Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
PROYECTO
PARQUE DE ACTIVIDADES LOGISTICAS HUDSON
Universidad Politécnica de Madrid
Universidad Católica Argentina
Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias VI
AGOSTO/01
ARQ. SERGIO C. BERNASCONI [email protected]
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
1
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
0. RESUMEN EJECUTIVO 5
1. IDENTIFICACION DEL PROYECTO 40
1.1. GENERACION Y ANALISIS DE LA IDEA DE PROYECTO 40 1.1.1. IDEA DE PROYECTO 40 1.1.2. HIPOTESIS 40 1.2. ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO 41 1.2.1. CARACTERIZACION DEL MERCADO DE DEPÓSITOS 41 1.2.2. FUNCION DEL DEPOSITO EN LA CADENA LOGISTICA 45 1.2.2.1. EVOLUCIÓN DE LOS DEPÓSITOS 45 1.2.2.2. FUNCIONES Y OBJETIVOS 46 1.2.3. FACTORES DE IMPACTO 48 1.2.3.1. NUEVA LEY DE TRÁNSITO EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES 48 1.2.3.2. TENDENCIA DE LAS EMPRESAS AL ALQUILER DE INMUEBLES 50 1.2.3.3. AUMENTO DE LA CONSOLIDACIÓN Y DESCONSOLIDACIÓN DE CARGAS 51 1.2.3.4. TERCERIZACIÓN DE LAS OPERACIONES DE ALMACENAMIENTO Y DISTRIBUCIÓN. 52 1.2.3.5. OBSOLESCENCIA DEL PARQUE ACTUAL DE DEPÓSITOS 52 1.3. ANALISIS DE LA LOCALIZACION 54 1.3.1. ANTECEDENTES GENERALES 54 1.3.2. CARACTERISTICAS DEMOGRAFICAS 55 1.3.3. PRINCIPALES VIAS DE ACCESO 55 1.3.4. FLUJO DE CARGA 58 1.3.4.1. TRANSITO DE CAMIONES 58 1.3.4.2. TRANSITO DE CAMIONES AU. LA PLATA – BUENOS AIRES 60 1.3.5. UBCICACION DE LOS PRINCIPALES GENERADORES DE CARGA 60 1.3.5.1. DADORES DE CARGA (INDUSTRIA) 60 1.3.5.2. CADENAS MINORISTAS 61 1.4. MACROECONOMIA 62 1.4.1. GENERALIDADES 62 1.4.2. LA ECONOMIA ARGENTINA DURANTE EL AÑO 2000 63 1.4.2.1. INTRODUCCION 63 1.4.2.2. NIVEL DE ACTIVIDAD 65 1.4.2.3. INVERSION 66 1.4.2.4. MERCADO DE TRABAJO 67 1.4.2.5. PRECIOS 68 1.4.2.6. SECTOR EXTERNO 69 1.4.2.7. MERCADO DE CAPITALES 70 1.4.2.8. DINERO Y BANCOS 71
2. ESTUDIO DE MERCADO 74
2.1. METODOLOGIA DE TRABAJO 74 2.1.2. DETERMINACION DEL AREA DE INFLUENCIA 75 2.1.2.1. AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA 75 2.1.2.2. AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA 75 2.2. ESTUDIO DE DEMANDA 76 2.2.1. DEMANDA PASADA 76 2.2.1.1. DEMANDA EN EL AMBA 76 2.2.1.2. DEMANDA PASADA AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA 78 2.2.1.3. DEMANDA PASADA AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA 82 2.2.2. DEMANDA PRESENTE Y FUTURA 87 2.2.2.1. PROYECCION DE LA DEMANDA FUTURA 88 2.2.2.3. OTROS DATOS RELEVANTES 89
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2.2.2.3.1. MANIFESTACION DE LA DEMANDA PASADA EN PARQUES LOGISTICOS 89 2.2.2.3.2. CALIFICACION DE LOS ATRIBUTOS 91 2.2.2.4. CONCLUSIONES 91 2.3. ESTUDIO DE LA OFERTA 92 2.3.1. CRITERIO DE SELECCIÓN DE LA OFERTA COMPETITIVA 92 2.3.2. UBICACIÓN DE LA OFERTA COMPETITIVA 92 2.3.3. DESCRIPCION DE LA OFERTA COMPETITIVA 93 2.3.3.1. PACHECO TRADE CENTER I 93 2.3.3.2. PACHECO TRADE CENTER II 96 2.3.3.3. PLAZA LOGISTICA 97 2.3.3.4. CENTRO INDUSTRIAL PACHECO 99 2.3.3.5. PARQUE EMPRESARIAL ESTEBAN ECHEVERRIA 101 2.3.4. PRINCIPALES CARACTERISTICAS DE LA OFERTA COMPETITIVA 102 2.3.5. ANALISIS CUALITATIVO DE LA OFERTA COMPETITIVA 103 2.3.6. MAPAS ESTRATEGICOS DE LA OFERTA COMPETITIVA 104 2.3.7. MARKET SHARE DE LA OFERTA ACTUAL 106 2.3.8. OFERTA SUSTITUTA 106 2.3.9. OFERTA FUTURA 107 2.4. COMERCIALIZACION 109 2.4.1. MARKETING ESTRATEGICO 109 2.4.1.1. ANALISIS DE LAS FUERZAS COMPETITIVAS 109 2.4.1.1.1. PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS COMPRADORES 110 2.4.1.1.2. PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS PROVEEDORES 110 2.4.1.1.3. AMENAZA DE INGRESO 110 2.4.1.1.4. INTENSIDAD DE RIVALIDAD ENTRE LOS COMPETIDORES EXISTENTES 111 2.4.1.1.5. PRESION DE LOS PRODUCTOS SUSTITUTOS 111 2.4.1.2. MATRIZ DE ATRACCION 111 2.4.1.3. INTENSIDAD DE LAS BARRERAS vs. RENTABILIDAD 112 2.4.1.4. MATRIZ F.O.D.A. 112 2.4.1.5. FORMULACION DE LA ESTRATEGIA COMPETITIVA 113 2.4.1.6. POSICIONAMIENTO ESTRATEGICO DEL PROYECTO 114 2.4.1.6.1. EVALUACION DE LOS ATRIBUTOS 114 2.4.1.7. MAPAS ESTRATEGICOS 115 2.4.1.8. MARKET SHARE DEL PROYECTO 117 117 2.4.2. MARKETING OPERACIONAL 118 2.4.2.1. PRODUCTO 118 2.4.2.1.1. DESCRIPCION DEL PRODUCTO 118 2.4.2.2. PRECIO 119 2.4.2.2.1. CUADRO DE PRECIOS POR ACTIVIDAD 119 2.4.2.3. Plaza 120 2.4.2.4. PROMOCION Y PUBLICIDAD 121
3. ESTUDIO TECNICO 123
3.1. CARACTERISTICAS PRINCIPALES DE LA UBICACIÓN 123 3.1.1. ASPECTOS DE LA LOCALIZACION 123 3.1.2. CARACTERISTICAS DEL TERRENO 126 3.1.2.1. INDICADORES URBANÍSTICOS 127 3.2. DESCRIPCION DEL PROYECTO 127 3.2.1. PROGRAMA DE NECESIDADES PREVISTO 127 3.2.1.1. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS 129 3.2.1.2. ANTEPROYECTO DE ARQUITECTURA 133 3.3. ANÁLISIS DE COSTOS DEL PROYECTO 138
4. ESTUDIO LEGAL 140
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4.1. METODOLOGIA Y OBJETIVOS DEL ESTUDIO LEGAL 140 4.2. ANALISIS DE LA NORMATIVA MUNICIPAL 140 4.2.1. INDICADORES URBANISTICOS 141 4.3. CONFORMACION SOCIETARIA 141 4.4. ADQUISICION DEL TERRENO Y CONFORMACION DE HIPOTECA 141 4.5. CONTRATO DE CONSTRUCCION - CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACION 142 4.5.1. PRECIOS 142 4.5.2. PERSONAL DE LA EMPRESA CONTRATISTA 142 4.5.3. FORMA Y TIEMPO DE TRABAJO 142 4.5.4. CONDICIONES DE PAGO 142 4.5.5. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO 143 4.5.6. RESPONSABILIDAD DE LOS CONTRATISTAS FRENTE A SU PERSONAL 143 4.5.7. SEGUROS 143 4.5.8. RESPONSABILIDADES 143 4.5.9. RESCISIÓN DEL CONTRATO 143 4.5.10. GARANTÍAS, AVALES O SEGUROS DE CAUCIÓN 144 4.5.11. HIGIENE Y SEGURIDAD INDUSTRIAL 144 4.6. CONDICIONES PARTICULARES DE CONTRATACION 144 4.7. CONTRATO DE LOCACION 144
5. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO 146
5.1. CRITERIOS UTILIZADOS PARA LA CONSTRUCCION DEL FLUJO DE FONDOS 146 5.2. EVALUACION DEL PROYECTO 148 5.2.1. PARAMETROS DE EVALUACION UTILIZADOS 148 5.2.1.1. VALOR ACTUAL NETO (VAN) 148 5.2.1.2. DETERMINACION DE LA TASA DE CORTE 148 5.2.1.3. TASA INTERNA DE RETORNO (T.I.R.) 150 5.2.1.4. PERIODO DE RECUPERO O REPAGO (PRE) 150 5.2.1.5. MAXIMA EXPOSICION (MEX) 150 5.2.2. RESULTADOS ECONOMICOS 151 5.2.3. RESULTADOS FINANCIEROS 154 5.2.3.1. RESULTADOS ANTES IMPUESTO A LAS GANANCIAS (IG) 155 5.2.3.2. RESULTADOS DESPUES IMPUESTO A LAS GANANCIAS (IG) 156 5.2.4. ANALISIS DE SENSIBILIDAD 157 5.2.4.1. SENSIBILIDAD DE PRECIOS DE ALQUILER 158 5.2.4.2. SENSIBILIDAD DEL COSTO DE CONSTRUCCION 159 5.2.4.3. SENSIBILIDAD RITMO DE ABSORCION 160 5.3. CONCLUSIONES 161
6. BIBLIOGRAFIA Y FUENTES UTIZADAS 162
7. ANEXOS 163
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0. RESUMEN EJECUTIVO
IDENTIFICACION DEL PROYECTO
El presente trabajo tiene como objetivo evaluar a nivel de estudio de prefactibilidad el
desarrollo de un negocio de renta orientado a satisfacer las necesidades de espacios
logísticos de las empresas; el mismo esta ubicado en la localidad de Hudson, Partido de
Berazategui, en el kilometro 27,50 de la Autopista La Plata – Buenos Aires.
IDEA DE PROYECTO
La idea de este proyecto de inversión consiste en desarrollar un negocio de renta que
incluya áreas de depósitos y servicios, con tecnología e infraestructura adecuada, para
satisfacer los requerimientos de la industria del transporte, almacenamiento y distribución de
carga.
HIPOTESIS
El avance experimentado en esta última década en materia de logística empresaria, de la
mano de los cambios tecnológicos y de nuevos conceptos y funciones que cumplen los
depósitos dentro de la cadena de abastecimiento, producirá un reemplazo de las actuales
estructuras de almacenamiento debido a la gran cantidad de depósitos obsoletos que
conforman el mercado de inmuebles para usos logísticos en el sector comprendido por la
Capital Federal y el Gran Buenos Aires (AMBA).
ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO
CARACTERIZACION DEL MERCADO DE DEPÓSITOS
La Argentina descubrió la logística en la década del noventa y este período transcurrido es,
por cierto, demasiado corto para sacar conclusiones de comprobable validez, pero, no
obstante, resulta claro que en el plano del territorio y las infraestructuras, la situación
durante este período no ha cesado de cambiar, y esta circunstancia condiciona de una
manera notable la validez de todas las decisiones empresariales tomadas hace apenas
unos años atrás.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Durante el periodo 1992-2000 el mercado de inmuebles destinados a actividades logísticas
fue uno de los segmentos de mayor actividad dentro del mercado inmobiliario local. De la
mano de las privatizaciones, la globalización de la economía, la integración regional y las
mejoras en la infraestructura vial, las empresas se vieron obligadas a replantear sus
estructuras logísticas con el fin de dar respuestas a los requerimientos de la cadena de
abastecimientos.
Absorción Anual
112124
225900
81500
206200
158700
264270233800
149600
237851
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000P e rio do
CUADRO:ABSORCION ANUAL FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
De esta forma comenzaron, por un lado, a desarrollar sus actividades los Operadores
Logísticos apoyados en la modalidad de tercerización de parte de las empresas de las
funciones de almacenamiento y distribución, y por el otro, el desarrollo de los denominados
Parques Logísticos, orientados a mejorar la calidad de las acciones de almacenamiento y
brindar valor agregado a la cadena de abastecimiento.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Crecimiento Parques Logísticos
212300197400
96000
53600
2850021500
0
50000
100000
150000
200000
250000
1998 1999 2000
Depósitos
Parques Logísticos
CUADRO: ABSORCIÓN EN PARQUES LOGÍSTICOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
En cuanto a la localización se refiere, la zona Norte del Gran Buenos Aires fue la favorita en
la elección por parte de las empresas, en detrimento de las Zonas Oeste, Sur y la Capital
Federal, las que por diferentes motivos aparecen como las menos preferidas por la
demanda.
FACTORES DE IMPACTO
NUEVA LEY DE TRÁNSITO EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES Durante Junio de 1999, la Legislatura del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
sancionó la Ley N° 216, tendiente a ordenar el tránsito pesado dentro de los limites de la
ciudad.
Está ley, establece una red única para el tráfico pesado, prohibiendo el tránsito de camiones
de más de 12 toneladas por la ciudad, además de no permitir la circulación de camiones en
la salida norte del puerto (Costanera Norte) en los horarios de 18 a 20 horas, y tampoco la
vinculación en el mismo horario, a través de la Av. Brasil, para el tráfico que circula desde la
Av. Huergo a la Av. de los Italianos (Costanera Norte).
Esta nueva ley afectara las condiciones de cómo se realizara la distribución física de
productos dentro del ámbito urbano, ya que las empresas de logística necesitaran más
unidades pequeñas para el traslado de la mercadería. Dicha situación impactará
directamente sobre las necesidades de espacios de depósito en condiciones de realizar la
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
ruptura de carga, es decir, traspasar grandes volúmenes de carga trasladada en camiones
de gran porte a otros de menor porte.
TENDENCIA DE LAS EMPRESAS AL ALQUILER DE INMUEBLES
La necesidad de flexibilizar la estructura de la empresa con el fin de interactuar más
eficientemente en un contexto dominado por la innovación, el cambio permanente de la
tecnología y la diversidad, es lo que explica la pesada carga que significa para las empresas
los inmuebles. Jeremy Rifkin sostiene, en su libro “La era del acceso”, que el interés de las
empresas de contar con activos inmobiliarios tiende a disminuir sin remedio debido a la
reducción del carácter físico de la economía.
En el cuadro anterior se observa como a través de los años las operaciones de alquiler han
aumentado en detrimento de las operaciones de compraventa.
También existen razones tributarias y financieras que hacen suponer él porque las
compañías prefieren el alquiler en lugar de la compra. En primer lugar, el alquiler es tomado
como un gasto operativo que se descuenta del impuesto a las ganancias, y en segundo
termino se reduce la inmovilización de dinero en bienes raíces para utilizarlo en capital de
trabajo.
AUMENTO DE LA CONSOLIDACIÓN Y DESCONSOLIDACIÓN DE
CARGAS
A partir de la estabilización de la economía y de la apertura de los mercados a comienzos
del año 1991 con la Ley de Convertibilidad Monetaria, la Argentina encaró un proceso de
inserción en los principales mercados mundiales de la mano de la globalización de la
economía.
Como consecuencia del notable incremento del comercio exterior también se evidenció un
fuerte aumento de la carga transportada por contenedores. De acuerdo con datos que
maneja la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, mientras que en el año 1980 el
puerto de la ciudad recibía 120.000 contenedores anuales, en la actualidad se encuentra
operando 1.300.000 contenedores anuales.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
TERCERIZACIÓN DE LAS OPERACIONES DE ALMACENAMIENTO Y
DISTRIBUCIÓN.
El mercado de contratación de servicios logísticos ha experimentado un notable crecimiento
en los últimos cinco años, llegando en la actualidad a un importante grado de madurez. Tal
situación puede verificarse con la mayor oferta en cantidad y calidad de servicio y, también,
en los importantes avances concentrados en cuanto a reducción de costos y mejoras de
servicios al cliente.
OBSOLESCENCIA DEL PARQUE ACTUAL DE DEPÓSITOS
Las operaciones de logística actuales requieren de espacios diseñados bajo la regulación
de normas internacionales. Estos estándares internacionales se basan en conceptos tales
como calidad de los accesos y la circulación interna, alturas libres en el interior de los
depósitos, docks a nivel para la carga y descarga de mercadería, playa de maniobras para
camiones, estacionamiento para automóviles, dimensiones modulares en los espacios
interiores, espacios entre columnas y un conjunto de equipamiento y servicios que
identifican a los inmuebles para almacenamiento de última generación.
sin columnas36%
con columnas64%
CUADRO: SEGMENTACION SEGÚN COLUMNAS FUENTE: ELABORACION PROPIA, SOBRE LA BASE DEL ESTUDIO DE LA OFERTA ACTUAL
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
En el gráfico anterior se puede observar que el 64% de los inmuebles que actualmente se
comercializan no cumple con uno de los requisitos básicos solicitados, es decir, que la luz
entre columnas supere a los 20 metros de separación; en términos cuantitativos, esto
significa que de los 1.300.000 m2 relevados, 836.196 m2 son obsoletos.
Pero al analizar el otro ítem (altura de techos), los niveles de obsolescencia son aún
mayores; del gráfico siguiente se desprende que solo el 10% de la oferta posee alturas
superiores a los 8 metros.
hasta 5t 33%
entre 5 y 8t 57%
entre 8 y 10t 5%
mas de 10t 5%
CUADRO: SEGMENTACION SEGÚN ALTURA DE TECHOS FUENTE: ELABORACION PROPIA, SOBRE LA BASE DEL ESTUDIO DE LA OFERTA ACTUAL
ANALISIS DE LA LOCALIZACION
ANTECEDENTES GENERALES De acuerdo con las funciones que cumplen los depósitos en la cadena de abastecimiento (la
de almacenar carga), es necesario que los centros de distribución estén subordinados a la
gestión de una red, por lo tanto es critico definir que función cumplirán dentro de la misma.
Si bien nuestro proyecto contempla el alquiler de espacios de almacenamiento, los
diferentes sectores de la demanda que requieren de estos espacios, hacen que la ubicación
de un Parque de Actividades Logísticas deba reunir distintas cualidades según la rama de la
empresa que se trate.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Es decir, para el caso de un centro de distribución de una industria, estos deberán estar
próximos de la planta o en una ubicación estratégica entre la fabrica y los mercados
principales; en el caso de un depósito para una cadena de supermercados necesitan ser
localizados en ubicaciones con acceso directo a las principales autopistas, con distancias
cortas a las tiendas, y para el caso de operadores logísticos, contemplan similares
requerimientos, considerando la región de distribución, que en general es la región urbana.
En este sentido, se analizaron las ubicaciones de las principales bocas de expendio de
productos (hipermercados, supermercados, cadenas de electrodomésticos, etc.) es decir los
demandantes de carga, como así también las localizaciones de las industrias, Parques
Industriales y las características demográficas.
CARACTERISTICAS DEMOGRAFICAS
El proyecto se ubica en la localidad de Hudson, Partido de Berazategui, Provincia de
Buenos Aires, sobre la Autopista La Plata - Buenos Aires, a 27 km. al sur de la Capital
Federal. Integra con 19 partidos de la Provincia de Buenos Aires y Capital Federal el área
denominada como “AMBA”, con una población de aproximadamente 13 millones de
habitantes, según las proyecciones del INDEC. El 98,3% es población urbana y posee un
98% de alfabetización.
A su vez, el partido de Berazategui con otros 11 partidos forma el sur del Conurbano
Bonaerense. Concentran 3,6 millones de habitantes, abarcando 1.947 Km2 y controlando un
presupuesto anual cercano a 600 millones de dólares estadounidenses.
PRINCIPALES VIAS DE ACCESO
Sin duda que la principal vía de acceso de la zona es la Autopista La Plata - Buenos Aires,
por donde circularon durante el año 2000, según OCRABA, mas de 42 millones de
vehículos. Actualmente se encuentra en construcción él ultimo tramo de la mencionada
autopista, la que conectará de manera definitiva a la Ciudad de Buenos Aires con la Ciudad
de La Plata; los trabajos estarán concluidos para fines del año 2001.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO: PRINCIPALES VIAS DE ACCESO
Otras de las vías de circulación de importancia es la Ruta Provincial N° 6, la que también se
encuentra en la actualidad en construcción (reconstrucción). Ha sido diseñada como
autovía, contará con cuatro calzadas de 7,5 metros de ancho, dos por mano, banquinas
pavimentadas y un separador central. El proyecto unirá el Puerto de La Plata con el Puerto
de Campana y la vinculación con la Ciudad de Zárate, con una extensión de 216,10 Km.
CUADRO: RUTA PROV. 6
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
La Ruta Provincial N° 6 forma el tercer anillo de circunvalación a la Capital Federal,
iniciando su recorrido en el Complejo Zárate Brazo Largo, sirviendo en su trayectoria como
vía de transferencia de cargas, absorbiendo la de origen y distribución a los centros de
consumo y viceversa. En su recorrido atravesará los partidos de Berisso, La Plata, Coronel
Brandsen, San Vicente, General Las Heras, Marcos Paz, General Rodríguez, Lujan, Pilar,
Exaltación de la Cruz, Campana y Zárate.
Otros de los de los proyectos importantes, que de concretarse cambiaría el flujo del
transporte de cargas en el Mercosur, es el puente que unirá las costas de la Argentina con
las de Uruguay. La cabecera del lado argentino se ubicará en el partido de Punta Lara
próximo a la autopista La Plata – Buenos Aires, mientras que del lado uruguayo estará
localizada en la ciudad de Colonia.
CUADRO: TRAZA PTE COLONIA - PUNTA LARA
FLUJO DE CARGA TRANSITO DE CAMIONES
De acuerdo con un estudio realizado por ARLOG (Asociación Argentina de Logística
Empresaria) en el año 1997, el 50% del total de camiones que circulan por la provincia de
Buenos Aires tiene como origen o destino la Ciudad de Buenos Aires.
Asimismo, ese mismo estudio determinó que el 30% de los camiones que tienen como
origen o destino la Ciudad de Buenos Aires, ingresan o egresan del Puerto.
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1070
41142137
3015
Norte Sur Oeste Puerto Bs As
856
49851743
3399
Norte Sur Oeste Puerto Bs As
CUADRO: TRANSITO ENTRANTE CUADRO: TRANSITO SALIENTE FUENTE: ARLOG 1997 FUENTE: ARLOG 1997
Según el presente análisis, se puede observar que la zona sur del Gran Buenos Aires
participa con un 39,80% del tránsito entrante a la Ciudad de Buenos Aires, mientras que del
transito saliente contribuye con 45,39% del total.
TRANSITO DE CAMIONES AU. LA PLATA – BUENOS AIRES Desde la finalización de las obras en el año 1995 del tramo de la autopista que une Buenos
Aires con la localidad de Gutiérrez, el tránsito de vehículos de carga no ha cesado de
aumentar.
Transito Pesado AU La Plata - Buenos Aires
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
1995 1996 1997 1998 1999 2000
CUADRO N° 1.18: EVOLUCION DEL TRANSITO PESADO AUTOPISTA LA PLATA – BS AS FUENTE: OCRABA
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UBCICACION DE LOS PRINCIPALES GENERADORES DE CARGA DADORES DE CARGA (INDUSTRIA) De acuerdo con el Censo Económico de 1994 realizado por el INDEC, la situación industrial
del Gran Buenos Aires presenta cifras que indican que la Zona Norte participa con un
21,65% en la localización de industrias, mientras que el Sur tiene un 32,18% y la Zona
Oeste posee una participación del 46,17%; pero con respecto al Producto Bruto el Norte
tiene una incidencia del 33,99%, el Sur 26,77% y el Oeste 39,23%.
Con respecto a la localización de Parques y Sectores Industriales, la localización de las
industrias difiere de lo expresado en el párrafo anterior. En este caso entre las zonas Norte
y Sur se concentran el 90% de los emprendimientos.
CADENAS MINORISTAS También ha sido objeto de estudio la localización de las principales bocas de expendio que
actualmente concentran grandes volúmenes de venta generando, a su vez, la demanda de
la mercadería o carga. Al mencionar las principales cadenas de venta minoristas estamos
haciendo referencia a Super e Hipermercados, con la variante de Hard discount, Grandes
Cadenas de Electrodomésticos, e incluyendo además a los Shopping Center.
SUPER E HIPERMERCADOS
42,50%
29,00%
10,50%
18,00%
0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00%
Capital Federal
Norte GBA
Oeste GBA
Sur GBA
CENTROS COMERCIALES
54,17%
12,50%
8,33%
25,00%
0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00%
Capital Federal
Norte GBA
Oeste GBA
Sur GBA
CUADRO: SUPER E HIPERMERCADOS CUADRO: SHOPPING CENTER FUENTE: ELABORACION PROPIA FUENTE: ELABORACION PROPIA
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ELECTRODOMESTICOS
29,90%
18,33%
27,97%
23,79%
0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00%
Capital Federal
Norte GBA
Oeste GBA
Sur GBA
LOCALIZACION PRINCIPALES COMERCIALIZADORES
Capital Federal
35%
Norte GBA22%
Oeste GBA21%
Sur GBA22%
CUADRO N° 1.23: CADENAS ELECTRODOMESTICOS CUADRO N° 1.24: TOTAL RAMAS DEL COMERCIO FUENTE: ELABORACION PROPIA FUENTE: ELABORACION PROPIA
MACROECONOMIA La implementación del plan de convertibilidad en Abril de 1991, junto con la aplicación de
reformas económicas, produjo una nueva organización de la producción de bienes y
servicios en un ámbito de estabilidad de precios. En la década del ‘80 la inestabilidad
macroeconomía genero un ciclo contractivo (-10,6%), que se intensificó en el caso del
sector construcción (-50,1%). A la inversa, en la década del ‘90 la estabilidad monetaria en
un contexto de reformas económicas estructurales produjo una recuperación del ciclo
económico general (53,1%) y del sector de la construcción en especial (91,0%).
