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FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES
ESCUELA DE ADMINISTRACIN DE EMPRESAS
PROYECTO INMOBILIARIO PRIVADO PARA LA CONSTRUCCIN DEL EDIFICIO
INTELIGENTE SANTA CATARINA EN SANTA VICTORIA- CHICLAYO
ALUMNOS:
ACOSTA CHAPOAN, MARTIN
CAMPOS JULCA, PATRICIA
DAVILA GUERRERO, ALICIA
ZUE VILLALOBOS, MAX.
CICLO:
VII
ASIGNATURA:
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS
DOCENTE:
MUNDACA GUERRA, JORGE
Chiclayo, 15 de Mayo del 2013
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EDIFICIO INTELIGENTE SANTA CATARINA - PIMENTEL
1. Anlisis Estratgico
1.1 Anlisis del Macroentorno
Para poder analizar el entorno externo es necesaria la elaboracin de la siguiente matriz SEPTE, la cual contiene los cinco puntos
principales de: Econmico, Sociocultural, Demogrfico, Tecnolgico y Medioambiental.
MATRIZ SEPTE - ANLISIS DE OCURRENCIAS SECTOR CONSTRUCCIN 2012-2017FACTOR ECONMICO SOCIOCULTURAL DEMOGRFICO TECNOLGICO AMBIENTAL
OCURRENCIAS
Evolucin del PBI:Crecimiento de 6.3% del
PBI en el 2013Variacin del PBI:
El PBI ascendi en 5.9%en el IV trimestre del2012 y 6.2% en enero
del 2013Crecimiento sector
Crecimiento del 18.4 %en enero del 2013, elmayor porcentaje encomparacin con los
dems sectores.
Mayor consumo internode cemento 18.6% en
enero del 2013Avance fsico de obrasen 16% en enero del
2013Fuente: INEI
Comportamiento de laSociedad:
Demanda deDepartamentos seguros
modernos y bienequipados
Finalidad de la Inversin:Construcciones de escasa
tecnologa con finescomerciales
Nivel Socioeconmico:Sector A- B de Viviendas
Fuente: Diario Gestin
Evolucin de la poblacin delPer:
En la actualidad la poblacintotal del Per es de 30 135 875
habitantes.Evolucin de la poblacin total
de Lambayeque:El departamento de
Lambayeque tiene 1 229 260hbts, representando el 4.07%de la poblacin total del Per.
Dficit habitacional:Acerca de 1.9 millones
viviendas. Dficit cualitativo
hay ms de 1.47 millones deviviendas en malascondiciones, Dficit
cuantitativo se sita porencima de 389 mil viviendas.
Fuente: INEI - Mi Vivienda
Avance tecnolgico:controlar funciones y vigilar
desde Tablet, celular, ocomputadora.
Mejores equipamientos ensu infraestructura interna y
externa.Materiales deConstruccin y
maquinaria: con el uso dela informtica, materiales e
instalaciones elctricasminimizando el riesgo.
Fuente: Icologico,intelligentenergy.
Cuidado del MedioAmbiente: Mediante
ahorro de energa y usode renovable de la
mismaCuidado amplio hacia
reas verdesPapel de Estado
Leyes que promueven eluso sostenible de
recursos naturales yProtegen la
Biodiversidad
Fuente : USAID
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Ahora pasaremos a analizar las tendencias de cada uno de los puntos anteriormente mencionados, para ello tenemos la siguiente matriz
SEPTE basada en proyecciones.
MATRIZ SEPTE - ANLISIS DE OCURRENCIAS SECTOR CONSTRUCCIN 2012-2017
FACTOR ECONMICO SOCIOCULTURAL DEMOGRFICO TECNOLGICO AMBIENTAL
TENDENCIA
Expectativa decrecimiento:
Crecimiento total del 6%
en el 2014.Proyeccin del PBI a 6%
en el 2015.Proyeccin del sector
construccin:BCP mantiene en 6.3% suprevisin de crecimiento
del PBI en el 2013, entanto que el BCR elev de6.2% a 6.3% su estimado
de crecimiento
Fuente : INEI
Tendencia: Avance fsicoen Obras en un 10%
Nivel Socioeconmico:
Para el ao 2017 seespera reducir en un 25%la demanda del Sector B
Fuente : INEI- Gestin
Expectativa de crecimiento depoblacin en el Per:
Para el 2015 la poblacin total
del Per ser de 31 151 643hbts, representando uncrecimiento del 3.37%
respecto al 2012.Expectativa de crecimiento de
poblacin de Lambayeque:Crecimiento del 2.55% para el
2015, alcanzando unapoblacin de 1 260 650
habitantes.Expectativa del dficit
habitacional:Reduccin de la brecha
habitacional entre 20% y 25%para el ao 2016.
Fuente: INEI- Mi Vivienda
Tendencia de la tecnologade construccin:
Potencial ingreso de
proveedores extranjeros detecnologa avanzada al
mercado lo que respondeque la industria de la
Construccin estenmarcada en materiales,procesos y productos con
nfasis en la Eco
SostenibilidadDesarrollo: de Sistemas
ConstructivosConvencionales con
Materiales Tradicionales.
Fuente :SENA
Utilizacin de energasrenovables en la
construccin:
Planes de EnergaRenovable para el 2020Proyectos: Adhesin aprincipios Ecuatorianos
del Ambiente aplicados atodas las industrias en el
periodo 2013 enadelante
Fuente: USAID
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1.2 CADENA DE VALOR
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1.3 Anlisis del Microentorno
1.3.1 Poder de Negociacin de Proveedores
Para la construccin de edificios inteligentes contamos con una variedad de proveedores en
la regin de Lambayeque la cual nos brinda materiales de construccin, calidad, precios,
etc., a continuacin detallamos las caractersticas de los proveedores y la negociacin que
llevan a cabo las constructoras con dichos proveedores.
Para llevar a cabo la construccin del edificio debemos contar con materiales de
construccin de primera calidad, por el cual trabajaremos con los proveedores como:
Dino, que nos ofrecer cemento antisalitre ms, cemento extraforte y cemento tipo I,
concreto premezclado, prefabricados dentro del cual estn los ladrillos y adoquines, lneas
complementarios como fierros, tubos , alambres y clavos.
