Investigadores
Ing. Rodolfo Romero R.
Ing. Jonathan Sibaja R.
Facilitado por:
Centro de Investigacin y Capacitacin en Administracin Pblica Universidad de Costa Rica
Plan Maestro
Un Enfoque Estratgico
Polo Turstico Golfo de Papagayo
Noviembre 2009
PLAN MAESTRO POLO TURSTICO GOLFO DE PAPAGAYO: UN ENFOQUE ESTRATGICO
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Contenido
PRESENTACIN ............................................................................................................................................................. 4
1. EL POLO TURSTICO GOLFO DE PAPAGAYO .................................................................................................... 6
1.1 PRINCIPALES CARACTERSTICAS ................................................................................................................................. 6
1.2 ANTECEDENTES DEL PTGP ........................................................................................................................................ 7
2. PLAN MAESTRO CON ENFOQUE ESTRATGICO .............................................................................................. 9
2.1 NECESIDAD DE ACTUALIZAR EL PLAN MAESTRO 1995 ................................................................................................. 9
2.2 INCORPORACIN DE UN ENFOQUE ESTRATGICO Y LINEAMIENTOS PAS ..................................................................... 10
2.3 BENEFICIOS QUE VA A GENERAR ESTE PLAN MAESTRO............................................................................................... 12
2.4 DESCRIPCIN GENERAL DEL NUEVO PLAN MAESTRO ................................................................................................. 13
2.5 ALCANCE Y LIMITACIONES ....................................................................................................................................... 14
2.6 INSUMOS DE DISEO ................................................................................................................................................. 14
2.7 METODOLOGA UTILIZADA PARA EL DISEO.............................................................................................................. 17
3. REGULACIONES TCNICAS DEL PTGP ............................................................................................................. 19
3.1 UNIDADES NATURALES Y ZONIFICACIN PARA EL USO TURSTICO .............................................................................. 19
Clasificacin en Unidades Naturales ......................................................................................................................... 19
Valor de Uso ............................................................................................................................................................. 21
Categorizacin en Zonas ........................................................................................................................................... 23
3.2 PLANOS DEL PTGP................................................................................................................................................... 26
3.3 PRINCIPIOS ORIENTADORES DEL DESARROLLO .......................................................................................................... 27
Diseo ....................................................................................................................................................................... 27
Ambiente ................................................................................................................................................................... 31
Proteccin para el Turista ......................................................................................................................................... 32
3.4 RESTRICCIONES ESPECFICAS PARA LOS CONCESIONARIOS ......................................................................................... 33
De Diseo y Construccin ......................................................................................................................................... 33
Manejo de Residuos .................................................................................................................................................. 35
Otras Disposiciones .................................................................................................................................................. 36
4. ENFOQUE ESTRATGICO DEL PTGP ................................................................................................................. 39
4.1 EL PTGP EN EL AO 2013 -UNA VISUALIZACIN A FUTURO- ..................................................................................... 39
4.2 DE LA VISIN A LA ACCIN: DEFINICIN ESTRATGICA.............................................................................................. 40
Fin Estratgico del PTGP ......................................................................................................................................... 40
Ejes Estratgicos PTGP ............................................................................................................................................ 41
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Objetivos, Metas e Indicadores Asociados a los Ejes ................................................................................................. 41
Crculo de Enfoque Estratgico ................................................................................................................................. 42
4.3 EJE ESTRATGICO 1: ASPECTOS ECONMICOS ............................................................................................................ 43
Objetivo Estratgico 1.1 ............................................................................................................................................ 44
Objetivo Estratgico 1.2 ............................................................................................................................................ 45
Objetivo Estratgico 1.3 ............................................................................................................................................ 46
4.4 EJE ESTRATGICO 2: PROYECCIN SOCIAL ................................................................................................................. 48
Objetivo Estratgico 2.1 ............................................................................................................................................ 48
Objetivo Estratgico 2.2 ............................................................................................................................................ 49
Objetivo Estratgico 2.3 ............................................................................................................................................ 56
4.5 EJE ESTRATGICO 3: RESPETO AMBIENTAL ................................................................................................................ 52
Objetivo Estratgico 3.1 ............................................................................................................................................ 53
Objetivo Estratgico 3.2 ............................................................................................................................................ 54
Objetivo Estratgico 3.3 ............................................................................................................................................ 51
4.6 POLTICAS ................................................................................................................................................................ 57
De Coordinacin con Otros Actores .......................................................................................................................... 57
De Deberes y Plazos a Concesionarios ..................................................................................................................... 57
De Solicitud de Cambio de Uso de Suelos ................................................................................................................. 58
De Transparencia y Rendicin de Cuentas ................................................................................................................ 59
De Seguimiento del Avance ....................................................................................................................................... 59
De Revisin Sistemtica del Plan Maestro................................................................................................................. 60
5. PLAN DE IMPLEMENTACIN ............................................................................................................................... 61
5.1 RUTA CRTICA DE IMPLEMENTACIN ......................................................................................................................... 61
5.2 LINEAMIENTOS PARA EL DISEO DE UN SISTEMA DE MONITOREO DEL AVANCE ........................................................... 61
5.3 MINIMIZACIN DE RIESGOS DE IMPLEMENTACIN ..................................................................................................... 64
5.4 RECOMENDACIONES PARA LA IMPLEMENTACIN ...................................................................................................... 66
6. BIBLIOGRAFA ......................................................................................................................................................... 69
7. GLOSARIO DE TRMINOS TURSTICOS ............................................................................................................ 71
ANEXOS ......................................................................................................................................................................... 73
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Presentacin
El Polo Turstico Golfo de Papagayo (PTGP) es una zona con caractersticas especiales de desarrollo,
para promover la inversin y la visitacin turstica a nuestro pas. Desde su creacin con la Ley #6758
de 1982, se dispuso que fuera el Instituto Costarricense de Turismo (ICT), mediante la Oficina Ejecutora
del Polo Turstico Golfo de Papagayo (Oficina Ejecutora), el encargado de su impulso y desarrollo.
Conforme a la Ley #6758, el desarrollo fsico del Polo Turstico Golfo Papagayo, debe ejecutarse
dentro del marco de un Plan Maestro. Adems, la Contralora General de la Repblica en
pronunciamiento del 2008, indic que el actual Plan Maestro del Proyecto tiene una serie de
debilidades que deben fortalecerse.
As, el Consejo Director de la Oficina Ejecutora decidi actualizar el Plan Maestro del Polo Turstico
Golfo de Papagayo y fortalecer principalmente sus debilidades estratgicas. Para ello, forma una
alianza con el Centro de Investigacin y Capacitacin en Administracin Pblica (CICAP) de la
Universidad de Costa Rica (UCR), para que se constituya en el facilitador del proyecto de
actualizacin.
Este documento corresponde a la actualizacin del Plan Maestro del Proyecto Turstico Golfo de
Papagayo 2009-2012, que marca las pautas del desarrollo fsico de infraestructura pblica y privada
en dicha zona. El principal aporte consiste en que se le da un enfoque estratgico, que facilita la
generacin de resultados que requiere la sociedad costarricense del PTGP, a la vez que propicia la
satisfaccin de sus usuarios y el cumplimiento de los mandatos legales.
El Plan Maestro considera los lineamientos pas en materia de turismo, como el Plan Nacional de
Desarrollo 2006-2010 y la actualizacin 2006 del Plan Nacional de Desarrollo Turstico 2002-2012, que
sealan las bases fundamentales para el impulso de un desarrollo turstico para nuestro pas.
Tiene un horizonte de planificacin de 5 aos, por lo que va a requerir una actualizacin acorde a la
del prximo Plan Nacional de Desarrollo Turstico.
La primera seccin de este documento describe las principales caractersticas y antecedentes del
Polo Turstico Golfo de Papagayo.
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Seguidamente, se establecen los principales componentes del enfoque estratgico de este Plan
Maestro. As, se indican beneficios, alcance y limitaciones, insumos utilizados y metodologa de
diseo.
El tercer captulo consiste en el establecimiento de regulaciones tcnicas del Polo Turstico Golfo de
Papagayo. Inicia con la identificacin de unidades naturales y zonificacin para el uso turstico, as
como los planos maestros asociados. Tambin se presentan los principios orientadores del desarrollo y
las restricciones especficas para los concesionarios.
Posteriormente, se presenta el enfoque estratgico del PTGP para los prximos 5 aos (2009-2013). A
partir de una visualizacin del Polo Turstico Golfo de Papagayo en el 2013, se disea una estrategia
para alcanzar ese estado ideal. As, se establecen fin estratgico, ejes y objetivos asociados.
Tambin se disean indicadores, metas y polticas.
El siguiente captulo presenta un plan de implementacin, que facilita que las propuestas
estratgicas no queden en papel y se hagan realidad. Esto incluye una ruta crtica para la
implementacin, lineamientos para el diseo de un sistema de monitoreo, e identificacin de
estrategias para minimizar riesgos de implementacin. Finalmente, se establecen recomendaciones
estratgicas para este nuevo planteamiento.
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1. El Polo Turstico Golfo de Papagayo
1.1 PRINCIPALES CARACTERSTICAS
El Polo Turstico Golfo de Papagayo (PTGP) se ubica en el Golfo de Papagayo, provincia de
Guanacaste1. Se extiende desde Punta Cabuyal hasta Punta Cacique. Comprende el distrito de
Nacascolo del cantn de Liberia al norte y el distrito de Sardinal al sur.
