PROPUESTA PARA VALUACION DE BIENES INMUEBLES
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METODOLOGÍA PARA LA ACTUALIZACIÓN DE LOS VALORES COMERCIALES DE BIENES INMUEBLES (TERRENO Y CONSTRUCCION) DE ZONAS HOMOGÉNEAS Y CORREDORES.
I.) ANTECEDENTES.
Con la finalidad de poder cumplir de manera apegada a lo estipulado en el Artículo Quinto Transitorio del Decreto del Congreso General de los Estados Unidos Mexicanos de fecha 28 de octubre de 1999 mediante el cual se reforma el Artículo 115 Constitucional, en el cual se establece que los valores unitarios de suelo que sirven de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria deberán ser equiparables a los valores de mercado de dicha propiedad, siendo que analizados en lo general los valores unitarios de suelo aplicados en el ejercicio fiscal 2016, se determina que los mismos, en la mayoría de casos, no se apegan a los valores comerciales teniendo muchos de ellos una desactualización de más de tres años siendo necesaria una reevaluación general.
II.) JUSTIFICACION.
Considerando que la actual estructura de tabla de valores para el Municipio de Ensenada, B.C. se presenta en grupos por valor que incluyen asentamientos o zonas con notables diferencias entre ellas, considerándose como zonas catastrales los polígonos de colonias o fraccionamientos completos, en forma muy general; por lo que dicha estructura de la tabla de valores unitarios de suelo no corresponde a las características señaladas en la Ley la cual indica que la determinación de la zonificación, sectorización y sub sectorización catastral y de los valores unitarios de suelo, se hará tomando en cuenta alguno de los siguientes factores: Grado de urbanización y características de los servicios públicos, infraestructura y equipamiento; Uso actual y potencial del suelo; Tipo de calidad de las construcciones; o índices socioeconómicos de los habitantes; aplicándose la misma observación para el apartado de “Vialidades con valores comerciales” incluido anexo a la tabla de valores, las cuales deben ser evaluadas y agrupadas de conformidad al procedimiento indicado en el apartado V de las “Normas Técnicas para Valuación Catastral” incluidas en las “Normas Técnicas de Valuación Catastral, Deslindes, Levantamientos, Cartografía y Registro Inmobiliario del Estado de B.C.” publicadas en el “Periódico Oficial” órgano del Gobierno del Estado de Baja California en su número 42 tomo 109 de fecha 27 de septiembre del 2002.
Que de conformidad al Artículo 2 de la Ley de Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California, “El Catastro Inmobiliario es el inventario de la propiedad raíz en el Estado, estructurado por el conjunto de registros, padrones y documentos inherentes a la identificación, localización, descripción, deslinde, cartografía y valuación de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado de Baja California; con las características físicas, geométricas, socioeconómicas y jurídicas que los definen y constituyen. Su finalidad es:
I. …..;
II. ….;
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III. Determinar los valores catastrales de los bienes inmuebles;
Siendo que de conformidad a la misma Ley de Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California, en su Artículo 5 se define como Valores Unitarios: Del Suelo.- Los determinados para el suelo por unidad de superficie; y De Construcción.- Los determinados para las distintas clasificaciones de construcción por unidad de superficie o de volumen; definiendo además, como “Bienes inmuebles.- Los señalados expresamente como tales por el Código Civil del Estado”.
Dado que en el mencionado Código Civil del Estado de Baja California vigente, se define en su
Título Segundo Capitulo I Artículo 742: “Son bienes inmuebles: I.- El suelo y las construcciones adheridas a él;…….”; se tiene entonces que el proceso de valuación y determinación de valores unitarios a los que está obligado a presentar el Catastro Inmobiliario del Municipio de Ensenada, Baja California, resulta incompleto pues no se han considerado la valuación y determinación de valores unitarios de las construcciones, por lo que la Secretaria de Infraestructura y Desarrollo Urbano de Baja California, tiene a bien presentar la siguiente propuesta para la clasificación de zonas homogéneas y la de construcciones para su posterior valuación. III.) METODOLOGIA Y CLASIFICACION.
1.) RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN BASE.
a.) Es indispensable la recopilación de cartografía base actualizada tanto de las zonas urbanas
como rurales con la normalización de nomenclatura oficial de Delegaciones, regiones, predios rústicos, poblados, colonias y fraccionamientos.
b.) Se deberá generar la base de datos cartográfica digital de las construcciones, ya sea por restitución fotogramétrica o de imagen satelital, para efectos del cálculo de superficies de construcción.
c.) Generar la base de datos digital que contenga la información de la infraestructura básica por zona catastral.
d.) Llevar a cabo levantamiento masivo de las características de las construcciones con base a la clasificación de estas aprobada por el Consejo Municipal del Catastro Inmobiliario.
e.) Generar la base de datos por predio que contenga los valores de operación comercial de los bienes inmuebles, incorporando los de los avaluos practicados a los mismos y autorizados, ya sea por la Recaudación de Rentas del municipio de Ensenada, o la Comisión Estatal de Avalúos.
2.) ESTRUCTURA PROPUESTA DE ZONAS HOMOGENEAS.
Grupo por Uso de suelo predominante: Grupo 1: Zonas Habitacionales. Grupo 2: Zonas Comerciales. Grupo 3: Zonas Industriales. Grupo 4: Zonas Rurales.
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Grupo 5: Zonas Rusticas. Estructura de Grupo en zonas urbanas y sub urbanas:
TIPO CLAVE DESCRIPCIÓN VALOR UNITARIO
Donde el tipo indicara las características de cada zona catastral, siendo por grupo, los siguientes:
I. Para el Grupo 1 de las Zonas Habitacionales: a.) clasificación del asentamiento en cuanto a su tipo de calidad de conformidad a lo estipulado
en el Capítulo II “Clasificaciones” del Reglamento de Fraccionamientos del Estado de Baja California.
b.) Clasificación del asentamiento en cuanto a su nivel de urbanización cobertura de servicios públicos básicos debiendo tomarse en cuenta agua, drenaje, energía eléctrica y pavimentación., así como equipamiento básico debiéndose considerar áreas verdes y escolares.
c.) Clasificación del asentamiento en cuanto a su ubicación relativa. d.) Clasificación del asentamiento en cuanto a su situación jurídica.
