MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”
Tesis de Maestría presentada por:Ing. Raúl F. Guijarro G.Arq. José R. Quishpe N.
Dirigida por:Ing. Roberto Unda, MBA
Departamento de Ciencias de la Tierra y la ConstrucciónEscuela Politécnica del Ejército, 2012
_____________ESQUEMA DE LA INTERVENCIÓN
1. Plan de Proyecto y Justificación2. Análisis de la Situación de la Industria de la Construcción3. Estudio de Mercado4. Descripción del Proyecto5. Etapa Económica6. Análisis Financiero7. Gestión Empresarial8. Conclusiones y Recomendaciones
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1. PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN
MODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”
_________PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN
En el país la necesidad de tener una casa propia ha ido creciendo durante los últimos años debido al fenómeno migratorio y/o crecimiento poblacional.
Los sectores público y privado se han visto en la necesidad de crear nuevas oportunidades para la adquisición de vivienda propia.
En el Ecuador se considera a la inversión en el área inmobiliaria, una de las más seguras y rentables.
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_________PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN
OBJETIVO GENERAL•Presentar el Modelo de Factibilidad Económica y Financiera del Proyecto de Vivienda “Conjunto Residencial Villa Nova”.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS•Establecer cuáles son las condiciones económicas en la actualidad de los involucrados.• Encontrar el segmento de mercado ideal para el desarrollo del proyecto en la zona urbana especificada. • Investigar si los requerimientos del mercado objetivo están de acuerdo a las especificaciones del proyecto.• Plantear a la empresa el proyecto con un margen de rentabilidad que justifique la inversión.
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_________PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓNJUSTIFICACIÓNLa ubicación propuesta para el Proyecto Conjunto Residencial Villa Nova en Calderón a la entrada a Llano Grande resulta atractiva y si además mencionamos la preferencia que actualmente existe de casas por departamentos lo hace un proyecto definidamente atractivo.
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0%
50%
100%
2003 2005 2011
23,20%47,36%
18,58%
76,80%56,64%
81,42%
Oferta de Viviendas en Quito%
Departamentos Casas
2. ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
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ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL ECUADOR
Los resultados del crecimiento de la demanda y de la oferta de vivienda en el Ecuador reflejan el impulso que ha venido teniendo el sector a partir del cambio de siglo y la dolarización.
Se puede considerar que el ciclo de desarrollo de la construcción tuvo un importante despegue a partir del año 2000, consolidándose durante los años posteriores.
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ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
En el país se ha implementado una serie de estrategias públicas direccionadas al sector, que en su gran mayoría, han respondido a intereses políticos de los gobernantes, por lo que muchas de ellas han carecido de análisis técnicos o de consideraciones de lo demandado por la sociedad y las ciudades dentro de su estructura.
El desarrollo de vivienda social ha proliferado hacia la periferia de las ciudades, sin embargo se ha visto eclipsado por la falta de infraestructura y servicios.
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ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN EN QUITOResulta interesante comparar las variables de la oferta disponible de vivienda, por ejemplo, el número de proyectos en desarrollo en la ciudad ha pasado de 209 en el año 1997, 403 durante el 2011; lo que implica una ampliación de la oferta inmobiliaria de aproximadamente del 200% en 14 años.
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ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
El crecimiento urbano en Quito ha demandado una gran inversión en infraestructura vial y desarrollo urbanístico ocasionando el aumento de la plusvalía en Quito y sus alrededores. El precio promedio del m2 demuestra un alza, sin embargo, este crecimiento no ha alcanzado a comunidades cercanas, donde el valor del suelo aun se conserva muy atractivo para inversionistas, conservando precios que oscilan entre USD 40 a USD 45 / m2.
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3. ESTUDIO DE MERCADO
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______________________ESTUDIO DE MERCADOEs necesario contar con una efectiva estrategia comercial, de ventas y promocional, que comprende desde la misma idea del proyecto, la selección de la ubicación, la identificación del segmento objetivo, el diseño, funcionalidad y características que debe tener respecto a la competencia. Sobre el 60% de los potenciales clientes, perciben que las condiciones económicas actuales son propicias para la compra de vivienda.
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______________________ESTUDIO DE MERCADO
En relación al lugar de preferencia para la compra de vivienda se aprecia que los estratos medios y altos, prefieren los proyectos desarrollados en el norte de la ciudad, a pesar de que en esta zona los costos de construcción son más elevados y existe mayor plusvalía.