Por otro lado contamos con el proveedor Pacasmayo especialista en cementos el cual nos
ofrecer productos como cemento, concreto, prefabricados de concreto, cal viva y
agregados, esto permitir realizar las bases de la construccin y las paredes ya que es un
buen proveedor en cementos.
Por ltimo tenemos al proveedor Ferronor SAC, que nos brindar productos como:
accesorios de bao, alambres y clavos, artculos de ferretera, cermicas, ladrillos,
materiales de construccin, pinturas y planchas de polipropileno. Todos estos proveedores
con diferentes precios lo cual permitir a nuestra empresa escoger y llevar a cabo una
negociacin.
Tambin ser necesario contar con maquinaria para la construccin: Las excavadoras y
cargadoras: se emplean en la excavacin y los movimientos de la tierra. Los buldozers y
moto niveladoras: se utilizan en la nivelacin de terrenos. Los camiones y volquetes:
transportan los materiales. Las gras: elevan los materiales, su estructura bsica est
formada por la torre, la pluma y el contrapeso y las hormigoneras.
Debemos tener en cuenta que se adquiere los materiales de construccin de acuerdo a las
necesidades de la constructora, conforme van avanzando con el proyecto hacen el pedido
de los materiales.
En conclusin podemos afirmar que la empresa constructora si lleva a cabo un proceso de
negociacin con los proveedores, por la misma razn que existe una gran variedad y
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podemos elegir en que ms nos convenga en cuanto a precios, calidad, entre otras
caractersticas.
1.3.2 Poder de Negociacin de Clientes
El poder de negociacin que llevaremos a cabo con los clientes es fuerte, debido a que tanto
en nuestro pas como en la Ciudad de Chiclayo el sector de la construccin est creciendo
da a da, nuestro proyecto est dirigido a personas y/o familias de nivel socioeconmico A y
A+ en busca de confort, tecnologa y seguridad, por tal motivo existir un alto poder de
negociacin con el cliente para llegar a un acuerdo.
1.3.3 Rivalidad entre competidores Actuales
En este caso, en la ciudad de Chiclayo contamos con tres empresas constructoras de gran
representatividad como ORTIZ LOSSIO S.C.R.L, Inmobiliaria y Constructora Montebello
S.A.C Y CONSTRUCTORA SAN JUAN S.R.L, los cuales se encargarn de realizar elaboracin
de proyectos completos de edificacin y obras de ingeniera civil, proyectos de arquitectura
y consultora sobre temas especiales; tambin se dedican a la direccin y/o supervisin de
obras de construccin.
Dicha situacin trae como consecuencia una competencia fuerte, nos vemos rezagados a
causa de esta situacin, afectando nuestra participacin en el sector, nuestra capacidad
financiera y nuestra capacidad de proyecto en marcha.
1.3.4 Amenaza de entrada de Nuevos Competidores
Este punto es muy variable, puesto que da a da la competencia en el sector de
construccin crece. Para llevar a cabo el edificio inteligente se debe tener en cuenta la
fuerte inversin, adems de los profesionales de primera para llevar a cabo este proyecto
1.3.5 Amenaza de ingreso de Productos Sustitutos
Si bien es cierto existe productos sustitutos como departamentos, mini departamentos,
viviendas de alquiler y viviendas urbana. Nuestro proyecto va ms all, puesto que
utilizaremos tecnologa de punta y al mismo tiempo ecolgico.
1.4 Anlisis de Megatendencias del Sector Construccin
1.4.1.Utilizacin de Energa Solar y Molinos Elicos
La utilizacin de energas renovables ha requerido de la ayuda de Universidades y
Compaas Elctricas las cuales plantean encontrar modelos de negocios que permitan
traer de lugares remotos la energa solar; pilas de combustible y Molinos Elicos los cuales
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seran conectados a las propiedades y la energa trasmitida desde esos lugares, esto ha sido
un proyecto de tendencia mltiple en el aspecto internacional que se cree tendr resultados
en los prximos aos.
1.4.2 Edificios Inteligentes
En los pases del mundo se ha visto la necesidad insatisfecha de edificios inteligentes, Japn,
China, Estados Unidos, y algunos miembros de la Unin Europea ya cuentan con este tipo de
construcciones que hacen la vida del hombre ms fcil.
La tendencia actual va por lo moderno y sostenible y es por ello que cada vez se construyen
ms y ms IntelligentBuilding en el mundo, expertos plantean que para los siguientes 10
aos habr el doble de edificios inteligentes en el mundo.
1.4.3 Construccin de Edificios Verdes
La tendencia por lo ecolgico est recorriendo el mundo y la tendencia por los edificios
verdes cada vez tiene ndices ms altos. Las edificaciones verdes son aquellas que tienen un
bajo consumo de energa, y disminuyen las emisiones de gases contaminantes, sin descuidar
los aspectos cualitativos del edificios es decir con las mimas comodidades.
La tendencia a planteado objetivo de reduccin de consumo de energa y emisin de dixido
de carbono por construcciones en un 20% para el 2020, y en el 2050 50% menos, adems se
quiere empezar a construir utilizando slo fuentes de energa renovables dentro de los
prximos aos.
1.4.4 Utilizacin de Fondos de Pensiones
El uso del dinero de las AFP en la inversin de proyectos inmobiliario ya es una realidad, si
bien es cierto que hace aos esto era algo nuevo, en los ltimos aos las AFP han realizado
grandes inversiones de dinero debido a la rentabilidad que le provee el sector construccin
(15%) la cual es mayor a la obtenida en el mercado de capitales pues entre 1% y 1.5% de los
fondos que manejan las AFP estn invertidos en el sector inmobiliario, porcentaje que
aumentar en los siguientes aos por el atractivo del sector.
