PRESENTACIÓNServicio de consultoría técnica para hacer un
estudio de demanda de vivienda para el proyecto habitacional en Laderas el Cerro El Agustino,
distrito de el Agustino
Abril, 2014
PE.0628.04.13
2
Objetivo general
Evaluar el nivel de aceptación del concepto y la estimación de la demanda del proyecto habitacional en laderas El Cerro El Agustino, distrito de El Agustino.
3
Metodología
Perfil del comprador y
motivaciones de compra
Recomendaciones estratégicas
Atributos valorados
Evaluación del concepto y
estimación de la demanda
Análisis de la Oferta Análisis de la Demanda
Evaluar los proyectos
inmobiliarios de la zona
Primera Etapa Segunda Etapa*
*Segunda Etapa:
•Metodología cualitativa: Evaluación de concepto
•Metodología cuantitativa: Filtros aleatorios para estimar la demanda y Evaluación de concepto
4
Metodología
¿A quiénes investigamos? ¿Cómo lo hicimos?
Análisis cualitativo Explorar
Análisis de la ofertaRuteos dentro del radio de acción. Visitas a los proyectos inmobiliarios, dentro del radio de acción.
• Inmersiones• Mistery shopper
• Hombres / Mujeres de 25 a 55 años • Con niveles de Ingresos de S/.2,500.00 a más (el ingreso podía ser
conyugal)• Actualmente no cuentan con una vivienda propia• Están interesados en comprar una vivienda en los próximos 24
meses.• Actualmente residen en los distritos de El Agustino, Santa Anita, La
Victoria, Ate, San Luis , SJL y Cercado de Lima.• No descartan vivir en El Agustino.
Focus grups8
Análisis cuantitativo Evaluación de
concepto
Encuestas en hogares150
Análisis cuantitativo Determinar demanda
• Hombres / Mujeres de 20 a 65 años • Actualmente residen en los distritos de El Agustino, Santa Anita, La
Victoria, Ate, San Luis , SJL y Cercado de Lima
Fecha: 06 de Diciembre del 2013 al 18 de Febrero del 2014Ámbito muestra: Lima
Filtros aleatorios en hogares385
Fecha: Del 25 de Febrero al 6 de Marzo del 2014Ámbito muestra: Lima
• Hombres / Mujeres de 25 a 55 años • Con niveles de Ingresos de S/.2,500.00 a más (el ingreso podía ser
conyugal)• Actualmente no cuentan con una vivienda propia• Están interesados en comprar una vivienda en los próximos 24
meses.• Actualmente residen en los distritos de El Agustino, Santa Anita, La
Victoria, Ate, San Luis , SJL y Cercado de Lima.• No descartan vivir en El Agustino.
Fecha: Del 25 de Febrero al 6 de Marzo del 2014Ámbito muestra: Lima
5
Índice
2
3
Análisis del concepto
Análisis de la demanda
1 Análisis de la oferta
4 Conclusiones y recomendaciones
6
RADIO DE ACCIÓN - ANÁLISIS DE LA OFERTA
La zona fue delimitada por 2km de radio de acción para su análisis.
N
S
E
O
Av. Cásar Vallejo
Carretera Central
Panamericana Norte
Nicolás Ayllón
7
AAHH. 7 DE OCTUBRE
AAHH. TERRAZAS DE CATALINA
HUANCA AAHH. AMAUTA
URB. VALDIVIEZO
AA.HH. 9 DE OCTUBRE PROYECTO INMOBILIARIO
ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA
Zonas con las cuales colinda el proyecto
El terreno colinda con Asentamientos Humanos, los cuales se han ido gestando productos de las invasiones a través de los años.
PUNTOS CRÍTICOS:
• SEGURIDAD
• ACCESIBILIDAD AL TRANSPORTE
8
• Predominan NSE D • NSE C/D
• Casas sin terminar (materialnoble – falta acabados)
• Viviendas terminadas.Presencia de formatosmodernos (departamentos)
• Sin desarrollo inmobiliario,autoconstrucción para viviendapersonal
• Inicios de desarrolloinmobiliario
• Asentamientos humanos conservicios básicos
• Urbanizaciones
• Dificultad para el acceso a laoferta comercial
• Fácil acceso a la ofertacomercial
Emergente con lento desarrollo.
ANÁLISIS DE LA ZONA DE INFLUENCIA
Principales zonas halladas
ZONA 2
Mayor desarrollo urbano y mejor calidad de vida.
ZONA 1Emergente con
lento desarrollo.
Zona 1 Zona 2
Existe una diferenciación social entre la zona 1 y 2; cuya barrera natural es el Parque Cahuide
Limita con los Asentamientos Humanos como: Amauta I y II, Catalina Huanca, 9 de Octubre.
Limita con avenidas principales: César Vallejo, Carretera Central,
Panamericana Norte, Nicolás Ayllón.
9
ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBIIARIA
Proyectos inmobiliarios según su envergadura
2
2
S/. 1000 a 2410AUTOCONSTRUCTORES
EDIFICIOS/RESIDENCIALES
GRAN ENVERGADURA CONDOMINIOS S/1250 a S/1670
S/1170 a S/2540
*Banco Scotiabank: TCEA 10.145 %, CI 20% del valor del inmueble.