El PTGP es el principal polo turstico planificado del pas,
con un rea de ms de 2000 hectreas, y que encierra
playas, tierras y mar de gran belleza natural.
Su producto principal es sol-playa-mar, zona en la se
puede disfrutar de atractivos relacionados con las vistas
escnicas al golfo y costas, diversidad de playas,
manglares, arrecifes coralinos, diversidad de flora y fauna,
reas con valores arqueolgicos.
La zona del PTGP comprende las irregularidades que sirven de lmite norte a la Baha Culebra, tales
como Punta Mala y una serie de pequeas bahas que conforman un paisaje de excepcional
belleza, con condiciones ideales para las actividades de sol-playa-mar, facilitadas por el clima y un
patrn de pendientes que se sucede en planos levantados o pequeas elevaciones y descensos
accidentados, muy accidentado, quebrados y muy quebrados. El sitio haba sido muy intervenido en
el pasado, lo cual se denota en la cobertura vegetal discontinua y las evidencias de pastizales, o en
los bosques secundarios.
El siguiente cuadro presenta la lista de las playas que se ubican en la zona del PTGP.
Playas que se ubican en la zona del PTGP
1. Matapalo
2. Blanca
3. Matapalito
4. Manzanillo
5. Guacamaya
6. Guacamayita
7. Isla Brumel
8. Isla Caracas
9. Grande Zapotillal
10. Nacascolito
11. Isla Palmitas
12. Nacascolo
13. Pochote
14. Prieta
15. Virador
16. Sombrero
17. Jcaro
18. Venado
19. Iguanita
20. Monte del Barco
21. Panam
1 Ver plano de ubicacin en anexo 1.
Figura 1.1 Zona que comprende el PTGP
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Otras Caractersticas Actuales
El estado general de las playas presenta condiciones de conservacin relativamente
positivas, en parte debido a la existencia del PTGP y a que los terrenos durante muchos aos
no tuvieron ningn uso.
La costa presenta acantilados, plataformas y playas pequeas encerradas o amplias, o
ausencia de ellas. Las arenas son claras y finas.
Los oleajes suaves y la baja pendiente de las playas permite un
uso muy amplio y el desarrollo de mltiples actividades.
Tiene una imagen fortalecida en el plano internacional
posiblemente influenciada por las cadenas hoteleras que se
estn desarrollando en el lugar.
Tiene un promedio de habitaciones por hotel (135) muy superior al promedio de la regin
Guanacaste norte (22)2. Esto implica una mayor disponibilidad de habitaciones, reduciendo
la cantidad de edificaciones que pueden generar un mayor impacto ambiental.
En trminos de perspectivas de desarrollo del PTGP, existe voluntad del Gobierno e
instituciones involucradas, para llevarlo a cabo.
La situacin del desarrollo turstico del pas era de relativa bonanza hasta el 2008, al grado de
haberse convertido en la primera fuente de ingresos. Costa Rica es llamativa para los
inversionistas.
Sin embargo, la actual recesin econmica mundial que afecta las inversiones y el turismo
constituye una barrera para el PTGP.
1.2 ANTECEDENTES DEL PTGP3
En 1974 el Banco Centroamericano de Integracin Econmica (BCIE) contrat un estudio para
analizar el potencial turstico de Centroamrica y determin lo que sera el Programa Promocional y
2 Fuente: Base nica de hoteles ICT, 2006. 3 Esta seccin se basa en la informacin brindada por la Oficina Ejecutora y expuesta en su pgina web:
http://www.visitcostarica.com/ict/paginas/ictnotaict.asp?idnota=337
Figura 1.2 Vista desarrollos
en el Golfo de Papagayo
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Financiero del Turismo en Centroamrica, cuyo objetivo era adoptar un Programa de Desarrollo
Regional para la atraccin de turismo internacional de tipo masivo y vacacional.
Como resultado del estudio, se identific que el Golfo de Papagayo tena caractersticas especiales
que le conferan un alto potencial turstico. As, en 1979, esta zona fue declarada de inters pblico
mediante la Ley 6370.
El Polo Turstico Golfo de Papagayo fue creado en 1982, con la publicacin de la Ley 6758.
Particularmente tiene su propio proceso de planificacin y desarrollo. No est sujeto a la Ley 6043 de
la Zona Martimo Terrestre.
Cronograma del PTGP
1965 - Banco Centroamericano de Integracin Econmica (BCIE)
publica estudio para un plan de turismo en Centroamrica
1970 - Inicia proceso para identificar zonas de mayor potencial turstico
en el Istmo. Se destaca el Golfo de Papagayo, como una zona de
riqueza escnica y cultural
1978 - Estudio de Factibilidad Econmico y Financiero, Plan Maestro y
Diseos Preliminares del Proyecto Turstico Golfo de Papagayo por BEL
Ingeniera, CEISA, Madriz Mezerville & Asociados, Checohi & Co
1979 - Polo Turstico Golfo de Papagayo (PTGP) declarado de inters pblico mediante la Ley 6370
1982 - Emisin de la Ley 6758 de Desarrollo para el PTGP
1988 - Revisin del Estudio Factibilidad Econmico y Financiero, Plan Maestro y Diseos Preliminares
del Proyecto Turstico Golfo de Papagayo por BEL Ingeniera, CEISA, Madriz Mezerville & Asociados
1995 - Replanteamiento del Plan Maestro General del PTGP por Arqueco Internacional
1995 - Se publica en La Gaceta el Reglamento Plan Maestro General del Proyecto Turstico Golfo de
Papagayo
2004 - Se instala el Hotel Four Seasons, reconocido mundialmente e imn para la atraccin de otras
inversiones
2008 - Inicia una recesin econmica mundial que afecta las inversiones y el turismo
2009 - Actualizacin del Plan Maestro con enfoque estratgico, por la Universidad de Costa Rica
Figura 1.3 Vista del Golfo de
Papagayo en los noventas
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2. Plan Maestro con Enfoque Estratgico
2.1 NECESIDAD DE ACTUALIZAR EL PLAN MAESTRO 1995
Seguidamente se presentan las principales razones que dieron origen a la actualizacin de la ltima
versin del Plan Maestro, que se elabor en 1995.4
Observaciones Contralora General de la Repblica
En el ao 2008, la Contralora present el Informe del estudio realizado en el Instituto Costarricense
de Turismo sobre el Proyecto Turstico del Golfo de Papagayo. En ese documento se establecieron
una serie de hallazgos y disposiciones relacionados con la necesidad de actualizar el Plan Maestro
vigente.
En cuanto al actual Reglamento Plan Maestro, el estudio realizado por esta Contralora General, con base
en apoyo tcnico sustentado por esas mejores prcticas y algunos criterios jurdicos externados por la
Procuradura General de la Repblica, permite concluir que, pese an y cuando la Oficina Ejecutora seale
que se cuenta con los documentos presentados por la firma Arqueco como apoyo de interpretacin del Plan
Reglamento, ste carece de algunos elementos esenciales que efectivamente lo conviertan en la
herramienta de planificacin y control que debera ser.
Por ejemplo, an cuando el Reglamento en su articulado hace mencin de algunos tpicos de orden
ambiental, como lo son que se debe dar un manejo adecuado a la cobertura vegetal existente, el respeto
total a las reas protegidas y el reciclaje de aguas servidas y desechos slidos, stos son muy generales y se les
categoriza como principios orientadores, sin que se contemple en el Reglamento la manera en que dichos
elementos se van a llevar a la prctica en el desarrollo del Proyecto. Adems, en el reglamento de cita,
tampoco se definen claramente los plazos de ejecucin del proyecto (sean parciales o totales) o bien de las
diferentes etapas para la realizacin y ordenamiento en el tiempo de las edificaciones previstas, as como de
las dotaciones de obras de equipamiento urbano, de infraestructura tcnica y dems elementos de las redes
de servicios, que son las que en definitiva tienen impacto sobre el ordenamiento que se desarrolla en el rea
del proyecto.
Adems, el Plan Maestro al ser un instrumento de planificacin, deber estar sujeto a una revisin y
actualizacin sistemtica que permita adecuarlo, de ser necesario, a nuevos escenarios normativos, sociales,
econmicos, ambientales, entre otros. 5
4 En los ltimos aos el Consejo Director ha aprobado modificaciones en uso de suelos en la zona del PTGP, pero no se ha
actualizado el Plan Maestro. 5 Contralora General de la Repblica. Informe del estudio realizado en el Instituto Costarricense de Turismo sobre el Proyecto
Turstico del Golfo de Papagayo. Costa Rica, 2008.
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No contiene elementos estratgicos ni de implementacin
Al Plan Maestro actual le hacen falta elementos estratgicos y lineamientos de implementacin
que guen y faciliten el avance del desarrollo del Polo Turstico Golfo de Papagayo. Este punto se
refuerza en la evidente lentitud del PTGP en implementarse, ya que an existen reas sin
concesionar, concesionarios que no han iniciado sus proyectos propuestos y obra pblica
pendiente.6 La sociedad costarricense requiere resultados del PTGP.