1.4.5 Crecimiento de Megaciudades
Considerando el concepto de que Megaciudad es aquella que posee ms de 10 millones de
habitantes, podemos mencionar que en el periodo del Plan Bicentenario, Lima
Metropolitana tender a convertirse en una mega ciudad, lo que encarecer los costos de
los servicios y productos entre los cuales vale mencionar al sector inmobiliario. Esperamos
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que se convierta en una mega ciudad equilibrada en competitividad, medio ambiente y
calidad de vida.
1.4.6 Las Telecomunicaciones y la Masificacin del Uso de Internet
En las ltimas dcadas, las telecomunicaciones en el mundo han evolucionado
favorablemente de manera notoria a travs de la creacin de nuevas tecnologas con la
finalidad de procesar, transmitir y difundir conocimiento.
De todos ellos, internet se ha convertido en la actualidad en uno de los medios ms
utilizados por los agentes econmicos por suponer una gran oportunidad de inversin, y
aminorar costos econmicos, pero esos no son los nicos beneficios de la internet, pues su
aplicacin en dispositivos mviles como telfonos, Tablets y laptops hace ha logrado
grandes alcances que se relacionan de modo directo a las edificaciones inteligentes, pues es
mediante el uso de estos que se pueden hacer efectivas las acciones del sistema del edificio.
1.4.7 El Cambio Climtico
Los expertos han venido mencionando que debido a la contaminacin del planeta y las
consecuencias de ello todos los pases van a sufrir los efectos del cambio climtico, pero los
ms vulnerables sern los pases tropicales y sus poblaciones rurales. Se considera que este
fenmeno est trayendo consigo un cambio de pensamientos y una reduccin drstica del
consumo de combustibles fsiles los cuales sern reemplazos por las energas renovables. El
Per se ver afectado, en particular por la menor disponibilidad de agua en la costa.
Se estima que las alteraciones de los ecosistemas incidirn negativamente en las
condiciones de competitividad econmica de los pases, afectando severamente a la
poblacin asentada en las ciudades costeras.
Estudios recientes estiman que de no adoptarse medidas contingentes, ello podra llegar a
significar hasta el 20% anual del PBI para el ao 2050, limitando seriamente las metas de
crecimiento sostenido del pas.
1.5 Anlisis FODA del Sector Construccin
1.5.1.Fortalezas
F1: Experiencia ganada de la construccin en el departamento de Lambayeque.
F2: Mayora de empresas constructoras cuentan con una situacin financiera estable.
F3: Diversidad de proveedores locales mayoristas que facilitan el aprovisionamiento.
F4: Desarrollo permanente tecnolgico de productores.
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F5: Crecimiento del sector construccin por encima del promedio de la economa nacional.
1.5.2 Debilidades
D1: Falta de personal calificado en gestin inmobiliaria.
D2: Burocracia para habilitaciones urbanas y licencias de construccin.
D3: Alta rotacin del personal.
D4: Baja calidad provocada por la reduccin de costos de parte de los contratistas.
D5: Recursos tecnolgicos para mantenimiento de edificaciones es alto.
D6: Falta de experiencia en construcciones tecnolgicas.
D7: No hay muchos espacios de expansin inmobiliaria.
1.5.3 Oportunidades
O1: Crecimiento proyectado del sector construccin en un 15% para el ao 2015.
O2: Macro tendencia de creacin de edificios tecno- ecolgicos aparecen en el mundo
O3: Crecimiento del poder adquisitivo de los peruanos en un 5.7%
O4: Creciente inversin de las AFP en proyectos inmobiliarios.
O5: Barreras econmicas altas para el ingreso al sector construccin
O6: Tasas de inters bajas para crditos hipotecarios.
O7: Elevada demanda insatisfecha
1.5.4 Amenazas
A1: Subida de precio de materiales de construccin.
A2: Grandes empresas constructoras
A3: Sobrevaloracin de costos de terrenos para la construccin de edificios.
A4: Incremento en el precio de las maquinarias para construccin.
A5: Posible agudizacin de crisis internacional.
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1.6 Matriz de Evaluacin de Factores Externos (EFE)
MATRIZ EFI - EVALUACIN DE FACTORES INTERNOS
OPORTUNIDADES PESO CALIFICACIN TOTAL PONDERADO
O1: Crecimiento proyectado del sectorconstruccin en un 15% para el ao 2015. 0.07 4 0.28
O2: Macro tendencia de creacin de edificiostecno- ecolgicos aparecen en el mundo
0.08 3 0.24
O3: Crecimiento del poder adquisitivo de losperuanos en un 5.7%
0.09 4 0.36
O4: Creciente inversin de las AFP en proyectosinmobiliarios.
0.06 4 0.24
O5: Barreras econmicas altas para el ingreso alsector construccin
0.07 3 0.21
O6: Tasas de inters bajas para crditoshipotecarios.
0.08 4 0.32
O7: Elevada demanda insatisfecha 0.1 4 0.4
AMENZAS
A1: Subida de precio de materiales deconstruccin.
0.09 2 0.18
A2: Grandes empresas constructoras 0.07 1 0.07
A3: Sobrevaloracin de costos de terrenos parala construccin de edificios.
0.1 1 0.1
A4: Incremento en el precio de las maquinariaspara construccin.
0.08 2 0.16
A5: Posible agudizacin de crisis internacional 0.06 1 0.06
A6: Potencial invasin de terrenos inhabitadospor parte de terceros.
0.05 2 0.1
TOTAL 1 2.72
Tabla de Valores1 = Amenaza Mayor 3 = Oportunidad menor
2 = Amenaza Menor 4 = Oportunidad mayor
EL puntaje alcanzado fue de 2.72 lo cual muestra que el sector construccin se encuentra en un
contexto favorable y se ubica en una zona competitiva.
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1.7 Matriz de Evaluacin de Factores Internos (EFI)
MATRIZ EFI - EVALUACIN DE FACTORES INTERNOS
FORTALEZAS PESO CALIFICACIN TOTAL PONDERADO
F1: Experiencia ganada de la construccin en eldepartamento de Lambayeque 0.08 3 0.24
F2: Mayora de empresas constructoras cuentancon una situacin financiera estable.
0.07 3 0.21
F3: Diversidad de proveedores locales mayoristasque facilitan el aprovisionamiento.
