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Alcances de la nulidad de cláusulas de precio en los contratos de Arrendamiento y

Aparcería a partir del régimen de Ineficacia del Código Civil y Comercial

Eugenia L. Bustamante1

I. Introducción. II. El precio en los contratos de Arrendamiento y Aparcería. III. Las

cláusulas de precio prohibidas en la Ley de Arrendamientos. IV. Ley General: Ineficacia

en el Código Civil y Comercial de la Nación. 4.1. Nulidad absoluta y relativa. 4.2. Nulidad

total y parcial. V. Ley Especial: Nulidad en la Ley de Arrendamientos. 5.1. Orden público.

5.2. Orden público económico. 5.3. Nulidad de cláusulas o pactos en contrario o actos

realizados en fraude a la ley. VI. Alcances de la nulidad de la cláusula de precio. 6.1.

¿Nulidad absoluta o relativa? 6.2. Legitimación activa para solicitar la nulidad de la

cláusula. 6.3. ¿Es posible la confirmación del acto? 6.4. Articulación por vía de acción o de

excepción. 6.5. La integración del contrato por parte del juez. VII. Otros supuestos de

nulidades en la Ley de Arrendamientos. 7.1. Irrenunciabilidad de los beneficios. 7.2.

Artículo 17: casos especiales. 7.2.1. Direccionamiento por parte del arrendador sobre la

producción o comercialización. 7.2.2. Prórroga de jurisdicción y constitución de domicilio

especial del arrendatario. VIII. Consideraciones finales.

I. Introducción

Los contratos de arrendamiento y aparcería están regulados en una ley especial, ley de

Arrendamientos Rurales 13.246 modificada por ley 22.298 (en adelante LA),2 que como no

formaba parte del Código Civil quedó fuera de la unificación de los Códigos Civil y

Comercial sancionada por la ley 26.994. Sin embargo, las normas del Código unificado son

de aplicación subsidiaria en todo lo que no se haya previsto expresamente en la LA.

Artículo publicado previamente en IJ Editores, Revista Jurídica de Agronegocios N° 4, agosto 2017. Cita Online: IJ-CCCLXXVIII-432. http://www.ijeditores.com.ar/pop.php?option=articulo&Hash=79b0276ce66998d8aec18dafb8a1c299 1 Abogada. Magister en Derecho Empresario, Universidad Austral. Directora del Programa ‘Régimen

Jurídico de los Agronegocios', Facultad de Derecho, Universidad Austral. Profesora Adjunta de Legislación Rural I y II de la carrera de Ingeniería en Producción Agropecuaria, Facultad de Ingeniería y Ciencias Agrarias, Universidad Católica Argentina. 2 BUSTAMANTE, Eugenia L. “Los contratos regulados en la Ley de Arrendamientos Rurales y Aparcerías:

Necesidad de una reforma para adaptar las figuras contractuales a la realidad de la producción agropecuaria argentina” en Revista Jurídica de la Patagonia N° 3, Diciembre 2014, Cita Online: IJ-LXXV-171. La Ley 13.246 es de 1948 y la ley 22.298 es de 1980, por lo que se trata de un texto legal muy desactualizado, que regula una relación jurídica entre las partes que ya no existe en los términos que plantea la ley.

2

La LA determina cómo debe ser el precio del arrendamiento y la aparcería en las

respectivas definiciones de estos contratos, y además contiene otros dos artículos que

prohíben la celebración de ciertas cláusulas de pago, que paradójicamente son de

utilización habitual en los contratos que se celebran en el presente.3 A su vez, en el

artículo 1 dispone que los preceptos de la ley son de orden público, que los beneficios que

consagra son irrenunciables y que cualquier cláusula, pacto en contrario o acto realizado

en fraude a la misma es “insanablemente nulo y carente de todo valor”.