II. Para el Grupo 2 de las Zonas Comerciales:
a.) clasificación de las zonas comerciales en plazas, centros comerciales y corredores comerciales.
b.) Clasificación en cuanto a su tipo de calidad. c.) Clasificación en cuanto a su nivel de urbanización cobertura de servicios públicos
básicos debiendo tomarse en cuenta agua, drenaje, energía eléctrica y pavimentación. d.) Clasificación en cuanto a su ubicación relativa.
III. Para el Grupo 3 de las Zonas Industriales.
a.) clasificación en zonas y Parques Industriales. b.) Clasificación en cuanto a su nivel de urbanización cobertura de servicios públicos
básicos debiendo tomarse en cuenta agua, drenaje, energía eléctrica y pavimentación. c.) Clasificación en cuanto a su ubicación relativa.
Estructura de Grupo en zonas rusticas:
ZONA SUB ZONA TIPO CLAVE DESCRIPCIÓN VALOR UNITARIO
Donde la zona indica la región o delegación, la sub zona indica la zona rustica catastral, y el tipo indicara las características generales del inmueble, siendo por grupo, las siguientes:
I. Para el Grupo 4 de las Zonas Rurales. a.) clasificación por su uso. b.) Clasificación en cuanto a su topografía. c.) Clasificación en cuanto a su accesibilidad. d.) Clasificación en cuanto a su situación jurídica.
II. Para el Grupo 5 de las Zonas Rusticas.
a.) clasificación por su uso. b.) Clasificación en cuanto a su topografía.
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c.) Clasificación en cuanto a su accesibilidad. d.) Clasificación en cuanto a su situación jurídica.
3.) VALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES.
Para efectos de valuar las construcciones se deberá generar un sistema automatizado de valuación de mismas; se clasifican las edificaciones en los siguientes tipos, como sigue: por su uso, su calidad y estado de conservación. Para calcular el valor unitario de las edificaciones, se consideran los costos de reposición como nueva; esto es se consideraron todos los costos directos e indirectos que intervienen en la construcción de cada uno de los prototipos de acuerdo a los elementos constructivos que incluye casa tipo.
USOS, CALIDADES, ESTADOS DE CONSERVACIÓN
USOS CALIDADES ESTADOS DE CONSERVACIÓN
1) Habitacional H 1) Superior S 1) Excelente E
2) Comercial C 2) Media M 2) Bueno B
3) Industrial I 3) Económica E 3) Regular R
4) Recreativo R 4) Corriente C 4) Malo M
5) Equipamiento Urbano
E 5) Precaria P
USO HABITACIONAL (UNIFAMILIAR Y MULTIFAMILIAR) CALIDAD
ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS
SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA CORRIENTE PRECARIA
ESTRUCTURA Y MUROS
LADRILLO, BLOQUE DE CONCRETO, DALAS Y CASTILLOS DE CONCRETO
LADRILLO, BLOQUE DALAS Y CASTILLOS DE CONCRETO
BLOQUE DE CONCRETO, PANELES DE CONCRETO, Y EMPLASTADOS
BLOQUE, MADERA EMPLASTADA
MADERA, LÁMINA
ENTREPISOS CONCRETO ARMADO CLAROS GRANDES
CONCRETO ARMADO CLAROS MEDIANOS
CONCRETO ARMADO. CLAROS PEQUEÑOS
CONCRETO ARMADO, MADERA Y BARROTES CLAROS PEQUEÑOS
NO TIENE
TECHOS CONCRETO ARMADO MADERA FINA, SECCIÓN GRANDE CLAROS GRANDES
CONCRETO ARMADO, MADERA CLAROS MEDIANOS
CONCRETO ARMADO MADERA. SENCILLOS CLAROS PEQUEÑOS
MADERA, LÁMINA CLAROS PEQUEÑOS
MADERA, LÁMINA CLAROS CHICOS
AZOTEAS IMPERMEABILIZANTE Y MEMBRANA TEJAS DE BARRO, CERÁMICA TEJAMANIL ASFÁLTICO BIEN TERMINADO
IMPERMEABILIZANTE CON EMULSIÓN TEJAMANIL ASFÁLTICO CARTÓN ARENADO
IMPERMEABILIZANTE CON EMULSIÓN ASFÁLTICA CARTÓN ARENADO O PINTURA
IMPERMEABILIZANTE CON CARTÓN ARENADO
SIN IMPERMEABILIZAR
APLANADOS MEZCLA EXTERIOR CON TEXTURAS INTERIOR DE YESO BIEN TERMINADO
MEZCLA EXTERIOR INTERIOR DE YESO BIEN TERMINADO
MEZCLA EXTERIOR E INTERIOR REGULAR ACABADO TERMINADO APARENTE
MEZCLA EXTERIOR E INTERIOR MAL TERMINADO MURO APARENTE
NO TIENE
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PISOS MÁRMOL, LOSETA IMPORTADA, TERRAZO, MADERA FINA, ALFOMBRA RESIDENCIAL
LOSETA CERÁMICA NACIONAL, ALFOMBRA MEDIANA CALIDAD
LOSETA NACIONAL O TILE
FIRME DE CONCRETO, TILE
FIRME MAL TERMINADO
LAMBRINES MÁRMOL ,LOSETA IMPORTADA, MUROS COMPLETOS DE BAÑOS
AZULEJO BUENA CALIDAD ZONAS HÚMEDAS COMPLETAS
AZULEJO, LOSETA, ECONÓMICO
AZULEJO, O DE CEMENTO
NO TIENE
VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR MADERA, CLAROS GRANDES VIDRIO DOBLE 0 SEMI- DOBLE
ALUMINIO ANODIZADO O NATURAL CLAROS DE TAMAÑO MEDIANO VIDRIO SEMIDOBLE
ALUMINIO NATURAL O FIERRO VIDRIO SENCILLO CLARO
ALUMINIO NATURAL O FIERRO MADERA SENCILLA VIDRIO SENCILLO CLARO
MADERA RÚSTICA, ALUMINIO DE SEGUNDA
CARPINTERÍA PUERTAS DE BUENA CALIDAD CLOSETS COMPLETOS, MUEBLES INTEG. COCINA INTEGRAL ALACENA
PUERTAS SÓLIDAS Y DE TAMBOR CLOSETS Y COCINA MEDIANA
PUERTAS DE TAMBOR SENCILLAS COCINETAS, CLASETS BÁSICOS
PUERTAS DE TAMBOR SENCILLAS, MAL TERMINADAS SIN CLOSETS
RÚSTICA MAL TERMINADA
INST. HIDRAÚLICAS/ SANITARIAS/MUEBLES
INSTAL. OCULTAS PVC, COBRE, ABS MUCHAS SALIDAS BIEN DISTRIBUIDAS VARIOS BAÑOS MUEBLES FINOS DE COLOR, CISTERNA, BOMBA, ETC.