El Plan Maestro vigente est desactualizado
La versin formal que existe es de 1995, lo que implica que en 14 aos no ha sido actualizado. Las
condiciones cambiantes del entorno y los cambios en las condiciones de la economa mundial
exigen su revisin.
2.2 INCORPORACIN DE UN ENFOQUE ESTRATGICO Y LINEAMIENTOS PAS
El Plan Maestro para el Polo Turstico Golfo de Papagayo se debe constituir en un instrumento de
planificacin fundamental hacia la consecucin de resultados. Adems, debe ser la gua de
actuacin y el orientador de las coordinaciones y evaluaciones por parte de la Oficina Ejecutora.
Por estas razones, es necesario que el Plan Maestro no se limite a la definicin de restricciones
tcnicas, sino que se debe complementar este elemento bsico con un planteamiento estratgico,
que facilite el enfoque de la ejecucin en lo ms importante para el pas.
As, es indispensable considerar los lineamientos generales de Costa Rica en materia de turismo, que
se establecen el Plan Nacional de Desarrollo 2006-2010 y en el Plan Nacional de Desarrollo Turstico
2002-2012. Estos documentos sealan como base fundamental:
En el Plan Nacional de Desarrollo 2006-2010 Jorge Manuel Dengo Obregn, Contrato con la
Ciudadana, Sector Turismo, se destacan algunas acciones estratgicas sectoriales y metas que se
relacionan directamente con el Polo Turstico Golfo de Papagayo.
6 Por supuesto, la implementacin no se resuelve simplemente con un Plan Maestro. Es necesario que la Oficina Ejecutora
tome un papel proactivo. Sin embargo, el contar con herramientas claras va a facilitar la implementacin y el seguimiento del
avance del PTGP.
Un modelo de impulso de un desarrollo turstico que propicie el uso sostenible de los recursos naturales y
humanos y una distribucin equitativa de los beneficios. Adems, establecen la necesidad de mejorar la
coordinacin y planificacin de la industria turstica con las organizaciones del sector, tanto regionales y
nacionales, y la integracin de las instituciones de gobierno y los gobiernos locales
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El Plan Nacional de Desarrollo 2006-2010 Jorge Manuel Dengo Obregn Contrato con la
Ciudadana, Sector Turismo presenta las metas sectoriales y acciones que el Sector Turismo de Costa
Rica se compromete a ejecutar en dicho periodo. As, el PTGP debe contribuir con este
planteamiento. Los siguientes cuadros presentan una sntesis de los elementos que se relacionan
directamente con el PTGP7.
Metas sectoriales
1. Aumento promedio anual del 4% en la cantidad de turistas internacionales que ingresan al pas.
2. Aumento del 4% en la cantidad de visitantes de cruceros que visitan el pas.
3. Aumento del 12 % en la cantidad de habitaciones tursticas en el pas.
4. Aumento del 20% en la cantidad de recursos que se invierten en la promocin internacional del pas.
5. Aumento del 40% en la cantidad de empresas que obtienen la Certificacin para la Sostenibilidad Turstica.
Accin estratgica sectorial Metas asociadas
2. Impulsar un proceso de Gestin Integral de los destinos
tursticos, enfocada en el fortalecimiento de las ventajas
comparativas locales para asegurar la consecucin de un
ambiente rural y urbano promotor del turismo sostenible.
2.1. Poner en operacin un programa de
competitividad en las 10 Unidades de Planeamiento
turstico del pas.
3. Desarrollar un programa de atraccin de inversiones
tendiente a permitirle al pas alcanzar las metas de crecimiento
definidas por el Plan Nacional de Turismo 2002-2012
3.1. Poner en funcionamiento un Programa Nacional de
atraccin de inversiones tursticas.
3.2. Aumentar en un 12% la cantidad de habitaciones
tursticas en el pas
3.4. Concluir la dotacin de infraestructura y de servicios
del Polo Turstico Golfo de Papagayo para mejorar las
condiciones hacia el inversionista y el turista
4. Impulsar el fortalecimiento del programa de Certificacin
para la Sostenibilidad Turstica (CST), como una herramienta
para la promocin de la sostenibilidad bajo el concepto de
incentivo de mercado.
4.1. Aumentar en un 40% la cantidad de empresas que
obtienen la Certificacin para la Sostenibilidad Turstica.
5. Desarrollar el programa de Calidad Turstica para mejorar los servicios ofertados y la percepcin del pas como destino
turstico. Este programa considera no slo aspectos de planta
fsica, capacitacin de mano de obra y entrega de servicios,
sino tambin el mejoramiento de la calidad de la experiencia
de los visitantes, que aprovechen los atributos del producto
costarricense.
5.2. Implementar el Programa "Seguridad Turstica" para
dotar de capacitacin y equipamiento a 100 miembros
de cuerpos de seguridad y rescate especializados por
ao en la atencin del turista.
5.4. Colocar 4.000 seales de informacin turstica de
orientacin, servicios y parques nacionales en carreteras
nacionales y cantonales.
5.5. Aumentar en un 12% la cantidad de empresas de
hospedaje con declaratoria turstica.
6. Impulsar la diversificacin de la oferta de productos tursticos
favoreciendo la incorporacin de nuevos atractivos tursticos,
la participacin de comunidades locales, y el desarrollo de
medianas y pequeas empresas que se inserten en la cadena
productiva del turismo
6.2. Tramitar y aprobar 400 espacios de atraque en
marinas y atracaderos tursticos
7 El texto completo se presenta en el anexo 2. En un sentido, todos sus componentes se relacionan directa o indirectamente
con el PTGP.
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2.3 BENEFICIOS QUE VA A GENERAR ESTE PLAN MAESTRO
El Plan Maestro va a propiciar la generacin de beneficios para Costa Rica, no solamente de
dinamismo econmico, sino tambin de tipo sociales, culturales y ambientales. A continuacin se
presentan los ms relevantes.
Se propicia un enfoque en resultados, lo que facilita asociar las acciones con lo que Costa Rica
requiere del Polo Turstico Golfo de Papagayo
El Plan contribuye a la optimizacin de la gestin y del desarrollo basado en un mejoramiento de
las condiciones econmicas del pas, proyeccin social y respeto por el medio ambiente
Propicia el desarrollo de la zona de forma planificada y controlada
Contribuye al respeto de las reas protegidas y de la riqueza ambiental de la zona
Fomenta la educacin para la conservacin de la biodiversidad y el desarrollo sostenible
Se regula el diseo arquitectnico para que se adapte al paisaje
El Plan Maestro para el PTGP se convierte en el punto de partida para generar un aumento
sustancial de ingresos y empleo en turismo, especialmente en la regin y en comunidades locales
Se prev que la implementacin del Plan Maestro incremente el nmero de habitaciones
disponibles en la zona para el periodo 2009-2013, lo que generar nuevos empleos (directos e
indirectos) y demanda de servicios, equipo, materiales y productos complementarios para las
nuevas habitaciones
Este Plan Maestro es la oportunidad para desarrollar una ciudad planificada en la zona, con un
ordenamiento coherente de sus infraestructuras en beneficio de una prestacin del servicio integral
As, el Plan generar mayores oportunidades, el incremento de la inversin nacional y extranjera, el
posicionamiento del Polo Turstico Golfo de Papagayo (bajo la marca Costa Rica) en un escenario
global. Proporcionar seguridad y calidad de vida, dinamizar la economa, conservar la cultura
y tradiciones, a la vez que propicia el intercambio de experiencias entre visitantes y habitantes
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2.4 DESCRIPCIN GENERAL DEL NUEVO PLAN MAESTRO
Esta actualizacin del Plan Maestro incorpora una visin y objetivos de mediano plazo, debido a la
necesidad de generar resultados con mayor efectividad, pero sin perder un horizonte ideal de futuro.
El Plan est conformado de los siguientes componentes principales:
i. Regulaciones Tcnicas
El Plan Maestro norma el desarrollo fsico del Polo Turstico Golfo de Papagayo, representado
grficamente en los Planos Maestros8. Comprende la definicin de unidades naturales, regulacin de
los usos del suelo, una zonificacin para uso turstico, la vialidad, las densidades, bases para el diseo
de sitio y especificaciones generales para el desarrollo del proyecto.
ii. Enfoque Estratgico
Este Plan Maestro define un ideal para el Polo Turstico Golfo de Papagayo en el ao 2013. Lo hace a
partir de la visualizacin e idealizacin del futuro, y su consecuente traduccin en acciones
estratgicas: fin y ejes estratgicos, objetivos y metas asociadas.
Debido a la importancia de garantizar la implementacin, se definen indicadores asociados a los
componentes estratgicos.
Finalmente en este enfoque estratgico se establecen polticas que regulen aspectos bsicos del
desarrollo del PTGP:
la coordinacin con otros actores
los plazos y sanciones a concesionarios,
las solicitudes de cambio de uso de suelos
la transparencia y rendicin de cuentas a la sociedad
el seguimiento del avance de la implementacin del Plan Maestro
la actualizacin sistemtica del Plan Maestro
iii. Plan de Implementacin
Con el fin de facilitar la implementacin de las propuestas estratgicas del Plan Maestro, se
incorporan elementos que guen su efectiva ejecucin. As, se establecen ruta crtica, riesgos y
recomendaciones. Tambin, se asocian los indicadores estratgicos con principios para un sistema
de monitoreo del avance.