La eliminación de la inflación redujo la volatilidad y niveles de tasas de interés,
transparentando el costo real de financiamiento. Sin embargo, la apertura a los flujos de
capitales internacionales incorporó nueva volatilidad a través del riesgo país, consistente en
la prima sobre la tasa libre de riesgo que pide un inversor para prestarle fondos a un país
más riesgos que Estados Unidos. Es decir, que mide la capacidad de pago futura – o riesgo
de default- del gobierno nacional. Este indicador se convirtió en un componente importante
de la tasa de interés porque nuestro país necesita del ahorro externo (insuficiencia de
ahorro interno) para poder mantener el nivel actual de inversión.
De esta forma, el ciclo económico de la construcción registró una fuerte recuperación entre
los años 1990 y 1994 (72,5%). El año 1995 significó un quiebre en la tendencia expansiva
demostrada por la economía argentina a partir de 1991. El sector de la construcción no
escapó a las consecuencias generadas por la devaluación del peso mexicano a fines de
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16
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
1994. La creciente desconfianza en la capacidad del Estado para cumplir con el pago de
sus deudas aumentó la incertidumbre, provocando una fuerte suba del riesgo país.
En la segunda mitad del año 1996 se recuperó el nivel de actividad, tendencia que se
prolongó hasta 1998. La crisis financiera internacional desatada por la devaluación del Won
de Corea del Sur en octubre de 1997 frenó el ritmo de recuperación. Así, los tres primeros
trimestres de 1998 fueron positivos, aunque en un escenario de desaceleración del ritmo de
expansión, y el cuarto trimestre fue negativo.
La crisis de Corea del Sur dio impulso inicial al aumento de la incertidumbre sobre los
países emergentes y eso elevó la prima de riesgo país de Argentina en el ultimo trimestre
de 1997. En 1998 fue la crisis de Rusia la que elevó nuevamente el riesgo país, generando
más volatilidad en los mercados financieros emergentes y elevando las tasas de interés.
En el transcurso de 1999 el riesgo país de Argentina evolucionó al ritmo de factores
externos e internos, mostrando elevada volatilidad. A comienzos del año fue la devaluación
del Real Brasileño la que generó un efecto dominó sobre el resto de los países de la región.
En menos medida, la evolución de la política monetaria aplicada por la Reserva Federal de
los Estados Unidos –fijación de la tasa de descuento- también tuvo su efecto. En este
contexto, la construcción acumuló una contracción de 7% durante el año 1999.
ESTUDIO DE MERCADO
DEMANDA PASADA En el estudio de la Demanda Pasada se relevaron las necesidades de espacios requeridos
por las empresas para funciones logísticas; en este análisis fueron considerados todos
aquellos inmuebles, ya sea construcciones nuevas edificadas para este fin específico o
aquellos inmuebles usados, que de alguna manera fueron reciclados y adecuados para
adaptarlos, aunque sea parcialmente, a las necesidades de la logística actual.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Absorción Anua l
112124
225900
81500
206200
158700
264270233800
149600
237851
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
P e r io d o
CUADRO:ABSORCION ANUAL AMBA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
En el gráfico anterior se puede observar, que de alguna manera, el comportamiento de la
demanda acompaña los ciclos de alzas y bajas del PIB; así es que durante el periodo 1994-
1995 (efecto tequila) y a partir del año 1998 (crisis asiática / default ruso) la demanda de
superficie disminuyó como consecuencia del enfriamiento de la economía local.
En cuanto a la segmentación según tipo de empresa, el rubro logístico es el que más
superficie ocupó, alcanzando un total de 811.200 m2, seguido por las cadenas de Retail
(347.800 m2), la Industria en general (190.894 m2) y Alimentos y Bebidas (170.751 m2);
esto significa que entre estos cuatro rubros demandaron el 91% del total de la superficie
ocupada en el AMBA durante los últimos 9 años.
DEMANDA PASADA AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA La misma está conformada por el sector denominado como la Zona Sur del GBA, la que
incluye a todos los partidos de la Provincia de Buenos Aires que se ubican al sur de la
cuenca de los ríos Matanza y Riachuelo. El área esta compuesta por los partidos de
Avellaneda, Lanus, Lomas de Zamora, Alte. Brown, Esteban Echeverría, Ezeiza, Cañuelas,
San Vicente, Quilmes, Berazategui, Florencio Varela, Presidente Perón, Cnel. Brandsen, La
Plata, Berisso y Ensenada.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
9 6 0 0
1 6 4 0 0 0
5 9 1 0 06 8 5 0 0
4 9 5 0 0
6 0 3 0 0
3 0 0 0 0
2 0 0 0 0
1 7 0 0 0
0
2 0 0 0 0
4 0 0 0 0
6 0 0 0 0
8 0 0 0 0
1 0 0 0 0 0
1 2 0 0 0 0
1 4 0 0 0 0
1 6 0 0 0 0
1 8 0 0 0 0
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
CUADRO: ABSORCION ANUAL SUR DEL AMBA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Durante el período de tiempo analizado la Zona Sur del AMBA absorbió una superficie de
478.000 m2 de espacios para fines logísticos; esto significa que dicha zona posee una
participación del 29% del mercado total, y en gran medida acompaña los vaivenes de la
economía Argentina, salvo durante el año 1999 que se produjo un salto cuantitativo de gran
magnitud en el Area de Influencia Primaria. En dicho periodo se construyeron
simultáneamente tres centros de distribución de grandes dimensiones (Correo Argentino,
Supermercados Coto y Roman para Carrefour).
Logistica36,21%
Petroleo y Quimica1,78%
Retail 39,96%
Industria6,21%
Correo y Telecomunicaci
ones5,02%
Alimentos y Bebidas8,08%
Administradoras de Archivos
2,43%
Laboratorio0,31%
CUADRO: SEGMENTACION POR TIPO DE EMPRESA AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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19
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Si bien la variación de la superficie promedio requerida se encuentra entre un mínimo de
4800 m2 y un máximo de 23429 m2, es un dato importante conocerlo para luego poder
definir el producto inmobiliario con mayor exactitud.
Otros de los puntos que se analizaron es la distancia a los grandes centros de consumo. En
este caso se estudió la distancia que separa a las localizaciones de los depósitos al micro y
macrocentro de la Capital Federal, ya que es una de los puntos donde se concentra el
mayor consumo, y a su vez se encuentra en el mismo área geográfica del puerto de la
ciudad.
En ese sentido se observa que el 66% de las localizaciones elegidas por la demanda se
ubican a una distancia que no supera los 30 Km. a la Capital Federal. De todas formas
habría que aclarar que esto no significa un rápido acceso a la ciudad ya que muchos de
estos centros de distribución han quedado inmersos en la trama urbana.
DEMANDA PASADA AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA En la misma se consideró al resto de las zonas que conforman el AMBA. Esta Area de
Influencia secundaria se conforma por los partidos incluidos en la Zona Norte y Oeste del
AMBA, y a la Capital Federal.
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
NorteOeste
Cap. Fed.
En el gráfico anterior se observa como se manifestó la demanda en las distintas zonas que
conforman el Area de Influencia Secundaria. Esta área de influencia se conforma por zonas
de diferentes características, evidenciando cierta heterogeneidad entre ellas.
De todas formas, es de hacer notar, que al igual de lo acontecido en el Area de Influencia
Primaria, la evolución de la demanda de espacios con fines logísticos en esta área,
acompaña al PBI argentino.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Administradoras de Archivos
0,92%
Logistica53,53%
Petroleo y Quimica1,78%
Retail 13,15%
Computación1,47%
Industria13,52%
Laboratorio1,26%
Correo y Telecomunicaciones
3,27%
Alimentos y Bebidas11,09%
CUADRO: SEGMENTACION POR TIPO DE EMPRESA AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. A diferencia del área de influencia primaria, en el área secundaria el 61% de los inmuebles
elegidos por la demanda se ubican a mas de 30 Km. de distancia de la Capital Federal.
Dicha situación se produce debido al alto valor que ha adquirido la tierra y a la alta densidad
poblacional, impidiendo de esta forma encontrar terrenos aptos para proyectos logísticos.
Ahora bien, si analizamos el comportamiento de la demanda sin considerar la zona de
Capital Federal, el numero de localizaciones ubicadas a mas de 30 Km. aumenta de 66% a
73% de los inmuebles.
DEMANDA PRESENTE Y FUTURA Por motivos de falta de información y de presupuesto no se ha realizado una encuesta con
el fin de determinar la demanda actual. En este caso se ha trabajado con él supuesto que la
misma se manifestara como la demanda futura.
Como se observó en el estudio de la demanda pasada, el comportamiento de las empresas
que conforman la demanda acompaño a los ciclos del PIB; por tal motivo para él calculo de
la demanda futura se proyectará a la misma de acuerdo con las estimaciones de
crecimiento del PIB y de la cualificación de la demanda pasada.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
El método aplicado para la proyección de la demanda es de “Mínimos Cuadrados”, siendo
las variables utilizadas el PIB por año y la cuantificación de la demanda pasada anual, es
decir la superficie cubierta absorbida por año.
PROYECCION DE LA DEMANDA FUTURA
Sup AbsorbidaReal Crecimiento m2
1992 215004527 815001993 236504980 2062001994 250307886 1587001995 243186102 1121241996 256626256 2378511997 277441318 2642701998 288123305 2338001999 278320114 2259002000 276867568 1496002001 276867568 0% 2194992002 283789257 2,50% 2319822003 290883989 2,50% 2447772004 298156088 2,50% 2578922005 305609991 2,50% 2713352006 313250240 2,50% 2851132007 321081496 2,50% 2992372008 329108534 2,50% 313713
Año PBI
CUADRO: PROYECCION DE LA DEMANDA FUTURA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. MANIFESTACION DE LA DEMANDA PASADA EN PARQUES LOGISTICOS Si bien el tipo de negocio que estamos analizando tiene escaso desarrollo en la Argentina
como para que a partir de su estudio poder emitir opiniones que sean valederas y proyectar
de ahí en mas parámetros de conducta que puedan sostenerse en el tiempo, creemos
conveniente señalar cual fue su desarrollo en estos tres años.
Este producto tiene su inicio en el año 1998 con un solo emprendimiento desarrollado en la
Zona Norte del GBA. Durante ese periodo, este nuevo concepto de depósitos tuvo una
participación del 10 % del mercado, mientras que durante el año 2000 la participación creció
al 59 % de la superficie absorbidas por las empresas, distribuidos en cinco
emprendimientos. Esto significa un crecimiento del 150 %, es decir de 21.500 m2 del año
1998 a 52.600 m2 en el año 2000.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Es de suponer, si la tendencia continua, que en los próximos años este concepto de
depósitos reemplace por completo a aquellos inmuebles que no posean mínimos
estándares de calidad.
CALIFICACION DE LOS ATRIBUTOS
PONDERACION DE LOS ATRIBUTOS
15%
20%
9%
7%
7%
7%
4%
4%
3%
4%
10%
10%
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Ubicación
Accesibilidad
Imagen Corporat iva
Truck Center
Of icinas
Servicios para el t ransport ista
Expendio de combustible
Restaurant
Ent idad Financiera
Playa de estacionamiento para camiones
Distancia a Capital Federal en t iempo
Grado de M olest ia de la trama urbana
P o nderació n
CUADRO: PONDERACION DE LOS ATRIBUTOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
CONCLUSIONES
Una vez determinadas las principales variables y características de la demanda, se procedió
a cuantificar la demanda objetiva que afrontará el proyecto en el área de influencia primaria.
De esta forma, surge del estudio de la demanda que de la proyección anual de la demanda,
el 29% corresponde a la demanda para el área de influencia primaria y a su vez de esta
participación, el 56% corresponde a demanda para parques logísticos.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
SEGMENTACION DE LA DEMANDA
DEM ANDA TOTAL83,76%
DEM ANDA AREA DE INFLUENCIA/PARQU
ES LOGISTICOS16,24%
CUADRO: DETERMINACION DE LA DEMANDA AREA DE INFLUENCIA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
ESTUDIO DE LA OFERTA
UBICACIÓN DE LA OFERTA COMPETITIVA
• 1 • 2 • 3 • 4
• 5
REFERENCIA: 1)PACHECO TRADE CENTER I 2)PACHECO TRADE CENTER II 3)PLAZA LOGISTICA 4)CENTRO INDUSTRIAL PACHECO 5)PARQUE EMPRESARIAL ESTEBAN ECHEVERRIA
CUADRO: PLANO DE UBICACIÓN OFERTA COMPETITIVA
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
DESCRIPCION DE LA OFERTA COMPETITIVA
PACHECO TRADE CENTER I
Esta ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la Provincia
de Buenos Aires, sobre la calle Marcos Sastre y sobre la Colectora
PACHECO TRADE CENTER II Esta ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la Provincia
de Buenos Aires, sobre la calle Marcos Sastre y José Ingenieros. Nace como expansión de
Pacheco Trade Center I.
PLAZA LOGISTICA Se encuentra ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la
Provincia de Buenos Aires, sobre la Av. de los Constituyentes (ex Ruta Nac. N° 9 Km. 32) a
1 Km. de la intersección de la Av. Henry Ford y Autopista Panamericana.
CENTRO INDUSTRIAL PACHECO Se encuentra ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la
Provincia de Buenos Aires, sobre la Av. de los Constituyentes (ex Ruta Nac. N° 9 Km. 33) a
2 Km. de la intersección de la Av. Henry Ford y Autopista Panamericana.
PARQUE EMPRESARIAL ESTEBAN ECHEVERRIA
Se encuentra ubicado en la localidad de Santa Catalina, partido de Esteban Echeverría en
la zona Sur de la Provincia de Buenos Aires, en la intersección de las calles Lagos García y
José María Paz, a 300 m. de la Ruta Prov. N° 4 (Camino de Cintura) y a 4 Km. de la
Autopista Ricchieri.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
ANALISIS CUALITATIVO DE LA OFERTA COMPETITIVA Para el análisis de la oferta competitiva en sus aspectos cualitativos, se realizó una
encuesta a expertos inmobiliarios en temas logísticos con el fin de ponderar los atributos
más importantes considerados por la demanda.
Ubicación 15% 5 5 5 5Accesibilidad 20% 3 3 2 2 2Imagen Corporativa 9% 3 3 5 2 3Truck Center 7% 4 0 5 0 0Oficinas 7% 5 3 5 0 5Servicios para el transportista 7% 4 3 4 0 3Expendio de combustible 4% 0 0 0 0 0Restaurant 4% 0 0 0 0Entidad Financiera 3% 0 0 0 0 0Playa de estacionamiento para camiones 4% 4 3 5 3 3Distancia a Capital Federal en tiempo 10% 3 3 2 2 4Grado de Molestia de la trama urbana 10% 3 2 3 3 2
100%TOTAL ATRIBUTOS
Plaza Logistica Centro Industrial PachecoATRIBUTOS PONDERACION Parque Empresarial
Esteban Echeverria
3,29 2,46 3,28 1,95 2,25
Pacheco Trade Center I
Pacheco Trade Center II
2
0
CUADRO: CALIFICACION DE LA OFERTA COMPETITIVA POR ATRIBUTOS
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
MAPAS ESTRATEGICOS DE LA OFERTA COMPETITIVA
PRECIO-ATRIBUTOS
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
0 2 4 6 8 10Precio x m2
Atr
ibut
os
Pacheco Trade Center I
Pacheco Trade CenterIIPlaza Logistica
Centro IndustrialPachecoParque EmpresarialEsteban Echeverria
CUADRO: MAPA ESTRATEGICO PRECIO-ATRIBUTO
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
ATRIBUTOS-EXPENSAS
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
0 1 2 3 4
Atributos
Expe
nsas
x m
2
Pacheco TradeCenter I
Pacheco TradeCenter IIPlaza Logistica
Centro IndustrialPachecoParque EmpresarialEsteban Echeverria
CUADRO: MAPA ESTRATEGICO ATRIBUTOS-EXPENSAS
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
PRECIO-DISTANCIA
0
10
20
30
40
50
60
0 2 4 6 8 10Precio x m2
Min
utos
Pacheco TradeCenter I
Pacheco TradeCenter IIPlaza Logistica
Centro IndustrialPachecoParque EmpresarialEsteban Echeverria
CUADRO: MAPA ESTRATEGICO PRECIO-DISTANCIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
MARKET SHARE DE LA OFERTA ACTUAL De los cinco emprendimientos, solo tres tienen posibilidades de ofrecer superficie de
depósitos actualmente al mercado ya que los otros dos proyectos están totalmente
ocupados; entre los tres suman 115.000 m2 cubiertos. Por las características del propio
negocio, esta superficie no se encuentra construida, sino que se construye una vez que es
comercializada con la posibilidad de hacerlo a medida (Built to suit).
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
OFERTA SUSTITUTA Evolución Oferta Sustituta
90%
86%
44%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
1998
1999
2000
CUADRO: PORCENTAJE DE PARTICIPACION OFERTA SUSTITUTA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
OFERTA FUTURA En la actualidad no existe indicio alguno de lanzamientos de proyectos que contemplen
espacios de almacenamiento de mercadería destinados a funciones logísticas. La única
iniciativa, del tema de referencia, es el llamado a licitación del proyecto a desarrollarse en el
Mercado Central de Buenos Aires. Se trata de un concurso público de Antecedentes y
Precios, en el cual se han presentado dos propuestas, y al momento de realizarse este
estudio no existen novedades con respecto al resultado de la licitación. Por las
características del negocio que estamos analizando y ante la inexistencia de algún nuevo
proyecto de este tipo por lanzarse al mercado, la oferta futura coincide con la oferta actual.
Oferta Futura
25000
40000
49400
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000
Centro IndustrialPacheco
Plaza Logistica
Parque Emp. Est.Echeverria
Superficie (m2)
CUADRO: OFERTA FUTURA POR EMPRENDIMIENTO FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
COMERCIALIZACION
MARKETING ESTRATEGICO Todas las compañías deben ver a futuro y desarrollar estrategias de largo plazo que se
adapten a las cambiantes condiciones de sus industrias. No hay una sola estrategia ideal
para todas. Cada una debe encontrar el plan de juego mejor para su situación, sus
oportunidades, objetivos y recursos. La tarea de elegir la estrategia global para la
supervivencia a largo plazo y el crecimiento de una compañía la denominamos como
Marketing Estratégico.
Se trata de establecer una posición ventajosa y sostenible en el tiempo contra las fuerzas de
la competencia; la ventaja estará indicada por la implementación de una adecuada
estrategia competitiva, la que nace del valor que el proyecto es capaz de crear para sus
clientes, con pautas claramente diferenciales.
ANALISIS DE LAS FUERZAS COMPETITIVAS
En el análisis de la estructura del mercado, se utilizará el método propuesto por Michel
Porter de las cinco fuerzas competitivas, que no solo determinan la intensidad competitiva
sino también la rentabilidad del negocio.
Las fuerzas competitivas a enfrentar son:
•
•
•
•
•
Poder de negociación de los compradores
Poder de negociación de los proveedores
Amenaza de Ingreso
Intensidad de rivalidad entre los competidores existentes
Presión de los productos sustitutos
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
MATRIZ DE ATRACCION
BAJA MEDIA ALTA
Poder de negociación de los proveedoresAmenaza de IngresoIntensidad de rivalidad entre los competidores existentesPresión de los productos sustitutos
Poder de negociación de los compradoresIntensidad de las fuerzas competitivas
CUADRO: MATRIZ DE ATRACCION FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
INTENSIDAD DE LAS BARRERAS vs. RENTABILIDAD
BAJA ALTA
Rendimientos elevados, estables
Rendimientos elevados, riesgosos
BAJA
ALTA
BARRERA DE SALIDA
Rendimientos bajos, estables Rendimientos bajos, riesgosos
BA
RR
ER
A D
E
ING
RE
SO
CUADRO: INTENSIDAD DE LAS BARRERAS
FUENTE: ESTRATEGIAS COMPETITIVAS. MICHEL PORTER
MATRIZ F.O.D.A.
FORTALEZAS Próximo a los grandes centros de consumo. •
•
•
•
•
•
•
A menos de 25 minutos de los puertos de la Ciudad de Buenos Aires y de La Plata.
Alto grado de exposición sobre la Autopista La Plata – Buenos Aires.
Muy buena infraestructura de servicios e imagen institucional.
Acceso directo desde autopista de la red troncal de ingresos a la Capital Federal.
OPORTUNIDADES Bajo costo de la tierra comparado con la Autopista Panamericana (Zona Norte), permitiendo
proyectos mejores servicios y precios.
El cambio en las condiciones tributarias respecto a los alquileres comerciales hace que este
se pueda descontar.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Escasa oferta de proyectos o inmuebles de similares características en el área de influencia.
Bajo grado de molestia de la trama urbana.
Posibilidad de construir una barrera de ingreso alta a futuros competidores.
DEBILIDADES El entorno inmediato no se encuentra totalmente consolidado.
Alto costo de la tarifa del peaje.
Habría que tramitar cambios en la zonificación.
Falta de servicios sanitarios.
El terreno se encuentra ubicado en la Zona Sur del AMBA.
AMENAZAS La profundización de la recesión económica que lleva casi 3 años.
Escasez de nuevas inversiones.
La concreción del Centro de Transferencias de Cargas en el Mercado Central por parte
del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el de la provincia de Buenos Aires y por la
Nación.
POSICIONAMIENTO ESTRATEGICO DEL PROYECTO
EVALUACION DE LOS ATRIBUTOS
Ubicación 15% 5 5 5 5 2 2Accesibilidad 20% 3 3 2 2 2 5Imagen Corporativa 9% 3 3 5 2 3 4Truck Center 7% 4 0 5 0 0 4Oficinas 7% 5 3 5 0 5 3Servicios para el transportista 7% 4 3 4 0 3 3Expendio de combustible 4% 0 0 0 0 0 3Restaurant 4% 0 0 0 0 0 3Entidad Financiera 3% 0 0 0 0 0 3Playa de estacionamiento para camiones 4% 4 3 5 3 3 3Distancia a Capital Federal en tiempo 10% 3 3 2 2 4 5Grado de Molestia de la trama urbana 10% 3 2 3 3 2 4
Pacheco Trade
Center II
Plaza Logistica
Centro Industrial Pacheco
Parque de Actividades
Logisticas Hudson
3,71
Parque Empresarial E.
Echeverria
TOTAL ATRIBUTOS 100% 3,29 2,46 3,28 1,95 2,25
ATRIBUTOS PONDERACIONPacheco
Trade Center I
CUADRO: VALORACION DE LOS ATRIBUTOS FUENTE: ELABORACION PROPIA
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31
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
MARKET SHARE DEL PROYECTO
MARKET SHARE DEL PROYECTO
RESTO DE LA DEM ANDA
95,29%
PARTICIPACION DE M ERCADO
4,71%
CUADRO:PARTICIPACION DEL PROYECTO
FUENTE: ELABORACION PROPIA
MARKETING OPERACIONAL
PRODUCTO Se propone desarrollar un proyecto integral, el cual albergará, además de espacios para
almacenamiento de mercadería, sectores de servicios asociados a la actividad empresaria,
procurando generar sinergia entre las distintas actividades.
También se aprovechará la exposición sobre la autopista para la instalación de cartelera
institucional y para reforzar la impronta corporativa del proyecto.
PRECIO
Una vez definido el producto se debe determinar el precio a partir del posicionamiento
estratégico en el mercado, y teniendo en cuenta que para fijarlos hay que considerar a los
factores externos del mercado y a los internos de la empresa. Los factores internos incluyen
los objetivos de la empresa mientras que los factores externos contemplan las
características del mercado, de la demanda y los elementos suministrados por la
competencia.
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32
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
5 1,05 610 2,1 12,1
6500 1365 78652000 420 24202000 420 24206000 1260 7260
Alquiler mensual ($) I.V.A. Total
Carteles (tres)
RestaurantLocal bancario
Concepto
Depósitos (m2)Oficinas (m2)Estación de servicio
,05
CUADRO: CUADRO DE PRECIOS FUENTE: ELABORACION PROPIA
PLAZA El canal de comercialización del proyecto será realizado a través de una importante
inmobiliaria local, la cual posee una alianza estratégica con una compañía de Real Estate
extranjera, con oficinas en las principales ciudades del mundo.
La fuerza de ventas estará compuesta por la división de industrias de la mencionada
compañía compuesta por cuatro vendedores especializados en temas logísticos. Estos a su
vez serán entrenados especialmente en el conocimiento del proyecto en su conjunto, no
solo de los atributos tangibles sino también de los intangibles que hacen del proyecto un
beneficio para los potenciales clientes.
PROMOCION Y PUBLICIDAD Para alcanzar una comercialización efectiva del proyecto se deberán encarar acciones de
promoción y publicidad, tendientes a alcanzar una cuota razonable de participación en el
mercado. En este sentido, es prioritario definir las distintas etapas o ciclos de vida que
caracterizan al presente negocio.
Lanzamiento del proyecto •
•
•
Proyecto en marcha
Proyecto consolidado
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
ESTUDIO TECNICO El estudio técnico consiste en traducir en términos y requerimientos técnicos los datos del
estudio Económico- Financiero, los conceptos definidos en el estudio de mercado y las
características de la ubicación seleccionada.
El estudio técnico abarca:
•
•
•
•
•
•
•
El ordenamiento físico del predio en su conjunto;
Las redes viales internas y de conexión externa;
Las redes de servicios;
La infraestructura;
La distribución de los distintos tipos de edificios en el predio;
La valoración de los costos de cada componente;
El planeamiento y distribución de las obras en sus distintas etapas y plazos respectivos.