Identificamos 9 proyectos, de los cuales los hemos clasificado según su envergadura:
N° de proyectos Metraje Cuota Mensual*Rango de precio Total
5 S/. 130,000 a 310,000
S/153,500 a S/214,200
S/150,000 a S/326,000
80 a 120 m2
58 a 77 m2
57 a 82 m2
4000
40
Totalidad de departamentos
70
:Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 4000 departamentos por proyecto.
:Comprendido por edificios, residenciales con más de 20 departamentos por proyecto.
:Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 14 departamentos por proyecto.
10
ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA
Descripción de los proyectos de gran envergadura
PROYECTO UBICACIÓN DESCRIPCIÓN ÁREAS COMUNES DEPARTAMENTOSN° DE DPTO
VENDIDOS
FECHA DE ENTREGA
1 CASA CLUB RECREA
LOS NOGALES
Av. Los Nogales 251 Urb Fundo Puente-
El Agustino
Departamentos con 2 y 3 dormitorios, 2 a 3 baños.
Con ascensor, estacionamiento en sótanos, circuito cerrado de televisión, cámaras de vigilancia con grabaciones
24 hrs.
• Gimnasio • Sala de juegos• Zona de Parrillas • Sala de Reuniones• Sala recreativa para niños• Piscina• Guardería • Áreas verdes • Canchas deportivas
3600 (18 Torresde 20 pisos, 10 departamentos
por piso)900 Mayo 2015
2 LOS GIRASOLES
Av. Ferrocarril Mz E LT 35-36 Urb. Las
Palmeras – El Agustino
Departamentos con 3 dormitorios, 2 baños.
Con 08 ascensores, intercomunicador
• Áreas comunes• Juego para niños• Jardines internos• Sala de parrillas
400(4 Torres de 7
pisos)395
Ya se terminó de construir
3 TORRE BOULEVARD
MIGUEL GRAU
Av SeparadoraIndustrial 602, Urb
Miguel Grau Salamanca -Ate
Departamento con 1,2,3 dormitorios, 2 a 3 baños.
Con ascensores de última generación, ventanas, mamparas de vidrio
templado, closets melamine, cocinas con tablero granito y melamine,
estacionamientos y depósitos independientes.
• No hay áreas comunes
20(1 Torre, 7 pisos ,
2-3 departamentos
por piso)
--Mayo 2015
INMOBILIARIA MONT PERU
11
ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBIIARIA
Ubicación de los proyectos de mayor envergadura
CASA CLUB RECREA
CONDOMINIO LOS GIRASOLES
TORRE BOULEVARD MIGUEL GRAU
12
Casa Club Recrea
Condominio Los Girasoles
Torre Boulevard
Miguel Grau
Ubicación
Accesibilidad
Velocidad de
venta
Variedad
Áreas
comunes
Comunicación
Cerca a Av. principales
Precios accesibles
Buen servicio/atención y asesoría
Diversos tipos de departamentos
Variedad,modernidad
Concepto del proyectos y medios de comunicación
Servicio
Velocidad en la venta
ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBIIARIA
Fortalezas y debilidades de los proyectos
: Destaca mucho: Destaca poco
El proyecto que destaca en toda la oferta inmobiliaria en la zona es Casa Club Recrea por sus áreas comunes y accesibilidad de un concepto diferenciado.
Inmobiliaria INMOBILIARIA PROMURO
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oLas salas de venta son modernas y acogedoras, oEl logo de Inmobiliari es lo más visible a primera vista en la entrada. Se reconoce que se trata de “un proyecto INMOBILIARI”oPiloto amoblado y equipados que proyectan un departamento de ensueño.
Sala deVentas:
ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA
Condominio “Casa Club Recrea”
“Venden un sueño”
Departamento:
oTienen disponibles sus tres productos de su portafolio, departamento de 58,68,77m2o Variedad de precios en función a su ubicación.
o Conexión emocional. Se utiliza la frase “Vive bonito” junto a imágenes de familias sonriendo (más que un departamento bien construido se ofrece un concepto de familia, mejora de calidad de vida y modernidad).oSe tiene una gran cobertura con paneles, carteles y afiches que direccionan donde se encontraría el proyecto.
oEstablecen programa de referidos para captar nuevos clientes.oSortean artefactos, packs tecnológicos, packs para el hogar. oSorteo de un departamento de estreno entre los compradores.
Fidelización:
Áreas comunes : oTrasmiten modernidad y deseabilidad de un mejor estilo de vida
Comunicación:
Transmite deseabilidad y alta variedad de productos, ofrece un mejor estilo de vida y una variedad de oferta de precios.
Ratio de venta: 50 departamentos por mes
(18 meses de construcción)
14
ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA
Condominio “Los Girasoles”
o Cuentan con 1 proyecto piloto del producto estandarizado ofrecido de 65 m2
o No se encontraría equipado (tan solo permite visualizar dimensiones)
o Cumplirían el servicio básico de vivienda .o Estandarizados de 65 m2 cada uno.o Serían pequeños y cómodos.o En todos los paneles, carteles y afiches el slogan es el eje de la
comunicación
o Optimiza espacios y costoso Las áreas de circulación han sido dimensionadas para áreas
comunes.
