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ONABEOrganismo Nacional deAdministración de Bienes
MANTENIMIENTO DE EDIFICIOSPÚBLICOS DEL ESTADO NACIONALPAUTAS GENERALES
ONABE / ÓRGANO RECTOR
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INDICE
Página 2 El Mantenimiento – Consideraciones generales
Página 5 Preservación
Página 8 Vida útil
Página 9 Definiciones
Página 15 Costos del Mantenimiento
Página 16 Implementación del Mantenimiento
Página 19 Legislación vigente
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EL MANTENIMIENTO – CONSIDERACIONES GENERALES
Los Organismos Nacionales de la administración y los prestadores de
servicios públicos requieren de una infraestructura edilicia adecuada a susfunciones. Por ello, el mantenimiento edilicio constituye una parte
importante del conjunto de responsabilidades de cada una de las
administraciones.
El presente documento tiene por objeto crear conciencia respecto del
mantenimiento edilicio, destacando la importancia de su implementación, no
sólo para asegurar el funcionamiento de la infraestructura, sino también
para preservar el patrimonio arquitectónico del Estado Nacional.
El mayor éxito respecto del mantenimiento lo constituye el hecho de
reconocer la necesidad de su implementación, estableciendo políticas y
acciones duraderas que exceden lo puramente técnico. Habitualmente,
suele considerarse al mantenimiento como una actividad accesoria, en algún
sentido prescindente, relegada respecto de otras inherentes a la
administración, atendiéndose sólo aquellos temas de corto plazo queresultan ineludibles para el funcionamiento edilicio.
En este sentido, no pueden obviarse las cuestiones presupuestarias, donde
se imputan los fondos disponibles destinados a distintos aspectos de la
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administración, entre los cuales deben priorizarse también las cuestiones
edilicias.
De esta manera, es importante establecer políticas desarrolladas en base a
sistemas de mantenimiento especialmente diseñados, estableciendo rutinas
que prevean, dentro de lo posible, la totalidad de las acciones necesarias
para sostener el funcionamiento y la integridad física de los edificios
públicos, tendiendo a alcanzar la vida útil proyectada.
El mantenimiento de los edificios públicos debe ser considerado también
como una prioridad relacionada con la calidad de vida de sus usuarios,
optimizando la calidad de los lugares de trabajo y de atención al público.
Asimismo, los sistemas de mantenimiento de los edificios públicos,
considerados individualmente, no difieren de los que puedan ser empleados
en los edificios privados, la diferencia puede residir en la escala de su
aplicación, en el diseño de las políticas de implementación, en los
programas presupuestarios adoptados y en los circuitos administrativos
preestablecidos.
Pues, el mantenimiento debe estar sustentado en un Plan Maestro
concebido para cada edificio, considerado a largo plazo y no subordinado a
programas presupuestarios de mediano o corto plazo, vinculados a
decisiones coyunturales o circunstanciales ligadas a una gestión en
particular.
La implementación del mantenimiento implica contar con procedimientos
donde se establezcan las acciones que deben realizarse durante toda la vida
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útil del edificio, en forma independiente a los períodos de gestión de las
distintas administraciones que tengan a su cargo esta responsabilidad.
De este modo, el sostenimiento de los edificios requiere de metodologías de
mantenimiento con alto rigor técnico que permitan alcanzar la totalidad del
período de vida útil y representen un lapso de tiempo significativo respecto
de la duración de la construcción de la obra.
Existen estimaciones realizadas donde queda evidenciada la necesidad de la
implementación del mantenimiento. Tanto es así que, en el caso de un
edificio carente de éste, la depreciación puede alcanzar al 60 % de la
inversión inicial al momento de promediar su vida útil (a los 25 años sobre
50 años de vida útil), mientras que en el caso de haberse implementado
una política de mantenimiento sostenida en el tiempo, la depreciación
alcanzará sólo el 9 % del mismo valor inicial. Dicho de otra manera, la falta
de mantenimiento deprecia, a más de la mitad, la inversión realizada
originalmente.
En el caso de la construcción de nuevos edificios, el mantenimiento
comienza en el momento de su concepción, considerando la totalidad del
período de vida útil. Cabe destacar la etapa de proyecto en la que se
acumula el mayor porcentaje de errores, que luego llevarán a la formación
de patologías.
Desde el punto de vista estrictamente proyectual, resulta significativo
incorporar los conceptos de vida útil y economía. El concepto de ‘economía’,
habitualmente, es confundido con la utilización de sistemas de ejecución y
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materiales “baratos”, cuando en realidad la “economía” debe ser evaluada
considerando la totalidad del período para el cual fue proyectado el edificio.
