OBJETIVO
Determinar los índices de variaciones existentes entre valores fiscales y los valores de mercado
Asunción-Paraguay
PARAGUAYPoblación > 7 millones de habitantesÁreas: 63% => urbana / 37% => rural
Edad: 56% 520 mil habitantes
Población Metropolitana < 3 millones de habitantesSólo urbana = 117 Km2
UBICACIÓN
DATOS
Valores fiscales: según Decreto N° 3180/19 endonde se fijan los valores fiscales inmobiliariosestablecidos por el SNC del Ministerio deHacienda. Ejercicio fiscal 2020.
Valores de mercado: en base a un estudio demercado (EM), previamente diseñado conformea la realidad actual.
VALORES FISCALES
Para inmuebles urbanos:
i. La ubicación dentro del municipio;
ii. La antigüedad, el tipo, la clase y característicasde las construcciones y el estado deconservación de las mismas; y,
iii. El tipo de pavimentación.
La tasa impositiva = 1% valor fiscal
VALORES FISCALESDecreto N° 3180/19 - Ejercicio fiscal 2020
VALORES FISCALESDecreto N° 3180/19 - Ejercicio fiscal 2020
VALORES FISCALESMapa de Zonas impositivas
Fuente: https://www.asuncion.gov.py/catastro/#. Procesamiento propio en QGis
https://www.asuncion.gov.py/catastro/
ESTUDIO DE MERCADO (EM)
El estudio de mercado (EM):
i. Realización de una encuesta o pesquisa decampo de una muestra aleatoria;
ii. Tratamiento estadístico;
iii. Delimitaciones de las zonas económicashomogéneas.
Mapa del Plan Regulador
Fuente: https://www.asuncion.gov.py/catastro/#. Procesamiento propio en QGis
ESTUDIO DE MERCADO (EM)
https://www.asuncion.gov.py/catastro/
ZONAS DE ESTUDIO SIGLA Área totales%
Incidencia
Distribucación
de Muestras
Distribucación
de Muestras
final
1 AREA CENTRAL AC 152,34 1,32% 5,0 7,0
2 AREA RESIDENCIAL AR 5.711,37 49,65% 180,0 157,0
3 FRANJA MIXTA FM 2.526,87 21,97% 79,0 48,0
4 AREA INDUSTRIAL AI 553,03 4,81% 18,0 24,0
5 AREA VERDE AV 417,16 3,63% - -
6 AREA DE USO ESPECIFICO AE 412,41 3,59% - -
7 AREA DE TRANSICION AT 464,82 4,04% 15,0 18,0
8 OTRAS ÁREAS OTROS 562,72 4,89% - -
9 ZONA URBANIZADA NO PROGRAMADA ZE 703,02 6,11% - -
TOTAL GENERAL 11.503,74 100,00% 297,0 254,0
Cuadro con zonas según usos, áreas y la distribución de muestras prevista y final
para cada zona
ESTUDIO DE MERCADO (EM)
Mapa georreferenciado de las muestras
Fuente: https://www.asuncion.gov.py/catastro/#. Procesamiento propio en QGis
ESTUDIO DE MERCADO (EM)
https://www.asuncion.gov.py/catastro/
Enfoques y Métodos de Valuación
IVS 105. 20.1. Enfoque de comparación demercado: estimación de valor mediante lacomparación del activo con activos idénticos ocomparables para los cuales se dispone deinformación de precio; y
IVS 410. 90.1 Método Residual: indica la cantidadresidual después de deducir, del valor delproyecto terminado todos los costes conocidosque se requieren para terminar el desarrollo.
ESTUDIO DE MERCADO (EM)
OBSERVATORIO DE MERCADO
Datos almacenados en una herramientatecnológica innovadora para el país, paraprocesar y analizar datos de muestras tomadasde inmuebles en oferta firme y/o vendidos,para conocer la dinámica de valores en unazona de estudio.