INSTAL OCULTAS, PVC, COBRE, ABS MUCHAS SALIDAS BIEN DISTRIBUIDAS 1 1/2 BAÑOS MUEBLES NAC DE COLOR, CISTERNA, BOMBA, ETC.
INSTAL OCULTA, PVC, COBRE, ABS, POCAS SALIDAS 1 BAÑO, MUEBLES ECONÓMICOS
OCULTAS O VISIBLES, POCAS SALIDAS .MUEBLES ECONÓMICOS, BAÑO EXTERIOR O FOSA SÉPTICA
NO TIENE , LETRINAS FOSA SÉPTICA
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
OCULTA ENTUBADA, MUCHAS SALIDAS ILUMINACIÓN PROFUSA, ACC. FINOS, EQUIPOS DE A/C, CORRIENTE 110-120 VOLTS.
INSTALACIÓN, OCULTA ENTUBADA SUFICIENTES SALIDAS ACCESORIOS DE PLÁSTICO
INSTALACIÓN OCULTA ENTUBADA SALIDAS NECESARIAS ACCESORIOS DE PLÁSTICO ECONÓMICOS
OCULTAS O VISIBLES POCAS SALIDAS
APARENTE, INSUFICIENTE
PINTURAS Y RECUBRIMIENTO
MÁRMOLES, MADERA, TAPIZ, PASTAS, PINTURA BUENA CALIDAD RECUBRIMIENTOS PÉTREOS FACHADAS BIEN TERMINADAS
PINTURA, PASTAS LOSETAS MEDIANA CALIDAD FACHADAS NORMALES
PINTURA, PASTAS ECONÓMICAS FACHADAS ECONÓMICAS
PINTURAS BÁSICAS FACHADAS SIN ACABADOS
NO HAY
ELEMENTOS ACCESORIOS
BARDAS, REJAS .CHIMENEAS, A/C, CALEFACCIÓN PAISAJISMO, INTERCOMUNICACION, 2+ COCHERAS C/PUERTAS ELÉCTRICAS ELEMENTOS DFCORATIVOS
COCHERAS, CERCOS, REJAS, JARDINES
POCOS MÍNIMOS NO HAY
CARACTERISTICAS GENERALES
BUEN PROYECTO. BUENA CALIDAD EN MATERIALES Y MANO DE OBRA, ÁREAS MÁS DE 200 m²,.LARGA VIDA ÚTIL.
PROYECTO ADECUADO, MEDIANA CALIDAD EN MATERIALES Y M.O ÁREAS MÁS DE 100 m², LARGA VIDA ÚTIL
PROYECTO BÁSICO, CALIDADES ECONÓMICAS, ÁREAS CONSTRUIDAS VARIABLES
SIN PROYECTO ELEMENTOS BÁSICOS, AUTOCONSTRUCCIÓN
LO MÍNIMO HABITABLE
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USO COMERCIAL CALIDAD ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS
SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA CORRIENTE PRECARIA
MUROS LADRILLO, BLOQUE DE CONCRETO .MATERIALES PREFABRICADOS FINOS
BLOQUE, LADRILLO CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO 0 PREFABRICADOS
BLOQUE, LADRILLO CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO 0 PREFABRICADOS
BLOQUE , LADRILLO MADERA RECUBIERTA CON MORTERO CEMENTO-ARENA
MADERA APARENTE O LAMINA; MADERA RECUBIERTA CON MORTERO CEMENTO-ARENA
ENTREPISOS/ TECHOS
LOSAS CONCRETO ARMADO, CONCRETO/ STEEL DECK CLAROS GRANDES
ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO, STEEL DECK TECHO LÁMINA PINTRO 0 SINTRO CLAROS MEDIANOS
ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO, 0 BARROTES DE MADERA Y TRIPLAY. TECHOS: LÁMINA GALVANIZADA CLAROS PEQUEÑOS
ENTREPISOS DE MADERA ECONOMICA Y TECHO DE LÁMINA, TECHOS: LÁMINA GALVANIZADA CLAROS PEQUEÑOS
TECHOS DE MADERA CORRIENTE, LÁMINA USADA, CLAROS PEQUEÑOS
ESTRUCTURA CONCRETO ARMADO 0 ACERO ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS GRANDES, 0 LÁMINA AISLADA
CONCRETO ARMADO 0 DE ACERO ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS MEDIANOS
CONCRETO ARMADO O ACERO ESTRUCTURAL LIGERA, CLAROS CHICOS
COLUMNAS Y VIGAS DE CONCRETO, ACERO 0 MADERA
POSTES Y POLINES DE MADERA
AZOTEAS BIEN IMPERMEABILIZADA, TEJAS DE BARRO O MADERA LOZETAS, 0 LÁMINA DE ACERO
IMPERMEABILIZADA TEJAMAL ASFÁLTICO
IMPERMEABILIZADAS CARTÓN ARENADO
IMPERMEABILIZACIÓN MÍNMA , CARTÓN ARENADO
SIN IMPERMEABILIZAR
APLANADOS TEXTURAS FINAS EN EXTERIOR YESO PULIDO EN INTERIOR BIEN TERMINADOS
MEZCLA CEMENTO-ARENA EXTERIOR, YESO PULIDO EN INTERIOR
MEZCLA DE CEMENTO-ARENA EN INTERIOR Y EXTERIOR
BÁSICOS NO TIENE
PISOS MADERA, DE BUENA CALIDQD MÁRMOL, TERRAZO, LOSETAS DE LUJO 0 IMPORTADAS
LOSETAS VINÍLICAS LOSETAS CERÁMICAS DE BUENA Y MEDIANA CALIDAD
LOSETAS VINÍLICAS Y PISO PULIDO DE CONCRETO
FIRME DE CONCRETO FIRME DE CONCRETO
LAMBRINES MÁRMOL, AZULEJO DE COLOR LOSETAS NACIONALES 0 IMPORTADAS DE BUENA CALIDAD
AZULEJO DE COLOR LOZETAS NACIONALES MEDIANA CALIDAD
AZULEJO ECONÓMICO O NO TIENE
NO TIENE NO TIENE
VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR MADERA BIE TERMINADA VIDRIO CLARO, GRANDES CLAROS
ALUMINIO ANODIZADO NATURAL 0 COLOR, MADERA MEDIANA CALIDAD CLAROS MEDIANOS
ALUMINIO NATURAL VIDIRO CLARO CLAROS CHICOS
ALUMINIO NATURAL MADERA MAL TERMINADA
DE MADERA RÚSTICA MALA CALIDAD
CARPINTERÍA MADERAS FINAS EN PUERTAS Y MUEBLES FIJOS, DECORACIONES BIEN TERMINADAS
PUERTAS Y ELEMENTOS DE MADERA MEDIANA CALIDAD
PUERTAS DE MADERA DE CALIDAD ECONÓMICA
PUERTAS DE MADERA DE CALIDAD ECONÓMICA MAL TERMINADA