Se analizaron las diferentes variables que hacen a los aspectos técnicos de los depósitos,
tanto respecto de la localización del proyecto, evaluando el contexto nacional, la relación
con los principales demandantes y las mas importantes vías de acceso.
Del estudio de la oferta existente y los requerimientos de la demanda, se determinaron los
servicios a incluir y la infraestructura con la que debe contar el proyecto.
ESTUDIO LEGAL
En el estudio de un desarrollo inmobiliario es necesario conocer los requerimientos legales a
cumplir, de modo que luego éstos no constituyan un impedimento para el desarrollo
posterior del mismo.
Se analizaron los aspectos legales referentes a la normativa del Código de Planeamiento
del Municipio del Partido de Berazategui, ya que éste condiciona la tipología edilicia y la
cantidad de metros cuadrados a construir, como así también la impronta de la construcción
en el suelo y los usos permitidos.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
34
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Una vez conocida la factibilidad del desarrollo en el terreno elegido se estudiaron aspectos
legales tales como conformación societaria, la constitución de un mutuo hipotecario sobre el
terreno, los subcontratos con los diferentes gremios y el marco legal en que se encuadra la
Ley de Alquileres.
ESTUDIO FINANCIERO
Sobre la base de los datos obtenidos de los otros capítulos se realizó el estudio financiero y
la evaluación analizándose las distintas variables intervinientes en la construcción y
explotación del presente proyecto de inversión.
Una vez conformado el flujo de fondos del proyecto se lo evalúo utilizando distintos
métodos, entre ellos se encuentra V.A.N., T.I.R., M.E.X. y P.RE., asimismo el proyecto fue
sensibilizado en tres de sus variables (precios, costo de la construcción y velocidad de
absorción
También, fueron establecidas dos tasas de corte, una para la etapa de desarrollo del
proyecto, y la otra para el periodo de administración. El método utilizado para determinar la
tasa de corte fue el C.A.P.M. (Capital Asset Price Model), que considera una tasa libre de
riesgo, una sobre tasa (riesgo país), el coeficiente Beta y un premio de mercado.
-$ 3.000.000
-$ 2.000.000
-$ 1.000.000
$ 0
$ 1.000.000
$ 2.000.000
$ 3.000.000
$ 4.000.000
$ 5.000.000
$ 6.000.000
$ 7.000.000
$ 8.000.000
26% 25% 24% 23% 22% 21% 20% 19% 18% 17% 16% 15% 14% 13% 12%
TASA DE CORTE (ANUAL)
VAN
($)
V A N A NTES DE IGV A N DESPUES IG
CUADRO: VALORES DE V.A.N. PARA DIFERENTES TASAS DE CORTE
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
35
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
FF ACUMULADO ANTES IG
-22452809-40000000
-20000000
0
20000000
40000000
60000000
80000000
100000000
120000000
año1
año2
año3
año4
año5
año6
año7
año8
año9
año10
año11
año12
año13
año14
año15
año16
año17
año18
año19
año20
PERIODO (Anual)
MO
NTO
($)
CUADRO:FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS AIG
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
FF ACUMULADO DESPUES IG
-20901492-40000000
-20000000
0
20000000
40000000
60000000
80000000
100000000
año1
año2
año3
año4
año5
año6
año7
año8
año9
año10
año11
año12
año13
año14
año15
año16
año17
año18
año19
año20
PERIODO (Anual)
MO
NTO
($)
CUADRO:FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS DIG FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
SENSIBILIDAD DE PRECIOS DE ALQUILER
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
36
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
-$2.000.000
-$1.000.000
$0
$1.000.000
$2.000.000
$3.000.000
$4.000.000
$5.000.000
$6.000.000
-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%
V ARIACION DE PRECIOS (%)
VAN
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%TIR
V A N
TIR
CUADRO: VAN Y TIR ANTES DE IMPUESTOS
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
SENSIBILIDAD DE PRECIOS DE ALQUILER
-$1.000.000
$0
$1.000.000
$2.000.000
$3.000.000
$4.000.000
$5.000.000
-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%
V ARIACION COSTO DE LA CONSTRUCCION (%)
VAN
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%TIR
V A N
TIR
CUADRO: VAN Y TIR ANTES DE IMPUESTOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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37
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
SENSIBILIDAD VELOCIDAD DE ABSORCION
$0
$5.000.000
$10.000.000
$15.000.000
$20.000.000
$25.000.000
$30.000.000
-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30%
VAN-MEX ($)
22,00%
22,50%
23,00%
23,50%
24,00%
24,50%TIR (%)
MEX VAN TIR
CUADRO: VAN, MEX Y TIR ANTES DE IMPUESTOS
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
CONCLUSIONES
La situación política económica de la Argentina actual atraviesa un periodo de desconfianza
y una alta incertidumbre en la capacidad de pago de su deuda externa; dicha situación se
evidencia en las cifras del indicador “Riesgo País” que generan un sobre costo en el
endeudamiento y en las tasas para la evaluación de proyectos de inversión. Al mismo
tiempo la baja de la tasa de interés realizada por el gobierno de los Estados Unidos de
América no amortiguó los efectos negativos sobre las perspectivas de corto y mediano plazo
para la Argentina.
Asumiendo lo descripto en el párrafo anterior, el proyecto es viable desde el punto de vista
financiero debido a que de acuerdo con la tasa de corte establecida, el V.A.N. es positivo y
la T.I.R. resulta atractiva tanto para el resultado antes de impuestos a las ganancias, como
para la evaluación después de este impuesto.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
38
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
A su vez, el análisis de sensibilidad nos indica, que en las actuales circunstancias el
proyecto soportaría un aumento en los costos de construcción hasta un 15% y una baja en
el precios de los alquileres de hasta un 10%, resultando, el proyecto, no ser sensible a los
ritmos de absorción.
De todas formas se recomienda realizar el Estudio de Factibilidad y encarar el proyecto una
vez que se despejen las dudas que hoy pesan sobre la Argentina.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
1. IDENTIFICACION DEL PROYECTO
El presente trabajo tiene como objetivo evaluar a nivel de estudio de prefactibilidad el
desarrollo de un negocio de renta orientado a satisfacer las necesidades de espacios
logísticos de las empresas; el mismo esta ubicado en la localidad de Hudson, Partido de
Berazategui, en el kilometro 27,50 de la Autopista La Plata – Buenos Aires.
1.1. GENERACION Y ANALISIS DE LA IDEA DE PROYECTO
1.1.1. IDEA DE PROYECTO
La idea de este proyecto de inversión consiste en desarrollar un negocio de renta que
incluya áreas de depósitos y servicios, con tecnología e infraestructura adecuada, para
satisfacer los requerimientos de la industria del transporte, almacenamiento y distribución de
carga.
Los objetivos a promover son el desarrollo de la industria logística, brindar espacios
apropiados para el servicio de almacenamiento, fraccionamiento, consolidación y
desconsolidación de mercadería, como así también, ofrecer servicios para el personal de las
empresas de transporte, atención de vehículos y áreas administrativas.
1.1.2. HIPOTESIS
El avance experimentado en esta última década en materia de logística empresaria, de la
mano de los cambios tecnológicos y de nuevos conceptos y funciones que cumplen los
depósitos dentro de la cadena de abastecimiento, producirá un reemplazo de las actuales
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
40
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
estructuras de almacenamiento debido a la gran cantidad de depósitos obsoletos que
conforman el mercado de inmuebles para usos logísticos en el sector comprendido por la
Capital Federal y el Gran Buenos Aires (AMBA).
A su vez, dicha situación se ve agravada por una nueva ley de tránsito en el territorio de la
Ciudad de Buenos Aires, la cual limita el tráfico de unidades de mas de 12 toneladas a
través de una red de tránsito pesado, y el cambio del Código de Planeamiento Urbano
tendiente a resolver las situaciones de degradación urbana y las molestias mutuas que se
producen por efecto de una inadecuada superposición de actividades industriales y
residenciales.
1.2. ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO
1.2.1. CARACTERIZACION DEL MERCADO DE DEPÓSITOS
Las exigencias de las empresas multinacionales en materia de almacenamiento y
distribución, junto con la aparición de conceptos tales como “just in time” y el auge de la
tercerización, mostraron las falencias de los inmuebles utilizados para el almacenamiento de
productos y materias primas, muchos de los cuales se encuentran desocupados.
La Argentina descubrió la logística en la década del noventa y este período transcurrido es,
por cierto, demasiado corto para sacar conclusiones de comprobable validez, pero, no
obstante, resulta claro que en el plano del territorio y las infraestructuras, la situación
durante este período no ha cesado de cambiar, y esta circunstancia condiciona de una
manera notable la validez de todas las decisiones empresariales tomadas hace apenas
unos años atrás.
De esta forma, no es posible soslayar el hecho de que la apertura de la economía terminó
de modificar la antigua fisonomía de los espacios utilizados para la guarda de mercadería.
La competitividad enfrentó a las empresas a serios problemas de costos y les impuso
reestructuraciones integrales, con centralización de actividades, modernización de edificios
y venta de superficies ociosas.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
41
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Durante el periodo 1992-2000 el mercado de inmuebles destinados a actividades logísticas
fue uno de los segmentos de mayor actividad dentro del mercado inmobiliario local. De la
mano de las privatizaciones, la globalización de la economía, la integración regional y las
mejoras en la infraestructura vial, las empresas se vieron obligadas a replantear sus
estructuras logísticas con el fin de dar respuestas a los requerimientos de la cadena de
abastecimientos.
En ese período, el mercado de depósitos absorbió mas de 1.600.000 m2, en inmuebles tan
heterogéneos como viejas plantas recicladas y modernos edificios con una amplia
disponibilidad de servicios.
Absorción Anual
112124
225900
81500
206200
158700
264270233800
149600
237851
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000P e rio do
CUADRO 1.1:ABSORCION ANUAL FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
Es de hacer notar, que existe un gran stock de inmuebles industriales y depósitos obsoletos.
Dicho stock no se adapta a las nuevas necesidades de la demanda tales como naves sin
columnas, amplias playas de maniobras, docks de carga, alturas no inferiores a los ocho
metros, muros contra fuego, etc.
Asimismo, distintos especialistas del sector inmobiliario reflejan el estado actual del parque
de depósitos; según Antonio Mieres “en la Argentina existe un déficit de 300.000 m2 de
depósitos con ciertas características” (Prensa Económica Abril de 1999), o la consultora Ana
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
42
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Simeone, en la misma revista comenta “en el país se ha producido un enorme crecimiento y
eso trajo aparejada la construcción de más de 20 parques industriales, pero en ninguno de
ellos se contemplo un sector destinado a la logística; es peor aun la situación actual, porque
la mayoría de las empresas e industrias que hace diez años realizaba su propia distribución,
hoy la terceriza”.
CARACTERISTICAS DEL MERCADO
OFERTA DEMANDA
• • Mercado sobreofertado. Demanda selectiva y
tecnificada.
• • Inmuebles obsoletos. Construcciones
Modernas.
• • Zonas inhabitables y muy
congestionadas.
Zonas aptas con buenos
accesos.
• • Carencia de servicios. Infraestructura completa
de servicios.
• • Altura media de 3,5m a
5m.
Altura solicitada mas de
10m.
• • Antigüedad promedio entre
30 y 50 años.
Seguridad.
CUADRO 1.2:CARACTERISTICAS DEL MERCADO FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
De esta forma comenzaron, por un lado, a desarrollar sus actividades los Operadores
Logísticos apoyados en la modalidad de tercerización de parte de las empresas de las
funciones de almacenamiento y distribución, y por el otro, el desarrollo de los denominados
Parques Logísticos, orientados a mejorar la calidad de las acciones de almacenamiento y
brindar valor agregado a la cadena de abastecimiento.
La creación de estos Parques Logísticos o centro de actividades logísticas que albergan,
entre otras, infraestructuras, áreas de almacenaje y servicios, se han desarrollado con
mucho éxito en diferentes países del mundo (España, Francia, EEUU, etc.). En estos casos,
el beneficio se da en varias de las funciones logísticas; en tal sentido, Argentina necesita
renovar sus infraestructuras logísticas para reducir costos empresarios y potenciar el
comercio exterior.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
43
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Es de hacer notar, como se observa en el gráfico siguiente, que la participación de la
superficie ocupada en los parques logísticos fue aumentando a través de los años, pasando
del 10% del total de la superficie comercializada durante el año 1998 a una participación del
56% durante el año 2000.
Crecimiento Parques Logísticos
212300197400
96000
53600
2850021500
0
50000
100000
150000
200000
250000
1998 1999 2000
Depósitos
Parques Logísticos
CUADRO 1.3: ABSORCIÓN EN PARQUES LOGÍSTICOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
En cuanto a la localización se refiere, la zona Norte del Gran Buenos Aires fue la favorita en
la elección por parte de las empresas, en detrimento de las Zonas Oeste, Sur y la Capital
Federal, las que por diferentes motivos aparecen como las menos preferidas por la
demanda.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
44
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Norte45%
Sur29%
Oeste12%
Cap. Fed.14%
Norte Sur Oeste Cap. Fed.
CUADRO 1.4:UBICACION FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
1.2.2. FUNCION DEL DEPOSITO EN LA CADENA LOGISTICA
1.2.2.1. EVOLUCIÓN DE LOS DEPÓSITOS
Desde hace unos cuatro mil años, en la época en que los fenicios revolucionaron el mundo
antiguo por medio del desarrollo de su comercio marítimo, el depósito constituía una parte
fundamental del sistema logístico. El tiempo fue avanzando y los negocios se hicieron cada
vez más complejos, pero el depósito siguió formando parte de la cadena de abastecimiento
de cualquier sistema productivo.
No obstante, las tendencias operativas de la actualidad representan, quizás, el mayor
desafío para los depósitos y su rol dentro de la Cadena Logística Integral de Negocios. La
velocidad de rotación del inventario, así como la necesidad de información en tiempo real
han cambiado la combinación de actividades, y hasta el propósito primero, del depósito.
En este sentido, en la búsqueda constante de la mejor performance del óptimo
funcionamiento de la cadena de abastecimiento, el histórico rol del depósito como agente de
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
45
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
cambio al que se recurre como ultimo recurso, parece desaparecer para dejar su lugar a
nuevas estrategias y usos operativos.
Algunos especialistas o teóricos sostienen que el mejor depósito es el que se elimina. Otros,
por el contrario lo postulan como el eje central de la cadena logística. Esta aparente
contradicción tiene su explicación al considerar las presiones que afectan al depósito en el
marco de la concepción actual de la Cadena de Abastecimiento.
En los últimos diez años, cuatro puntos pusieron en peligro la función especifica del
depósito:
Reducción de inventarios,
La mayor tendencia hacia la aceptación de pedidos de volúmenes reducidos,
La velocidad con que deben ser despachados los pedidos,
Reducción de costos.
Pero como la mayor preocupación de los encargados de gerenciar y operar la cadena de
distribución es no tener disponibles los productos que demande el mercado, mientras
existan inventarios que deban movilizarse y administrarse, los depósitos continuarán siendo
una de las piezas clave de la practica de la logística, si bien sus funciones serán diferentes
de las originariamente asignadas a ellos.
Es por ello que las necesidades de reducción en los stocks para disminuir costos generan a
diario la necesidad de aumentar las frecuencias de entrega. Para cumplir con estas
exigencias, fue necesaria la concentración de depósitos estratégicamente ubicados para
brindar servicios en áreas geográficas más extensas, encontrándose soluciones logísticas
que permitan llevar los productos desde los depósitos hasta los usuarios finales con el
menor valor del flete.
1.2.2.2. FUNCIONES Y OBJETIVOS
Las tendencias operativas de la actualidad representan uno de los mayores desafíos para el
depósito y su rol dentro de la Cadena de Logística Integral de Negocios. La velocidad de
rotación del inventario, así como la necesidad de información en tiempo real han cambiado
la combinación de actividades y hasta el propósito primero del depósito.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
46
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
La función principal del depósito es la ejecución de todas aquellas tareas tendientes a
asegurar el correcto control de los inventarios y la custodia de los bienes allí almacenados,
como así también el gerenciamiento de la operación de transportación y distribución de
mercaderías.
Asimismo, el depósito agrega valor a la cadena de abastecimiento basado en dos puntos
vitales: la información y la tecnología actual aplicada a los sistemas de depósitos y
transporte; además la calidad con la cual el depósito almacena los materiales o productos
respetando las especificaciones del proveedor e impidiendo de esta manera que los mismos
sufran daños que ocasionen inconvenientes a los clientes, es de por sí, un valor agregado.
VALOR EN LA CADENA DE DISTRIBUCION • • • Costos de Almacenaje. Control obsolescencia de
productos.
Indice de falsos fletes.
• • • Instalaciones adecuadas. Niveles de stocks. Estandarización del Picking y
Packaging.
• • • Costos de transporte. Indice de devoluciones. Movimiento de materiales.
• • • Lead Times de entrega. Indice de Scrap. Recepción de mercaderías.
• • • Plazos de Entrega. Ruteos en la distribución. Emisión de reportes.
• • • Indice de redespachos. Indice de ocupación del
transporte.
Utilización de software
adecuados. CUADRO 1.5: VALOR DEL DEPOSITO FUENTE: ENFASIS LOGÍSTICA. El marketing realiza la conexión entre la oferta y la demanda, auxiliado por las actividades
logísticas que le proveen la utilidad de tiempo y lugar, dado que, a un determinado
producto/servicio se lo requiere en un lugar y en un momento preciso.
Esta tarea, resulta cada vez más compleja debido a que la producción puede realizarse a
escala global o regional y a las exigencias de mejoras en la competitividad. Por ello, una
adecuada operación logística, debe proveer un buen servicio y, además, brindar un
aumento general de la eficiencia y competitividad, reducción de costos y un mayor grado de
satisfacción del cliente final.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
47
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Debido a ello, durante la última década, la logística empezó a ocupar un rol preponderante
dentro de la estrategia empresaria, lo cual, sumado a un acelerado desarrollo de la
incorporación de tecnología, trajo aparejado una mejora sustancial en los procesos.
Aunque el principal objetivo de la gestión moderna de la cadena de abastecimiento consiste
en reducir los inventarios, manteniendo los productos en movimiento, la realidad de la
mayoría de los requerimientos de los clientes y de las empresas de producción hace que la
reducción al mínimo de los stocks resulte sumamente improbable.
Es muy difícil que la oferta, la demanda y los requerimientos de los clientes coincidan en
todo momento. Aunque las diferencias entre ellos sean leves, siempre será necesario
mantener los productos en depósito para cubrir la brecha. Los depósitos permiten equilibrar
la oferta y la demanda, y garantizar la disponibilidad de los productos necesarios para
satisfacer los requerimientos de los clientes.
Es allí donde las actividades realizadas en el depósito, tales como recepción,
almacenamiento, administración de stocks, preparación de pedidos y despachos, entre
otras, deben estar integradas íntimamente con las realizadas por el transporte. Desde la
coordinación de los retiros de mercadería o recepciones desde y hacia el depósito, hasta la
entrega a los clientes finales, se requiere de una adecuada sincronización y seguimiento.
1.2.3. FACTORES DE IMPACTO
1.2.3.1. NUEVA LEY DE TRÁNSITO EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES Durante Junio de 1999, la Legislatura del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
sancionó la Ley N° 216, tendiente a ordenar el tránsito pesado dentro de los limites de la
ciudad.
Está ley, establece una red única para el tráfico pesado, prohibiendo el tránsito de camiones
de más de 12 toneladas por la ciudad, además de no permitir la circulación de camiones en
la salida norte del puerto (Costanera Norte) en los horarios de 18 a 20 horas, y tampoco la
vinculación en el mismo horario, a través de la Av. Brasil, para el tráfico que circula desde la
Av. Huergo a la Av. de los Italianos (Costanera Norte).
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
48
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Por otra parte, la ordenanza indica el horario de estacionamiento para carga y descargas en
el micro y macrocentro de 21 a 9 horas, vedando el acceso y operación de cualquier
vehículo de carga, sin importar de la unidad utilizada. Si bien la penetración del camión en el
medio urbano cumple con la misión fundamental de abastecer, por otro lado produce una
serie de efectos no deseados que podrían considerarse como agresivos para la ciudad.
CUADRO 1.6: RED DE TRANSITO PESADO FUENTE: GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES.
Esta nueva ley afectara las condiciones de cómo se realizara la distribución física de
productos dentro del ámbito urbano, ya que las empresas de logística necesitaran más
unidades pequeñas para el traslado de la mercadería. Dicha situación impactará
directamente sobre las necesidades de espacios de depósito en condiciones de realizar la
ruptura de carga, es decir, traspasar grandes volúmenes de carga trasladada en camiones
de gran porte a otros de menor porte.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
49
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Asimismo, al delinear una red de circulación del tránsito pesado, muchos de los depósitos
han quedado fuera de esta, y/o en zonificaciones no permitidas por el Código de
Planeamiento Urbano, obligando a las empresas a replantear la ubicación de los mismos.
1.2.3.2. TENDENCIA DE LAS EMPRESAS AL ALQUILER DE INMUEBLES
La necesidad de flexibilizar la estructura de la empresa con el fin de interactuar más
eficientemente en un contexto dominado por la innovación, el cambio permanente de la
tecnología y la diversidad, es lo que explica la pesada carga que significa para las empresas
los inmuebles. Jeremy Rifkin sostiene, en su libro “La era del acceso”, que el interés de las
empresas de contar con activos inmobiliarios tiende a disminuir sin remedio debido a la
reducción del carácter físico de la economía.
Mantener un inmueble es someterse a una determinada disposición del espacio, cuya
rigidez significa resignar ganancias; a su vez, dicha restricción se ve aumentada por el
avance de la tecnología. En otros tiempos la señalización de la solvencia pasaba en buena
medida por el monto de los activos inmobiliarios, mientras que en la actualidad el valor
empresario pasa por el tamaño de la cartera de clientes.
Tendencia del Mercado
70%
48%
25%
30%
52%
75%
1997
1998
1999
Perío
do
% de OperacionesVenta Alquiler
CUADRO N° 1.7:TENDENCIA DEL MERCADO INMOBILIARIO
FUENTE: L.J. RAMOS En el cuadro anterior se observa como a través de los años las operaciones de alquiler han
aumentado en detrimento de las operaciones de compraventa.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
50
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
También existen razones tributarias y financieras que hacen suponer él porque las
compañías prefieren el alquiler en lugar de la compra. En primer lugar, el alquiler es tomado
como un gasto operativo que se descuenta del impuesto a las ganancias, y en segundo
termino se reduce la inmovilización de dinero en bienes raíces para utilizarlo en capital de
trabajo.
1.2.3.3. AUMENTO DE LA CONSOLIDACIÓN Y DESCONSOLIDACIÓN DE
CARGAS
A partir de la estabilización de la economía y de la apertura de los mercados a comienzos
del año 1991 con la Ley de Convertibilidad Monetaria, la Argentina encaró un proceso de
inserción en los principales mercados mundiales de la mano de la globalización de la
economía.
Está situación trajo aparejado un incremento de la balanza comercial; según el INDEC
(Instituto Nacional de Estadísticas y Censos), el comercio exterior argentino creció tanto de
la mano de las exportaciones como de la importaciones el 250% durante la ultima década.
Como consecuencia del notable incremento del comercio exterior también se evidenció un
fuerte aumento de la carga transportada por contenedores. De acuerdo con datos que
maneja la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, mientras que en el año 1980 el
puerto de la ciudad recibía 120.000 contenedores anuales, en la actualidad se encuentra
operando 1.300.000 contenedores anuales.
Cantidad de Contenedores
120000
1300000
año 1980
año 2000
Perío
do
Unidades
CUADRO N° 1.8: CONTENEDORES RECIBIDOS EN EL PUERTO FUENTE: GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
51
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
1.2.3.4. TERCERIZACIÓN DE LAS OPERACIONES DE
ALMACENAMIENTO Y DISTRIBUCIÓN.
El mercado de contratación de servicios logísticos ha experimentado un notable crecimiento
en los últimos cinco años, llegando en la actualidad a un importante grado de madurez. Tal
situación puede verificarse con la mayor oferta en cantidad y calidad de servicio y, también,
en los importantes avances concentrados en cuanto a reducción de costos y mejoras de
servicios al cliente.
A pesar de ello, se prevé un nuevo crecimiento del mercado de contratación de servicios, ya
que por un lado resta mucho por mejorar, coincidentemente con un efecto de
regionalización de operaciones; esto es, un considerable crecimiento de las actividades
logísticas en las principales provincias del país. Esta tendencia se concreta con la
expansión de los principales canales de distribución con mayores exigencias en los
servicios. Como consecuencia de ello, aumentara la consolidación de cargas como una
forma de mejorar los costos y el nivel de servicios.
1.2.3.5. OBSOLESCENCIA DEL PARQUE ACTUAL DE DEPÓSITOS
Las operaciones de logística actuales requieren de espacios diseñados bajo la regulación
de normas internacionales. Estos estándares internacionales se basan en conceptos tales
como calidad de los accesos y la circulación interna, alturas libres en el interior de los
depósitos, docks a nivel para la carga y descarga de mercadería, playa de maniobras para
camiones, estacionamiento para automóviles, dimensiones modulares en los espacios
interiores, espacios entre columnas y un conjunto de equipamiento y servicios que
identifican a los inmuebles para almacenamiento de última generación.