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PROYECTOS CON VENTAS MAYORES A 2 UNIDADES MES CASAS EN EL VALLE DE CALDERÓN
Área Prom. Área Prom. Número Número Valor Valor Absorción
No. Nombre del Proyecto Ubicación Construcción Terreno Unidades Unidades m2 Total Mes
Totales Disponibles Promedio
1 Villas Mediterráneo Calle Punín y Vía Marianitas 72 60 23 1 500,00 36.000,00 2,40
2 Divento San Alfonso y San Ca¡milo 105 70 16 1 538,00 56.500,00 2,50
3 Pedregales (etapa 2) Mercurio y Unión 84 60 76 9 571,00 48.000,00 3,50
4 La Finca (etapa 2) Carlos Calles y Unión 86 60 45 13 494,00 42.500,00 2,80
5 Balcones del Paraíso Atahualpa sector Calderón 90 60 58 1 483,00 43.500,00 2,00
6 Jardines de Calderón 3 Mercurio y Atahualpa 72 50 130 55 458,00 33.000,00 4,16
7Balcones de Morán
Plaza Cacha y Carlos Mantilla 120 80 36 15 630,00 75.600,00 2,66
8 San Fermín etapa 3 Sector Albornoz 101 70 20 3 512,00 47.000,00 2,00
9 C. R. San Pablo Sector Albornoz 81 70 33 4 565,00 45.800,00 2,66
10 La Pradera Sector Albornoz 80 70 25 5 506,00 40.500,00 2,55
11 Llano Dorado 23 Abril y 25 Noviembre 111 80 92 64 492,00 54.950,00 2,33
12 Villa Victoria Lonidas Proaño / Carapungo 65 60 55 1 504,00 33.052,00 2,70 AÑO
FUENTE: ANÁLISIS PROYECTO SECTOR LLANO CHICO VALLE DE CALDERÓN, POR LA EMPRESA MARKETWATCH INTELIGENCIA DE MERCADO, MAYO 2010
Valor Promedio 521,08 46.366,83 2,69 2.010
En función de los valores promedio del mercado
Valor Adoptado 700,00 3,50 2.012
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VILLA NOVA DIVENTOBALCONES DE MORAN PLAZA
C. R. SAN PABLO LLANO DORADO
FORTALEZAS FORTALEZAS FORTALEZAS FORTALEZAS FORTALEZAS
Ubicación Ubicación
Exclusividad Diseño AcabadosNúmero de viviendas
Diseño y acabados de
primera
Está en construcción
Está en construcción
Está en construcción
Está en construcción
Trayectoria empresarial de
calidadSeguridad en la
inversiónOPORTUNIDADES OPORTUNIDADES OPORTUNIDADES OPORTUNIDADES OPORTUNIDADES
Inversión con alta Plusvalía
Compra en planos a menor costo por
m2
Compra en planos a menor costo por
m2
Precio por metro cuadrado
Precio por metro cuadrado
Satisfacción de necesidades
básicasCompra en planos a menor costo por
m2Acabados de
primeraDEBILIDADES DEBILIDADES DEBILIDADES DEBILIDADES DEBILIDADES
No está construidoAcabados de
menor calidadAcabados de
menor calidadAcabados de
menor calidadAcabados de
menor calidadNo Guardia de
seguridadNo Guardia de
seguridad
Primer proyecto Primer proyecto
Costo condominio no es frecuente
Número de viviendas
Número de viviendas
No Guardia de seguridad
No Guardia de seguridad
No oficinas de venta
No oficinas de venta
No oficinas de venta
No oficinas de venta
AMENAZAS AMENAZAS AMENAZAS AMENAZAS AMENAZAS
Promociones de otros proyectos
Mucho tiempo en venta
No nivel gerencialOtros Proyectos en
el mismo sectorNo nivel gerencial
ANÁLISIS FODA DEL PROYECTO Y SU COMPETENCIA
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4. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
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_______________DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
UBICACIÓN Provincia: PichinchaCantón: QuitoParroquia: CalderónLocalización: Entrada a Llano Grande, en la intersección de las calles 25 de Noviembre y 23 de Abril.