“Brindan accesibilidad y comodidad”
Se ofrece funcionalidad en producto estandarizado y económico (mejorar su calidad a un precio accesible)
Departamento:
Piloto:
Áreas comunes :
Ratio de venta: 17 departamentos por mes
(24 meses de construcción)
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ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA
Edificio “Torre Boulevard Miguel Grau”
Comunicación:o Es limitada, no hacen mucha comunicación (tan solo en el
mismo proyecto
o En páginas web de búsqueda inmobiliaria
o Con acabados de lujo que infunden exclusividad al proyecto.
o Concepto moderno y exclusivo que podría no ser prioridad para los habitantes de la zona.
o Con terrazas privilegiadas, 3 terrazas por departamento
Departamentos
“Desfasado a la oferta inmobiliaria de la zona”
Inmobiliaria San Francisco de Asis S.A.C
El énfasis en los acabados, muchos de los cuales encarecen el producto, alejándolo del poder adquisitivo de la zona
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OPORTUNIDADES
1El desarrollo inmobiliario en la zona está en sus inicios
2 Existen pocos proyectos de gran envergadura.
3Existen en su mayoría oferta de edificios y residenciales pequeños(no competitivos para un gran proyecto)
5 Zona en proceso de modernización.
6 Apertura de la población a la oferta moderna.
7 Buen ratio de ventas de departamentos
Hay zonas comerciales cercanas(Mall Aventura Plaza y CC. Parque Agustino).
8
ÁNALISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA
Análisis de las oportunidades
17
Índice
2
3
Análisis del concepto
Análisis de la demanda
1 Análisis de la oferta
4 Conclusiones y recomendaciones
18
El proyecto tuvo una delimitación de 4km a la redonda.
ANÁLISIS DEL CONCEPTO - RADIO DE ACCIÓN DEL PROYECTO
Delimitación del proyecto
Se estudiaron los distritos de:- Ate (13%)- Lima (7%)- El Agustino (29%) - La Victoria (14%)-San Juan de Lurigancho (9%)- San Luis (6%)- Santa Anita (22%)
Cabe mencionar que Los distritos de La Molina, Rímac, San Borja y Santiago de Surco no se consideraron debido a que los perfiles son disímiles al público objetivo primario.
19
En general el público evaluado pertenece al NSE C, con un ingreso familiar entre S/. 2501 y S/. 3000. Actualmente vivirían con su familia.
PERFIL DEL PÚBLICO EVALUADO
Perfil general
43%
57%
20%
64%
16%
18%
38%
22%
22%
76%
9%
6%
8%
Masculino
Femenino
NSE B
NSE C
NSE D
20-25
26-35
36-45
46-65
Entre 2,501 y 3,000
Entre 3,001 y 3,500
Entre 3,501 y 4,000
De 4,001 a más
Base: 150
SEXO
EDAD
NSE
INGRESO FAMILIAR
100%
46%
34%
64%
36%
Departamento
Casa
Lote
Vivienda familiar
Vivienda alquilada
INTERESADO EN ADQUIRIR
VIVIENDA ACTUAL
Viven en casa familiar
Cuentan con un espacio más pequeño del requerido, ansiando más privacidad e
independencia. Quieren invertir en algo propio (que no se reparta entre los hermanos).
Viven en dpto. alquilado
Tienen la sensación de “estar perdiendo el dinero” al pagar por algo que no es propio.
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PERFIL DEL COMPRADOR POTENCIAL
Percepciones sobre El Agustino
El Agustino es uno de los distritos a los que considerarían mudarse considerando su presupuesto, pues lo ven como un distrito que está desarrollándose en los últimos 5 años: Más seguro que antes, moderno y con una ubicación céntrica.
<Un distrito aceptable a precio accesible>
Si bien se considera un distrito más seguro que antes, todavía se perciben zonas muy inseguras (p.ej. Nocheto, Valdivieso, partes de la Avenida
Riva Agüero)
“Antes hablar de este distrito era lo peor ahora no porque ha cambiado mucho, está más reformado, han llegado tiendas grandes como Tottus, está un Hospital nuevo de Es Salud, está la UNFV, hay
bastantes colegios.” (F2)
“Bueno para mí lo negativo es que todavía hay zonas peligrosas, pero después por decirle ahora el Agustino
no tiene nada que envidiarle a otros distritos, hay supermercados, hay tiendas comerciales.” (F6)
<UNA BUENA INVERSIÓN>
21
El proyecto habitacional estará ubicado en un terreno en las laderas del cerro El Agustino, la cual tendrá dos frontis la parte norte del parque Zonal Cahuide y Los Nogales entre los
distritos de El Agustino y Santa Anita.
URBANIZACIÓN VALDIVIEZO
CEMENTERIO EL ÁNGEL
PRESBITERO MAESTRO
UNIV. FEDERICO VILLAREAL
HOSPITAL HIPÓLITO UNANUE
ESTADIO MUNICIPAL
FABRICA TEXTIL UNIÓN
MERCADO DE FRUTAS
AAHH 9 DE OCTUBRE
URBANIZACIÓN CORPORACIÓN
ESTACIÓN CENTRAL
PLAZA DE ACHO
PARQUE CAHUIDE
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Concepto presentado – Proyecto inmobiliario
22
• El proyecto inmobiliario se ubicará entre los distritos del Agustino y Santa Anita
• El proyecto estará conformado por 3 etapas y en cada una de ellas se edificarán 2200 departamentos.
