la contracción es apenas del
4,9%. La disparidad entre área y unidades se explica por la estructura de las iniciaciones,
donde la VIS5 presenta mayores caídas. En general el área iniciada de VIS se contrajo el
15,9% mientras que la No VIS lo hizo en un 0,7%. En total se iniciaron 3.256.274 m2
Centrando el análisis en las cinco principales ciudades del país, resulta interesante que la
dinámica VIS crece de manera importante en Bogotá y Bucaramanga, mercados
tradicionalmente No VIS. Lo anterior se explica fundamentalmente por el impulso
generado por el VIPA, para el caso de Bucaramanga del esquema público, y por la base
de comparación tan baja sentada en 2013 donde ambas ciudades estuvieron
prácticamente al margen del mercado VIS. Aun así la dinámica de la VIS es negativa
teniendo en cuenta que Barranquilla, Cali y Medellín presentan contracciones
importantes.
Tabla 14: Iniciaciones VIS – Cinco principales ciudades
Ciudad Unidades VIS m2 VIS Var % anual unidades Var % anual m2
Barranquilla 3.629 186.071 -0,4 -0,5
Bogotá 14.143 808.025 91,3 91,2
Bucaramanga 1.939 102.345 118,8 116,8
Cali 3.216 198.335 -59,8 -52,4
Medellín 4.095 210.723 -52,4 -52,1
Cinco ciudades 27.022 1.505.499 -5,3 -0,5%
Fuente: DANE, elaboración CENAC
5 Por lo general el área de la VIS es inferior en promedio a la de la No VIS
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 25
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
La No VIS presenta contracciones, tanto en unidades como en metros cuadrados. Las
principales caídas se dieron en Bucaramanga, Cali y Medellín, si bien el mercado también
presenta una dinámica negativa en la ciudad de Bogotá. Únicamente Barranquilla
presenta una expansión en las unidades y metros cuadrados iniciados para No VIS.
Tabla 15: Iniciaciones No VIS – Cinco principales ciudades
Ciudad Unidades No VIS m2 No VIS Var % anual unidades Var % anual m2
Barranquilla 4.484 658.731 7,7 16,4
Bogotá 21.195 2.416.957 -13,2 -10,4
Bucaramanga 2.951 326.514 -44,2 -41,3
Cali 3.503 432.645 -20,1 -17,8
Medellín 4.599 587.279 -17,1 -16,9
Cinco Ciudades 36.732 4.422.126 -16,1 -12,5
Fuente: DANE, elaboración CENAC
2.2.2. Iniciaciones de destinos no residenciales
Los metros cuadrados iniciados para los principales destinos no residenciales presentaron
un crecimiento del 31,0% en el cuarto trimestre de 2014, explicado por la dinámica de los
destinos asociados a oficinas (256,6%), hoteles (16,6%) y comercio (4,9%). Se espera sin
embargo que ésta dinámica se desacelere durante el primer trimestre de 2015, teniendo
en cuenta las caídas en los volúmenes de licenciamiento.
En el acumulado anual (2014), los principales destinos en términos de iniciaciones siguen
siendo las oficinas, con la construcción de 948.577 m2 nuevos que representan un
crecimiento del 75,4%, y comercio, para el que se iniciaron 793.363 m2 que se traducen en
una expansión del 100,8. Las ciudades más dinámicas son Bogotá y Barranquilla con unos
niveles de actividad sin precedentes, mientras que Bucaramanga parece haberse
quedado al margen del boom de oficinas observado en todo el resto del país.
Tabla 16: M2 nuevos en proceso – Otros destinos
Ciudad
Destino-Metros cuadrados Var % doce meses
(abril 2014–marzo 2015)
Oficinas Comercio Bodega Hoteles Oficinas Comerci
o
Bodeg
a Hoteles
Medellín 146.963 44.661 57.578 36.321 46,9% -60,8% 0,8% 85,4%
Barranquilla 188.112 54.190 71.320 88.751 332,3% 85,2% -1,6% 5832,6%
Bogotá 569.276 569.450 85.458 110.844 55,1% 279,7% -26,7% 148,0%
Bucaramanga 6.928 29.792 25.748 7.972 -36,3% 54,5% 32,5% -63,0%
Cali 37.298 95.270 17.799 2.132 93,5% 15,5% 22,9% -91,8%
Cinco
ciudades 948.577 793.363 257.903 246.020 75,4% 100,8% -7,9% 117,3%
Fuente: DANE, elaboración CENAC
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 26
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
2.2.3. Unidades y área en proceso de vivienda6
Ilustración 15: Unidades y área en proceso
Fuente: DANE, elaboración CENAC
Las unidades que continúan en proceso para vivienda alcanzaron la cifra de 175.955, lo
cual representa una variación anual del -0,3% frente al cuarto trimestre de 2013. Las cinco
principales ciudades concentran 35.161 unidades en proceso que representan 37.112.810
m2 en construcción. Ambas cifras reflejan un crecimiento del 2,8y el 5,6%
respectivamente.
Tabla 17: Unidades y área en proceso – Cinco principales ciudades
Ciudad Unidades m2 Var % anual unidades Var % anual m2
Medellín 54.435 5.363.056 -22,1% -17,5%
Barranquilla 38.686 4.918.395 11,9% 19,9%
Bogotá 189.707 19.556.506 17,1% 14,7%
Bucaramanga 40.151 4.341.518 13,6% 12,2%
Cali 28.637 2.933.335 -28,8% -19,1%
Cinco ciudades 35.1616 37.112.810 2,8% 5,6%
Fuente: DANE, elaboración CENAC
Con respecto al área, la dinámica no presenta mayores disparidades frente a lo
observado en unidades. El segmento VIS registró un crecimiento del 6,9% llegando a los
2.127.761 m2. Por su parte la No VIS reportó un crecimiento del 15,1%, registrando
12.394.215 m2
2.2.4. Área en proceso - Destinos no residenciales
El área en proceso para los cuatro principales destinos no residenciales presenta un
crecimiento del 31,7%, la cual se explica por el gran volumen de iniciaciones observado
en el transcurso de los 3 primeros trimestres de 2014. La dinámica se explica
6 Contiene el área que continúa en proceso y el área que se reinicia
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
160000
180000
200000
0
2000000
4000000
6000000
8000000
10000000
12000000
14000000
16000000
18000000
20000000
mar
-05
no
v-0
5
jul-
06
mar
-07
no
v-0
7
jul-
08
mar
-09
no
v-0
9
jul-
10
mar
-11
no
v-1
1
jul-
12
mar
-13
no
v-1
3
jul-
14
Área en proceso Unidades en proceso
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 27
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
principalmente por los destinos oficinas (65,7%) y Comercio (43,7%), mientras que Bodegas
(-6,5%) y Hoteles (-0,8%) presentan una contracciones.