PUERTAS DE MADERA RÚSTICA DE MALA CALIDAD
INST. HIDRAÚLICAS/ SANITARIAS/MUEBLES/ GAS
OCULTAS, BIEN PLANEADAS, PVC, COBRE, ABS., VARIOS BAÑOS, MUEBLES Y ACCES. FINOS , INST, GAS COMPLETAS,
OCULTAS, SUFICIENTES, PVC, ABS, COBRE, MUEBLES MEDIANA CALIDAD, MINA GAS, CISTERNA Y
INSTALACIONES BÁSICAS, MUEBLES BLANCOS DE CALIDAD ECONÓMICA, CISTERNA O TINACO
INSTALACIONES MÍNIMAS , MUEBLES BLANCOS
INSTALACIONES BÁSICAS 0 NO TIENE
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CISTERNA Y BOMBA BOMBA
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
OCULTA ENTUBADA, SALIDAS ABUNDANTES ACCESORIOS BUENA CALIDAD ILUMINACIÓN PROFUSA
OCULTA ENTUBADA, SALIDAS SUFICIENTES ACCESORIOS MEDIANA CALIDAD
OCULTA, ENTUBADA, ACCESORIOS DE PLÁSTICO SALIDAS MÍNIMAS
APARENTE CANTIDAD INSUFICIENTE
MÍNIMAS 0 NO TIENE
ACABADOS INTERIORES
MÁRMOL, MADERA FINAS PAPEL TAPIZ, PINTURA FINA PASTAS TEXTU RIZADAS DE BUENA Calidad
PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS DE MEDIANA CALIDAD
PINTURA DE CALIDAD ECONÓMICA
PINTURA DE CALIDAD ECONÓMICA SIN ACABADOS
MÍNIMAS O NO TIENE
ACABADOS EXTERIORES
RECUBRIMIENTOS DE PIEDRA MARMOL, CANTERA PASTAS TEXTURIZADAS DE BUENA CALIDAD
PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS DE MEDIANA CALIDAD
MORTERO CEMENTO-ARENA PINTURAS DE MEDIANA CALIDAD
PINTURA DE CALIDAD ECONOMICA SIN ACABADOS
MÍNIMAS O NO TIENE
CARACTERÍSTICAS GENERALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS.
AIRE ACONDICIONADO, PAISAJISMO PUERTAS ELÉCTRICAS, JARDINES, AMPLIO ESTACIONAMIENTO, MUY BUEN PROYECTO
POCOS ELEMENTOS DECORATIVOS, ESTACIONAMIENTOS, JARDINES, PROYECTO ADECUADO
SIN DECORACIÓN SOLO LO BÁSICO, PROYECTO REGULAR
LO ELEMENTAL PARA SU USO AUTOCONSTRUCCIÓN
MÍNIMAS
USO INDUSTRIAL CALIDAD ELEMENTOS CARACTERISTICOS
SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA CORRIENTE
MUROS/COLUMNAS DE BLOCK, CONCRETO ARMADO (TILT UP) GRANDES ALTURAS 8-10m / COLUMNAS DE ACERO
BLOCK DE CONCRETO, ALTURAS MEDIAS 6-7 m
BLOCK DE CONCRETO Y LÁMINA ESTRUCTURA SENCILLA CLAROS CHICOS
LÁMINA MADERA ESTRUCTURA DE MADERA 0 METÁLICA BÁSICA
ENTREPISOS ENTREPISO DE CONCRETO ARMADO, C.O / STEEL DECK
ENTEPISOS 0 MEZANINE DE CONCRETO ARMADO 0 MADERA DE MEDIANA CALIDAD
NO TIENE NO HAY
TECHOS LÁMINA PINTRO, CON AISLANTE TÉRMICO. VIGAS Y POLINES METÁLICOS, CLAROS GRANDES
LÁMINA GALVANIZADA SOBRE ARMADURAS Y POLÍN METÁLICO
LÁMINA ZINTRO 0 MADERA SOBRE POLÍN METÁLICO, ARMADURAS LIGERAS 0 DE MADERA
LÁMINA USADA O MADERA SENCILLA
AZOTEAS PRETILES IMPERMEABILIZADOS BAJANTES PLUVIALES AISLAMIENTOS
PRETILES IMPERMEABILIZADOS, BAJANTES PLUVIALES, ROTOVENTILAS
CARTON ARENADO EN MADERA
SIN NADA ESPECIAL
APLANADOS MEZCLA DE CEMENTO-ARENA EN INTERIOR Y EXTERIOR. YESO PULIDO EN ÁREA DE OFICINA
MEZCLA DE CEMENTO-ARENA EN INTERIOR Y EXTERIOR
BÁSICOS O SIN APLANADO
NO HAY
PISOS CONCRETO PULIDO, EPÓXICOS, LOSETA CERÁMICA Y/O ALFOMBRAS EN OFICINA
LOSETA VINÍLICA EN OFICINAS, FIRME DE CONCRETO PULIDO
FIRME DE CONCRETO FIRME DE CONCRETO
LAMBRINES AZULEJOS DE BUENA CALIDAD
AZULEJOS DE CALIDAD ECONÓMICA
CEMENTO PULIDO NO HAY
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VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR, GRANDES CLAROS, EN PUERTAS VIDRIO ESPECIAL
ALUMINIO ANODIZADO NATURAL VIDRIOS SEMIDOBLES, CLAROS TAMAÑOS MEDIANOS
ALUMINIO NATURAL VIDIRO SENCILLO
DE SEGUNDA
CARPINTERÍA PUERTAS INTERIORES DE MADERA BIEN TERMINADOS
PUERTAS INTERIORES DE MADERA REGULAR CALIDAD
PUERTAS ECONÓMICAS PUERTAS DE SEGUNDA
INST.HIDRAULICAS/ SANITARIAS/MUEBLES
COBRE, ABS, MUEBLES DE COLOR, VARIOS BAÑOS C/ REGADERAS
MUEBLES DE MEDIANA CALIDAD INSTALACIONES SUFICIENTES
LOS BÁSICOS MÍNIMA
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
EN NAVE: APARENTE TUBO STEEL, LÁMPARAS FLOURECENTES SUSP. EN OFICINA: OCULTA CON POLIDUCTO, SALIDAS SUFICIENTES
INSTALACIONES E ILUMINACIÓN SUFICIENTES PARA SU USO
LAS INDISPENSABLES PARA SU USO
MÍNIMA
ACABADOS INTERIORES EN NAVE: PINTURA VINÍLICA 0 ESMALTE DE BUENA CALIDAD EN OFICINA: PASTA TEXTURIZADA 0 VINÍLICA DE BUENA CALIDAD
PINTURA VINÍLICA MEDIANA CALIDAD
PINTURAS ECONÓMICAS NO HAY
ACABADOS EXTERIORES PINTURA VINÍLICA DE BUENA CALIDAD O TEXTURAS
PINTURA VINÍLICA MEDIANA CALIDAD
BÁSICOS, PINTURA NO HAY