Con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCCN) que modificó

el régimen de ineficacia, se presenta el interrogante de cómo opera la nulidad parcial de

estos contratos en los supuestos de cláusulas de precio contrarias a lo dispuesto por la LA,

como ley especial. La cláusula de pago en un contrato bilateral, oneroso, de tracto

sucesivo, en el cual el precio es el resultado de la negociación entre las partes, presenta

particularidades que la diferencian de otras cláusulas imperativas que pueden dar lugar a

la declaración de nulidad parcial. Por ello, se analiza la aplicación de las normas del CCCN

respecto del carácter de la nulidad –absoluta o relativa- y en consecuencia, la legitimación

para solicitar la nulidad, la articulación como acción o excepción, la confirmación del acto

por una parte, y por último los alcances de la integración que realiza el juez.

Este análisis no deja de ser una cuestión esencialmente teórica, ya que la baja

judicialización de los conflictos en el sector agropecuario hace que no haya tenido un

tratamiento jurisprudencial que refleje la realidad y magnitud de su utilización y al mismo

tiempo contribuya a delimitar sus efectos.

II. El precio en los contratos de Arrendamiento y Aparcería

La LA regula los contratos de arrendamiento y aparcería, y remite al CCCN en el art. 41 que

establece el orden de prelación de las normas, según el cual se aplican las normas del

contrato de locación a estos contratos en tercer lugar.4

Con relación al arrendamiento, en el art. 2 exige que el precio que el arrendatario paga

por recibir la cesión del uso y goce del inmueble rural sea “en dinero”. En la aparcería

dada la naturaleza asociativa de este contrato, en la definición del art. 21 se establece que

el precio deberá ser “el porcentaje de los frutos” obtenidos que las partes se repartirán

según lo pactado.

3 BUSTAMANTE, Eugenia L. “Cláusulas de precio en los contratos de Arrendamiento y Aparcería: nulidad del

Contrato Canadiense, el Contrato a Kilaje Fijo y otros supuestos” en Revista Jurídica de Agronegocios N° 3, Diciembre 2016, Cita Online: IJ-CCLII-495, pág. 25. V. “Cláusulas de pago frecuentes que la ley no contempla” En el punto 5.2. se enumeran diez supuestos de cláusulas de precio tomadas de contratos reales, la mayoría de ellas prohibidas por la Ley de Arrendamientos. 4 Ley de Arrendamientos Rurales 13.246, Art. 41: “En los contratos a que se refiere la presente ley se

aplicarán en el orden siguiente: a) Las disposiciones de la presente ley; b) Los convenios de las partes; c) Las normas del Código Civil, en especial las referidas a la locación; d) Los usos y costumbres locales.”

3

Es así como en el arrendamiento el arrendatario contrae una obligación de dar dinero,

puede ser pactada en moneda extranjera, y el precio puede estar determinado en una

suma o bien determinarse por alguna de las formas que establece el artículo 1133 del

CCCN5 que regula el precio de la compraventa, y es aplicable a este contrato por remisión

del contrato de locación.6 En la aparcería se contrae una obligación de género en la nueva

clasificación del CCCN, que es aquella que recae sobre cosas determinadas solo por su

especie y cantidad, y el pago se realizará con la entrega de los frutos obtenidos en la

producción, granos o cabezas de ganado, que son cosas fungibles y serán individualizadas

al momento del pago.

III. Las cláusulas de precio prohibidas en la ley de Arrendamientos

Además de los requisitos exigidos respecto del precio en las definiciones de los contratos

de arrendamiento y aparcería, la LA contiene dos cláusulas en las cuales prohíbe otras

modalidades de pago, llamadas por la doctrina “contrato a kilaje fijo” y “contrato

canadiense”. En realidad no se trata de contratos autónomos, sino de cláusulas de pago

insertas en cualquiera de los contratos en análisis, y se refieren tanto a formas de

determinar el precio como a formas de realizar el pago.