8 Ver anexo 5.
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2.5 ALCANCE Y LIMITACIONES
La definicin estratgica que se presenta en este documento aplica para el Polo Turstico Golfo de
Papagayo de Costa Rica, ubicado en la provincia de Guanacaste.
A pesar de que la actualizacin del Plan Maestro brinda una gran cantidad de beneficios, su
definicin tambin presenta algunas limitaciones.
El principal limitante consiste en que las regulaciones tcnicas no se pueden modificar, dados los
aos que tiene el PTGP de existir con ciertas reglas de juego, y a que existen concesionarios con
contratos con estas disposiciones. Sin embargo, se puede mejorar la precisin de estas condiciones.
2.6 INSUMOS DE DISEO
Los siguientes insumos se consideraron para el diseo de este Plan Maestro.
Lineamientos Polticos del Pas
Plan Nacional de Desarrollo 2006-2010
Plan Nacional de Desarrollo Turstico 2002-2012
Mandatos Legales
Ley reguladora del desarrollo y ejecucin del PTGP
Reglamento a la Ley reguladora del PTGP
Registro general de concesiones en el PTGP
Fondo de desarrollo del PTGP
Ley que declara de utilidad pblica el PTGP
Reglamento de vialidad para el Proyecto Pennsula Papagayo
Plan Maestro del PTGP -versin 1995-
Plano
Reglamento
Replanteamiento Plan Maestro General elaborado por Arqueco en 1995
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Marco Estratgico Actual9
Objetivo general PTGP:
Desarrollar un polo turstico cuyo fin primordial ser la atraccin del turismo nacional e
internacional, aprovechando al mximo los recursos tursticos de la regin, a travs de explotar
diferentes puntos de circuito y dar una imagen del pas, con la que se pueda competir dentro del
mercado internacional, del producto sol-playa-mar, combinando con los atractivos regionales-
ecolgicos, que conforman los volcanes, parques, reservas y tomando en cuenta los otros
proyectos tursticos de la zona, plasmndolo en un Plan Maestro de desarrollo como una gua del
ordenamiento fsico y un plan a largo plazo que determinar las facilidades de realizacin y fases
de posibles inversiones pblicas y privadas, tratando de lograr el ptimo aprovechamiento de los
terrenos destinados al Polo Turstico Golfo Papagayo para que sea un modelo de desarrollo turstico
sostenible para el mundo.
Objetivos especficos PTGP:
Promover la activacin econmica de la regin mediante la generacin de empleos e ingresos, y
la obtencin de divisas para la economa nacional.
Formular alternativas para el uso adecuado de la tierra, aprovechando correctamente los recursos
naturales y tursticos, as como la infraestructura existente.
Definir y planear los puntos de circuito que se requieren para promover un verdadero desarrollo
integral, regional y nacional, de manera que el Polo Turstico Golfo Papagayo sea el principal del
pas y un verdadero modelo de desarrollo planificado y controlado.
Coordinar con los diferentes entes oficiales y las otras instituciones la planificacin y construccin
de las obras de infraestructura primaria por etapas, acorde con los presupuestos y necesidades
regionales, mediante convenios bilaterales o colaboraciones interinstitucionales.
Implementar el FONDETUR enunciado en la Ley 6758 para agilizar el desarrollo de la infraestructura
del Proyecto y las obras complementarias.
Promover el Proyecto en los diferentes foros nacionales e internacionales, as como ferias,
congresos, prensa, publicidad y campaas promocionales en las que participa el ICT.
Plan de Mercadeo del ICT
9 Facilitado por Javier Bolaos, actual Director Ejecutivo de la Oficina Ejecutora.
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Marco Terico10
La base terica se basa en los conceptos para la formulacin de un plan maestro de turismo con
enfoque estratgico.
Plan maestro
Instrumento de planificacin que busca poner en mutua relacin todas las acciones de intervencin
sobre un territorio para la creacin de condiciones ideales de actuacin sobre un conjunto urbano
existente, de cualquier magnitud, consideradas sus edificaciones, los terrenos que ocupan, los que
las rodean y los que ellas envuelven, bajo unas condiciones histricas dadas.
Fin estratgico
Idealizacin futura de la organizacin o del proyecto. Este estado ideal debe ser posible de alcanzar,
de acuerdo con las realidades de las amenazas y oportunidades del entorno, y de las fortalezas y
debilidades particulares.
Ejes estratgicos
Primer nivel de la definicin del cmo alcanzar la visin. Los ejes abarcan las principales reas de
enfoque de largo plazo de los esfuerzos organizacionales para satisfacer las necesidades del
entorno.
Objetivos estratgicos
Segundo nivel de la definicin del cmo alcanzar la visin. Los objetivos estn asociados a los ejes
estratgicos, y los hacen ms tangibles, pues tienen un carcter de mediano o corto plazo para ir
consolidando el eje correspondiente.
Indicadores
Medidas de desempeo que determinan el nivel de actuacin de la institucin en el cumplimiento
de los objetivos estratgicos.
Planificacin estratgica
La planificacin se refiere a la definicin de un plan para ir a un lugar deseado. Primeramente, debe
identificar cul es ese estado que se desea alcanzar. Esto implica la creacin de una brecha entre
ese momento y el estado actual. Por ello, la planificacin debe tambin considerar la definicin
10 Tomado de varias fuentes. Ver detalles en bibliografa.
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gradual de cmo se va a lograr superar la brecha. Adems, es conveniente la incorporacin de
elementos que faciliten el seguimiento de su implementacin, como la definicin de objetivos
cuantificables, realistas, y con indicadores asociados.
La planificacin estratgica en las organizaciones pblicas proporciona orientacin de la gestin,
para enfocar los esfuerzos hacia las necesidades de la sociedad que se pretenden satisfacer.
Las preguntas clave para una slida base de planificacin estratgica deben ser sencillas. Implican
un anlisis del pasado y del presente, con visin de futuro. Adems, debe existir un razonamiento de
las verdaderas posibilidades de la organizacin para alcanzar el estado ideal. Ejemplos de esas
preguntas son: qu se quiere ser?, qu se puede ser?, cmo alcanzar lo que se desea?
2.7 METODOLOGA UTILIZADA PARA EL DISEO
Como se indic en los antecedentes, el Plan Maestro ha tenido distintas versiones, iniciando con un
estudio de factibilidad del PTGP. La versin elaborada en 1995 Replanteamiento del Plan Maestro
General constituye la base de este documento, principalmente en lo que a regulaciones tcnicas
se refiere (Plano Maestro, definicin de unidades naturales, zonificacin, y otras consideraciones
tcnicas).
Tambin se utiliza el Reglamento Plan Maestro General del Proyecto Turstico Golfo de Papagayo
publicado en La Gaceta N140, en 1995, como fundamento de las regulaciones tcnicas.
Para completar la definicin de lineamientos estratgicos y el plan de implementacin, se sigui una
metodologa participativa, en la que se incorporaron actores clave en la gestin de la Oficina
Ejecutora de diferentes niveles. As, se incluyeron los aportes tcnicos de la Direccin Ejecutiva y del
equipo actual de la OE para el afinamiento de las regulaciones tcnicas, se llevaron a cabo sesiones
de diseo estratgico con el Consejo Director, y se entrevist al Gerente General del ICT.11
En los talleres de diseo con el Consejo Director se utilizaron una combinacin de exposiciones de
conceptos terico-prcticos, aplicando instrumentos gua. Todo esto dirigido por los facilitadores, y
con una interaccin permanente con los participantes.
11 Ver lista de participantes en anexo 3.
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Con estos insumos, los lineamientos estratgicos se fueron definiendo por etapas, de lo ms global
(hacia dnde se quiere que vaya la el PTGP?) a lo ms especfico (cmo lograrlo?). Este abordaje
se basa en la idea de que la claridad estratgica contribuye proporcionalmente con la generacin
de resultados necesarios. As, el diseo se plasm en una sntesis visual de los componentes
estratgicos de enfoque del Polo Turstico Golfo de Papagayo.
Adicionalmente se definieron polticas, como guas del accionar operativo. Se disearon indicadores
y principios bsicos para un sistema de monitoreo, as como otros elementos que faciliten la
implementacin de las propuestas estratgicas.
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3. Regulaciones Tcnicas del PTGP12
3.1 UNIDADES NATURALES Y ZONIFICACIN PARA EL USO TURSTICO13
Clasificacin en Unidades Naturales
El carcter turstico del Polo Turstico Golfo de Papagayo obliga a clasificar los recursos naturales en
unidades naturales que permitan, de una manera ms prctica, unir la informacin ambiental y
hacer un anlisis integral de las restricciones y potencialidades que tiene en trminos ambientales.
Las unidades se definieron a partir de criterios fsicos y ecolgicos y atendiendo a la potencialidad de
cada una de las zonas como atractivo turstico o como su soporte natural. De esta forma, las
unidades presentan uniformidad en cuanto a las variables que la conforman, respuesta a las
acciones humanas y el valor de uso en trminos tursticos.
Las unidades naturales definidas para el rea del proyecto son las siguientes:
1. Mar
Constituye uno de los ejes centrales que dan sustento a la concepcin turstica del PTGP. Las aguas
de baha Culebra pueden ser dadas en concesin, exclusivamente para el desarrollo de marinas.