CARACTERÍSTICAS GENERALES Y ELEMENTOS ACCESORIOS
ESTACIONAMIENTO SUFICIENTE PARA PERSONAL Y VISITAS, JARDINERÍA, ELEMENTOS DECORATIVOS, ANDENES, PATIOS DE MANIOBRAS, VARIOS DOCKS. SISTEMAS VS INCENDIO, SUBESTACIÓN ELÉCTRICA.
ESTACIONAMIENTO SUFICIENTE, CORTINAS METÁLICAS ANDEN DE DESCARGA PATIOS CHICOS
ESTACIONAMIENTO LIMITADO, PUERTAS METÁLICAS, LOS BÁSICOS PARA SU FUNCIONAMIENTO
LO MÍNIMO PARA FUNCIONAR
USO RECREATIVO CALIDAD
ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS
SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA
MUROS BLOQUE, LADRILLO, CONCRETO (TILT UP) MATERIALES PREFABRICADOS FINOS
BLOQUE LADRILLOS CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO O PREFABRICADOS
BLOQUE, LADRILLO CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO O PREFABRICADOS
ENTREPISOS Y TECHOS LOSAS CONCRETO ARMADO 0 SOBRE STEEL DECK , LÁMINA AISLADA CLAROS GRANDES
ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO, STEEL DECK TECHO: LÁMINA PINTRO O SINTRO, CLAROS MEDIANOS
ENTREPISOS DE CONCRETO ARMADO, BARROTES DE MADERA Y TRIPLAY TECHOS: LÁMINA GALVANIZADA CLAROS PEQUEÑOS
ESTRUCTURA CONCRETO ARMADO, ACERO ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y TRABES , POLÍN METÁLICO , CLAROS GRANDES
CONCRETO ARMADO O DE ACERO ESTRUCTURAL EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS MEDIANOS
CONCRETO ARMADO O ACERO ESTRUCTURAL LIGERAS CLAROS CHICOS
AZOTEAS BIEN IMPERMEABILIZADA, TEJAS DE BARRO O MADERA, LOSETAS, LÁMINA C/ AISLANTE
IMPERMEABILIZADA TEJAMANIL ASFÁLTICO
IMPERMEABILIZADAS, CARTÓN ARENADO 0 SIN
APLANADOS TEXTURAS FINAS EN EXTERIOR YESO PULIDO EN INTERIOR BIEN TERMINADOS
MEZCLA CEMENTO-ARENA EXTERIOR YESO PULIDO EN INTERIOR
MEZCLA DE CEMENTO-ARENA EN INTERIOR Y EXTERIOR
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PISOS MADERA, DE BUENA CALIDAD MARMOL, TERRAZO, LOSETAS DE LUJO O IMPORTADAS
LOSETAS VINÍLICAS LOSETAS CERÁMICAS DE BUENA Y MEDIANA CALIDAD
LOSETAS VINÍLICAS PISO PULIDO DE CONRETO
LAMBRINES MÁRMOL, AZULEJO DE COLOR LOSETAS NACIONALES O IMPORTADAS DE BUENA CALIDAD
AZULEJO DE COLOR LOSETAS NACIONALES MEDIANA CALIDAD
AZULEJO ECONÓMICO O NO TIENE
VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR MADERA BIEN TERMINADA VIDRIO CLARO, GRANDES CLAROS
ALUMINIO ANODIZADO NATURAL O COLOR, MADERA MEDIANA CALIDAD CLAROS MEDIANOS
ALUMINIO NATURAL VIDRIO CLARO CLAROS CHICOS
CARPINTERÍA MADERAS FINAS EN MUEBLES EMPOTRADOS, DECORACIÓN BIEN TERMINADA
PUERTAS DE MADERA MEDIANA CALIDAD
PUERTAS DE MADERA DE CALIDAD ECONÓMICA
INSTALACIONES HIDRÁULICAS/ SANITARIAS/MUEBLES
INSTALACIONES OCULTAS , PLANEADAS PVC, COBRE, ABS, MUEBLES Y ACCESORIOS DE BAÑO FINOS
OCULTAS, SALIDAS SUFICIENTES PVC, ABS, MUEBLES MEDIANA CALIDAD
INSTALACIONES BÁSICAS MUEBLES BLANCOS DE CALIDAD ECONÓMICA
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
OCULTA ENTUBADA, SALIDAS ABUNDANTES ACCESORIOS BUENA CALIDAD ILUMINACIÓN PROFUSA
OCULTA ENTUBADA, SALIDAS SUFICIENTES ACCESORIOS MEDIANA CALIDAD
OCULTA, ENTUBADA, ACCESORIOS DE PLÁSTICO SALIDAS MÍNIMAS
ACABADOS INTERIORES MÁRMOL, MADERA FINAS PAPEL TAPIZ, PINTURA FINA, PASTAS TEXTURIZADAS DE BUENA CALIDAD
PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS DE MEDIANA CALIDAD
PINTURA DE CALIDAD ECONÓMICA
ACABADOS EXTERIORES RECUBRIMIENTOS EN PIEDRA MÁRMOL, CANTERA, PASTAS TEXTURIZADAS DE BUENA CALIDAD
PASTAS TEXTURIZADAS PINTURAS DE MEDIANA CALIDAD
MORTERO CEMENTO-ARENA PINTURAS DE MEDIANA CALIDAD
CARACTERÍSTICAS GENERALES/ ELEMENTOS ACCESORIOS
AIRE ACONDICIONADO, PAISAJISMO PUERTAS ELÉCTRICAS, JARDINERAS, SUFICIENTE ESTACIONAMIENTO MUY BUEN PROYECTO, ESTACIONAMIENTO, SALIDAS EMERGENCIA, ETC
ALGUNOS ELEMENTOS DECORATIVOS, ESTACIONAMIENTO SUFICIENTE, PROYECTO ADECUADO, POCAS INSTALACIONES ESPECIALES
SIN DECORACIÓN SOLO LO BÁSICO, PROYECTO REGULAR
EQUIPAMIENTO URBANO CALIDAD
ELEMENTOS CARACTERISTICOS
SUPERIOR MEDIA ECONÓMICA
MUROS BLOQUE. CONCRETO 0 LADRILLO CON REFUERZO
BLOQUE 0 LADRILLO CON REFUERZO
BLOQUE 0 LADRILLO CON REFUERZOS
ENTREPISOS Y TECHOS LOSAS CONCRETO ARMADO STEEL DECK GRANDES CLAROS Y PLAFONES
CONCRETO ARMADO STEEL DECK CLAROS MEDIANOS
CONCRETO O MADERA SOBRE POLINES MADERA 0 LÁMINAS (TECHOS) CLAROS PEQUEÑOS
ESTRUCTURA ACERO ESTRUCTURAL 0 CONCRETO ARMADO ,EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS GRANDES