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_______________DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
Características de la Zona
El sector tiene todos los servicios básicos, como: luz eléctrica, agua potable, alcantarillado, telefonía y televisión por cable. Además existe transporte público. Se diseño la urbanización y las casas en un terreno de 11.339, 76 m2.
ÍTEM DESCRIPCIÓN CANTIDADÁREA
PROM. (M2)M2 TOTALES
Casa 2 pisos3 dormitorios en dos plantas, sala, comedor, cocina, 2 y 1/2 baños.
65 84,47 m2 5.490,55 m2
Casa 3 pisos3 dormitorios en dos plantas, sala,
comedor, cocina, sala de estar, terraza, 3 y 1/2 baños.
19 111,50 m2 2.118,50 m2
Parqueaderos Casas
Cada casa dispondrá de 1 parqueadero
84 12 m2 1.008 m2
ParqueaderosVisitas
Las casas contaran con parqueaderos para visitantes
10 12 m2 120 m2
ParqueaderosVehículos menores
Las casas tendrán parqueaderos para vehículos menores.
2 11,86 m2 23,72 m2
Áreas Recreativas Comunales
Espaciosas áreas verdes, para la recreación y esparcimiento de la
familia.2 555,44 m2 1110,88 m2
Seguridad Incluye servicio de Guardianía 2 4,55 m2 9,10 m2
Casa ComunalCasa comunal para reuniones con
baño y bodega1 84,28 m2 84,28 m2
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5. ETAPA ECONÓMICA
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____________________ETAPA ECONÓMICA•Inversión Inicial
Estudios Preliminares Bienes Inmuebles (Terreno donde se va a construir el conjunto residencial)
•Costos Directos Urbanización del ConjuntoCostos de Construcción
•Costos IndirectosGastos Administrativos y TécnicosGastos de Ventas Gastos de Publicidad Gastos JurídicosGastos Financieros ( Intereses )
•Capital de Trabajo•Punto de EquilibrioMODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”
____________________ETAPA ECONÓMICACOSTOS
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____________________ETAPA ECONÓMICAPara calcular el punto de equilibrio del Proyecto, debemos hacer un análisis de las relaciones entre los costos fijos, costos variables y los beneficios que presenta el proyecto. Q = F / (P-V) , donde:P = Precio de Venta por Casa = ( $ 63.425,00 )V = Costos Variables por unidad = ( $ 26.113,65)F = Costos Fijos Totales = ( $ 832.304,19)Q = Punto de Equilibrio (casas a vender) P = (65u*84,5m2*700 $/m2+ 19u*111,5 m2*700 $/m2) = $ 63.425,00 84u V = (65u*$ 24,779,07 + 19u*$ 30.679,31) = $ 26.113,65 84uF = Costos Urbanización + Costos Indirectos F = $ 476.401,98 + $ 355.902,19 = $ 832.304,19Q = 832.304,19 / ( 63.425,00 – 26.113,65) Q = 22 casas que equivale al 26% del total de viviendas del conjunto residencial.
Es decir que con la venta de 22 casas se recupera el capital de trabajoMODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”
6. ANÁLISIS FINANCIERO
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____________________ANÁLISIS FINANCIEROSe determino el flujo de caja del proyecto y con este se calculo los indicadores financieros económicos como el Período de Recuperación (Plazo en que la Inversión original se recupera con las Utilidades futuras), Valor Actual Neto (VAN: Permite calcular el valor presente de un determinado número de flujos de caja futuros, originados por una inversión) y la Tasa Interna de Retorno (TIR: tasa de interés que hace que todos los flujos del proyecto arrojen un VAN = 0).
VAN = - P + FNC1+ FNC2+…………+ FNCn
(1+r)1 (1+r)2 (1+r)n
P = Inversión Inicial (Año 0)FNCi = Flujos netos de caja anuales
r = Tasa de descuenton = años
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____________________ANÁLISIS FINANCIERO
TASA DE DESCUENTO Los proyectos inmobiliarios tienen un rendimiento esperado de acuerdo a sus características y factores relacionados directamente con el tipo de proyecto, riesgos asumidos y la situación economía del país.
La tasa mínima de descuento esperada por los inversionistas de este proyecto es del 21% anual, con tasas de descuento menores los inversionistas no estarían dispuestos a llevar a cabo el proyecto.
