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2011
Ing. Víctor M. Paredes GIng. Jorge A. Rincón P.
AVALUOS INMOBILIARIOS Calle 23 con
Centro Profesional CIRARI, piso 2 Oficina
Mérida, Estado Mérida
30/06/2011
Cliente: DULCE MARIA COLINA CALDERON
Ubicación: Residencias Centenario, Edificio E-7 Nº 7-11,
Ejido, Parroquia Montalbán, Municipio Campo Elías, Estado
Mérida.
Referencia: AP-026-2011
INFORME DE VALORACION
TECNICA DE INMUEBLE
8/3/2019 Informe de Valoracion Apto
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INFORME TÉCNICO DE AVALÚO: RESUMEN EJECUTIVO
PROPIETARIO MARIA SILVIA CALDERON DE COLINA
UBICACIÓN
Residencias Centenario, Edificio E-7 Nº 7-11, Ejido,
Parroquia Montalbán, Municipio Campo Elías, Estado
Mérida.
DOCUMENTO
DE PROPIEDAD
El inmueble es propiedad de MARIA SILVA
CALDERON DE COLINA Según documento número
31, protocolo primero, tomo 5, cuarto trimestre del año
1987. Registro Publico del Municipio Campo Elías delEstado Mérida.
ÁREA DEL
APARTAMENTO
EN ESTUDIO
El apartamento en estudio posee un área de 70,00 m2,
según documento de propiedad.
FECHA DEL
ESTUDIO30/06/2011.
PERSONA
SOLICITANTE
DEL AVALÚO
DULCE MARIA COLINA CALDERON,
C.I. Nº 10.221.723
VALOR DEL
INMUEBLE
El inmueble para el 12/04/2003, posee un valor de
Diecinueve Millones Ochocientos Ochenta Mil
Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Setenta y
cinco Céntimos. Bs 19.880.464,75.
Que equivalen hoy a BsF 19.880,46
MÉRIDA, junio 2011
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CERTIFICACIÓN
Quienes suscribes, Ingenieros VÍCTOR MANUEL PAREDES GONZALEZ y
JORGE ALONSO RINCON PARRA, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-
11.134.781 y V-10.897.539 respectivamente, inscritos en el Colegio de Ingenieros de
Venezuela, bajo los números 157.213 y 116.394; inscrito el primero en el Registro de
Peritos Avaluadores, Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras
(SUDEBAN); bajo el Nº P-2.955; inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores Fondo
de Garantía de Depósitos y Protección Bancarias (FOGADE) bajo el Nº 895; inscrito en la
Asociación Civil de Avaluadores de Profesionales Venezolanos (ASAPROVE) bajo el Nº
887 y miembros activos de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela(SOITAVE), bajo los números 2845 y 2949 respectivamente, certificamos:
Que el Avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos y admitidos
como “justos”, sin que se haya influido en el informe, ningún factor particular ni personal
que pudiese alterar el resultado obtenido al aplicar los métodos anteriormente explicados.
Que no tenemos ningún interés directo ni indirecto con la propiedad avaluada, ni cualquier
posible opción comercial.
Que se realizo la investigación, inspección y estudio de mercado necesario, para obtener
el correspondiente valor actual del inmueble.
Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las
estadísticas necesarias en este estudio es cierta hasta donde alcanza la buena fe de los
avaluadoes y que no se han exagerado ni omitido conscientemente ningún factor
importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
_________________________ ______________________
Ing. Víctor M. Paredes G. Ing. Jorge A. Rincón P.
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1. SOLICITANTE Y FINALIDAD
Nombres: DULCE MARIA COLINA CALDERON C.I. / R.I.F. 10.221.723
Finalidad de la Tasación: Conocimiento del Valor de Mercado al 12/04/2003
Descripción de la Tasación: Determinar mediante estudio de mercado (histórico) el valor del
apartamento identificado con el numero 7-11, del Edificio E-7 del Conjunto residencial Centenario,
de la ciudad de Ejido para el 12/04/2003.