• Cada etapa , será una urbanización y estará conformada por 100 edificios.
• Se construirán dos tipos de edificios, unos de 15 y otros de 6 pisos. Cada piso estará conformado por 4 departamentos.
• Solo los edificios de 15 pisos tendrán 1 ascensor.
• Se tendrán 2,800 estacionamientos y estos serán cerrados, privados y sin techar.
• Seguridad: Iluminación (en rutas de salida y entrada y alrededor del proyecto inmobiliario) y urbanizaciones cerradas con vigilancia las 24horas.
PROYECTO INMOBILIARIO
PROYECTO INMOBILIARIO
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Concepto presentado – Proyecto inmobiliario
23
• Departamentos con un área de 65 m2 cada uno.
• Estos departamentos tendrán acabados finales y representan el
90% del proyecto habitacional.
Este proyecto contará con 02 modalidades de departamentos:
Modalidad 01
• Departamentos con un área de 50 m2 cada uno.
• Estos departamentos no tendrán acabados finales, serán del
tipo casco habitable, es decir que tendrán solo las cosas básicas
como puertas de ingreso, piso de cemento pulido, lavatorios de
baño y cocina, etc.
• Este tipo de departamentos solo representará el 10% del
proyecto.
Modalidad 02
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Concepto evaluado – Modalidades de departamentos
24
• Sala - Comedor
• Nro. de dormitorios: 3
- Dormitorio principal: capacidad para una cama de 2 plazas y con baño propio.
- Dormitorios comunes : capacidad para camarote de 1 ½ plaza
• Nro. de baños: 2
• Cocina – lavandería con tendal.
Cada departamento tiene un área de 65 m2
Acabados• Pisos laminados (sala – comedor y dormitorios)• Pisos de cerámico (cocina y baño )
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Concepto evaluado –Distribución de departamentos
25
El proyecto contará con las siguientes áreas comunes:
• Zona de recreación deportiva - canchita de fulbito-cancha de básquet
• Área de juegos para niños.
• Áreas verdes .
Estas áreas comunes se ubicaran en zonasestratégicas para que los habitantes del conjuntohabitacional puedan llegar sin problemas y encorto tiempo.
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Concepto evaluado - Áreas comunes
2626
Se construirán pistas de acceso al proyecto, donde podrán transitar combis,
mototaxis de asociaciones especialmente organizadas
para dar seguridad ,también autos de movilidad privada.
Se tendrán 04 vías principales:
02 de estas pistas se conectarán con la Av. Nicolás
Ayllón (Carretera Central)
02 de estas pistas se conectarán con la Vía de
Evitamiento
ACCESOS - VÍAS
NICOLÁS AYLLÓN (CARRETERA CENTRAL)
VÍA DE EVITAMIENTO
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Concepto evaluado - Rutas de acceso
27
o Forestación de 40 hectáreas o Parque Bicentenarioo Rutas de accesoo Teleféricoo Zona comercialo Colegioo Policlínico
*Estos proyectos se construirán antes del Proyecto Inmobiliario
PROYECTO INMOBILIARIO
MIRADOR, CENTRO CULTURAL, RESTAURANTES
PROYECTO INMOBILIARIO
PISTA PARA PATINAR, SKATE, BICICLETAS
ESTACION TELEFERICO, ANFITEATRO, CENTRO DEPORTIVO
ESPACIO RELIGIOSO, MIRADOR
ESTACION TELEFERICO, AREAS DEPORTIVAS
ZONA COMERCIAL
COLEGIO, POLICLINICO
ZONA COMERCIAL
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Concepto evaluado – Construcción en los alrededores
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Como parte de las zonas de esparcimiento, se estará construyendo un PARQUE BICENTENARIO, el cual albergará a los vecinos de distrito de El Agustino, Santa Anita y del
resto de la Ciudad.Este parque se ubicará a 100 metros del proyecto, a lo largo de la cumbre del Cerro y contará 40 hectáreas de áreas verdes, ya que se forestara la zona con 16 mil árboles.
Además tendrá un mirador con laguna, infraestructura deportiva, cultural, así como de paseo ecológico.
- Mirador y laguna artificial (paseos en bote)
- Áreas deportiva- Capillas- Coliseo - Zona de exposiciones de arte- Área de juegos para niños- Parque ecológico- Pista para patinar, skate, bicicletas
Se tendrá que pagar una entrada paraingresar al parque.
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Concepto evaluado - Parque Bicentenario
29
Se tendrán las siguientes alternativas de transporte público:
01 Teleférico MototaxisCombis
El teleférico consiste en cabinas que están colgadas a cables, quese encargan de hacer avanzar a las unidades que estáinterconectadas a estaciones.
Este medio de transporte aéreo, ya se ha implementado Brasil,Colombia, Venezuela, Argentina).