0.1 4 0.4
F4: Desarrollo permanente tecnolgico deproductores
0.08 3 0.24
F5: Crecimiento del sector construccin porencima del promedio de la economa nacional.
0.09 4 0.36
DEBILIDADES
D1: Falta de personal calificado en gestininmobiliaria.
0.09 2 0.18
D2: Burocracia para habilitaciones urbanas ylicencias de construccin.
0.1 1 0.1
D3: Alta rotacin del personal 0.07 2 0.14
D4: Baja calidad provocada por la reduccin decostos de parte de los contratistas.
0.05 2 0.1
D5: Recursos tecnolgicos para mantenimiento deedificaciones es alto.
0.08 1 0.08
D6: Falta de experiencia en construccionestecnolgicas.
0.09 1 0.09
D7: No hay muchos espacios de expansininmobiliaria
0.1 1 0.1
TOTAL 1 2.24
Tabla de Valores1 = Debilidad Mayor 3 = Fortaleza menor
2 = Debilidad Menor 4 = Fortaleza mayor
El puntaje alcanzado fue de 2.24, lo que demuestra que nuestro sector posee una posicin
interna dbil pero manejable.
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1.8 Estrategia Global
En este caso se aplicar una estrategia de Segmentacin y Diferenciacin, enfocada en el
segmento de poblacin: Consumidores con un poder adquisitivo elevado y sostenible en el
mediano y largo plazo. Mediante esta estrategia se elaborar un producto que satisfaga las
necesidades de nuestro pblico objetivo: En primer lugar la ubicacin del edificio multifamiliar
debe ser exclusiva y los departamentos deben ser amplios; adems de ello estos deben contar
con seguridad y ser de confort.
Nuestra caracterstica principal que nos diferenciar de la competencia es que el edificio a
construir ser del tipo domtico: combinara la tecnologa y la conciencia ambiental; siguiendo
las nuevas tendencias en arquitectura y diseo del Primer Mundo
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1.9 Estrategia Competitiva:
Matriz Ford - Cruce Estrategias
Fortalezas
Oportunidades Amenazas
Estrategias FO Estrategias FA
Financiar el proyecto con tasas de inters a las mejores tasas delmercado endeudndose en soles. Negociacin con los proveedores mayoristas de materiales de
construccin y maquinarias, buscando los precios ms bajos.Orientacin del proyecto hacia la satisfaccin de necesidades de
Clientes del nivel socioeconmico A o AA.Proyecto con responsabilidad medioambiental que hace uso deenergas renovables. Ubicacin de la edificacin en un lugar cntrico y atractivo, para
contrarrestar los elevados costos de construccin.Dirigir productos Exclusivos basado en la Domtica para los clientescuyo poder adquisitivo es elevado.
Debilidades
Estrategias DO Estrategias DA
Contar con proveedores que nos suministren equipamientotecnolgico y personal adecuado para la instalacin delequipamiento.
Otorgar curso de capacitacin para el personal calificado en temasnetamente relacionados con la construccin de nuestra edificacininteligente.
Ofrecer un producto diferenciado utilizando un servicio post-venta.
Tabla: Matriz FORD Cruza de EstrategiasFuente: Elaboracin Propia
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1.10 Misin
Nuestra misin es la construccin de un edificio inteligente con amplios departamentos dirigidos a los
consumidores con alto poder adquisitivo ofreciendo espacios tecnolgicos, ecolgicos y de confort.
1.11 Visin
Lograr reconocimiento y prestigio por la innovadora idea de construccin, contribuyendo tanto a la
satisfaccin de los consumidores por el uso de tecnologa de punta como al cuidado del medio ambiente.
1.12 Objetivos Estratgicos
OBJETIVOSESTRATGICOS
GENERALES
OBJETIVOS ESTRATGICOS ESPECFICOS
OEG 1 Ofrecer un Edificio Diferenciado quesatisfaga las necesidades de vivienda delSector Socioeconmico A de estilo devida pudiente.
Competencia con empresas queproducen edificios sin valorecolgico
Satisfaccin de Necesidades delSector A
Construccin de Edificio Verdeque utilice energas renovablescomo un rasgo de diferenciacin
Utilizacin de tecnologa como unrasgo de diferenciacin
OEG 2 BASAR LA ESTRATEGIA EN LATECNOECOLOGA
Promover la inversin pblica yprivada.
Impulsar la construccinutilizando tecnologa y a la vezcuidando el medio ambiente,capacitando al personal.
Realizar publicidad para dar aconocer los proyectos deconstruccin tecno-ecolgicos
OEG 3 Implementar un sistema econmico financiero eficiente maximizando la
utilidad y reduciendo costos sin afectarla calidad.
Establecer el precio segn la ofertay demanda del sector
socioeconmico A. Negociar la adquisicin de materia
prima, maquinaria y mano deobra de calidad, a precios bajos yen las condiciones requeridas.
Disear e implementar un sistemade costos y presupuestoseficiente.
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Financiar el proyecto a tasas deinters bajas.
OEG 4 Integrar energa solar ante la tendenciade crecimiento de la poblacin y
consumo desmesurado de energaelctrica.
Utilizacin de energa capturadadel medio ambiente (solar, elica,
de lluvia, etc.) para nuestraconstruccin.
Contribuir al cuidado del medioambiente, con el uso de energarenovable.
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2. Estudio de Mercado
2.1 Objeto Estratgico del Estudio de Mercado
Reducir la demanda insatisfecha de viviendas mediante la construccin de un Edificio
inteligente y ecolgico dirigida a personas del sector socioeconmico A.
2.2 Definicin del Mercado Objetivo
2.2.1 Mercado Potencial
En la provincia de Chiclayo el sector socioeconmico A representa el 0.6% de la poblacin
total resultando un total de 5 mil 284 habitantes.
2.2.2 Mercado Disponible
La demanda insatisfecha en Chiclayo es de 21 mil 180 viviendas, donde el dficit
habitacional del sector socioeconmico A al cual nos dirigimos es del 1.6% representando
un total de 342 viviendas.