2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE
Tipo de
Inmueble:
Vivienda Unifamiliar. Apartamento en Edificio multifamiliar de 6 niveles, bajo
régimen de propiedad horizontal, ubicado en el nivel PB
Estado: Ejido Municipio: Ejido
Parroquia: Montalban Sector: Centenario
Dirección: Conjunto Residencial Centenario, Apartamento7-11, Edificio E-7, Ejido
Municipio Campo Elias, Estado Mérida
Estado constructivo: Terminado Calidad constructiva Media
Ubicación g.p.s, Coordenadas U.T.M. Desconocido
Datos Registrales
Registro Público: Oficina Subalterna de Registro del Distrito Campo Elias (Hoy Registro Publico
del Municipio Campo Elias)
Propietarios: MARIA SILVIA CALDERON DE COLINA C.I. 684.852
Matricula de Inmueble Nº Protocolo Folios Tomo Trimestre Fecha
31 Primero 5 Cuarto 12/11/1987
Valor de registro : 180.000,00 Bs
Linderos Nor-Oeste: Fachada interna
Nor-Eeste: Fachada lateral derecha
Sur-Este: Fachada posterior
Sur-Oeste: Pasillo de circulación y en parte con apto. 7-12
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3. COMPROBACION Y DOCUMENTACION REVISADA
Inspección Ocular Identificación física del inmueble
Comprobación de descripción Verificación de normas urbanísticas
Verificación de servicios básicos Comprobación de estado de conservación
Comprobación de estado de uso y explotación
Verificación del entorno
Comprobación de documento de propiedad Comprobación de estado de ocupación
Comprobación de agentes contaminantes Comprobación de calidad ambiental
Comprobación de afectaciones de uso
Documentación Utilizada (recolectada por el tasador)
Copia de documento de propiedad
Documentación Grafica elaborada por los tasadores y anexa al informe
Croquis de ubicación (1)
Fotografías (7)
4. LOCALIDAD Y ENTORNO
LOCALIDAD
Tipo de núcleo o asentamiento Capital de Municipio Nº Habitantes 107.056 Censo 2001
ENTORNO:
Definición del
entorno:
Urbano Uso Dominante: Residencial
Nivel edificado: Actividad dominante: Residencial
Arquitectura: Tradicional no uniforme Iconos Arquitectónicos
cercanos:
Desarrollo: Total Antigüedad del sector : 100 años
Puntos de
referencia:
CC Centenario Monumentos naturales:
INFRAESTRUCTURA Y GRADO DE CONSERVACION:
Abastecimiento de Agua: Red general Alcantarillado: Red general
Suministro eléctrico: Red general
subterranea
Pavimentación: Asafalto
Alumbrado Público: En poste metálico Red telefónica: Aérea
Red TV: Red general aérea Internet (WiFi): No
Cámaras de Vigilancia: No Visibilidad: Buena
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Grado de
Conservación del
entorno:
El entorno donde se encuentra el inmueble se encuentra en buen estado de
conservación, es una zona residencial construida con este fin y diseñada
para garantizar la circulación y convivencia con la zona comercial aledaña.
NIVEL DE EQUIPAMIENTOS:
Asistencial: Buena. (Ambulatorio
público, clínicas privadas
cercanas)
Deportivo: Buena: Canchas propias,
campo deportivo
Comercial general: CC Centenario,
Abundante, variada
Recreación: Buena
Educativo: Buena, Escuelas
primarias cercanas, liceo,
publico y privados
Religioso: Bueno
Zona verde: Abundante, Buena Estacionamiento
público:
Suficiente
Comercial
Víveres:
Abundante Farmacias: Bueno
COMUNICACIÓN Y SERVICIOS DE COMUNICACIÓN:
Líneas de transporte: Urbanas e interurbanas, cercanas Distancia a aeropuerto Km: 3
Distancia a terminal terrestre Km: 1
Líneas de TAXIS: Bueno, una línea cercana
SEGURIDAD:
Organismo de seguridad: Escaso Distancia Km
Garita de vigilancia fija: Si Monitoreo: No
CALIDAD DEL SECTOR:
NIVEL SOCIOECONOMICO: Medio
NIVEL DE DESARROLLO DEL ENTORNO: Totalmente desarrollado
Calificación general del entorno: El entorno en términos generales se puede catalogar como
bueno, con un buen nivel de desarrollo urbanístico, con todos los servicios públicos consolidados.
5. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO
Antigüedad documental: 1984 (19 años) Edad aparente: 19
Vida útil estimada: 60 Estado de conservación: Bueno
Nivel de Mantenimiento: Bueno Tipología constructiva: Tradicional
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Usos: Residencial, Uso Principal: Residencial
Nº de Plantas: 6 Nº de Viviendas: 48
Nº de Oficinas: 0 Nº de Locales comerciales: 0
Sótano (Nº): 1 Puestos de
estacionamiento
48
Nº Ascensores: 0 Condición de los asc. --
Ubicación dentro de la manzana: Es esquina
CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS
Fundaciones y cimientos: No visible Fachada: Friso liso pintado
Estructura: Concreto armado Cerramiento exterior: Ninguno
Techo: Plano, losa
transitable
Cubierta de techo : Manto
Sistema contra incendios: Si Pisos exteriores: Granito, y cemento
Jardines: Si Arquitectura: Tradicional
SERVICIOS
Climatización de áreas
comunes:
Ventilación natural Deposito para
basura:
No
Conserjería: Si Orientación: Nor Oeste
Distancia a la vía, calle o av. 100 mts Av centenario Portón eléctrico: No
Depósito de agua: Si Planta eléctrica: No
Sistema de bombeo de agua: Si Nº de accesos: Uno (1)
Sistema de gas centralizado: Si Vigilancia: Si
Alumbrado exterior: Si Zona verde: Si
Estacionamiento visitantes: Si Parque infantil: Si
Sala de fiestas: No Area deportiva: Si
Vulnerabilidad, cercanía a cauces de agua, taludes, entre otros: No se encuentra junto a zonas de
riesgo inminente. Más allá de la vulnerabilidad sísmica de toda la ciudad de Ejido no presenta
otros aspectos que puedan afectar al edificio.
CALIFICACION DEL EDIFICIO: Edificación con todos los servicios y comodidades requeridas para
la época, con buen nivel constructivo, con buena distribución de los espacios y funcional. Buena
ventilación natural. Excelente presencia de elementos naturales, zonas verdes, áreas
recreacionales, zona comercial cercana, facilidad de acceso.
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Imágenes del Edifico Conjunto Residencial Centenario Edificio E-7
6. CARACTERISTICAS DE LA VIVIENDA
Descripción: Vivienda dentro de un inmueble multifamiliar regido por el sistema de propiedad
horizontal, ubicado en PB, con acceso por escaleras. Designado con el Nº 7-11.
Consta según documento de Recibo-comedor, cocina, tres (3) habitaciones, un (1)
salas de baño y area de oficios, un puesto de estacionamiento ubicado en el
sótano.
Estado de Conservación y mantenimiento Bueno
Nº Habitaciones 3 Nº Baños 1 Area habitable 70,00 m2
Piso PB Cocina 1 Area de Servicios 1
Estudio -- Maletero No Comedor 1
Niveles 1 Nº Terrazas --
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Imágenes de la vivienda
7. SITUACION URBANISTICA
Tipo de plan PDUL (Plan de desarrollo urbano local)
Clasificación del suelo Zonificación Uso residencial, viviendas
multifamiliares
Esta la edificación sujeta a alguna protección urbanística No
Esta el terreno sujeto a alguna protección legal No
8. PROTECCION, TENENCIA Y OCUPACION
Propietario MARIA SILVA CALDERON DE COLINA C.I.684.852 Servidumbres No
Interesado DULCE MARIA COLINA CALDERON, C.I. Nº 10.221.723
Situación y ocupación Ocupado, habitado
9. ANALISIS DEL MERCADO
El inmueble se encuentra dentro del rango de inmuebles comercializados en el mercado para el
instante en el tiempo en que se realiza el presente análisis, el area del apartamento (70,00 m2) seencuentra dentro del rango comercializado (55,20 – 111,00 m2) y 1,01 m2 por arriba de la media en
area de las unidades vendidas (según la muestra considerada, Media aritmética de las áreas =
71,01 m2). La unidad objeto de este estudio presenta características adecuadas.