El teleférico unirá la Línea 2 del Metro que pasa por Ayllón,desde ese punto ascenderá por las laderas del Agustino hasta lacima del complejo habitacional, luego descenderá por la laderacorrespondiente al distrito de Santa Anita. Con este sistemaestaran conectados rápidamente con el resto de la ciudad.
El costo será de S/1.00. el sistema de pago será igual al delMetro de Lima (recarga tarjeta).
Teleférico
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Concepto evaluado - Medios de transporte público
30
El proyecto habitacional contará con una zona comercial, en la cuál encontrarán:
• Minimarkets,
• Farmacias,
• Gimnasios,
• Restaurantes,
•Bancos, etc.
Esta zona se encontrará en la parteinferior del complejo de viviendas.
ÁREA COMERCIAL
ÁREA COMERCIAL
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Concepto evaluado - Áreas comerciales
31
Parque Bicentenario
ZONA COMERCIAL
PARQUE CAHUIDE
ZONA COMERCIAL
El primero, se ubicará hacia la Vía de Evitamiento en la Av. Los Nogales.El segundo, se ubicará en lo alto del parque Zonal Cahuide, en la parte superior del cerro.
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Concepto evaluado -Sectores del proyecto inmobiliario
32
*Tipo de cambio 2.8
Soles (S/.) Dólares ($)
Precio total S/. 134,000 $47,857
Soles (S/.) Dólares ($)
Cuotas mensuales S/. 1,090 $389
Financiamiento a 20 años, con el 10% de inicial (S/.)
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Concepto evaluado- Precios
Departamentos de 65m2
Se tendrán 2,800 estacionamientos y estos serán cerrados, privados y sin techar.
Soles (S/.) Dólares ($)
Precio S/. 15,000 $. 5,357.14
Estacionamiento
33
Se observa un alto nivel de agrado del proyecto, con niveles de intención de compra regulares al saberse el precio.
EVALUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Agrado e intención de compra
Me desagrada muchoMe agrada mucho Me agrada Me desagradaNi me agrada ni me desagrada
-6% -8% -8% -12%-1% -3% -11% -14%
-4%-12%
58% 61% 56% 49%
35% 28%20%
14%
Top Box (TB)* 35% 28% 20% 14%
Top Two Box (TTB)** 93% 89% 76% 63%
Base 150 150 150 150
*TB: Puntuación más alta de la escala Likert “5” **TTB: La suma de las dos puntuaciones más altas de una escala Likert “5 + 4”
NIVEL DE AGRADO DEL PROYECTO
NIVEL DE AGRADO DE LOS
CONDOMINIOS
INTENCION DE COMPRA
INTENCION DE COMPRA LUEGO
DEL PRECIO
Definitivamente No lo compraría
Definitivamente Sí lo compraría
Probablemente Sí lo compraría
Probablemente No lo compraría
Tal vez sí tal vez no lo compraría
Nivel de agrado
Intención de compra
TTB: 74%TB: 17%
Índice de intención de compra sin precio de otros proyectos
inmobiliarios.
PRESUPUESTO INTERESADOS (63%) NO INTERESADOS (37%)
Se adecúa a mi presupuesto 78% 27%
Excede mi presupuesto 22% 71%
AL CONOCER EL PRECIO, DIRÍA QUE EL PROYECTO…
34
Se evalúan dos segmentos obtenidos a partir de la intención de compra de un departamento del proyecto conociendo el precio.
PERFIL DEL PÚBLICO INTERESADO
Clasificación
NO INTERESADOSINTERESADOS
CONOCIENDO EL PRECIO, ¿QUÉ TAN INTERESADO ESTARÍA USTED EN COMPRAR UN DEPARTAMENTO DE ESTE PROYECTO?
Definitivamente sí lo compraría
Probablemente sí lo compraría Definitivamente no lo
compraría
Probablemente no lo compraría
Tal vez sí tal vez no lo compraría
35
El proyecto en general contaría con un alto agrado a nivel general.
EVALUACIÓN ESPECÍFICA DEL PROYECTO TOTAL
Nivel de agrado general del proyecto total
1.Me desagrada muchoMe agrada mucho 4. Me agrada 2.Me desagrada3.Ni me agrada ni me desagrada
-6% -2% -14%-1% -2%
58% 46%77%
35% 51%7%
Top Box (TB)* 35% 51% 7%
Top Two Box (TTB)** 93% 97% 84%
Base 150 95 55
*TB: Puntuación más alta de la escala Likert “me agrada mucho” **TTB: La suma de las dos puntuaciones más altas de una escala Likert “Me agrada mucho” + “Me agrada”
TOTAL INTERESADOS NO INTERESADOS
36
Las personas interesadas en el proyecto tendrían un NSE más bajo, trabajarían en su mayoría como independientes y tendrían un estilo de vida Proactivo.