2.2.3 Mercado Efectivo
A partir del mercado disponible, determinamos nuestro mercado efectivo que comprende
aquellas personas del sector socioeconmico A de la provincia de Chiclayo que tienen la
intencin real y la posibilidad de comprar una vivienda. En este caso la cantidad de viviendas
efectivamente demandadas es de 191.
2.2.4 Mercado Objetivo
Nuestro mercado objetivo abarcar el sector socioeconmico A de la provincia de Chiclayo
que tienen la intencin y la posibilidad de comprar un departamento inteligente en el
distrito de Pimentel.
2.3 Investigacin de Mercado
La presente investigacin de mercados tiene la finalidad de identificar los comportamientos y
caractersticas del segmento al cual nos dirigimos, a la vez nos permitir conocer el mercado
competidor, proveedor y de bienes sustitutos.
2.3.1 Problema de la Investigacin de Mercado
El problema de este estudio radica en identificar Cules son los comportamientos y
caractersticas de las personas urbanas pertenecientes al sector socioeconmico A respecto
a su decisin de adquisicin de una vivienda en el Distrito de Pimentel?, con la intencin de
realizar un proyecto inmobiliario el cual consiste en la construccin de un edificio Domtica.
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2.3.2 Objetivos de la Investigacin de Mercado
Objetivo General
El objetivo general de la investigacin es determinar los comportamientos y caractersticas
de las personas urbanas del sector socioeconmico A y su decisin de adquisicin de una
vivienda inteligente en la ciudad de Pimentel
Objetivos Especficos
Identificar el perfil de comportamiento de las personas urbanas del sector
socioeconmico A respecto a la decisin de adquisicin de una vivienda inteligente en la
ciudad de Chiclayo.
Especificar las caractersticas y el diseo de la edificacin multifamiliar y sus
departamentos que desean las personas urbanas del sector socioeconmico A en la ciudad
de Pimentel segn sus preferencias y determinando su estilo de vida. Determinar el precio de los departamentos segn el nivel de ingresos y poder adquisitivo
de las personas del Sector socioeconmico A respecto a la decisin de adquisicin de una
vivienda en la ciudad de Pimentel.
Identificar la mejor plaza para la construccin de la edificacin multifamiliar segn el
sondeo y las preferencias de las personas urbanas del sector socioeconmico A en la ciudad
de Pimentel.
Determinar el tipo de promocin y publicidad para los departamentos de la edificacin
multifamiliar segn el grado de influencia de esta en las personas del sector socioeconmico
A respecto a la adquisicin de vivienda en la ciudad de Pimentel.
2.3.3 Metodologa
La metodologa que se aplicar en el estudio de mercado ser Analtica/Descriptiva, debido
a que se aplicar una encuesta validada que permitir obtener, organizar, analizar y
presentar informacin relevante con la finalidad de elaborar conclusiones vlidas y tomar
una decisin.
2.3.4 Muestreo
Poblacin
La poblacin est conformada por las 5 284 personas urbanas pertenecientes al sector
socioeconmico A de la Provincia de Chiclayo.
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Muestra
El presente estudio utilizar un muestreo aleatorio simple. Las unidades de anlisis sern las
personas de la provincia de Chiclayo, y las unidades elementales o informantes sern las
personas del sector socioeconmico A de la provincia de Chiclayo.
Clculo del Tamao de la Muestra
El tamao de la muestra se calcula con un nivel de confianza del 95% y con un margen de
error de 0.05. La poblacin N representa a un total de 5 284 habitantes. A travs de la
siguiente frmula estadstica calculamos la muestra:
Donde la muestra es de 359 personas del Sector socioeconmico A pertenecientes a la
provincia de Chiclayo.
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2.3.5.Operacionalizacin de Variables
VariableDefinicinconceptual
Dimensiones Definicin operativa Escala
Comportamiento
de las personasurbanas de estilo
de vidaprogresista
respecto a laadquisicin de
una vivienda enla ciudad de
Chiclayo
Percepciones de
las personasurbanas del
sectorsocioeconmico
A sobre laadquisicin de
un edificiointeligente en
Chiclayo
Perfil de laspersonas urbanas
de sectorsocioeconmico A
Rango de Edad Ninguna
Grado de Instruccin Nominal
Ocupacin Nominal
Nivel de Ingreso Ordinal
Integrantes de la Familia Ordinal
Tipo de Vivienda Actual Nominal
Diseo del EdificioInteligente
Caractersticas del Departamento Nominal
Atributos Innovadores Nominal
Servicios Esperados Nominal
Precio delDepartamento
Cuota de Alquiler Ordinal
Disposicin a Pagar Ordinal
Ubicacin delEdificio
Ubicacin Nominal
Tipo de Zona Nominal
Promocin
Influencia de la Publicidad Nominal
Tipo de Medio de Comunicacin Nominal
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Encuesta
1. Edad: ____________
2. Grado de instruccin
a) Primaria
b) Secundariac) Superior
d) Maestra Doctorado
3. Ocupacin: _____________________
4. Nivel de ingresos mensual (soles) :_____
5. N de integrantes de su familia: _______
6. Tipo de vivienda actual:
a) Casa independiente
b) Departamento independiente
c) Casa o departamento compartida con la
familia.
d) Casa o departamento alquilado.
7. Cules son los principales servicios con los
que debe contar la vivienda?
_____________________________________
_____________________________________
_____________________________________
8. Qu atributos innovadores le gustara que
posea un edificio?
a) Control de calefaccin por zonas
b) Alarmas tcnicas
c) Control de accesos ( cochera)
d) Detector de movimiento para puertas y
ventanas
e) Control de iluminacin
f) Home Theater (cine en casa)g) Luces de paso automticas
h) Paneles solares para utilizar energa
i) Otros:
_____________________________
9. Qu servicios espera recibir de un
departamento tecno- ecolgico?
Seguridad: ________________________
Limpieza: _________________________
Mantenimiento de tecnologa: _________Otros: ___________________________
10. Si usted vive en un departamento/casa
alquilada. Cunto paga por el alquiler?