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PRESERVACION
El patrimonio arquitectónico de una ciudad forma parte del medio ambiente,
hace a la calidad de vida de los ciudadanos y debe tener un uso congruentecon las necesidades actuales de la sociedad. Este carácter no debe constituir
un obstáculo para su utilización, evitando caer en la conservación a
ultranza. Se trata de bienes no renovables o de casi imposible recuperación.
La preservación patrimonial nada tiene que ver con “fosilizar” la
infraestructura sino, por el contrario, con revitalizarla. El hecho de utilizar
esta infraestructura favorece su permanencia y salvaguarda.
Cuando se trata de edificios existentes, muchos de los cuales se encuentran
al borde de alcanzar su vida útil o ya la han alcanzado, resulta más
necesario aún implementar un sistema de mantenimiento sustentado en
decisiones técnico – presupuestarias adecuadas para cada uno de los casos.
Para estos edificios, dependiendo de su valoración patrimonial, debe
incorporarse también el concepto de “preservación”, lo que supone realizar
un análisis pormenorizado de las características arquitectónicas del edificio
en cuestión, estableciendo las políticas de intervención más convenientes.
En este sentido, la categorización de un bien inmueble como perteneciente
al patrimonio arquitectónico tiene como fin distinguirlo por su valor histórico
– cultural, garantizando su conservación y otorgándole un tratamiento
diferenciado.
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Muchos de los edificios del Estado Nacional se encuentran emplazados en la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires y forman parte importante del
patrimonio arquitectónico y urbano.
Al respecto, existen informes elevados al "Comité de Patrimonio en Peligro"
del ICOMOS INTERNACIONAL (Consejo Internacional de Monumentos y
Sitios – UNESCO), que ponen de manifiesto la situación del patrimonio
cultural inmueble del país y declaran el estado de emergencia patrimonial
en Argentina, calificando su actual condición como la peor en América
Latina.
Los edificios y sitios más valiosos del país, especialmente en Buenos Aires,
se encuentran en grave riesgo de perder o han perdido su integridad y
autenticidad patrimonial debido a múltiples causas, donde pueden
mencionarse: la falta generalizada de conciencia sobre la necesidad de
verdaderas y correctas políticas y prácticas de mantenimiento, la falta de
profesionalidad de los operadores y de rigurosidad en el manejo del
patrimonio arquitectónico por parte de las sucesivas administraciones de los
distintos Organismos.
La tutela de los bienes culturales y en particular el patrimonio
arquitectónico, es uno de los objetivos que debe instalarse definitivamente
como parte permanente de las políticas del Estado Nacional. Uno de losinstrumentos más eficaces para garantizar la conservación del patrimonio
construido, es la formación de recursos humanos estables, específicamente
preparados y competentes en las operaciones de gestión e intervención
propiamente dichas. Una notable cantidad de errores irreversibles sobre el
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patrimonio provienen de la falta de preparación y formación de los
operadores.
Es por ello que el mantenimiento y la preservación del patrimonio deben
constituirse en una obligación, mientras que la “restauración”, que implica
recuperar los valores estéticos e históricos originales, resulta una opción
respecto del tipo de intervención. La falta de mantenimiento en bienes
destinados a perdurar, conduce a edificios degradados prematuramente,
limitando su vida útil y deteriorando la calidad de vida de las personas que
los ocupan.
En este sentido, las metodologías de mantenimiento están condicionadas a
la tipología edilicia y se encuentran estrechamente relacionadas con la
época de construcción y de los materiales empleados en la ejecución.
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VIDA UTIL
La vida útil de un edificio queda determinada según tres instancias
claramente diferenciadas: la de proyecto, la de ejecución y la de uso(mantenimiento).
Durante el transcurso del período de uso, la vida útil se encuentra
estrechamente ligada a la correcta implementación del mantenimiento,
permitiendo que el edificio pueda alcanzar la totalidad del período de tiempo
para el cual fuera proyectado.
Conocer la vida útil propuesta para cada elemento de la construcción
permitirá estimar la vida útil del conjunto y con ello se podrá determinar los
ciclos de mantenimiento, las inspecciones, las reparaciones cíclicas, entre
otras acciones necesarias para cada elemento componente del edificio.
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DEFINICIONES
En términos generales, pueden distinguirse dos tipos de mantenimientos: el
preventivo y el correctivo.
