REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA MINISTERIO DEL PODER POPULAR

PARA LA EDUCACIÓN UNIVERSITARIA INSTITUTO UNIVERSITARIO POLITÉCNICO

“SANTIAGO MARIÑO” EXTENSIÓN BARINAS

COORDINACIÓN DE EXTENSIÓN UNIVERSITARIA

AVALUOS

Autor Laudy Torrealba

C.I 17.505.389

Tutor Argenis Soteldo

Barquisimeto, Agosto 2014

1.- ¿Cuáles son los elementos del avalúo? Explíquelos.

- Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué

es el apropiado para el propósito pretendido.

- Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados,

precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes.

- Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del

terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios

relacionados con la estructura.

- Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la

cabida, la tradición de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulación

actual y la situación jurídica, entre otros datos.

- Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de

aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.

- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse al

bien en relación con las normas urbanísticas aplicables como por ejemplo,

comercial, residencial, industrial, mixto....

- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.

- Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se

utilizaron para realizar los cálculos.

- La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año.

- Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y

referencias de los modelos de cálculo utilizados.

- Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se

debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se

considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos.

- Cuando la metodología utiliza proyecciones se deben señalar todos y cada

uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de

variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o

los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección.

- Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se

utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.

- Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas,

valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologías- durante la

estimación del precio.

- Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de

crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del

mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonomía social y de

seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los demás elementos

urbanísticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o

negativamente.

- La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su

inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en

las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio, según lo previsto en

el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61 de la Ley 550 de 1999.

- Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo

con los cálculos y demás consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador.

Debe discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos y/o

tratamientos, entre otros datos.

- Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios

que permitan identificar cada una de las áreas y su estado.

- Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben

adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la

normatividad aplicable a la propiedad. También los planos, levantamientos

topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido

utilizarse durante el avalúo.

2.- ¿En qué consiste el valor de depreciación? Y ¿Cómo se calcula?

Esta expresa la pérdida de valor a lo largo del tiempo de activos fijos de un

negocio. Es un concepto fundamental de la contabilidad comercial. En los

libros, la depreciación se registra como un gasto. Calcular la depreciación

implica tener en cuenta la cantidad de años que se espera usar una pieza de

equipamiento, por ejemplo, para fines comerciales. Los activos pueden sufrir

una baja en valor debido al uso y desgaste, daño, deterioro u obsolescencia,

entre otros factores.

El cálculo de la depreciación debe tener una base lógica. El procedimiento más

usado es el llamado “Método de línea recta” que aplica la siguiente fórmula:

D = 𝑉𝑎−𝑉𝑟

𝑉.𝑢.𝑝

Va: representa el costo original del activo

Vr: el valor de rescate es el probable valor que tendrá el activo al culminar su

vida útil.

V.u.p: es el tiempo estimado que estará prestando servicios y generando

beneficios.

3. Explique ¿Cómo actúa el IPC en el valor del bien? y ¿Cómo la Ley para

la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda calcula el

importe de los inmuebles?

Afecta ya que esta disminuye la capacidad de las personas para pagar por

bienes. El concepto a un nivel básico dice que si los salarios de un empleado

permanecen estables, pero el costo de los bienes aumenta, entonces el

empleado puede pagar menos bienes. A medida que se produce la inflación de

salarios, las personas serán capaces de comprar más productos. Un error

general es que cuando los salarios suben, los precios también suben y de

acuerdo con el BCV, hay poco apoyo a que las inflaciones salariales causan la

inflación de precios.

En la inspección se evaluarán la estructura, paredes, techo, piso, instalaciones

sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, agua potable y

servida, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble; a

los efectos de la valoración de las obras internas y exteriores realizadas con

posterioridad. Una vez realidad la inspección certificada por la autoridad

municipal competente, se procederá a determinar el precio del alquiler de

acuerdo a los metros cuadrados.