Con el fin de analizar las características y el estado actual de la oferta disponible de los
inmuebles con fines logísticos, se relevaron todos los inmuebles que se ofrecían al mercado
en medios gráficos (Clarín y La Nación). Del estudio de la oferta actual de depósitos y
edificios industriales, surge que el 90% de los inmuebles ofrecidos en el mercado es
obsoleto a los efectos de albergar empresas que requieran aplicar conceptos logísticos.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
sin columnas36%
con columnas64%
CUADRO N° 1.9: SEGMENTACION SEGÚN COLUMNAS FUENTE: ELABORACION PROPIA, SOBRE LA BASE DEL ESTUDIO DE LA OFERTA ACTUAL
En el gráfico anterior se puede observar que el 64% de los inmuebles que actualmente se
comercializan no cumple con uno de los requisitos básicos solicitados, es decir, que la luz
entre columnas supere a los 20 metros de separación; en términos cuantitativos, esto
significa que de los 1.300.000 m2 relevados, 836.196 m2 son obsoletos.
Pero al analizar el otro ítem (altura de techos), los niveles de obsolescencia son aún
mayores; del gráfico siguiente se desprende que solo el 10% de la oferta posee alturas
superiores a los 8 metros.
hasta 5t 33%
entre 5 y 8t 57%
entre 8 y 10t 5%
mas de 10t 5%
CUADRO N° 1.10: SEGMENTACION SEGÚN ALTURA DE TECHOS
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53
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
FUENTE: ELABORACION PROPIA, SOBRE LA BASE DEL ESTUDIO DE LA OFERTA ACTUAL
1.3. ANALISIS DE LA LOCALIZACION
1.3.1. ANTECEDENTES GENERALES De acuerdo con las funciones que cumplen los depósitos en la cadena de abastecimiento (la
de almacenar carga), es necesario que los centros de distribución estén subordinados a la
gestión de una red, por lo tanto es critico definir que función cumplirán dentro de la misma.
El criterio de selección que se privilegio en la búsqueda de los posibles terrenos se basó en
las características de su ubicación, teniendo presente las facilidades de acceso, fuera del
ejido urbano que previene de potenciales problemas con el vecindario, como así también
que la zona tenga capacidad de expansión mas o menos evidente y sencilla. Además de
considerar la infraestructura, la calidad de los accesos, la distancia a los principales
destinos, tipo de zona (industrial, comercial, etc.), limitaciones de construcción, dimensiones
y estructura del terreno, topología y precios de la tierra.
Si bien nuestro proyecto contempla el alquiler de espacios de almacenamiento, los
diferentes sectores de la demanda que requieren de estos espacios, hacen que la ubicación
de un Parque de Actividades Logísticas deba reunir distintas cualidades según la rama de la
empresa que se trate.
Es decir, para el caso de un centro de distribución de una industria, estos deberán estar
próximos de la planta o en una ubicación estratégica entre la fabrica y los mercados
principales; en el caso de un depósito para una cadena de supermercados necesitan ser
localizados en ubicaciones con acceso directo a las principales autopistas, con distancias
cortas a las tiendas, y para el caso de operadores logísticos, contemplan similares
requerimientos, considerando la región de distribución, que en general es la región urbana.
En este sentido, se analizaron las ubicaciones de las principales bocas de expendio de
productos (hipermercados, supermercados, cadenas de electrodomésticos, etc.) es decir los
demandantes de carga, como así también las localizaciones de las industrias, Parques
Industriales y las características demográficas.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
1.3.2. CARACTERISTICAS DEMOGRAFICAS
El proyecto se ubica en la localidad de Hudson, Partido de Berazategui, Provincia de
Buenos Aires, sobre la Autopista La Plata - Buenos Aires, a 27 km. al sur de la Capital
Federal. Integra con 19 partidos de la Provincia de Buenos Aires y Capital Federal el área
denominada como “AMBA”, con una población de aproximadamente 13 millones de
habitantes, según las proyecciones del INDEC. El 98,3% es población urbana y posee un
98% de alfabetización.
CUADRO N° 1.11: MUNICIPIOS DEL SUR G.B.A. FUENTE: INDEC
A su vez, el partido de Berazategui con otros 11 partidos forma el sur del Conurbano
Bonaerense. Concentran 3,6 millones de habitantes, abarcando 1.947 Km2 y controlando un
presupuesto anual cercano a 600 millones de dólares estadounidenses.
1.3.3. PRINCIPALES VIAS DE ACCESO Sin duda que la principal vía de acceso de la zona es la Autopista La Plata - Buenos Aires,
por donde circularon durante el año 2000, según OCRABA, mas de 42 millones de
vehículos. Actualmente se encuentra en construcción él ultimo tramo de la mencionada
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55
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
autopista, la que conectará de manera definitiva a la Ciudad de Buenos Aires con la Ciudad
de La Plata; los trabajos estarán concluidos para fines del año 2001.
CUADRO N° 1.12: PRINCIPALES VIAS DE ACCESO
La mencionada autopista permite conectar en 15 minutos al Partido de Berazategui con el
Puerto de la Ciudad de Buenos Aires y también con el de la Ciudad de La Plata (una vez
que estén concluidas las obras). Asimismo, posee conexiones con la Ruta Nacional N° 2, la
Autopista 25 de Mayo y posteriormente con la Autopista Ricchieri, la que permite una rápida
vinculación con el Aeropuerto de Ezeiza.
Otras de las vías de circulación de importancia es la Ruta Provincial N° 6, la que también se
encuentra en la actualidad en construcción (reconstrucción). Ha sido diseñada como
autovía, contará con cuatro calzadas de 7,5 metros de ancho, dos por mano, banquinas
pavimentadas y un separador central. El proyecto unirá el Puerto de La Plata con el Puerto
de Campana y la vinculación con la Ciudad de Zárate, con una extensión de 216,10 Km.
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56
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO N° 1.13: RUTA PROV. 6
La Ruta Provincial N° 6 forma el tercer anillo de circunvalación a la Capital Federal,
iniciando su recorrido en el Complejo Zárate Brazo Largo, sirviendo en su trayectoria como
vía de transferencia de cargas, absorbiendo la de origen y distribución a los centros de
consumo y viceversa. En su recorrido atravesará los partidos de Berisso, La Plata, Coronel
Brandsen, San Vicente, General Las Heras, Marcos Paz, General Rodríguez, Lujan, Pilar,
Exaltación de la Cruz, Campana y Zárate.
Permitirá la comunicación directa con las rutas nacionales N° 2, 8, 9, 193 y 205, el Acceso
Oeste, la Autopista Cañuelas y las rutas provinciales N° 58, 210 y 215, demandará una
inversión estimada en 214 millones de pesos.
Otros de los de los proyectos importantes, que de concretarse cambiaría el flujo del
transporte de cargas en el Mercosur, es el puente que unirá las costas de la Argentina con
las de Uruguay. La cabecera del lado argentino se ubicará en el partido de Punta Lara
próximo a la autopista La Plata – Buenos Aires, mientras que del lado uruguayo estará
localizada en la ciudad de Colonia.
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57
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO N° 1.14: TRAZA PTE COLONIA - PUNTA LARA
El proyecto prevé un puente de 41,5 Km. de largo mas un enlace del lado argentino de 8,4
Km. de extensión y del lado uruguayo de 3,2 Km. Además tendrá un gálibo de 65 metros,
550 metros de ancho sobre el canal principal del río y una inversión que rondará los 850
millones de pesos.
1.3.4. FLUJO DE CARGA 1.3.4.1. TRANSITO DE CAMIONES
De acuerdo con un estudio realizado por ARLOG (Asociación Argentina de Logística
Empresaria) en el año 1997, el 50% del total de camiones que circulan por la provincia de
Buenos Aires tiene como origen o destino la Ciudad de Buenos Aires.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Zona Acceso a Buenos Aires TMDA CamionesNorte Ex RN 195 1042Norte Acceso Norte 31481Norte Ex RN 8 (Av. San Martin) 8902Norte Ex RN 201 4113Oeste Acceso Oeste 15790Oeste Ex RN 7 (Av. Rivadavia) 3883Oeste Autopista Ricchieri 11708Sur Pte La Noria 3275Sur Uriburu 3925Sur V. De La Plaza 3289Sur Viejo Pueyrredon 115Sur Nuevo Pueyrredon 4042Sur Autopista La Plata - Buenos Aires 5678Sur Avellaneda 5950
TRANSITO MEDIO DIARIO ANUAL
CUADRO N° 1.15: TRANSITO MEDIO DIARIO ANUAL FUENTE: ARLOG 1997
Asimismo, ese mismo estudio determinó que el 30% de los camiones que tienen como
origen o destino la Ciudad de Buenos Aires, ingresan o egresan del Puerto.
1070
41142137
3015
Norte Sur Oeste Puerto Bs As
856
49851743
3399
Norte Sur Oeste Puerto Bs As
CUADRO N° 1.16: TRANSITO ENTRANTE CUADRO N° 1.17: TRANSITO SALIENTE FUENTE: ARLOG 1997 FUENTE: ARLOG 1997
Según el presente análisis, se puede observar que la zona sur del Gran Buenos Aires
participa con un 39,80% del tránsito entrante a la Ciudad de Buenos Aires, mientras que del
transito saliente contribuye con 45,39% del total.
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59
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
1.3.4.2. TRANSITO DE CAMIONES AU. LA PLATA – BUENOS AIRES Desde la finalización de las obras en el año 1995 del tramo de la autopista que une Buenos
Aires con la localidad de Gutiérrez, el tránsito de vehículos de carga no ha cesado de
aumentar.
Transito Pesado AU La Plata - Buenos Aires
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
1995 1996 1997 1998 1999 2000
CUADRO N° 1.18: EVOLUCION DEL TRANSITO PESADO AUTOPISTA LA PLATA – BS AS FUENTE: OCRABA
El aumento del transito de camiones ha sido de un 900% desde el año 1995 hasta el 2000,
pasando de un total de 331.418 a 2.768.179 camiones por año.
1.3.5. UBCICACION DE LOS PRINCIPALES GENERADORES DE CARGA
1.3.5.1. DADORES DE CARGA (INDUSTRIA) De acuerdo con el Censo Económico de 1994 realizado por el INDEC, la situación industrial
del Gran Buenos Aires presenta cifras que indican que la Zona Norte participa con un
21,65% en la localización de industrias, mientras que el Sur tiene un 32,18% y la Zona
Oeste posee una participación del 46,17%; pero con respecto al Producto Bruto el Norte
tiene una incidencia del 33,99%, el Sur 26,77% y el Oeste 39,23%.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
60
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Ubicación Parques y Sectores Industriales
Norte50%Sur
40%
Oeste10%
1297290406084
151696
112458106676
020000400006000080000
100000120000140000160000
Norte Sur OesteIndustrias Personal Ocupado
CUADRO N° 1.19: LOCALIZACION CUADRO N° 1.20: SITUACION INDUSTRIAL FUENTE: ELABORACION PROPIA FUENTE: CENSO ECONOMICO 1994
Con respecto a la localización de Parques y Sectores Industriales, la localización de las
industrias difiere de lo expresado en el párrafo anterior. En este caso entre las zonas Norte
y Sur se concentran el 90% de los emprendimientos.
1.3.5.2. CADENAS MINORISTAS También ha sido objeto de estudio la localización de las principales bocas de expendio que
actualmente concentran grandes volúmenes de venta generando, a su vez, la demanda de
la mercadería o carga. Al mencionar las principales cadenas de venta minoristas estamos
haciendo referencia a Super e Hipermercados, con la variante de Hard discount, Grandes
Cadenas de Electrodomésticos, e incluyendo además a los Shopping Center.
Estas cadenas de Super e Hipermercados han facturado, de acuerdo con las cifras emitidas
por el INDEC, durante el año 2000 mas de 15.000 millones de pesos, mientras que la
facturación en Shopping Center alcanzó una cifra cercana a los 1.835 millones de pesos
durante el mismo periodo y según la misma fuente.
SUPER E HIPERMERCADOS
42,50%
29,00%
10,50%
18,00%
0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00%
Capital Federal
Norte GBA
Oeste GBA
Sur GBA
CENTROS COMERCIALES
54,17%
12,50%
8,33%
25,00%
0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00%
Capital Federal
Norte GBA
Oeste GBA
Sur GBA
CUADRO N° 1.21: SUPER E HIPERMERCADOS CUADRO N° 1.22: SHOPPING CENTER FUENTE: ELABORACION PROPIA FUENTE: ELABORACION PROPIA
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61
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
ELECTRODOMESTICOS
29,90%
18,33%
27,97%
23,79%
0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00%
Capital Federal
Norte GBA
Oeste GBA
Sur GBA
LOCALIZACION PRINCIPALES COMERCIALIZADORES
Capital Federal
35%
Norte GBA22%
Oeste GBA21%
Sur GBA22%
CUADRO N° 1.23: CADENAS ELECTRODOMESTICOS CUADRO N° 1.24: TOTAL RAMAS DEL COMERCIO FUENTE: ELABORACION PROPIA FUENTE: ELABORACION PROPIA
Si bien existen grandes variaciones de acuerdo a la zona y a la rama del comercio que se
analice, al considerar a todos los rubros en general, se puede observar que el 35% de las
bocas de expendio se localizan en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que en el Gran
Buenos Aires la distribución es prácticamente uniforme.
1.4. MACROECONOMIA
1.4.1. GENERALIDADES
La implementación del plan de convertibilidad en Abril de 1991, junto con la aplicación de
reformas económicas, produjo una nueva organización de la producción de bienes y
servicios en un ámbito de estabilidad de precios. En la década del ‘80 la inestabilidad
macroeconomía genero un ciclo contractivo (-10,6%), que se intensificó en el caso del
sector construcción (-50,1%). A la inversa, en la década del ‘90 la estabilidad monetaria en
un contexto de reformas económicas estructurales produjo una recuperación del ciclo
económico general (53,1%) y del sector de la construcción en especial (91,0%).
La eliminación de la inflación redujo la volatilidad y niveles de tasas de interés,
transparentando el costo real de financiamiento. Sin embargo, la apertura a los flujos de
capitales internacionales incorporó nueva volatilidad a través del riesgo país, consistente en
la prima sobre la tasa libre de riesgo que pide un inversor para prestarle fondos a un país
más riesgos que Estados Unidos. Es decir, que mide la capacidad de pago futura – o riesgo
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62
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
de default- del gobierno nacional. Este indicador se convirtió en un componente importante
de la tasa de interés porque nuestro país necesita del ahorro externo (insuficiencia de
ahorro interno) para poder mantener el nivel actual de inversión.
De esta forma, el ciclo económico de la construcción registró una fuerte recuperación entre
los años 1990 y 1994 (72,5%). El año 1995 significó un quiebre en la tendencia expansiva
demostrada por la economía argentina a partir de 1991. El sector de la construcción no
escapó a las consecuencias generadas por la devaluación del peso mexicano a fines de
1994. La creciente desconfianza en la capacidad del Estado para cumplir con el pago de
sus deudas aumentó la incertidumbre, provocando una fuerte suba del riesgo país.
En la segunda mitad del año 1996 se recuperó el nivel de actividad, tendencia que se
prolongó hasta 1998. La crisis financiera internacional desatada por la devaluación del Won
de Corea del Sur en octubre de 1997 frenó el ritmo de recuperación. Así, los tres primeros
trimestres de 1998 fueron positivos, aunque en un escenario de desaceleración del ritmo de
expansión, y el cuarto trimestre fue negativo.
La crisis de Corea del Sur dio impulso inicial al aumento de la incertidumbre sobre los
países emergentes y eso elevó la prima de riesgo país de Argentina en el ultimo trimestre
de 1997. En 1998 fue la crisis de Rusia la que elevó nuevamente el riesgo país, generando
más volatilidad en los mercados financieros emergentes y elevando las tasas de interés.
En el transcurso de 1999 el riesgo país de Argentina evolucionó al ritmo de factores
externos e internos, mostrando elevada volatilidad. A comienzos del año fue la devaluación
del Real Brasileño la que generó un efecto dominó sobre el resto de los países de la región.
En menos medida, la evolución de la política monetaria aplicada por la Reserva Federal de
los Estados Unidos –fijación de la tasa de descuento- también tuvo su efecto. En este
contexto, la construcción acumuló una contracción de 7% durante el año 1999.
1.4.2. LA ECONOMIA ARGENTINA DURANTE EL AÑO 2000
1.4.2.1. INTRODUCCION
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
63
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
El año 2000 no trajo la recuperación económica que se esperaba tras la recesión que afectó
a la Argentina y a gran parte del conjunto de países emergentes durante 1999. En efecto, la
economía Argentina no pudo alcanzar el ansiado despegue como si lo hicieron el grueso de
los países latinoamericanos, que en conjunto registraron un crecimiento estimado en 4,8%
en el 2000 que contrasta con la caída de 1,7% en el año anterior. Argentina, tras una caída
del PIB del orden del 3,4% en 1999, volvió a mostrar un nuevo declive de 0,5% en 2000.
El cuarto trimestre de 2000 registró una declinación de 2,0%. Sin embargo, en dicho
trimestre se verificó una suba de 0,3%, en términos desestacionalizados, con respecto al
tercer trimestre de 2000, revirtiendo los retrocesos verificados en los tres primeros
trimestres del año. Puede interpretarse, por tanto, que la evolución del ultimo trimestre
conforma un buen punto de partida para que en 2001 se produzca la recuperación prevista
para este año en el Presupuesto Nacional (2,5% de crecimiento real), impulsadas por un
conjunto de iniciativas llevadas adelante por el poder Ejecutivo Nacional.
El año bajo análisis se vio caracterizado por un contexto internacional desfavorable para la
economía argentina. Inicialmente se produjo el desplome de las acciones tecnológicas en
los Estados Unidos y luego el endurecimiento de la política monetaria de ese país, lo cual
repercutió negativamente en la demanda de títulos emitidos por países emergentes y elevó
el costo del nuevo endeudamiento por parte de estos últimos.
El menos financiamiento externo disponible afectó tanto al sector público como al sector
privado domésticos, pero particularmente a este ultimo dadas las crecientes necesidades de
financiamiento del primero. Ello se tradujo en una disminución de la demanda de consumo y
en la postergación de proyectos de inversión, lo cual a su vez redujo la recaudación
impositiva y provocó que las medidas adoptadas a fines de 1999 y mediados de 2000 para
cerrar la brecha fiscal no tuvieran los resultados esperados.
Esta situación, al combinarse con un contexto internacional en el que los inversores
internacionales aumentaron su aversión al riesgo, orientando sus inversiones a activos más
seguros, dio lugar a que en los últimos meses del año el gobierno argentino se viera en la
obligación de solicitar un importante monto de asistencia crediticia (conocida como blindaje)
que, al despejar los temores de cesación de pagos existentes en octubre y noviembre de
ese año, le permitiera retornar a los mercados internacionales de capitales sin pagar costos
financieros excesivos.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
64
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
La culminación de las gestiones para el armado de dicho programa que se anunciara el 18
de diciembre de 2000 llegó estructurado en un programa a tres años, por un total de U$S
39.700 millones y con una alta proporción de desembolsos en el corto plazo. Esto ayudó a
despejar en gran medida la incertidumbre existente sobre las posibilidades de
financiamiento de la Argentina.
1.4.2.2. NIVEL DE ACTIVIDAD
La evolución macroeconómica del cuarto trimestre de 2000 determinó una variación
negativa en la oferta global medida a precios del año 1993, que fue de 1,7% con respecto al
mismo periodo del año anterior. Esta disminución estuvo generada por una variación
negativa del PIB de 2,0% y un aumento de 0,5% en las importaciones de bienes y servicios
reales. En la demanda global se observó una caída de 10,8% en la inversión interna bruta
fija y un aumento de 1,1% en las exportaciones de bienes y servicios reales.
CUADRO N° 1.25: DESARROLLO DEL P.B.I.
FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA Durante el año 2000 la oferta global registró una baja de 0,4% respecto de 1999, producto
de la caída de 0,5% en el PIB y del aumento del 0,2% en las importaciones de bienes y
servicios. El consumo público y el consumo privado tuvieron también comportamientos
contractivos del 0,4% y 0,1% respectivamente. Por su parte, las exportaciones se
expandieron 1,8%.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
65
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO N° 1.26: VARIACION DEL E.M.I.
FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA Los valores alcanzados en el cuarto trimestre y la revisión de las estimaciones del tercero
definieron una caída en el PIB, durante el año 2000, de 0,5% respecto de 1999. La misma
se explica por el comportamiento contractivo de los sectores productores de bienes (-2,9%)
y por la leve variación positiva que registraron los sectores productores de servicios (0,5%).
La variación provisoria del PIB desestacionalizado del cuarto trimestre de 2000 con respecto
al tercer trimestre del mismo año arroja una cifra ligeramente positiva (0,3%). A valores
corrientes el PIB alcanzó los $ 285.045 millones, cifra que implica un incremento de 0,6%
con respecto al año anterior, provocado por la evolución del índice de precios implícitos que
creció 1,1% en promedio.
1.4.2.3. INVERSION
En el cuarto trimestre de 2000 la estimación provisoria de la Inversión Interna Bruta Fija
(IIBF) medida a precios de 1993 indicó una caída, la novena consecutiva. LA variación
negativa registrada de 10,8% interanual resultó de bajas en sus dos principales
componentes: Construcción (-12,1%) y Equipo Durable (-8,9%). Con respecto al trimestre
anterior, sin embargo, la inversión total reflejó un alza de 0,8% en términos
desestacionalizados, lo cual responde a la tendencia verificada en las variaciones
intertrimestrales que han ido suavizando la caída.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
66
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO N° 1.27: IIBF
FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA Medida a valores corrientes la inversión del cuarto trimestre ascendió a $ 46.838 millones, lo
que representa un 16,2% del PIB corriente, 0,2% puntos porcentuales superior a la
participación promedio del año.
1.4.2.4. MERCADO DE TRABAJO
Según la información básica proveniente de las declaraciones juradas realizadas por las
empresas al Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones, el promedio mensual de
puestos de trabajo asalariado declarados del cuarto trimestre de 2000 ascendió a 4.756.154
puestos, que implica unos 69.000 puestos más (1,5%) que en el mismo período del año
anterior. La remuneración promedio mensual fue de $ 1.007, o sea 0,5% por debajo de la
registrada en el cuarto trimestre de 1999.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Desocupación en Capital Federal y Gran Buenos Aires
0
5
10
15
20
25
Abr
-80
Oct
-80
Abr
-81
Oct
-81
Abr
-82
Oct
-82
Abr
-83
Oct
-83
Abr
-84
Oct
-84
Abr
-85
Oct
-85
Abr
-86
Oct
-86
Abr
-87
Oct
-87
Abr
-88
Oct
-88
Abr
-89
Oct
-89
Abr
-90
Oct
-90
Abr
-91
Oct
-91
Abr
-92
Oct
-92
Abr
-93
Oct
-93
Abr
-94
Oct
-94
Abr
-95
Oct
-95
Abr
-96
Oct
-96
Abr
-97
Oct
-97
Abr
-98
Oct
-98
Abr
-99
Oct
-99
Po
rcen
taje
(%)
CUADRO N° 1.28: INDICE DE DESOCUPACION
FUENTE: INDEC
1.4.2.5. PRECIOS
En el año 2000 los precios de la economía argentina presentaron una leve deflación en los
índices minoristas y una recuperación en los mayoristas. Las condiciones de estancamiento
de la actividad económica interna, así como la suba de ciertas materias primas en los
mercados mundiales (en especial el petróleo), explican este distinto comportamiento entre
los principales índices, que se reflejó también en la suba de los términos del intercambio.
CUADRO N° 1.29: INDICE DE PRECIOS
FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
1.4.2.6. SECTOR EXTERNO
El déficit en cuenta corriente del balance de pagos fue de u$s 2.253 millones en el último
trimestre del año, u$s 1.110 millones menor respecto de igual período del año anterior. El
ajuste se explica básicamente en la reversión del déficit de la cuenta mercancías, que pasó
de un saldo negativo de u$s 493 millones en el cuarto trimestre de 1999 a un superávit de
u$s 469 millones durante igual período del año siguiente. Esta mejora obedeció
principalmente al de las exportaciones de manufacturas de origen industrial (MOI), a la suba
del precio del petróleo y a la caída de las importaciones de bienes, en especial bienes de
capital.
CUADRO N° 1.30: EVOLUCION DE LAS EXPORTACIONES
FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA
Durante el año 2000, el valor de las exportaciones de bienes alcanzó u$s 26.298 millones,
lo que implico un aumento de 13% con respecto al año anterior. Las importaciones F.O.B.
de bienes totalizaron u$s 23.756 millones y resultaron así 1% (u$s 347 millones) inferiores a
las del año 1999.
De esta manera, la balanza comercial argentina revirtió el signo alcanzado en el año
anterior, y sumó u$s 2.542 millones de superávit. Es de hacer notar que es la cuarta vez
que se registró superávit en la balanza comercial durante la década, siendo éste el mayor
saldo positivo después del de 1991, que alcanzó a u$s 4.464 millones.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
69
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO N° 1.31: EVOLUCION DE LAS IMPORTACIONES
FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA
Las inversiones extranjeras directas totalizaron u$s 11.152 millones. Este nivel es el
segundo más alto de la serie detrás del récord de u$s 24.147 millones alcanzado en 1999.
1.4.2.7. MERCADO DE CAPITALES En el año 2000 los precios de los activos financieros argentinos evolucionaron con
tendencia negativa. Las cotizaciones accionarias descendieron con relación a 1999, en
contraste con lo sucedido en otros países latinoamericanos, mientras que los títulos públicos
retrocedieron hacia el final del año, con lo que aumentó el riesgo soberano implícito en ellos.
Este retroceso estuvo acompañado por un contexto interno de estancamiento económico,
mantenimiento de un significativo nivel de déficit fiscal y un peso creciente de los intereses
de deuda dentro del total de compromisos públicos, a lo que se sumó la difícil situación
política.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
70
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO N° 1.32: EVOLUCION RIESGO PAIS
FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA El escenario internacional también fue desfavorable. La tasa de interés de corto plazo en los
Estados Unidos se mantuvo todavía alta en 2000, y sólo a partir de principios de este año
decidió la Reserva Federal determinar tres bajas sucesivas, a la luz de signos cada vez
mayores de desaceleración económica. En este marco, el acceso al financiamiento externo
se complicó y subió la tasa de interés domestica, lo que deprimió aún más el nivel de
inversión.