Haciendo énfasis en las cinco principales ciudades, el acumulado 2014 presentó
importantes crecimientos en los destinos oficinas (55,6%) y comercio (56,7%); los cuales se
explican principalmente por la dinámica de Barranquilla y Bogotá. Actualmente hay
cerca de 6,5 millones de metros cuadrados en proceso para oficinas y otros 3,8 millones
con destino comercio en las capitales más grandes del país. El destino hoteles presenta
también una dinámica importante con la construcción de 1,9 millones de metros
cuadrados en 2014, lo cual representó un crecimiento del 11,3%.
Tabla 18: Área en proceso (m2) destinos no residenciales
Ciudad Destino-Metros cuadrados
Var % doce meses
(abril 2014–marzo 2015)
Oficinas Comercio Bodega Hoteles Oficinas Comercio Bodega Hoteles
Medellín 858.240 579.306 238.129 256.376 65,1% 9,5% 25,3% 54,9%
Barranquilla 1.040.113 729.420 209.735 413.122 108,5% 83,9% -16,0% 68,6%
Bogotá 4.338.394 2.023.403 297.428 1.066.132 48,4% 100,2% -19,7% 6,8%
Bucaramanga 107.132 159.051 66.194 87.767 27,6% -11,7% -25,3% -45,6%
Cali 211.590 312.477 38.474 93.547 12,9% 0,2% 26,4% -38,4%
Cinco
ciudades 6.555.469 3.803.657 849.960 1.916.944 55,6% 56,7% -8,5% 11,3%
Fuente: DANE, elaboración CENAC
2.2.5. Ventas y Arrendamientos de vivienda usada
La información de transacciones y oferta de vivienda usada parte de las encuestas
realizadas por la Galería inmobiliaria contiene información histórica desde enero de 2008
hasta marzo de 2015 para Bogotá, Barranquilla, Cali y Medellín. Los principales resultados
se desarrollan a continuación.
La encuesta de vivienda usada realizada por La Galería Inmobiliaria en Bogotá contiene
información de 239.157 inmuebles usados con destino residencial en los estratos 4, 5 y 6,
recolectados en 2.344 manzanas de la ciudad. La distribución de la oferta de vivienda
usada se describe en la Tabla 19.
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 28
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Tabla 19: Distribución de la oferta de vivienda usada para Venta o Arriendo-Bogotá
Subzonas
No.
inmuebles
vivienda
usada
Salieron a
venta o
arriendo
Ene 2008 –
Mar 2015
%
Vendidos o
arrendados
Ene 2008 –
Mar 2015
%
En venta
o arriendo
a Marzo
2015
% Desistidos
Atabanza 4.224 1.275 30,2 1.164 27,6 29 0,7 82
Cedritos 50.811 25.359 49,9 21.660 42,6 1.736 3,4 1.963
Chapinero 11.701 3.675 31,4 3.428 29,3 159 1,4 88
Chicó 20.076 14.663 73,0 13.176 65,6 1.053 5,2 434
Colina
Campestre 16.215 6.858 42,3 5.919 36,5 480 3,0 459
Córdoba 9.654 4.474 46,3 4.032 41,8 338 3,5 104
La Carolina 12.364 5.922 47,9 4.914 39,7 520 4,2 488
La
Felicidad 2.362 783 33,1 657 27,8 66 2,8 60
Maranta 3.612 1.653 45,8 1.507 41,7 38 1,1 108
Mazuren 25.360 11.108 43,8 9.963 39,3 586 2,3 559
Modelia 15.235 2.791 18,3 2.417 15,9 175 1,1 199
Multicen. 30.523 20.657 67,7 17.577 57,6 2.067 6,8 1.013
Pablo VI 22.605 6.277 27,8 5.704 25,2 222 1,0 351
Rosales 3.922 1.889 48,2 1.671 42,6 103 2,6 115
Teusaquillo 10.493 2.147 20,5 2.068 19,7 40 0,4 39
Total 239.157 109.531 45,8 95.857 40,1 7.612 3,2 6.062
Fuente: La Galería Inmobiliaria
En términos generales se observa que el grueso de los inmuebles que salieron a venta o
arriendo en marzo de 2015, lo hicieron en los barrios Multicentro (2.067), Cedritos (1.736) y
Chicó (1.053). La dinámica es consistente con los resultados observados desde 2008,
donde son estás mismas tres zonas las que ha concentrado el grueso de la oferta histórica
de vivienda usada.
De acuerdo a las cifras de La Galería, en marzo de 2015 se realizaron 9.146 transacciones
asociadas a la venta de viviendas usadas en Bogotá y un total de 14.096 operaciones de
arrendamiento. En ambos casos los resultados son contracciones anuales del -3% y el -5%
respectivamente. Las contracciones se han dado principalmente en las viviendas estrato 4
(-15% para las ventas y -16% para los arrendamientos) siendo un segmento
particularmente golpeado por la escasez de oferta en la ciudad.
Finalmente, resulta interesante que de los inmuebles encuestados el 51,4% utilizó un
intermediario para realizar su operación de arrendamiento o venta, mientras que el 48,6%
prefirió hacerlo directamente.
La encuesta de vivienda usada realizada por La Galería Inmobiliaria en Cali contiene
información de 81.632 inmuebles usados con destino residencial en los estratos 4, 5 y 6,
recolectados en 1.330 manzanas de la ciudad. La distribución de la oferta de vivienda
usada se describe en la Tabla 20.
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 29
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
El grueso de los inmuebles que salieron a venta o arriendo en marzo de 2015, lo hicieron en
los barrios Gran Limonar (203), Valle del Lili (194) y El Ingenio (184). Desde 2008 las
transacciones se han concentrado principalmente en las subzonas Valle del Lili, Gran
Limonar, El Ingenio, Caney y La Flora. Lastimosamente para la ciudad de Cali no se
cuenta con información desagregada del volumen de transacciones.
