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SISTEMATIZACIÓN CONVERSATORIO SOBRE CATASTROS
MULTIFINALITARIOS PARA UNA MEJOR PLANIFICACIÓN TERRITORIAL
INDICE
INTRODUCCIÓN
OBJETIVO BANCO DEL ESTADO
OBJETIVO LINCOLN INSTITUTE
OBJETIVO MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA
PARTICIPANTES
1.-FILOSOFÍA DE LA MULTIFINALIDAD
2.-NORMATIVA
3.-ADMINISTRACIÓN DE DATOS CATASTRALES EN EL ECUADOR
4.-ADMINISTRACIÓN DE LOS DATOS CATASTRALES PARA AMÉRICA LATINA
5.-SISTEMAS VALUATORIOS EN EL ECUADOR
6.-SISTEMAS VALUATORIOS EN AMÉRICA LATINA
7.-INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO PARA CATASTROS EN AMÉRICA
LATINA
INTRODUCCIÓN
El BDE conjuntamente con el Lincoln Institute ha tratado de difundir en el país a través
de los expertos internacionales, experiencias que se han traído de otros países hacia
nuestros municipios, a los técnicos de avalúos y catastros a las autoridades, para que
se piense que el catastro no sólo es un instrumento de cobro de tributos, sino que más
bien es una herramienta de planificación de los territorios y un sistema integral de
información.
Para esto se ha invitado a instituciones que dentro del país están trabajando en este
tema de catastros, teniendo al MIDUVI como ente rector del tema.
OBJETIVO BANCO DEL ESTADO
Reunir los criterios de expertos nacionales e internacionales para ir diseñando y
definiendo líneas de política pública, conceptualización, metodologías de cómo
podemos avanzar en nuestro país con la aplicación de un catastro multifinalitario.
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OBJETIVO LINCOLN INSTITUTE
Mejorar el debate en política pública, financiamiento y planeamiento
Uno de los objetivos principales de Lincoln Institute es crear una malla que cubra todos
los aspectos que se requieran para que el catastro no sea un simple archivo
informativo si no que vaya más allá de eso; transformándolo en un instrumento
estadístico para así poder ejecutar con mayor facilidad análisis geo estadísticos y otro
tipo de estudios que nos ayuden a mejorar el ordenamiento territorial
OBJETIVO MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA
Ejercer la rectoría sobre el Sistema Nacional de Catastro Integrado Georeferenciado
de Hábitat y Vivienda cuyo objetivo es registrar de forma sistemática, lógica, geo
referenciada y ordenada, en una base de datos integral e integrada, los catastros
urbanos y rurales, que sirva como herramienta para la formulación de políticas de
desarrollo urbano.
PARTICIPANTES
Instituciones Públicas:
SENPLADES: (Secretaria Nacional de Planificación y Desarrollo)
CNC: (Consejo Nacional de Competencias)
DINARDAP: (Dirección Nacional de Registros de Datos Públicos)
SIGTIERRAS: (Sistema Nacional de Información y Gestión de Tierras Rurales
e Infraestructura Tecnológica)
IGM: (Instituto Geográfico Militar)
Registro de la Propiedad
Municipios:
Portoviejo,
Zamora,
Ambato,
Gualaceo,
Quito
Expertos Internacionales:
Diego Erba(Argentina) DOCENTE LINCOLN INSTITUTE
Mario Piumetto(Argentina) Especialista en SIG, Cartografía y Catastro
Gustavo Marulanda(Colombia) ADMINISTRADOR PUBLICO
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1.-FILOSOFÍA DE LA MULTIFINALIDAD
1.1.-Para establecer un planeamiento urbano y financiamiento urbano. No se
puede hablar de un planeamiento serio sino se tiene un mapa de valores, que
es una herramienta fundamental
1.2.-La burocracia o planeamientos urbanos más allá de temas Políticos es
más trascender en el tema capitalista
1.3.-las construcciones deben tener servicios básicos, tener gas natural para la
calefacción, aislamiento acústico, buena cimentación, etc.
2.-NORMATIVA
2.1.- Sistema Nacional de Catastros
Presentación Felipe Guevara MIDUVI
CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA:
Art. 375.- El Estado, en todos sus niveles de gobierno, garantizará el derecho al
hábitat y a la vivienda digna, para lo cual: Mantendrá un catastro nacional integrado
georeferenciado, de hábitat y vivienda.
Disposiciones Transitorias, Primera, numeral octavo: Las leyes que organicen los
registros de datos, en particular los registros civil, mercantil y de la propiedad. En
todos los casos se establecerán sistemas de control cruzado y bases de datos
nacionales.
Para establecer un planeamiento urbano y financiamiento urbano. No se puede
hablar de un planeamiento serio sino se tiene un mapa de valores, que es una
herramienta fundamental
COOTAD
Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización:
Art. 139.- Ejercicio de la competencia de formar y administrar catastros
inmobiliarios.-
La formación y administración de los catastros inmobiliarios urbanos y rurales
corresponde a los gobiernos autónomos descentralizados municipales, los que con la
finalidad de unificar la metodología de manejo y acceso a la información deberán
seguir los lineamientos y parámetros metodológicos que establezca la ley.
Art. 147.- Ejercicio de la competencia de hábitat y vivienda.-
El gobierno central a través del ministerio responsable dictará las políticas nacionales
para garantizar el acceso universal a este derecho y mantendrá, en coordinación con
los gobiernos autónomos descentralizados municipales, un catastro nacional integrado
georeferenciado de hábitat y vivienda
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Sistema Nacional de Catastro Integrado Georeferenciado de Hábitat y Vivienda
Art. 1.- Créase el Sistema Nacional de Catastro Integrado Geo Referenciado de
Hábitat y Vivienda, cuyo objetivo es registrar de forma sistemática, lógica, geo
referenciada y ordenada, en una base de datos integral e integrada, los catastros
urbanos y rurales, que sirva como herramienta para la formulación de políticas de
desarrollo urbano.
Art. 2.- La rectoría del Sistema la ejercerá el Ministerio de Desarrollo Urbano y
Vivienda
Art. 4.- El Comité Técnico del Sistema Nacional de Catastro Integrado Geo
Referenciado de Hábitat y Vivienda estará integrado por:
El Ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda o su delegado permanente, quien lo
presidirá.
El Ministro de Agricultura, Acuacultura y Pesca o su delegado permanente.
El Ministro de Ambiente o su delegado permanente.
El Ministro de Telecomunicaciones o su delegado permanente.
El Secretario Nacional de Planificación y Desarrollo o su delegado permanente.
El Director del Instituto Geográfico Militar, o su delegado permanente.
El Presidente del Comité Ejecutivo de la Asociación de Municipalidades del Ecuador o
su delegado permanente
Emite política, lineamientos y Directrices
- NORMAS
- ESTÁNDARES
- METADATOS
- CATALOGOS
Objetivos de la Encuesta:
Conocer la situación actual catastral nacional y el nivel de gestión de los
gobiernos municipales
Encuesta dirigida a los responsables de la gestión catastral en los GAD
municipales
Cobertura de la encuesta: 132 municipios que representan el 65% del universo
Diseño de un formulario de levantamiento de información en campo
Capacidad Organizacional para la gestión de catastros
Situación actual del catastro en el cantón
Capacidad informática para gestión de catastros
Información sobre la informalidad en la tenencia de suelo
Registro de la propiedad y notarías en el cantón
Gestión tributaria apoyada en catastros
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2.2.-MARCO LEGAL E INSTITUCIONAL PARA LA GESTIÓN CATASTRAL Y
REGISTRAL EN ECUADOR:
PRESENTACIÓN SANDRO VALLEJO: REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD
DEFINICIÓN DE CATASTRO: Es un censo descriptivo, estadístico, ordenado,
clasificado, actualizado de los bienes inmuebles, del Estado, instituciones públicas y
privadas con el fin de identificar, física, jurídica, cartográfica, tributaria y económica
permitiendo una estructura funcional y administrativa, en este caso, los municipios.
NOCIONES PRELIMINARES
El Registro de la propiedad es un medio técnico; para conseguir determinados
fines en el tráfico inmobiliario. Su función es esencialmente instrumental, por
ello tiene su razón de ser en la utilidad efectiva que presta a la economía y la
sociedad del país.
Su importancia radica en la protección del tráfico y la agilización de las
transacciones inmobiliarias, al suplir con la garantía que supone la consulta de
un Registro público, las complicadas indagaciones sobre la titularidad de los
derechos que, en otro caso, es preciso practicar; el -abaratamiento del crédito,
etc.
SISTEMAS REGISTRALES
- Sistemas Registrales Declarativos: Un Sistema Registral es Declarativo cuando el
acto o el derecho real se constituye fuera del registro y su inscripción otorga publicidad
registral, protege su derecho y le otorga seguridad. La inscripción es facultativa.
- Sistemas Registrales Constitutivos: Un Sistema Registral es constitutivo cuando el
acto o el derecho real se constituye con la inscripción. En los Sistemas Registrales
Constitutivos la traslación de dominio se produce con la inscripción.
SISTEMAS POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN
Sistema de Folio Real
Sistema del Folio Personal
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-Folio Personal.- Es el sistema de anotación de hechos y actos jurídicos que se lleva
de acuerdo a la persona que los causa o sobre quien recae.
-Folio Real.- Es el sistema de anotación de actos jurídicos que se llevan de acuerdo al
objeto del que trata el registro.
LEGISLACIÓN
-Artículo 1 de la Ley de Registro:
La inscripción de los instrumentos públicos, títulos y demás documentos que la Ley
exige o permite que se inscriban tiene principalmente los siguientes objetos:
a) Servir de medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros
derechos reales constituidos en ellos;
b) Dar publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los mismos
bienes raíces o imponen gravámenes o limitaciones a dicho dominio; y,
c) Garantizar la autenticidad y seguridad de los títulos, instrumentos públicos y
documentos que deben registrarse.
Principales deberes y atribuciones del Registrador:
• Inscribir los documentos cuya inscripción exige o permite la Ley
• Llevar un inventario de los Registros
• Llevar LIBROS, con sujeción a las disposiciones de esta Ley
• Anotar en el Libro denominado Repertorio los títulos o documentos que se le
presenten para su inscripción y cerrarlo diariamente
• Conferir certificados y copias con arreglo a esta Ley;
Art. 265.- De la Constitución ecuatoriana el sistema público de Registro de la
Propiedad será administrado de manera concurrente entre el Ejecutivo y las
municipalidades.