__________
11. Cunto estara dispuesto a pagar por el
departamento tecnolgico?
___________
12. En qu lugar le gustara que este ubicada el
departamento tecno-ecolgico?
a) Santa Victoria
b) Los parques
c) Pimentel
d) Otros: _____________
13. Le gustara que su departamento:
a) Este cerca de una avenida transitada
b) Sea estrictamente residencial
c) Cerca de la playa
d) Cerca de la naturaleza o campo
14. Influencia en usted la publicidad para
realizar la compra de un departamento?
a) S
b) No
15. Por qu medio se entera de las
promociones de departamentos?
a) Televisinb) Radio
c) Internet
d) Boca a boca
e) Volantes
f) Otros:___________
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RESULTADO DE LAS ENCUESTAS:
Caractersticas de las personas urbanas del sector socioeconmico A
Segn los datos recopilados:
El 38.46% posee entre 30 y 39 aos y otro 23.08% tiene entre 40 y 49 aos, lo que comprueba
que nuestro mercado objetivo es joven y de edad media.
Posee un grado de instruccin superior el 46.15% y han llevado estudios de Maestra y/o
Doctorado un 53.85%, en conclusin nuestro pblico es muy profesional y moderno.
Sus principales ocupaciones son: Mdico 30.77% e Ingeniero 23.08%.
Segn un estudio de IPSOS el sector socioeconmico A son las personas con ingresos
mensuales superiores a los S/. 6000 soles, en nuestro caso nuestro mercado objetivo percibe
en promedio ingresos mensuales de S/. 10538.
La vivienda en la cual se hospedan est conformada en promedio por 3.54 habitantes.
El 53.85% de la poblacin vive actualmente en una casa independiente.
Diseo de los departamentos
En la recopilacin de informacin sobre el diseo de departamentos se lleg a las siguientes
conclusiones:
Los principales servicios que debe contar la vivienda deben ser luz, agua, desage, vigilancia,
cable e internet WiFi.
Para nuestro mercado objetivo, los principales atributos innovadores que debe tener un
departamento son: Alarmas Tcnicas 18.64%, Control de Accesos 15.25%, Detector de
Movimiento para puertas - ventanas 13.56%, y Luces de paso automticas 13.56%.
Los principales servicios que esperan recibir de un edificio tecno-ecolgico son: en seguridad un
sistema de cmaras 45.45%, en limpieza un sistema de reciclaje 60% y en mantenimiento una
service de servicio tcnico.
Precio de los departamentos
Acerca del precio del departamento, en promedio estaran dispuestos a pagar S/157 375, el cual si
es financiado a un plazo de 10 aos; estaran pagando una cuota mensual de S/2042. Comparando
esta cifra con el ingreso mensual promedio, podran fcilmente pagarla. Por otro lado el 58.33%
del sector socioeconmico A residente en Chiclayo estara dispuesto a pagar entre S/ 100 000 y S/
150 000 por el departamento tecno ecolgico.
Ubicacin del departamento
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Sobre la ubicacin del departamento, el 46.15% de las personas del sector socioeconmico A
residentes en Chiclayo desearan adquirir un departamento en Pimentel mientras que un 30.77%
preferiran vivir en Santa Victoria. Adems el 46.7% de la muestra encuestada preferira vivir en
una zona estrictamente residencial y un 26.7% al frente de la playa.
Promocin de los departamentos
Respecto a la publicidad, esta influye en la decisin de compra de un 53.85% de nuestro mercado
objetivo; siendo los principales medios la televisin y el internet (33.33% y 25.93%
respectivamente). As mismo nos dieron a conocer que el 83.33% prefiere una publicidad
personalizada sobre una masiva.
2.3.6.Conclusiones de la Investigacin de Mercados
Mercado Consumidor
El mercado consumidor de nuestro proyecto considera al segmento del nivel socioeconmico A de
ambos gneros de edad entre 30 y 49 aos demandantes de una vivienda en Pimentel. El
consumidor de este segmento tiene un nivel de ingresos promedio mensual de S/10 538, viviendo
en su mayora en una casa independiente
La vivienda deber contar con los principales servicios como agua, luz, desage, cable e internet.
Como servicios tecnolgicos deber contar con alarmas tcnicas, control de accesos, luces
automticas y detector de movimiento en puertas y ventanas.
El lugar donde se ubicara la vivienda sera en Pimentel, en un rea residencial cercana a la playa.
Acerca del precio estaran dispuestos a comprar departamentos valorizados entre S/100 000 y S/
150 000 mediante un prstamo hipotecario pagando cuotas de entre 1500 y 2500 soles,
dependiendo del plazo, el cual se ubica entre 10 y 15 aos.
Mercado Competidor
La ciudad de Chiclayo cuenta con tres empresas inmobiliarias de gran tamao: Inmobiliaria y
Constructora Montebello, Inmobiliaria Ortiz Lossio y la Constructora San Juan; los cuales elaboran
proyectos completos de edificacin haciendo muy competitivo el mercado. Nuestra principal
desventaja ante estos es que poseen una red de proveedores que les facilitan bajos precios debido
a que adquieren material en grandes cantidades. Sin embargo ya ha quedado demostrado que el
dficit habitacional es lo suficientemente grande para la oferta actual de vivienda y por lo tanto
existe mercado para todos.
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No obstante la amenaza externa siempre est latente, eso en consecuencia de que Lambayeque es
un mercado en crecimiento en lo que construccin se refiere, por ello nuestro proyecto apunta a
la innovacin que le dar un valor agregado ante la competencia actual y una barrera a las
gigantes inmobiliarias de Lima y el extranjero.
Mercado Proveedor
Se cuenta con una gran variedad de proveedores, sin embargo para llevar a cabo la construccin
necesitamos materiales de primera calidad; por este motivo trabajaremos con los mejores: Dino,
Cementos Pacasmayo y Ferronor. En cuanto a la maquinaria, se tercearizarn los procesos que
impliquen equipo pesado y personal especializado que nos sea difcil conseguir.