Para ello se requiere un manejo integral de esta unidad con miras a garantizar el aprovechamiento
sostenido del recurso. Adems del recurso agua propiamente dicho, se incluyen en esta unidad una
serie de recursos submarinos, especficamente los arrecifes coralinos y las reas de pastos marinos, los
cuales tienen un gran valor ecolgico, cientfico y desde luego turstico.
2. Playas
En esta unidad se incluyen todas las playas presentes en el rea del proyecto. Su manejo integral
debe enfocarse en la conservacin de las condiciones fsico ambiental que son las que garantizan su
valor ecolgico y de uso turstico en el largo plazo.
12 Basado en el Reglamento Plan Maestro General del Proyecto Turstico Golfo de Papagayo publicado en La Gaceta N140, en 1995, y en el Replanteamiento Plan Maestro General elaborado por Arqueco en 1995. 13 Seccin tomada del Replanteamiento Plan Maestro General, Arqueco 1995, con algunas modificaciones menores.
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3. Manglares
Los manglares forman una unidad de gran importancia en trminos ecolgicos. Su proteccin esta
definida en leyes y su manejo integral es necesario para garantizar la estabilidad ambiental del PTGP.
4. Bosques de Galera
Representan una unidad bien definida en trminos fsicos y ecolgicos. Todos estos bosques tiene un
gran valor ecolgico y turstico de su estabilidad depende otras zonas importantes, incluyendo los
manglares.
5. Bosques Secundarios
Aunque se encuentran dispersos y en diferentes estados de sucesin, las caractersticas fsicas y
ecolgicas en torno a este tipo de asociacin son similares y estn bien definidas. Tienen un alto valor
ecolgico como fuentes de regeneracin y un gran potencial para el uso turstico.
6. Acantilados y Cerros Costeros
Esta unidad ha sido definida con base en parmetros fsicos. Comprende las zonas de valle costero
expuesto a la regresin transgresin de Flandense y la depresin compuesta por el plano aluvial y las
laderas coluviales. En algunos casos se presentan escapes de erosin, en otros, las pendientes
superan el 30% y los terrenos se encuentran degradados en trminos de vegetacin.
7. Planicies
En esta unidad se incluyen las reas de topografa plana 0% - 8%. Morfolgicamente son depositados
en ros (aluviales) y depsitos volcnicos (Tobas- Ignimbritas), los cuales determinan reas con alto
grado de alteracin y en que la vegetacin esta constituida principalmente por pastos y rboles
dispersos.
Las caractersticas tcnicas de estas unidades se presentan en el siguiente cuadro. La informacin
corresponde a los criterios de seleccin ms importantes, de forma que brindan un panorama de la
situacin fsica ambiental actual de cada una de las unidades.
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Cuadro 3.1 Resumen de informacin fsico ambiental de las unidades naturales en PTGP
Valor de Uso
Todas las unidades naturales descritas se relacionan directamente entre s a travs de una
interaccin constante de los elementos fsicos y ambientales que los constituyen. Las unidades y sus
interacciones son precisamente las que dan origen a todo el espacio fsico de Papagayo, un
territorio de una gran aptitud y alta calidad para el desarrollo de proyectos tursticos.
En el rea del PTGP existe una marcada relacin entre la calidad del espacio turstico y la calidad de
los recursos y procesos naturales. El concepto de valor de uso se basa en esta relacin y a partir de
esto, se determina el uso del suelo, hacia dos objetivos principales:
Mantener invariable los procesos ambientales y la base de recursos
Mxima utilizacin de los recursos tursticos
El hecho de que el rea del proyecto haya sido declarada como zona de inters turstico, no
significa que cualquier actividad turstica (hotelera, urbanizacin, residencial) pueda ser desarrollada
indiscriminadamente en cualquiera de las unidades descritas. Por el contrario, con base en el criterio
de valor de uso, cada una de las unidades tiene un valor diferencial de uso que depende de las
caractersticas y procesos naturales que en ellos ocurren.
Pendiente Suelo Clima Geomorfa Riesgos Principales
Recursos
Mar 0% - Alta insolacin - Sedimentacin
Contaminacin
Recreacin
Ecosistema coralino
Playas 3- 8% Entisoles Alta insolacin Altamente
inestable
Sedimentacin
Contaminacin
Recreacin
Baja peligrosidad
Manglares 4-7% Inseptisol
Entisol
Insolacin mediana
Microclima
Altamente
inestable
Sedimentacin
Desecacin
Prdida especies
Criadero de
especies
Bosques
Galera 4-40%
Inseptisol
Entisol
Insolacin mediana
Microclima marcado Inestable
Prdida especies
Cambio drenaje
Bancos germoplsm
Agua
Abrevadero aluvial
Bosques
Secundarios 4-40%
Inseptisol
Entisol
Insolacin mediana
Microclima marcado Inestable
Prdida especies
Prdida suelo
Germoplasma
sucesin avanzad
cercana clmax
Acantilados
y Cerros 20-45% Inseptisol Insolacin med-alta Inestable
Deslizamiento de
suelos
Apreciacin
escnica
Planicies 4-10% Inseptisol Alta insolacin Estable Incendios
Prdida suelo Topografa plana
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La maximizacin de los beneficios producto de la utilizacin de esta zona con fines tursticos solo
puede ocurrir, en el largo plazo si el costo ambiental es minimizado. La va ms directa para lograr
esto es precisamente utilizar las ventajas comparativas que cada unidad natural ofrece,
implementando solo aquellas transformaciones al medio fsico que tengan el menor impacto sobre la
estabilidad de los procesos naturales y la base de recursos. No hacerlo as no solo significa ignorar las
ventajas comparativas de cada rea, si no que supone incurrir en el riesgo de impulsar el desarrollo
de actividades que a posterior producirn impactos negativos sobre la calidad del recurso.
Para los concesionarios y subconcesionarios esta situacin puede ser crtica, debido a que la
planificacin de un proyecto en particular supone como punto de partida, la existencia de un
espacio fsico de cierto nivel de calidad que ofrece posibilidades para el desarrollo de actividades
tursticas. Las proyecciones financieras, diseos arquitectnicos y la planificacin operativa por lo
general estn basadas en el supuesto que la calidad del entorno es una variable exgena y
prcticamente invariable. Por esta razn, a medida de que el entorno y por ende la calidad del
espacio turstico empieza a deteriorarse, toda la planificacin realizada para cada proyecto
empieza a perder vigencia y aparecen nuevos riesgos asociados con su inversin y su rentabilidad.
Por ejemplo un desarrollo hotelero se establece en un sitio determinado para explotar una playa de
alta calidad turstica, sufrir consecuencias negativas sobre el flujo proyectado de beneficios en el
tanto en el que el recurso no sea debidamente conservado y empiece a deteriorarse, afectando el
atractivo del lugar.
As, el costo ambiental, que en turismo se relaciona muy estrechamente con la prdida de calidad
del entorno, debe ser evitado o minimizado si es que se quiere garantizar la sostenibilidad de la
actividad en trminos globales. A nivel micro, cada proyecto de desarrollo que lleven a cabo los
concesionarios debe resolver esta situacin mediante una evaluacin prctica y realista de impacto
ambiental, a partir de la cual se identifiquen, valoren, eviten y mitiguen adecuadamente todas las
esterilidades negativas que atenten contra la calidad y estabilidad del espacio turstico, y por ende
contra la rentabilidad misma de las inversiones.
A nivel macro, el PTGP debe establecer un uso diferencial de las zonas, observando la aptitud y
fragilidad del entorno para evitar, en forma preventiva incurrir en altos costos ambientales que
supone el dar un valor de uso inadecuado a los recursos tursticos.
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Categorizacin en Zonas
Para fundamentar una zonificacin del uso del suelo del PTGP en trminos del componente medio
ambiental y el valor de uso turstico, se llevaron a cabo anlisis generales de la aptitud o capacidad
de cada unidad natural para soportar la implementacin de actividades propias del desarrollo
turstico.14
A partir de los resultados obtenidos y en la informacin ambiental, es posible agregar las unidades
naturales en categoras generales de aprovechamiento y manejo turstico. El objetivo de esta
zonificacin es reagrupar la informacin ambiental de tal forma que se facilite al mximo de
utilizacin para la toma de decisiones dentro de la propuesta del plan maestro.
La categorizacin resulta en cuatro zonas especficas:
a. Zonas de conservacin y regeneracin
14 Ver anexo 4, fundamentos para una zonificacin del uso del suelo del PTGP.
Descripcin
En estas zonas el uso esta relacionado con la conservacin, proteccin y regeneracin del recurso
natural. Son zonas vitales para la sostenibilidad del recurso turstico por cuanto existe un interrelacin bien
definida entre este y la preservacin de estas y las reas incluidas en esta categora.
El valor turstico esta centrado en la riqueza de recursos naturales que contienen. Ofrece una nueva
dimensin turstica pues dentro de estas zonas es posible disear productos tursticos relacionados con
experiencia en la naturaleza tales como buceo, observacin de aves, historia natural, educacin
ambiental, fotografa, caminatas.
Unidades
naturales
que
comprende
Manglares
Bosques de galera
Adems se incluyen algunas reas particulares en virtud de la fragilidad de los recursos que contienen, a
saber: arrecifes coralinos, pastos marinos y vegetacin de acantilados. En la cuenca de Quebrada
Grande, esta unidad se extiende sobre el bosque secundario, principalmente por el desarrollo que ha
tenido y la gran cantidad de especies vegetales con un grado de desarrollo muy avanzado.