Mantenimiento preventivo:
Incluye todas aquellas actividades que puedan ser previamente
programadas en el tiempo, en forma sistemática y evaluadas
económicamente. Está destinado a la “ prevención” de las deficiencias y
problemas que puedan plantearse en el edificio y en sus equipos e
instalaciones debido al uso cotidiano.
El mantenimiento preventivo (planificado) comprende los trabajos
realizados periódicamente, durante toda la vida útil, para conservar las
características edilicias, subsanar las deficiencias provocadas por la acción
del uso, agentes atmosféricos o su combinación, sin que sus componentes
fundamentales sean objeto de sustitución o modificación parcial o total.
En términos de “economía”, puede plantearse que las intervenciones serán
más eficientes y más fáciles de realizar, cuando sean ejecutadas
oportunamente, siguiendo los parámetros técnicos previamente
planificados.
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Mantenimiento correctivo:
Comprende aquellas operaciones necesarias para resolver situaciones
inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles y, por lo tanto, no
cuantificables.
Existen otras definiciones de mantenimiento conceptualmente análogas a
las previamente enunciadas.
Mantenimiento ordinario:
Comprende todos aquellos trabajos periódicos sobre elementos del edificio
para lograr su adecuada utilización, minimizando el envejecimiento y el
desgaste de sus sistemas por el paso del tiempo y la acción ordinaria sobre
los materiales empleados en su construcción.
Reparaciones extraordinarias:
Comprenden aquellos trabajos necesarios a efectuar en los edificios cuando
se producen averías y desperfectos “extraordinarios”, derivados de fallas en
sus componentes, instalaciones, etc., imputables a causas de diseño,
ejecución o a la calidad de la construcción, como así también cualquier otro
deterioro producido por la acción de agentes naturales, como son: las
inundaciones, la acción del viento, las lluvias, el granizo, etc.
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También puede ser clasificado de acuerdo con los objetivos, complejidad y
costos, dividiéndolos en las siguientes categorías:
Mantenimiento simple o habitual :
Pueden considerarse los trabajos tales como la limpieza periódica de
determinados elementos con el fin de eliminar suciedades, humedad, la
reposición o reparación de determinados componentes como la sustitución
de lámparas, interruptores, pintura, renovación de herrajes, carpintería,
cristales, tejas, etc.
Mantenimiento medio:
Consiste en la reparación de partes del edificio para prolongar su vida útil y
evitar deterioros más graves. Debe realizarse por personal especializado en
este tipo de trabajo.
Mantenimiento complejo:
Consiste en la ejecución de trabajos de reparación compleja o sustitución de
elementos fundamentales de la edificación, por ejemplo: componentes
estructurales de importancia, que por su especificidad debe ser realizado
por personal especializado. Por su complejidad y costo, los trabajos de
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restauración histórica, refuncionalización, ampliación y modernización
edilicia deben ser excluidos de esta categorización.
Otra posible clasificación de los tipos de mantenimiento es la concebida de
acuerdo con la periodicidad de su aplicación.
Mantenimiento planificado:
Consistente en intervenciones periódicas, con una visión preventiva, que se
puede articular sobre la base de un programa preestablecido o rutinario.
Mantenimiento no planificado:
Consistente en acciones con un objetivo puramente correctivo frente a
deterioros imprevistos detectados de forma inesperada.
Independientemente de la definición que pueda considerarse más adecuada
el mantenimiento y los costos emergentes son conceptos inseparables.
Resulta muy importante considerar adecuadamente la elección de los
materiales y los equipos en la instancia de la concepción edilicia, tendiendo
a minimizar los futuros costos de mantenimiento.
Organizar el mantenimiento, es definir una política, administrarla y
aplicarla, recoger las conclusiones, analizar estas experiencias y, de
considerarse necesario, reorientar en consecuencia esta política.
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Dicha organización consta de dos etapas fundamentales, la planificación del
mantenimiento y la responsabilidad en el mantenimiento.
Planificación del mantenimiento preventivo:
Su planificación se basa en la tipología edilicia, la calidad y durabilidad de
sus componentes y materiales, la calidad de ejecución y el uso adecuado del
inmueble. Resulta conveniente establecer las instrucciones concretas de uso
y mantenimiento del edificio y los equipos, contando, además, con el
personal adecuado para realizar la programación de esas actividades.
En edificios existentes, el cronograma de operaciones de mantenimiento
será diseñado específicamente para cada uno de ellos, en función de las
prioridades derivadas de los diagnósticos del estado de situación.