Se toman para el presente estudio 40 datos referenciales de la parroquia Montalbán los cuales se
asumen como representativos del mercado. Todos los inmuebles tomados comparten condiciones
similares. En la siguiente tabla se indica la muestra de datos originales
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DATOS REFERENCIALES DE OPERACIONES DE COMPRA VENTA DE INMUEBLES, EN EL MUNIICIPIO CAMPO ELIAS
Nº Comprador Vendedor Dirección P.U.
(Bs/m2)
Area
(m2)Fecha
Datos de Registro
Tomo / Num
1 JOSE RANGEL JOSE MALDONADO AV.CENTENARIO CONJ.RESD.CENTEANRIO EDIF.5 P/4
Nº545 285.714,29 70,00 05/02/2002 04 13
2 NACY OCHOA YRAIMA DE MOLINAAVENIDA MONSEÑOR DUQUE EDIF.RESD.EL TEPUY P/3
Nº3F 312.365,36 92,84 27/02/2002 07 01
3 JOSE GREGORIO MORA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.TRINITARIA
N°PH-2344.202,90 55,20 11/04/2002 02 03
4 JOSE GREGORIO MORA CARMEN JAURIT RIVERO CONJ.RES. JARDINE EDIF TRINITARIA APTO No. PH-2 344.202,90 55,20 11/04/2002 02 03
5 ZORAIDA C CARRASQUERO CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES .JARDINES EDIF.TRINITARIAS
N°PH-4307.971,01 55,20 11/04/2002 02 04
6 ZORAIDA C CARRASQUERO CARMEN JAURIT RIVERO CONJ.RES. JARDINE EDIF TRINITARIAS APTO No. PH-4 307.971,01 55,20 11/04/2002 02 04
7 ELBA JOSEFINA PEÑA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.MARGARITA
N°PA-4299.572,04 70,10 16/04/2002 02 24
8 ELBA JOSEFINA PEÑA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CONJ.RES. JARDINE EDIF MARGARITA
APTO No. PA-4299.572,04 70,10 16/04/2002 02 24
9 REINA M NENDOZA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.TRINITARIA
N°PH-5298.380,22 58,65 31/05/2002 06 10
10 REINA M NENDOZA CARMEN JAURIT RIVERO CONJ.RES. JARDINE EDIF TRINITARIA APTO No. PH-5 298.380,22 58,65 31/05/2002 06 10
11 NERIDAIZ DEL C.ORTEGA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.TRINITARIA
N°PH-1292.993,63 78,50 31/05/2002 06 14
12 NERIDAIZ DEL C.ORTEGA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CONJ.RES. JARDINE EDIF TRINITARIA
APTO No. PH-292.993,63 78,50 31/05/2002 06 14
13 KARINA DEL V.PEREZ CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.TRINITARIA
N°PA5 306.905,37 58,65 13/06/2002 07 18
14 KARINA DEL V.PEREZ CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CONJ.RES. JARDINE EDIF TRINITARIA
APTO No. PA5306.905,37 58,65 13/06/2002 07 18
15 JUDITH C BARRIOSFELIX ANTONIO
SANCHEZ
AVENIDA CENTENARIO CJTO.RES.EL MOLINO EDIF.V
N°V36 361.111,11 72,00 14/06/2002 07 34
16 JUDITH C BARRIOSFELIX ANTONIO
SANCHEZ
AV CENTENARIO CONJ.RES. EL MOLINO EDIF V APTO No.