Actividades
no
permitidas
Debido a sus caractersticas en esta zona no se debe permitir ningn proceso constructivo que involucre
transformaciones radicales del medio. Movimientos de tierra, terraceo, cambios en todos lo patrones de
drenaje movimientos de tierra, construccin pesada, corta de rboles, son ejemplo de este tipo de
transformaciones a la que se hace referencia.
Las reas de vegetacin de acantilados se encuentran ubicadas sobre la zona pblica, por lo que no se
recomienda, bajo ninguna circunstancia, la aprobacin de permisos para el uso privado de estas reas
(art. 21. Ley 6043 zona martima terrestre). Tampoco se recomienda el trnsito de personas en estas reas
debido al riesgo existente.
Actividades
permitidas
La actividad turstica de recreacin (aventura natural) es recomendada para estas zonas. En este sentido
esta permitida la construccin de senderos (naturales o artificiales) y de otros servicios bsicos (agua,
sanitarios, etc.) mediante los cuales se pueda hacer una ptima explotacin del recurso turstico. Sin
embargo cualquiera de esta actividades deber someterse al anlisis de impacto ambiental y observar
en todo momento un estricto control de monitoreo y mitigacin de impactos.
Es recomendable establecer planes de manejo para el uso turstico y disear los reglamentos de uso
especficos para empresas, guas y turistas.
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b. Zonas naturales de uso restringido
Descripcin
Comprende zonas donde la utilizacin es ms amplia desde el punto de vista turstico, guardando
siempre una estrecha relacin con la conservacin preservacin de los recursos.
Las reas de mar y playas ofrecen grandes posibilidades de uso recreativo, mximo si se considera que
este es el espacio turstico fundamental sobre el cual se ha diseado toda la oferta del proyecto
Papagayo.
Las reas de bosque secundario por su parte, constituyen un elemento fortalecedor de la imagen del
producto turstico del pas. Comparativamente son las reas que cuentan la mayor cantidad de recursos
tursticos, incluyendo condiciones de vegetacin y microclima que difcilmente podran ser replicadas en
otras reas. Esto representa una ventaja que se puede aprovechar desarrollando una oferta integrada al
medio natural con un nico componente de diferenciacin comparativa.
Debido a que las playas y la mayor parte del mar no se pueden concesionar, es necesario reglamentar
su uso para evitar problemas de deterioro. En este sentido, se recomienda:
Garantizar libre acceso y disfrute para cualquier persona a las playas
Instalacin de servicios bsicos para atencin de los visitantes
Prohibir la extraccin de materiales y especies
Reglamentar actividades deportivas
En las zonas de bosques secundarios cualquier actividad de desarrollo debe quedar estrictamente
condicionada a la preparacin de una evaluacin de impacto ambiental. Es recomendable, en los
casos en que corresponda, que se implementen las obras de mitigacin necesaria a lo largo del todo
periodo constructivo, como una medida que garantice la proteccin del recurso en trminos preventivos
y no reactivos.
Unidades
naturales
que
comprende
Playas
Mar
Bosques secundarios
Actividades
no
permitidas
Movimientos de pesca y terraceo extensivo
Construccin pesada
Construccin de habilidades primarias
Corta de rboles estrictamente lo indicado por la evaluacin de madera ambiental
Introduccin de especies, animales y vegetales exticos
Iluminacin de alta intensidad
Actividades que generan ruido excesivo
Actividades
permitidas
Previo anlisis de impacto ambiental y planes de mitigacin bien especficos, entre otras se recomiendan
las siguientes actividades para esta zona:
Construccin liviana de densidad no mayor a 20 habitaciones por hectrea con relacin al rea
especfica del proyecto
Senderos peatonales, caminos secundarios
Actividades de recreacin asociadas con la naturaleza
Repoblamiento forestal
Iluminacin externa controlada
Desarrollo de marinas
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c. Zonas de desarrollo con uso restringido
d. Zona de uso mltiple regulada
Descripcin
Son las reas que permiten un mayor nivel de desarrollo y utilizacin del recurso.
El valor paisajstico que tiene su proximidad la playa, las caractersticas topogrficas, y la cobertura
vegetal le confieren a esta zona un gran potencial para el desarrollo de planta turstica asociada a la
apreciacin escnica.
En general los pendientes y la inestabilidad de suelo son factores de suelo que no pueden ser obviados y
por lo tanto constituyen el principal factor limitante.
Debido al factor de riesgo que suponen los pendientes y la inestabilidad de los terrenos es necesaria para
cualquier tipo de desarrollo observe un profundo anlisis de impacto ambiental en lo que respecta a:
Terraceo y movimiento de tierra
Capacidad de soporte del suelo
Normas de seguridad ssmica
Cambios en patrones de drenaje y manejo de pluviales
El riesgo mayor esta centrado en la erosin y peligro de deslizamiento por lo que deben observarse todas
las medidas de mitigacin necesarias, incluso en la etapa previa a la construccin para evitar impactos
negativos sobre otras zonas.
Lo implementacin de las obras de mitigacin debe ser incorporada y tratada como un costo de
inversin y as debe ser reflejado en las proyecciones financieras
Unidades
naturales
que
comprende
Acantilados
Cerros costeros
Actividades
no
permitidas
Movimientos de tierra y terraceo que modifican profundamente ecosistemas o las formas tpicas del
suelo, y que, acentan los problemas de inestabilidad y erosin
Alteracin de micro cuencas o cambios en los ecosistemas naturales de drenaje
Vialidad primaria
Limpieza rasa de terrenos y corta de rboles
Urbanizacin de alta densidad (mayor a 20 habitaciones por ha.)
Actividades
permitidas
Pequeos movimientos de tierra que sean estrictamente necesarios para la construccin.
Construccin con densidad de mximo 20 habitaciones por hectrea y 14 metros de altura mximo
(con tres niveles de construccin mximo).
Vialidades secundarias
Desarrollo de zonas residenciales
Reforestacin y repoblamiento forestal
Descripcin
Constituidos por las reas de topografa plana y que por lo tanto tienen un gran valor para el desarrollo
de plantas y otras formas de utilizacin del espacio.
Aunque son zonas degradadas es necesario realizar estudios de impacto ambiental antes del inicio de
cualquier obra. Este debe contemplar sobre todo obras de mitigacin para evitar la prdida de suelo y
los procesos erosivos que puedan interferir con el desarrollo de otras zonas.
Es recomendable iniciar un proceso de recuperacin de los procesos naturales sobre todo en lo que a
reforestacin se refiere.
Unidades
naturales
que
comprende
Planicies
Actividades
no
permitidas
Modificacin del paisaje
Carta de rboles
Actividades
permitidas
Construccin con densidad de mximo 20 habitaciones por hectrea y 14 metros de altura mximo
(con tres niveles de construccin mximo).
Caminos
Campos de deporte
Urbanizacin
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3.2 PLANOS DEL PTGP
A partir de los lineamientos establecidos y la zonificacin definida, se disearon una serie de planos
llamados Planos Maestros del PTGP. Este conjunto se compone de los siguientes planos:
Uso del suelo
Curvas de nivel
Infraestructura
Integracin de anteproyectos
La siguiente figura presenta un esquema del plano de uso del suelo.15 Este plano establece
especficamente los usos del suelo permitidos por reas, lo que condiciona los proyectos de los
concesionarios.
15 En el anexo 5 se presentan todos los esquemas de los planos diseados y actualizados (a partir de versin anterior del Plan
Maestro). Para mayor detalle y consulta de estos planos debe dirigirse a la Oficina Ejecutora.
Cambios de drenaje
Figura 3.1 Esquema del plano de uso del suelo del Polo Turstico Golfo de Papagayo
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3.3 PRINCIPIOS ORIENTADORES DEL DESARROLLO
El desarrollo del PTGP debe atender las determinantes naturales del sitio y su capacidad de carga.
Para ello, se establecieron restricciones en lo referente a densidad, alturas, y coeficiente de
ocupacin del suelo.16 Estos factores son claves para asegurar que el desarrollo sea sostenible a largo
plazo.
En general, el Polo Turstico Golfo de Papagayo se orientar dentro del marco del ordenamiento
vigente de sus fines, de los intereses nacionales y regionales, y dentro de los principios del desarrollo
sostenible, en armona con la naturaleza. Adems, se deben respetar los siguientes principios
orientadores del desarrollo. La Oficina Ejecutora va a monitorear sistemticamente el cumplimiento
de estos principios por parte de los concesionarios y subconcesionarios y el desarrollo de obra
pblica.
Diseo
Anlisis del contexto
Ningn lugar a desarrollar debe ser evaluado sin entender que pasa alrededor del rea de estudio.
Antes de planificar o disear un proyecto, es ineludible medir el impacto sobre las regiones vecinas.
As, cada concesin debe hacer un estudio individual de impacto para la aprobacin de su
proyecto.
Tratamiento del paisaje de forma interdependiente e interconectada, integrando el paisaje natural
con el desarrollo
Los desarrollos convencionales frecuentemente incrementan la fragmentacin del paisaje. Los
remanentes de pequeas islas de paisaje natural son frecuentemente rodeados por una red de
nuevos jardines que disminuyen la capacidad de sustentar las comunidades de flora y fauna
existentes. Esta situacin debe ser revertida en este proyecto. Sistemas completos de areas
exteriores deben integrarse con el fin de reconecta restos originales el paisaje, ayudando asimismo
a aquellos lugares donde el resto de la naturaleza anterior aparezca prcticamente.