-Art. 240.- de la Constitución ecuatoriana, los gobiernos autónomos descentralizados,
Distritos metropolitanos tienen facultades legislativas en el ámbito de sus
competencias y jurisdicciones territoriales y todos los gobiernos autónomos
descentralizados ejercerán facultades ejecutivas en el ámbito de sus competencias y
jurisdicciones territoriales
El art. 260.- señala que el ejercicio de las competencias exclusivas no excluirá el
ejercicio concurrente de la gestión en la prestación de servicios públicos y actividades
de colaboración y complementariedad entre los distintos niveles de gobierno.
El Art. 273.- dice que las competencias que asuman los gobiernos autónomos
descentralizados serán transferidas con los correspondientes recursos. No habrá
transferencia de competencias sin la transferencia de recursos suficientes, salvo
expresa aceptación de la entidad que asuma las competencias.
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Art. 142.- COOTAD
-La administración de los registros de la propiedad de cada cantón corresponde a los
gobiernos autónomos descentralizados municipales.
-El sistema público nacional de registro de la propiedad corresponde al gobierno
central, y su administración se ejercerá de manera concurrente con los gobiernos
autónomos descentralizados municipales de acuerdo con lo que disponga la ley que
organice este registro. Los parámetros y tarifas de los servicios se fijarán por parte de
los respectivos gobiernos municipales.
Art.19.- de la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos
El Registro de la Propiedad será administrado conjuntamente entre las
municipalidades y la Función Ejecutiva a través de la Dirección Nacional de Registro
de Datos Públicos.
Art. 55.- de la COOTAD, al referirse a las competencias exclusivas de los gobiernos
autónomos municipales, en su literal i) indica que una de las atribuciones es elaborar y
administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales.
Art. 139.- de la COOTAD, les compete a los gobiernos autónomos descentralizados
municipales la formación y administración de los catastros inmobiliarios urbanos y
rurales. El gobierno central se encarga de la elaboración de la cartografía geodésica
nacional.
Art. 496.- del mismo cuerpo legal, indica que las municipalidades están obligadas a
actualizar los catastros y a valorar las propiedades urbanas y rurales cada bienio.
Art.526.- de este cuerpo legal, señala que los notarios y registradores de la propiedad
enviarán a las oficinas de catastros, dentro de los diez primeros días de cada mes,
registros completos de transferencias de dominio urbano y rural e hipotecas.
-Es un conjunto de información técnica, física, económica y jurídica.
-Se encarga de conservar y mantener actualizados los documentos catastrales.
DESAFÍOS
Temática catastral para avanzar la planificación y gestión de la ciudad
Avanzar en esfuerzos importantes que les permita dar un paso un salto
cuantitativo y cualitativo en esta temática catastral que es muy importante para
las ciudades
A nivel de gobierno central finalmente tenemos que tener una cabeza en el
tema catastral justamente abordar de manera conjunta también el tema de
catastro urbano y catastro rural y así se tiene metodologías, realidades
urbanas, formación de precios con temas también de fotografías que tienen
que estar en escalas diferentes y entre otras consideraciones, pero finalmente
el municipio tiene la competencia tanto para el suelo del cantón, suelo urbano,
suelo rural.
tratar de avanzar los temas de catastro y otros que tienen que ver con la
planificación y ordenamiento de suelos.
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Sistema de Catastros busca que se genere políticas en base a criterios
técnicos y comprender que las ciudades no se pueden planificar con un
espectro muy pequeño ya que los municipios tienen la competencia en el
tema catastral.
Registrar la información de los municipios que facilita la planificación del
ordenamiento territorial en cada una de las ciudades y finalmente en el país
entero. La Política Nacional que de alguna manera esta también vinculada con
el tema de la rectoría.
Trazar o facilitar la capacitación en el tema de catastro
Su objetivo es que los contribuyentes se les facilite moverse de un lado a otro.
La competencia es la inscripción de los instrumentos públicos, títulos y demás
documentos que la Ley exige o permite, y la información utilizada es para
Inscribir los documentos cuya inscripción exige o permite la Ley.
La perspectiva es la sistematización, depuración y actualización del catastro.
Obtención de una información real y confiable.
Disminuir los tiempos en la prestación de servicios al usuario. Eliminación de
conflictos jurídicos sobre tierras, por consiguiente dar seguridad jurídica
patrimonial.
Llevar un inventario de los Registros.
2.3.- INICIATIVAS PARA LA MODERNIZACIÓN DE LOS CATASTROS EN EL ECUADOR RODOLFO SALAZAR: ESPE Catastro 2014
Objeto “espacial”: espacio de territorio con condiciones homogéneas dentro
de sus límites. Objeto “legal”: espacio limitado en el que se aplican derechos,
responsabilidades o restricciones. ISO 19152, LADM
LAND ADMINISTRATION DOMAIN MODEL
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3.-ADMINISTRACIÓN DE DATOS CATASTRALES EN EL ECUADOR
3.1.-INFORMACIÓN PARA LA PLANIFICACIÓN TERRITORIAL
PRESENTACIÓN LEONARDO ESPINOZA: SENPLADES
-Que es la SEMPLADES?
La SEMPLADES Sintetiza, estudia las capacidades/vocaciones, problemas,
potencialidades, y riesgos que determinen un modelo territorial actual.
-OBJETIVOS:
El objetivo es comentarles a los alumnos y profesores, sobre las distintas iniciativas
del Gobierno Central en la generación de la información geográfica. Así como también,
sobre las diferentes herramientas e información que se encuentran disponibles para el
uso de la Geo información en la planificación nacional.
• Determinar zonas óptimas para usos:
Agrícolas, industriales, de proyectos estratégicos nacionales e industrias
básicas (Cambio de matriz productiva), para expansión de asentamientos
humanos.
TÉCNICAS UTILIZADAS
-Estrategia territorial nacional
Instrumento de ordenamiento territorial con carácter nacional, que contiene
lineamientos para el corto, mediano y largo plazo. Establece criterios, directrices y
guías de actuación sobre el ordenamiento físico del territorio y sus recursos naturales,
sus grandes infraestructuras, el desarrollo espacial, las actividades económicas, los
grandes equipamientos, la protección y la conservación del patrimonio natural y
cultural.
-Agendas Zonales
Instrumentos para la coordinación de la acción pública en el territorio. Presentan una
aproximación a cada uno de los territorios de la Estrategia Territorial Nacional y, a la
vez, proveen lineamientos para la territorialización de la acción pública en función de
las prioridades nacionales.
-Información
Definición de “territorio” significado multidimensional y dinámico, más allá del espacio
físico o la localización.
Integración del territorio continental, insular y marino
-Propuesta: Establecimiento de un modelo de desarrollo basado en las capacidades
territoriales para la erradicación de la pobreza, el pleno empleo y la sustentabilidad
ambiental
-Modelo de gestión: Trabajo coordinado y permanente entre niveles de gobierno para
contribuir al cumplimiento de metas de impacto nacionales.
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OBJETIVOS MUNICIPALES
GUALACEO:
- Un suelo con determinadas características, la zona urbana no va a dejar de ser
urbana hasta que sea rural.
-Fortalecer los sistemas de información y su interacción
GUAYAQUIL:
-Avanzar en la planificación de las ciudades
.Adecuar nuestra estructura
-Generación de los datos
QUITO:
- Legalizar El Palacio de Gobierno no está registrado, sin embargo es parte del
gobierno.
- Legalizar las iglesias
-Dentro del 60% la mayor parte de las propiedades son legales, y el otro 40% este en
proceso
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PORTO VIEJO:
-La formación y mantenimiento del Catastro, tanto a nivel alfanumérico como grafico
-El dueño del terreno es el dueño de la construcción, si acaso el constructor coge el
terreno.
-Fotografías aéreas
-Asistencia técnica
INFORMACIÓN CATASTRAL INICIAL:
1. PREDIAL
2. Arriendo de propiedad es del GAD
3. Actividades Económicas
4. Contribución especial de mejoras
5. Vía publica
-Desarrollo de Software propietario y software libre, la incorporación de tecnologías y
especialmente de hardware.
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ZAMORA:
-
Mejora de ubicación a las oficinas tanto de recaudación y Registro de la Propiedad en
la Torre II de la Municipalidad.
-Se readecuaron las oficinas tanto de Recaudaciones, Registro de la Propiedad,
Unidad Financiera y Planificación Urbana y Rural.
-Transferencia de dominio de manera digital
-El departamento de información, requiere el croquis actualizado del predio
-Automatización de las declaraciones de patentes municipales.
BENEFICIOS
RECUPERACIÓN CARTERA VENCIDA
ORDENANZAS
OBRAS DE MEJORA SE ESTÁ RECUPERANDO
EN LOS PARQUES SE HA PUESTO PORCELANATO
REINGENIERÍA
REUNIFICACIÓN DE LAS PARROQUIAS
OTRAS OBRAS
PLANTA DE ELABORACIÓN DE ADOQUINES
CUBIERTA Y CANCHÓN PARA LA FERIA LIBRE
DESAFÍOS
LA ELABORACIÓN DEL CATASTRO RURAL EN ZAMORA
INTERCOMUNICACIÓN ENTRE AVALÚOS Y CATASTROS, REGISTRO DE
LA PROPIEDAD Y NOTARIAS.
INTERCAMBIO DE INFORMACIÓN ENTRE INSTITUCIONES
CENTRO DE INFORMACIÓN DE DATOS TERRITORIALES
INTERVENCIÓN DEL MUNICIPIO DE ZAMORA, NO TIENE UN CATASTRO
RURAL
14.000 A 15.000 PREDIOS TIENE AL MOMENTO REGISTRADO (A NIVEL
PREDIAL).
RE LEVANTAMIENTO DE CALLES ,360 CONTINÚAN CON LOS
PROYECTOS
NO HAY CRECIMIENTO DE ORGANIZACIÓN.