Tabla 20: Distribución de la oferta de vivienda usada para Venta o Arriendo-Cali
Subzonas
No.
inmuebles
vivienda
usada
Salieron a
venta o
arriendo
Mar 2012 –
Mar 2015
%
Vendidos o
arrendados
Mar 2012 –
Mar 2015
%
En venta o
arriendo a
Marzo
2015
% Desistidos
Bochalema 1.533 132 8,6 95 6,2 35 2,3 2
Caney 7.444 1.158 15,6 969 13,0 169 2,3 20
Ciudad
Jardín 5.547 467 8,4 366 6,6 94 1,7 7
Cristales 4.220 495 11,7 356 8,4 134 3,2 5
El Bosque 1.001 78 7,8 42 4,2 35 3,5 1
El Ingenio 10.413 1.218 11,7 1.023 9,8 184 1,8 11
Gran Limonar 12.871 1.022 7,9 801 6,2 203 1,6 18
La Flora 6.378 661 10,4 477 7,5 174 2,7 10
La Hacienda 3.551 301 8,5 276 7,8 23 0,6 2
La Merced 1.405 112 8,0 75 5,3 37 2,6 0
Menga 198 6 3,0 0 0,0 6 3,0 0
Normandía 1.796 115 6,4 83 4,6 31 1,7 1
Prados del
Norte 2.578 217 17,5 137 11,1 78 6,3 2
Santa
Mónica 1.238 183 4,1 134 3,0 47 1,0 2
Sta Teresita 4.509 471 66,5 376 53,1 93 13,1 2
Tequendama 708 47 0,3 33 0,2 13 0,1 1
Valle del Lili 14.406 1.649 89,8 1.443 78,6 194 10,6 12
Vipasa 1.836 199 0,2 144 0,2 52 0,1 3
Total 81.632 8.531 10,5 6.830 8,4 1.602 2,0 99
Fuente: La Galería Inmobiliaria
De los inmuebles encuestados el 47% utilizó un intermediario para realizar su operación de
arrendamiento o venta, mientras que el 53% prefirió hacerlo directamente.
La encuesta de vivienda usada realizada por La Galería Inmobiliaria en Medellín contiene
información de 77.803 inmuebles usados con destino residencial en los estratos 4, 5 y 6,
recolectados en 870 manzanas de la ciudad. La distribución de la oferta de vivienda
usada se describe en la Tabla 21.
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 30
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Tabla 21: Distribución de la oferta de vivienda usada para Venta o Arriendo-Medellín
Subzonas
No.
inmuebles
vivienda
usada
Salieron a
venta o
arriendo May
2009 – Mar
2015
%
Vendidos o
arrendados
May 2009 – Mar
2015
%
En venta o
arriendo a
Marzo 2015
%
Belén 18.006 1.457 8,1 1.279 7,1 178 1,0
Bello 3.355 790 23,5 622 18,5 168 5,0
Boston 5.877 919 15,6 847 14,4 72 1,2
El
Poblado 14.709 1.962 13,3 1.446 9,8 516 3,5
Envigado 2.930 859 29,3 701 23,9 158 5,4
La
América 8.348 1.183 14,2 1.084 13,0 99 1,2
Laureles-
Estadio 24.578 3.645 14,8 3.336 13,6 309 1,3
Total 77.803 10.815 13,9 9.315 12,0 1.500 1,9
Fuente: La Galería Inmobiliaria
El grueso de los inmuebles que salieron a venta o arriendo en marzo de 2015, lo hicieron en
los barrios El Poblado (516), Laureles-Estadio (309), Belén (178) y Bello (168). Desde 2008 las
transacciones se han concentrado principalmente en las subzonas Laureles-Estadio, Belén
y El Poblado.
Durante el mes de marzo se arrendaron 6.767 inmuebles y se vendieron 2.548 unidades
usadas en la ciudad. Finalmente, de los inmuebles encuestados el 77,3% utilizó un
intermediario para realizar su operación de arrendamiento o venta, mientras que el 22,7%
prefirió hacerlo directamente. En general la ciudad de Medellín es la que presenta mayor
profundización en términos de servicios inmobiliarios.
La encuesta de vivienda usada realizada por La Galería Inmobiliaria en Barranquilla
contiene información de 27.855 inmuebles usados con destino residencial en los estratos 4,
5 y 6, recolectados en 379 manzanas de la ciudad. La distribución de la oferta de vivienda
usada se describe en la Tabla 22.
Tabla 22: Distribución de la oferta de vivienda usada para Venta o Arriendo-Barranquilla
Subzonas
No.
inmuebles
vivienda
usada
Salieron a
venta o
arriendo Jun
2013 – Mar
2015
%
Vendidos o
arrendados Jun
2013 – Mar
2015
%
En venta o
arriendo a
Marzo 2015
% Desistidos
Bellavista 1.763 25 1,4 4 0,2 21 1,2 0
Buenavista 7.372 1.122 15,2 762 10,3 274 3,7 86
Ciudad
Jardín 1.562 96 6,1 51 3,3 43 2,8 2
El Golf 4.903 292 6,0 147 3,0 128 2,6 17
Miramar 4.684 354 7,6 254 5,4 83 1,8 17
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 31
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Vía al Mar 2.462 222 9,0 161 6,5 58 2,4 3
Villa
Carolina 2.779 364 13,1 287 10,3 67 2,4 10
Villa Santos 2.330 356 15,3 229 9,8 90 3,9 37
Total 27.855 2.831 10,2 1.895 6,8 764 2,7 172
Fuente: La Galería Inmobiliaria
El grueso de los inmuebles que salieron a venta o arriendo en marzo de 2015, lo hicieron en
los barrios Buenavista (274), El Golf (128), Miramar (83) y Villa Santos (67). Desde 2008 las
transacciones se han concentrado principalmente en las subzonas Buenavista, El Golf y
Miramar.
Durante el mes de marzo se arrendaron 1.429 inmuebles y se vendieron 466 unidades
usadas en la ciudad. Finalmente, de los inmuebles encuestados el 70% utilizó un
intermediario para realizar su operación de arrendamiento o venta, mientras que el 30%
prefirió hacerlo directamente.
2.3. INDICADORES DE FINANCIACIÓN
2.3.1. Cartera Hipotecaria (IV trimestre de 2014)
El número de créditos hipotecarios alcanzó los 971.493 durante el cuarto trimestre del año
fijando un nuevo máximo histórico de la serie desde 2005 y presentando un crecimiento
anual del 5,5%. De la cifra total, 526.609 corresponden a vivienda de interés social (54,2%),
lo cual representa un crecimiento anual del 4,6%. Por su parte la No VIS alcanzó los 444.884
créditos reflejando un crecimiento anual del 6,7%. Ambas cifras son las más altas
registradas para cada segmento dentro de la serie histórica. Es de resaltar que del total de
créditos VIS mencionados, el 28,5% (150.150) corresponden a desembolsos para compra
de VIP.