ACERO 0 CONCRETO EN COLUMNAS Y TRABES CLAROS MEDIANOS
ACERO LIGERO 0 CONCRETO, CLAROS PEQUEÑOS
AZOTEAS BIEN IMPERMEABILIZADA, TEJAS, LOSETAS
IMPERMEABILIZADA TEJAMANIL ASFÁLTICO
IMPERMEABILIZACIÓN BÁSICA CARTÓN ARENADO
APLANADOS MEZCLAS Y TEXTURAS FINAS EN EXTERIOR YESO 0 TEXTURAS EN INTERIOR
MEZCLA EN EXTERIOR YESO EN INTERIOR
MEZCLA EN EXTERIOR E INTERIOR
PISOS MÁRMOLES, TERRAZO, LOSETAS IMPORTADAS MADERAS
LOSETA CERÁMICA O VINÍLICA BUENA 0 MEDIANA CALIDAD
LOSETA VINÍLICA
LAMBRINES MÁRMOL, LOSETAS IMPORTADAS AZULEJO DE COLOR AZULEJO ECONÓMICO
VENTANERÍAS ALUMINIO ANODIZADO DE COLOR VIDRIO ESPECIALES, CLAROS GRANDES
ALUMINIO ANODIZADO NATURAL VIDRIO SEMIDOBLE CLAROS MEDIANOS
ALUMINIO NATURAL VIDIRO SENCILLO CLAROS PEQUEÑOS
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CARPINTERÍA MADERAS FINAS BIEN TERMINADAS PUERTAS SÓLIDAS
MADERA CALIDAD MEDIA PUERTAS DE TAMBOR
MADERA ECONÓMICA
INST. HIDRÁULICAS/ SANITARIAS/MUEBLES
OCULTAS, BIEN PLANEADAS MUCHAS SALIDAS MUEBLES DE BAÑO FINOS
OCULTAS, SUFICIENTES MUEBLES DE BAÑO DE COLOR
OCULTAS, BÁSICAS, MUEBLES BLANCOS
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
OCULTA, BIEN PLANEADA ILUMINACIÓN PROFUSA BUENOS ACCESORIOS
OCULTAS, SUFICIENTES ACCESORIOS CALIDAD MEDIA
OCULTAS, BÁSICAS
INTERIORES TAPIZ, MÁRMOL, PINTURAS PASTAS TEXTURIZADAS FINAS
PINTURA, PASTAS TEXTURIZADAS MEDIANA CALIDAD
PINTURA ECONÓMICA
ACABADOS EXTERIORES CANTERAS, MÁRMOL. TERRAZO PASTAS TEXTURIZADAS DECORACIONES
PASTAS, TEXTURAS Y PINTURAS MEDIANAS
PINTURA Y ACABADOS ECONÓMICOS
CARACTERÍSTICAS GENERALES/ INSTALACIONES ESPECIALES
BUEN PROYECTO, ESTACIONAMIENTO, ÁREAS DE CIRCULACIÓN, PAISAJISMO, PLAZAS , SUBESTACIÓN ELÉCTRICA, AIRE ACONDICIONADO
PROYECTO ADECUADO, ESTACIONAMIENTO, POCAS INSTALACIONES ESPECIALES .CUMPLE PARA SU USO
LOS ELEMENTOS BÁSICOS PARA SU USO
EVALUACIÓN ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES ESTADO
CONSERVACIÓN ELEMENTOS
EXCELENTE BUENO REGULAR MALO PÉSIMO
PINTURAS ACABADOS LAMBRINES TIROL, PLAFONES
COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS
SIN MANCHAS, HUMEDADES 0 DESPRENDIMIENTOS. SIN RAYONES O DESCARAPELAMIENTOS NOTABLES
PEQUEÑAS MANCHAS, Y HUMEDADES ALGUNOS DESPRENDIMIENTOS LEVES RASPADURAS Y RAYONES
CON MANCHAS, RASPADURAS, DESPRENDIMIENTOS Y RAYONES EN MUCHAS ÁREAS
RASTROS DE SU EXISTENCIA, CON ABUNDANTES MANCHAS, ROTURAS, DESPRENDIMIENTOS Y HUMEDADES
APLANADOS Y RECUBRIMIENTOS
COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS
SIN SALITRE, NI RESCABRAJAMIENTOS 0 GRIETAS NOTABLES
CON SALITRE INCIPIENTE, PEQUEÑAS HUMEDADES Y GRIETAS
CON MUCHO SALITRE Y HUMEDAD, HUELLAS DE DETERIORO CON GRIETAS EN VARIAS ZONAS
ENSALITRADO, GRIETAS Y HUMEDAD POR TODAS PARTES CAIDO EN VARIAS ZONAS
PISOS COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS
MOSAICOS 0 LOSAS SON AFLOJARSE NI ROTURAS, JUNTAS SIN ABERTURAS COLOR 0 TEXTURA SON CAMBIOS NI RAYONES
MOSAICOS 0 LOSAS CON PEQUEÑAS FRACTURAS, JUNTAS DEFICIENTES EN POCAS ÁREAS 0 TEXTURA CON ALGUNOS RAYONES
MOSAICOS O LOSAS FRACTURADAS FALTAN ALGUNOS. JUNTAS DEFICIENTES, PERMITE INFILTRACIONES, COLOR DAÑADO POR RAYONES PARCHES DE OTRO MATERIAL
MUY FRACTURADO Y DAÑADO Y FALTAN MOSAICOS EN MUCHAS AREAS. RASTROS DE SU EXISTENCIA O MUY PARCHADO
PUERTAS COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS
SIN DEFORMACIONES, NI RAYONES, NO ROZAN, BISAGRAS BIEN, TODAS FUNCIONAN
PEQUEÑAS DEFORMACIONES, POCOS RAYONES, ALGUNAS ROZAN Y BISAGRAS VENCIDAS TODAS CIERRAN
ALGUNAS FUNCIONAN VENCIDAS, RAYADAS, DEFORMADAS, ROZAN Y DESPINTADAS
NO FUNCINAN, VENCIDAS, DEFORMADAS, ALGUNAS CAIDAS MUY DETERIORADAS
CERRADURAS Y CHAPAS
COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS
FUNCIONAN CORRECTAMENTE Y EN BUENAS CONDICIONES
ALGUNAS RAYADAS, DESCARAPELADAS, TODAS FUNCINAN
RAYADAS, DESCARAPELADAS U OXIDADAS,ALGUNAS NO FUNCIONAN
NO FUNCIONAN, OXIDADAS 0 BIEN RASTROS DE SU EXISTENCIA
PROPUESTA PARA VALUACION DE BIENES INMUEBLES
SIDUE – DELEGACION ENSENADA Página 11 de 14 ESTUDIOS Y PROYECTOS GORTA
HERRERÍA Y VIDRIERÍA
COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS
PUERTAS Y VENTANAS SIN ÓXIDO, RAYONES O DEFORMACIONES EN BUEN FUNCINAMIENTO TODAS SON VIDRIOS COMPLETOS