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MENSURA ZAMORA
-Tiene origen en su plano
-Las fotografías no son suficientes si no se necesita más CROWSOURCING (La base
de cartografía) Está más actualizado.
CUENCA:
-Catastro multifinalitarios para una mejor planificación territorial
-El catastro es importante para tener derecho a los servicios públicos
-Planificar adecuadamente la ciudad
La competencia de la SEMPLADES son los municipios y la información la utilizan para
la planificación y el mejoramiento de los territorios, los suelo con mejores
características, en el futuro su perspectiva es tener todo los territorios organizados.
Falta de capacitaciones de información para el catastro.
TÉCNICAS UTILIZADAS?
El plan considera una intervención particularizada en territorios y poblaciones
específicas, donde la gestión puede tener elementos propios según las realidades.
Crear servicios sociales de calidad, robustecer programas de provisión de agua y
sanidad, proteger de forma integral el ciclo de vida de la gente y fortalecer las
capacidades de la población son parte de sus acciones.
3.2.-PLANEACIÓN Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Presentación Santiago Vásquez SENPLADES
Planificación y Ordenamiento Territorial con visión Prospectiva
¿Qué es y para quién fue creado el SNI?
• Es el sistema oficial del Estado ecuatoriano que integra información estadística
y geográfica.
• Fue creado para las instituciones públicas y privadas, docentes, estudiantes
universitarios y ciudadanía en general, con el objetivo de acceder a información
de las distintas bases de datos gubernamentales.
• La SENPLADES, coordina los procesos de gestión y entrega de la información
con las instituciones públicas responsables de producirla y actualizarla.
Además, establece metodologías y políticas, para el manejo de información del
país.
Objetivos:
• Integrar sinérgicamente a las entidades gubernamentales generadoras de
información.
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• Integrar información referida a diferentes ámbitos de la realidad nacional para
facilitar: (a) la toma de decisiones; (b) la formulación de políticas públicas; y, (c)
el desarrollo de propuestas de planificación;
• Consolidar a escala nacional y local una red de proveedores de información;
• Desarrollar capacidades internas y externas para acopiar, producir, difundir y
manipular la información;
• Democratizar el acceso a información sobre la realidad nacional.
Antecedentes técnicos:
• Información dispersa.
• Manejo Inadecuado de información
• Existencia limitada de información.
• Duplicación en el uso de los recursos estatales
• Falta de homologación y estandarización de la información
• Indicadores poco consistentes, pertinentes y confiables
• Sin ninguna sinergia la información geográfica y estadística
• Dependencia de Organismos Internacionales en la generación de información
Carretera: Ortofoto
Aloag – Santo Domingo
Planificación de apropiación y uso del suelo nacional
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Garantía de derechos Constitucionales
Salud, Educación, Alimentación, Hábitat, Seguridad, etc.
Cumplimiento de principios Constitucionales
Soberanías: Alimentaria, Energética, Ecológica, etc.
Adaptación y mitigación del cambio climático, desarrollo sustentable.
Equilibrios inter e intra regionales
Estrategia Territorial Nacional (ETN)
Operatividad del Modelo Territorial Deseado
Art. 10.- Planificación Nacional.- se desarrollará una Estrategia Territorial Nacional
como instrumento complementario del Plan Nacional de Desarrollo, y procedimientos
de coordinación y armonización entre el gobierno central y los gobiernos autónomos
descentralizados para permitir la articulación de los procesos de planificación territorial
en el ámbito de sus competencias.
Art. 53.- Estrategia Territorial Nacional.- La Estrategia Territorial Nacional es el
instrumento de la planificación nacional que forma parte del Plan Nacional de
Desarrollo y orienta las decisiones de planificación territorial, de escala nacional,
definidas por las entidades del gobierno central y los gobiernos autónomos
descentralizados.
En su formulación se propondrán políticas integrales para zonas de frontera, la
Amazonía y el régimen especial de Galápagos.
Objetivo:
Simulador de Sistemas Complejos a escala nacional, aplicado a territorio.
Un “Sim-city” para planificación territorial nacional
Diagnóstico:
Síntesis que estudie capacidades/vocaciones, problemas, potencialidades, y riesgos
que determinen un modelo territorial actual.
Propuesta:
Establecimiento de un modelo de desarrollo basado en las capacidades territoriales
para la erradicación de la pobreza, el pleno empleo y la sustentabilidad ambiental.
Modelo de gestión:
Trabajo coordinado y permanente entre niveles de gobierno para contribuir al
cumplimiento de metas de impacto nacionales.
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3.3.-MANEJO DE DATOS PÚBLICOS ARTICULACIÓN CON CATASTROS:
PRESENTACIÓN ALEJANDRO PORRAS-DINARDAP
OBJETIVOS:
Estabilización de los registros catastrales, los servicios como por ejemplo SRI,
SERVICIOS BÁSICOS, ETC… que son necesarios
Su competencia son los municipios en general y utilizan la información para un
mejoramiento territorial y Definir datos públicos su perspectiva futura es la
implementación Nacional del catastro.
Art. 19.- La ley regulará la prevalencia de contenidos con fines Informativos,
educativos y culturales en la programación de los medios de comunicación, y
fomentará la creación de espacios para la difusión de la producción nacional
independiente.
Se prohíbe la emisión de publicidad que induzca a la violencia, la discriminación, el racismo, la toxicomanía, el sexismo, la intolerancia religiosa o política y toda aquella que atente contra los derechos.
Serán registrados los servicios públicos
El 41% de los registros de la propiedad es para los municipios, el 62% no es
autosustentable.
IMPLEMENTACIÓN
2013 INICIO
2014 Estabilización Restauración
2015 Inicio de Implementación Nacional
SINARDAP
¿Qué es SINARDAP?
SINARDAP es el Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos ¿Cuál es la finalidad del SINARDAP? LEY DEL SISTEMA NACIONAL DE REGISTRO DE DATOS PÚBLICOS
Art. 28.- Creación, finalidades y objetivos del Sistema Nacional de Registro de Datos
Públicos.- Créase el Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos con la finalidad
de proteger los derechos constituidos, los que se constituyan, modifiquen, extingan y
publiciten por efectos de la inscripción de los hechos, actos y/o contratos determinados
por la presente Ley y las leyes y normas de registros; y con el objeto de coordinar el
intercambio de información de los registros de datos públicos. En el caso de que
entidades privadas posean información que por su naturaleza sea pública, serán
incorporadas a este sistema.
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3.4.-INFRAESTRUCTURA DE DATOS ESPACIALES:
PRESENTACIÓN EDISON BRAVO: IGM
Que es la Infraestructura?
Es el conjunto de políticas, acuerdos, leyes, normas, estándares, organizaciones,
planes, programas, proyectos, recursos humanos, tecnológicos y financieros,
integrados adecuadamente para facilitar la producción, el acceso y uso de la geo
información regional, nacional o local, para el apoyo al desarrollo social, económico y
ambiental de los pueblos
- Global
- Regionales
- Subregionales
- Nacionales
- Estatales Municipales
- Institucionales
SISTEMA CATASTRAL
-Conjunto de políticas, acuerdos, leyes normas, estándares, organizaciones, planes,
proyectos, recursos humanos, tecnológicos y financieros, integrados adecuadamente
para facilitar, la producción y el acceso de la geo información regional, nacional o local,
para el apoyo al desarrollo social, económico y ambiental de los pueblos.
-El catastro es un inventario actualizado de los bienes inmuebles públicos y privados
que ocupan un determinado espacio, el cual debe tener información física, jurídica,
económica, de usos, servicios y obras de infraestructura que tienen cada uno de os
predios
-Manejar datos que sean heterogéneos para poder acceder de una forma más rápida y
soporte de servicios
-Interoperabilidad: es la capacidad de intercambiar y usar información geoespacial en
diferentes sistemas, baja los costos y aumenta productividad.
-Acceso y explotación a una gran variedad de datos
-Art. 177.-Base del gravamen.- Para el cálculo del impuesto se considerara como base
imponible el área del inmueble determinada en el catastro que para el efecto elaborara
el Servicio de Rentas Internas con la información anual que le proporcionaran los
Municipios del país y el Ministerio de Agricultura y Ganadería; y su reglamento que en
lo pertinente a las tierras rurales.
-Art. 3.-Base Imponible.- Para el cálculo del impuesto se considerara como base
imponible el área del inmueble determinado en el catastro que para el efecto elaborara
el Servicio de Rentas Internas con la información anual que le proporcionaran los
Municipios del país y el Ministerio de Agricultura y Ganadería quien definirá la
metodología a seguir a nivel nacional, permite plantear la metodología desarrollada y
ajustada conforme a la experiencia como la base para el cumplimiento de lo
establecido en la referida ley.
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- Establecer un sistema de información moderno, confiable y actualización continua
para asegurar los derechos de propiedad sobre la tierra y mejorar el sistema de
traspasos de tierras públicas a los productores
-Solución integral a los problemas relacionados con el catastro rural y la tendencia de
la tierra
- Catastro manual: debería pagarse todo por internet, etc…
-Tener un sistema integral muy eficiente como WMS, WFS, WCS , para saber cuánto
vale un terreno en otras provincias, entre otras cosas.
- el catastro 2014 procederá a recuperar los costos
-El catastro 2.0: Reconoce la situación de tenencia de tierras única en cada país,
territorio, región individual, también es un sistema flexible, configurado que permite el
uso de las nuevas tecnologías medida que esté disponible. Basándose en las normas
internacionales de datos, software, la nube así como datos abiertos proporcionados
por los gobiernos, el sector privado y los ciudadanos, proporciona el marco y las
capacidades para afrontar los retos de administración de tierras de hoy y mañana.
Las competencias establece servicios y usuarios del servicio de agua potable,
alcantarillado y aseo, publico, y al capital en giro de establecimiento comerciales e
industriales, utilizan la información para un mejoramiento territorial y la perspectiva
futura es actualizar los bienes inmuebles públicos y privados que ocupan un
determinado espacio, falta establecer conocimientos para fomentar la participación
ciudadana y una mayor transparencia y rendición de cuentas para generar más
confianza y apoyo al sistema catastral
Gobierno 3.0: Orquestar la diversidad de servicios públicos electrónicos en la forma
de un Nuevo Modelo de Servicios de la Administración Pública, sostenido por una
arquitectura de Servicios Web Semánticos, fundado en una Ontología de Gobierno
Electrónico, una Ontología de los Servicios públicos y bases de datos abiertas
geolocalizadas, ofreciendo a los ciudadanos un acceso completo a datos enriquecidos
para identificar, encontrar, decidir y realizar trámites a través de las tecnologías que
ellos prefieran. (Brys, Aldana 2011)
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Caso Inmobiliar
Servicio para el Relevamiento Predial Inmobiliario para la formación y actualización del
Catastro de los bienes inmuebles del estado ecuatoriano.