1.4.2.8. DINERO Y BANCOS A modo de síntesis puede decirse que el año 2000 presentó, en términos generales,
moderado crecimiento de los depósitos, estancamiento de los prestamos al sector privado y
tasas de interés internas en aumento desde agosto. Los depósitos totales del sistema
financiero se incrementaron 6,7% en el año 2000, alcanzando en diciembre a $ 83.928
millones. Este incremento si bien superó al de 1999 (2,4%), fue bastante inferior al de 1998
(-12,1%).
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
71
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO N° 1.33: DEPOSITOS BANCARIOS
FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA
Las reservas internacionales fueron la variable más afectada por la crisis que comenzó los
primeros días de octubre de 2000. Al 30 de noviembre las reservas liquidas del BCRA
alcanzaban a u$s 22.441 millones, u$s 2.449 millones menos que al 30 de septiembre. Esta
caída fue más que compensada por el ingreso de capitales que se registró en diciembre de
2000.
CUADRO N° 1.34: NIVEL DE RESERVAS
FUENTE: SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA En efecto, en dicho mes las reservas líquidas aumentaron u$s 2.707 millones, y las del
sistema financiero lo hicieron en u$s 3.871. Debe destacarse que en ningún momento a lo
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
72
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
largo del año del año 2000 se vio afectado el respaldo de la Convertibilidad. Si bien se
observaron caídas en el nivel de reservas internacionales del BCRA, la relación promedio
entre reservas líquidas y pasivos financieros se ubicó por encima del 100% (incluso en el
mes de noviembre alcanzó a 102,3%).
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
73
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
2. ESTUDIO DE MERCADO
2.1. METODOLOGIA DE TRABAJO
Con el fin de analizar el comportamiento de la demanda, la metodología de trabajo
empleada incluyó, por un lado, un relevamiento de campo donde se investigó el
comportamiento de las empresas (Demanda Pasada) desde el año 1992 hasta el año 2000,
considerando la superficie ocupada, el año, la localización y el tipo de empresa, además de
definir un Area de Influencia Primaria y otra Secundaria, y por el otro lado se realizó una
encuesta a expertos inmobiliarios con el propósito de obtener una calificación de los
atributos requeridos por la demanda.
De esta manera, se relevaron las localizaciones seleccionadas por 161 empresas,
totalizando casi 1.700.000 m2 de superficie cubierta con fines logísticos.
Para él calculo de la Demanda Presente y Futura se utilizó el método de los Mínimos
Cuadrados, donde las variables que se proyectaron fueron la Absorción Anual (Demanda
Pasada) y el PIB, proyección estimada por el INDEC (Instituto Nacional de Estadísticas y
Censo).
También se realizo una encuesta a expertos en inmuebles logísticos para determinar los
atributos más importantes a considerar y los porcentajes de ponderación de cada uno de
ellos.
En cuanto al estudio de la oferta, fueron seleccionados y relevados los únicos cinco
emprendimientos considerados como oferta competitiva, ubicados en el AMBA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
74
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
2.1.2. DETERMINACION DEL AREA DE INFLUENCIA
2.1.2.1. AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA
El Area de Influencia Primaria se encuentra conformada por los partidos del Sur del AMBA;
la zona Sur esta compuesta por los partidos de Avellaneda, Lanus, Lomas de Zamora, Alte.
Brown, Esteban Echeverría, Ezeiza, Cañuelas, San Vicente, Quilmes, Berazategui,
Florencio Varela, Presidente Perón, Cnel. Brandsen, La Plata, Berisso y Ensenada.
2.1.2.2. AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA Este sector se encuentra formado por la Capital Federal, los partidos del Norte y del Oeste
del AMBA.
CUADRO 2.1:AREAS DE INFLUENCIA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
Cabe mencionar que la sectorización en dos áreas de influencias fue aplicado en el análisis
de la demanda y no así en el estudio de la oferta, ya que se trata de un producto inmobiliario
con apenas tres años de desarrollo en la Argentina; además en el Area de Influencia
Primaria existe un solo proyecto considerado como Oferta Competitiva, dificultándose, de
esta forma, el análisis de la Oferta.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
75
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
2.2. ESTUDIO DE DEMANDA
2.2.1. DEMANDA PASADA 2.2.1.1. DEMANDA EN EL AMBA En el estudio de la Demanda Pasada se relevaron las necesidades de espacios requeridos
por las empresas para funciones logísticas; en este análisis fueron considerados todos
aquellos inmuebles, ya sea construcciones nuevas edificadas para este fin específico o
aquellos inmuebles usados, que de alguna manera fueron reciclados y adecuados para
adaptarlos, aunque sea parcialmente, a las necesidades de la logística actual.
En ese sentido, el criterio de trabajo se basó en la necesidad de cuantificar la superficie
absorbida por las empresas para satisfacer sus necesidades y requerimientos logísticos, no
solamente en Parques Logísticos, sino en todas sus manifestaciones tipologías ya que
como producto inmobiliario (Parques Logísticos) tiene un desarrollo de escasos tres años
en la Argentina resultando imposible de elaborar series de datos confiables.
Absorción Anua l
112124
225900
81500
206200
158700
264270233800
149600
237851
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
P e r io d o
CUADRO 2.2:ABSORCION ANUAL AMBA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
76
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Del análisis de la Demanda Pasada surge que la absorción de superficie cubierta para fines
logísticos, en el área del AMBA, fue de 1.669.945 m2 dentro de los nueve años
considerados en el presente estudio (1992-2000), resultando una superficie promedio anual
de 185.549 m2.
En el gráfico anterior se puede observar, que de alguna manera, el comportamiento de la
demanda acompaña los ciclos de alzas y bajas del PIB; así es que durante el periodo 1994-
1995 (efecto tequila) y a partir del año 1998 (crisis asiática / default ruso) la demanda de
superficie disminuyó como consecuencia del enfriamiento de la economía local.
Norte45%
Sur29%
Oeste12%
Cap. Fed.14%
CUADRO 2.3:ABSORCION DE LA DEMANDA POR ZONA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Asimismo, la Zona Norte absorbió 754.945 m2 distribuidos en 78 localizaciones, en la Zona
Sur se demandaron 478.000 m2 en 35 ubicaciones, la Zona Oeste 200.700 m2 en 13
inmuebles, mientras que en el ámbito de la Capital Federal se absorbieron 236.300 m2 en
35 localizaciones.
Las superficies promedio requeridas por localización fueron para la Zona Norte 9678 m2,
para la Zona Sur 13.657 m2, para el Oeste 15.438 m2 y para la Capital Federal 6575 m2.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
77
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Industria11%
Logistica49%
Retail 21%
Laboratorio1%
Computación1%
Correo y Telecomunicaciones
4%
Alimentos y Bebidas10%
Petroleo y Quimica2%
Administradoras de Archivos
1%
CUADRO 2.4:ABSORCION SEGÚN RAMA DE LA EMPRESA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. En cuanto a la segmentación según tipo de empresa, el rubro logístico es el que más
superficie ocupó, alcanzando un total de 811.200 m2, seguido por las cadenas de Retail
(347.800 m2), la Industria en general (190.894 m2) y Alimentos y Bebidas (170.751 m2);
esto significa que entre estos cuatro rubros demandaron el 91% del total de la superficie
ocupada en el AMBA durante los últimos 9 años.
2.2.1.2. DEMANDA PASADA AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA
La misma está conformada por el sector denominado como la Zona Sur del GBA, la que
incluye a todos los partidos de la Provincia de Buenos Aires que se ubican al sur de la
cuenca de los ríos Matanza y Riachuelo. El área esta compuesta por los partidos de
Avellaneda, Lanus, Lomas de Zamora, Alte. Brown, Esteban Echeverría, Ezeiza, Cañuelas,
San Vicente, Quilmes, Berazategui, Florencio Varela, Presidente Perón, Cnel. Brandsen, La
Plata, Berisso y Ensenada.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
78
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
9 6 0 0
1 6 4 0 0 0
5 9 1 0 06 8 5 0 0
4 9 5 0 0
6 0 3 0 0
3 0 0 0 0
2 0 0 0 0
1 7 0 0 0
0
2 0 0 0 0
4 0 0 0 0
6 0 0 0 0
8 0 0 0 0
1 0 0 0 0 0
1 2 0 0 0 0
1 4 0 0 0 0
1 6 0 0 0 0
1 8 0 0 0 0
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
CUADRO 2.5:ABSORCION POR AÑO SUR DEL AMBA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Durante el período de tiempo analizado la Zona Sur del AMBA absorbió una superficie de
478.000 m2 de espacios para fines logísticos; esto significa que dicha zona posee una
participación del 29% del mercado total, y en gran medida acompaña los vaivenes de la
economía Argentina, salvo durante el año 1999 que se produjo un salto cuantitativo de gran
magnitud en el Area de Influencia Primaria. En dicho periodo se construyeron
simultáneamente tres centros de distribución de grandes dimensiones (Correo Argentino,
Supermercados Coto y Roman para Carrefour).
30 ,44%
3,35%
1,51%
42,80%
6,28%
2,09%
2,43%
1,46%
0,23%
1,15%
4,60%
3,14%
0,52%
A vellaneda
Berazategui
Burzaco
E. Echeverria
Ezeiza
Florenc io V arela
La Plata
Lanus
Llavallol
Longchamps
Quilmes
V alentin A ls ina
V icente Casares
CUADRO 2.6:SEGMENTACION POR PARTIDO DE LA ZONA SUR AMBA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
79
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
El partido de Esteban Echeverría acumuló una superficie cubierta de 204.600 m2, seguido
por el de Avellaneda con una superficie de 145.500 m2. El crecimiento del Partido de
Esteban Echeverría se evidenció en los últimos años debido a su proximidad a la Capital
Federal a través de la calidad de accesos que adquirió dicha zona una vez que fueron
concluidas las obras de la Autopista Ricchieri y de la Autopista Ezeiza – Cañuelas.
Antiguamente el partido de Avellaneda era la zona que acaparaba la mayor cantidad de
depósitos ya que se encuentra muy próximo a la Capital Federal y a los principales puertos
de la zona; con el tiempo este sector fue quedando absorbido por la trama urbana
dificultando las tareas de almacenamiento y distribución y por lo tanto desalentando a la
demanda.
Logistica36,21%
Petroleo y Quimica1,78%
Retail 39,96%
Industria6,21%
Correo y Telecomunicaci
ones5,02%
Alimentos y Bebidas8,08%
Administradoras de Archivos
2,43%
Laboratorio0,31%
CUADRO 2.7:SEGMENTACION POR TIPO DE EMPRESA AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
En referencia con el tipo de empresa, es de hacer notar que la demanda de las empresas
de Retail superó al del rubro de Logística (191000 m2 contra 173100 m2), influenciado
principalmente por la instalación de centros de distribución de grandes cadenas de
supermercados. Estos dos rubros suman el 7617% de la superficie demandada en el Area de
Influencia Primaria.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
80
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
8500
10000
15000
4800
10050
8250
13700
23429
8443
0 5000 10000 15000 20000 25000
1992
1994
1996
1998
2000
CUADRO 2.8:EVOLUCION DE LA SUPERFICIE PROMEDIO AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Si bien la variación de la superficie promedio requerida se encuentra entre un mínimo de
4800 m2 y un máximo de 23429 m2, es un dato importante conocerlo para luego poder
definir el producto inmobiliario con mayor exactitud.
5800
7720
12000
5940
1500
11540
8500
47750
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000
Administradoras de Archivos
Alimentos y Bebidas
Correo y Telecomunicaciones
Industria
Laboratorio
Logist ica
Petroleo y Quimica
Retail
CUADRO 2.9:SUPERFICIE PROMEDIO REQUERIDA POR TIPO DE EMPRESA AREA DE INFLUENCIA
PRIMARIA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
81
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
A su vez, según el tipo de empresa de que se trate, la superficie promedio demandada tiene
grandes variaciones. Las empresas de Retail, en este caso grandes cadenas de hiper y
supermercados, son las que requirieron mayores superficies de espacios de depósitos.
Hasta 30 Km66%
entre 31 a 50 Km31%
mas de 50 km3%
CUADRO 2.10:DISTANCIA A CAPITAL FEDERAL AREA DE INFLUENCIA PRIMARIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Otros de los puntos que se analizaron es la distancia a los grandes centros de consumo. En
este caso se estudió la distancia que separa a las localizaciones de los depósitos al micro y
macrocentro de la Capital Federal, ya que es una de los puntos donde se concentra el
mayor consumo, y a su vez se encuentra en el mismo área geográfica del puerto de la
ciudad.
En ese sentido se observa que el 66% de las localizaciones elegidas por la demanda se
ubican a una distancia que no supera los 30 Km. a la Capital Federal. De todas formas
habría que aclarar que esto no significa un rápido acceso a la ciudad ya que muchos de
estos centros de distribución han quedado inmersos en la trama urbana.
2.2.1.3. DEMANDA PASADA AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA En la misma se consideró al resto de las zonas que conforman el AMBA. Esta Area de
Influencia secundaria se conforma por los partidos incluidos en la Zona Norte y Oeste del
AMBA, y a la Capital Federal.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
82
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
NorteOesteCap. Fed.
CUADRO 2.11:SUPERFICE REQUERIDA POR LA DEMANDA AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. En el gráfico anterior se observa como se manifestó la demanda en las distintas zonas que
conforman el Area de Influencia Secundaria. Esta área de influencia se conforma por zonas
de diferentes características, evidenciando cierta heterogeneidad entre ellas.
Es así como la Zona Norte fue la mas demanda por las empresas a la hora de definir las
localizaciones de los depósitos para almacenamiento y distribución, la Zona Oeste muy
rezagada con respecto a la anterior debido, en cierta medida, por la calidad de los accesos
los que se vieron mejorados una vez concluidos los trabajos de remodelación y ampliación
del Acceso Oeste, mientras que la Capital Federal fue perdiendo relevancia a través del
tiempo ya que posee un alto grado de consolidación urbano, un Código de Planeamiento
Urbano cada vez más severo con los usos no acorde con el residencial y una red de tránsito
pesado que dificulta las actividades de la logística actual.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
83
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Norte63%
Oeste17%
Cap. Fed.20%
CUADRO 2.12:LOCALIZACION AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
De todas formas, es de hacer notar, que al igual de lo acontecido en el Area de Influencia
Primaria, la evolución de la demanda de espacios con fines logísticos en esta área,
acompaña al PBI argentino.
Administradoras de Archivos
0,92%
Logistica53,53%
Petro leo y Quimica1,78%
Retail 13,15%
Computación1,47%
Industria13,52%
Laboratorio1,26%
Correo y Telecomunicaciones
3,27%
Alimentos y Bebidas11,09%
CUADRO 2.13: SEGMENTACION POR TIPO DE EMPRESA AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Las empresas de Logística acumulan la mayor cantidad de superficie cubierta de depósitos.
A diferencia del Area de Influencia Primaria, las empresas de la rama Industrial son las que
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
84
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
más se concentran en esta área, después de las de Logística, en detrimento de las de
Retail, tal como sucede en el Area Primaria.
Dicha situación se produce debido a la gran cantidad de industrias que se localizan en la
Zona Norte, la de mayor incidencia en el Area de Influencia Secundaria, y a la cercanía de
las principales vías de comunicación terrestre que comunican al sector con los países de
componen el Mercosur.
7167
18620
11700
7886
7720
10739
9183
6878
6962
0 5000 10000 15000 20000
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
CUADRO 2.14: SUPERFICIE PROMEDIO POR AÑO AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. La superficie cubierta promedio de año en año no presenta grandes oscilaciones si la
comparamos con el promedio en el Area de Influencia Primaria; la variación de superficies
se ubica en el rango comprendido entre 6878 m2 y 18620 m2.
5500
7774
8750
19500
6448
7500
10292
10600
13067
0 5000 10000 15000 20000 25000
Administradoras de Archivos
Alimentos y Bebidas
Computación
Correo y Telecomunicaciones
Industria
Laboratorio
Logist ica
Petroleo y Quimica
Retail
CUADRO 2.15: SUPERFICIE PROMEDIO POR TIPO DE EMPRESA AREA DE INFLUENCIA
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
85
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
SECUNDARIA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
Del análisis de la superficie cubierta promedio demandada por los distintos tipo de
empresas se desprende que las mismas presentan un comportamiento similar si
observamos las cifras de las empresas que más superficies demandan. Estas son las de
Logística, Retail, Alimentos y Bebidas e Industrias, cuyas superficies cubiertas promedio
varían entre 6448 m2 y 13067 m2.
Hasta 30 Km38%
entre 31 a 50 Km
31%
mas de 50 km31%
CUADRO 2.16:DISTANCIA A CAPITAL FEDERAL AREA DE INFLUENCIA SECUNDARIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. A diferencia del área de influencia primaria, en el área secundaria el 61% de los inmuebles
elegidos por la demanda se ubican a mas de 30 Km. de distancia de la Capital Federal.
Dicha situación se produce debido al alto valor que ha adquirido la tierra y a la alta densidad
poblacional, impidiendo de esta forma encontrar terrenos aptos para proyectos logísticos.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
86
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Hasta 30 Km27%
entre 31 a 50 Km
36%
mas de 50 km37%
CUADRO 2.17:DISTANCIAS SIN CONTABILIZAR CAPITAL FEDERAL
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
Ahora bien, si analizamos el comportamiento de la demanda sin considerar la zona de
Capital Federal, el numero de localizaciones ubicadas a mas de 30 Km. aumenta de 66% a
73% de los inmuebles.
2.2.2. DEMANDA PRESENTE Y FUTURA Por motivos de falta de información y de presupuesto no se ha realizado una encuesta con
el fin de determinar la demanda actual. En este caso se ha trabajado con él supuesto que la
misma se manifestara como la demanda futura.
Como se observó en el estudio de la demanda pasada, el comportamiento de las empresas
que conforman la demanda acompaño a los ciclos del PIB; por tal motivo para él calculo de
la demanda futura se proyectará a la misma de acuerdo con las estimaciones de
crecimiento del PIB y de la cualificación de la demanda pasada.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
87
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Correlación PBI/Absorción de la Demanda
PBI Absorción demanda
CUADRO 2.18:CUADRO DE CORRELACION
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
Según el INDEC, el crecimiento del PIB durante la década del `90 se vio afectado en el año
1995 (efecto tequila) y a partir de fines del año 1998. Como consecuencia de esta situación
la economía argentina decayó en términos generales un 3,4% durante el año 1999 y 0,5%
durante el pasado año 2000, por ese motivo, si bien hay una estimación de crecimiento del
2,5% durante el año 2001 por parte del Ministerio de Economía, para el calculo de la
demanda futura se partió de la base de un crecimiento del 0% para el año 2001, para luego
si crecer a una tasa constante del 2,5% por año.
El método aplicado para la proyección de la demanda es de “Mínimos Cuadrados”, siendo
las variables utilizadas el PIB por año y la cuantificación de la demanda pasada anual, es
decir la superficie cubierta absorbida por año.
2.2.2.1. PROYECCION DE LA DEMANDA FUTURA
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
88
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Sup AbsorbidaReal Crecimiento m2
1992 215004527 815001993 236504980 2062001994 250307886 1587001995 243186102 1121241996 256626256 2378511997 277441318 2642701998 288123305 2338001999 278320114 2259002000 276867568 1496002001 2768675682002 283789257 2,2003 290883989 2,2004 298156088 2,2005 305609991 2,2006 313250240 2,2007 321081496 2,2008 329108534 2,
Año PBI
0% 21949950% 23198250% 24477750% 25789250% 27133550% 28511350% 29923750% 313713
CUADRO 2.19:PROYECCION DE LA DEMANDA FUTURA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
2.2.2.3. OTROS DATOS RELEVANTES
2.2.2.3.1. MANIFESTACION DE LA DEMANDA PASADA EN PARQUES LOGISTICOS
Si bien el tipo de negocio que estamos analizando tiene escaso desarrollo en la Argentina
como para que a partir de su estudio poder emitir opiniones que sean valederas y proyectar
de ahí en mas parámetros de conducta que puedan sostenerse en el tiempo, creemos
conveniente señalar cual fue su desarrollo en estos tres años.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
89
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
C r e c im ie n to P a r q u e s L o g ís t ic o s
2 1 2 3 0 01 9 7 4 0 0
2 8 5 0 02 1 5 0 0
0
5 0 0 0 0
1 0 0 0 0 0
1 5 0 0 0 0
2 0 0 0 0 0
2 5 0 0 0 0
1 9 9 8 1 9 9 9
De p ó s ito s
Pa r q u e s L o g ís tic o s
CUADRO 2.20:DESARROLLOS DE LOS PARQU FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
Este producto tiene su inicio en el año 1998 con un
Zona Norte del GBA. Durante ese periodo, este
participación del 10 % del mercado, mientras que d
al 59 % de la superficie absorbidas por
emprendimientos. Esto significa un crecimiento de
1998 a 52.600 m2 en el año 2000.
Es de suponer, si la tendencia continua, que e
depósitos reemplace por completo a aquellos
estándares de calidad.
Alimentación y Bebidas
9%
Industria11%
Retail9%
CUADRO 2.21:SEGMENTACION DE LA DE
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
9 6 0 0 0
5 3 6 0 0
2 0 0 0
ES LOGISTICOS
solo emprendimiento desarrollado en la
nuevo concepto de depósitos tuvo una
urante el año 2000 la participación creció
las empresas, distribuidos en cinco
l 150 %, es decir de 21.500 m2 del año
n los próximos años este concepto de
inmuebles que no posean mínimos
Logistica71%
MANDA EN PARQUES LOGISTICOS
90
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
2.2.2.3.2. CALIFICACION DE LOS ATRIBUTOS En las encuestas realizadas a expertos en inmuebles logísticos, se le presentaron a estos
una serie de atributos con el fin de calificarlos y ponderarlos de acuerdo al grado de
importancia que estos tienen en la operatoria logística.
Hay que aclarar que como se trata de un producto que requiere que ciertas características
sean estándar, muchas de estas no fueron consideradas como atributos ya que es
condición necesaria que estas esten contempladas en el proyecto; entre ellos figuran altura
de techos superior a 10 metros, distancia mínima entre columnas 20 metros, docks elevado
de carga, seguridad, playas de maniobra y construcción contra el fuego.
PONDERACION DE LOS ATRIBUTOS
15%
20%
9%
7%
7%
7%
4%
4%
3%
4%
10%
10%
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Ubicación
Accesibilidad
Imagen Corporat iva
Truck Center
Oficinas
Servicios para el t ransport ista
Expendio de combust ible
Restaurant
Ent idad Financiera
Playa de estacionamiento para camiones
Distancia a Capital Federal en t iempo
Grado de M olest ia de la trama urbana
P o nderació n
CUADRO 2.22:PONDERACION DE LOS ATRIBUTOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
2.2.2.4. CONCLUSIONES
Una vez determinadas las principales variables y características de la demanda, se procedió
a cuantificar la demanda objetiva que afrontará el proyecto en el área de influencia primaria.
De esta forma, surge del estudio de la demanda que de la proyección anual de la demanda,
el 29% corresponde a la demanda para el área de influencia primaria y a su vez de esta
participación, el 56% corresponde a demanda para parques logísticos.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
91
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
SEGMENTACION DE LA DEMANDA
DEM ANDA TOTAL83,76%
DEM ANDA AREA DE INFLUENCIA/PARQU
ES LOGISTICOS16,24%
CUADRO 2.23:DETERMINACION DE LA DEMANDA AREA DE INFLUENCIA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
2.3. ESTUDIO DE LA OFERTA
2.3.1. CRITERIO DE SELECCIÓN DE LA OFERTA COMPETITIVA En el estudio de la Oferta fueron identificados como Oferta Competitiva cinco proyectos de
similares características ubicados en el AMBA. Estos son los únicos emprendimientos que
existen dentro del área especificada; dos de ellos se encuentran totalmente alquilados pero
fueron considerados de todas formas debido a las características propias de un negocio de
renta en donde los contratos tienen vencimientos y renovaciones, o de lo contrario se
ofrecen nuevamente al mercado.
2.3.2. UBICACIÓN DE LA OFERTA COMPETITIVA
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
92
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
• 1 • 2 • 3 • 4
• 5
REFERENCIA: 1)PACHECO TRADE CENTER I 2)PACHECO TRADE CENTER II 3)PLAZA LOGISTICA 4)CENTRO INDUSTRIAL PACHECO 5)PARQUE EMPRESARIAL ESTEBAN ECHEVERRIA
CUADRO 2.24: PLANO DE UBICACIÓN OFERTA COMPETITIVA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
2.3.3. DESCRIPCION DE LA OFERTA COMPETITIVA
2.3.3.1. PACHECO TRADE CENTER I
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
93
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO 2.25: PACHECO CENTER I
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Esta ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la Provincia
de Buenos Aires, sobre la calle Marcos Sastre y sobre la Colectora Panamericana Este. Fue
el primero en su tipo en lanzarse al mercado.
CUADRO 2.26: MAPA DE UBICACIÓN PACHECO CENTER I
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
94
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Sup. Total del Proyecto: 45.000 m2
Empresa Desarrolladora: Flia. Sucari
Año Inicio de Actividades: 1998 Comercializa: Richard Ellis/Rubica
Infraestructura y Servicios: Pisos de 20 cm. de espesor y una resistencia de carga
estática de 25 ton/m2, altura mínima 8 metros, rampa para autoelevadores, niveladores de
anden, truck center, oficina de atención al cliente, vigilancia en accesos y en el interior del
predio con circuito cerrado de TV, tanque de reserva para incendios, playa de
estacionamiento para camiones, espacios parquizados y telefonía urbana.
Fortalezas:
•
•
•
•
•
•
Ubicado en la Zona Norte del AMBA, próximo a las principales vías de
acceso del Mercosur.
Fue el primer proyecto en su tipo en lanzarse al mercado.
Cercano a los principales parques y centros industriales.