V36361.111,11 72,00 14/06/2002 07 34
17 CARLOS LUIS BECERRAGERARDO A
CONTRERAS
AVENIDA EL CENTENARIO CJTO.RES.CENTENARIO
EDIF.06 N°643 295.183,15 74,53 19/07/2002 02 37
18 ARAIDA C ALBURGUE ELIS ESTEBAN OMAÑA AVENIDA EL CENTENARIO CJTO.RES.EL MOLINO EDIF.IX
N°IX-22312.500,00 80,00 19/07/2002 02 43
19 NORKA YELITZA RAMIREZ CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CONJ RES JARDINES EDIF.LAS
MARGARITAS N°PA1 305.732,48 78,50 30/07/2002 03 33
20CARLOS EDUARDO
GUADUAMARIA FELIDA MOLINA
AVENIDA EL CENTENARIO CJTO.RES.CENTENARIO
EDIF.03 N°327 292.483,18 68,38 31/07/2002 03 46
21 CALIXTO ELI MONCADA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.EL ROSAL
N°PB5 298.701,30 77,00 07/08/2002 04 40
22 VICTOR J MARQUINANESTOR ENRIQUE
JIMENEZ
AVENIDA CENTENARIO CJTO.RES.EL MOLINO EDIF.VII
N°VII-42293.362,67 81,81 13/09/2002 09 04
23 MAYRA DEL C.ESCALONA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CONJ RES JARDINES EDIF.LAS
MARGARITAS N°PA5 305.732,48 78,50 13/09/2002 08 44
24 LUZ CELESTE DUARTE CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CONJ RES JARDINES EDIF.LAS
TRINITARIAS N°PB2 298.913,04 55,20 18/09/2002 09 26
25 DUNIA C UZCATEGUI CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES.JARDINES EDIF.EL ROSAL
N°PB1 335.766,42 68,50 18/09/2002 09 28
26 MARY DEL R. PLAZAFELIX RODOLFO
SANCHEZ AVENIDA CENTENARIO CJTO.RES.EL MOLINO EDIF.I-N°I-12 312.500,00 72,00 24/09/2002 10 29
27 SEBASTIAN ESCALANTE TANIA AGUILAR CHACON AV BOLIVAR CJTO.RES. PIEDRAS PINTADAS T.A No.13A 297.442,00 84,05 17/01/2003 01 36
