VGRUPO 4S 2014CONFERENCIA
VERTICALIZACIÓN QUE NOS DETIENE? ——
Presenta/ Carlos Muñoz 4S
“Uno de los mayores retos a los que se enfrenta México y
que menos atención ha recibido, es la expansión
anárquica de las ciudades.” -ITDP, 2013
U
21.5km
+10%
a. Relego de la planeación urbana en las políticas públicas federales. !b. Carencia de mecanismos e incentivos para hacer una planeación metropolitana. !c. Un sistema de leyes que reduce la eficacia de la planeación urbana. !d. Una política de vivienda que expande las ciudades. !e. Un sistema financiero que es ciego a la planeación urbana.
-InstPoliticasTransporte México ITDP, 2013
f. Incapacidad de desarrolladores y arquitectos de entender la psicología del consumidor para motivarlo a un cambio cultural.
!
-Grupo 4S, 2014
VERTICALIZACIÓNLa psicología del consumidor
Presenta/ Carlos Muñoz 4S
V
MMERCADO META, VALOR PERCIBIDO Y PRODUCTO ——
11
=
$1,000,000 $1,300,000 $1,300,000
220 m2 140 m2 70 m2
2-3R? 3R, 2.5 B 2R, 2B
carne asada, perro, futbol
10-12 m2 0?
Alberca Palapa terraza!
AAA el lugar del futuro
zona conocida
CLASE MEDIA - C
24m2
X
LECCIÓN 1: NOS DETIENE NO ENTENDER QUIEN ES EL MERCADO META
5%15%
4%
24%13%
39% InversionistasSolteroJovenDINKSFamiliasC/hijosEmptyNesterSolteromayor
5%14%
2%11%
21%
47%InversionistasSolteroJovenDINKSFamiliasC/hijosEmptyNesterSolteromayor
Monterrey
20%
36%
44%
Puebla
INVERSIÓN
JÓVENES
RETIRO
15,000
Monterrey, Mexico (4,180,000) Toronto, Canada (6,139,000) -World Atlas
POTENCIAL DE MTY = 10,215 U
Monterrey, Mexico 26,000 GDP/C Toronto, Canada 49,000 GDP/C -Brookings Institution Global Metro Monitor
POTENCIAL DE MTY = 5,420 U
Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201320
Ventas Anuales Verticales
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E
954
1,219
1,013901
781
472
998956
Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201321
Ventas Anuales RESIDENCIAL
0
175
350
525
700
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E
300
429
307302
413342
530565
492
627
503
382
291
106
370359
168163203217
772498
32
Premium Residencial Plus Residencial
Inseguridad ALEX
Nuevo Sur
Crisis USA
Donde?
-160
32
224
416
608
800
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
373374
432478517534
571578
333
379
307
5335
102645272
126
310
15021
374432478517534571578333379307376-54-93-148-103-69-109-133-65-46-78-90
Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado
Inventarios Anuales RESIDENCIAL (1-2.5)
2013 20142012
-160
32
224
416
608
800
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
373374
432478517534
571578
333
379
307
5335
102645272
126
310
15021
374432478517534571578333379307376-54-93-148-103-69-109-133-65-46-78-90
Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado
2013 20142012- 1 AÑO
Inventarios Anuales RESIDENCIAL (1-2.5)
Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201324
Las oportunidades no hacen noticia
SUB OFERTA residencial= 1,422 U (1-2.5Mdp) zona aspiracional +2,000 UR < $156,000A
Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201325
Ventas Anuales PLUS
0
175
350
525
700
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E
300
429
307302
413342
530565
492
627
503
382
291
106
370359
168163203217
772498
32
Premium Residencial Plus Residencial
Crisis USA
Valle Ote Valle Pte
Valle Norte
Ugo
-200
240
680
1120
1560
2000
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
1,6121,6951,7221,725
1,4611,271
1,1111,212
1,303
1,384
1,28521115177
405
310346
25272
358
1,6951,7221,7251,4611,2711,1111,2121,3031,3841,2851,028-104-142-180-141-120-186-126-91-81-173-101
Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado
Inventarios Anuales PLUS (2.5-6)
2013 20142012
-200
240
680
1120
1560
2000
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
1,6121,6951,7221,725
1,4611,271
1,1111,212
1,303
1,384
1,28521115177
405
310346
25272
358
1,6951,7221,7251,4611,2711,1111,2121,3031,3841,2851,028-104-142-180-141-120-186-126-91-81-173-101
Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado
2013 2014201241MESES
Inventarios Anuales PLUS (2.5-6)
Síntesis elaborada por Grupo 4S - 201328
Ventas Anuales PREMIUM
0
175
350
525
700
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*E
300
429
307302
413342
530565
492
627
503
382
291
106
370359
168163203217
772498
32
Premium Residencial Plus Residencial
Sofia Cuadro
Mala prensa
-100
60
220
380
540
700
4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q
485509522560588578605
528
376
415
366
2126857
15
106
187126
161
509522560588578605528376415366260-45-39-46-28-47-42-29-35-39-77-55
Unidades vendidas Unidades en inventario Unidades nuevas en el mercado
Inventarios Anuales PREMIUM
2013 20142012
$1,000,000 $1,300,000 $1,300,000
220 m2 130 m2 70 m2
2-3R? 3R, 2.5 B 2R, 2B
carne asada, perro, futbol
10-12 m2 0?
Alberca Palapa terraza!
