Edificabilidad etc

Ejercicios de Práctica Urbanismo Leciñena López, Noelia

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INDICE EJECICIOS QUÉ INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN� I.1.Textos normativos .- Tema 6 a saber (T-6) .- LUA/09 se puede en examen. .-Especial atención los puntos( versé A.1)

Práctica: .-I.2. Modulo Reserva ( versé A.2)

.- I.3.Aprovechamiento ( versé A.3)

.- I.4.Edificabilidad ( versé A.4)

¿CÓMO ORDENACIÓN? �.- Proyecto Reparcelación .- Teoría II.1)1º)Elegir tipo Gestión “GESTIÓN” = Ejecucción Planeamiento 2º)Explicar Procedimiento ( T-7) ( versé B.1) ( Ej. 12.4)

Pasos Reparcelación Idiosincrasia.- II.2) Explicar con “enfasis”. % Propiedad --> Reparcelar Anexos Junta Compensación Solar a edificar (Si “ Se refieres a especificar Urbanizable � Ya tiene “Gastos expropiación a Delimitado) Planeamiento propietarios no integrados en la Junta Compensación” ( Ej. 6.3)

.-¡¡¡¡Práctica II.3) ( Versé B.3) ( Ej. 8.9.15) ¡¡¡¡¡

.- Obtención Terreno Dotación Publico ( verse T-7) .-Convenio Urbanístico.-II.4) Con ejemplo Dato ( Ej.6.2): 1.- Decir tipo:ejecucción ó planeamiento( versé B.4)

2.- Del documento explicar cuestiones como: Ej: compensación ecnomica a cambio apovechamiento municipal (10% LUA art,136.1)

.- Urbanización .-II.5) ( Versé B.5) ( Ej manual urbanizador: 4,5,6)

CONTROL Ó DISCIPLINA ��.-III.1)General Idiosincrasia : (Versé C.1) (Ej. 12)

ORDENACIÓN (T-8) Actuación Urbanistica Administración (Ej: ayto)� Procedimiento , Licencia Ejecucción cada uno Orden ejecucción Declaración Ruina Protección Legalidad Derecho Urbanístico “Sancionador”

.- Caso Especifico”LICENCIAS”.-III.2)Regular Infracción “ Con art. LUA, regular grado!¡” (Versé C.2) ( Ej.11) .-III.3) Concesión Licencia (Verse C.3) ( Ej,7) Nota.- 1 hectárea [1 ha ]= 10.000m2


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A.1.- ATENCIÓN a los puntos de la LUA,

Tipo Disposición ( mandato ó órden) “ actual Ley”

Finalidad

TRANSITORIA .-Situación de adaptación de la Ley .-Preguntas enfocadas a : “anterior Norma”. Ej: Homologar( planeamiento, reglamento ) “ejecucción norma”�a A actual Norma.

DEROGATIVA Expresa y tácita FINALES Derecho supletorio,

Reglamento y Entrada vigor Ley

.- PGOU “específico de un pequeño municipio” LUA marca < 2000 habit. .- Clase > Categoria > Zona Clasifica califica “usos Zona � Urbano consolidado Sector� Urbanizable .- No urbanizable = conlleva riesgo natural .- Art. 75 / LUA ( fuera de ordenación. Se permite obrar??) .- Nº Sectores en clase suelo, En Introducción Normativa� Clase Suelo� Comprueba: Sectores “definidos” .- M2 Edificación: Clase Suelo (Comprobar en normativa)�I) Parcela Mínima Tipo Edificación II) Edificabilidad “s. construida”

Se permite obrar “Fuera de ordenación”

Características

SI .-De mantenimiento , higiene, ornato. .- >15 años ( expropiación, demolición)

NO .- Consolidación .- Modernización. .- Aumento de volumen. .- Aumento de valor expropiación.