Mercado de Bienes Sustitutos
Entre los bienes sustitutos de nuestro producto tenemos las casas, mini departamentos y
departamentos boutique; adems de la modalidad alquiler de cualquiera de los tipos antes
descritos. Sin embargo nuestro proyecto utiliza tecnologa avanzada comprometindose tambin
con la conservacin del medio ambiente, esto lo hace diferenciarse del resto y adquirir un valor
aadido. Otra ventaja es que en la actualidad no existen edificios inteligentes en la regin con lo
cual se eliminara la posibilidad de que nuestro mercado objetivo obtenga el producto en la
modalidad de alquiler. Por otro lado en nuestro sector, los mini departamentos no tienen gran
acogida ya que nosotros nos dirigimos a un pblico con mayor poder adquisitivo.
Los productos sustitutos restantes, como lo son las casas y los departamentos boutique tienen sus
propias desventajas: el encarecimiento de los terrenos posee un mayor impacto en las casas ya
que el costo del mismo lo afronta solamente una vivienda, cuando en los edificios lo hacen
mltiples departamentos; y por otro lado, el concepto boutique se encuentra poco desarrollado
en comparacin con las tendencias en tecnologa, que estn en boca de todos.
En conclusin, si bien existen productos sustitutos al nuestro; presentamos importantes ventajas
competitivas que nos permite hacer factible el proyecto.
2.3.7.Estrategia del estudio de Mercado
La estrategia vamos a utilizar es la diferenciacin de producto, esta estrategia de marketing se
basa en crear una percepcin de producto por parte del consumidor que lo diferencie claramente
de los de la competencia. Puesto que el proyecto que estamos presentando es innovador en
nuestra ciudad de Chiclayo, esta construccin est dirigida a un segmento del mercado como es
de las personas con estilo de vida sofisticado del sector socioeconmico A.
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3. Estudio Tcnico
3.1. Objetivo estratgico del estudio tcnico
El objetivo del estudio tcnico es verificar la posibilidad de construir un edificio multifamiliar
tecnolgico en la ciudad de Pimentel, analizando y determinando su tamao, localizacin, los
equipos, las instalaciones y la organizacin ptima requerida para su produccin.
3.2. Localizacin de la edificacin multifamiliar
3.2.1. Macro Localizacin de la edificacin multifamiliar
Para determinar la mejor ubicacin del edificio multifamiliar se recurri a un estudio de
mercado, donde se evaluaron 3 alternativas: Santa Victoria, Los Parques y Pimentel,
seleccionndose este ltimo como la ms conveniente. Esta decisin se bas en la
preferencia de nuestro mercado meta.
El distrito de Pimentel cuenta con una
poblacin de 40 136 habitantes (INEI,
2012), habindose duplicado en 10 aos
debido al boom inmobiliario que lo
afecta. Su ubicacin cercana a la playa
la hace atractiva a un sector econmico
pudiente, y al encontrarse solo a 12km
de la ciudad de Chiclayo es comn que
muchas personas que trabajan all vivan
en Pimentel. Se cuenta adems con
mano de obra calificada disponible y, si
bien los especialistas en tecnologa son
escasos y vitales para la construccin de nuestro edificio inteligente, se cuenta tambin con
un mercado laboral suficiente en las ciudades cercanas.
Luego de ello evaluamos la ubicacin fsica del condominio, para lo cual se tuvieron ciertas
dificultades debido a que la mayora de los terrenos desocupados han sido adquiridos para
la construccin de proyectos inmobiliarios. Sin embargo, se logr hallar terrenos que adems
de estar muy cerca de la playa, se encuentran en zona residencial garantizando confort y
seguridad.
3.2.2. Micro Localizacin de la edificacin multifamiliar
A partir de la ubicacin determinada en el apartado anterior presentamos 3 propuestas de
terrenos inhabitados en los malecones de Pimentel:
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Alternativa 1
Alternativa 2
Alternativa 3: Malecn Seoane - Miraflores
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Alternativa 1 Alternativa 2 Alternativa 3
Ubicacin Malecn Sur Malecn Centro Malecn Norte
Precio $ 1000 /m2 $ 814/ m2 $ 714 / m2
Extensin 1454 m2 192m2 427m2
Forma ptima ptima Aceptable
Accesibilidad Malecn Seoane yJos Quiones
Malecn Seoane yKlinge
Malecn Seoane yMiraflores
Topografa Plano Desniveles menores Desniveles menores
Posibilidad deexpansin
Alta Baja Baja
La evaluacin para seleccionar la mejor alternativa fue realizada utilizando una matriz
de ponderacin, en la cual se evala cada caracterstica en una escala del 1 al 5 con
las siguientes calificaciones:
Calificacin PuntajeMuy malo 1
Malo 2
Regular 3
Bueno 4
Muy bueno 5
La matriz de ponderacin se puede apreciar a continuacin:
Peso A1 P1 A2 P2 A3 P3
Ubicacin 18 5 90 4 72 3 54Precio 16 2 32 3 48 4 64
Extensin 20 3 60 2 40 5 100
Forma 12 4 48 4 48 3 36
Accesibilidad 14 4 56 3 42 3 42
Topografa 10 4 40 3 30 3 30
Posibilidad de expansin 10 4 40 2 20 2 20
Puntaje Total 100 366 300 346
En base a estas calificaciones se decidi como micro localizacin del edificio
tecnolgico la Alternativa 1.
Terreno Puntuacin total
Alternativa 1 366
Alternativa 2 300
Alternativa 3 346
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3.3. Tamao del proyecto inmobiliario
3.3.1. Capacidad del proyecto
3.3.2. Producto Diseo Arquitectnico
Este es un proyecto inmobiliario enfocado para la poblacin de estilo de vida sofisticado
que desea hacer de su experiencia domstica el cimiento para una vida moderna en el
mejor de los sentidos: cmoda, completa, armnica y eficaz. Con el sistema adecuado,
sentir tranquilidad al saber que las instalaciones de su departamento inteligente estn
funcionando con un rendimiento ptimo, mientras su atencin se centra en las cosas
importantes.