Valor de mercado ≠ Valor estadístico
Valor estadístico, ayuda a:i. Conocer el mercado inmobiliario y sus
variaciones en el tiempo;ii. Realizar informes y seguimientos sobre el
mercado inmobiliario;iii. Suministrar información preliminar de
valores zonales;iv. Referencia para comprobación de valores,
en los EM.
OBSERVATORIO DE MERCADO
Cuadro de intervalos de valores de zonas económicas homogéneas
VALORES PROMEDIO
U$S/m2
N°ZONAS según PLAN
REGULADORBAJO MEDIO ALTO Ref. de Barrio
1 AREA CENTRAL (AC) 480,00 490,00 550,00 La Enc. / San Roque / La Catedral
2 FRANJA MIXTA (FM) 315,00 605,00 1.035,00 Sajonia / Mburicaó / Villa Morra
3 AREA DE TRANSICION (AT) 275,00 305,00 450,00 Dr. Francia / Gral. Díaz / San Roque
4 AREA INDUSTRIAL (AI) 150,00 290,00 345,00 Zeballos cue / San Pablo / Virgen de la Asunción
5 AREA RESIDENCIAL (AR) 105,00 240,00 860,00 Itá Enramada / Las Lomas / Villa Morra
ESTUDIO DE MERCADO (EM)
Propuesta de Zonas de valoresESTUDIO DE MERCADO (EM)
Fuente: Procesamiento propio en QGis
Zonas impositivas actuales vs. Zonas de valores propuestas
11 Zonas impositivas
15 Zonas de valores
Fuente: https://www.asuncion.gov.py/catastro/#. Procesamiento propio en QGis
Fuente: Procesamiento propio en QGis
https://www.asuncion.gov.py/catastro/
Zonas impositivas actuales vs. Zonas de valores propuestas
VALOR FISCAL DE LA TIERRA
según TIPO DE PAVIMENTO
VALOR DE MERCADO
según ZONA DE VALORES
PROPUESTAS
Zona urbana
impositiva
Zonas propuestas en
base al Plan Regulador
Asfalto /
Adoquinado
U$S/m2
Empedrado
U$S/m2
No
pavimentado
U$S/m2
Máximo
U$S/m2
Medio
U$S/m2
Mínimo
U$S/m2
5AT (medio / alto)
FM (medio)44,18 22,87 11,61 605,00 450,00 305,00
6
AC (medio
AR (medio)
AT (medio / alto)
37,08 19,06 9,88 490,00 370,00 240,00
7AR (bajo / medio / alto)
AT (bajo)29,46 14,90 8,14 860,00 370,00 105,00
8AR (bajo / medio / alto)
AT (bajo)22,18 11,26 7,10 860,00 370,00 105,00
9AR (bajo / medio)
AI (bajo)14,73 8,14 4,85 240,00 170,00 105,00
10AR (alto)
FM (medio / alto)44,18 22,87 11,61 1.035,00 830,00 605,00
11AC (bajo / medio / alto)
FM (medio)62,03 37,08 18,54 605,00 530,00 480,00
12AI (bajo / medio / alto)
FM (medio / alto)44,18 22,87 11,61 1.035,00 490,00 150,00
13AR (alto)
FM (medio / alto)62,03 37,08 18,54 1.035,00 830,00 605,00
14AR (medio / alto)
FM (medio / alto)37,08 19,06 9,88 1.035,00 690,00 240,00
15AR (bajo / medio)
FM (bajo)22,18 11,26 7,10 315,00 220,00 105,00
Cuadro comparativo de Valores de Construcciones
Zonas 5 y 11
VALOR FISCAL DE LA
CONSTRUCCIÓN
según ANTIGÜEDAD
U$S/m2
COSTO UNITARIO BÁSICO DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN VALORES DE
