Risk & Insurance Educational Services
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Ley de Condominios de PR y Seguros
Richard L. Dunnam,AAI, AMIM, AINS
Condominium Risk Management
Entidad educativa aprobada 10014886Oficina Comisionado Seguros PR
Al finalizar esta presentación, usted será capaz de
1. Identificar regulación relacionada a seguros bajo Ley de Condominios de PR.
2. Conocer cómo está estructurada la póliza maestra de condominio.
3. Entender las declaraciones de una póliza maestra de condominio.
4. Reconocer endosos de protecciones y cubiertas adicionales.
5. Analizar las 2 opciones principales que tiene un consejo al asegurar el inmueble.
6. Conocer la relación entre los reglamentos de un consejo y cómo afecta la póliza.
Al finalizar esta presentación, usted será capaz de7. Identificar y relacionar la regulación de condominios y seguros.
8. Conocer e identificar interrogantes al optar seguro de condominio “barewalls”
9. Explorar soluciones para minimizar el impacto a un consejo al seleccionar “barewalls”
10. Conocer qué protecciones generales puede proveer la póliza de titulares HO6/PPK
11. Entender la aplicación de la cubierta contra derramas establecidas por un consejo.
12. Identificar la póliza correcta a utilizar cuando se asegura la unidad de un titular comercial.
Leyes de Condominios
Reglamento contiene las normas y reglas generales, administración, gobierno y seguros.
Ley de Condominios del 2003. Art. 37 Extremos
obligatorios en el Reglamento
Ley de Condominios: Seguros
Ley de Condominios del 2003, Art. 43 -Seguro del edificio contra riesgos
Consejo decide seguro para áreas comunales y otros riesgos para
beneficio común del consejo.
Ley de Condominios: SegurosLey de Condominios
del 2003, Art. 43 -Seguro del edificio
contra riesgos; derechos individuales
de titulares.
Cada titular asegura su unidad por cuenta y beneficio propio. Titular decide:
Artículos de ley respecto a seguros
Ley de Condominio del 2003, Art. 44 - Aplicación de indemnización del seguro y reglas para la reconstrucción.
• El pago de la reclamación se usará solamente para reconstruir el inmueble, según escritura matriz.
1
El pago de unareclamación al inmueble, se tiene que destinar a la reparación de ese inmueble.
Art. 44 - Aplicación de indemnización del seguro y reglas para la reconstrucción
Artículos de ley respecto a seguros
Ley de Condominio del 2003, Art. 44 - Aplicación de
indemnización del seguro y reglas para la reconstrucción.
Se crea plan de distribución delpago del reclamo.
Artículos de ley respecto a seguros
Ley de Condominio del 2003, Art. 44 - Aplicación de
indemnización del seguro y reglas para la reconstrucción.
Se crea cuenta especial para los fondos del reclamo.
Artículos de ley respecto a seguros
Art. 45 - Distribución de costos de reconstrucción
cuando el inmueble no está asegurado o cuando el seguro es insuficiente
• Si inmueble no está asegurado o reclamación de seguros no es suficiente: los titulares afectados abonarán derrama.
Artículos de ley respecto a seguros
Art. 45 - Distribución de costos de reconstrucción
cuando el inmueble no está asegurado o cuando el seguro es insuficiente
• Si titulares afectados se niegan a pagar, consejo puede ser responsable de derrama.
Veamos la estructura de una póliza comercial
Sección de PropiedadComercial • Propiedad
• Responsabilidad• Crimen• Transportación• Auto
1. Cancelaciones
2. Cambios
3. Examinación de Libros y Récords
4. Inspecciones y Evaluaciones
5. Primas – El consejo esresponsable de pagar y recibirlas primas de Seguros.
6. Transferencia de Derechos y Deberes bajo esta Póliza
CP1545 – Utility Services (Off Premises Power)
CP1430 – Outdoor Trees, Shrubs and Plants
CP0409 – Increased Rebuilding Expenses After Catastrophe
CP0430 – Electronic Commerce
CP0431 – Fungus, Wet/Dry Rot, Bacteria
CP1410 – Additional Covered Property
, CP1410 (06/95)
CP0017-Condominium Coverage Form
CP0050 – Extra Expense Coverage Form
CP1065 ó similar – Flood
CP1046 ó similar – Equipment Breakdown
CP0405 – Ordinance or Law
CP0415 – Additional Limits Debris Removal
Single Entity
• Especificacionesoriginales según escritura
• Elementos communes + Elementos privativos
Bare Walls
• Elementoscommunes solamente.