28 ALBERTO A GUILLEN MARIA FELICITA TOROCALLE BOLIVAR CJTO.RES. PIEDRAS BLANCAS EDIF B No.
45B360.923,97 83,12 22/01/2003 02 17
29 ALBERTO A RODRIGUEZ CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES. JARDINE EDIF EL ROSAL No.
PA6342.368,05 70,10 30/01/2003 03 08
30 LUZ MARINA RIVAS GUNICIA BEATRIZ RIVAS AV CENTENARIO CJTO.RES. EL MOLINO EDIF I No. I-16 305.555,56 72,00 31/01/2003 03 18
31 HEBER MARQUEZ GARCIA LUIS ALBERTO MANTILLA AV CENTENARIO CJTO.RES. CENTENARIO EDIF 06 No. 658 357.142,86 70,00 06/02/2003 03 49
32 RUBI M RAMIREZBRUNO RAMBOLINE
BUYO AV CENTENARIO CJTO.RES. CENTENARIO EDIF 09 No. 941 357.142,86 70,00 14/02/2003 04 46
33 AURA ROSA URDANETA CARMEN JAURIT RIVERO CJTO.RES. JARDINE EDIF EL ROSAL No. PH4 356.633,38 70,10 20/02/2003 06 11
34 MARLY J RODRIGUEZ CARMEN JAURIT RIVERO CJTO.RES. JARDINE EDIF LAS TRINITARIAS No.PA4 452.898,55 55,20 27/02/2003 07 19
35 GERVIM JOSE RAMIREZ MARITZA J RAMIREZ CJTO.RES. EL TRAPICHE EDIF 2D No.2D04 315.315,32 111,00 28/02/2003 07 45
36 JOSEFA R SANCHEZ CARMEN JAURIT RIVERO CJTO.RES. JARDINE EDIF EL ROSAL No. PB6 335.766,42 68,50 05/03/2003 07 22
37 MARIA CAROLINA PEREZ LILIA BELEN GONZALEZ AV CENTENARIO CJTO.RES. EL MOLINO EDIF I No. I-54 304.878,05 82,00 10/03/2003 08 39
38 ILATA DEL C.PERNIA CARMEN JAURIT RIVEROSECTOR MOLINO CJTO.RES. JARDINE EDIF LA
MARGARITA No. PB1408.759,12 68,50 18/03/2003 10 07
39 MARGARITA PINEDA CARMEN JAURIT RIVERA CJTO.RES. JARDINE EDIF EL ROSAL No. PH2 328.102,71 70,10 27/03/2003 11 28
40 CARMEN ASTRID ALDONAL MARIA B GONZALEZ AV CENTENARIO CJTO.RES. EL MOLINO EDIF II No. II-22 319.444,44 72,00 28/03/2003 11 33
FUENTE: Cinpronet, C.A. Registro Inmobiliario del Municipio Campo Elias del Estado Mérida.
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10. CALCULOS DE VALORES TECNICOS
MÉTODO DE VALORACIÓN:
Definición deValor
El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable al quellegarán compradores y vendedores de un bien o servicio que está disponible
para su adquisición. El valor no es un hecho, sino una estimación del precio
probable que se pagará por los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a
una definición específica de valor. El concepto económico de valor refleja la
visión que se tiene en un mercado de los beneficios que percibirá el que posee
los bienes o recibe los servicios en la fecha efectiva de tasación. (International
Valuation Standards 2000, Publicado por International Valuation Standards
Committee, 12 Great George Street, London, United Kingdom SW1 PD3AD)
Método del
Mercado
Valor de Mercado: Conforme lo indica la norma 1 IVSC (International Valuation
Standars Committe), se define como “El Monto estimado por el cual un activo
debería intercambiarse en la fecha actuando cada una con conocimientos,
prudencia y sin presión de ningún tipo entre un comprador dispuesto y un
vendedor dispuesto en una transacción directa en un mercado en el cual las
partes han actuado cada una, con conocimiento, prudencia y sin presión.”
Para el presente estudio, se realizó la inspección al inmueble en comento y se analizó su entorno
de ubicación y sus alrededores. Dicho estudio se inició con el método del mercado, realizando una
revisión exhaustiva de las operaciones de compra – venta de inmuebles similares, protocolizadas
por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Campo Elias del Estado Mérida
correspondiente a los años 2002 y 2003 en estudio; de la revisión realizada se obtuvieron 40
transacciones, debidamente registradas y representativas del mercado inmobiliario.
ANALISIS PRELIMINAR DE LA MUESTRA
Para el análisis estadístico se establecen como variable dependiente el precio unitario (P.U.) en
bolívares por metro cuadrado (Bs/m2), y como variables independientes o explicativas: La fecha de
registro (Fecha), la edad de cada uno de los inmuebles (Edad) y el area en metros cuadrados
(Area). El análisis preliminar indica las tendencias de los datos, como se observa en los siguientes
gráficos:
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Data Original
250,00
300,00
350,00
400,00
450,00
500,00
2 5 - 1 2 - 0 1
1 3 - 0 2 - 0 2
0 4 - 0 4 - 0 2
2 4 - 0 5 - 0 2
1 3 - 0 7 - 0 2
0 1 - 0 9 - 0 2
2 1 - 1 0 - 0 2
1 0 - 1 2 - 0 2
2 9 - 0 1 - 0 3
2 0 - 0 3 - 0 3
0 9 - 0 5 - 0 3
Precio (Bs/m2) Vs Fecha
250,00
300,00
350,00
400,00
450,00
500,00
55 65 75 85 95 105 115
Precio (Bs/m2 ) Vs Area (m2)
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Los datos se trataron con el software NCSS97, realizando depuración de datos en función de
criterios estadísticos clásicos, descartando en cada corrida aquellos datos que representan outlier,
el cual se observa en los valores del diagnostico de los residuos (Regression Diagnostics Section
Studentized) que entrega el programa estadístico.