MERCADO (CUB)
U$S/m2
CUBmedia= 302,97 U$S/m2Nueva
hasta 20 años
Antigua
mayor a 20 años
FactorT_PCUBPadrón
U$S/m2FactorRHmedio
CUBFinal
U$S/m2FactorRHmedio
CUBFinal
U$S/m2
R 251,41 125,79 1,97 597,29 0,84 500,80 0,46 273,54
A 202,72 101,88 1,74 527,02 0,84 441,88 0,46 241,36
B 154,38 86,29 1,16 351,34 0,84 294,59 0,46 160,91
C 129,78 64,11 1,00 302,97 0,84 254,03 0,46 138,75
D 103,96 52,85 0,65 196,93 0,84 165,12 0,46 90,19
E 77,80 40,20 0,35 106,04 0,84 88,91 0,46 48,56
F 73,99 41,41 0,95 287,22 0,84 240,82 0,46 131,54
G 59,43 33,27 0,61 184,14 0,84 154,39 0,46 84,33
H 29,80 16,63 0,40 119,69 0,84 100,36 0,46 54,82
Tipos de
Construcción
Nueva
hasta 20
años
Antigua
mayor a
20 años
Zonas 6 al 10
y 12 al 15
VALOR FISCAL DE LA
CONSTRUCCIÓN
según ANTIGÜEDAD
U$S/m2
COSTO UNITARIO BÁSICO DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN VALORES DE
MERCADO (CUB)
U$S/m2
CUBmedia= 302,97 U$S/m2Nueva
hasta 20 años
Antigua
mayor a 20 años
FactorT_PCUBPadrón
U$S/m2FactorRHmedio
CUBFinal
U$S/m2FactorRHmedio
CUBFinal
U$S/m2
R 182,45 91,83 1,97 597,29 0,84 500,80 0,46 273,54
A 84,21 42,28 1,74 527,02 0,84 441,88 0,46 241,36
B 64,11 35,87 1,16 351,34 0,84 294,59 0,46 160,91
C 54,41 26,86 1,00 302,97 0,84 254,03 0,46 138,75
D 43,32 22,00 0,65 196,93 0,84 165,12 0,46 90,19
E 32,40 16,81 0,35 106,04 0,84 88,91 0,46 48,56
F 61,51 34,65 0,95 287,22 0,84 240,82 0,46 131,54
G 51,98 25,82 0,61 184,14 0,84 154,39 0,46 84,33
H 25,99 13,00 0,40 119,69 0,84 100,36 0,46 54,82
Tipos de
Construcción
Nueva
hasta 20
años
Antigua
mayor a
20 años
COMPARACIONESÍndices de variaciones Valore Fiscal y Valor
de mercado - CONSTRUCCIÓN
Zonas 5 y 11
INDICES de VARIACION ENTRE
EL VALOR FISCAL Y EL VALOR
DE MERCADO (VF/VM)
Nueva
hasta 20 años
Antigua
mayor a 20 años
R 50,20% 45,99%
A 45,88% 42,21%
B 52,41% 53,63%
C 51,09% 46,20%
D 62,96% 58,60%
E 87,50% 82,77%
F 30,72% 31,48%
G 38,49% 39,45%
H 29,70% 30,34%
Promedio 49,88% 47,85%
Máxima Variación 29,70% 30,34%
Mínima Variación 87,50% 82,77%
Tipos de
Construcción
Zonas 6 al 10 y
12 al 15
INDICES de VARIACION ENTRE
EL VALOR FISCAL Y EL VALOR
DE MERCADO (VF/VM)
Nueva
hasta 20 años
Antigua
mayor a 20 años
R 36,43% 33,57%
A 19,06% 17,52%
B 21,76% 22,29%
C 21,42% 19,36%
D 26,23% 24,40%
E 36,44% 34,61%
F 25,54% 26,34%
G 33,67% 30,61%
H 25,90% 23,71%
Promedio 27,38% 25,82%
Máxima Variación 19,06% 17,52%
Mínima Variación 36,44% 34,61%
Tipos de
Construcción
COMPARACIONESÍndices de variaciones Valore Fiscal y Valor
de mercado - SUELOINDICES de VARIACION ENTRE EL VALOR FISCAL Y EL
VALOR DE MERCADO (VF/VM)
Zona urbana
impositiva