PERFIL DEL PÚBLICO INTERESADO
Diferencias entre los perfilesN
SE
53%
46%
4%
35%
13%
23%
24%
17%
78%
5%
18%
76%
6%
NSE B1/B2/C1
NSE C2/D
Sofisticados
Modernas
Progresistas
Adaptados
Conservadoras
Soltero
Casado/conviviente
Separado/divorciado
Dependiente
Independiente
No trabaja
ESTI
LO D
E V
IDA
NO INTERESADOS
Base: 55
63%
36%
2%
20%
8%
39%
31%
30%
58%
12%
34%
56%
10%
INTERESADOS
Base: 95
TRA
BA
JO
REA
CTI
VO
SP
RO
AC
TIV
OS
53%
47%
REA
CTI
VO
SP
RO
AC
TIV
OS
30%
70%
ESTA
DO
C
IVIL
34%
3%
21%
7%
27%
2%
5%
22%
29%
15%
17%
0%
10%
7%
El Agustino
Santa Anita
La Victoria
Ate
San Juan de Lurigancho
Cercado de Lima
San Luis
INTERESADOS NO INTERESADOS
Base: 95 Base: 55
DÓNDE VIVEN
82 m274 m2
METRAJE MÍNIMO DEL
DPTO (M2)
En general, las personas estarían pensando mudarse a una vivienda con 3 dormitorios y dos baños.
No tiene auto (92%)
37
En general los interesados en el proyecto tendrían una mayor disponibilidad para pagar el departamento.
PAGO CUOTA MENSUAL (S/.)
PAGO TOTAL (S/.)
TOTAL INTERESADO NO INTERESADO
CUOTA INICIAL (S/.)
11%21%
31%20%
14%3%
5%26%30%
18%14%
7%
300 - 449
450 - 599
600 - 749
750 - 899
900- 1049
1050 a más
1%29%29%
17%14%
9%
6%14%
35%27%
10%8%
1000 - 3999
4000 - 7999
8000 - 11999
12000 - 15999
16000- 19999
20000 a más
1%8%
39%33%
12%7%
13%23%
29%20%
6%9%
15%18%
36%21%
5%5%
6%12%
44%29%
4%5%
50,000 - 79,000
80,000 - 109,000
110,000 - 139,000
140,000 - 169,000
170,000 - 199,000
200,000 a más
1%8%
48%34%
3%5%
Base: 150 Base: 95 Base: 55
Base: 132 Base: 77 Base: 55
Pago promedio : S/.126,550 S/.130,690 S/.119,567
Pago promedio : S/.12,078 S/.13,191 S/. 10,555
Pago promedio : S/.727 S/.753 S/. 692
PERFIL DEL PÚBLICO INTERESADO
Financiamiento y pago del departamento
38
Índice
2
3
Análisis del concepto
Análisis de la demanda
1 Análisis de la oferta
4 Conclusiones y recomendaciones
39
PENETRACIÓN DISTRITOS RADIO DE 4KM
TOTAL DE HOGARES DE LOS DISTRITOS EVALUADOS: ATE, LIMA, EL AGUSTINO, LA VICTORIA, SAN JUAN DE LURIGANCHO, SAN LUIS Y SANTA ANITA
PERSONAS INTERESADAS EN ADQUIRIR O COMPRAR UNA CASA O DEPARTAMENTO DENTRO DE LOS PRÓXIMOS 24 MESES CON INGRESOS DE
S/.2500 A MÁS (USTED + PAREJA)
(22%) 208,664 HOGARES
971,378 HOGARES
(15%) 31,398 HOGARES
INTERESADOS ANTES DE CONOCER EL PRECIO*
INTERESADOS DESPUÉS DE CONOCER EL PRECIO*
(21%) 6,489 HOGARES
(55%) 3,558 HOGARES
*Escenario basado en las personas que de manera consistente manifestaron que “Definitivamente sí comprarían” un departamento en el proyecto antes y después de conocer el precio.
Fuente: ENAHO 2012
DEMANDAFINAL
DEMANDA
Estimación de la demanda
40
Índice
2
3
Análisis del concepto
Análisis de la demanda
1 Análisis de la oferta
4 Conclusiones y recomendaciones
42
CONCLUSIONES
Agrado del proyecto total (Parque Bicentenario, Teleférico, zona comercial, condominio, servicios)
-6%-1%
58%
35%
Todo el proyecto en su conjunto tiene un alto nivel de agrado, principalmente por los elementos complementarios al proyecto que se perciben como una mejora para la zona.
TB* TTB**
Parque Bicentenario 59% 99%
Áreas verdes 58% 100%
Teleférico 48% 93%
Áreas comerciales 39% 99%
Rutas de acceso 34% 89%
Condominio 28% 89%
¿Qué tanto le agrada o desagrada este proyecto?
Nivel de agrado de cada proyecto
TTB: 93%
Top Box (TB)* 35%
Top Two Box (TTB)** 93%
Base 150
Me agrada mucho
Me agrada
Interesados TB: 40%
TTB: 96%
Interesados TB: 51%
TTB: 98%
*TB: Puntuación más alta de la escala likert “Me agrada mucho”**TTB: La suma de las dos puntuaciones más altas de una escala likert “Me agrada mucho” + “Me agradaa”
43
-8%-8%
-12%-3% -11% -14%
-4%-12%
61% 56% 49%
28%20%
14%
Top Box (TB)* 28% 20% 14%
Top Two Box (TTB)** 89% 76% 63%
Base 150 150 150
*TB: Puntuación más alta de la escala Likert “me agrada mucho” **TTB: La suma de las dos puntuaciones más altas de una escala Likert “Me agrada mucho” + “Me agrada” / “Definitivamente compraría” + “Probablemente compraría”
NIVEL DE AGRADOINTENCION DE
COMPRA SIN PRECIO
El concepto goza de una alta intención de compra.