Responsabilidad en el mantenimiento:
La responsabilidad del mantenimiento de un edificio corresponde, en primer
lugar, al usuario, asegurando el cumplimiento riguroso de las rutinas de
mantenimiento preventivo planificadas, además de la adecuada utilización
de los diferentes componentes, la limpieza, la atención y resolución de las
eventualidades que puedan suceder.
Algunas tareas deben ser ejecutadas por técnicos y profesionales, según sea
la complejidad y el riesgo que implique la ejecución de los trabajos;
mientras que actividades como la pintura, limpieza interior y exterior,
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mantenimiento de cisternas, tanques de agua e intervenciones menores,
deben ser ejecutadas por el usuario.
Procedimientos y actividades
Realizar relevamientos de estado de situación edilicia y estudios
específicos dirigidos a la formulación de diagnósticos.
Programación de rutinas de inspección y acciones relativas al estado
edilicio general y de las estructuras, equipos e instalaciones en
particular.
Designar un responsable idóneo que de cumplimiento a las rutinas de
mantenimiento y que se encuentre capacitado técnica y
administrativamente para formalizar las rutinas establecidas,
conociendo tanto la mano de obra como los materiales necesarios para
esas tareas.
Mantenimiento preventivo: se dispondrá de un plantel de personal
básico de mantenimiento rutinario y de intervención diaria, como así
también se contará con los materiales necesarios para ejecutar las
tareas programadas.
Mantenimiento correctivo: Se atenderán, prioritariamente, las
cuestiones más críticas en materia estructural, de estado de las
instalaciones y de seguridad de los edificios. Estas acciones, de mayor
escala y costo, pueden concretarse mediante otras modalidades de
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ejecución, sea “por contrato” vía licitación o “por convenio” con
Organismos técnicos del Estado Nacional.
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COSTOS DEL MANTENIMIENTO
Los costos pueden disminuir dependiendo de la rigurosidad y precisión con
que se aplique el Programa de Mantenimiento Preventivo previamente
diseñado. Dentro del costo total de mantenimiento se encuentran los
mantenimientos programados (preventivos), las reparaciones no
programadas (correctivas), el funcionamiento (explotación) y el costo de
limpieza.
Los costos de mantenimiento de un edificio deben ser tenidos en cuenta
considerando todo el período de vida útil. La principal ventaja del
mantenimiento esta íntimamente ligada con el concepto de ‘economía’, al
prolongar el tiempo de explotación de una construcción sin tener querealizar inversiones adicionales. El poder utilizar una construcción por mayor
tiempo y con una prestación adecuada, constituye una ventaja para los
usuarios, satisfaciendo mejor sus necesidades.
La aplicación adecuada y en el momento preciso de medidas y trabajos en
las diferentes etapas de la vida de un edificio influye considerablemente en
el costo global. Es decir, la rigurosidad a la hora de implementar el
mantenimiento impide el desgaste anticipado del edificio y sus equipos,
reduciendo los costos generados por la realización de grandes reparaciones.
Se trata, en principio, de reparaciones de menor importancia, ejecutadas
regular y cíclicamente en las distintas componentes del edificio: estructuras,
equipos, etc.
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IMPLEMENTACION DEL MANTENIMIENTO
La implementación del mantenimiento de un edificio en particular implica
establecer una metodología específicamente diseñada, respondiendo a sus
características constructivas, sus equipos, sus instalaciones, la calidad y
durabilidad de sus componentes y materiales, la calidad de ejecución, su
antigüedad, su estado de conservación previo, etc.
En este sentido, existe un gran número de software - lo que comúnmente
se denomina ‘enlatados’ - destinados a la gestión integral del
mantenimiento edilicio, donde pueden programarse y administrarse las
operaciones del mantenimiento preventivo, del mantenimiento correctivo de
emergencia y del desarrollo de proyectos, permitiendo establecerindicadores de gestión, realizando análisis de costos, rendimientos,
productividad, etc.
De esta forma, mediante la utilización de este tipo de herramientas
informáticas y una vez determinados los calendarios de mantenimiento, es
posible realizar un riguroso seguimiento de las tareas previamente
programadas. Conviene destacar la importancia del seguimiento,
contrastando el desarrollo de los trabajos efectivamente realizados con los
proyectados. Resulta evidente que la distorsión exagerada de los
procedimientos establecidos incrementa la posibilidad de tener que realizar
tareas correctivas, que seguramente impliquen una mayor afectación de
recursos.