Zonas propuestas en
base al Plan Regulador
Máximo
%
Medio
%
Mínimo
%
5AT (medio / alto)
FM (medio)7,30% 5,08% 3,81%
6
AC (medio
AR (medio)
AT (medio / alto)
7,57% 5,15% 4,12%
7AR (bajo / medio / alto)
AT (bajo)3,43% 4,03% 7,76%
8AR (bajo / medio / alto)
AT (bajo)2,58% 3,04% 6,77%
9AR (bajo / medio)
AI (bajo)6,14% 4,79% 4,62%
10AR (alto)
FM (medio / alto)4,27% 2,76% 1,92%
11AC (bajo / medio / alto)
FM (medio)10,25% 7,00% 3,86%
12AI (bajo / medio / alto)
FM (medio / alto)4,27% 4,67% 7,74%
13AR (alto)
FM (medio / alto)5,99% 4,47% 3,06%
14AR (medio / alto)
FM (medio / alto)3,58% 2,76% 4,12%
15AR (bajo / medio)
FM (bajo)7,04% 5,12% 6,77%
Promedio 5,67% 4,44% 4,96%
Máxima Variación 2,58% 2,76% 1,92%
Mínima Variación 10,25% 7,00% 7,76%
Promedio Gral. de Valor de
suelo - ZUI:23,17 U$S/m2
Promedio Gral. de Valor de
suelo - ZVPropuesta:499,39 U$S/m2
Índice % Gral. 4,64%
Múltiplo Gral. 21,55
COMPARACIONESÍndices de variaciones Valore Fiscal y Valor
de mercado - SUELO
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Valor mín. ZUI_No pavimentado(U$S/m2)
11.61 9.88 8.14 7.10 4.85 11.61 18.54 11.61 18.54 9.88 7.10
Valor Mínimo de mercado (U$S/m2) 305.00 240.00 105.00 105.00 105.00 605.00 480.00 290.00 605.00 240.00 105.00
0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.00
1,000.001,100.00
Val
ore
s (U
$S/m
2)
Zonas urbanas impositivas (ZUI)Zona 10 / Zona 13
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Valor medio ZUI_Empedrado (U$S/m2) 22.87 19.06 14.90 11.26 8.14 22.87 37.08 22.87 37.08 19.06 11.26
Valor Medio de mercado (U$S/m2) 450.00 305.00 275.00 275.00 150.00 860.00 550.00 345.00 860.00 605.00 240.00
0.00
100.00
200.00
300.00
400.00
500.00
600.00
700.00
800.00
900.00
1,000.00
1,100.00
Val
ore
s (U
$S/m
2)
Zonas urbanas impositivas (ZUI)
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Valor máx. ZUI_Asfalto / Adoquinado(U$S/m2)
44.18 37.08 29.46 22.18 14.73 44.18 62.03 44.18 62.03 37.08 22.18
Valor Máximo mercado (U$S/m2) 605.00 490.00 860.00 860.00 240.001,035.00605.00 605.001,035.00860.00 315.00
0.00
100.00
200.00
300.00
400.00
500.00
600.00
700.00
800.00
900.00
1,000.00
1,100.00
Val
ore
s (U
$S/m
2)
Zonas urbanas impositivas (ZUI)
Zona urbana
impositiva
Zonas propuestas en
base al Plan Regulador
Asfalto /
Adoquinado
U$S/m2
Máximo
U$S/m2
10AR (alto)
FM (bajo / alto)44,18 1.035,00
13AR (alto)
FM (medio / alto)62,03 1.035,00
Promedio 53,11 1.035,00
COMPARACIONESÍndices de variaciones Valore Fiscal y Valor
de mercado - SUELO
COMPARACIONESÍndices de variaciones Valore Fiscal y Valor
de mercado – SUELO(en 2 km2 = 200 Ha.)