Debilidades:
Si bien posee frente sobre la autopista, el acceso no es directo, sino que
se debe atravesar zona urbana.
No tiene posibilidad de crecimiento futuro.
En horas picos, el ingreso a la zona portuaria y al centro de la Capital
Federal se tornan dificultosos debido a grandes congestionamiento en el
tránsito.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
95
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
2.3.3.2. PACHECO TRADE CENTER II
CUADRO 2.27: PACHECO CENTER II
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Esta ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la Provincia
de Buenos Aires, sobre la calle Marcos Sastre y José Ingenieros. Nace como expansión de
Pacheco Trade Center I.
CUADRO 2.28: MAPA DE UBICACIÓN PACHECO CENTER II
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
96
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Sup. Total del Proyecto: 18.000 m2
Empresa Desarrolladora: Flia. Sucari
Año Inicio de Actividades: 2000 Comercializa: Richard Ellis/Rubica
Infraestructura y Servicios: Pisos de 20 cm. de espesor y una resistencia de carga
estática de 25 ton/m2, altura mínima 8 metros, rampa para autoelevadores, niveladores de
anden, truck center, oficina de atención al cliente, vigilancia en accesos y en el interior del
predio con circuito cerrado de TV, tanque de reserva para incendios, playa de
estacionamiento para camiones, espacios parquizados y telefonía urbana.
Fortalezas:
•
•
•
•
•
Ubicado en la Zona Norte del AMBA, próximo a las más importantes vías
de acceso del Mercosur.
Cercano a los principales parques y centros industriales.
Debilidades:
El proyecto se encuentra dentro de la trama urbana con un entorno
residencial.
No ofrece servicios adicionales para las empresas transportistas.
En horas picos, el ingreso a la zona portuaria y al centro de la Capital
Federal se tornan dificultosos debido a grandes congestionamiento en el
tránsito.
2.3.3.3. PLAZA LOGISTICA
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
97
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO 2.29: FOTO AEREA PLAZA LOGISTICA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
Se encuentra ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la
Provincia de Buenos Aires, sobre la Av. de los Constituyentes (ex Ruta Nac. N° 9 Km. 32) a
1 Km. de la intersección de la Av. Henry Ford y Autopista Panamericana.
CUADRO 2.30: MAPA DE UBICACIÓN PLAZA LOGISTICA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Sup. Total del Proyecto: 60.000 m2
Empresa Desarrolladora: J.P. Morgan, The O’Connor Group y DASA.
Año Inicio de Actividades: 2000
Comercializa: Jones Lang Lasalle
Infraestructura y Servicios: Dársena de Ingreso/Egreso del predio independiente para
camiones y automóviles, con sus respectivos semáforos de señalización, fibra óptica, grupo
electrógeno, tanque cisterna, sistema contra incendios con Sprinklers, edificio de vigilancia,
planta tratamiento de efluentes, playa de maniobras y estacionamiento de camiones (520
automóviles y 100 camiones), truck center, edificio de oficinas, pisos de hormigón armado
de 20 cm. de espesor con tratamiento superficial
Fortalezas:
•
•
Ubicado en la Zona Norte del AMBA, próximo a las principales vías de
acceso del Mercosur.
Cercano a los principales parques y centros industriales.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
98
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
•
•
•
•
•
Antes de finalizar las obras de la primera nave, esta ya se encontraba
alquilada.
Muy buena imagen institucional.
El grupo desarrollador posee muy buen management y disponibilidad de
financiamiento.
Debilidades:
No se ubica sobre una autopista de la red troncal de acceso a la Capital
Federal.
En horas picos, el ingreso a la zona portuaria y al centro de la Capital
Federal se tornan dificultosos debido a grandes congestionamiento en el
tránsito.
2.3.3.4. CENTRO INDUSTRIAL PACHECO
CUADRO 2.31: CENTRO INDUSTRIAL PACHECO
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Se encuentra ubicado en la localidad de Pacheco, partido de Tigre en la zona Norte de la
Provincia de Buenos Aires, sobre la Av. de los Constituyentes (ex Ruta Nac. N° 9 Km. 33) a
2 Km. de la intersección de la Av. Henry Ford y Autopista Panamericana.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO 2.32: MAPA DE UBICACIÓN CENTRO INDUSTRIAL PACHECO
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Sup. Total del Proyecto: 35.000 m2
Empresa Desarrolladora: INMOBILIARIA RUBICA
Año Inicio de Actividades: 1998 Comercializa: Inmobiliaria Rubica
Infraestructura y Servicios: Pisos de 20 cm. de espesor, altura mínima 10 metros, rampa
para autoelevadores, niveladores de anden, vigilancia en accesos y en el interior del predio,
tanque de reserva para incendios, playa de maniobra para camiones.
Fortalezas:
•
•
•
•
•
•
Ubicado en la Zona Norte del AMBA, próximo a las principales vías de
acceso del Mercosur.
Cercano a los principales parques y centros industriales.
El proyecto no prevé el cobro de expensas comunes.
Debilidades:
No se ubica sobre una autopista de la red troncal de acceso a la Capital
Federal.
En horas picos, el ingreso a la zona portuaria y al centro de la Capital
Federal se tornan dificultosos debido a grandes congestionamiento en el
tránsito.
Escasos servicios.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
100
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
2.3.3.5. PARQUE EMPRESARIAL ESTEBAN ECHEVERRIA
CUADRO 2.33: PARQUE EMPRESARIAL ESTEBAN ECHEVERRIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA. Se encuentra ubicado en la localidad de Santa Catalina, partido de Esteban Echeverría en
la zona Sur de la Provincia de Buenos Aires, en la intersección de las calles Lagos García y
José María Paz, a 300 m. de la Ruta Prov. N° 4 (Camino de Cintura) y a 4 Km. de la
Autopista Ricchieri.
CUADRO 2.34: MAPA DE UBICACIÓN ESTEBAN ECHEVERRIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
101
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Sup. Total del Proyecto: 60.000 m2
Empresa Desarrolladora: TIZADO CORPORATE
Año Inicio de Actividades: 2000
Comercializa: Tizado Corporate
Infraestructura y Servicios: Oficinas comerciales, pisos de hormigón armado de 17 cm. de
espesor nivelados con láser, altura mínima de 10 m., estacionamiento para camiones y
automóviles, estructura de Pórtico de Alma llena, docks de carga, cortinas de enrollar con
guía antiviento, alambrado olímpico perimetral, parquización y forestación, oficina de control.
Fortalezas:
•
•
•
•
Acceso directo por autopista a la Capital Federal y a la zona portuaria.
Cercano al Aeropuerto internacional de Ezeiza.
Debilidades:
El entorno inmediato no se encuentra consolidado.
Posee pocos servicios para los transportistas.
2.3.4. PRINCIPALES CARACTERISTICAS DE LA OFERTA COMPETITIVA
6,65
6,65
7,86
7,26
7,26
0
2,5
2,5
0,53
1
0 2 4 6 8 10
Pacheco Trade Center I
Pacheco Trade Center II
Plaza Logistica
Centro Industrial Pacheco
Parque Empresarial Esteban Echeverria
Precio xm2 (IVA incluido) Expensas x m2
CUADRO 2.35: CARACTERIZACION ECONOMICA DE LA OFERTA COMPETITIVA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
102
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Norte57%
Sur43%
CUADRO 2.36: UBICACIÓN GEOGRAFICA DE LA OFERTA COMPETITIVA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
50006000
1800
10000
1080
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
Pacheco TradeCenter I
Pacheco TradeCenter II
Plaza Logistica Centro IndustrialPacheco
ParqueEmpresarial
EstebanEcheverria
CUADRO 2.37: MODULO MINIMO COMERCIALIZABLE (M2)
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
2.3.5. ANALISIS CUALITATIVO DE LA OFERTA COMPETITIVA Para el análisis de la oferta competitiva en sus aspectos cualitativos, se realizó una
encuesta a expertos inmobiliarios en temas logísticos con el fin de ponderar los atributos
más importantes considerados por la demanda.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
103
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Ubicación 15% 5 5 5 5Accesibilidad 20% 3 3 2 2 2Imagen Corporativa 9% 3 3 5 2 3Truck Center 7% 4 0 5 0 0Oficinas 7% 5 3 5 0 5Servicios para el transportista 7% 4 3 4 0 3Expendio de combustible 4% 0 0 0 0 0Restaurant 4% 0 0 0 0Entidad Financiera 3% 0 0 0 0 0Playa de estacionamiento para camiones 4% 4 3 5 3 3Distancia a Capital Federal en tiempo 10% 3 3 2 2 4Grado de Molestia de la trama urbana 10% 3 2 3 3 2
100%TOTAL ATRIBUTOS
Plaza Logistica Centro Industrial PachecoATRIBUTOS PONDERACION Parque Empresarial
Esteban Echeverria
3,29 2,46 3,28 1,95 2,25
Pacheco Trade Center I
Pacheco Trade Center II
2
0
CUADRO 2.38: CALIFICACION DE LA OFERTA COMPETITIVA POR ATRIBUTOS
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
2.3.6. MAPAS ESTRATEGICOS DE LA OFERTA COMPETITIVA
PRECIO-ATRIBUTOS
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
0 2 4 6 8 10Precio x m2
Atr
ibut
os
Pacheco Trade Center I
Pacheco Trade CenterIIPlaza Logistica
Centro IndustrialPachecoParque EmpresarialEsteban Echeverria
CUADRO 2.39: MAPA ESTRATEGICO PRECIO-ATRIBUTO
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
104
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
ATRIBUTOS-EXPENSAS
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
0 1 2 3 4
Atributos
Expe
nsas
x m
2
Pacheco TradeCenter I
Pacheco TradeCenter IIPlaza Logistica
Centro IndustrialPachecoParque EmpresarialEsteban Echeverria
CUADRO 2.40: MAPA ESTRATEGICO ATRIBUTOS-EXPENSAS
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
PRECIO-DISTANCIA
0
10
20
30
40
50
60
0 2 4 6 8 10Precio x m2
Min
utos
Pacheco TradeCenter I
Pacheco TradeCenter IIPlaza Logistica
Centro IndustrialPachecoParque EmpresarialEsteban Echeverria
CUADRO 2.41: MAPA ESTRATEGICO PRECIO-DISTANCIA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
105
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
2.3.7. MARKET SHARE DE LA OFERTA ACTUAL De los cinco emprendimientos, solo tres tienen posibilidades de ofrecer superficie de
depósitos actualmente al mercado ya que los otros dos proyectos están totalmente
ocupados; entre los tres suman 115.000 m2 cubiertos. Por las características del propio
negocio, esta superficie no se encuentra construida, sino que se construye una vez que es
comercializada con la posibilidad de hacerlo a medida (Built to suit).
Plaza Logistica
35%
Centro Industrial Pacheco
22%
Parque Empresarial
Esteban Echeverria
43%
CUADRO 2.42: PARTICIPACION DEL MERCADO OFERTA COMPETITIVA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
2.3.8. OFERTA SUSTITUTA La logística empresarial comienza a desarrollarse en la Argentina hace aproximadamente
diez años. Durante ese lapso, las empresas debieron suplir la falta de inmuebles adecuados
con la adaptación de antiguas plantas industriales o viejos galpones. La escasa oferta
estaba segmentada hacia productos de calidad estándar y limitados servicios. Los espacios
de depósitos eran, en general, poco o nada adaptables a los requerimientos de la demanda.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
106
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Evolución Oferta Sustituta
90%
86%
44%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
1998
1999
2000
CUADRO 2.44: PORCENTAJE DE PARTICIPACION OFERTA SUSTITUTA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
Si bien en la actualidad existen ofrecidos al mercado mas de un millón de metros cuadrados
de superficie cubierta (ver capitulo Identificación del Proyecto) de inmuebles que
anteriormente eran usados, reciclados o adaptados por la demanda para fines logísticos,
estos no seran considerados como oferta sustituta ya que no cumple con estándares
mínimos de calidad; así también, dicho criterio se sustenta en el crecimiento del market
share de los Parques Logísticos con respecto a otros inmuebles destinados a funciones de
almacenamiento de mercadería, por lo que podemos suponer que a medida que aumente la
oferta de Parques Logísticos, el antiguo depósito entrara en desuso.
2.3.9. OFERTA FUTURA En la actualidad no existe indicio alguno de lanzamientos de proyectos que contemplen
espacios de almacenamiento de mercadería destinados a funciones logísticas.
La única iniciativa, del tema de referencia, es el llamado a licitación del proyecto a
desarrollarse en el Mercado Central de Buenos Aires. Se trata de un concurso público de
Antecedentes y Precios, en el cual se han presentado dos propuestas, y al momento de
realizarse este estudio no existen novedades con respecto al resultado de la licitación.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
107
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Al respecto vale la pena acotar, que el presente proyecto tiene una antigüedad de mas de
diez años; intervienen en él tres entes estatales: el Gobierno Nacional, el de la Provincia de
Buenos Aires y el de la Ciudad de Buenos Aires, entre los que existen grandes diferencias
al momento de la toma de decisiones. A su vez, el llamado a licitación es para que el
consorcio que resulte ganador alquile la superficie de terreno y el locatario construya el
inmueble.
Por las características del negocio que estamos analizando y ante la inexistencia de algún
nuevo proyecto de este tipo por lanzarse al mercado, la oferta futura coincide con la oferta
actual. Dicha aseveración radica en que los emprendimientos ofrecen al mercado espacios
de depósitos que no se encuentran construidos, es decir que se construyen de acuerdo a la
tendencia de la demanda (built to suit) y a la capacidad constructiva prevista en cada uno
de los proyectos.
Oferta Futura
25000
40000
49400
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000
Centro IndustrialPacheco
Plaza Logistica
Parque Emp. Est.Echeverria
Superf ic ie (m2)
CUADRO 2.45: OFERTA FUTURA POR EMPRENDIMIENTO
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
108
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
2.4. COMERCIALIZACION
2.4.1. MARKETING ESTRATEGICO Todas las compañías deben ver a futuro y desarrollar estrategias de largo plazo que se
adapten a las cambiantes condiciones de sus industrias. No hay una sola estrategia ideal
para todas. Cada una debe encontrar el plan de juego mejor para su situación, sus
oportunidades, objetivos y recursos. La tarea de elegir la estrategia global para la
supervivencia a largo plazo y el crecimiento de una compañía la denominamos como
Marketing Estratégico.
Se trata de establecer una posición ventajosa y sostenible en el tiempo contra las fuerzas de
la competencia; la ventaja estará indicada por la implementación de una adecuada
estrategia competitiva, la que nace del valor que el proyecto es capaz de crear para sus
clientes, con pautas claramente diferenciales.
2.4.1.1. ANALISIS DE LAS FUERZAS COMPETITIVAS
En el análisis de la estructura del mercado, se utilizará el método propuesto por Michel
Porter de las cinco fuerzas competitivas, que no solo determinan la intensidad competitiva
sino también la rentabilidad del negocio.
Las fuerzas competitivas a enfrentar son:
•
•
•
•
•
Poder de negociación de los compradores
Poder de negociación de los proveedores
Amenaza de Ingreso
Intensidad de rivalidad entre los competidores existentes
Presión de los productos sustitutos
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
109
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
2.4.1.1.1. PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS COMPRADORES La manera de actuar de la demanda tiende en su conjunto a alentar la baja de precios,
negociando por una calidad superior o más servicios o haciendo que los competidores
compitan entre ellos.
Es así como nos encontramos con un sector del mercado formado por compradores que
poseen muy buena información, bajo costo de cambio y volúmenes altos de compra; por tal
motivo detectamos que el poder de negociación de los compradores es ALTO.
2.4.1.1.2. PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS PROVEEDORES Los proveedores pueden ejercer poder de negociación sobre los que participan en un sector
amenazando con elevar los precios o reducir la calidad de los productos o servicios. El
poder de negociación está determinado por la concentración de los proveedores, el no estar
obligados a competir con productos sustitutos, y los proveedores compiten entre sí por el
mercado asegurando precios estables, por lo que determinamos que el poder de
negociación de los proveedores es BAJO.
2.4.1.1.3. AMENAZA DE INGRESO La formulación de nuevos proyectos dentro del sector aporta una capacidad adicional, el
deseo de obtener su participación en el mercado y recursos sustanciales. Estos
movimientos pueden obligar a bajar los precios, inflar los costos o reducir la rentabilidad.
La amenaza de ingreso dentro del sector depende de las barreras para el ingreso que estén
presentes, aunadas a la reacción de los competidores existentes que debe esperar el nuevo
ingresante.
Barreras para el ingreso:
Economía de escala: Barrera de ingreso ALTA. •
Diferenciación de producto: Barrera de ingreso MEDIA. •
Requisitos de capital: Barrera de ingreso ALTA. •
Acceso a los canales de distribución: Barrera de ingreso BAJA. •
Costos cambiantes: Barrera de ingreso BAJA. •
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
110
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
2.4.1.1.4. INTENSIDAD DE RIVALIDAD ENTRE LOS COMPETIDORES EXISTENTES La rivalidad entre los competidores existentes da origen a manipular su posición, ya sea por
una batalla en precios o publicitaria. Del estudio y caracterización de la oferta surge que el
número de competidores es relativamente pequeño, y que están mas o menos equilibrados
en cuanto a tamaño y recursos, indicando una propensión a la competencia reciproca.
Al existir competidores en el mercado igualmente equilibrados y que la elección del cliente
sea según la resultante precio-servicio la intensidad de la rivalidad del sector es ALTA.
2.4.1.1.5. PRESION DE LOS PRODUCTOS SUSTITUTOS La identificación de los productos sustitutos es cosa de buscar otros productos que puedan
desempeñar la misma función que el producto ofrecido. Tal como se observó en el estudio
de la oferta existen en el mercado gran cantidad de superficie disponible a ser utilizada
como sustitutos, pero debido a la baja calidad y a la creciente competencia de las empresa
por bajar costos en sus operaciones es que se determina que la presión de los productos
sustitutos es BAJA.
2.4.1.2. MATRIZ DE ATRACCION
BAJA MEDIA ALTA
Poder de negociación de los proveedoresAmenaza de IngresoIntensidad de rivalidad entre los competidores existentesPresión de los productos sustitutos
Poder de negociación de los compradoresIntensidad de las fuerzas competitivas
CUADRO 2.46: MATRIZ DE ATRACCION FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
111
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
2.4.1.3. INTENSIDAD DE LAS BARRERAS vs. RENTABILIDAD
BAJA ALTA
Rendimientos elevados, estables
Rendimientos elevados, riesgosos
BAJA
ALTA
BARRERA DE SALIDA
Rendimientos bajos, estables Rendimientos bajos, riesgosos
BA
RR
ER
A D
E
ING
RE
SO
CUADRO 2.47: INTENSIDAD DE LAS BARRERAS FUENTE: ESTRATEGIAS COMPETITIVAS. MICHEL PORTER
2.4.1.4. MATRIZ F.O.D.A.
FORTALEZAS •
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Próximo a los grandes centros de consumo.
A menos de 25 minutos de los puertos de la Ciudad de Buenos Aires y de La Plata.
Alto grado de exposición sobre la Autopista La Plata – Buenos Aires.
Muy buena infraestructura de servicios e imagen institucional.
Acceso directo desde autopista de la red troncal de ingresos a la Capital Federal.
OPORTUNIDADES
Bajo costo de la tierra comparado con la Autopista Panamericana (Zona Norte),
permitiendo proyectos mejores servicios y precios.
El cambio en las condiciones tributarias respecto a los alquileres comerciales hace que
este se pueda descontar.
Escasa oferta de proyectos o inmuebles de similares características en el área de
influencia.
Bajo grado de molestia de la trama urbana.
Posibilidad de construir una barrera de ingreso alta a futuros competidores.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
112
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
DEBILIDADES •
•
•
•
•
•
•
•
El entorno inmediato no se encuentra totalmente consolidado.
Alto costo de la tarifa del peaje.
Habría que tramitar cambios en la zonificación.
Falta de servicios sanitarios.
El terreno se encuentra ubicado en la Zona Sur del AMBA.
AMENAZAS
La profundización de la recesión económica que lleva casi 3 años.
Escasez de nuevas inversiones.
La concreción del Centro de Transferencias de Cargas en el Mercado Central por parte
del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el de la provincia de Buenos Aires y por la
Nación.
2.4.1.5. FORMULACION DE LA ESTRATEGIA COMPETITIVA
Al enfrentarse las cinco fuerzas competitivas, existen tres estrategias genéricas de éxito
potencial para desempeñarse de manera optima frente al resto de la competencia:
Liderazgo en costos
Diferenciación
Enfoque o alta segmentación
Sobre la base del análisis realizado en la parte de Demanda y Oferta, y de acuerdo al tipo
de enfoque estratégico se concluye que se trata de un negocio de Diferenciación.
Esta estrategia consiste en realizar la DIFERENCIACION a través del producto, creando
algo que en el mercado sea percibido como único, ya sea por su diseño, por su imagen o
por la calidad y cantidad de los servicios que ofrece. Asimismo, se realizara un
posicionamiento con un precio inferior al de la oferta competitiva.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
113
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Las formas especificas mediante las cuales una empresa puede diferenciar su oferta de la
de sus competidores es mediante la diferenciación del producto, la diferenciación los
servicios y la diferenciación de la imagen. Las diferencias que se deban promover son
aquellas que respondan a las siguientes cualidades.
Importante: cuando la diferencia propuesta ofrece un beneficio valioso para la demanda.
SERVICIO E INFRAESTRUTURA
•
•
•
•
•
•
Distintiva: cuando la diferencia ofrecida no es ofrecida por las empresas que forman la
competencia. DISTANCIA A CAPITAL FEDERAL
Comunicable: cuando la diferencia es transmisible a la demanda y ésta les resulta
visible. PRECIOS Y ATRIBUTOS TANGIBLES
Preferente: cuando a la competencia no le resulta fácil imitar esta diferencia. CALIDAD
DE ACCESOS
Accesible: cuando la demanda pueden pagar por esta diferencia, el precio se debe
encontrar dentro de lo esperado por la demanda y como techo el precio en el cual se
mueve la oferta.
Rentable: cuando a pesar de las diferencias ofrecidas por la empresa la elaboración del
producto aún resulta rentable para la empresa.
2.4.1.6. POSICIONAMIENTO ESTRATEGICO DEL PROYECTO
2.4.1.6.1. EVALUACION DE LOS ATRIBUTOS
Ubicación 15% 5 5 5 5 2 2Accesibilidad 20% 3 3 2 2 2 5Imagen Corporativa 9% 3 3 5 2 3 4Truck Center 7% 4 0 5 0 0 4Oficinas 7% 5 3 5 0 5 3Servicios para el transportista 7% 4 3 4 0 3 3Expendio de combustible 4% 0 0 0 0 0 3Restaurant 4% 0 0 0 0 0 3Entidad Financiera 3% 0 0 0 0 0 3Playa de estacionamiento para camiones 4% 4 3 5 3 3 3Distancia a Capital Federal en tiempo 10% 3 3 2 2 4 5Grado de Molestia de la trama urbana 10% 3 2 3 3 2 4
Pacheco Trade
Center II
Plaza Logistica
Centro Industrial Pacheco
Parque de Actividades
Logisticas Hudson
3,71
Parque Empresarial E.
Echeverria
TOTAL ATRIBUTOS 100% 3,29 2,46 3,28 1,95 2,25
ATRIBUTOS PONDERACIONPacheco
Trade Center I
CUADRO 2.48: VALORACION DE LOS ATRIBUTOS FUENTE: ELABORACION PROPIA
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114
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Algunos de los criterios considerados para la calificación fueron los siguientes:
Ubicación: Zona Norte: 5 pts. Zona Oeste: 3 pts.
Zona Sur: 2 pts. Accesibilidad: desde autopista: 5 pts.
desde red vial secundaria: 3 pts. desde calle de trama urbana: 2 pts.
Distancia a la Capital Federal (tiempo): a menos de 30 minutos: 5 pts. entre 31 a 45 minutos: 4 pts. entre 46 a 55 minutos: 3 pts. mas de 56 minutos: 2 pts.
2.4.1.7. MAPAS ESTRATEGICOS
ATRIBUTOS-PRECIOS
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4ATRIBUTOS
PREC
IOS
x m
2
Pacheco Trade Center I
Pacheco Trade Center II
Plaza Logist ica
Centro IndustrialPacheco
Parque Empresarial E.Echeverria
Parque de Act ividadesLogist icas Hudson
CUADRO 2.49: MAPA ESTRATEGICO ATRIBUTOS-PRECIOS FUENTE: ELABORACION PROPIA
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
PRECIO-DISTANCIA
0
10
20
30
40
50
60
0 2 4 6 8 10PRECIO x m2
MIN
UTO
SPacheco Trade Center I
Pacheco Trade Center II
Plaza Logist ica
Centro IndustrialPacheco
Parque Empresarial E.Echeverria
Parque de Act ividadesLogist icas Hudson
CUADRO 2.50: MAPA ESTRATEGICO PRECIOS-DISTANCIA FUENTE: ELABORACION PROPIA
ATRIBUTOS-EXPENSAS
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
0 1 2 3 4
A T R IB UT OS
Pacheco Trade Center I
Pacheco Trade Center II
Plaza Logist ica
Centro IndustrialPacheco
Parque Empresarial E.Echeverria
Parque de ActividadesLogist icas Hudson
CUADRO 2.51: MAPA ESTRATEGICO ATRIBUTOS-EXPENSAS FUENTE: ELABORACION PROPIA
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
2.4.1.8. MARKET SHARE DEL PROYECTO
10338 10925 11528 12146 12779 13428 14093 1477535647 37674 39752 41882 44065 46302 48596 5094763655 67275 70985 74789 78687 82683 86779 90977
219499231982
244777257892
271335285113
299237313713
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
M arket Share del Proyecto (29%) Demanda en Parques Logist icos (56%)Part icipación Area de Inf luencia (29 %) Proyección m2
CUADRO 2.52:DETERMINACION DEL MARKET SHARE
FUENTE: ELABORACION PROPIA
MARKET SHARE DEL PROYECTO
RESTO DE LA DEM ANDA
95,29%
PARTICIPACION DE M ERCADO
4,71%
CUADRO 2.53:PARTICIPACION DEL PROYECTO
FUENTE: ELABORACION PROPIA
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117
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
2.4.2. MARKETING OPERACIONAL
2.4.2.1. PRODUCTO Se propone desarrollar un proyecto integral, el cual albergará, además de espacios para
almacenamiento de mercadería, sectores de servicios asociados a la actividad empresaria,
procurando generar sinergia entre las distintas actividades.