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Para un mejor mantenimiento de los equipos e instalaciones a los cuales se
encuentran destinadas estas tareas, estos software permiten incorporar su
identificación, localización en el edificio (planos), catálogos y características
técnicas, rutinas de mantenimiento establecidas por los fabricantes, etc.,
permitiendo evaluar el rendimiento de cada uno de ellos. El historial de lastareas de mantenimiento permite contar con un registro de fallos de los
equipos e instalaciones, conociendo sus causas y sus frecuencias.
Una vez definidas las rutinas de acuerdo a las frecuencias establecidas en
los planes de mantenimiento, algunos de estos software proyectan
automáticamente el programa de mantenimiento preventivo anual. Pueden
generarse las órdenes de trabajo y distribuir adecuadamente las cargas de
tareas de acuerdo con las distintas especialidades requeridas. Estos
programas permiten realizar la administración de inventario de materiales y
repuestos, facilitando el control de las existencias y los movimientos de
entradas y salidas.
Además, puede identificarse el tipo de mano de obra necesaria según las
especialidades, rendimiento, costos por hora, etc.; el tipo y cantidad de
herramientas necesarias en las operaciones de mantenimiento, facilitándose
su compra, administración y reposición; como así también, pueden incluirse
los catálogos de proveedores y servicios.
De esta manera, conociendo las rutinas establecidas, la mano de obra
necesaria, la afectación de servicios externos, los materiales, repuestos y
herramientas involucradas en las operaciones, el cálculo para la afectación
de los recursos resulta una tarea automática.
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En términos generales, estos sistemas de administración computarizados
facilitan la interpretación y monitoreo de la información proveniente del
área de mantenimiento, logrando conocer y evaluar las condiciones de
operación bajo las cuales se realizan estas tareas y su rendimiento. Los
diagnósticos emergentes del tratamiento de esta información permitenadoptar las decisiones más adecuadas, optimizando las operaciones de
mantenimiento.
Para una adecuada operación de estos procedimientos, mediante la
utilización de tecnologías informáticas, se requiere de la capacitación del
personal dedicado al mantenimiento edilicio. Resulta obvia la necesidad de
contar con un plantel de personal capaz de operar el sistema y que,
además, tenga conocimiento técnico acerca de las prácticas de
mantenimiento habituales para el edificio que se debe administrar.
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LEGISLACION VIGENTE
Las distintas administraciones de los Organismos del Estado Nacional, a
través de sus departamentos de mantenimiento, deben asegurar el
cumplimiento de la totalidad de las reglamentaciones vigentes tanto locales,
provinciales como nacionales referidas a distintos aspectos edilicios.
Códigos de edificación e indicadores urbanísticos.
Seguridad estructural.
Seguridad contra incendios.
Higiene y seguridad laboral.
Instalaciones eléctricas.
Sistemas de pararrayos.
Instalaciones de gas.
Instalaciones termomecánicas de calderas.
Instalaciones de acondicionamiento de aire.
Instalaciones mecánicas de ascensores.
Sistemas de telecomunicaciones.
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Y cualquier otra reglamentación particular que no se encuentre puntualizada
en este listado.
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FUENTES
Se han extractado conceptos y definiciones de distintas fuentes, en algunos casos literalmentetranscriptos.
• INFLUENCIA DE FACTORES ECONÓMICOS EN LA CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIOURBANO.
Arq. Beatriz Cecilia Amarilla
• PRESERVACIÓN DEL PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO.
Centro Nacional de Conservación y Restauración – Santiago de Chile
• EFICIENCIA ENERGÉTICA EN EDIFICIOS PÚBLICOS.
Dirección Nacional de Promoción - Secretaría de Energía – MINPLAN
• NUEVAS PRESPECTIVAS DEL PATRIMONIO HISTORICO CULTURAL.
Comisión para la Preservación del Patrimonio Histórico Cultural de la CABA
• GESTIÓN DE ACTIVOS FÍSICOS DEL ESTADO NACIONAL
Proyecto de Modernización del Estado – Gabinete de Ministros – Presidencia de la Nación
• THE PENNSYLVANIA GREEN BUILDING OPERATIONS AND MAINTENANCE MANUALCommonwealth of Pennsylvania Department of General Services
• HERITAGE BUILDING MAINTENANCE MANUAL
Canada`s Historics Places – Manitoba
• MANTENIMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA EDILICIA
Universidad de la República – Uruguay
• MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS PÚBLICOS
Revista Vivienda – Buenos Aires
• PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO URBANO, PRESERVACIÓN Y RESCATE: BASESCONCEPTUALES E INSTRUMENTOS DE SALVAGUARDA.
Fabián Garré, Museólogo, Estudio de Museología Rosario, Argentina.
GERENCIA TECNICA ONABE – Agosto 2010