• NO cubre elementosprivativos
Single Entity
• Especificaciones originales
• Elementos communes + Elementos privativos
Hay que decidirmediante voto
y son parte de la unidad, cubre:• Inmueble
• Alteraciones• Mejoras• Enseres
Contenido y propiedad personal del titular NO estácubierto en póliza
maestra
“Barewalls” Elementos Comunes
Póliza Maestra del Consejo
Póliza del Titular
HO6/PPK ó Comercial
Especificaciones Originales
Póliza Maestra del Consejo
Póliza del Titular
HO6/PPK ó Comercial
“Barewalls”
Póliza “Master” del Consejo
Póliza del Titular
Póliza Master cubreinmueble communal +
limitados y Póliza del Titular cubre inmueble privativo
original + mejorasposteriores del titular
Artículo 43, de la Ley de Condominios, según enmendada dispone:
1. Mediante acuerdo, consejo puede asegurar procomunales y limitados.
Artículo 43, de la Ley de Condominios, según enmendada dispone:
2. Así como otros riesgos de beneficio comunal del consejo (ej. seguros de responsabilidad, crimen, “inland marine”, auto
comercial)
Artículo 43, de la Ley de Condominios, según enmendada dispone:
3. Sin menoscabar el derecho de cada titular a asegurar por su cuenta y beneficio propio su unidad.
“Barewalls”
Póliza “Master” del Consejo
Póliza del Titular
“Original Specifications
Póliza “Master” del Consejo
Póliza del Titular
Póliza Master cubre inmueble comunal y Póliza del Titular cubre inmueble privativo original + mejoras
posteriores del titular
Póliza Master cubre inmueble original + inmueble privativo original . Póliza del
Titular cubre mejoras posteriores del titular
Carta Normativa de la OCS (Núm. N-AP-8-75-2006 del 21 de agosto de 2006),
Póliza de Propiedad para Condominios y para Apartamentos en Condominios,
es recíproca con el Art.43 de la Ley de Condominios
• Consejo puede asegurar elementos interiores privativos de titulares solamente en póliza maestra
• Si consejo elige “Barewall”, es potestad del titular adquirir un seguro por cuenta propia. NO está obligado a tenerla.
Asegurar un condominio “Barewalls” (elementos comunes solamente) es aceptable.
AdvertenciaRequiere
asesoría del representante
legal del consejo
AdvertenciaRequiere
asesoría del representante
legal del consejo
¿Por qué la importancia en ser diligentes y cuidadosos al optar “barewalls”?
Asegurar un condominio “Barewalls” (elementos comunes solamente) es aceptable.
AdvertenciaRequiere
asesoría del representante
legal del consejo
AdvertenciaRequiere
asesoría del representante
legal del consejo
¿Por qué la importancia de en ser diligentes y cuidadosos al optar “barewalls”?
Asegurar un condominio “Barewalls” (elementos comunes solamente) es aceptable.
AdvertenciaRequiere
asesoría del representante
legal del consejo
¿Por qué la importancia de en ser diligentes y cuidadosos al optar “barewalls”?
Aseguradora Consejo
y
Aseguradora Titular
Asegurar un condominio “Barewalls” (elementos comunes solamente) es aceptable.
AdvertenciaRequiere
asesoría del representante
legal del consejo
AdvertenciaRequiere
asesoría del representante
legal del consejo
¿Por qué la importancia de en ser diligentes y cuidadosos al optar “barewalls”?
Si consejo elige “Barewall”, es potestad del titular adquirir un seguro por cuenta propia. ¡La Ley de Condominio NO obliga al titular a una póliza propia!
¿Qué alternativas existen para garantizar al consejo que el inmueble en su totalidad esté protegido?
Consideremos pues, enmienda a Reglamento del Consejo para que mediante votación se:
• Requiera póliza personal a titulares para cubrir interés del consejo.Advertencia
Requiere asesoría del representante legal del consejo
Si consejo elige “Barewall”, es potestad del titular adquirir un seguro por cuenta propia. ¡La Ley de Condominio NO obliga al titular a una póliza propia!
¿Qué alternativas existen para garantizar al consejo que el inmueble en su totalidad esté protegido?
Consideremos pues, enmienda a Reglamento del Consejo para que mediante votación se:
• Requiera límites mínimos de responsabilidad civil. Advertencia
Requiere asesoría del representante legal del consejo
Si consejo elige “Barewall”, es potestad del titular adquirir un seguro por cuenta propia. ¡La Ley de Condominio NO obliga al titular a una póliza propia!
¿Qué alternativas existen para garantizar al consejo que el inmueble en su totalidad esté protegido?
Consideremos pues, enmienda a Reglamento del Consejo para que mediante votación se:
• Otorgue 30-45 días para que titular produzca póliza HO6/PPK de su predilección, de lo contrario colocación forzosa (“forced placement”).Advertencia
Requiere asesoría del representante legal del consejo
Si consejo elige “Barewall”, es potestad del titular adquirir un seguro por cuenta propia. ¡La Ley de Condominio NO obliga al titular a una póliza propia!