También se aprovechará la exposición sobre la autopista para la instalación de carteleria
institucional y para reforzar la impronta corporativa del proyecto.
2.4.2.1.1. DESCRIPCION DEL PRODUCTO Las distintas áreas que conforman el proyecto son las siguientes:
DEPOSITOS: estarán materializados por tres naves de 60 m de ancho y 400 m de
largo.
Altura libre al cordón inferior de la viga de 10 m.
Docks de cargas elevados a 1,2 m.
Modulo mínimo de 4000 m2 de superficie. 40 m x 60 m
Pisos de pavimento tratados con Ferrocement de 20 cm. de espesor.
Sistemas contra incendio tipo Sprinklers.
Iluminación con artefactos de vapor de mercurio.
Muro de contención de H° A°.
Instalación Eléctrica con tableros secciónales independientes para parámetros de
consumo por módulos.
•
•
•
•
•
•
•
•
Playa de maniobras y estacionamiento para camiones.
Tanque cisterna.
Area para estación de servicio.
Restaurante.
Truck Center.
Local Bancario.
Dos accesos al parque.
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Oficinas. Esta previsto un modulo de 200 m2 de oficinas cada 4000 m2 de depósito.
Planta Tratamiento de Efluentes.
Carteleria. Disponibilidad de espacios para una fuerte presencia corporativa.
Cerco perimetral.
Vigilancia.
Servicio de Fibra Optica.
Areas para la desconsolidación y consolidación de contenedores.
2.4.2.2. PRECIO
Una vez definido el producto se debe determinar el precio a partir del posicionamiento
estratégico en el mercado, y teniendo en cuenta que para fijarlos hay que considerar a los
factores externos del mercado y a los internos de la empresa. Los factores internos incluyen
los objetivos de la empresa mientras que los factores externos contemplan las
características del mercado, de la demanda y los elementos suministrados por la
competencia.
Entonces estos serán fijados de acuerdo a las siguientes pautas:
Participación en el mercado (market share).
Liderazgo en la calidad del producto.
Costos de construcción y mantenimiento, sin perder beneficios.
Condiciones económicas y coyuntura política (profundización de la recesión y
estancamiento económico del país).
2.4.2.2.1. CUADRO DE PRECIOS POR ACTIVIDAD
5 1,05 610 2,1 12,1
6500 1365 78652000 420 24202000 420 24206000 1260 7260
Alquiler mensual ($) I.V.A. Total
Carteles (tres)
RestaurantLocal bancario
Concepto
Depósitos (m2)Oficinas (m2)Estación de servicio
,05
CUADRO 2.54: CUADRO DE PRECIOS FUENTE: ELABORACION PROPIA
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Comparacion de precios
9,15
9,15
8,39
7,26
8,26
6,65
0 2 4 6 8 1
Pacheco Trade Center I
Pacheco Trade Center II
Plaza Logistica
Centro Industrial Pacheco
Parque Empresarial E. Echeverria
Parque de Actividades Logisticas Hudson
0
P recio de alquiler mensual to tal x m2
CUADRO 2.55: CUADRO COMPARACION DE PRECIOS TOTALES (INCLUYE IVA Y EXPENSAS) FUENTE: ELABORACION PROPIA
2.4.2.3. Plaza El canal de comercialización del proyecto será realizado a través de una importante
inmobiliaria local, la cual posee una alianza estratégica con una compañía de Real Estate
extranjera, con oficinas en las principales ciudades del mundo.
La fuerza de ventas estará compuesta por la división de industrias de la mencionada
compañía compuesta por cuatro vendedores especializados en temas logísticos. Estos a su
vez serán entrenados especialmente en el conocimiento del proyecto en su conjunto, no
solo de los atributos tangibles sino también de los intangibles que hacen del proyecto un
beneficio para los potenciales clientes.
La estructura de ventas estará instalada en la oficina comercial de la empresa inmobiliaria
ubicada en el Area Central de Negocios de la Ciudad de Buenos Aires; los honorarios
pactados se ubican entre el 1% al 1,5% de los montos totales de los contratos firmados, con
un plazo máximo de 36 meses, es decir, si algunos de los contratos se realizasen con un
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120
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
plazo superior al plazo arriba indicado, los honorarios se calcularan sobre la base de 36
meses.
2.4.2.4. PROMOCION Y PUBLICIDAD Para alcanzar una comercialización efectiva del proyecto se deberán encarar acciones de
promoción y publicidad, tendientes a alcanzar una cuota razonable de participación en el
mercado. En este sentido, es prioritario definir las distintas etapas o ciclos de vida que
caracterizan al presente negocio.
•
•
•
Lanzamiento del proyecto: En esta etapa de inicio de la comercialización se
realizará una intensa campaña publicitaria con el fin de lograr una importante penetración en
el mercado, además de crear conciencia de la existencia del emprendimiento.
Proyecto en marcha: Una vez iniciada la comercialización y construcción de los
primeros depósitos, comenzará una estrategia de permanencia en los medios para que la
demanda lo perciba frente a otros emprendimientos, esto es debido a las fuerzas de la
competencia generada por la existencia de la oferta competitiva.
Proyecto consolidado: Alcanzada la comercialización de todo el proyecto, la
frecuencia de publicidad bajará sin dejar de ser nula, ya que debido a que el negocio
propuesto es de renta y los contratos poseen vencimientos con la opción de no ser
renovados se deberá tener una estrategia de promoción para acentuar el criterio de
permanencia en el mercado.
De esta forma se logra manejar el presupuesto de publicidad de acuerdo con la etapa del
proyecto; así también la promoción y publicidad se podrá adecuar respecto a la intensidad
de la demanda, ya que por las características propias del negocio se construirá la superficie
de depósito requerida por la demanda.
La promoción y publicidad se realizará en los principales diarios de Capital Federal (La
Nación, Clarín, Ámbito Financiero y El Cronista Comercial), tanto en el cuerpo principal
como en los suplementos clasificados y suplementos especializados en temas de comercio
exterior.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
121
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Asimismo se empleará la publicidad en revistas especializadas en logística (Cuestión
Logística y Enfasis Logística), y la promoción en ferias y exposiciones orientadas a temas
logísticos (Logisti-K y TransModal).
Por las características del negocio que estamos analizando y ante la inexistencia de algún
nuevo proyecto de este tipo por lanzarse al mercado, la oferta futura coincide con la oferta
actual.
También se aprovechará la fuerte exposición sobre la Autopista La Plata - Buenos Aires
instalando carteles de publicidad y la construcción de una pagina en Internet.
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122
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
3. ESTUDIO TECNICO
El estudio técnico consiste en traducir en términos y requerimientos técnicos los datos del
estudio Económico- Financiero, los conceptos definidos en el estudio de mercado y las
características de la ubicación seleccionada.
El estudio técnico abarca:
•
•
•
•
•
•
•
El ordenamiento físico del predio en su conjunto;
Las redes viales internas y de conexión externa;
Las redes de servicios;
La infraestructura;
La distribución de los distintos tipos de edificios en el predio;
La valoración de los costos de cada componente;
El planeamiento y distribución de las obras en sus distintas etapas y plazos respectivos.
3.1. CARACTERISTICAS PRINCIPALES DE LA UBICACIÓN
3.1.1. ASPECTOS DE LA LOCALIZACION
Un vecindario se define como la porción, dentro de una comunidad más importante, en el
cual se puede identificar un grupo homogéneo de habitantes, edificios o actividades
comerciales. Los habitantes de un vecindario son mucho más que una comunidad que por
casualidad reside en un mismo radio del ejido urbano. En general comparten similares
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123
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
intereses, nivel económico y perfil sociocultural. En algunos casos existen barreras
naturales o urbanísticas que distinguen a una vecindad de otras.
CUADRO 3.1:MAPA LOCALIZACION DEL PREDIO
El terreno se localiza en la localidad de Hudson, partido de Berazategui, en la zona sur de
la provincia de Buenos Aires, sobre la Autopista La Plata – Buenos Aires, en el kilometro
27,50. El presente partido se encuentra limitando al Norte con el partido de Quilmes, al Oeste
con el partido de Florencio Varela, al sur con los partidos de La Plata y Ensenada, y al este
con el Río de La Plata.
CUADRO 3.2:FOTOS DEL TERRENO
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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124
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Posee muy buena calidad de acceso, materializado principalmente por la mencionada
autopista, y a su vez potenciado por una amplia gama de conexiones con otras importantes
vías de comunicación. Entre ellas se ubican la Ruta Nacional N° 2, las rutas provinciales N°
6 y 36, y la Autopista 25 de Mayo. También la autopista permite acceder a la Capital Federal
y a los principales puertos de la zona en menos de 25 minutos, si el camino es recorrido con
camiones de gran porte, y en 15 minutos si el transito se realiza con automóvil.
Río de la Plata
AU. La Plata-Buenos Aires
Tramo a La Plata (Actualmente en Construcción)
Conexión con Ruta Nº 2
CUADRO 3.3:VISTA AEREA DEL TERRENO
Desde el punto de vista de la posición relativa del terreno respecto de la circulación principal
de la autopista, también es óptima puesto que además de lo mencionado previamente
posee la característica de ser fácilmente reconocible por forma y posición desde la autopista
permitiendo una fácil localización cuando se transita por esta vía.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
125
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
3.1.2. CARACTERISTICAS DEL TERRENO
CUADRO 3.4:PLANCHETA DEL TERRENO FUENTE: MUNICIPALIDAD DE BERAZATEGUI.
Se trata de un terreno con una superficie de 34 hectáreas 13 áreas y 50 centiáreas,
ubicado en la intersección de la Autopista La Plata – Buenos Aires y la calle 30 de Octubre
de 1983, de forma irregular con un frente de 662 metros sobre la autopista. Se encuentra
abastecidos por la red de gas natural (Camuzzi), telefonía (Telefónica de Argentina) y
electricidad (Edesur). El servicio de agua corriente es suministrado por una empresa de la
municipalidad del partido de Berazategui, mientras que no existe red cloacal.
El precio del mismo es de $ 2.000.000, que será pagado con un 30% al contado y el resto
en siete años con una tasa de interés del 12% anual, financiado por el propietario. A esto
hay que sumarle los costos relativos a la compra, gastos de escrituración, etc.
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126
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
3.1.2.1. INDICADORES URBANÍSTICOS
Dentro de la Ordenanza de Zonificación según Usos del Partido de Berazategui N°
2.412/92, el terreno se encuentra localizado sobre la Autopista La Plata - Buenos Aires, en
él kilometro 275, correspondiéndole los indicadores urbanísticos de Zona de Recuperación
(Rc1).
F.O.T.: 0,3
F.O.S.: 0,3
Densidad neta máxima: 100 hab./Ha
Factor de Hacinamiento Hab/ha: 14 Los usos, desarrollados en el capítulo 4 - Estudio Legal, permiten el emplazamiento de este
tipo de proyectos en esta zona previo cambio en la zonificación (rezonificación).
El resto de los indicadores especificados en el punto mencionado en el párrafo anterior
como el FOS, FOT, RETIROS, ALTURAS MÁXIMAS, etc. se cumplen en su totalidad como
se verá en el Análisis de Proyecto dentro del Estudio Técnico
3.2. DESCRIPCION DEL PROYECTO
3.2.1. PROGRAMA DE NECESIDADES PREVISTO
•
•
•
DEPOSITOS: Se encuentran estructurados en tres naves de 24.000 m2 de superficie
cubierta, cuyas medidas son 60 m de ancho por 400 m de largo, permitiendo dividir las
naves en seis módulos de 4.000 m2. La distancia libre entre columnas es de 30 metros
y la altura libre interior al cordón de la viga de 10 metros.
Sistema Constructivo: CINTER (Metálico). El proceso de construcción es mediante
paneles “sandwich” con núcleo de poliuretano, aprobado por el fondo Multilateral del
protocolo de Montreal.
Pisos: El nivel de pavimento interior del depósito estará elevado a 1,20 metros del
nivel del pavimento exterior. El mismo será de hormigón de 0,20 cm de espesor;
tendrá un tratamiento superficial tipo FERROCEMENT.
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127
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
• • • •
•
Puertas Secciónales: de apertura vertical con accionamiento eléctrico, con sus
respectivos docks levelers y abrigos.
Alero: Se disponen a lo largo de los sectores de expedición y recepción.
Muro de Contención: Se realizará de hormigón Armado de 1,20 metros de altura.
Sistema c/Incendios: Tipo SPRINKLERS con una cantidad suficientes de bocas de
hidrantes para cubrir toda la superficie del depósito, mangueras de 30 metros de
largo y lanza con pico de chorro y niebla. Contara con vías de escape provistas de
barras antipanico. Se colocaran extintores portátiles protegiendo la totalidad de la
superficie.
Iluminación: Se realizará con artefactos de vapor de mercurio, y se estima una
iluminación de 200 lux. Se prevé iluminación perimetral del almacén y de la zona de
carga y descarga.
Instalación Eléctrica: Se prevé un tablero seccional independiente, grupo electrógeno
y conjunto de medidores para parámetros de consumo por módulos.
OFICINAS MODULARES: Se construirán 4500 m2 de oficinas, es decir 250 m2 por
cada módulo mínimo de depósito. Estos módulos incluirán sanitarios y vestuarios para
el personal. TRUCK CENTER: Area destinada para los transportistas. Tendrá sanitarios, cocina y
sector de estar. 200 m2 de superficie.
LOCAL BANCARIO: 70 m2 de superficie. Se compone de un sector de atención al
publico con la posibilidad de colocar un cajero automático sobre el frente del local.
RESTAURANT: 230 m2. Se prevé la construcción de una cocina, salón comedor y
áreas descubierta de expansión.
CABINAS DE CONTROL DE ACCESO: Será construida una cabina por acceso (dos)
para el control de los mismos. El personal de seguridad estará conectado con los
depósitos. 70 m2
ESTACION DE SERVICIO: Esta previsto alquiler el espacio de terreno y que el locatario
realice la construcción del mismo.
PLAYAS DE ESTACIONAMIENTO PARA CAMIONES PLAYA DE MANIOBRAS PLAYA DE ESTACIONAMIENTO PARA AUTOMOVILES CALLES INTERNAS: Estarán diseñadas para asegurar un flujo interno son cruces en
las circulaciones. PLANTA DE TRATAMIENTO DE EFLUENTES
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128
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
• •
PARQUIZACION DE AREAS VERDES Y EQUIPAMIENTO EXTERNO CARTELERIA: Se colocaran tres carteles de publicidad aprovechando la exposición del
terreno sobre la autopista.
3.2.1.1. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS
Documentación de obra Deberán aprobarse los planos municipales y obtener el permiso de obra.
También el estudio de arquitectura deberá entregar la totalidad de los planos de obra antes
de comenzar la ejecución de la misma.
Trabajos preliminares En primer lugar deberá realizarse el estudio de suelos.
Acondicionamiento del terreno para la ejecución de la obra.
Limpieza del predio, colocación del cartel de obra, construcción del cerco de obra, y de un
obrador acondicionado debidamente para el correcto desempeño de la administración y
jefatura de obra. De la misma manera será necesario un lugar para acopio de materiales y
guardado de máquinas y herramientas.
Las necesidades reales dependerán de la empresa encargada de la ejecución de la obra.
Por otra parte será necesario inmediatamente, la conexión de los servicios de agua de
construcción y luz de obra.
Movimiento de suelos Deberá retirarse la capa orgánica, en la totalidad de la superficie que ocupe la construcción,
rellenar con tosca y compactar.
La excavación y perfilado para las fundaciones serán de las medidas que resulten del
cálculo y a la profundidad que arroje el estudio de suelos.
Fundaciones Todos los hormigones utilizados en las estructuras deberán ser hormigones elaborados en
planta, no pudiendo ser utilizados en ningún caso hormigones elaborados in-situ.
Las fundaciones serán bases exentas en H°A° con hormigón h 21, en la cota de fundación
que indique el estudio de suelos.
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129
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
En caso que el suelo contenga elementos agresivos para el cemento, deberán utilizarse
cementos apropiados y resistentes para el caso.
Los recubrimientos mínimos serán de 4 cm. Y durante la ejecución deberán vibrarse y
compactarse de la forma debida.
Para todos los casos y omisiones remitirse al reglamento CIRSOC 201.
Estructura resistente (Oficinas, Areas de Servicio, Vigilancia) La misma será ejecutada en H°A° con hormigón h21 elaborado en planta.
Los tiempos de desencofrado serán los que marca el CIRSOC.
Los proveedores de hierro deberán entregar certificado de calidad.
Tabiquería Las mismas deberán ser ejecutadas en forma seca. Con perfilerías revestidas en placas de
yeso.
Marcas Durlock o similar.
Capas aisladoras Sobre terreno natural: se ejecutará una capa continua de mortero de cemento con aditivo
hidrófugo de espesor 5mm, sobre el contrapiso y se protegerá con una carpeta de 2 cm. de
espesor.
En paramento exterior: será una capa continua de cemento con aditivo hidrófugo de 5mm
de espesor, sobre la cual se pintará con emulsión asfáltica formando así una barrera de
vapor.
Cubierta: en el total de la superficie debajo de la chapa se aplicará lana de vidrio de 2 cm.
de espesor como aislación térmica.
Revoques Interiores: serán ejecutados con morteros de yeso.
Exteriores: proyectable plástico, con color según proyecto.
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130
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Contrapisos Sobre terreno natural: serán en hormigón pobre de cemento con malla metálica en un
espesor de 12cm
Sobre losa: se ejecutarán sólo en caso de ser necesarios.
Carpetas Se ejecutarán sobre losa o contrapiso en un espesor no menor a los 2cm. Adaptando según
el caso la dureza apropiada del mortero.
Pisos y Zócalos
Según planilla de locales alfombra o granito reconstituido pulido a plomo.
En todos los casos serán primeras marcas y deberán ser aprobados por el proyectista.
Cielorrasos Aplicados: de yeso o salpicado plástico, según planilla de locales.
Suspendidos: con perfilería metálica y placas de yeso.
Revestimientos En todos los casos deben ser primeras marcas y aprobadas por el proyectista.
Cubierta Techo de chapa pintada con estructura de soporte metálica
Sujeto a aprobación del proyectista.
Carpinterías metálicas Aluminio anodizado con vidrio doble. Aprobada por el proyectista.
Cortinas
Según planilla. De bandas metálicas, bandas de telas, telas pesadas o de aluminio.
Carpinterías de madera Puertas placa con nido de abeja 5cm x 5cm.y tapa cantos de 5mm de espesor.
Enchapadas en cedro.
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131
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Conductos y ventilaciones Se realizarán con conductos de cemento y con caños de PVC según corresponda.
Instalaciones sanitarias y gas Deberán ser aprobadas ante el organismo correspondiente, utilizando para ello materiales
de calidad exigida según proyecto.
Instalación eléctrica y telefónica
Se realizarán según proyecto y deberán ser aprobadas por el ENRE y Telefónica.
En cuanto a los artefactos deberán ser aprobados por los proyectistas.
Central telefónica digital.
Instalación contra incendio Deberá cumplir con todo lo necesario para aprobar el plano municipal.
Se instalará una alarma contra incendio.
Instalación electromecánica
Bombas según proyecto deberán cumplir con el caudal y el blindaje necesario e instaladas
de acuerdo a las especificaciones.
Aire Acondicionado Máquina enfriadora de agua y caldera central con equipos Fan-coil independientes
Pintura Según planilla de locales y proyecto serán látex al agua y al aceite. La cantidad de manos y
la marca deberá ser definida con el proyectista.
Vidrios Según planilla, blindex espesor 5mm, float espesor 4mm.
Varios Limpieza periódica y final de obra.
Obras exteriores y estacionamiento
Deberán cumplir con toda la señalización necesaria.
Se realizará una capa asfáltica de 5cm de espesor sobre una base de tosca.
La parquización responderá la plano de jardinería.
Equipamiento Marcas y especificaciones según proyecto.
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132
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
3.2.1.2. ANTEPROYECTO DE ARQUITECTURA
CUADRO 3.5:PLANTA DE TECHOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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133
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO 3.6:VISTA AEREA DESDE INGRESO FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
CUADRO 3.7:VISTA CALLE INTERNA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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134
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO 3.8:CALLE INTERNA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
CUADRO 3.9:VISTA AEREA DESDE AREA DE SERVICIO FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
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Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO 3.10:VISTA DEL INGRESO FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
CUADRO 3.11:VISTA DESDE AUTOPISTA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
136
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
CUADRO 3.12:VISTA DESDE AUTOPISTA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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137
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
3.3. ANÁLISIS DE COSTOS DEL PROYECTO La construcción se llevará a cabo de acuerdo al ritmo de absorción de la demanda, según
surge del estudio de mercado (proyección de la demanda futura). Esto permite el manejo de
la inversión de la construcción de los depósitos por etapas. Cada una de estas etapas
tendrá una duración de seis meses (escenario esperado).
Se considerará que se realizará una contratación llave en mano que será pagada una vez
finalizada la obra. La inversión en construcción e infraestructura será de u$s 24.500.000 IVA
incluido.
A continuación se detalla la discriminación de los costos por rubro de todo el
emprendimiento.
RUBRO CANTIDAD COSTO TOTAL
DEPOSITOS 72000 266 19166400
LOCAL BANCARIO/RESTAURANT 300 424 127050
TRUCK CENTER 200 424 84700
CABINAS CONTROL DE ACCESO 70 363 25410
OFICINAS 4500 484 2178000
OBRA VIAL-CALLES Y PLAYAS GL 800000 800000
RED DE DRENAJE GL 115000 115000
RED ELECTRICA GL 98000 98000
ALUMBRADO PUBLICO GL 80000 80000
DISTRIBUCION AGUA POTABLE GL 85000 85000
PLANTA TRATAMIENTO DE EFLUENTES 1 35000 35000
RED CLOACAL GL 54000 54000
FORESTACION 15000 3 45000
VARIOS 2% - 457871
PROYECTO Y DIRECCION 5% - 1144678
TOTAL 24496109 CUADRO 3.13:PRESUPUESTO DE OBRA FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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138
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
DEPOSITOS78,24%
RED DE DRENAJE0,47%
RED ELECTRICA0,40%
RED CLOACAL0,22%
FORESTACION0,18%
ALUMBRADO PUBLICO0,33%
TRUCK CENTER0,35%
OBRA VIAL-CALLES Y PLAYAS3,27%
DISTRIBUCION AGUA POTABLE
0,35%
PLANTA TRATAMIENTO DE EFLUENTES
0,14%
OFICINAS8,89%
LOCAL BANCARIO/ RESTAURANT
0,52%
CABINAS CONTROL DE ACCESO
0,10%
VARIOS1,87%
PROYECTO Y DIRECCION4,67%
CUADRO 3.14:INCIDENCIA POR RUBROS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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139
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
4. ESTUDIO LEGAL
4.1. METODOLOGIA Y OBJETIVOS DEL ESTUDIO LEGAL
En el estudio de un desarrollo inmobiliario es necesario conocer los requerimientos legales a
cumplir, de modo que luego éstos no constituyan un impedimento para el desarrollo
posterior del mismo.
Se analizaron los aspectos legales referentes a la normativa de la “Ordenanza de
Zonificación según Usos del Partido de Berazategui N° 2.412/92”, ya que éste condiciona la
tipología edilicia y la cantidad de metros cuadrados a construir, como así también la
impronta del edificio en el suelo.
Una vez conocida la factibilidad del desarrollo en el terreno elegido se estudiaron los
aspectos legales tales como conformación societaria, la constitución de un mutuo
hipotecario sobre el terreno, los subcontratos con los diferentes gremios y el marco legal de
los contratos de alquiler.
4.2. ANALISIS DE LA NORMATIVA MUNICIPAL
Dentro de la Ordenanza de Zonificación según Usos del Partido de Berazategui N°
2.412/92, el terreno se encuentra localizado sobre la Autopista La Plata - Buenos Aires, en
él kilometro 275, correspondiéndole los indicadores urbanísticos de Zona de Recuperación
(Rc1).
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
140
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
4.2.1. INDICADORES URBANISTICOS F.O.T.: 0,3
F.O.S.: 0,3
Densidad neta máxima: 100 hab./Ha
Factor de Hacinamiento Hab/ha: 14
4.3. CONFORMACION SOCIETARIA
Para llevar adelante el desarrollo del proyecto se constituirá una sociedad comercial para tal
fin, que tendrá a su cargo el desarrollo del Parque de Actividades Logísticas y la posterior
administración del mismo. La conformación del patrimonio societario se realizará mediante
la emisión de acciones ordinarias al portador. La dirección y administración de la sociedad
estará a cargo de un directorio compuesto por un mínimo de dos y un máximo de 10
miembros con una duración máxima en el cargo de un año.
4.4. ADQUISICION DEL TERRENO Y CONFORMACION DE HIPOTECA
Al realizar la compra del terreno por la sociedad constituida para tal fin, primero se deberá
verificar que ni el lote ni los vendedores estén inhibidos por la Justicia en algunas de sus
formas para poder realizar la transacción (certificados de dominio del terreno y certificado de
inhibición de los propietarios).
Los datos que debe contener la escritura son los siguientes: nombres de las sociedades
intervinientes y en la calidad de que intervienen (comprador-vendedor), precio y forma de
pago del terreno, y, si correspondiere, conformación de la hipoteca y modalidad de
cancelación de la misma.