4.-ADMINISTRACIÓN DE LOS DATOS CATASTRALES PARA AMÉRICA LATINA
4.1.-CASO CÓRDOVA –ARGENTINA: MARIO PIUMETTO
Actualización y reforma del sistema valuatorio en Córdoba,
Argentina (2009)
EVALUACIÓN DE LOS INMUEBLES:
VALOR SUELO
• Superficie del terreno.
• Coeficientes de ajuste por forma, tamaño.
• Valor unitario (VU) de la tierra por cuadra.
VALOR MEJORAS (CONSTRUCCIONES)
• Superficie cubierta.
• Valor unitario por tipología y categoría de la construcción.
• Antigüedad (tabla de depreciación).
• Presupuesto para mejoras descubiertas permanentes (piletas, instalaciones,
otras).
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Evolución de la mancha urbana 1984 – 2008
-Cambios y proyectos institucionales previos:
• Modernización en el manejo de la información territorial (SIT/GDB).
• Incorporación de tecnología en general.
• Acciones para el fortalecimiento institucional (recursos humanos, capacitación).
• Estudio del mercado inmobiliario en 2005.
-Objetivos:
• Aumentar al menos un 100% los ingresos reales por predial para el año
siguiente (2009.)
• Obtener valuaciones actualizadas y reales para todos los inmuebles de la
ciudad (462.000).
• Repensar el esquema fiscal, acompañando las nuevas valuaciones y
eliminando las inequidades y regresividades presentes.
Desafíos:
• Plazo: debía hacerse para la emisión 2009.
• Recursos: no había presupuesto.
• Reclamos: bajo impacto
Respuestas:
• Ejecutado por el Departamento Valuaciones del Catastro.
• Equipo multidisciplinario de más de 25 personas.
• 7 meses (mayo a noviembre de 2008).
• Sin presupuesto extra (sólo 6 pasantes y 3 PCs).
• Cambios / innovaciones metodológicas
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Principales definiciones metodológicas
• Valor del suelo por comparación.
• Utilización de GIS para el análisis masivo de los datos (geo estadística).
• Sin ZHG (zonas homogéneas).
• Valor de las mejoras por reposición
-Lecciones aprendidas:
-Se logró revaluar una ciudad sin presupuesto especial para el proyecto.
-Desarrollo de capacidades institucionales previas.
-Estudio previo del mercado de suelo.
-Decisión y apoyo político, pero se presentó como proyecto técnico.
-Los valores del suelo no requieren aprobación del poder legislativo.
-El cambio metodológico de eliminación de las ZHG funcionó.
-Las herramientas SIG fueron claves:
-Base de información (predios, unidad espacial, etc.).
-Ejecución del proceso completo.
-Facilitan la implementación de iniciativas de observatorios de valores.
Conclusiones
• Fue un proyecto que requirió mucho esfuerzo, pero no presupuesto.
• Así planteado, no podría replicarse. Un observatorio de valores y la IDE son
una salida (para información de valores y temática).
• Valor suelo sin ZHG es una vía para analizar. Explorar alternativas
metodológicas.
• La diferencia la harán los recursos humanos capacitados.
4.2.-CASO BOGOTÁ – COLOMBIA: GUSTAVO MARULANDA
CASO BOGOTÁ CATASTRO MULTIFINALITARIOS PARA UNA MEJOR
PLANIFICACIÓN TERRITORIAL.
ANTECEDENTES
-La falta de Información se convierte en una limitante para la formulación de políticas,
el seguimiento y la evaluación de programas
- Desarrollo espontaneo con altos Niveles de informalidad. Dificultades para capturar información del mercado -La falta de Información se convierte en una limitante para la formulación de políticas, el seguimiento y la evaluación de programas
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-Presión sobre suelos de frontera con fines de recreación o actividades de alto impacto ambiental. -El mercado inmobiliario es opaco ( Se declara por un menor valor).
-Gran dinámica que presenta el mercado.
-El registro está separado del Catastro (no es oficioso)
-Esfuerzos y Recursos para obtener información confiable del mercado inmobiliario
-No hay bases de datos consolidadas de la dinámica del mercado
-Duplicidad de información que estudia parcialmente el mismo fenómeno
-Mecanismos centrales que establezcan estándares y unifiquen criterios (técnicos, tecnológicos y normativos)
-Heterogeneidades técnicas y no técnicas (naturaleza de los datos, propiedad de los datos, derechos sobre la información).
-Altos costos de transacción (convenios bilaterales y exigibilidad limitada).
-Énfasis en la importancia de la información de la capa económica, no se potencializaba el uso de la información para la planeación, la definición de políticas y la toma de decisiones BASES DEL CATASTRO -Catastro Multipropósito (Para el OT) -Título de propiedad (Jurídico) -Impuestos (Económico) CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE COLOMBIA -Plan Nacional de Desarrollo -Plan de Ordenamiento Territorial -Plan de Desarrollo Distrital -Iniciativas articuladoras de las variables que controlan la dinámica de largo plazo de los territorios Importancia de IDECA: -Apoyando el suministro de información geográfica confiable, abierta y oportuna para soportar mejor la toma de decisiones. -Estableciendo estándares con el fin de trabajar con información de calidad y actualizada. -Reduciendo los altos costos de transacción – Compartir información. -Disminuyendo heterogeneidades en la naturaleza de los datos, propiedad y derechos sobre la información.
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Aporte del Catastro de Bogotá al OT
Suministra información Inteligente sobre el desarrollo territorial (sistema de información dinámico).
-Seguimiento al comportamiento edificador -Identificación de usos del suelo, áreas construidas; Dinámicas Constructivas -Localización Actividades económicas -Análisis a través del tiempo de variaciones físicas (tendencias y variaciones) -Conocimiento de proyectos de desarrollo urbanístico, proyectos inmobiliarios en ejecución -Disponibilidad de tierra urbanizable (descripción física, tendencias, normas urbanísticas). -Tendencias del Desarrollo Urbano, Ritmo del consumo del suelo -Consumo y organización del espacio, impactos por densidad, ocupación, deterioro, saturación, congestión, ZH. -Intensificación o disminución de usos comerciales de servicios, industriales. -Intensificación o disminución de usos comerciales de servicios, industriales. -Identificación e impactos en la intervención de zonas de renovación Aporte del Catastro de Bogotá al M.I. Análisis del Mercado Inmobiliario y Variación de los precios - Oferta y demanda de transacciones Inmobiliaria. -Inventario de desarrollo de precios, Análisis de vacancias y rotación -Dinámica de Actividades económicas -Propiedad de los bienes raíces y tipo de inmuebles más transados. -Análisis específicos del M/do -Valor del Suelo -Cálculo del IVIUR -Plusvalías, Valorización y otros Instrumentos -Análisis de tendencias y variaciones
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5.-SISTEMAS VALUATORIOS EN EL ECUADOR 5.1.-DANIEL HIDALGO: MUNICIPIO DE QUITO
VALOR DE MERCADO Y PRECIO DE MERCADO
• VALOR DE MERCADO, es el precio más alto de un inmueble, en condiciones
razonables de transacción. Constituye lo que la propiedad realmente vale (valor comercial).
• PRECIO DE MERCADO, es el precio que se paga efectivamente por el inmueble, bajo las condiciones inmediatas y existentes en una determinada fecha en que se realiza la transacción.
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MERCADO INMOBILIARIO
• Se da cuando existen suficientes transacciones a determinado precio, que permiten establecer un valor de mercado.
• Al existir suficientes transacciones se determina un comportamiento del mercado que permite determinar el valor comercial.
• Si las transacciones no son representativas, no hay mercado y los precios de estas transacciones no conforman el valor comercial.
VALUACIÓN Y TASACIÓN
• VALUACIÓN, es un proceso masivo para estimar el valor de un gran número de inmuebles, en la misma fecha, ajustándose a parámetros comunes, mediante el uso de métodos estandarizados.
• TASACIÓN, es una valuación individual de un inmueble, en el que es necesario identificar con precisión el bien y describirlo con sus características representativas.
VALOR FISCAL Y JUSTO PRECIO
• VALOR FISCAL, es el que la administración asigna a un bien para efectos
tributarios. Generalmente para estimar la base imponible se utiliza el valor del catastro.
• JUSTO PRECIO, es el valor que se determina a efectos de expropiación y que generalmente está normado o regulado en leyes nacionales o locales.
BASE LEGAL NACIONAL
COOTAD, Art 139 reformado:
• Es obligación de dichos gobiernos (MUNICIPALES) descentralizados, actualizar cada dos años los catastros y la valoración de la propiedad urbana y rural. Sin perjuicio de realizar la actualización cuando solicite el propietario, a su costa.
COOTAD, Art. 494:
• Las municipalidades y distritos metropolitanos mantendrán actualizados en forma permanente, los catastros de predios urbanos y rurales. Los bienes inmuebles constarán en el catastro con el valor de la propiedad actualizado
COOTAD, Art 495:
• Avalúo de los predios.- El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios.
• Las municipalidades y distritos metropolitanos, mediante ordenanza establecerán los parámetros específicos que se requieran para aplicar los
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elementos indicados en el inciso anterior, considerando las particularidades de cada localidad.
• Con independencia del valor intrínseco de la propiedad, y para efectos tributarios, las municipalidades y distritos metropolitanos podrán establecer criterios de medida del valor de los inmuebles derivados de la intervención pública y social que afecte su potencial de desarrollo, su índice de edificabilidad, uso o, en general, cualquier otro factor de incremento del valor del inmueble que no sea atribuible a su titular.