Con este proyecto se busca satisfacer las expectativas de calidad, adems de la diferencia
del resto de proyectos de la zona gracias a los servicios tecnolgicos que se detallarnposteriormente y la excelente distribucin.
El edificio inteligente se ve diferenciado por ahorro de energa, seguridad y comodidad. El
financiamiento del proyecto ser 10% de aporte propio que incluye el terreno y el resto
financiado.
Parmetros Urbansticos
Descripcin del Proyecto
Volumetra del Proyecto
3.3.3. Especificaciones tcnicas
Sistema Constructivo
Estructura de la Edificacin
Sistema Elctrico
Sistema tecnolgico
3.3.4. Distribucin del producto
PLANOS
3.3.5. Acabados
3.3.6. Procesos
Plan de trabajo
Movimiento de tierras
Estructura
3.3.7. Flujograma del proceso (cronograma)
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Construccin de la edificacin inteligente
3.3.8. Calidad
La calidad de la construccin del edificio inteligente se basa en cumplir con las exigencias de
los departamentos, estas exigencias se refiere a la relacin de cliente- proveedor con una
negocin previa para el cumplimiento de las especificaciones de los bienes y servicios que
estn previstos.
La integracin de la calidad total ser realizada por tres procesos que se relacionan entre s:
Planeamiento de calidad, control de calidad y mejora de calidad.
Empezamos definiendo el primer paso del proceso: PLANEAMIENTO DE CALIDAD
El proceso empieza con la planificacin de la calidad de construccin, el objetivo es
planificar las fuerzas estratgicas, tcticas y operativas, con la finalidad de satisfacer las
necesidades de los clientes.
Para llevar a cabo el planeamiento del proyecto, hemos iniciado con:
INICIO IDEA DEL PROYECTO
DISEO DE LOS PLANOS
DE CONSTRUCCIN.
DISEO DEL PROYECTO
ADQUISICIN DEL
TERRENO
LIMPIEZA DEL
TERRENO
TRAZO DE NIVELES Y
REPLANTEO
VERIFICACIONES
TCNICAS
ADQUISICIN DE
MATERIALES
REQUERIMIENTO DE
PERSONAL
CONSTRUCCIN DEL
EDIFICIO
ACONDICIONAMIENTO
Y ACABADO DE
DEPARTAMENTOS.
VENTA Y ENTREGA
DEL EDIFICIOFIN
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- Identificacin de los clientes: Clientes de estilo de vida sofisticado, de nivel
socioeconmico A y poder adquisitivo ascendente.
- Determinacin de necesidades: Necesidad definida de departamentos en la zona de
Pimentel, para las personas urbanas de estilo de vida sofisticado.
Con respecto al producto tenemos estas variables que demuestran la calidad del producto:
o Seguridad
o Confort
o Gestin tecnolgica
o Innovacin industrializada
o Seguridad
3.3.9. Mano de obra
La mano de obra a utilizar ser especializada tcnicamente en obras de construccin
inmobiliaria. Dichos obreros tendrn un contrato y por ende una remuneracin durante todoel proceso que dure la construccin del inmueble.
3.3.10. Cadena de suministro MARTIN !!
3.3.11. Estrategia de operaciones
En este caso la estrategia de operaciones est enfocada al Proceso de Construccin del
edificio inteligente. Por tal motivo consideramos los siguientes puntos:
o Negociacin con proveedores: Adquisicin de materiales a precio justo y justo a
tiempo para no retrasar la obra.
o Mejoramiento del proceso: Reducir tiempo , logrando la eficiencia del proceso y laeficacia de insumos
o Mano de obra calificada y especializada: mediante la contratacin de obreros y
especialistas en cuanto a servicios tecnolgicos en edificios.
Estas estrategias permitirn brindar departamentos de calidad, cumpliendo as las
especificaciones tcnicas de la construccin.
3.3.12. Estudio Medioambiental
El sector construccin y en especial nuestra edificacin inteligente, para el cuidado de
nuestro ambiente deben tener en cuenta:
Los aditivos a usarse en el concreto debern cumplir con los requisitos establecidos por la
Norma Tcnica Peruana - INDECOPI. que se indican a continuacin:
Tipo I:para uso general que no requiera propiedades especiales especificadas para cualquier otro tipo.
Tipo II: para uso general, y especficamente cuando se desea moderada resistencia a los
sulfatos.
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Tipo II (MH): para uso general, y especficamente cuando se desea un moderado calor de
hidratacin y moderada resistencia a los sulfatos.
Tipo III: para ser utilizados cuando se requiere altas resistencias iniciales.
Tipo IV: para usar cuando se desee bajo calor de hidratacin.
Tipo V: para usar cuando se desea alta resistencia a los sulfatos.
No se permitir el uso de aditivos que contengan cloruros y debern ser de la misma marca
y composicin que los utilizados en la seleccin de las proporciones del concreto.
En la seleccin de la proporcin del aditivo en el concreto se tendr en consideracin las
recomendaciones del fabricante, las propiedades del concreto, las caractersticas de los
agregados, las resistencia a la compresin especificada, las condiciones de obra, el
procedimiento de colocacin, empleo, y resultados de las pruebas del laboratorio.
Los materiales se debern almacenar en la obra de manera tal que evite deterioro o
contaminacin. No se utilizar materiales deteriorados o contaminados. El cemento podr
ser suministrado en bolsas, almacenado en un lugar techado y fresco, libre y protegido dela humedad externa y se cubrir con material plstico u otros medios de proteccin.
No se debe aceptar en la obra bolsas de cemento cuya envoltura est deteriorada o
perforada.
Los agregados sern almacenados por separados de manera de impedir la segregacin de
los mismos y su contaminacin o mezclado con otros materiales, o su mezclado con
agregados de caractersticas diferentes.
Las barras de acero de refuerzo alambre, endones y ductos metlicos u otra clase de
material de acero, se almacenarn en un lugar seco, aislado del suelo y protegido de la
humedad, tierra, sales, aceite o grasas, para evitar la evaporacin de los mismos, que
puedan afectar sus caractersticas y resulten txicos para las personas.
En un futuro como puede afectar eledificio inteligente a la sociedad?