De acuerdo con la Ley, para calcular el canon de arrendamiento, el Valor

del Inmueble (VI) se divide entre doce (las doce cuotas de alquiler del

año) y se multiplica por el porcentaje de rentabilidad anual. Este

porcentaje es de: 3% si es multiarrendador (si el propietario tiene tres o

más inmuebles alquilados) o 5% si es pequeño arrendador (hasta dos

viviendas alquiladas).

El reglamento de la Ley, dictado en noviembre de 2011, establece que el

Valor del Inmueble se obtiene dividiendo el Valor Actual del Inmueble

entre el valor total del metro cuadrado de áreas vendibles del inmueble y

multiplicando por el metraje cuadrado de la vivienda.

El Valor Actual del Inmueble se determina con el Valor de Reposición y

otras variables. La fórmula es: VAI= VR X (1-K / 100) X VS X VG

VAI:Valor actual del inmueble

VR: Valor de reposición

K: Depreciación del inmueble

VS: coeficiente de vulnerabilidad sísmica

VG: variación geográfica

El valor de reposición se obtiene multiplicando el valor actual del costo

del metro cuadrado de la construcción según la tipología constructiva (lo

que se publicó este miércoles) por el total de metros cuadrados del

inmueble.

La depreciación tiene que ver con los años de la construcción: desde

cero hasta 99 años. Maneja nueve condiciones del inmueble: excelente,

muy buena, buena, normal, regular, malo, muy malo, demolición e

irrecuperable. En función de estas condiciones se establece un

porcentaje, precisa el Reglamento.

Por ejemplo, si no llega al año de construido y se califica como de excelentes

condiciones, el porcentaje de depreciación es de cero. Si tiene cinco años de

construido y se califica como de condiciones normales, la depreciación es de

10,5%. Si tiene 16 años de construida y las condiciones de la vivienda son muy

malas, la depreciación es de 57%. Si tiene veinte años de construida y se

califica como excelentes condiciones, la depreciación es de 12%.

4. Explique ¿Cómo se organiza un informe de avalúo?

1. Definición del avalúo

El valuador debe identificar el bien a valuar y saber cual es el propósito del

avalúo con el objetivo de determinar el procedimiento posterior a seguir y poder

definir los métodos a emplear.

2. Obtención de la información

Con este paso se determina la cantidad de trabajo a procesar; para ello es

imprescindible hacer visitas a la zona donde se encuentran los bienes

valuados, con el objetivo de establecer que datos son necesarios, en que sitios

y con quien obtenerlos y la influencia de los mismos en el bien a analizar.

En el caso de Bienes inmuebles, se realizará la inspección física del mismo

determinando entre otros, los elementos constructivos, instalaciones propias y

complementarias del inmueble, se verificará su estado de conservación, edad y

se tomarán evidencias fotografías del mismo.

En el caso de Bienes muebles, se comprobaran sus características físicas tales

como: ubicación, capacidad, marca, tipo, sistema de funcionamiento (en el

caso de maquinarias y equipos), material y técnicas constructivas en el caso de

otros muebles, tomándose fotografías. Se debe comprobar además el estado

de conservación y edad del bien mueble analizado, debiendo constatarse el

criterio del perito.

3. Procesamiento de la información

Una vez concluido el paso anterior se debe realizar un esbozo del informe para

establecer, verificar y analizar la información necesaria para la ejecución del

trabajo, debiendo realizar tantas visitas al lugar como sea necesario.

4. Aplicación de los métodos a utilizar

De acuerdo al caso específico del bien en estudio, la clasificación y análisis de

los datos obtenidos, se seleccionará él o los métodos más adecuados para la

realización del avalúo, obteniendo resultados por cada método seleccionado.

5. Conclusión del valor

Una vez concluido el paso precedente, se determina el justo valor del bien

mueble o inmueble en estudio, según sea el caso.