COOTAD, Art 502:
• Normativa para la determinación del valor de los predios.- Los predios urbanos serán valorados mediante la aplicación de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y valor de reposición previstos en este Código; con este propósito, el concejo aprobará mediante ordenanza, el plano del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por los aspectos geométricos, topográficos, accesibilidad a determinados servicios, como agua potable, alcantarillado y otros servicios, así como los factores para la valoración de las edificaciones.
COOTAD, Art. 516:
• Valoración de los predios rurales.- Los predios rurales serán valorados mediante la aplicación de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y valor de reposición previstos en este Código; con este propósito, el concejo respectivo aprobará, mediante ordenanza, el plano del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por aspectos geométricos, topográficos, accesibilidad al riego, accesos y vías de comunicación, calidad del suelo, agua potable, alcantarillado y otros elementos semejantes, así como los factores para la valoración de las edificaciones.
• Para efectos de cálculo del impuesto, del valor de los inmuebles rurales se deducirán los gastos e inversiones realizadas por los contribuyentes para la dotación de servicios básicos, construcción de accesos y vías, mantenimiento de espacios verdes y conservación de áreas protegidas.
COOTAD, Art 420 reformado:
• (…) Se excluirán del valor de la propiedad los siguientes elementos: • 1. El valor de las viviendas, centros de cuidado infantil, instalaciones
educativas, hospitales, y demás construcciones destinadas a mejorar las condiciones de vida de los trabajadores y sus familias; y,
• 2. El valor de las inversiones en obras que tengan por objeto conservar o incrementar la productividad de las tierras, protegiendo a éstas de la erosión, de las inundaciones o de otros factores adversos, incluye canales y embalses para riego y drenaje; puentes, caminos, instalaciones sanitarias, centros de investigación y capacitación, etc. de acuerdo a la Ley.
DETERMINACIÓN DE LOS SECTORES HOMOGÉNEOS
• ANÁLISIS DE FACTORES DE INFLUENCIA • DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS
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ESTABLECIMIENTO DEL VALOR BASE EN LOS SECTORES HOMOGÉNEOS
• COLECTA DE DATOS DE TRANSACCIONES INMOBILIARIAS • APLICACIÓN DE METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN
DESARROLLO DEL MODELO DE VALORACIÓN
• ESTABLECIMIENTO DEL PLANO DE VALORES DE SUELO • ESTABLECIMIENTO DE FACTORES DE LEY
ASPECTOS GENERALES
• RELATIVOS A LA UBICACIÓN: • Acceso a equipamientos y servicios, seguridad • Centralidades • Disponibilidad de infraestructura vial y servicios básicos, riego • Tipo de suelo (agrícola)
• RELATIVOS A LA FUNCIONALIDAD:
• Zonificación y usos compatibles • Potencialidad para uso intensivo y modernización
• URBANOS Y LEGALES:
• Restricciones urbanísticas • Gravámenes para preservación cultural, histórico, ambiental,
infraestructura y equipamiento ASPECTOS PARTICULARES
• FÍSICOS Y GEOMÉTRICOS: • Topografía • Tamaño, frente, fondo
• UBICACIÓN MANZANERA: • Lotes internos • Lotes con servidumbre
• LEGALES: • Riesgos no mitigables • Fajas de protección
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VALOR DEL SUELO URBANO VALOR EN LAS ZONAS HOMOGÉNEAS
En cada área se establece un valor básico referencial del m2 de suelo urbano, que se aplicará al lote modal o tipo definido en cada zona homogénea. VALOR EN LOTE
Es el valor de la zona homogénea que debe ser ajustado por los coeficientes que se aplican de acuerdo a las características físicas que presenta cada lote. Este valor servirá de base para el cálculo del avalúo individualizado del lote. VALOR DEL SUELO RURAL VALORES EN LAS ZONAS HOMOGÉNEAS Valor por clases agrológica de suelo en cada zona homogénea. VALOR EN LOTE Es el valor de la zona homogénea por clase agrológica ajustado por los coeficientes de corrección de acuerdo a las características de cada lote.
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AVALÚO DE LA PROPIEDAD Fórmula general: Ap. = Al + Ac + Ad Dónde: Ap. = Avalúo del predio Al = Avalúo del lote Ac = Avalúo de la construcción Ad = Avalúo de los adicionales constructivos al predio
5.2.-JHONNY HIDALGO: DINAC (Dirección Nacional de Catastros) DINAC
Transferida al MIDUVI en 1996 con sus recursos humanos, funciones y competencias (Avalúos y Catastros Rurales). Actualmente es una Dirección de la SHAH y presta servicios especializados en Avalúos Inmobiliarios a las entidades solicitantes (Naturales y Jurídicas) LOSNCP Ley Orgánica Sistema Nacional de Contratación Pública
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SECCIÓN III DE LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES: Art. 58.- Procedimiento.- Cuando la máxima autoridad de la institución pública haya resuelto adquirir un determinado bien inmueble, necesario para la satisfacción de las necesidades públicas, procederá a la declaratoria de utilidad pública o de interés social de acuerdo con la Ley. El precio se fijará, tanto para bienes ubicados en el sector urbano como en el sector rural, en función del avalúo realizado por la Dirección de Avalúos y Catastros de la Municipalidad en que se encuentren dichos bienes, que considerará los precios comerciales actualizados de la zona. El precio que se convenga no podrá exceder del diez (10%) por ciento sobre dicho avalúo. Se podrá impugnar el precio más no el acto administrativo, en vía administrativa. REGLAMENTO A LA LOSNCP SECCIÓN I ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES Art. 63.- Avalúo.- El valor del inmueble se establecerá en función del que constare en la respectiva unidad de avalúos y catastros del municipio en el que se encuentre ubicado el inmueble antes del inicio del trámite de expropiación, el cual servirá a efectos de determinar el valor a pagar y para buscar un acuerdo en los términos previstos en la ley. En las municipalidades que no se cuente con la Dirección de Avalúos y Catastros, o a petición de esa entidad, el avalúo lo podrá efectuar la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros La Dirección Nacional de Avalúos y Catastros realizará el avalúo si es que habiendo sido requerido el Municipio no efectuare y entregare el avalúo en el plazo de treinta días de presentada la petición. LEY DE HIDROCARBUROS CAPITULO X DISPOSICIONES GENERALES Art. 91.- A petición de una empresa contratista o de la Secretaría de Hidrocarburos,
podrá el Ministerio del Ramo, previa declaratoria de utilidad pública, expropiar a favor de la Secretaría de Hidrocarburos, para que ésta ceda su uso a la empresa interesada, terrenos y otros bienes inmuebles, o constituir servidumbres, que fuesen indispensables…………. Previo el avalúo practicado por la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros……. REGLAMENTO GENERAL DE BIENES DEL SECTOR PÚBLICO (R.O. No. 378, 17-10-2006) CAPITULO IV DEL EGRESO DE BIENES Art. 18.- Los avalúos.- El avalúo de los bienes muebles se hará por peritos designados por la máxima autoridad, quienes considerarán el valor comercial actual, el precio de adquisición, el estado actual, el valor de bienes similares en el mercado y, en general, todos los elementos que ilustren su criterio en cada caso. El avalúo de los bienes inmuebles lo realizará la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, para lo cual se tomará en cuenta el valor del terreno, de las edificaciones y de todos los bienes que vayan a incluirse en la enajenación con sus valores comerciales.
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CONCEPTOS
Valoración Masiva: Es asignar valores de forma extensiva global (masiva) es decir sin una identificación precisa del bien objeto de la valoración. Es definir valores a zonas de similares condiciones que poseen parámetros comunes e identifica a todos los predios que se encuentran en la misma. Tasación o Peritaje: Es identificar con exactitud el bien inmueble y describirlo con sus características representativas con el objeto de individualizarlas frente a las demás inclusive así esté en una misma gama valorativa o zona de valor. VALORACIÓN DEL TERRENO MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO Es el método de comparación o análisis de ventas ya efectuadas o en oferta de venta, es decir, es un método que utiliza datos de transacciones recientes en el mercado inmobiliario para procesarlos y establecer el precio unitario base del terreno en análisis. El método comparativo exige una correcta comparación, utilizando la metodología de la homogeneización.” FRENTE – FONDO: De acuerdo al Instituto Brasileño de Ingeniería y Comentarios de
Expertos de Sao Paulo (IBAPE (Brasil), establece el frente a avaluar entre la mitad y el doble del frente tipo: 0.5Ft < FX < 2Ft, ----------- F= (FX / Ft) 0.25 Dónde: Fx = frente a valorarse Ft = frente tipo y/o investigado Al aplicar este factor se debe manifestar que se aplicara la siguiente condición básica: La variación del frente tipo Tendrá como factor mínimo igual a 0,84 y el valor del factor máximo será de 1.189 Este factor funciona tanto para incrementar como para reducir el valor del terreno. MÉTODO DE REPOSICIÓN El método de Costo de Reposición sirve para valorar la construcción como nueva, método que se aplica a partir del análisis de sistemas constructivos expresados en tipologías de construcción definidos por el empleo de diferentes tipos de materiales de construcción en: Estructura, Paredes y Cubierta, elementos que definen un sistema constructivo, así como la estabilidad de la misma. El valor de la Unidad se realizará a partir de los análisis de precios unitarios y de costos de construcción por tipología a precios actualizados en el área de trabajo y objeto de estudio. P R O C E S O
Recopilación y análisis de información básica y requisitos Investigación previa de gabinete Investigación de campo Procesamiento de la información Informe de avalúo
Recopilación y análisis de información básica y requisitos • Solicitud • Escritura o certificado de la propiedad • Ficha Catastral actualizada y/o carta de pago del Impuesto Predial • Plano, con cuadro de áreas, afectaciones, linderos y medidas
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• Línea de fábrica con usos de suelo, zonificación, COS, CUS, y más regulaciones
• Declaratoria de propiedad horizontal (si aplica) • Volúmenes de obra ejecutada (en caso de edificaciones inconclusas) • Certificado de estar patrimoniado (si aplica)
Investigación previa de gabinete • Análisis de la información presentada (requisitos) • Buscar información (archivo DINAC) • Investigación de precios (compras-ventas) en periódicos
Investigación de campo • Entorno físico y socio-económico
Reglamentación urbana (Municipio) Tipología y altura de edificaciones Equipamiento urbano (áreas de influencia) Nivel de consolidación o deterioro urbano del sector y elementos
valorizantes o perjudiciales presentes Entorno socio económico. Accesibilidad al predio en análisis y al espacio público
• Terreno
Tipo de lote, tamaño, forma, topografía, servicios básicos, servicios complementarios, uso actual del suelo y afectaciones.