2003 2020
COMPARACIONESÍndices de variaciones Valore Fiscal y Valor
de mercado – SUELO
VF = 22,18 U$S/m2VM = 180,00 U$S/m2
Índice = 12,32%
VF = 44,18 U$S/m2VM = 530,00 U$S/m2
Índice = 8,34%
VF = 44,18 U$S/m2VM = 1.035,00 U$S/m2
Índice = 4,27%
CASO 1 – ZONA 9? (15)
Fuente: https://www.ultimahora.com/desde-ayer-ya-no-se-gira-la-izquierda-lillo-y-denis-roa-n1065230.html
DISTRITO DIRECCIÓN ZONA MANZ LOTEZONA_IMPOSI
TIVA
VU_Suelo
U$S/m2
CUB_Const.
U$S/m2
LA RECOLETA Lillo esq. Denis Roa (Asfaltado) 14 915 xx 9 14,73 64,11Fuente: https://www.catastro.gov.py/liquidacion_impuestos
Valores de mercado propuestos - según Plan Regulador 14 915 xx 15 315,00 294,59
4,68% 21,76%
Valores de mercado ajustados a la condicion actual 14 915 xx n/a 733,43 294,59
2,01% 21,76%
Fuente: https://www.asuncion.gov.py/catastro/#
VU_Suelo
U$S/m2
CUB_Const.
U$S/m2Observación
ZUI 14,73 64,11 Valor muy bajo
Zvalor 315,00 294,59 PR debe ser revisado
Vmercado 733,43 294,59 Valor puntual estimado
CASO 2 – ZONA 9
Fuente: Propia
DISTRITO DIRECCIÓN ZONA MANZ LOTEZONA_IMPOSI
TIVA
VU_Suelo
U$S/m2
CUB_Const.
U$S/m2
LA CATEDRALNapoleón Ortigoza c/ Gral. Francisco
Miranda (Adoquinado)11 586 xx 9 14,73 54,41
Fuente: https://www.catastro.gov.py/liquidacion_impuestos
Valores de mercado propuestos - según Plan Regulador 11 586 xx 9 240,00 90,19
6,14% 60,32%
Valores de mercado ajustados a la condicion actual 11 586 xx n/a 115,07 90,19
12,80% 60,32%
Fuente: https://www.asuncion.gov.py/catastro/#
VU_Suelo
U$S/m2
CUB_Const.
U$S/m2Observación
ZUI 14,73 54,41 Valor muy bajo
Zvalor 240,00 90,19 Decreto debe ser revisado
Vmercado 115,07 90,19 Valor puntual estimado
CONCLUSIONES
1. El índice de variación entre valores fiscales ylos valores de mercado = 4,64%, según zonasde valores propuestos => SUB-VALORACIÓN;
2. Los valores fiscales tienen reducida (o NULA)integración con el mercado inmobiliario actual=> INCOHERENCIA.
RECOMENDACIONESA corto-mediano plazo
1. Revisar y adecuar la base de datos impositiva;
2. Planificar una transición del proceso deactualización (Zonas impositivas coherentes,Crear observatorio inmobiliario, etc.);
3. Establecer el certificado catastral como unafuente de información => Presentar comodeclaración jurada;
4. Reglamentar una “Auto-tasación” paraaumentar la base de datos.
RECOMENDACIONESA largo plazo
1. Revisar y adecuar la Ley de manera a incluirun proceso aplicable y de actualizaciónpermanente al sistema catastral(=>Multipropósito) alineados a valores demercado;
2. Crear alianzas entre instituciones yasociaciones (Ingenieros, Arquitectos,Valuadores, etc.).
AGUYJE!
MUCHAS GRACIAS!
MUITO OBRIGADO!
THANK YOU VERY MUCH!