Los créditos se centralizaron principalmente en Bogotá D.C. con 412.281 créditos (42,4%);
Antioquia con 109.730 créditos (11,3%); Valle del Cauca con 100.804 créditos (10,4%); y
Cundinamarca con 50.839 créditos (5,2%). Los departamentos con mayor contribución al
crecimiento fueron Bogotá (2,3 p.p.), Valle del Cauca (0,6 p.p.), Antioquia (0,5 p.p.), y
Cundinamarca (0,5 p.p.) Por su parte los que mayor crecimiento registraron fueron
Guaviare (16,9%), Casanare (11,6%) y Cundinamarca (9,6%). Bogotá presentó una
variación anual del 5,4%.
Al cierre de 2014, las entidades que financian vivienda presentaron un saldo de capital
total de la cartera hipotecaria equivalente a $41.445.415 millones de pesos, presentando
un crecimiento anual del 13,1%. La distribución del saldo de capital total por entidades
financiadoras de vivienda fue: 81,1% correspondiente a Establecimientos de Crédito, el
12,3% al Fondo Nacional de Ahorro, el 5,1% a Cooperativas, Fondos de Empleados y
Fondos de Vivienda, el 1,1% para Otros Colectores de Cartera y el 0,3% a Cajas de
compensación Familiar.
Para el mismo periodo, el saldo de capital relativo a cartera vigente totalizó $39.663.160
millones de pesos corrientes, equivalente a 95,7% del total. El restante 4,4%, correspondió a
la cartera vencida la cual creció el 2,6%. El grueso de la cartera se encuentra en pesos,
registrando 642.387 créditos (66,12%), mientras que 329.106 se registran en UVR (33,87%).
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 32
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
De los 971.493 créditos reportados al cuarto trimestre, 912.041 corresponden a cartera
vigente, mientras que apenas 59.452 a cartera vencida. La cartera vencida viene
decreciendo de manera constante desde el primer trimestre de 2013. Para el último
periodo reportado los vencimientos cayeron un 6% anual en unidades, si bien el saldo
presentó una variación positiva.
2.3.2. Financiación de Vivienda, FIVI
Durante el primer trimestre de 2015 se financiaron 28.067 unidades, lo cual representa una
variación anual del -15,0% frente al tercer primer de 2014. La vivienda nueva registró
16.878 representando el 60,1% del total de viviendas financiadas; la cifra para unidades
nuevas registró una caída del -12,2%
Del total de desembolsos para vivienda nueva, 11.119 se dirigieron a VIS lo que representa
una caída del -11,8% frente al mismo trimestre de 2014. La VIS concentra el 65,9% de las
financiaciones para vivienda nueva. La No VIS registro 5.759 unidades, lo cual conllevó
una variación anual del -12,9%.
Para el I trimestre de 2015 se entregaron créditos para vivienda nueva por un valor de
1.188.383 millones de pesos, lo cual significó una caída del 0,94% frente al mismo trimestre
de 2014 cuando, sumando vivienda nueva y usada, se desembolsaron 4.508.920 millones
de pesos registrando una variación anual en el valor de los créditos entregados del -4,7%.
En el acumulado doce meses al primer trimestre de 2015 se han financiado 69.986
viviendas nuevas para una variación del -7,8%. Del total financiado 44.781 corresponden a
la VIS y 25.205 a la No VIS. La variación por sub-segmentos fue de -6,9% para la VIS y de -
9,2 para la No VIS.
El monto total para los 12 meses de análisis creció el -3,7%, alcanzando en el agregado
3.494.078 millones. Los sub-segmentos registraron un crecimiento del -2,7% para VIS y del -
1,1% para la No VIS. Los desembolsos se distribuyeron en 1.312.195 millones para VIS y
3.422.590 millones para No VIS.
2.4. INDICADORES DE RIESGO
CAMACOL (2013) define una serie de indicadores básicos de riesgo sectorial desde la
oferta. En primer lugar se tienen las Unidades Terminadas por Vender, UTV, que recogen el
porcentaje de la oferta que se encuentra en inventario aun cuando todos los capítulos
constructivos han sido ya culminados. En general, se espera que el comportamiento del
indicador sea decreciente lo cual sería a su vez reflejo de una demanda que absorbe
rápidamente las unidades puestas en el mercado.
Ahora bien, la entidad gremial define una serie de indicadores complementarios de los
cuales se analizaran, además de las UTV, la rotación de Inventarios para el caso de la
oferta; y calidad de cartera por el lado de la demanda.
2.4.1. Unidades Terminadas Sin Vender
De acuerdo a las cifras de la Galería Inmobiliaria, con corte al mes de abril de 2015, el
porcentaje de la oferta que se encuentra terminada no supera el 4% en las 5 principales
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 33
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
ciudades del país. El indicador presenta su nivel más alto en Bogotá (4%), siendo 2 p.p.
superior al nivel de inventario sin vender observado en abril de 2014. Bucaramanga (2%)
también registra un ligero incremento en las UTV de 1 p.p. frente al año anterior; Medellín
(3%) y Barranquilla (2%) se mantienen estables (3%); mientras que Cali (1%) registra una
disminución en 1p.p.
Tabla 23: UTV 2014-2015
Ciudad Abril
2015
Abril
2014
Bogotá 4% 2%
Medellín 3% 3%
Cali 1% 2%
Bucaramanga 2% 1%
Barranquilla 2% 2%
Fuente: La Galería Inmobiliaria
2.4.2. Rotación de inventarios
Este indicador analiza la realización del stock residencial en un periodo de tres meses,
para advertir acerca del posible riesgo ante aumentos considerables en el tiempo de
venta de las unidades puestas en el mercado.
Al analizar los resultados de la Galería Inmobiliaria se observa que la rotación de
inventarios presenta un comportamiento dispar entre las regiones. El indicador viene
creciendo de forma moderada en la ciudad de Bogotá y Cali. No obstante, la situación
se torna dramática al analizar la ciudad de Bucaramanga, la cual si bien tiene una
rotación tradicionalmente lenta, registra un aumento marcado en el tiempo requerido
para desacumular el inventario No VIS. Medellín y Barranquilla presentan un escenario
comercial dinámico con tiempos de rotación que se reducen..