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____________________ANÁLISIS FINANCIEROFLUJO DE CAJA CON RECURSOS PROPIOS (Anexo 6)
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PERIODO ANUAL
0 -533,179.92 VAN 103,783.40 > 0
1 -233,956.11 TIR 30.64% >21%
2 1215664.88
FLUJO DE CAJA CON FINANCIAMIENTO (Anexo 7)
PERIODO ANUAL
0 -533,179.92 VAN 66,353.37 > 0
1 -267,170.90 TIR 27.11% >21%
2 1,201,053.49
____________________ANÁLISIS FINANCIEROFLUJO DE CAJA SENSIBILIZADO AL PRECIO DE VENTA (Anexo 8)
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PERIODO ANUAL
0 -533,179.92 VAN 19,768.93 > 0
1 -274,375.64 TIR 22.84% >21%
2 1,141,566.94
FLUJO DE CAJA SENSIBILIZADO AL COSTO DIRECTO (Anexo 9)
PERIODO ANUAL
0 -533,179.92 VAN 19,818.11 > 0
1 -280,285.70 TIR 22.84% >21%
2 1,148,790.11
7. GESTIÓN EMPRESARIAL
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____________________GESTIÓN EMPRESARIAL
El proyecto se regirá a los siguientes programas de gestión:
- Gestión de Riesgos- Gestión de Comunicación- Gestión de Recursos Tecnológicos- Gestión de Control de la Calidad, Cantidad, Costo y Cronograma- Gestión Logística- Acta del Proyecto- Estructura detallada de Trabajo- Gestión de Recursos Humanos- Entregables Finales
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8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
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__________________________CONCLUSIONES
El análisis financiero (flujo de caja) con recursos propios y con financiamiento determinó la viabilidad del proyecto. Los resultados con una tasa de descuento mínima esperada por los inversionistas del 21%, son:- Periodo de Recuperación: 24 meses- El VAN obtenido con capital propio es de USD 103.783,40 > 0, el proyecto es rentable (Anexo 6).- El TIR obtenido con capital propio es del 30,64% > 21%, el proyecto es rentable (Anexo 6).- El VAN obtenido con apalancamiento es de USD 66.353,37 > 0, el proyecto es rentable (Anexo 7).- El TIR obtenido con apalancamiento es del 27,11% > 21%, el proyecto es rentable (Anexo 7).
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__________________________CONCLUSIONES
El proyecto es sensible a los precios de venta y puede ser rentable hasta una reducción de precios aproximada del -1.76%. Por lo que se deberá tener mayor control en los precios de venta (Anexo 8).
En cuanto a los materiales, mano de obra, equipo y herramientas necesarias para la ejecución del proyecto deben ser controlados para evitar un incremento en los costos directos ya que pueden elevarse máximo hasta aproximadamente un 2,61% para que el proyecto siga siendo rentable. (Anexo 9).
El empresario moderno debe atender breve y eficazmente los cambios macroeconómicos que sucedan ya que podrían afectar positiva o negativamente al proyecto.
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__________________________CONCLUSIONES
La zona donde se encuentra el proyecto “Villa Nova” cuenta todos los servicios como son agua, luz, teléfono, etc., así como con centros comerciales, supermercados, bancos, farmacias, colegios, universidades, etc.
Próximo al Conjunto “Villa Nova” está proyectado la construcción de una nueva vía de ingreso al nuevo Aeropuerto de la ciudad de Quito, por lo que la zona elevará su plusvalía.
La diferencia que tendrá el Conjunto “Villa Nova” con su competencia está en su diseño arquitectónico, sus acabados interiores, las áreas verdes y recreativas que se encuentran dentro del proyecto, será el único conjunto de estas características en la zona donde se desarrollará el proyecto.
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______________________RECOMENDACIONES
Con los índices económicos - financieros obtenidos en el presente estudio de factibilidad, se demuestra que el proyecto resulta viable y atractivo para los inversionistas ya que presenta un margen de utilidad aceptable. En consecuencia recomendamos proceder con la ejecución del proyecto de Vivienda “Conjunto Residencial Villa Nova”.
Ejecutar el proyecto según el cronograma establecido, lo cual permitirá utilizar de mejor manera los recursos y los fondos requeridos.
Se debe contar con una fuerza de ventas efectiva para tener éxito con el cronograma de ventas propuesto (Anexo 5).
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____________________FIN DE LA EXPOSICIÓN
GRACIASMODELO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO DE VIVIENDA “CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA NOVA”
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