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A.2.- MÓDULO de RESERVA 1.- Conceptos Previos .-Aprovechamiento No Lucrativo = Dotación Local .- Módulo Reserva� Plan Parcial Sector Suelo Urbanizable. .- 1 Hectárea [Ha]= 10.000m2 .- Datos e ir a Plan Parcial del Sector y buscar : I) Superficie Sector. II) “ ( uso mayoritario sector). III) Edificabilidad sector = sumatorio usos construible 2.- Legislación

Norma Poder Ámbito Aplicación Practica RD. 52/2002 “Art.85 a 87”

Ejecutivo

.-Nacional

.- “Reglamento”�Cómo aplicar legislación. Al ser anterior 02 a la norma vigente 09, sólo valido lo no “especificado” de la nueva ley. (En este caso� Uso: Industrial, Terciario ) .- Uso:INDUSTRIAL Dotación Cuantia ( Coger la mayor) Espacio Libre a)18m2 / 100m2 sup. Industrial.

b)10% S. Sector Equipamiento (Sólo si S. Sector> 50.000m2)�

4% S. Sector Viario, Aparcamiento

1/ (100m2 S.edif. construi.( sumatorio usos)) De 2,2 x 4,5 “ la mitad de ellas� uso público”

Educativo 10m2/ 100m2 S. Industrial ( Podrá destinarse a implementar otras)

.- Uso: TERCIARIO Dotación Cuantía ( Coger la mayor) Espacio Libre a) 18m2/ 100m2 Sup. terciario

b) 10% S. Sector c) m2 Sector �50% S. Sistema > 50.000m2

Viario y Aparcamiento

1/ (100m2 S.edif. construi.(sumatorio usos)) De 2,2 x 4,5 “ la mitad de ellas� uso público”

Educativo 10m2/ 100m2 S. Terciario


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LUA/09 “Art.54”

Legislativo .-Aragón Uso Características RESIDENCIAL y ( 2º resi ó Turistico)

.-1º) P.G (Reserva: tipo suelo) ( > 1 hab./30m2 sup. residencial) .-2º) P.P ( Reserva: equipamiento)

Tipo Equipamiento Módulo Reserva (coger el máximo)

Espacio Libre a) 10% S. sector b) 6m2/ habitante

Docente, Social 5m2/ habitante Aparcamiento 1 aparca. + ( 20% plazas

3 habitan. en espacio uso público)

Turistico ( alojamiento turistico)

30% Edificabilidad Residencial

V.P.O ( si lo exige municipio)

Reserva [m2/hab]

Municipo

2 Huesca Zgoza, Teruel

1,5 Resto

3.- Datos Módulo de Reserva.- Ir a P. Parcial del Sector y buscar: I) Superfificie Sector. II) “ ( Uso mayoritario Sector) III) Edificabilidad Sector = Sumatorio Usos Construibles. = Edificabilidad x Superficie. 4.- Curiosidad .- Uso “ 2º Vivivenda ó Turistico”.- + Aparcamiento .- -- Superficie Vivienda. .- No se limita densidad ( 1º vivienda / hectárea). .- Recuerda ante Masificación� Control .- Edificación .- Densidad.


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A.3.- APROVECHAMIENTO * Aprovechamiento, se podría definir como: Unidades de ingreso �de la unidad tipo: uso y edificatoria. “Ingreso = (aprovechamiento subjetivo [Uas])x (valor repercusión “uso característico” [€/Uas]) * % APROVECHAMIENTO �� % INGRESOS A Urbanizador = coeficiente de canje ( verse B.5) A Ayto ( propietario exterior) = 10% A Propietario = 100% - [ coeficiente canje+10%] * Tipos: ( El 1 y parte 2, se aplica a cada tipo de uso y tipología constructiva) ( El resto, se aplica al conjunto ó sumatorio de usos y tipo constructivo) 1º) Aprovechamiento Real [m2t]= Edificabilidad Real = Edificabilidad x Superficie sector x [(% sobre edificabilidad) ”si >1 y no tiene %, será aprovechamiento real=[edificabilidad x s. sector] - (sumatorio resto aprovechamiento real que tiene “%”

= Superficie construible total [m2]

2º) Aprovechamiento Objetivo[Uas] = Edificabilidad bruta = sumatorio [aprovechamiento ”homogeneizado ponderado” real x coef.homog. ó ponderado] Nota.- Coeficiente corresponde a cada uso y tipo constructivo”