Tabla 24: Rotación de inventario trimestral 2014-2015
Ciudad Abril 2015 Abril 2014
VIS No VIS Total VIS No VIS Total
Bogotá 2,7 9,0 5,1 2,6 8,9 4,7
Medellín 3,9 9,9 7,1 8,7 12,4 11,3
Cali 3,2 8,8 5,0 3,2 8,9 4,7
Bucaramanga 6,6 21,0 17,2 4,2 12,4 11,2
Barranquilla 6,3 12,2 10,6 8,6 12,9 12,0
Fuente: La Galería Inmobiliaria
2.4.3. Calidad de cartera
Con corte a febrero de 2015, las cifras de la Superintendencia Financiera muestran un
indicador de cartera hipotecaria vencida de apenas el 2,1%, encontrándose
actualmente en sus niveles mínimos históricos y manteniéndose incluso por debajo de los
alcanzados durante el boom previo a la crisis de 1998.
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 34
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
El indicador se mantiene estable por debajo del 3% desde agosto de 2011. Es de resaltar
que bajo las nuevas normas de información financiera (NIIF) el indicador de calidad de
cartera cambia de metodología a partir de enero de 2015 lo cual genera restricciones a
la comparación histórica y ha derivado en cambios en el volumen de la cartera que
deben ser tenidos en cuenta.
Ilustración 16: Cartera vencida – Hipotecaria y promedio (1995-2015)
Fuente: Superfinanciera, elaboración CENAC. *Enero y Febrero de
2015 se calculan bajo las nuevas normas NIIF que hacen inexacta la
comparación de la calidad de cartera en 2015 con la de los años
anteriores.
3. UNA REVISIÓN A LA DINÁMICA DE PRECIOS DE LA VIVIENDA Y LOS COSTOS
3.1. EVOLUCIÓN DE LOS ÍNDICES DE PRECIOS
Si bien actualmente los precios de la vivienda continúan mostrando niveles históricamente
altos, superando en términos reales los observados con anterioridad a la crisis de los años
90, lo cierto es que la dinámica ha comenzado a ceder en los últimos trimestres.
CAMACOL y el Ministerio de Vivienda coinciden en que se está dando un ajuste luego de
un periodo de crecimiento acelerado, impulsado además por una política de vivienda
que ha mantenido la fortaleza de las ventas pero que sin duda ha sido uno de los motores
del aumento de precios.
Revisando las variaciones anuales de los principales indicadores de precios de la vivienda,
se encuentra que para el cierre de 2014 el IPVN del DANE registró una variación anual del
9,5% manteniéndose en niveles de un dígito por segundo semestre consecutivo, pero
presentando una ligera aceleración frente al tercer trimestre de 2014.
Por municipios, los principales crecimientos se registraron en Barranquilla (15,25%) y Cali
(11,10%). Bogotá (9,45), Medellín (7,91%) y Bucaramanga (4,37%) crecen por debajo del
promedio. A nivel de estratos, se tiene que los estratos bajos crecen negativamente en
Bogotá (-6,18%) y Bucaramanga (-1,52%). Los estratos medios jalonan el crecimiento de los
índices regionales, particularmente en Barranquilla (22,08%), Bogotá (13,20%) y Medellín
(10,99%); por su parte, los estratos altos repuntaron notablemente y presentaron
importantes crecimientos en Barranquilla (14,22%), Bogotá (12,42%) y Cali (10,72%).
00%
05%
10%
15%
20%
25%
30%
abr-
95
abr-
96
abr-
97
abr-
98
abr-
99
abr-
00
abr-
01
abr-
02
abr-
03
abr-
04
abr-
05
abr-
06
abr-
07
abr-
08
abr-
09
abr-
10
abr-
11
abr-
12
abr-
13
abr-
14
Cartera Hipotecaria Vencida Cartera Vencida Promedio
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 35
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Ilustración 17: Índices de precios de vivienda – Índices (Base V-2006)
Fuente: CENAC, datos básicos tomados del DANE y el DNP- La base tomada para todos
los índices es diciembre de 2006
Los precios de la vivienda usada (IPVU) presentaron crecimientos nominales bastante
elevados al cierre de 2014. En efecto, el índice empezó el año con un crecimiento del
8,6% que parecía desacelerarse con corte al segundo trimestre de 2014 (7,9%). No
obstante el repunte en los últimos dos trimestres de 2014 lo llevó a un cierre del 12,5%, lo
cual puede explicarse por presiones a la demanda en este segmento que, como ya se
revisó en la sección de indicadores reales, es bastante activo en las principales ciudades
del país ante las restricciones a la oferta de vivienda nueva.
Ilustración 18: Variaciones anuales de los índices de precios de vivienda
Fuente: Banco de la República, DANE; elaboración CENAC
0.00
50.00
100.00
150.00
200.00
250.00
mar
-97
may
-98
jul-
99
sep
-00
no
v-0
1
ene
-03
mar
-04
may
-05
jul-
06
sep
-07
no
v-0
8
ene
-10
mar
-11
may
-12
jul-
13
sep
-14
IPVN IPVU nominal IPVU real
-0.2
-0.15
-0.1
-0.05
0
0.05
0.1
0.15
0.2
0.25
dic
-99
no
v-0
0
oct
-01
sep
-02
ago
-03
jul-
04
jun
-05
may
-06
abr-
07
mar
-08
feb
-09
ene
-10
dic
-10
no
v-1
1
oct
-12
sep
-13
ago
-14
IPVN IPVU nominal IPVU real
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 36
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
3.2. ÍNDICE DE COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (ICCV)
Examinando otro componente del precio de la vivienda, se observa que el Índice de
Costos de la Construcción de Vivienda (ICCV) ha presentado variaciones positivas desde
el año 2010 alcanzando sus niveles máximos entre noviembre de 2011 y enero de 2012 con
crecimientos de entre el 8 y el 8,6%.
Ilustración 19: ICCV por componentes-Variaciones anuales
Fuente: DANE; elaboración CENAC.
A partir de enero de 2012 se ha observado una desaceleración en materia de costos de
la construcción y una recomposición del índice, donde los materiales presentan la
principal moderación y la mano de obra vuelve a ser el componente jalonador del ICCV.
En abril de 2015 el índice promedio registró una variación anual del 3,13%, encontrándose
por encima del IPC para vivienda cuya variación anual fue del 0,52%.
Se debe resaltar sin embargo que los costos de la construcción crecen muy por debajo
del IPVN, lo cual obedece a que el ICCV no contempla factores como el precio de la
tierra, variaciones en la rentabilidad de la actividad constructora y factores regulatorios
(en fin, no considera numerosos efectos que se generan desde el mercado).