Promocin de la biodiversidad y localizacin ptima de las construcciones
16 Establecidas en la dcada de los ochentas por el ICT en el marco del PTGP.
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El PTGP brinda la oportunidad de enriquecer la biodiversidad de la zona con un plan adecuado. El
plan se debe dirigir a proteger comunidades de plantas y animales locales, y a favorecer la
vegetacin que permita el retorno de especies ante todo la avifauna y mamferos menores que
hayan abandonado el sitio.
Los proyectos de reas exteriores deben insistir en la arborizacin con especies que brinden
alimentacin y refugio a la fauna de la zona, tales como monos, pjaros y otros, rescatando
corredores biolgicos desde el interior a la costa.
Tambin se deben ubicar los edificios de forma tal que se tome mxima ventaja de las tecnologas
de energa pasivas para el confort humano. Debe exigirse en todos los diseos la ptima ubicacin
de lo edificas respecto a las funciones de cada uno de sus partes, aprovechndose las vistas
panormicas, direccin del viento y de la luz solar.
Reevaluacin de las soluciones de diseo entre fases de desarrollo
Un desarrollo verdaderamente sustentable es que capaz de reevaluar su propio su propio curso,
tomando elementos nuevos que ayuden a conservar y mejorar el medio circundante. Para ello es
necesario que la Oficina Ejecutora establezca un monitoreo constante de todas las reas
intervenidas, emitiendo un informe anual de la situacin existente y propuestas de la intervencin.
Capacidad habitacional
A partir de evaluaciones sucesivas del proyecto, se concluye que la capacidad de carga
habitacional del PTGP no debe sobrepasar la cantidad de 20 habitaciones por hectrea. De esta
forma, el nmero mximo de habitaciones que puede tener el PTGP es de 26,450 (veintisis mil
cuatrocientos cincuenta)17, lo que incluye hoteles, condominios, viviendas unifamiliares y otras
modalidades de alojamiento turstico.
Coeficiente de ocupacin de superficie (COS)
Este proyecto debe mantener un COS no mayor a un 30 por ciento, ya que la concentracin de las
estructuras edilicias ayuda a una menor intervencin de las reas naturales y a un mejor
aprovechamiento mximo de las brisas en reas pblicas y proteccin contra el sol.
Tratamiento de aguas residuales
17 Este nmero surge del rea utilizable del PTGP, pero no constituye una meta por alcanzar. Para ello, se plantea un desarrollo
con equilibrio integral econmico, social y ambiental. Ver captulo 4 para mayor detalle.
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Uno de los grandes problemas de los desarrollos tursticos es su potencial de generar aguas
residuales. De ah la importancia del reciclado de las aguas tanto ms en desarrollos tursticos
como el de este proyecto que va a aumentar la generacin de aguas residuales cada ao.
El aprovechamiento de al menos el 60 por ciento del agua puede ayudar al riego de las extensas
reas verdes y campos de golf, as como utilizarlas en la descarga de inodoros.
Para lograr tales objetivos se plantearon reglas especficas para los concesionarios.18
Tratamiento de la basura
Por ley le corresponde a la municipalidad el tratamiento de la basura. La filosofa del tratamiento
de la basura en el PTGP debe ir encaminada a concienciar a los concesionarios en la poltica de
reducir, rehusar y reciclar. Lo que no puede ser rehusado durante la operacin turstica debe ser al
menos reciclado fuera.
La implementacin de dicha filosofa requiere un constante entrenamiento tanto de los operadores
tursticos como de todos los usuarios del sistema, as como el diseo de un nuevo tipo de paquete
para la recoleccin y clasificacin de los residuos.
Es importante vincular a los visitantes en esta nueva visin. El turista bien informadora el primer
colaborador del sistema hacindolo sentirse participe de la conservacin del medio que el va a
disfrutar.
Es necesario que la Oficina Ejecutora coordine con las municipalidades de Liberia y Carrillo, en lo
relativo a dotacin de infraestructura, manejo y transporte de desechos slidos, y la eventual
creacin de un centro de acopio y reciclado.
Hidrologa
El recurso de agua en la zona del PTGP debe administrarse cuidadosamente, reservndose los
mantos acuferos para el consumo humano con prioridad sobre otros usos y promoviendo la
reutilizacin del agua tratada.
Mediante un convenio entre el ICT y el Instituto de Acueductos y Alcantarillados (AyA) se han
realizado estudios hidrolgicos en la cuenca de Playa Panam, incluyendo la perforacin de siete
pozos que actualmente rinden un caudal de 116+ litros por segundo. La intencin del convenio es
seguir con la determinacin del potencial existente en la zona. Adems, un estudio privado
identific que el acufero del Tempisque tiene una capacidad de abastecimiento del orden de
trescientos litros por segundo, lo que sera suficiente para proveer de agua potable a una
18 Ver seccin 3.4 Restricciones especficas para los concesionarios.
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poblacin de cien mil habitantes. Esto utilizando nicamente las fuentes de agua subterrneas, sin
considerar tomas de agua superficial ni el caudal del ro Tempisque.
El A y A se encarg del diseo de los acueductos que transportan el agua desde los pozos del
acufero hasta la seccin norte (Pennsula) y a la zona sur (Baha). La Oficina Ejecutora debe
coordinar el diseo de los sistemas de distribucin y medicin del agua en el rea del PTGP con el
AyA, para que eventualmente este Instituto se encargue de su manejo.
Sistema de telecomunicaciones
En un proyecto de estas magnitudes y calidad de servicios es extremadamente importante contar
con un excelente sistema de telecomunicaciones.
La informacin y comunicacin con los mercados meta son de alta importancia para los
concesionarios. Asimismo, las tecnologas de informacin en redes hacen cada vez ms rentables
las operaciones hoteleras al conectar varios departamentos de servicios a la vez.
Por esto, se debe llevar a cabo e implementar un estudio de necesidades de los concesionarios
para disear y dimensionar las centrales telefnicas y de comunicaciones, preferiblemente
inalmbricas.
Sistema elctrico
El PTGP estar conectado a la red nacional de electricidad, que con su capacidad actual y
proyectada garantizara el abastecimiento suficiente para las necesidades de los prximos aos.
Para necesidades futuras est prevista la construccin de una lnea desde la ciudad de Liberia,
diseada por el ICE.
Diseos arquitectnicos y acabados externos adecuados a la zona y a la finalidad del PTGP
Los diseos deben integrarse al paisaje, procurando un mnimo impacto visual y un mximo
aprovechamiento de las vistas panormicas.
Infraestructura tcnica
Todas las concesiones deben tener su infraestructura elctrica y telefnica subterrnea. La
iluminacin urbana debe ir como mximo a 3.00m (tres metros) de altura en las avenidas de
acceso al PTGP. En el resto la altura mxima ser de 1.20m (metro con veinte centmetros). El
diseo de la iluminacin externa de edificios e infraestructura debe buscar la mnima altura posible
(segn cada caso).
Sistemas de circulacin
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El sistema de circulacin peatonal y de trnsito implica prever la creacin de carreteras perifricas,
accesos directos a zonas del proyecto, vas de servicio, vas peatonales y ciclo vas. El PTGP
proveer la facilidad de desplazarse sin necesidad de transponer los lmites, buscando
principalmente la lnea de costa, siempre y cuando no se impacte negativamente el medio. Todas
las vas deben respetar en forma orgnica los accidentes del terreno.
Ambiente
El PTGP propicia el respeto y promocin de las reas protegidas
Esto implica la imposibilidad de alterar el uso de los suelos de las Zonas Naturales Protegidas
(manglares, reas de proteccin de quebradas, el Refugio de Vida Silvestre Iguanita, y los que se
definan en el futuro). De hecho, se debe promover su conservacin y la visitacin turstica a estos
sitios. Para ello, se pueden desarrollar senderos y la infraestructura mnima requerida.19
Debe existir un manejo adecuado de la cobertura vegetal existente por todos los participantes en
el PTGP
Para ello, se definen restricciones especficas para los concesionarios de construccin y uso del
suelo.
Restauracin y recuperacin del paisaje
Uno de los aspectos a considerar del diseo y mantenimiento del PTGP, debe ser la restauracin y
reparacin de lo intervenido en la trama del paisaje, especialmente cuando ha sido daada a
travs de los aos. Para ello, es importante el entendimiento de la interrelacin de todos los
sistemas componentes: suelo, agua, vegetacin y vida silvestre.
Aprovechamiento de los residuos producidos en la operacin del PTGP
Se debe favorecer el aprovechamiento en cada rea de los residuos producidos en la operacin
tales como aguas negras reutilizables para el riego as como la clasificacin y reciclado de basura.
Estos elementos pueden incorporarse dentro de la experiencia del visitante, haciendo explcitos los
sistemas utilizados.
Reduccin y control de posibilidades de contaminacin
19 Es necesaria la coordinacin con el rea de Conservacin Tempisque del SINAC, que administra las zonas protegidas.
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Se debe propiciar una minimizacin de todos los focos de contaminacin de cualquier tipo
(ambiental, snica). Esto incluye la obligatoriedad del reciclaje de aguas servidas y de desechos
slidos por parte de todos los desarrollos.