3º) Aprovechamiento Medio [m2/m2]= Aprovechamiento Objetivo [m2 UA/ m2] (S. sector ó ud. ejecucción)+ S. generales Nota.- Aprovechamiento medio� actuación integrada. 4º) Aprovechamiento Publico Municipal [Uas]= Aprovechamiento Objetivo x 10% Según Art. 136.2 LUA

5º) Aprovechamietno Subjetivo[Uas]= Aprovechamiento Objetivo x 90% ( Se refiere a: propietario y urbanizador) Según art. Lua, 10% a

aprovechamiento municipal, Aclaración.- Aprovechamiento objetivo, diferente UD. Valor ó aprovechamiento = aprovechamiento objetivo x ( % cuantía derecho “tiene en cuenta lo que cede”) Nota.- m2t= m2 techo� Edificabilidad. m2s=m2 suelo-� Superficie unidad de aprovechamiento es una superficie. Caso B.3 Reparcelación¿?¿

Aprovechamiento objetivo =unidad aprovechamiento Ud. valor

Superficie

No Aportada Si Resultante


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A.4.- EDIFICABILIDAD ( Recuerda solo cómputa P.Baja y Alzada) *Concepto Base: Edificabilidad= [m2t = m2 techo] - Superficie suelo[m2s= m2 suelo] *Datos General “común

Caso Características a cumplir: General “común” .-Parcela minima.- Superficie

.- Lado .-Clase Suelo(En normativa, nos dictará: S. construida, parcela mínima)

A .-Ocupación( P.B y P.A) “ Opcional: fondo máx., en plantas indique ocupación” .-Altura mínima permitida

B .-Edificabilidad C .-Altura mínim permitida

.-retranqueo *Pasos Cálculo: 1º)Introducimos en Normativa: Clase Suelo y tipo edificación� Dara: -Parcela mínima .-Edificabilidad “s. construida” 2º)A)Se puede tomar la edificabilidad, tomando la + restrictiva: ( Cumpliendo en todos: fachada, parcela mínima). a) Ocupación= Sumatorio[(planta baja ó alzada) x S. parcela x (% ocupación planta)] b) Coeficiente edificabilidad= S. parcela x edificabilidad. c) Retranqueo ( fondo máximo)= Sumatorio [plantas”baja ó alzadada”] ( Considerando: retranqueo, fondo máximo) 2.B)Ó sin dato de: dimensión parcela, edificabilidad. (Con dato: retranqueo, ocupación) 2.b.1.-Dimensión Parcela ( despejar de las dos ecuaciones: x, y) (Se calculará en la que tiene “ + restricción” ( menor))

� x.y = s. mínima (s. parcela minima) .(ocupación menor) = (x-retranqueo) ( y-retranqueo) 2.b.2.- Cálculo: Edificabilidad x ocupación = S. Parcela .[ sumatorio(% ocupa x nº planta)] *Evitar errores en Edificabilidad ” x ocupación y retranqueo”� Dibujando: perfil, espacio. *Coeficiente Edificabilidad Máxima=.- Edificabilidad[m2t] M2 parcela [m2s] .-Dato:Ordenación “pormenorizada”�Indice Edificabilidad Otro tipo de Edificabilidad, *Edificabilidad Homogeneizada= Aprovechamiento Objetivo Superficie Sector


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B.1.- GESTIÓN� Pasos ejecutar Urbanización “suelo urbanizable” 1º) Saber qué tipo gestión Tipo gestión Quién Ejecuta Cesión Suelo A.- Directa� Cooperación (voz cantante: propietarios)

Administración Si gratuita administración + común

B.-Directa� Expropiación “ No “ “ C.- Indirecta� Compensación Propietarios Sí “ “ +común D.- Indirecta� Adjudicación Urbanizador

“ Sí “ “ Pagar al urbanizador por propietarios

2º) Explicar los pasos� Seguir pasos T-7 ( apuntes propios de reprografía)