6. Reporte o informe de avalúo

Se elaborará el reporte ó informe de avalúo, el cual debe incluir todos los

aspectos que el perito considera necesarios para la comprensión de su trabajo

y a su vez es el sustento del valor resultante que se le está dando al bien

estudiado.

El informe escrito, es el mejor medio que tiene el perito para expresar su

opinión de valor. El mismo debe ser redactado con precisión y claridad de

forma tal, de que el que lo lea, sea conducido de forma convincente a las

mismas conclusiones a las que llegó el perito, para ello deberá contar con la

presentación de datos precisos, deducciones y conclusiones claras, para que el

cliente quede satisfecho y reconozca las razones de los resultados obtenidos.

5. Explique los estadísticos utilizados en los avalúos.

1. Recolección (medición)

En esta etapa se recoge la información cualitativa y cuantitativa señalada en el

diseño de la investigación. En vista de que los datos recogidos suelen tener

diferentes magnitudes o intensidades en cada elemento observado, a dicha

información o datos también se les conoce como variables.

Por lo anterior, puede decirse que esta etapa del método estadístico consiste

en la medición de las variables.

La recolección o medición puede realizarse de diferentes maneras; a veces

ocurre por simple observación y en otras ocasiones se requiere de complejos

procedimientos de medición; en algunas ocasiones basta con una sola

medición y en otras se requiere una serie de ellas a lo largo de amplios

períodos de tiempo.

La calidad técnica de esta etapa es fundamental ya que de ella depende que se

disponga de datos exactos y confiables en los cuales se fundamenten las

conclusiones de toda la investigación.

Es tan grande la importancia. De esta etapa que algunas clasificaciones de las

investigaciones se basan en la forma en que ocurre la medición; por ejemplo si

la información es recogida en una sola ocasión suele decirse que la

investigación es transversal; en cambio, si la información es recogida a lo largo

del tiempo se denomina longitudinal a la investigación.

En ocasiones, la recolección de la información debe ocurrir en grupos tan

grandes de individuos que se hace impráctico tratar de abarcar a todos ellos;

entonces es cuando se ponen en práctica procedimientos de muestreo. Tales

procedimientos de muestreo están subordinados a la consecuencia verificable

que se desea comprobar y al diseño de investigación seleccionado.

2. Recuento (cómputo)

En esta etapa del método estadístico la información recogida es sometida a

revisión, clasificación y cómputo numérico. A veces el recuento puede

realizarse de manera muy simple, por ejemplo con rayas o palotes; en otras

ocasiones se requiere el empleo de tarjetas con los datos y, en investigaciones

con mucha información y muchos casos, puede requerirse el empleo de

computadoras y programas especiales para el manejo de bases de datos.

En términos generales puede decirse que el recuento consiste en la

cuantificación de la frecuencia conque aparecen las diversas características

medidas en los elementos en estudio; por ejemplo: el número de personas de

sexo femenino y el de personas de sexo masculino o el número de niños con

peso menor a 3 kilos y el número de niños con peso igualo mayor a dicha cifra.

3. Presentación

En esta etapa del método estadístico se elaboran los cuadros y los gráficos que

permiten una inspección precisa y rápida de los datos.

La elaboración de cuadros, que también suelen llamarse tablas, tiene por

propósito acomodar los datos de manera que se pueda efectuar una revisión

numérica precisa de los mismos.

La elaboración de gráficos tiene por propósito facilitar la inspección visual

rápida de la información.

Casi siempre a cada cuadro con datos le puede corresponder una gráfica

pertinente que represente la misma información.

Presentar la misma información tanto en un cuadro como en su

correspondiente gráfico permite obtener una clara idea de la distribución de las

frecuencias de las características estudiadas.

4. Síntesis

En esta etapa la información es resumida en forma de medidas que permiten

expresar de manera sintética las principales propiedades numéricas de

grandes series o agrupamientos de datos.

La condensación de la información, en forma de medidas llamadas de resumen

tiene por propósito facilitar la comprensión global de las características

fundamentales de los agrupamientos de datos.