Se debe procurar un aprovechamiento de materiales autctonos, incluyendo vegetacin
Esto incluye tanto el diseo de obra privada como la pblica.
Fomento de uso de energas alternativas
Uno de los elementos que refuerzan el concepto de desarrollo sostenible de un proyecto turstico
es el uso de energas alternativas. El aprovechamiento de la energa solar en sistemas de
calentamiento de agua y en sistemas de reciclaje de aguas servidas, son factores a exigir en los
servicios que se ubiquen en el PTGP. Tambin se desean alternativas de ahorro de energa y
sistemas de alerta energtica en alojamientos.
Minimizar sedimentaciones
El abuso de terrazas artificiales para facilitar el diseo y construccin de instalaciones provoca
erosin en los terrenos, prdida de vegetacin originaria y daos en los frgiles ecosistemas, tanto
terrestres como marinos. As, se prohben los movimientos de tierras de altos volmenes20 en terrenos
muy pronunciados ya que pueden ocurrir sedimentaciones durante el proceso constructivo,
especialmente durante la estacin lluviosa. Se aprovecharn al mximo las terrazas naturales
existentes. En los sitios en que esto no sea posible, deben respetarse las curvas de nivel originales
efectuando tarrazos limitados o levantando las edificaciones en columnas sobre el terreno.
Proteccin para el Turista
Libre uso de playas y acceso a vistas panormicas
Ningn concesionario puede bloquear el libre acceso a las playas, que son pblicas. Tampoco se
pueden bloquear las vistas panormicas. Para esto existen restricciones de altura mxima de
construccin, pero tambin es necesario aplicar sentido comn y sensibilidad en los diseos.
Deben existir facilidades de informacin del PTGP para los interesados
Los estudios, informes y planos presentados en apoyo del Plan Maestro, se considerarn fuente
para interpretacin y permanecern a disposicin de cualquier interesado en la Oficina Ejecutora.
20 Depende de la situacin. Esto lo determina la Oficina Ejecutora para cada uno de los casos en estudio.
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Experiencias visuales
Un aspecto muy importante en la experiencia del visitante son las visuales. La situacin y ubicacin
de las edificaciones debe reforzar al mximo las vistas a los paisajes autctonos y minimizar los
visuales a los sitios antropizados.
Peligros naturales
El desarrollo en el PTGP debe tomar en cuenta la proteccin de los visitantes ante accidentes
topogrficos. Un desarrollo sustentable debe tomar en cuenta la proteccin de los visitantes ante
accidentes topogrficos, violentos, animales o plantas dainas y aguas turbulentas o peligrosas.
3.4 RESTRICCIONES ESPECFICAS PARA LOS CONCESIONARIOS
Los concesionarios y subconcesionarios21 del Polo Turstico Golfo de Papagayo deben respetar las
siguientes restricciones especficas para el desarrollo. La Oficina Ejecutora va a monitorear
sistemticamente el cumplimiento de estas restricciones.
De Diseo y Construccin
Subordinacin del diseo
Los diseos del proyecto tienen la oportunidad y la responsabilidad de proteger la originalidad del
lugar, sus habitantes y su espritu. Esto implica reflejar el desarrollo a travs de la interpretacin de
cdigos edilicios y climatolgicos del lugar. Todos los diseos deben estar subordinados al
ecosistema donde se implanten, minimizando el impacto en el medio ambiente. Si estuvieran
ubicados cerca de sitios con valores arqueolgicos, deben respetarse las normas emitidas por la
autoridad competente y realizar los valores del lugar.
Valoracin de los atractivos naturales
Los diseos deben potenciar en primera instancia los atractivos naturales del lugar sobre los
atractivos creados por el desarrollo de cada proyecto (campos de golf, marinas, otros).
Utilizacin de materiales autctonos
Debe darse preferencia al uso de materiales autctonos y naturales.
Aprovechamiento mximo de las bondades del clima
21 Ver anexo 6, requisitos generales para solicitar concesin.
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El objetivo es minimizar el uso de equipos de climatizacin a partir de un correcto diseo del
aprovechamiento de las brisas. Es importante el uso de ventilacin en los techos para crear
corrientes de aire que impulsen el calor al exterior por cambios de temperatura. Tambin deben
aprovecharse grandes aleros en terrazas cubiertas.
Estudio climatolgico del rea
Se debe estudiar el recorrido de las brisas y el sol para aprovechar al mximo la abertura en
paredes y el contacto con la naturaleza circundante, de la que debe tomarse la sombra que
producen grandes rboles. Tambin se debe procurar la tamizacin del exceso de luz por medio
de la vegetacin.
Propuesta de colores en acabados superficiales externos
Son preferibles colores exteriores que mitiguen la luz y no degraden el medio.
Orientacin de los edificios
Los edificios deben estar orientados preferentemente de este a oeste para protegerlos del sol y
propiciar un mejor uso de la energa.
Diseos de sistemas de captaron pluvial
Todos los pluviales deben estar debidamente canalizados para prevenir la erosin por cada libre
de lluvia. Deben hacerse esfuerzos especiales para inducir la filtracin al subsuelo del agua de
lluvia.
Altura de las edificaciones
Las edificaciones pueden llegar hasta un mximo de 14 (catorce) metros sobre el nivel natural del
terreno, o bien, un mximo de tres pisos de construccin. Adems, se debe procurar no crear
interrupciones visuales.
Tratamiento de techos
Para los techos de las edificaciones deben utilizarse materiales que minimicen el impacto en el
ambiente. En casos de utilizar losas para los techos , deben de ser verdes. Entindase losa verde
o tejado verde , como aquella superficie que est totalmente cubierta de vegetacin o un
medio de cultivo , plantado sobre una membrana impermeable. Esto no se refiere a los techos que
son simplemente de color verde o losas de concreto en las que se colocan macetas con algn tipo
de vegetacin o cultivo. La losa verde o tejado verde tambin puede incluir capas
adicionales , como una barrera de raz y los sistemas de riego y drenaje. Dentro de este concepto
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se pueden encontrar trminos como tejados ecolgicos , techos con vegetacin , techos de vida y
greenroofs.
En caso de utilizar terrazas como cubiertas , el mximo permitido es de un 10% del total de las
reas de cubierta. Entindase por terraza como aquel espacio abierto , al aire libre , al que se
tiene acceso desde un espacio o aposento cubierto , utilizado comnmente para el placer de la
vista. Adems las terrazas deben tener un acabado en loseta antideslizante , no refractaria y en
tonalidad semejante a la teja de barro. El acabado de estas terrazas no podr ser concreto
expuesto.
No se pueden superar 20 (veinte) habitaciones promedio por hectrea
Esto implica que si un concesionario tiene un total de 10 hectreas, puede construir un mximo de
200 habitaciones. Debido a las caractersticas variables de los terrenos, es posible concentrar esas
habitaciones en una seccin de la propiedad. As, para el ejemplo anterior, las 200 habitaciones se
podran ubicar todas en una sola hectrea, pero las 9 hectreas restantes no pueden incluir
ninguna habitacin adicional.
Debe mantenerse un coeficiente de ocupacin de superficie no mayor al 30% (treinta por ciento)
El coeficiente de ocupacin se refiere a las reas construidas (no verdes naturales). Incluye todo
tipo de edificaciones (edificios, piscinas, ranchos, planchs y otros). Los jardines no se consideran
en esta restriccin.
Los diseos arquitectnicos deben propiciar el respeto por el ambiente
Es indispensable que todos los diseos que se pretendan desarrollar contengan elementos de
arquitectura verde: iluminacin externa a la menor altura e intensidad posible, uso de energas y
materiales alternativos. Adems, todas las concesiones deben tener su infraestructura elctrica y
telefnica subterrnea.
Manejo de Residuos
El manejo de residuos es responsabilidad prioritaria de los concesionarios
Ningn plan de desarrollo ser aprobado si no cuenta con una planificacin del manejo de
residuos que genere su actividad. Cualquier falta de los concesionarios en este tema durante la
prestacin de servicios, se considera grave e implica sanciones por parte del Ministerio de Salud, as
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como la posible prdida de la concesin.22 Se debe propiciar el reciclaje mediante la clasificacin
de los residuos.
Conectar las aguas residuales a una planta de tratamiento adecuada y en buen estado
Cada uno de los proyectos debe dirigir sus aguas residuales a una planta de tratamiento
adecuada, puede ser una mega planta (por sectores), o bien, una planta individual, que debe ser
adecuada para el tamao del desarrollo. Estas plantas deben indicar la reutilizacin de las aguas,
as como la cantidad aprovechada.
La ubicacin de las plantas de tratamiento tiene que estar justificada en funcin del viento para
que no alta contaminacin por olores.
Es indispensable que los concesionarios garanticen el correcto funcionamiento de dichas plantas.
Ser prohibido instalar tanques spticos.
Por posibles cortes de luz, debe preverse que la capacidad de las plantas de tratamiento sea
suficiente para que no provoque derramamientos y pueda contener aguas servidas de 2-3 aos.
Adems, de las mega plantas de tratamiento, se aconseja facilitar y promover que dos o ms
concesionarios se unan y construyan plantas co