3.3. ÍNDICE DE PRECIOS DE LOS ARRENDAMIENTOS
Con respecto a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), los componentes
específicos de “Arrendamiento efectivo” y “Arrendamiento imputado” registraron un
crecimiento anual del 3,1% y el 2,9% respectivamente. El crecimiento de los
arrendamientos es Inferior a la variación promedio de los precios de la economía para el
mes de abril de 2015 (4,6%).
-6.00
-4.00
-2.00
0.00
2.00
4.00
6.00
8.00
10.00
12.00
ago
-08
dic
-08
abr-
09
ago
-09
dic
-09
abr-
10
ago
-10
dic
-10
abr-
11
ago
-11
dic
-11
abr-
12
ago
-12
dic
-12
abr-
13
ago
-13
dic
-13
abr-
14
ago
-14
dic
-14
abr-
15
Total ICCV Materiales Mano de obra Maquinaria y equipo
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 37
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Ilustración 20: IPC – Arrendamiento efectivo e imputado (índice y variación anual)
Fuente: DANE, elaboración CENAC.
Aun así, los índices asociados a los arrendamientos presentan un crecimiento estable a lo
largo de la serie desde 2010, registrando variaciones promedio del 3,6% y 3,4% para el
caso de los imputados, con crecimientos por debajo de su promedio a lo largo de 2015.
Recordemos que actualmente el aumento en los arrendamientos se encuentra regulado
por la Ley 820 de 2003. De acuerdo al Artículo 20 de la Ley 820 de 2003:
“Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio,
el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que
no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido
el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente
anterior”
Dado que la Ley ancla el crecimiento del precio de los arrendamientos al valor del IPC y
que además, según el Artículo 18 el canon no puede superar el 1% del valor de la
vivienda, se entiende que la variación de los precios del arrendamiento mantiene una
senda controlada en la medida que se preserve la estabilidad macroeconómica del país.
No obstante el panorama 2015 presenta bastantes dudas al respecto, donde las presiones
inflacionarias seguramente se verán reflejadas en incrementos en los arrendamientos para
2016.
Actualmente se discute la posibilidad de reformar la ley de arrendamiento, de manera
que se eliminen los topes a los cánones en los estratos altos, siendo estos fijados por el
mercado. Si bien el tema es altamente sensible, lo cierto es que una liberalización en
estratos altos no necesariamente implica un incremento en el valor del canon, lo cual es
factible teniendo en cuenta que actualmente los arrendamientos para viviendas de alto
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
100
105
110
115
120
125
130en
e-0
9
may
-09
sep
-09
ene
-10
may
-10
sep
-10
ene
-11
may
-11
sep
-11
ene
-12
may
-12
sep
-12
ene
-13
may
-13
sep
-13
ene
-14
may
-14
sep
-14
ene
-15
IPC-Arrendamiento IPC-Arrendamiento imputado
Var Arrendamiento efe Var Arrendamiento imp
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 38
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
valor se encuentran por debajo del tope. Sin embargo la posibilidad de eliminar el tope
del IPC para aumentos del canon interanual abre la puerta a una mejora en la
rentabilidad de los propietarios de los inmuebles que hasta el día de hoy no tenían
incentivos monetarios reales para renovar los contratos.
4. PERSPECTIVAS DE CORTO PLAZO PARA LA ECONOMÍA Y EL SECTOR
El crecimiento de la economía mundial en 2014 fue más débil de lo esperado, hecho que
no fue ajeno a la dinámica de los países de América del Sur, lo cuales registraron una
desaceleración en su crecimiento producto de las restricciones a la demanda externa y
problemas particulares asociados al manejo macroeconómico de algunos gobiernos.
Por su parte, Colombia registró un desempeño más que notable si bien en la última parte
del año los factores externos mencionados afectaron su dinámica. De acuerdo al Informe
de Estabilidad Financiera del Banco de la República, para el mes de marzo de 2015, la
carga financiera de los hogares continuó aumentando y el crecimiento de la cartera
bruta de los establecimientos financieros permaneció relativamente estable, lo cual
demuestra fortaleza de la demanda interna, al menos para en materia de cartera
comercial y de consumo. No obstante, ya es evidente la desaceleración en los
indicadores financieros del sector vivienda. En general los análisis de posibles situaciones
de fragilidad en el sistema bancario sugieren que la probabilidad de experimentar una
situación de vulnerabilidad es baja y significativamente inferior al umbral mínimo a partir
del cual la probabilidad estimada se considera relevante.
Se espera entonces que el consumo privado siga impulsando la economía, lo cual se
refuerza por el buen momento del mercado laboral. A marzo de 2015 la tasa de
desempleo ha continuado su descenso, explicado principalmente por el crecimiento del
empleo asalariado y formal. Sin embargo, el emisor sostiene su alerta frente al seguimiento
cuidadoso de los ajustes salariales, de las estimaciones de la NAIRU y de los pronósticos del
desempleo para identificar oportunamente el surgimiento de posibles presiones
inflacionarias originadas en el mercado laboral.
Por el lado de la oferta, los indicadores disponibles para el primer trimestre de 2015
presentan comportamientos dispares. Cifras relacionadas con sectores como la industria
muestran un desempeño débil con respecto a lo observado en el último trimestre de 2014.
La contracción industrial viene jalonada principalmente por la caída en la refinación de
petróleo (-17,6%), cuya participación es elevada dentro de los indicadores. Por supuesto
esta caída ha estado liderada por la dinámica de los precios del petróleo que a su vez ha
puesto en apuros las finanzas públicas, obligando al gobierno a imponer aplazamientos
en el gasto y a formular una reforma tributaria que ha generado incertidumbre dentro del
empresariado del país que por un lado pide recortes al gasto en lugar de más impuestos,
pero que por otro lado es altamente dependiente de la inversión del Gobierno.
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 39
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Ilustración 21: Precio del petróleo WTI
Fuente: Yahoo Finance, Cálculos CENAC.
Con los datos disponibles al cierre de 2014, los cálculos de CENAC utilizando la
metodología Bry & Boschan (1971) sugieren que tanto la economía en su conjunto como
el sector de la construcción continúan en expansión. En el informe de coyuntura realizado
por CENAC en 2014 se encontró que la duración completa del ciclo de la construcción
puede ser de incluso 10,4 años. Actualmente nos encontramos en fase de expansión
luego de una desaceleración leve registrada entre 2010-IV y 2012-III. En general no se
prevé un cambio en la tendencia en un horizonte de tres años, si bien el crecimiento se
encuentra por debajo de su potencial.