• Construcciones Confirmación número y tipos de bloques existentes Tipo de estructuras, materiales, recubrimientos, acabados,
instalaciones, pisos, infraestructura adicional. Uso edificación Edad de la construcción Fecha de reconstrucción (si aplica) Estado de conservación
Investigación de campo
• Investigación de precios de mercado
Se investigará los precios de terrenos y edificaciones, utilizando las siguientes Fuentes.
• Municipio (Avalúos y Catastros) • Notarías y Registro de la Propiedad • Inmobiliarias • Inmuebles que se encuentren en venta en el sector, o vendidos
recientemente. • Costos de construcción (Colegio de Profesionales y Cámara de
la Construcción) • Expediente Fotográfico
• Fotos de interiores y exteriores, que capten los aspectos más importantes y su entorno.
• Confirmación de la Información • Titularidad de dominio, Ubicación, Áreas, Linderos
Procesamiento de la Información • TERRENOS (método comparativo del mercado): El valor del suelo,
es el precio unitario del suelo (urbano o rural) determinado por un proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares y homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie del inmueble.
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• Homogeneización: análisis cualitativo de los elementos físico espaciales observados en el campo así como de sus características cuantitativas económicas y geométricas.
ANÁLISIS DE FACTORES: Tipo; topografía; superficie; área/perímetro; frente; fondo; forma; fuente; servicios y obras de infraestructura.
• CONSTRUCCIONES (método de reposición): proceso de simulación de construcción de la obra a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil.
ANÁLISIS DE FACTORES: Coeficientes que mantienen o demeritan
• Estado de conservación: cuidado y mantenimiento de la edificación:
• Muy bueno; bueno; regular; malo EDAD DE LA CONSTRUCCIÓN: depreciación que sufren los materiales de
construcción. Se considera: estructura, paredes y cubierta.
MARCO LEGAL Constitución de la República Art. 323.- Con el objeto de ejecutar planes de desarrollo social, manejo sustentable del ambiente y de bienestar colectivo, las instituciones del Estado, por razones de utilidad pública o interés social y nacional, podrán declarar la expropiación de bienes, previa justa valoración, indemnización y pago de conformidad con la ley. Se prohíbe toda forma de confiscación.
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COOTAD Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización Art. 449.- Avalúo.- Mediante el avalúo del inmueble se determinará el valor a pagar y
que servirá de base para buscar un acuerdo sobre el precio del mismo. El órgano competente del gobierno autónomo descentralizado, para fijar el justo valor del bien a ser expropiado, procederá del siguiente modo: a) Actualizará el avalúo comercial que conste en el catastro a la fecha en que le sea requerido el informe de valoración del bien a ser expropiado. ……. b) A este avalúo comercial actualizado se descontarán las plusvalías que se hayan derivado de las intervenciones públicas efectuadas en los últimos cinco años;….. 5.3.-ANTONIO BERMEO: SIGTIERRAS (Sistema Nacional de Información y Gestión de Tierras)
CATASTRO RURAL Y VALORACIÓN CATASTRAL CATASTRO: inventario detallado de los bienes inmuebles, con descripción de sus características físicas, jurídicas y económicas, es también una HERRAMIENTA. Pero ahora es un objetivo prioritario para el desarrollo social y económico del país, que se articula en torno a… El catastro no es:
• Cartografía • Urbanismo • Agricultura • Propiedad • SIG • Tributos
Valoración debe ser:
Es una valoración administrativa que, salvo excepciones, está gestionada por una administración pública.
Es una valoración tributaria que persigue objetivos de igualdad de trato de los administrados y garantiza la proporcionalidad en la aplicación de los tributos con los que tiene relación.
Es una valoración legal que está regulada por normativa propia aprobada al efecto.
Es una valoración que sigue un procedimiento técnico regulado y
comprende diferentes fases hasta la determinación del valor catastral. Es una valoración masiva que debe asignar, de forma automática, valores a
todos y cada uno de los inmuebles. Consideraciones previas sobre NTVCR El procedimiento de valoración se apoyará en información que haya podido capturarse y procesarse a través de diferentes fuentes: (Estadísticas, notaría, GADM, agricultura, declaraciones titulares, prácticos locales,…) Pero, la información contenida en la ficha predial rural será la parte fundamental para asignar correctamente el valor catastral al predio (y para otras utilidades) La calidad y rigurosidad del VC asignado al predio dependerá de:
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la CARTOGRAFÍA TEMÁTICA la información predial capturada en el LEVANTAMIENTO PREDIAL los EMR el procedimiento de COORDINACIÓN y ACTUALIZACIÓN
El Modelo de Valoración Catastral
1. Metodología sencilla, eficaz, dinámica, actualizable, automática 2. Reutilización de la información 3. Referencias VC /…. 4. Soberanía e independencia 5. Fácilmente informatizarle y asumible técnicamente 6. Completar las características catastrales de los predios 7. Calidad 8. Garantía y confianza en el proceso 9. Bajo costo de actualización y monto.
CATASTRO NACIONAL
• Fotografía aérea y orto fotografía • Cartografía temática y valoración • Levantamiento Predial • Sistema Nacional de Administración • de Tierras • Catastro funcionando en los Municipios
EL LEVANTAMIENTO PREDIAL INCLUYE:
• Superficie y linderos • Datos y foto de cédula de propietarios, posesionarios • Descripción de la situación legal de tenencia • Uso de la tierra • Cultivos principales • Edificaciones • Mejoras e instalaciones agroindustriales • Acceso a servicios básicos • Croquis y fotografías de las construcciones
Plano de cada predio Cartografía temática Escala 1:25.000 con cobertura nacional:
1. Geomorfología 2. Pendientes 3. Suelos 4. Capacidad de Uso de la Tierra 5. Cobertura vegetal y uso de la tierra 6. Sistemas Productivos 7. Dificultad de Labranza 8. Zonas Homogéneas de cultivo 9. Accesibilidad a la red vial
Accesibilidad a infraestructura de acopio y facilidades agrícolas
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10. Accesibilidad a infraestructura de acopio y facilidades Agrícolas 11. Accesibilidad a centros económicos importantes 12. Zonas homogéneas de accesibilidad 13. Peligros volcánicos OBJETIVO: Asignar el valor catastral a todos los predios rurales a nivel cantonal PROCESO:
Evaluación del Cantón
Recopilación y análisis de la información OBJETIVO: Asignar el valor catastral a todos los predios rurales a nivel cantonal
PROCESO: Evaluación del Cantón
Recopilación y análisis de la información Diseño del Estudio de Mercado
Propuesta de Zonas Agroeconómicas Homogéneas
OBJETIVO: Asignar el valor catastral a todos los predios rurales a nivel cantonal PROCESO: Evaluación del Cantón
Recopilación y análisis de la información
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Diseño del Estudio de Mercado
Propuesta de Zonas Agroeconómicas Homogéneas
Agregaciones de cultivos (a base del Levantamiento predial) OBJETIVO: Asignar el valor catastral a todos los predios rurales a nivel cantonal Evaluación del Cantón
Recopilación y análisis de la información Diseño del Estudio de Mercado
Propuesta de Zonas Agroeconómicas Homogéneas
Propuesta de Agregaciones de cultivos
Matriz de captura de muestras OBJETIVO: Asignar el valor catastral a todos los predios rurales a nivel cantonal Evaluación del Cantón
Recopilación y análisis de la información Diseño del Estudio de Mercado
Propuesta de Zonas Agroeconómicas Homogéneas
Propuesta de Agregaciones de cultivos
Matriz de captura de muestras
Distribución espacial de las muestras a tomar Levantamiento de la información
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Captura de información: Valor en venta, oferta firme, entrevista con prácticos locales
Levantamiento de la información
Captura de información: Valor en venta, oferta firme, entrevista con prácticos locales
Información con conocimiento y apoyo del GAD Análisis y estandarización de la muestra
Elaboración de matriz de valores, por ZAH, agregaciones y calidades Levantamiento de la información
Captura de información: Valor en venta, oferta firme, entrevista con prácticos locales
Información al servicio de catastro del GAD Análisis y estandarización de la muestra
Elaboración de matriz de valores, por ZAH, agregaciones y calidades
Redefinición de zonas agroeconómicas homogéneas y confección de matriz de valores: mapa de valores catastrales para el GAD ajuste de zonas y valores de la matriz
Levantamiento de la información
• Captura de información: Valor en venta, oferta firme, entrevista con prácticos locales
• Información al servicio de catastro del GAD
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Análisis y estandarización de la muestra
• Elaboración de matriz de valores, por ZAH, agregaciones y calidades • Reajuste de zonas y valores de la matriz • Presentación del documento en municipalidad
Valoración Masiva
• Asignación de valor catastral al predio.
6. SISTEMA VALUATORIO EN AMÉRICA LATINA
6.1.-Reforma y fortalecimiento del predial en Córdoba, Argentina (2009): Mario Piumetto
Agenda:
• Datos del caso y contexto previo.
• Reforma implementada.
• Acciones de actualización catastral y niveles de fortalecimiento del predial.
• Otros impactos y usos de los valores actualizados.
• Conclusiones, y notas para Ecuador…
Marco legal:
• Regulada por dos ordenanzas: Código Tributario y Ordenanza Tarifaria.
• Es una contribución territorial por servicios, aunque en la práctica se comporta
como un impuesto. Además, se paga el predial provincial.
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• Hecho imponible: todo inmueble dentro del ejido beneficiado directa o
indirectamente con servicios municipales.
• Sujeto: titular de dominio; los usufructuarios y/o poseedores a título de dueño
y/o concesionarios son solidariamente responsables.
RESUMEN:
-El desfinanciamiento de los servicios públicos era crítico (al término de 2008 sólo se
cubría el 63% del servicio de higiene).
-El esquema vigente era fuertemente inequitativo y regresivo.
