Teoría y Técnica Impositiva II

Ganancias de la primera categoría

Ganancias de la 1º Categoría.

RENTA DEL SUELOLa Ley se refiere a las Ganancias de 1º Categoría en los artículos que van del 41 al 44, 85 y los artículos que van del 56 al 64 del DR.

Rentas comprendidas (art. 41)

Método de imputación: Devengado en función del tiempo

Enuncia las ganancias de la 1º categoría.Constituyen ganancia de la 1º categoría, salvo que corresponda incluirlas en el art. 49 (ganancias de la 3º categoría)

Locación de inmuebles (art. 41, inciso a)El art. 59 inciso a del DR da las pautas a seguir cuando se produzcan alquileres o arrendamientos incobrables.Gcias.de 1º categoría sólo para Persona Física y Sucesiones Indivisas

GCIA. 1º CATEGORIA sólo para Persona Física y Sucesiones IndivisasGCIA. 3º CATEGORIA para Sujeto Empresa

Art 41, Inc. a)

dinero

“ El producido en o en de la locación de inmuebles * urbanos y especie * rurales”.

Constitución de derechos reales (art. 41, inciso b)

“ Cualquier especie de contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis”.

Usufructo: el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia ( Art 2807 del Código Civil).

El Derecho de Uso: es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar sobre los frutos de un feudo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia ( Art 2948 del Código Civil).

Habitación: si se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación ( Art 2948 del Código Civil).

Anticresis: es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por el, poniéndolo en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos, y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses( Art 3239 del Código Civil)El valor que se reciba como contraprestación por la constitución de derechos reales, se prorrateara en función del tiempo de duración del contrato respectivo (Art. 59, inciso c del DR)

El valor que se reciba como contraprestación por la constitución de derechos reales, se prorrateara en función del tiempo de duración del contrato respectivo

(Art. 59, inciso c del DR)

Las Mejoras (Art. 41, inciso c)

“El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles, por los

arrendatarios o inquilinos, que constituyan un beneficio para el propietario

y en la parte que éste no esté obligado a indemnizar”.

Se debe distribuir proporcionalmente el valor de dichas mejoras en los

años que resten para la expiración del contrato (art. 59, inciso f DR)

El art. 147 del DR) establece que se debe entender por mejoras.

MEJORAS: •No constituyan reparaciones ordinarias de mero mantenimiento.•Precio superior al 20 % del valor residual del bien.•Se amortizan en los años de vida útil restantes.

Gravámenes que el inquilino o arrendatario tomo a su cargo ( Art 41, inc. d)

“ La contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo”

El artículo 59, inc d. del DR señala los gravámenes que se incluyen:

•Impuesto Inmobiliario

•Tasa municipal

Alquiler de bienes muebles ( Art. 41, inc e)

En forma complementaria con el inmueble, caso contrario sería ganancia

de 2º categoría.

Inmuebles de recreo (art. 41, inc. f)El valor locativo por el tiempo que ocupen el inmueble.¿Qué es valor locativo? art. 56 del D.R. Valor que se obtendría en el caso de alquilar una propiedad.En caso de que arrojen perdida estos inmuebles la misma no deberá ser considerada (art. 59, b)

Inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado (art. 41, inciso g)Por el valor locativo o arrendamiento presunto.Son también ganancias de la 1º categoría las obtenidas de la sublocación de inmuebles (art. 41 último párrafo)

Estimación de oficio (Art. 42)En los casos de inmuebles cedidos por un precio inferior al arrendamiento que rige en la zona en que los mismos están ubicados, el Organismo Fiscal podrá estimar de oficio la ganancia correspondiente.

Arrendamiento en especie (Art. 43)Establece que los que perciban arrendamiento en especie declararán como ganancia el valor de realización del bien o el precio de plaza si no se enajenó.

Transmisión gratuita (Art. 44)Quienes transmitan la nuda propiedad de un inmueble, conservando para sí el usufructo deberán declarar la ganancia que les produzca la explotación de tal bien.

Deducción especial de la primera categoría (art. 85).

Opción para inmuebles urbanos:Gastos reales.Gastos presuntos: 5% sobre la renta bruta del inmueble.

Adoptado un criterio el mismo deberá aplicarse al resto de los inmuebles y por un período mínimo de 5 años.

No se puede optar por deducir gastos presuntos cuando se trate de personas que por su naturaleza deben llevar libros o tienen administradores.

Tampoco se podrán deducir gastos presuntos en el caso de inmuebles rurales.

¿Que ocurriría en el caso en que se tenga un inmueble rural y varios urbanos?Por los urbanos se puede hacer la opción y por el rural se deduce por real.

Ganancia Neta

El art. 60 del DR indica como se obtiene la ganancia neta.Son deducibles:Impuestos y tasas que gravan el inmueble.Las amortizaciones de edificiosLos intereses devengados por deudas hipotecariasLas primas de seguro.

El art. 62 del DR establece como se calcula la ganancia neta en el caso de sublocación. En este caso se debe descontar de los importes que produzca la sublocación, la proporción que corresponda a la parte sublocada:

- alquileres devengados a su cargo.-contribución inmobiliaria y otros gravámenes.

La proporción se establecerá teniendo en cuenta la superficie, ubicación de la propiedad, etc.

Ganancia de 1º categoría

3) Ganancia Brutad) Alquileres devengados.e) Valor locativo de inmuebles para recreo, veraneo.f) Contraprestación recibida por constitución a favor de 3º de derechos reales.g) Contribución inmobiliaria que el inquilino abone.h) Importe abonado por inquilino por el uso de muebles.i) Mejoras

Total de Ganancia Bruta

2) Deduccionesn) Impuestos y tasas que graven el inmueble.o) Amortizaciones.p) Intereses por deudas hipotecarias, y los contenidos en las cuotas de inmuebles

a plazo.q) Primas de seguros.r) Gastos de mantenimiento presuntos o reales.

Total de Ganancia Neta