Aunque las expectativas no son negativas para el cierre de 2015, lo cierto es que los
ánimos han ido mermando en la medida que el año ha avanzado. A finales de 2014 se
esperaba que 2015 tuviera una avalancha de inversión pública, más aun ante la cercanía
de las elecciones para gobernantes regionales, hecho que no se materializará
plenamente dada la inflexibilidad fiscal. Así mismo, las fuertes distorsiones que se han
dirigido hacia los diálogos de paz han derivado en una reducción notable en la confianza
respecto al proceso que han puesto en duda la materialización de esos 1,5 p.p. de
crecimiento adicional que, según MinHacienda, se darían de concretarse el fin del
conflicto.
Tabla 25: Ciclos de la construcción – Períodos y duración
Ciclo Fase Inicio Final Duración
1 Expansión <NA> 1978Q3 NA
2 Recesión 1978Q3 1980Q1 6
3 Expansión 1980Q1 1983Q3 14
4 Recesión 1983Q3 1984Q4 5
5 Expansión 1984Q4 1993Q4 36
0
20
40
60
80
100
120
140
abr-
90
no
v-9
1
jun
-93
ene
-95
ago
-96
mar
-98
oct
-99
may
-01
dic
-02
jul-
04
feb
-06
sep
-07
abr-
09
no
v-1
0
jun
-12
ene
-14
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 40
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
6 Recesión 1993Q4 2000Q2 26
7 Expansión 2000Q2 2010Q4 42
8 Recesión 2010Q4 2012Q3 7
9 Expansión 2012Q3 <NA> NA
Fuente: DANE, DNP; elaboración CENAC
Ilustración 22: Ciclos del PIB total y el PIB de la Construcción
Fuente: DANE; elaboración CENAC
4.1. AMBIENTE PARA LA INVERSIÓN EN INFRAESTRUCTURA Y EDIFICACIONES
Entre las metas que se trazó el Gobierno para este cuatrienio en materia de infraestructura
está mantener el ritmo de construcción de doble calzada, en 300 km al año, para
terminar en el 2018 con 1.200 km. Para el 2015 continuará la adjudicación de concesiones
de cuarta generación con 10 proyectos que suman 1.827 km y demandan inversiones por
14,3 billones de pesos. Durante 2015 se espera iniciar la vía Ibagué-Cajamarca y concluir
las aprobaciones de otras dos iniciativas que están maduras Malla vial del Meta y el tercer
sector de la doble calzada Bogotá-Villavicencio. 7
Por el lado de las edificaciones, durante 2015 entrarán en operación numerosos
programas de la política de vivienda, con una inversión aproximada de 9 billones de
pesos. Actualmente continúa activo el subsidio a la tasa de interés para VIS8, que con
corte al 15 de mayo de 2015 ha otorgado 98.639 coberturas para créditos por un valor de
3,5 billones de pesos que han apalancado la compra de viviendas por un valor de 5,8
billones.
7 Tomado del Diario Portafolio, Enero de 2015.
8 Decreto 1190 de 2012.
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 41
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Así mismo, se han habilitado 70 proyectos privados para el programa de vivienda “Casa
Ahorro” y se espera que a lo largo de 2015 se concrete la primera fase de entregas que
seguramente traerán consigo un volumen importante de desembolsos hipotecarios, si bien
no se espera que el programa continúe generando valor agregado dado que el 99% de
los proyectos se encuentran ya en ejecución.
En el mes de agosto de 2015 entrará en operación el programa “Mi casa ya”, el cual
contempla el otorgamiento de un subsidio familiar de vivienda de entre 15 y 20 smlmv y
subsidio a la tasa de interés de 4 p.p. para compra de viviendas con un tope máximo de
135 smlmv. El programa está dirigido a hogares de clase media, con ingresos entre 2 y 4
SMMLV, que no sean propietarios de vivienda y que dispongan del 10% del valor de la
unidad habitacional que desean adquirir. A la fecha se han reglamentado 100.000
coberturas que se pueden ser materializados en municipios distintos a la Región Capital,
cuya conformación se encuentra aún a discreción del Ministerio de Vivienda. El gobierno
plantea invertir cerca de 2,4 billones de pesos, entre subsidios a la demanda y subsidios a
la tasa de interés, con el fin de impulsar un mecanismo.
Adicionalmente el Gobierno ha iniciado las convocatorias para un segundo programa de
vivienda gratuita que contemplaba, en las primeras etapas de su formulación, la
construcción de otro paquete de 100.000 unidades con subsidio pleno en municipios de
categoría 4, 5 y 6. No obstante, este programa ha sido uno de los más afectado por el
aplazamiento de recursos, por lo que actualmente se habla de apenas 50.000 unidades
gratuitas en el cuatrienio 2014-2018, cifra que aparentemente se modificará nuevamente
para abrir las puertas a un nuevo FRECH-Contra cíclico que subsidiaría 2 y 3 p.p. de la tasa
para compra de vivienda entre 135 y 335 SMMLV.
La noticia de un nuevo FRECH contra cíclico es relevante en un contexto de acumulación
de inventarios de vivienda nueva en el segmento que sería sujeto del mecanismo, no
obstante preocupa que el estímulo a la demanda frene la sana corrección que se ha
venido observando en los precios de la No VIS, más aun teniendo en cuenta que las
ventas del segmento se mantienen en niveles relativamente altos. No obstante, el
mecanismo abre la puerta a la reactivación de las iniciaciones en la ciudad de Bogotá en
un momento de franca depresión de la No VIS en la capital.
Con la ejecución de las políticas al ritmo esperado se esperaría que el crecimiento del
sector de la construcción se situara entre el 7% y el 9,1% en 2015, mientras que sin política
el crecimiento convergería al 4,1% derivado del regreso a niveles estructurales de
actividad. Un crecimiento de este tipo en las edificaciones apalancaría un crecimiento
del PIB total que se mantendría por encima del 4%.
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 42
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
Ilustración 23: Proyecciones del PIB de edificaciones - 2015
Fuente: Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
Teniendo en cuenta que los programas del Gobierno tienen una ejecución planeada
para el cuatrienio, se espera que su impacto en el PIB total de la economía sea cercano a
los 1,8 p.p., cifra nada despreciable para un sector que pesa apenas el 3% dentro de la
generación de valor agregado. El impacto puede ser mayor teniendo en cuenta que
cambiar VIPG II por un FRECH contra cíclico resulta más eficiente económicamente (Los
subsidios a la No VIS presentan un multiplicador del gasto del orden de los 11 pesos por
cada peso invertido por el Gobierno, mientras que en VIPG el multiplicador es de 1 a 1).