Se procesaron los referenciales y se aplicó la técnica de Regresión Lineal Múltiple, asumiendo
como variable dependiente del precio unitario y como variables independientes: Área, la Fecha de
venta y la edad; se realiza el análisis para obtener una regresión, presentada en el cuadro de
cálculo, con un resultado de Coeficiente de determinación de R² ajustado mayor al 91%, razón por
la cual se puede afirmar que hay una regresión conjunta que garantiza una buena correlación
entre las variables, lo cual indica que las variaciones en el precio unitario son explicadas en una
proporción superior al 93% por los regresores, además que el factor “f” explica la existencia de una
regresión continua a las variables consideradas.
Una vez realizado el tratamiento de los datos mediante el software NCSS97, y luego de 3 corridas,
la tabla de datos final es la siguiente:
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Se obtuvieron los resultados siguientes
P.U. (Bs/m2) R cuadradoR cuadrado
AjustadoF-Ratio T-critical
358.101,40 0,9359 0,9188 54,7640 2,131450
GRAFICOS DE DISPERSION DE LOS DATOS PROCESADOS
Fuente: Elaboración propia; Ing. V. Paredes, Ing. J. Rincón
Valor de Mercado: 358.101,40 Bs/m2
DEPRECIACIÓN
Una vez obtenido el valor actual de la edificación, se estima la depreciación en función de la edad
del inmueble y su estado de conservación. Considerando que tiene una edad aparente de 19
años y una vida útil de 60 años , se estima para este inmueble una condición Regular, y estado de
conservación normal.
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
-10,0 -5,0 0,0 5,0 10,0
Histogram of Residuals of Precio_Bs_m2
Residuals of Precio_Bs_m2
C o u n t
-10,0
-5,0
0,0
5,0
10,0
-2,0 -1,0 0,0 1,0 2,0
Normal Probability Plot of Residuals of Precio_Bs_m2
Expected Normals
R e s i d u a l s o f P r e c i o_
B s_
m 2
250,00
300,00
350,00
400,00
2 5 - 1 2 - 0 1
1 3 - 0 2 - 0 2
0 4 - 0 4 - 0 2
2 4 - 0 5 - 0 2
1 3 - 0 7 - 0 2
0 1 - 0 9 - 0 2
2 1 - 1 0 - 0 2
1 0 - 1 2 - 0 2
2 9 - 0 1 - 0 3
2 0 - 0 3 - 0 3
0 9 - 0 5 - 0 3
Precio (Bs/m2) Vs Fecha
250,00
300,00
350,00
400,00
55 65 75 85 95 105 115
Precio (Bs/m2 ) Vs Area (m2)
8/3/2019 Informe de Valoracion Apto
http://slidepdf.com/reader/full/informe-de-valoracion-apto 15/16
CALCULO DE LA DEPRECIACION
Valor Actual de la Construcción (al 12/04/2003): Bs 19.880.464,75
11. CONCLUSION DE VALOR
El inmueble para el 12/04/2003, posee un valor de Diecinueve Millones
Ochocientos Ochenta Mil Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Setenta y
cinco Céntimos. Bs 19.880.464,75. Lo que equivale hoy a BsF 19.880,46
8/3/2019 Informe de Valoracion Apto
http://slidepdf.com/reader/full/informe-de-valoracion-apto 16/16
CREDENCIALES ING. VICTOR M. PAREDES G.
CREDENCIALES ING. JORGE ALONSO RINCON PARRA