ALGUNAS CON PEQUEÑOS RAYONES Y ÓXIDO, TODAS FUNCIONAN PUEDE HABER VIDRIO CON FRACTURAS LEVES
CON BASTANTES RAYONES Y ÓXIDO, DESCARAPELAMIENTO DE PINTURA, ALGUNOS VIDRIOS ROTOS, ALGUNAS NO FUNCIONAN
NO FUNCIONAN, OXIDADAS, RAYADAS, SIN PINTURA VIDRIOS ROTOS
MUROS COLUMNAS, TECHOS
COMO NUEVO EN TODOS LOS CASOS
SIN NINGÚN INDICIO DE FALLAS, TALES COMO GRIETAS EN MUROS, PISOS, TECHOS, ETC.
PUEDE HABER PEQUEÑOS INDICIOS DE FRACTURA EN MUROS, TECHOS 0 PISOS
FALLAS EN ALGUNAS ÁREAS DE MUROS, TECHOS, PISOS, COLUMNAS METÁLICAS Y ESTRUCTURA CON SIGNOS DE VENCIMIENTO
FALLAS ESTRUCTURALES NOTABLES EN COLUMNAS, MUROS TECHOS Y PISOS
NECESIDAD DE MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
NINGUNA LEVE MANTENIMIENTO
REQUIERE MANTENIMIENTO Y REPARACIONES MENORES
REQUIERE REPARACIONES MAYORES
RIESGOSA LA HABITABILIDAD DEL INMUEBLE
NOTA: al estado ruinoso no se le considera valor alguno
1.) FACTORES DE DEMÉRITOS DE LAS CONSTRUCCIONES POR SU ESTADO DE CONSERVACIÓN. Para estimar el valor de las construcciones se establecieron los siguientes tipos o usos de las edificaciones: Habitacional, Comercial, Industrial, Recreativo y de Equipamiento Urbano, estos a su vez de dividieron en diferentes calidades de construcción: Superior, Media, Económica, Corriente y Precaria. El valor de cada una de las edificaciones, fue obtenido mediante análisis de precios unitarios y presupuestos elaborados para cada uno de los prototipos (20 en total, uno para cada uso y calidad) Por otra parte, se clasificó el Estado de Conservación mediante un porcentaje de vida útil remanente, expresado en un porcentaje del valor unitario obtenido para la construcción nueva. Para calcular la depreciación de un bien inmueble existen varios criterios, desde el conocido como Depreciación por método de la línea recta que supone variación uniforme durante la vida útil del mismo; el que supone la variación en forma parabólica, que no consideran las condiciones de conservación y mantenimiento, hasta el Método de Ross-Heidecke utilizado por la generalidad de los valuadores profesionales en Latinoamérica, por ser el más completo y lógico: Este considera un comportamiento en una función curva que combina recta y parábola, además de considerar que el grado de conservación es más importante que la edad misma del inmueble . Como es de entenderse la vida útil de cada tipo de construcción puede variar de conformidad con su calidad. Para efectos valuatorios catastrales se asignaron las siguientes vidas útiles:
PROPUESTA PARA VALUACION DE BIENES INMUEBLES
SIDUE – DELEGACION ENSENADA Página 12 de 14 ESTUDIOS Y PROYECTOS GORTA
I).- Precaria 30 años II).- Corriente 40 años III).- Económica 50 años IV).- Media 60 años V).- Superior 80 años
En función de lo anterior y considerando que cada calidad tiene diferente vida útil; cada una debería tener diferentes factores de depreciación por su estado de conservación, sin embargo por tratarse de una valuación masiva y para efectos de simplificación y entendimiento de la aplicación de tales factores se consideró aplicar el correspondiente al tipo medio, esto es los factores siguientes a ser multiplicados por los valores de reposición nuevo VRN de las construcciones. En el futuro para la revaluación catastral de forma individual deberán de aplicarse los factores correspondientes a cada tipo y calidad:
ESTADO EXCELENTE BUENO REGULAR MALO PÉSIMO
CALIDAD
SUPERIOR 1.000 0.869 0.721 0.361 0.142
MEDIA 0.971 0.839 0.690 0.341 0.129
ECONÓMICA 0.942 0.809 0.659 0.319 0.115
CORRIENTE 0.910 0.774 0.624 0.296 0.100
PRECARIO 0.877 0.740 0.590 0.271 0.085 FACTORES UTILIZADOS PARA AJUSTAR LOS VALORES DE REPOSICION NUEVO
NOTA: Para el estado de conservación ruinoso el factor es cero