Se debe dejar constancia de la constitución del contrato de mutuo con garantía hipotecaria,
dejándose fijada la moneda en la cual se realiza tal acto, como así también el monto y los
intereses a los que se pacta el mismo.
Este contrato de la garantía hipotecaria se realizará bajo la ley 24.441
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
141
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
4.5. CONTRATO DE CONSTRUCCION - CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACION
La obra se construirá mediante la contratación de una empresa constructora de reconocida
trayectoria en el mercado. Se realizará un contrato llave en mano. Ciertas provisiones
estratégicas y equipamientos especiales los proveerá directamente la sociedad propietaria
del desarrollo.
4.5.1. PRECIOS
Se fijaran los precios de contrato que en este caso deberán ser unitarios y en pesos,
discriminándose el Impuesto al Valor Agregado, y los impuestos y tasas con que el gobierno
grave la actividad de la construcción en particular.
4.5.2. PERSONAL DE LA EMPRESA CONTRATISTA
La empresa contratista deberá cumplir con lo establecido en la ley 19.587, que establece las
normas generales básicas sobre seguridad e higiene en el trabajo, presentar los exámenes
preocupacionales médicos y los exigidos por la ley 19.587 y 24.028 y sus decretos
reglamentarios, y el sistema de cobertura medica laboral.
4.5.3. FORMA Y TIEMPO DE TRABAJO Se establece la duración de la jornada de trabajo en 48 horas semanales, de acuerdo a las
leyes 11.544 y 20.744. El equipo de trabajo deberá ser supervisado por un responsable
designado por la empresa contratista.
4.5.4. CONDICIONES DE PAGO Se realizarán certificados de obra a fin de cada mes. Una vez conformados por el
Comitente, se presentará la factura correspondiente que será abonada a los 15 (quince)
días de recibida.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
142
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
4.5.5. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO
La empresa desarrolladora puede optar por exigir el cumplimiento del trabajo pactado con
una mora del 1% diario del valor total del contrato particular, o suspender directamente los
pagos a la empresa contratista hasta que realice el trabajo.
4.5.6. RESPONSABILIDAD DE LOS CONTRATISTAS FRENTE A SU PERSONAL
Se dejará establecido que cada contratista es responsable por cualquier empleado que
trabaje para él. Permanentemente en la obra deberá haber al menos un representante de la
empresa contratista y este deberá responder por los empleados que no hayan
cumplimentado las normas previstas.
4.5.7. SEGUROS
La empresa contratista tomará por su cuenta y costo los siguientes seguros:
Seguros de accidentes de trabajo: regido por la ley 24.028. La cobertura mínima exigida es
muerte o incapacidades totales o parciales.
Seguro de vida obligatorio de los trabajadores afectados a la empresa.
Seguro de Responsabilidad Civil por un monto mínimo de $ 1.000.000,00
4.5.8. RESPONSABILIDADES
Contratista: con relación a la contratación de obras o servicios ya sea o no con la provisión
de materiales el contratista se responsabiliza por la entrega de la obra con la calidad y los
tiempos convenidos.
La empresa desarrolladora: se comprometa a prestar toda la colaboración necesaria a los
efectos de lograr la tareas encomendadas.
4.5.9. RESCISIÓN DEL CONTRATO La empresa guarda el derecho de rescindir total o parcialmente el contrato concertado.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
143
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
4.5.10. GARANTÍAS, AVALES O SEGUROS DE CAUCIÓN El contratista deberá presentar a la empresa desarrolladora garantías, avales o seguros de
caución para garantizar los compromisos contractuales emergentes.
4.5.11. HIGIENE Y SEGURIDAD INDUSTRIAL Se deberá dar cumplimiento a las normativas contenidas en la Resolución 1069/91 del
Ministerio de Trabajo y Seguridad Social respecto de la Seguridad en la construcción, y a
las Resoluciones de la Superintendencia de Riesgos del Trabajo.
4.6. CONDICIONES PARTICULARES DE CONTRATACION
Para cada subcontratación de gremios se realizaran contratos específicos según la tarea
que deba desempeñarse, haciéndose referencia siempre al contrato de condiciones
generales de contratación.
En cada subcontrato se especificaran los alcances de la contratista y de la empresa
desarrolladora. Se fijarán los plazos de obra, el modo de certificación, el abastecimiento de
materiales y las características técnicas de los mismos, el costo unitario, el precio en
moneda preacordada y la forma de pago del mismo.
4.7. CONTRATO DE LOCACION
El contrato de alquiler será confeccionado de acuerdo con la Ley N° 23.091 del Código Civil
de la República Argentina. En el presente contrato quedaran definidos, por un lado la
locadora (Parque de Actividades Logísticas Hudson S.A.), y por el otro, el locatario
(inquilino).
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
144
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
Se dejarán constatados la cantidad de superficie a alquilar, el plazo de duración del
contrato, que según la ley de alquileres, fija un mínimo de 36 meses (tres años) y un
máximo de120 meses (diez años), las penalidades por la cancelación anticipada del
contrato y el monto del alquiler mensual adicionándole el impuesto al valor agregado (IVA),
como así también el lugar y el plazo de pago.
A su vez, se deberán especificar el monto del deposito de garantía del contrato, las
obligaciones de la locataria (pago de impuestos municipales, expensas y seguros), los
incumplimientos de la que será pasible y los fiadores solidarios del contrato (podrán ser
personas físicas o un seguro de caución emitido por una compañía de primera línea). Se
adjunta un modelo de contrato en Anexos.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
145
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
5. ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO
La evaluación económica–financiera propiamente dicha es la etapa que sintetiza los
propósitos finales y conclusiones de la evaluación de un proyecto de inversión. En dicha
etapa se obtienen los índices numéricos que, combinando costos con beneficios, permiten
establecer la conveniencia o no de materializar el proyecto según el proyecto elegido, y
posibilitan además la selección y comparación de las distintas alternativas sometidas a
análisis.
Esta evaluación requiere contar previamente con todos los datos cuantitativos y cualitativos
surgidos de la proyección de los ingresos o beneficios, y de los costos de inversión y
explotación, traducida en flujos de fondos que incluyen todos los elementos necesarios para
él calculo de los indicadores económico-financieros para la evaluación del proyecto.
Las decisiones que surgen de la evaluación están ligadas al mejor resultado den dos
aspectos: 1) la obtención del mayor beneficio o retorno de los recursos volcados al proyecto,
en particular la inversión de quienes asumen el riesgo, 2) la minimización de dicho riesgo o
bien la mejor conjunción de beneficios y riesgos
5.1. CRITERIOS UTILIZADOS PARA LA CONSTRUCCION DEL FLUJO DE FONDOS
Para la evaluación del presente proyecto de inversión han sido considerados los siguientes
criterios:
• Por tratarse de un negocio de renta el cual se caracteriza por tener una inversión de
prolongado recupero, el proyecto ha sido analizado en un horizonte de 20 años.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
146
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
•
•
•
•
•
•
•
A su vez, al último periodo del flujo de fondos se le adicionó el Valor Residual. Por valor
residual se entiende aquello que puede obtenerse por la venta de un activo; dicho valor
depende de las utilidades futuras esperadas y de la rentabilidad que se pretenda para
asumir el riesgo de la posesión de ese activo. Este se calcula por el concepto de Renta
Perpetua aplicando un coeficiente de depreciación del 25%.
Como el proyecto posee una etapa de desarrollo con mayor riesgo y una etapa de
administración (renta) donde el riesgo disminuye, el Valor Actual Neto fue calculado con
dos tasas de corte una distinta de otra acompañando el riesgo de cada etapa del
proyecto.
Si bien no surge del estudio de mercado la tasa de vacancia del negocio (la oferta
competitiva no posee vacancia) a nuestro flujo de fondo se lo castigó con una tasa de
vacancia.
No fue incluido en la evaluación del proyecto el ingreso y egreso de los fondos
provenientes de los depósitos en concepto de Garantía del Contrato de Alquiler.
El pago del impuesto de sellos de los contratos de alquiler está a cargo de los locatarios
según usos y costumbres.
La inversión se compone por la compra del terreno con todos los gastos asociados a la
misma, la construcción de todos los inmuebles previstos, la infraestructura de servicios y
por los gastos de “Property Manager”.
El precio de compra del terreno es de u$s 2.000.000, el que se pagará al contado 30% y
el resto financiado, por el propietario, a siete años con un costo financiero total del 12%.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
147
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
5.2. EVALUACION DEL PROYECTO
5.2.1. PARAMETROS DE EVALUACION UTILIZADOS
5.2.1.1. VALOR ACTUAL NETO (VAN)
Este indicador se obtiene descontando al año inicial, el flujo neto de fondos, utilizando para
ello una tasa de corte o descuento seleccionada para el proyecto.
5.2.1.2. DETERMINACION DE LA TASA DE CORTE
Para la evaluación de un proyecto de inversión aplicando el método del Valor Actual Neto
(VAN) es necesario determinar cuál es la tasa “k” a la que se descontarán los flujos de
fondos. A esta tasa se la denomina también costo de oportunidad del capital porque es la
rentabilidad a la que se renuncia al invertir en un proyecto. Algunos proponen llegar a la
misma haciendo un mix entre las distintas alternativas de inversión comparables. Otros, que
se fije una rentabilidad mínima aceptable. También están los que sugieren tomar como tasa
de descuento a la tasa libre de riesgo más una prima que cuantifique el riesgo del mercado
inmobiliario.
El tema del riesgo es un tema fundamental, por lo cual nos explayaremos a continuación en
su análisis. El riesgo de un activo se define frecuentemente en términos de la variabilidad
probable de los rendimientos futuros provenientes de ese activo. La medida tradicional del
riesgo aplicada a proyectos individuales se expresa en términos de distribuciones de
probabilidad. Una distribución de probabilidad muestra la factibilidad de ocurrencia de cada
resultado posible suponiendo que se emprende una inversión dada. La media de la
distribución se define como el valor esperado de cada resultado. La varianza y el desvío
estándar miden el grado en que los resultados reales tienen probabilidad de variar con
respecto a la media y se usan como medidas del riesgo.
Al evaluar el grado de riesgo de una inversión individual, no sólo debe tomarse en cuenta la
variabilidad de los rendimientos esperados, sino también la correlación entre sus
rendimientos esperados y el resto de los activos que se tienen en cartera. Es lo que se
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
148
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
conoce como teoría del portafolio. Los efectos favorables son más fuertes cuando un
proyecto está correlacionado negativamente con el resto de los activos en cartera.
En el mercado financiero, en el cual existe mayor información respecto al comportamiento
de los diferentes activos, se ha desarrollado una forma de describir la relación
riesgo/rendimiento a través de los coeficientes “β”. Beta es una medida de la varianza de
una inversión en relación con la varianza del mercado. Expresando el riesgo de esta
manera, el rendimiento esperado puede calcularse multiplicando la prima de riesgo del
mercado (rendimiento esperado sobre el mercado menos la tasa libre de riesgo) por la beta
de la inversión, y posteriormente adicionar la tasa libre de riesgo:
k = k l + β (km-kl) donde: k = tasa de descuento k l = tasa libre de riesgo β = coeficiente beta km = rendimiento esperado sobre el mercado
En nuestro caso hemos estimado dos tasas de descuento, la aplicable en el período de
desarrollo, que llamaremos tasa del desarrollista y la otra aplicada en la etapa de
administración (renta), es decir la tasa del inversor.
Tasa de Corte Periodo de Desarrollo k l = 4,50 % (Treasury 30) + 7,50 % (Spread FRB) = 12 %
β = 2,1
(km - k l ) = Premio de Mercado = 3%
k = tasa de descuento = 18,30 %
Tasa de Corte Periodo de Administración
k l = 4,50% (Treasury 30) + 7,50 % (Spread FRB) = 12 %
β = 0,96(IRSA)
(km - k l ) = Premio de Mercado = 3 %
k = tasa de descuento = 14,88 %
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
149
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
5.2.1.3. TASA INTERNA DE RETORNO (T.I.R.)
Esta tasa se define como la tasa de descuento que aplicada a la serie de utilidades y
montos de inversión (flujos de fondos), permite igualar entre sí sus valores totales
actualizados.
5.2.1.4. PERIODO DE RECUPERO O REPAGO (PRE)
El índice muestra en cuantos años se recupera el capital invertido. Se calcula sumando los
aportes (con signo negativo) y los retiros (con signo positivo) de fondos acumulados hasta
que el saldo acumulado pase a ser positivo.
El plazo de recuperación del capital da una idea del mayor o menor riesgo que una inversión
involucra. Cuanto menor sea dicho plazo tanto menor será el riesgo, si se acepta que éste
se incrementa con el transcurso del tiempo.
5.2.1.5. MAXIMA EXPOSICION (MEX)
Es el monto máximo de flujos de fondos negativos acumulados, por ende indica la
necesidad total de financiamiento del proyecto. En la medida en que este indicador se
ubique en un periodo más lejano en el tiempo, el proyecto seria menos preferibles frente a
otros que evidencien flujos positivos acumulados de manera más rápida.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
150
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
5.2.2. RESULTADOS ECONOMICOS
INGRESOS ANUALES
$123.386.492
0
20000000
40000000
60000000
80000000
100000000
120000000
140000000
año
1
año
2
año
3
año
4
año
5
año
6
año
7
año
8
año
9
año
10
año
11
año
12
año
13
año
14
año
15
año
16
año
17
año
18
año
19
año
20
PERIODO (ANUAL)
MO
NTO
($)
CUADRO 5.1:INGRESOS ACUMULADOS ANUALES
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
DIS TRIBUCIO N DE L O S ING RES O S
Carteler ia1,31%
Bar/Res taurant0,44%
Of ic inas8,95%
Loc al banc ar io0,44%
V alor Res idual17%
Es tac ión de Serv ic io 1,42%
Depos itos71,30%
CUADRO 5.2:PROCEDENCIA DE LOSINGRESOS DEL PROYECTO
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
151
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
EGRESOS ANUALES
$41.207.922
0
5000000
10000000
15000000
20000000
25000000
30000000
35000000
40000000
45000000
año
1
año
3
año
5
año
7
año
9
año
11
año
13
año
15
año
17
año
19
PERIODO (ANUAL)
MO
NTO
($)
CUADRO 5.3:EGRESOS ACUMULADOS ANUALES
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
DISTRIBUCION DE LOS EGRESOS
V arios0,82%
Public idad0,37%
Honorarios Prof es ionales
2,06%
Cons trucc ión Truck Center y V es tuarios
0,15%
Inf raes truc tura2,36%
Escritura c / hipoteca0,03%
Compra Terreno5,11%
IV A27,05%
Depós itos33,35%
Locales Comerc iales0,22%
Of ic inas3,79%
Cons trucc ión cabinas de acceso
0,05%
Expensas no cobradas por vacanc ia
0,40%Property Manager
1,05%
A mortizac iones15,02%
rios Inmobiliar ia0,31%
Ingresos Brutos 3,5%7,75%
CUADRO 5.4:PROCEDENCIA DE LOS EGRESOS DEL PROYECTO
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
152
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
INGRESOS VS EGRESOS
0
5000000
10000000
15000000
20000000
25000000
30000000
año1
año2
año3
año4
año5
año6
año7
año8
año9
año10
año11
año12
año13
año14
año15
año16
año17
año18
año19
año20
PERIODO (ANUAL)
MO
NTO
($)
INGRESOSEGRESOS
CUADRO 5.5:INGRESOS/EGRESOS
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
IVA ACUMULADO
$28.180.548
-10000000
-5000000
0
5000000
10000000
15000000
20000000
25000000
30000000
año
1
año
2
año
3
año
4
año
5
año
6
año
7
año
8
año
9
año
10
año
11
año
12
año
13
año
14
año
15
año
16
año
17
año
18
año
19
año
20
PERIODO (ANUAL)
MO
NTO
($)
CUADRO 5.6:POSICION IVA
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
153
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
5.2.3. RESULTADOS FINANCIEROS
-10000000
-5000000
0
5000000
10000000
15000000
20000000
25000000
30000000
año1
año2
año3
año4
año5
año6
año7
año8
año9
año10
año11
año12
año13
año14
año15
año16
año17
año18
año19
año20
Periodo (anual)
Mon
to ($
)
FF ANTES DE IGFF DESPUES IG
CUADRO 5.7:FLUJO DE FONDOS ANTES Y DESPUES IMPUESTO A LAS GANANCIAS
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
-$ 3.000.000
-$ 2.000.000
-$ 1.000.000
$ 0
$ 1.000.000
$ 2.000.000
$ 3.000.000
$ 4.000.000
$ 5.000.000
$ 6.000.000
$ 7.000.000
$ 8.000.000
26% 25% 24% 23% 22% 21% 20% 19% 18% 17% 16% 15% 14% 13% 12%
TASA DE CORTE (ANUAL)
VAN
($)
V A N A NTES DE IGV A N DESPUES IG
CUADRO 5.8:VALORES DE V.A.N. PARA DIFERENTES TASAS DE CORTE
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
154
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
5.2.3.1. RESULTADOS ANTES IMPUESTO A LAS GANANCIAS (IG)
TIR 23,18%VAN $ 2.081.136
MAXIMA EXPOSICION -$ 22.452.809PERIODO AÑO 6
PERIODO DE REPAGO AÑO 9
FF ACUMULADO ANTES IG
-22452809-40000000
-20000000
0
20000000
40000000
60000000
80000000
100000000
120000000
año1
año2
año3
año4
año5
año6
año7
año8
año9
año10
año11
año12
año13
año14
año15
año16
año17
año18
año19
año20
PERIODO (Anual)
MO
NTO
($)
CUADRO 5.9:FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS AIG
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
155
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
5.2.3.2. RESULTADOS DESPUES IMPUESTO A LAS GANANCIAS (IG)
TIR 19,25%VAN $ 352.807
FF ACUMULADO DESPUES IG
-20901492-40000000
-20000000
0
20000000
40000000
60000000
80000000
100000000
año1
año2
año3
año4
año5
año6
año7
año8
año9
año10
año11
año12
año13
año14
año15
año16
año17
año18
año19
año20
PERIODO (Anual)
MO
NTO
($)
CUADRO 5.10:FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS DIG
FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
M.D.I. VI UCA-Universidad Politécnica de Madrid
156
Arq. Sergio C. Bernasconi Agosto/01
5.2.4. ANALISIS DE SENSIBILIDAD
La estimación de los costos y beneficios de un proyecto se realiza a partir de un conjunto de
variables datos o eventos básicos (costos de insumos, volúmenes de producción, precios,
etc.) que en la realidad son inciertos y pueden presentar un amplio rango de variación. La
evaluación de proyectos mediante un indicador con resultado único puede conducir a
conclusiones inadecuadas.
El denominado análisis de sensibilidad tiene por propósito expresar los resultados de la
evaluación de un proyecto en la forma de la distribución de probabilidad de los valores del
indicador elegido (Tasa Interna de retorno, Valor Actual Neto, u otro).
El análisis de sensibilidad de resultados significa un avance respecto de la presentación de
un resultado único. Sin embargo, deja la conclusión en manos de la autoridad de decisión
que debe resolver frente a un espectro de resultados posibles.
Para poder comparar los distintos resultados y conclusiones a que se puede arribar, se
realizó el análisis de sensibilidad de los resultados ante cambios en algunos de los valores
seleccionados en la evaluación de proyecto.
Las sensibilidades se realizaron en:
•
•
•
Precios de Alquiler.
Ritmo de Absorción.
Costos de Construcción.
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5.2.4.1. SENSIBILIDAD DE PRECIOS DE ALQUILER
VARIACION
DE PRECIOS
ANTES IG DESPUES IG MAXIMA EXPOSICION ANUAL (MEX)
PERIODO DE REPAGO
VAN TIR VAN TIR MONTO AÑO -20% -$1.439.376 14,77% -$2.475.912 11,48% $28.301.830 6° 11 -15% -$486.346 17,13% -$1.721.346 13,60% $26.839.575 6° 10 -10% $342.404 19,12% -$1.047.561 15,45% $25.377.320 6° 10
-5% $1.144.183 21,02% -$391.309 17,24% $23.915.064 6° 9 0% $2.081.136 23,18% $352.807 19,25% $22.452.809 6° 9 5% $2.843.734 24,94% $983.593 20,95% $21.262.532 5° 9
10% $3.771.577 27,02% $1.721.787 22,91% $20.327.635 5° 9 15% $4.699.419 29,06% $2.459.981 24,86% $19.392.738 5° 8 20% $5.407.444 30,64% $3.055.294 26,45% $18.457.841 5° 8
CUADRO 5.11:SENSIBILIDAD DE PRECIOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
-$2.000.000
-$1.000.000
$0
$1.000.000
$2.000.000
$3.000.000
$4.000.000
$5.000.000
$6.000.000
-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%
V ARIACION DE PRECIOS (%)
VAN
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%TIR
V A N
TIR
CUADRO 5.12:VAN Y TIR ANTES DE IMPUESTOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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5.2.4.2. SENSIBILIDAD DEL COSTO DE CONSTRUCCION
VARIACION
DE PRECIOS ANTES IG DESPUES IG MAXIMA EXPOSICION
ANUAL (MEX) PERIODO DE
REPAGO VAN TIR VAN TIR MONTO AÑO
-20% $4.478.463 30,46% $2.549.612 26,39% $15.211.030 5 8 -15% $3.792.775 28,23% $1.944.279 24,22% $16.957.630 5 8 -10% $3.107.086 26,15% $1.338.946 22,22% $18.704.229 5 9
-5% $2.602.279 24,64% $851.186 20,69% $20.450.829 5 9 0% $2.081.136 23,18% $352.807 19,25% $22.452.809 6 9 5% $1.394.106 21,47% -$253.398 17,64% $24.712.541 6 9
10% $857.821 20,19% -$761.618 16,39% $26.972.273 6 9 15% $170.200 18,66% -$1.368.207 14,98% $29.232.005 6 9 20% -$517.421 17,22% -$1.974.796 13,65% $31.491.737 6 10
CUADRO 5.13:SENSIBILIDAD COSTO DE LA CONSTRUCCION FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
-$1.000.000
$0
$1.000.000
$2.000.000
$3.000.000
$4.000.000
$5.000.000
-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%
V ARIACION COSTO DE LA CONSTRUCCION (%)
VAN
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%TIR
V A N
TIR
CUADRO 5.14: VAN Y TIR ANTES DE IMPUESTOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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5.2.4.3. SENSIBILIDAD RITMO DE ABSORCION
VARIACION
DE PRECIOS ANTES IG DESPUES IG MAXIMA EXPOSICION
ANUAL (MEX) PERIODO DE
REPAGO VAN TIR VAN TIR MONTO AÑO
-30% $2.186.941 24,17% $687.720 20,34% $18.232.177 7 10 -20% $2.372.981 24,33% $716.959 20,41% $19.507.802 6 9 -10% $1.913.909 22,99% $350.411 19,29% $21.154.535 6 9
0% $2.081.136 23,18% $352.807 19,25% $22.452.809 6 9 10% $2.065.554 23,00% $418.793 19,39% $23.772.932 5 9 20% $2.191.436 23,10% $576.259 19,75% $25.348.435 5 9 30% $2.307.428 23,26% $722.448 20,07% $26.466.374 5 9
CUADRO 5.15:SENSIBILIDAD RITMO DE ABSORCION FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
$0
$5.000.000
$10.000.000
$15.000.000
$20.000.000
$25.000.000
$30.000.000
-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30%
VAN-MEX ($)
22,00%
22,50%
23,00%
23,50%
24,00%
24,50%TIR (%)
MEX VAN TIR
CUADRO 5.16: VAN, MEX Y TIR ANTES DE IMPUESTOS FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA.
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5.3. CONCLUSIONES
La situación política económica de la Argentina actual atraviesa un periodo de desconfianza
y una alta incertidumbre en la capacidad de pago de su deuda externa; dicha situación se
evidencia en las cifras del indicador “Riesgo País” que generan un sobre costo en el
endeudamiento y en las tasas para la evaluación de proyectos de inversión. Al mismo
tiempo la baja de la tasa de interés realizada por el gobierno de los Estados Unidos de
América no amortiguó los efectos negativos sobre las perspectivas de corto y mediano plazo
para la Argentina.
Asumiendo lo descripto en el párrafo anterior, el proyecto es viable desde el punto de vista
financiero debido a que de acuerdo con la tasa de corte establecida, el V.A.N. es positivo y
la T.I.R. resulta atractiva tanto para el resultado antes de impuestos a las ganancias, como
para la evaluación después de este impuesto.
A su vez, el análisis de sensibilidad nos indica, que en las actuales circunstancias el
proyecto soportaría un aumento en los costos de construcción hasta un 15% y una baja en
el precios de los alquileres de hasta un 10%, resultando, el proyecto, no ser sensible a los
ritmos de absorción.
De todas formas se recomienda realizar el Estudio de Factibilidad y encarar el proyecto una
vez que se despejen las dudas que hoy pesan sobre la Argentina.
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6. BIBLIOGRAFIA Y FUENTES UTIZADAS
• I.N.D.E.C.
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•
•
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•
• FIEL.
•
PRENSA ECONOMICA
REVISTA APERTURA
QUESTION LOGISTICA
ENFASIS LOGISTICA
LA ERA DEL ACCESO. Jeremy Rivkin.
EVALUACION ECONOMICA DE PROYECTOS DE INVERSION. Manuel Solanet.
FUNDAMENTOS DE MERCADOTECNIA. Philip Kotler.
DIARIO CLARIN.
DIARIO AMBITO FINANCIERO.
DIARIO LA NACION.
EL CRONISTA COMERCIAL.
PIX INVESTMENT.
TORIBIO ACHAVAL-ONCOR INTERNATIONAL.
L. J. RAMOS.
INMOBILIARIA RUBICA.
DISTRIBUCION FISICA EN EL AMBITO URBANO. ARLOG.
SECRETARIA DE OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS. G.C.B.A.
SECRETARIA DE PROGRAMACION ECONOMICA DE LA NACION
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7. ANEXOS
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