CONCLUSIONES
Evaluación del concepto
INTENCION DE COMPRA CON PRECIO
Definitivamente no compraría
Definitivamente sí compraría
Probablemente sí compraría
Probablemente no compraría
Quizás sí, quizás no compraría
Me desagrada mucho
Me agrada mucho
Me agrada
Me desagrada
Ni me agrada / Ni me desagrada
44
CONCLUSIONES
Perfil del comprador potencial
El tener un trabajo independiente, hace que este perfil tenga una forma de ganar y gastar dinero diferente (pueden aumentar sus ingresos más fácilmente y están acostumbrados a ahorrar). A su vez, se encuentran más avocados al
desarrollo de su familia.
0 INTERESADOS
ACTIVIDAD PRINCIPALGeneradores de sus ingresos, viven el día a día
(Independientes 76%)
ATRIBUTOS VALORADOS Más funcionales (precio, seguridad)
DISPOSICIÓN PARA LA INVERSIÓN
Están dispuesto a pagar más por un inmueble
Ya están ahorrando para la inicial, un % pagaría al contado
ESTILO DE VIDA Proactivo (buscan modernidad y rentabilizar su inversión)
BUSCAN Comodidad para su familia
45
CONCLUSIONES
Evaluación de los atributos
El proyecto tiene como principales fortalezas su seguridad, distribución de los ambientes y las áreas comunes.
RANKING DE ATRIBUTOS INTERESADOS NO INTERESADOS
Precio
Seguridad interna y de la zona
Tamaño del departamento
Ubicación
Acabados de calidad
Distribución de los ambientes
Áreas comunes
Se distingue muy bien
Se distingue
Se distingue poco
Leyenda:
Básicos
Diferenciadores
74 m2
Conocen la zona
82 m2
Las características del proyecto agradan a los no interesados. Este
público podría verse atraído al proyecto una vez que la ubicación
se revalorice en el tiempo.
46
En la evaluación cualitativa, se presentóuna alta preocupación en cuanto a laseguridad, principalmente por: Colinda con AAHH Se ubica cerca a zona inseguras (p.ej.
Nocheto, Valdivieso, partes de laAvenida Riva Agüero)
CONCLUSIONES
Aspectos asociados en cuanto a la seguridad
CONCEPTO EVALUADO - SEGURIDAD:
• Iluminación (en rutas de salida y entrada yalrededor del proyecto inmobiliario).
• Urbanizaciones cerradas con vigilancia las24horas.
EVALUACIÓN CUALITATIVA
EVALUACIÓN CUANTITATIVA
Se agregaron aspectos como lailuminación, cerco, vigilancia queminimizaron considerablemente laspercepciones.
Es muy relevante prestar suma atención a las acciones que se tomen en cuanto a la seguridad del proyecto inmobiliario, por percibirse que se encuentra en una zona insegura.
47
CONCLUSIONES
Factores claves
Es importante tomar en cuenta las siguientes consideraciones, que se pueden inclinar la motivación o no de compra de un inmueble.
SEGURIDAD: ALREDEDORES DEL
CONDOMINIO
• Percepción de cercanía con los
AAHH
• Preocupación en cuanto a la
seguridad, se piensa que la
entrada debe ser restringida por
rejas y un guardián.
CREDIBILIDAD: RUTAS DE ACCESO
• Costo de las viviendas y a la
confianza en la ejecución efectiva
de lo propuesta
• Credibilidad
SOLIDEZ EN LOS CIMIENTOS / SEGURIDAD
ESTRUCTURA
• Por encontrarse en las laderas del
cerro, se manifiestan miedos en
torno a la seguridad ante sismos y
firmeza de los cimientos a través
de los años.
48
69%31%
Zona 1: Av. Los Nogales Zona 2: Parque Zonal Cahuide
CONCLUSIONES
Posibles ubicaciones
La zona preferida es:
INTERESADOSNO
INTERESADOS
Agrado general dela ubicación del proyecto (TTB*)
97% 49%
*TTB: La suma de las dos puntuaciones más altas de una escala likert (4+5).
Considerada la zona más tranquila.
Zona 1: Av. Los Nogales
49
CONCLUSIONES
Sobre el valor percibido y la capacidad de pago
Se observa que los interesados en el proyecto tendrían una disponibilidad de pago mayor a la de los precios del proyecto.
S/. 100,000 S/. 100,000
S/. 134,000 S/. 140,000
S/. 120,000
S/. -
S/. 20,000
S/. 40,000
S/. 60,000
S/. 80,000
S/. 100,000
S/. 120,000
S/. 140,000
S/. 160,000
Disposición de pagoInteresados
Precio estimado delproyecto
Precio del proyecto
Mínimo Máximo
PAGO TOTAL
Diferencia entre el precio real del proyecto y el precio
estimado: S/. 14.000 Media pago cuota mensual máxima S/. S/. 990
Media cuota inicial máxima S/.
S/. 15,508
Con cuotas mensuales de este valor, el departamento podría
cancelarse en 15 años.