-Era necesario recomponer fuertemente los ingresos y la equidad fiscal.
-Las transformaciones físicas desde 1984 eran tan significativas que debía ejecutarse
un revalúo a nuevo.
Objetivos:
• Aumentar al menos un 100% los ingresos reales por inmobiliario para el 2009.
• Obtener valuaciones reales de todos los inmuebles de la ciudad (462.000).
• Repensar el esquema fiscal, acompañando las nuevas valuaciones y
eliminando las regresividades presentes.
Resultados obtenidos:
• Hoy se tributa con mayor equidad: actualización de las valuaciones de acuerdo
al mercado y aplicación de una alícuota general para la mayoría de los predios.
• Disminuyó la regresividad. Se bajó de 65%, las parcelas que tributaban por un
mínimo general, a 20%.
• 113 % de aumento de la facturación: de 124 millones de pesos (2008) a $ 264
millones para 2009.
• Cantidad de reclamos: 1.850 (0,4% del total de inmuebles) administrativos y 4
judiciales (todos resueltos favorablemente para la Municipalidad).
• Se mantuvo el nivel de pago de los años anteriores (75% al 80%, en el primer
año).
Una clave para el proceso de aprobación legislativa es la comunicación
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-Mejor aprovechamiento del suelo vacante (se inició un paulatino proceso de mejor
uso
-Contención de los precios del suelo
-Recuperación de plusvalías (simbólico).
-Cálculo de transferencia de derechos de edificación para preservación de
patrimonio.
-Cálculo de transferencia de derechos de edificación para infraestructura vial
(proyecto en 2010).
Conclusiones:
1. El involucramiento del Catastro en la reforma fiscal es clave (por ejemplo, un
punto en la tarifa ya es una diferencia del 50%!)
2. Para el proceso de aprobación legislativa: (1) presentación como proyecto
técnico y (2) explotar las posibilidades de la cartografía (las cosas pueden
mostrarse de muchas formas distintas).
3. La implementación de los instrumentos urbanísticos y de financiamiento es
mucho más viable si se cuenta con valores del suelo actualizados.
Reflexionar y Analizar:
-Valor del predial en algunas ciudades…
• Por ejemplo, Quito: 850.000 inmuebles / 40 MM dólares recaudación
(47 promedio.).
• Córdoba: 500.000 / 100 MM dólares. de recaudación (200
promedio). Bogotá 500 dólares. promedio.
-Tarifas de 0,25‰ a 5 ‰… bien para valores actualizados. Deberían ser
progresivas por valuación? Y/o por zonas?
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-Impuesto a los predios no edificados, de un adicional del 2 ‰ es suficiente?
Cuánto ha sido la valorización anual? Discriminar según distintas zonas?
-Ampliar definiciones d la unidad de registración (predio): procedimiento de ABM,
derechos y obligaciones.
-Sujetos pasivos: los propietarios (a diferencia del impuesto rural, que fija a
propietarios y poseedores). Significa que hay que profundizar los procesos de
regularización / titulación
6.2.-SISTEMAS VALUATORIOS Y OBSERVATORIOS DE VALORES
OBSERVATORIO INMOBILIARIO CATASTRAL –OIC: GUSTAVO MARULANDA
Catastros Multifinalitarios y la base económica Territorial
Marco Normativo: Se entiende por “actualización catastral permanente” el conjunto de actividades destinadas a renovar “continuamente” los datos del censo o inventario catastral en sus aspectos físico, jurídico y económico, conforme con la “dinámica inmobiliaria”.
Dinámica inmobiliaria que refiere a las transformaciones que experimentan los bienes inmuebles en sus elementos físico y jurídico o a las transacciones que sobre ellos se realizan o asocian.
-Resolución 070 de 2011 del IGAC
-Resolución 1008 de 2012 “Por la cual se establece la metodología para desarrollar la actualización permanente de la formación catastral. -Resolución 1055 de 2012 “Por la cual se modifica parcialmente la Resolución 070 de
2011 Artículo 1. Modifica el artículo 8 de la Resolución 70
“El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. - Avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los
valores unitarios para edificaciones y para terrenos. Para la determinación del avalúo catastral las autoridades catastrales se apoyarán en la información que provean los observatorios inmobiliarios. -PARÁGRAFO 2o. El avalúo es el valor asignado a cada predio, tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso los supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y características.
43
COMO LO HACE EL CATASTRO DE BOGOTA
INGRESOS: -Hacienda impuestos -Información Jurídica (propietarios) -Información Física (ubicación, áreas, pisos, etc… -Información económica DIC (Valores comerciales, valores catastrales, avalúos, plusvalías, valores de referencia.)
• Servicios • Planeación • Infraestructura • Academia y Sector Privado
-Arquitectura Empresarial (Personas, estrategia, procesos, cultura organizacional y tecnología.) CONOCIMIENTO:
-Infraestructura de Datos Especiales IDEC (Mapa de referencia, mapas temáticos) -O.T.C-Observatorio Técnico Catastral (Investigación y estudios) Qué es el CIB? Es la renovación o inventario de Todos los bienes inmuebles de Bogotá, que refleja la situación actual del mercado inmobiliario y en el que se registran los cambios en la información física, jurídica y económica de los predios. - Es la base para la planeación urbana: información sobre dinámicas de crecimiento, uso real de la tierra, etc. -Contribuye a la sostenibilidad fiscal de la ciudad -Información georreferenciada para el diseño de proyectos de infraestructura (predios y redes De infraestructura) IDECA -Información de calidad para el ciudadano (áreas, valores, etc.)
Zonas Homogéneas Físicas – Geoeconómicas Art.51.- Zonas Homogéneas Físicas. Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes. Artículo 52. Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.
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Operación del OIC
Información confiable sobre el mercado inmobiliario -Técnicos y Valuadores vinculados y contratados por Catastro -Comités de Avalúos
• Actualización
• Conservación -Validación de avalúos a partir de análisis cuantitativo (Depuración) Análisis de sensibilidad de los modelos de econometría espacial (Procesos Masivos)
Zonas Homogéneas Físicas - Geoeconómicas Norma de Uso del Suelo Clase de suelo (Urbano-Protegido o no Protegido-, Rural).
Área de Actividad
Edificabilidad (2 a 5 Resultante, Restringido, Predominante Áreas restringidas –A,B,C- Corredores Viales, Otros rangos).
Topografía (Plana0-7%, Inclinada 7-14%, Empinada +14%)
Servicios (Sin Servicios, Básicos incompletos, básicos, básicos más complementarios)
Vías (Clase de Vía, Estado e Influencia)
Actividad Económica de los inmuebles (no edificado, Residencial, Comercial y de Servicios, Industrial, Equipamientos, Espacio Público, recreacional y deportivo)
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Valores de Referencia
Ley 388/1997, articulo 61.
-Enajenación Voluntaria “Al valor comercial, se le debe descontar el monto
correspondiente a la plusvalía o mayor generado por el anuncio del proyecto u obra
que constituye el motivo de utilidad pública, para la adquisición, salvo que el
propietario hubiese pagado la participación en plusvalía o la contribución por
valorización
Decreto 2729/12
-Se descontara del avalúo comercial de adquisición, el monto correspondiente a la
plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto, para tales efectos se
deberá calcular el valor de referencia en los cuales se debe tener en cuenta las
condiciones físicas, jurídicas y económicas del SUELO al momento del anuncio del
proyecto.
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-El avalúo de referencia es aquel destinado a definir el valor del suelo antes del
anuncio del proyecto y se realiza por zonas y sub zonas homogéneas que resulten
del estudio de M/do y la norma vigente al momento de anuncio del proyecto.
-Cálculo del mayor valor: se comparan los dos avalúos (indexando el primero con
Índices) y la diferencia corresponde al mayor valor corresponderá al incremento
generado por el anuncio del proyecto.
MODELOS ECONOMÉTRICOS 2013
SELECCIÓN DEL MODELO ANÁLISIS ECONÓMICO
1. Pronósticos (valores estimados).
2. Cálculo Error de Pronóstico (ei), (valor observado - valor estimado)
3. Análisis económico predios con errores de pronostico extremos.
4. Corrección.
5. Cálculo parámetros de Modelos.
7. INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO PARA CATASTROS EN AMÉRICA
LATINA 7.1 ADMINISTRACIÓN DE DATOS CATASTRALES PARA EL PLANEAMIENTO EN
AMÉRICA LATINA ACTUALIZACIÓN CONTINUA: MARIO PIUMETTO
1. Ejecutados cada determinado período de tiempo
2. Grandes presupuestos
3. Poco impacto en las capacidades de la organización
PROYECTOS:
1. Acciones de ejecución permanente, sistémicas y concurrentes
2. Presupuestos más acotados
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3. Fortalecimiento de capacidades de la organización
Crowdsourcing:
“Consiste en externalizar tareas que, tradicionalmente realizaba un empleado o
contratista, a un grupo numeroso de personas o una comunidad, a través de una
convocatoria abierta” (Wikipedia).
Ejemplo: OpenStreetMap es mantenida en forma colaborati por más de 700.000
personas.
Alternativas para un mejor mantenimiento de datos
Proyectos de actualización:
Relevamientos aéreos y/o lidar
Censos parcelarios
Relevamientos masivos en campo
Revalúos inmobiliarios
Programas masivo de titulación de tierras
(+) Actualización continúa:
(Adicionalmente a los proyectos)
Mensuras de predios
Declaraciones Juradas
Servicios de imágenes satelitales y detección de cambios
Alianzas institucionales
Observatorios de valores
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Crowdsourcing
Actualizaciones previas por usuarios
Programas sectoriales de regularización dominial…
Opción por el desarrollo institucional
Proyectos de actualización:
Organismo catastral como espectador y receptor de datos.
Cursos de software, generalmente.
Catastro ofrece los datos resultados al resto de los organismos.
Esencialmente cambian las herramientas de administración de datos.
Las deficiencias organizacionales previas, normalmente persisten
(+) Actualización continúa:
Organismo catastral activo e involucrado.
Desarrollan capacidades en la organización y su gente.
Promueve la integración institucional del catastro (IDEs, datos abiertos, etc.).
Generan desafíos y cambios en la organización (nuevos paradigmas,
procesos, etc.).