AAA el lugar del futuro
zona fea conocida
CLASE MEDIA - C
70 m2
+ 64 m2 Estacionamiento+ 10 m2 Pasillos, circ.+ 5 m2 Amenidades149 m2
140 m2
RESI- DENCIAL C+
70 m2
+ 64 m2 E+ 10 m2 P+ 5 m2 A149 m2
140 m2
$ 50,000$ 0
$100,000
RESI- DENCIAL C+
X
LECCIÓN 2: NOS DETIENE QUE EL 43% DE LOS METROS QUE CONSTRUIMOS NO LOS VALORA EL CLIENTE
70 m2
+ 64 m2 E+ 10 m2 P+ 5 m2 A149 m2
140 m2
$ 50,000$ 0
$100,000
RESI- DENCIAL C+
5%10%
16%
19% 14%
36%Guardias (S)Limpieza (S)Administración (S)MantenimientoServiciosSeguros
$220,000
LECCIÓN 3: NOS DETIENE NO SABER COMO DAR MÁS VALOR DONDE LO HAY.
TUBICACIONES, DENSIDAD, TIERRA ——
Altura
Densidad
Distancia
Tiempo
EL JUEGO DE HACER VIVIENDA VERTICAL ——
Altura Densidad
Distancia + Lejos- Cerca
20
35
50
300
Altura Densidad
Distancia + Lejos- Cerca
20
35
50
300TORONTO ——
Altura
Densidad
Distancia + Lejos- Cerca
20
35
50
300BUENOS AIRES ——
Altura Densidad
Distancia + Lejos- Cerca
20
35
50
300
0"
10"
20"
30"
40"
50"
60"
0"50"
100"150"200"250"300"350"400"450"500"550"600"650"700"750"800"850"900"950"1000"1050"1100"1150"1200"1250"1300"1350"1400"1450"1500"1550"1600"1650"1700"
Adam
ant"P
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Arbo
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Arbo
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La"Vista"Re
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Vía"Co
rdillera"An
a"Sur"
Kerend
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siden
cial"I"
Lovc
"Cu
mbres"Santa"Clara"
Cumbres"Revival"
Cumbres"Diamante"
Cerradas"de"Cu
mbres"Veron
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mbres"Allegro"
Cerradas"de"Cu
mbres"Capellania"
Cumbres"Antares"
Puerta"de"Hierro"
Cumbres"San"Agusdn"Madrid
"Cu
mbres"del"Sol"
Lomas"Que
tzales"
Juriq
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Valle"de"Cu
mbres"
Lomas"Palmeria"
Mitras"Pon
iente"
Densidad"poblacional" Altura"del"proyecto"
ECG MONTERREY ——
+ Lejos- Cerca
Altura Densidad
Distancia + Lejos- Cerca
20
35
50
300QUE ES CERCA? ——
TRABAJOS MEJOR PAGADOS
NIVEL SOCIO-ECONÓMICO AAA
COMERCIO / VIDA SOCIAL NIVEL A/B
90%
LECCIÓN 4: NOS FRENA NO SABER DESARROLLAR LAS UBICACIONES DESEADAS
CERQUITA DE LA VIDA DEL SIERRA MADRE
(No cerca del centro)
350m215V/H
150m244V/H
DENSIDAD = EL DIABLO
360 V/H
400 V/H
450 V/H
330 V/H
1,200 V/H 2,200
V/H
DENSIDAD?
1%
LECCIÓN 5: NOS DETIENE EL ESTIGMA MALO DE LA DENSIDAD HORIZONTAL.
COPENHAGE
LECCIÓN 6: NOS FRENA LA EVASIÓN ASPIRACIONAL AL TRANSPORTE PÚBLICO
+10%
LECCIÓN 7: NOS FRENA EL AISLAMIENTO DE CADA PROYECTO
UURGENCIA EMOCIONAL
——
LECCIÓN 8: NOS FRENA EL VENDER CON URGENCIA CIRCUNSTANCIAL
MY HOME——
MY BUILDING——
MY LIFE——
LECCIÓN 9: NOS FRENA LA FALTA DE REFLEXIVIDAD DE NUESTROS PROYECTOS
MMERCADO META, VALOR PERCIBIDO Y PRODUCTO ——
TUBICACIONES, DENSIDAD, TIERRA ——
UURGENCIA EMOCIONAL
——
AGRUPO 4S
10
PROPUESTA ESTRATÉGICAPLANEACIÓN
WE HELP DEVELOPERS FIND UNMET MARKET OPPORTUNITIES —— Investigación de mercados para la conceptualización de proyectos inmobiliarios extraordinarios.
®
SOMOS EXPERTOS EN EL ANÁLISIS PROFUNDO DE LA
DEMANDA
AGRUPO 4S
*Las metodologías de investigación han sido documentadas en el libro: Innovación en Desarrollo Inmobiliario, BRE Ediciones 2014.
PROPUESTA ESTRATÉGICAPLANEACIÓN
UN PROCESO DE INNOVACIÓN INMOBILIARIA ——
Herramientas de entendimiento
de la DEMANDA
Estudios etnográficos
Estudios cuantitativos tradicionales
Painstorm: Estudio
cualitativo clave
Unicornio inmobiliario:
Estudio cualitativo
Entrevistas clave
(profundidad)
Early adopters -
Inversionistas
BGRUPO 4S
10
PROPUESTA ESTRATÉGICAPLANEACIÓN
WE HELP DEVELOPERS CONQUER MARKETS THROUGH STRATEGY ——
®
SOMOS EXPERTOS EN ESTRATEGIA COMERCIAL
PARA EL RAMO INMOBILIARIO
WINNERS OF THE NATIONALS 2014.
FIRST COMPANY OF THE RGVBA TO RECEIVE A MARKETING AWARD
!· Best International Marketing Campaign 2014
WINNERS OF STAR AWARDS.
!· Best Marketing 2013 · Best Experience 2013 .Best Showroom 2014
.Best print ad 2014
4S Marketing Awards
The school.