OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO

Se toma B) avalúo fiscal, porque la ley dice que A) no puede ser inferior a B) y que solo se toma C) cuando no se puede conocer B) (en su defecto).

• Ejemplo:

Concepto Tratamiento

PRECIOTOTAL

Obra Gravado

Terreno y obras preexistentes No Gravado

Precio Total Concepto Valor de Obra Proporción

$250.000,00 A) Convenido entre las partes $145.000,00 58%

B) Avalúo Fiscal $162.500,00 65%

C) Costo de obra s/ impuesto a las ganancias $175.000,00 70%

OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO

No Gravado 35% 35/113,65=30,80 $ 77.000,00 ($250.000,00*30,80%)

Gravado 65% 65/113,65=57,19 $ 142.975,00 ($250.000,00*57,19%)

IVA 21% de 65% 13,65% 13,65/113,65=12,01 $ 30.025,00 ($250.000,00*12,01%)

100% $ 250.000,00

Se tiene que tener en cuenta el IVA:

Cuando se trata de seña que congelan precios no se tiene que hacer esta determinación, directamente se toma el monto total y sobre el mismo se calcula el IVA (Art. 45 D. R).

OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIOIntereses por pagos diferidos en obra sobre

inmuebles propios

En el caso de venta de obras sobre inmueble propio, cuando se pacten expresamente intereses por pagos diferidos, estos no integran el precio neto gravado.

En consecuencia: Si se trata de vivienda destinadas a casa habitación las mismas estarán exentas (Art. 7, inciso h, pto. 16, sub punto 8)Si son intereses gravados los hechos imponibles nacerán en momentos separados. Por otra parte se dispone que si los intereses se incluyen en los anticipos que congelen precio, los mismos integran el precio neto gravado.

OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO

• Veamos el siguiente ejemplo:Precio Total $ 250.000,00

Intereses $ 15.000,00

TOTAL $ 265.000,00

Se paga en 10 cuotas fijas de $ 26.500,00, la entrega se produce al pago de la cuota Nº 5

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ENTREGA

IVA hasta cuota N° 5: 26.500,00 % 1,21 = 21.900,00 (seria el neto). El 21 % de 21.900,00 serian 4.600,00. Este es el monto que corresponde ingresar en cada cobranza. No se discrimina la que corresponde a no gravado.En la cuota N° 5 se entrega el inmueble y nace el hecho imponible de venta de obra sobre inmueble propio.

OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO

No Gravado $ 77.000,00

Gravado $ 142.975,00

IVA $ 30.025,00

TOTAL $ 250.000,00

Total Dev. hasta 5 cuotas A devengar en c/ cuota restanteIVA intereses

$15.000,00/1,21 x 0,21 $ 2603.30 $ 1.301,65 $ 260,33

Neto Gravado $ 12.396.70 $ 6.198,35 $ 1.239,67TOTAL $ 15.000,00 $ 7.500,00 $ 1.500,00

OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO

IVA Ingresado 4.600,00 x 4 = 18.400,00

IVA a Ingresar en la cuota 5º

(31.326,65 – 18.400,00)

12.926,65

Calculo IVA a ingresar hasta la

Cuota N°5 inclusive

Sobre inmueble = 30.025,00

Sobre Intereses = 1.301,65

31.326,65

OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO

Cuota Nº Total Cobrado IVA Débito

1 26.500,00 4.600,00

2 26.500,00 4.600,00

3 26.500,00 4.600,00

4 26.500,00 4.600,00

5 26.500,00 12.926,65

6 26.500,00 260,33

7 26.500,00 260,33

8 26.500,00 260,33

9 26.500,00 260,33

10 26.500,00 260,33

265.000,00 32.628,30

En consecuencia, quedaria:

IVA Inmueble 30.025,00

IVA Intereses 2.603,30

IVA Total 32.628,30