Fortalecimiento de la organización en general.
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ABRIR EL JUEGO
Córdoba, Argentina, 2006 - 2010
La nueva BD Territorial:
Se registran objetos territoriales y objetos territoriales legales (Catastro 2014):
- Calles públicas y su dimensión
- Espacios verdes de dominio público
- Predios, lotes
- Límites parcelarios
- Posesiones
- Títulos superpuestos
- Expropiaciones
- Divisiones no aprobadas (situaciones informales)
- Servidumbres administrativas (en proceso)
- Divisiones administrativas y jurisdiccionales
- Valores de la tierra (por cuadra)
Niveles de provincia
Otras Instituciones
Profesionales
Desarrollo hacia un catastro con presupuesto limitado
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Resultados y logros principales:
Técnicos
1. BD Territorial única.
2. Todos los procesos sobre la misma base.
3. Se discontinuaron los procesos manuales.
Institucionales
1. Se cambió completamente la manera de administrar la información territorial.
2. Relación costo beneficios (presupuesto: US$250.000).
3. Desarrollo de capacidades institucionales.
4. Nuevas demandas, roles y proyectos
Campana, Argentina
Catastro digital usando software libre (interface de gvSIG)
Perfil de algunos GAD (encuesta 2014) que tal vez puedan requerir un crédito al
BDE
• 89% de la superficie urbana y 46% de la rural está catastrada.
• En la mayoría de los casos el levantamiento topográfico es la metodología
principal de levantamiento, tanto en urbano como en rural
• 23% tienen SIG para administrar el catastro urbano.
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• 65% tienen hardware insuficiente.
• 7% tiene integración con el registro de título.
• Muy bajo % tiene integración con empresas de servicios públicos.
• 92% de los municipios tiene banda ancha de internet.
Algunas ideas para lograr el crédito!
• Usar un SIG en la nube (por ejemplo, GIS Cloud, USD 55/ mes). No requiere
software adicional ni inversión en hardware. Como herramienta de escritorio,
usar algún SIG libre.
• Usar el servicio de imágenes gratis de Google o Bing, y efectuar un
relevamiento expeditivo de parcelas y mejoras faltantes.
• Notificar a propietarios / poseedores, y rectificar según DDJJ y/o plano del
predio, a presentar con información adicional (título, domicilio, construcciones
existentes, etc.).
• Publicar un WMS para la empresa de servicios públicos y la comunidad en
general. Y el inspector de catastro en su celular!
• Repasemos los resultados y los costos.
Objetivos que perseguimos…
Políticas de administración de datos:
• Mejorar la pertinencia y calidad
• - Aumentar el uso
• - Mejorar el acceso
• - Integrar a gobierno electrónico
7.2. EL ROL DEL CATASTRO EN LA APLICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO: GUSTAVO MARULANDA
Catastros Multifinalitarios Realidad Nacional e Internacional Impuestos en Bogotá – Predial La tarifa baja se aplica cuando el avalúo es inferior al límite establecido (última columna) y el alta, cuando es superior Ordenamiento Territorial
A destacar proceso de OT desarrollado a través de la ley 388 de 1997, mínimos para establecer el O.T. de los Municipios y los objetivos de gestión del suelo
Municipio; ente activo en el desarrollo urbano local.
Función social y ecológica de la propiedad.
Prevalencia del interés general sobre el particular.
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Regular el mercado del suelo (retención de terrenos, segregación, ilegalidad) y asegurar sus procesos de incorporación.
Mejorar la capacidad de gestión pública y coordinación en la provisión de servicios.
La política se sustenta esencialmente en el reparto equitativo de cargas y beneficios y la norma no puede ser otorgada de manera incondicional y gratuita Sistema de Gestión integrada distribución equitativa de cargas y beneficios Se aplica en las siguientes escalas:
A nivel general de la ciudad (a través de Contribución por valorización, tarifas de servicios públicos, participación en plusvalías y mecanismos de compensación y transferencia de derechos de construcción).
A nivel zonal (contribución por valorización, mecanismos de compensación y transferencia de derechos de construcción, planes parciales).
A nivel local (reparto entre propietarios de cargas del nivel local). Sistema de Gestión integrada distribución equitativa de cargas y beneficios Se aplica en las siguientes escalas
A nivel general de la ciudad (a través de Contribución por valorización, tarifas de servicios públicos, participación en plusvalías y mecanismos de compensación y transferencia de derechos de construcción).
A nivel zonal (contribución por valorización, mecanismos de compensación y transferencia de derechos de construcción, planes parciales).
A nivel local (reparto entre propietarios de cargas del nivel local). Instrumentos de Gestión del suelo
PLANEACIÓN -Planes Parciales (para áreas determinadas del suelo urbano y de
expansión).Unidades de actuación urbanística, Licencias TRIBUTARIOS -Participación en plusvalías. -Contribución de valorización (de mejoras) -Mecanismos de compensación estímulo y beneficios en tratamiento de conservación histórica o arquitectónica y protección ambiental NO TRIBUTARIOS -Declaratorias de desarrollo y construcción prioritarios (venta forzosa) -Bancos de tierras (derechos de preferencia) -Porcentajes obligatorios para proyectos VIS-VIP -Expropiación administrativa. -Sistemas de reparto de cargas y beneficios
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Plusvalía
Ley 388 de 1997 -“Los municipios participaran de los beneficios generados por sus acciones urbanísticas que regulan el uso del suelo y el espacio aéreo, recursos se emplearan en el mejoramiento urbanístico del municipio”. Antecedentes para la determinación •Acuerdo reglamentario.
•Reglamentación urbanística nueva.
•Comparación normas.
•Cálculo del efecto.
•Liquidación del efecto.
•Recaudo de la participación. Las oficinas de Planeación Municipal reglamentan el uso del suelo. Comparación normativa anterior vs. Actual: •Incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.
•Uso más rentable.
•Mayor potencial edificatorio. Cálculo del efecto 1. Clasificación del suelo: Se calcula mediante la realización de dos avalúos, hallando su diferencia (rural- Expansión- Suburbano). 2. Mayor aprovechamiento:
Se determina el precio de referencia y los metros del potencial adicional de edificación. 3. Cambio a mejor uso: Determinación de la diferencia entre dos avalúos tomando como base otro sector “similar”.
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4.-Ejecución de obra pública:
Exigibilidad •Solicitud de licencia de urbanización o construcción. •Cambio efectivo de uso del inmueble. •Transferencia del dominio del inmueble. •Adquisición de títulos valores representativos de los derechos adicionales de construcción y desarrollo.
Procedimiento -Análisis Normativo -Inspección sectores generadores -Determinación de ZHF -Selección puntos de investigación Realización avalúos puntuales -Análisis resultados -Definición de ZHG Valorización
Definición del instrumento: Es un instrumento para financiar la ejecución de obras de interés público, soportado en los beneficios que éstas generan, Considera la capacidad de pago de los propietarios. El beneficio es por el mayor valor económico que se generará en los inmuebles como consecuencia de la ejecución de las obras de interés público Propuesta Reforma Institucional Definición de inversiones a realizar (SDP) Definición de áreas de influencia y predios beneficiados (SDP) Definición de presupuestos de obra (IDU) Metodología para determinar la participación (Catastro) Recolección de la información de los predios (Catastro) Recolección de los pagos (SDH) Administración de la cartera (SDH) Expropiación administrativa – Enajenación Ley 388/1997, articulo 61.
• Enajenación Voluntaria “Al valor comercial, se le debe descontar el monto correspondiente a la plusvalía o mayor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública, para la adquisición, salvo que el propietario hubiese pagado la participación en plusvalía o la contribución por valorización.
Decreto 2729/12
• Se descontara del avalúo comercial de adquisición, el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto, para tales efectos se deberá calcular el valor de referencia en los cuales se debe tener en cuenta las condiciones físicas, jurídicas y económicas del SUELO al
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momento del anuncio del proyecto. El avalúo de referencia es aquel destinado a definir el valor del suelo antes del anuncio del proyecto y se realiza por zonas y sub zonas homogéneas que resulten del estudio de M/do y la norma vigente al momento de anuncio del proyecto.
• Cálculo del mayor valor: se comparan los dos avalúos (indexando el primero
con Índices) y la diferencia corresponde al mayor valor corresponderá al incremento generado por el anuncio del proyecto.
RETENCIÓN DE TERRENOS •Terrenos dotados con servicios públicos, predios abandonados
•Infraestructura de servicios
•Incentivan la expansión de las ciudades
•Buscan mejores precios, especulación MANEJO FISCAL •Tarifas
•Valoración catastral/comercial DECLARATORIA •Identificación de Terrenos vacantes (Información. Catastral)
•Acto administrativo, (expansión 3 Años para su desarrollo, Urbanos: Urbanizables 2 años, Urbanizados 1 año)
•Subasta y limitación de su desarrollo precio base el 70% del avalúo comercial, luego 70% del avalúo catastral, expropiación al 70% Avalúo Catastral
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RESULTADO MESAS DE TRABAJO PRESENTAR EL MERCADO EL CATASTRO NO REPRESENTA EL MERCADO ESTRATEGIAS CATASTRALES (MIDUVI) Integrar Instituciones -Públicas (BIESS/RP/NOTARIAS) (Catastro) (DINAC/SIG) -Privadas (BANCOS, CORREDORES) (CONSTRUCCIONES, COLEGIOS, PROFESORES) MÉTODOS VALUATORIOS – Variables mínimas – Investigación, Definición. NORMA FORMACIÓN
U
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RESULTADO DE MESAS DE TRABAJO INSTRUMENTOS DE INTERVENCIÓN
ACTUALIZACIÓN: ESTRATEGIAS Y DIAGNÓSTICOS (MIDUVI), (SIGTIERRAS), (Indicadores), (BDE) • INFORMES
-m2 construidos -Emisión (Fiscal)
• PLAN DE ACTUALIZACIÓN -Procesos (Información, Equidad) -Cronograma -Inversión
• PLAN GESTIÓN CATASTRAL
-Personal (Capacitación, multitematica, Coordinada) -Contenido Mejoras -Predial (Tarifas Diferentes) -Plusvalías -Alcabalas -Informalidad –Tenencia Irregularidad – Plan Urbano
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