Ilustración 24: Programas de vivienda 2014-2018 – Inversión e impactos
Fuente: Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Finalmente, se resalta la voluntad del Gobierno Nacional para buscar alternativas viables
que permitan solucionar en el corto plazo las necesidades habitacionales de la
población. Ya empieza a sonar con fuerza la necesidad e implementar políticas que se
4.10
12.0
9.70
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
10.0
11.0
12.0
13.0
2010 2011 2012 2013 2014 2015
PIB observado Proyeccion baja Proyeccion esperada
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 43
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
sustenten en el arrendamiento, donde los nuevos TACS del FNA, básicamente convertidos
en un leasing habitacional para VIS; mecanismos como el Arrendamiento con Opción de
Compra (ACOC) de la Fundación Mario Santo Domingo; y el Semillero para la Propiedad,
propuesto por CAMACOL, pueden constituirse como planes pioneros que permitirán
utilizar el arrendamiento como instrumento para la superación de barreras de acceso y
transición a la propiedad de las familias en el país.
5. BALANCE DE RIESGOS Y OPORTUNIDADES
Teniendo en cuenta los comportamientos sectoriales revisados a lo largo del documento,
resulta conveniente realizar un balance que indique el estado actual de la actividad y las
expectativas futuras. La construcción y las actividades inmobiliarias mantienen un
presente estable y positivo, con expectativas que se mantienen con menores niveles de
incertidumbre que las del resto de la economía.
Resulta sin embargo un hecho que la meta cuantitativa del PND planteada al cierre de
2014, donde el objetivo era la construcción de 1,2 millones de viviendas con un fuerte
componente de VIS, no se logrará. No obstante los estímulos a la VIS se mantienen y ya es
prácticamente un hecho que se reactivarán los estímulos a la No VIS, además de
observarse el compromiso en la exploración de mecanismos basados en arriendo, donde
el leasing social y el arrendamiento con opción de compra pueden llegar a tener cabida
dentro de la nueva política de vivienda.
En resumen, los escenarios que plantean riesgos y oportunidades son los siguientes:
5.1. RIESGOS
Los principales riesgos sectoriales se encuentran asociados a la dinámica de las tasas de
interés, la inflación, las caídas en los niveles de licenciamiento para vivienda y otros
destinos; y los retrasos en la puesta en acción de programas bandera de la política de
vivienda
Aun cuando a la fecha se mantiene la laxitud de la política monetaria, se espera que
en el corto plazo el emisor empiece a disminuir la liquidez de la economía
aumentando hasta 50 p.b. la tasa de intervención. Lo anterior necesariamente se
traducirá en mayores tasas de interés hipotecarias y una reducción de la demanda
por crédito de vivienda.
Durante 2014 y 2018 se otorgarán 130 mil coberturas para el FRECH VIS, lo cual es una
señal positiva para el mercado; no obstante preocupa la ejecución del programa
“Casa Ahorro”, donde a la fecha no se han registrado entregas y aun no existe
claridad sobre los montos del SFV para los hogares beneficiarios. Así mismo, se debe
tener en cuenta que los potenciales 60 mil beneficiarios son los pre-aprobados por las
entidades financieras y por lo tanto tienen un riesgo importante de no ser sujetos
efectivos de crédito
La percepción del consumidor ha mostrado un deterioro en el total nacional, jalonado
por la dinámica de los estratos altos, actualmente existen ya caídas en las ventas y un
aumento en los indicadores de rotación de las principales ciudades. De no revertirse la
LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015 44
FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015
situación en el corto plazo los efectos se podrán observar en el PIB de edificaciones al
cierre del año.
Los niveles de licenciamiento continúan cayendo en vivienda y la condición se ha
generalizado para los destinos “no residenciales” luego del boom de 2014.
Actualmente la actividad real no residencial sigue sosteniendo el crecimiento del valor
agregado, no obstante la dinámica seguramente declinará en los próximos meses.
5.2. OPORTUNIDADES
Aún con los mencionados riesgos, es claro que los sectores construcción y actividades
inmobiliarias serán protagonistas en materia de actividad y contribución al crecimiento de
la economía 2015. En síntesis las oportunidades sectoriales se resumen a continuación:
El crecimiento esperado de la economía sigue siendo positivo y ronda el 4%. El sector
de la construcción es uno de los pilares del crecimiento y presentará un volumen de
inversión superior a los 9 billones de pesos en el próximo cuatrienio.
Por el lado del PIB de edificaciones, se encuentra que si bien los indicadores de
perspectiva no son prometedores, existe actividad en curso (unidades y área en
proceso) que sostendrá el valor agregado durante los próximos dos trimestres. Al
respecto las proyecciones de crecimiento del sector se encuentran entre el 4 y el 9%
para el 2015.
Existe además un importante mercado de la vivienda usada en las principales
ciudades del país donde la demanda se encuentra activa (más que en la vivienda
nueva), lo cual es visible en los aumentos de precios de la vivienda usada y en un
volumen importante de transacciones, tanto a nivel de ventas de vivienda usada
como de arrendamientos.
Los importantes niveles de actividad económica han llevado a mejoras sustanciales en
las cifras de empleo, variable determinante en la demanda futura por vivienda. Con
corte a abril de 2015 la tasa de desempleo se ubicó en el 8,9% manteniéndose en
cifras de un dígito. Adicionalmente las mejores condiciones del mercado laboral se
sustentan en la generación de trabajo asalariado formal, lo cual mejora las
expectativas de acceso a los mercados de vivienda formal.
Las nuevas metas en materia de vivienda del gobierno nacional se presentan como
una oportunidad que debe ser aprovechada. Los estímulos a la No VIS se constituyen
en una oportunidad de inversión para los hogares de clase media y en una
oportunidad de negocio para los promotores, donde particularmente Bogotá
presenta bajos niveles de stock de vivienda de entre 135 y 335 SMMLV.
La reforma que se plantea a la política de arrendamiento, con la eliminación a las
restricciones en los cánones para las viviendas de estratos 4, 5 y 6, es una noticia
positiva para las actividades inmobiliarias y seguramente generará mejores incentivos
a la inversión en segundas viviendas para arrendar, promoviendo además la
generación de rentas reales para los arrendadores.