RELACIÓN ARRENDATICIAEs el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.Esta relación jurídica especial cada día va tomando cuerpo y amplio contenido hacia el Derecho Arrendaticio cuya especificidad sin aislamiento se vislumbra.Si bien usamos indistintamente “contrato de arrendamiento” y “relación arrendaticia” como sinónimos, cabría preguntarse si tiene justificación, si es apropiada esta última denominación; distinción que considero errada ya que la relación arrendaticia es la que se da por medio del contrato de arrendamiento, es decir, el contrato de arrendamiento es el medio por el cual se establece la relación arrendaticia.

Garantías dentro de la relación arrendaticia

Las garantías han de ser reales o personales, pero en ningún caso habrá coexistencia entre estas garantías exigidas al arrendatario.

Si se da el caso de un deposito en dinero el cual cumpla como promesa de cumplimiento de las obligaciones derivadas al arrendamiento, este jamás podrá exceder de (4) meses, y al momento de la perención del contrato habrán de ser devueltos si no existe ninguna condición que imposibilite esta entrega, por ejemplo daños sobre el inmueble. La ley de igual forma establece que esta suma de dinero dada como deposito habrá de ser depositada en cuenta de ahorro y el interés que produzca pertenecerá al arrendatario.

Por supuesto de lo anteriormente narrado, habrá que expresar que es una realidad jurídica más no social, ya que es algo que no sucede prácticamente nunca, ni lo del depósito en cuenta de ahorros bancario o lo que respecta a la entrega de los intereses que este dinero produzca.

Siempre que dentro del concierto de partes quede establecido podrá existir clausula que determine responsabilidad para las partes en caso de incumplimiento o menoscabo de lo antes expresado o de cualquier otra estipulación legal que aparezca en el contrato de arrendamiento.

Otros art. de importancia de la ley de arrendamientos inmobiliarios:

Artículo 2; Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley. Artículo 3; Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales Artículo 4; Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento: a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico privada. b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.

Artículo 5; Quedan excluidas del régimen del presente Decreto¬ Ley, sólo a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral, o de una relación de subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo. Artículo 6; Se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente llamadas "ranchos", que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esta clase.

El reglamento deja claro en el artículo 6, que deberán presentarse todos los recaudos necesarios para la comprobación de los elementos antes indicados, en original y copia (documentos de propiedad, cédulas de identidad, instrumento poder, cédula catastral, entre otros); asimismo, ante la omisión de cualesquiera de los requisitos indicados anteriormente el funcionario dará la oportunidad de subsanar las omisiones que se encuentren en dicho contrato (Art. 7), y así proceder a la validación del mismo y presentarlo dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes ante la notaría o registro con funciones notariales respectivo. Aquí debo hacer una acotación importante, y si estoy equivocado espero que alguien tenga la decencia de corregirme. El artículo 8 dice “…protocolizar el referido documento por ante notaría pública o registro con funciones notariales...”; lo cual no es aplicable en términos jurídicos al presente caso, la protocolización es un acto distinto de la autenticación, o notariado, y la protocolización sólo la realizan los registros que son los que poseen protocolos, pues las notarías llevan libros de autenticación. Una vez más, el reglamentista, que en el presente caso fue el Presidente de la República, hace gala de desconocimiento de situaciones jurídicas elementales que dejan entrever la rapidez e improvisación con la que fue dictado el presente reglamento.

Una vez otorgado el documento por ante la oficina notarial correspondientes (que ahora está exento de aranceles para el SAREN), el arrendador debe consignar una copia de dicho contrato en la SAV. Es necesario recordar que se deben hacer 3 ejemplares del contrato, uno para el arrendador, otro para el arrendatario y uno para la SAV. No consignar el contrato trae como consecuencia la imposición de sanciones, pero el Reglamento no indica cuales, sino que refiere a los artículos 22 y 24 de la Ley reglamentada, lo cual tampoco establece con claridad el tipo de sanción. A tal efecto debemos acudir al título de las sanciones establecidas por la Ley para tener claro cuál sanción es la aplicable, que de conformidad con el artículo 141, numeral 4to, en concatenación con el artículo 24 de la Ley, es de CUATROCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS, es decir, un dineral, que es totalmente desproporcionado con la falta, que en este supuesto implica el no consignar dentro de los quince días hábiles siguientes al otorgamiento, el documento notariado de arrendamiento ante la SAV. El inicio del procedimiento sancionatorio es de oficio, y ante el Superintendente. (art. 10)

De todas maneras el artículo 11 del reglamento establece la posibilidad de la presencia de un caso de fuerza mayor que haya ocasionado el no cumplimiento de lo anteriormente establecido, que generará un nuevo lapso de treinta (30) días para la regularización de la situación.

Objeto del reglamento y sujetos de aplicación:

Es decir, qué busca reglar el mismo, y a quiénes. En este sentido, el reglamento tiene por objeto regular, desarrollar y establecer los procedimientos administrativos, establecidos en la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda. Es lógico por cuanto el procedimiento judicial lo estipula la propia Ley.Los siguientes sujetos son los que deben acatar las disposiciones del reglamento:a. Los funcionarios públicos adscritos a la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda. Lo que me sorprende es que no diga “funcionarios y funcionarias”, en fin, el reglamento estipula las normas que regirán el funcionamiento de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda, órgano creado por la Ley, y que en lo sucesivo denominaremos SAV.b. Los propietarios, arrendadores o subarrendadores y los arrendatarios de inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles.c. Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en los procedimientos administrativos previstos en la ley para la regularización y control de los arrendamientos de viviendas. Sobre este punto, tendríamos que esperar una interpretación exhaustiva del sentido de la ley que nos indique quiénes son estos terceros interesados. Pudiésemos hablar que, como se trata de una materia ascendida al nivel de “orden público”, un interés legítimo pudiese ser, por ejemplo, el de un familiar de un arrendatario que tenga conocimiento directo de la vulneración de algunas de las normas legales y/o reglamentarias que afecte el contenido, objeto, propósito y alcance de la ley.

d. Las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores. El carácter de administrador debe acreditarse con un contrato de prestación de servicios de administración, o pudiese ser acreditado a través de un documento poder en el que exprese claramente estas facultades. Aunque más adelante, el en reglamento se dispone la necesidad del poder, creo que, las relaciones jurídicas entre propietarios y administradores (inmobiliarias o agentes), se lleva a cabo por relaciones contractuales.

e. Las organizaciones sociales que se creen legalmente para la defensa de los derechos de los arrendatarios y pequeños arrendadores. Una vez más, se excluyen a las asociaciones que agrupan a los propietarios, lo cual atenta contra el principio de igualdad ante la ley y no discriminación de la Constitución.

f. Las comunas y los consejos comunales. La preponderancia que da el estado venezolano a la actuación de este tipo de organizaciones sociales se desprende de la ley, que nos establece la intervención del poder popular (poder popular que por demás, no existe en los parámetros establecidos en la Constitución, son organismos legales, creados por iniciativa del ejecutivo nacional, cuyos fines y propósitos no son claros)

El Decreto Ley de arrendamientos inmobiliarios es una ley moderna, justa, equilibrada, protectora y garante de los derechos de los arrendadores y arrendatarios con capacidad de influir positivamente en la solución del problema grave de la vivienda. Mediante este decreto ley se deroga la normativa existente sobre la materia, adecuándose a la realidad venezolana que desde hace mucho tiempo ha clamado ante el Poder Ejecutivo, la implementación indispensable en un país que requiere de reformas de este orden dirigidas únicamente al beneficio social y económico para propender a la ansiada seguridad jurídica.