¿Qué alternativas existen para garantizar al consejo que el inmueble en su totalidad esté protegido?
AdvertenciaRequiere asesoría del
representante legal del consejo
Consideremos enmienda a Reglamento del Consejo para que
mediante votación se realice:
Colocación forzosa. Será con el productor de seguros en récord del consejo de titulares hasta tanto titular presente su póliza.
Póliza de Propietarios de Unidades - CubiertasFormato Homeowners HO-6 ISO / Personal Package-Sección Propiedad
A – Vivienda
Inmueble exclusivo a la unidad del titular
B – Otras Estructuras
Otras estructuras pertenecientes al titular
C – Contenido Personal
Propiedad personal general (NO específica)
D–Pérdida de Uso
Gastos indirectos para mantener estandar de
vida
Póliza de Propietarios de Unidades - CubiertasFormato Homeowners HO-6 ISO / Personal Package-Sección Propiedad
A – Vivienda
Inmueble exclusivo a la unidaddel titular
Póliza de Propietarios de Unidades - CubiertasFormato Homeowners HO-6 ISO / Personal Package-Sección Propiedad
B – Otras Estructuras
Otras estructuras pertenecientes al titular
Póliza de Propietarios de Unidades - CubiertasFormato Homeowners HO-6 ISO / Personal Package-Sección Propiedad
C – Contenido Personal
Propiedad personal general (NO específica)
Póliza de Propietarios de Unidades - CubiertasFormato Homeowners HO-6 ISO / Personal Package-Sección Propiedad
D–Pérdida de Uso
Gastos indirectos para mantenerestandar de vida
Póliza de Propietarios de Unidades- HO-6 / PPKAlgunas condiciones, términos y limitaciones relacionados a condominios
Cubierta de Exceso
• HO6 / PPK protegen al titular de la unidad.
• Póliza “Master” siempre será póliza primaria en pagar (sujeto a sus deducibles)
Póliza de Propietarios de Unidades- HO-6 / PPKAlgunas condiciones, términos y limitaciones relacionados a condominios
EjemploDerramas
• $1,000 por derrama cargada al titular, debido a daños al inmueble no cubierto en póliza maestra del Consejo
• Ej. Camión choca verja que NO estaba cubierta en la “Master”, ahora Consejo realiza derrama
• Poliza del titular paga hasta $1,000. (sujeto a deducible)
Póliza de Propietarios de Unidades- HO-6 / PPKAlgunas condiciones, términos y limitaciones relacionados a condominios
Endosos de Derrama
• HO6 / PPK – Proveen aumentos en el límite de derramashasta $50,000. máximo
• No importa el límite que tengas, cualquier derrama porconcepto de deducibles en póliza maestra de un consejo de titulares, máximo de pago es $1,000. máximo.
Póliza de Propietarios de Unidades- HO-6 / PPKEndoso de Derramas de HO6 vs PPK – Limitación en Deducibles de una Póliza “Master”.
HO-6 Limita a $1,000 las derramas por la aplicación de deducibles por un Consejo de Titulares.
PPK similar a HO6. A menos que se enmiende el endoso aprobado por la OCS, el límite por derramas por deducibles de una “Master”, es $1,000 independiente al límite adquirido.
Condo. Residencial Cond. Comercial
Consejo se asegura bajo CP0017
Consejo se asegura bajo CP0017
Titular commercial se asegura bajo
CP0018
Titular residencial se asegura bajo
HO6/PPK
HO6/PPK – para dueños de unidades residenciales.
• Inmueble, mejoras, contenido personal, responsabilidad, derramas
CP0018 Commercial CondominiumUnit Owner Coverage Form
• Son elegibles todo dueño de unidad comercial.
• Incluye derramas para unidades comerciales y endosos para aumentarlas.
Conclusión:
Ley 103 – Ley de Condominios de PR, contiene la configuración por defecto. Las declaraciones y reglamentos de un consejo de titulares son los documentos de gobernanza.
La division de posesión, interés asegurable y el acercamiento preferido (“barewalls”, especificaciones originales) son dictadas por estos documentos y por decisiones que un consejo tome dentro del marco legal.
Ciertamente, asegurar condominios y sus titulares conlleva analizar específicamentecada caso particular. NO existe un modelo específico donde se puedan tartar a todospor igual.
Es responsabilidad única de nuestra industria de seguros llevar este mensaje y es el deber de todo consejo reconocerlo.
Richard L Dunnam
Risk & Insurance Educatuional Services
939-630-9556
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