2.) EVALUACIÓN DEL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Para evaluar el estado de conservación de las edificaciones de cualquier tipo y calidad, se usan los criterios de observar el estado de conservación de los elementos típicos que forman parte de una construcción considerándose estos como sigue: EXCELENTE: Se aprecia que la construcción luce como nueva, aunque no lo sea, no se aprecian necesidad de realizar reparaciones en ninguno de sus elementos. Ha tenido buen mantenimiento. BUENO: La pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones se aprecian sin manchas, humedades o desprendimientos. Sin rayones o descarapelamientos notables. Los aplanados y recubrimientos se encuentran sin salitre, ni rescabrajamientos o grietas notables. El piso, mosaicos o losetas no están flojas o rotas, las juntas sin aberturas, su color o textura sin cambios ni rayones. Las puertas con pequeñas deformaciones, pocos rayones, algunas rozan y bisagras vencidas, todas cierran. Cerraduras y chapas, algunas rayadas, descarapeladas, todas funcionan.
PROPUESTA PARA VALUACION DE BIENES INMUEBLES
SIDUE – DELEGACION ENSENADA Página 13 de 14 ESTUDIOS Y PROYECTOS GORTA
Herrería y vidriería, puertas y ventanas sin oxido, rayones o deformaciones en buen funcionamiento, todos con vidrios completos. Estado estructural: muros, columnas y techos, sin ningún indicio de fallas, tales como grietas en muros, pisos, techos, etc. Necesidades leves de mantenimiento y reparaciones. REGULAR: En la pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones se observan pequeñas manchas y humedades, algunos desprendimientos leves raspaduras y rayones. Los aplanados y recubrimientos con salitre incipiente, pequeñas humedades y grietas. Pisos, mosaicos o losetas con pequeñas fracturas, juntas deficientes en pocas áreas o texturas con algunos rayones. Las puertas con pequeñas deformaciones, pocos rayones, algunas rozan y bisagras vencidas, todas cierran. Cerraduras y chapas, algunas rayadas, descarapeladas, todas funcionan. Herrería y vidriería algunas con pequeños rayones y oxido, todas funcionan puede haber vidrio con fracturas leves. Estado estructural: muros, columnas y techos, puede haber pequeños indicios de fractura. Presenta necesidades de mantenimiento y reparaciones menores. MALO: La pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones tienen manchas, raspaduras, desprendimientos y rayones en muchas áreas. Aplanados y recubrimientos con mucho salitre y humedad, huellas de deterioro con grietas en varias zonas. Pisos, mosaicos o losetas fracturadas, o faltan algunas. Juntas deficientes, permite infiltraciones, color dañado por rayones, o con parches de otro material. Puertas, algunas funcionan vencidas, rayadas deformadas, rozan y están despintadas. Cerraduras y chapas, rayadas, descarapeladas u oxidadas, algunas no funcionan. Herrería y vidriería con bastantes rayones y oxido, descarapelamiento de pintura, algunos vidrios rotos, algunas no funcionan. Estado estructural: muros, columnas y techos, fallas en algunas áreas de muros, techos, pisos y estructura con signos de vencimiento. Necesidades de mantenimiento y reparaciones mayores. PÉSIMO: La pintura, acabados, lambrines, tirol y plafones, solo existen rastros de su existencia, con abundantes manchas, roturas, desprendimientos y humedades. Aplanados y recubrimientos en salitrado, grietas y humedad por todas partes, caído en varias zona s. Pisos muy fracturados y dañados y faltan mosaicos o losetas en muchas áreas. Rastros de su existencia o muy parchado. Puertas no funcionan, vencidas, deformadas, algunas caídas muy deterioradas. Cerraduras y chapas no funcionan, oxidadas o bien rastros de su existencia. Herrería y vidriería no funciona, oxidadas, rayadas, sin pintura, vidrios rotos. Estado estructural: muros, columnas y techos, fallas estructurales notables en columnas, muros, techos y pisos.
PROPUESTA PARA VALUACION DE BIENES INMUEBLES
SIDUE – DELEGACION ENSENADA Página 14 de 14 ESTUDIOS Y PROYECTOS GORTA
Necesidades de mantenimiento y reparaciones, riesgosa la habitabilidad del inmueble. Puede apreciarse como vandalizada. NOTA: El para estado ruinoso no se le considera valor alguno. No es habitable. Se hace notar que la apreciación del estado de conservación para las zonas habitacionales, fue la media de la colonia o zona homogénea y de manera individual para los predios no habitacionales; en ambos casos, dicha apreciación se efectuó desde el exterior de los inmuebles. Herrería y vidriería, puertas y ventanas sin oxido, rayones o deformaciones en buen funcionamiento, todos con vidrios completos.
ENSENADA, BAJA CALIFORNIA A 07 DE NOVIEMBRE DEL 2016.
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