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B.3.- REPARCELACIÓN .*Datos: Sector.-usos [m2s] .- superficie .-total .- construible .- total ( aprovechamieno real= m2t=edificabilidad) .- residencial .-otros usos .-Opcional “(sector) y (uso:tipo-edificatorio)”� Buscando en normativa: nº inmueble, Valor repercusión Superficie Fincas.-aportadas .-resultantes Coeficiente homogenenización o ponderación (de cada uso y tipo edificatorio). Precio cada unidad aprovechamiento [x/u.a] Gasto Urbanización * Pasos tabla: (Siempre hablamos de superficie de finca de uso y tipo edificatorio) 1º) U.V ( unidad valor) de superficie aportada.- propietario “aprovechamiento objetivo” .-ayto ( generalmente sólo derecho, no aporta)

Caso: Aporta terreno ayto. � Poner otro propietario ( ayuntamiento’) para 10% aprovechamiento Municipal.

1.1) % Aportación ( cada propietario)= [m2 aportado cada propietario = aprovechamiento real] Sumatorio (m2 aportado total) =( evitar errores� sumatorio %= 100%) 1.2) % Cuantía de derecho (cada propietario) = [ % aportación de cada propietario [1.1]] x

[1-( % cesión suelo ayto “ en aragón 10%”) 1.3) U.V( cada propietario) = aprovechamiento objetivo x [% cuantía derecho [1.2]] “quien aporta, no aprovechamiento municipal”

. 2º) U.V. de superficie resultante ( de cada finca “con uso y tipo edificatorio”) =( Aprovechamiento real de cada finca resultante) x ( coef. homoge. ó ponderación “según tipo y uso edificatorio”) Comprobación.- Aprovechamiento objetivo= (sumatorio 1ºpaso “aportada”)= (sumatorio 2º paso“resultante”)


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3º) (A Cada propietario + Ayto) asignar: .-Fincas adjudicadas .- Saldo propietario= indemnización + gasto urbanización 3.1.- U.V Adjudicadas. =Sumatorio [ U.V.resultante( caso: subdividir finca en nº vivienda)].- a)( caso Propietario)� > Paso1 .-b) (caso Ayto)�< Paso1 Comprobación es correcto:( Sumatorio adjudicadas “aprovechamiento objetivo”= Sumatorio resultante) = u.a. aportada!! 3.2.- Diferencia =U.V Adjudicada - U.V Aportada ( calculada paso1º) Comprobación� sumatorio debe ser 0. 3.3.- Indemnización = Diferencia x ( Precio U.V) Comprobación� Sumatorio debe ser 0. 3.4.-% Gastos de Urbanización =U.V adjudicada ( excepto Ayto) Sumatorio ( U.V adjudicada ( excepto ayto)) 3.5.- Gastos Urbanización = [% gasto urbanización( paso 3.3)] x gasto urbanización Comprobación�Sumatorio = gasto urbanización de datos. 3.6.-Saldo Propietario = gasto urbanización + indemnización Comprobación� Sumatorio = gasto urbanización de datos.


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B.4.- TIPO ( CONVENIO URBANÍSTICO ) Tipo Característica Planeamiento .- Modificación del Planeamiento. Gestión .-Distribucción: beneficio y cargas. B.5.-URBANIZACIÓN Costes e ingresos: Normativa:.-art.146/LUA ( costes producción para cargas de urbanización) .- NT 16 del R.D. 1020/ 1993 Valor Catastral “ Se estima BI+ GG�� 40% de urbanización”

Coste de Producción = Gasto= M2 solar x [50%( m2 suelo/ coste contrato obra+GG+BI)] + Indemnización Valor en Venta= Ingreso=( valor aprovechamiento= valor unidad aprovechamiento [Uas] = aprovechamientosubjetivo) X ( valor repercusión uso caracteristico VRL[€/uas]) Valor Suelo: Residual, repercutido,Unitario Cuota Urbanización .= [gasto urbanización= coste producción] (Coste urbanizar cada unidad Aprovechamiento subjetivo [uas] de aprovechamiento subjetivo) Coeficiente Canje = Gasto urbanización [€] = coste producción ( % aprovechamiento corresponda ingresos (valor en venta del terreno) al urbanizador si se abona con solar)