50
CONCLUSIÓN
Sobre la demanda
3,558 HogaresDEMANDA
FINAL (CON PRECIO)
Si bien existe una demanda de nicho e incipiente, esta podría crecer si la construcción inicial del proyecto se desarrolla con éxito.
El mercado actual es de 3,558 hogares. Sin embargo, se podría tener un mercado mayor que se hará efectivo cuando vean el producto final (Proyecto Bicentenario
construido en su totalidad).
6,489 HogaresDEMANDASIN PRECIO
51
CONCLUSIÓN
Sobre el éxito del proyecto
Debido a que este proyecto es pionero en su tipo, la venta de los inmuebles en una primera etapa será más lenta, llegando a impulsarse las ventas cuando se tenga construido el proyecto integral.
TIEMPO
INTRODUCCIÓN Y CRECIMIENTO MADUREZ DECLIVE
VEN
TAS
Etapa inicial:Momento para hacerse conocidoy generar confianza .
A futuro:Momento en el que el proyecto serevalorizará y las ventas se harán demanera automática.
53
RECOMENDACIONES
Sobre el Proyecto Bicentenario
Vender el proyecto de manera integral.
Aprovechar el alto agrado de los alrededores para impulsar la compra del proyecto. Cuando todo esté construido se elevará el valor de la zona.
Procurar que al momento de iniciar la venta, también se inicie el
desarrollo de los demás componentes del proyecto (Parque
Bicentenario, Teleférico, Zonas comerciales, Rutas
de acceso).
Esto se hace importante para generar confianza y
credibilidad.
54
RECOMENDACIONES
Tener un concepto definido para la venta
El condominio debe vender un estilo de vida moderno, con espacios apropiados para el desarrollo de la familia.
Este concepto te haría competitivo frente a otros proyectos de la zona.
Enfoque en las áreas comunes.
Beneficio emocional: “Desarrollo de la familia,
entretenimiento sano y seguro para los niños”
55
RECOMENDACIONES
Propuesta de valor
La propuesta de valor debe enfocarse en resaltar los atributos diferenciales, centrándose en el Proyecto Bicentenario y todos los beneficios que aportará una vez que esté construido. A su vez, proyectar un
concepto familiar, que brinde seguridad a precios bajos.
Seguridad
Hacer referencia al Parque Bicentenario, el Teleférico y la zona
comercial. De este modo el proyecto adquiere un mayor valor
percibido.
* Considerar precios accesibles como uno de los motivadores para vencer la barrera de la ubicación.
Diseñar un concepto pensado en la familia, incorporando elementos de
recreación orientados a niños y salidas familiares.
Concepto familiar
Atributos que permiten ser competitivos. Atributo que lo diferencia e inclinan la decisión de compra.
Transmitir seguridad tanto dentro como fuera del condominio.
Proyecto Bicentenario
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Recomendaciones
Las acciones en cuanto a seguridad, son vitales para el sustento del proyecto, se recomiendan considerar estos
aspectos como partida:
Presencia policial (en el mismo condominio) y una
comisaría en los alrededores
Vigilancia en la entrada del condominio
Iluminación
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La comunicación debe enfocarse en transmitir los beneficios que traerá vivir en el Proyecto Bicentenario:
Una vez construido será el mejor lugar de Lima para vivir: Múltiples áreas verdes y amplio espacio para compartir en familia (“Sé el dueño del Parque Bicentenario”).
Además mencionar la gran oportunidad de inversión (revalorización de la zona).
COMUNICACIÓN
Recomendaciones
58
PLAZA
Recomendaciones
La comunicación debe enfocarse en mayor medida a familias que residen en los distritos de Santa Anita, Ate y El Agustino.
El proyecto podría exponerse a otros distritos de Lima, una vez que el proyecto se haga más conocido.
59
PRECIO
Recomendaciones - Precio
Los departamentos ubicados en Los Nogales podrían tener un precios de S/.140,000, mientras que la zona de Cahuide debería
considerar precios cercanos a los S/.120,000 en una primera etapa.
Tener en cuenta que cuando se tenga avanzado el proyecto integral (Parque Bicentenario, Rutas de acceso) los precios
podrían elevarse.
60
Recomendaciones - Demanda
El público objetivo actual representa un segmento pequeño de la población. Se podría ampliar el público potencial si se
consideran segmentos con menores ingresos (“ ir hacia abajo”).
39%
30%
11%
6%
3%
5%
6%
Menos de S/.1,800
Entre S/.1,801 y S/2,000
Entre S/.2,001 y S/.2,500
Entre S/.2,501 y S/.3,000
Entre S/.3,001 y S/.3,500
Entre S/.3,501 y S/.4,000
De S/.4,001 a más
PÚBLICO OBJETIVO
19%
41% Se podrían ofrecer departamentos con
precios menores
61
Paseo de la República 3952 , Miraflores. Lima / Tel. 221-7330 / [email protected]
Responsables:
Adrián Diaz– Jefe de CuentasNathalia Torres – Analista de Estrategias de Marketing
Lizbeth García – Coordinadora de Estrategias de MarketingBleny Valdivia – Directora de Análisis Estratégico
Jhoan Vega – Gerente de Soluciones de MarketingRolando Arellano – Dirección General