Valor Suelo Ejemplo VRSU( valor RESIDUAL suelo) =0,9 x Ingreso

Nota.- 0,9= valor aprovechamiento propietario, “ se retrae 10% del apr. Municipal”

VRS (REPERCUTIDO) =[VRSU-gasto urbanización] Edificabilidad

VUS ( UNITARIO) =[VRSU- gasto urbanización] Superficie


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C.1- ACTUACIÓN ADMINISTRACIÓN en cuestión� ACTUACIÓN URBANISTICA 1º) SABER ACTUACIÓN Ámbito Nomenclatura Actuación .- Solicitud transformación ( suelo, al Ayto Edificio. Uso ) .- Cumple Coherencia: *1º Ordenación con proyecto. *2º Actividad con a.-Ley b.-Proyecto ( Si no es: comercial, industrial, ambiente) (Ver tipos en� T-8)

Licencia Urbanística

.- Obras Mantenimiento Órden Ejecucción

.-Mantenimiento >(1/2 coste obra nueva). ( Solicitante, diferente Propietario)

Declaración Ruina

.-Sin entrar sanción: a) sin licencia b) licencia obtenida contraria a la ejecucción

Protección Legalidad

Derecho Urbanístico Sancionador

2º) CON LA ACTUACIÓN� IR A TEMA 8 “PROCEDIMIENTO FASE”. 1* .- Obra, Derribo,Parcelación 2.b*.-

Tipo Licencia Uso Apertura Comercial e Industrial 1º) Ambiental 2º) Inicio Actividad

Ambiental, actividades tóxicas…

Ocupación No: apertura, inicio actividad. Si: Residencial. 1ºcambio.

C.2.- LICENCIA� Regular Infracción� Justificar “Grado”�Sanción Económica Art. LUA 09

Tipo Infracción

Multa Plazo Prescripción

Ejemplo ( alguna tipificada)

274 LEVE 600 a 6000

1año .-No licencia , no cumplir proyecto… ( acción legalizable) “Ej: Acuario Expo ha prescrito”

.- Empresa suministradora, no exige cumplimiento ( licencias…) a suministrador.

275 GRAVE <60,000 4 años .-No cumplir: conservación, plazos, protección”sin llegar a derribo” de: histórico, arqueologico, … .- Exceso edificación…( <15%)

276 MUY GRAVE

<300.000 10 años .-Exceso edificación…( >15%) .- Fuera ordenación: espacio públicol, patrimonio, Histórico, no urbanizable especial .- Derribo edificación protegida

Justificar Licencia Art. LUA a) No urbanizable génerico ( destinado a explotación agraria) 30 b) Provisional obra ó uso 29


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C.3.- LICENCIA “Concesión” .-Concepto Recordatorio: .-Nomenclatura� P.B+2 =III .- . .-Edificabilidad solo se computa en P. Baja y Alzada

Caso LICENCIA JUSTIFICACIÓN ACTUACIÓN No existe PGOU Art-219 de LUA

.-Altura.a)-<3 ( p.b +2) b)-si nucleo manzana <2/3 edificación H edificio= Media ya construida Nº medio P.B+A.> Sumatorio s.[(nº p.b +a)x(ancho x fondo) sumatorio solar ( ancho x fondo) .- Distancia Vía� Edificación a Límite exterior calzada>3m

Proyecto( Ok)� Planeamiento Edificabilidad ( Proyecto) <Edificabilidad ( ordenación) Obrar fuera de Ordenación Art. 75 LUA, se permite obrar:

.- Si.- Reposición: higiene, ornato, conservación. .- Consolidación( >15 años hasta expropiación ó demolición .- No.- Consolidación. .- Modernización. .-Aumernto Volumen. .-Aumento de Valor expropiativo.

Tipo de Manzana Alturas en función ( altura edificio) Cerrada Ancho de la Calle Abierta Distancie entre edificio

Engineering

Edificabilidad etc