La cláusula o el contrato “a kilaje fijo” está prohibida en el artículo 32 de la LA en estos

términos: “Prohíbese convenir como retribución el pago de una cantidad fija de frutos o

su equivalente en dinero.”7 Con relación a la aparcería, este artículo contiene dos

prohibiciones sobre el precio. Por un lado, la de acordar como precio del contrato una

cantidad fija de frutos, lo cual se deriva de la naturaleza asociativa y del carácter aleatorio

de este contrato8. Por otra parte, se prohíbe que el pago se realice con el equivalente en

dinero, debido a la imposición de realizar el pago entregando los frutos obtenidos.

Respecto del arrendamiento esta cláusula se interpreta como una prohibición de entregar

frutos como forma de pago, lo cual refuerza la exigencia contenida en la definición del

5 BUSTAMANTE, Eugenia L. “Cláusulas de precio…” Ver cita 3, pág. 5. “En el art. 1133 del CCCN se enumeran

los cuatro supuestos en los que ahora se considera que el precio ‘es válido’ en el contrato de compraventa, ya sea porque está determinado con la suma expresada en el contrato; o porque es determinable en los siguientes casos: que lo fije un tercero, que esté fijado con referencia a otra cosa cierta, y cuando se establece el procedimiento para determinarlo.” 6 BUSTAMANTE, Eugenia L. “Cláusulas de precio…” Ver cita 3, pág. 4. “En la regulación del contrato de

locación, el CCCN en el art. 1187 define este contrato, y a continuación remite a las normas de compraventa en lo referido a consentimiento, precio y objeto”. 7 La ubicación de este artículo en el Título II de la LA que trata el contrato de aparcería, presentó la duda de

su aplicación al arrendamiento. Una parte de la doctrina interpreta que el artículo se aplica a ambos contratos con diferentes prohibiciones en cada caso según la naturaleza del contrato, conmutativa en el arrendamiento y asociativa en la aparcería. 8 BUSTAMANTE, Eugenia L. “Cláusulas de precio…” Ver cita 3, pág. 20. “Admitir la fijación de una cantidad

precisa de frutos equivale a asegurarle a una parte la contraprestación que recibirá, apartándolo de la situación de riesgo propio de los contratos aleatorios, como es el caso de la aparcería, donde se desconoce anticipadamente el resultado que se obtendrá.”

4

contrato de que se pague un precio en dinero, porque es una obligación dineraria en la

que se debe cierta cantidad de moneda (art. 765, 1° párrafo).

La cláusula o el “contrato canadiense” está regulada en el artículo 42 de la Ley de

Arrendamientos: “Prohíbese convenir como retribución, además de un porcentaje fijo en

la distribución de los frutos o suma determinada de dinero, un adicional a abonarse en

dinero o especie y de acuerdo con la cotización o la cantidad de frutos obtenidos …”. Este

artículo impide que se acuerde una escala de precios vinculada a cotizaciones o a rindes,

variables que no pueden preverse al momento de la celebración del contrato, lo cual es

frecuente en los contratos celebrados en los negocios de la producción primaria.9

Literalmente considerada esta prohibición, en la aparcería no puede pactarse un

porcentaje fijo en la distribución de los frutos, y a partir de éste un adicional que también

se pagará en especie según la cotización del producto en el mercado referido o de acuerdo

a la cantidad de frutos obtenidos. En el arrendamiento esta norma prohíbe pactar un

precio mínimo fijo y el pago de adicionales variables que se abonarán en dinero según la

cotización o la cantidad de frutos producidos.

De este modo, resulta evidente que la LA contiene dos estructuras rígidas y opuestas para

caracterizar el arrendamiento y la aparcería. En el primero se concede el uso y goce del

inmueble rural por un precio determinado en dinero, y en la aparcería las partes se

reparten los frutos de la producción según el porcentaje pactado. Cualquier combinación

de las variables respecto de la forma de determinar el precio y la forma de realizar el pago

están prohibidas. Por ejemplo, el arrendamiento con pago en especie, o sea con la entrega

de una cantidad fija de frutos; y la aparcería con pago en dinero aunque sea del

porcentaje pactado, respetando la asunción del riesgo por ambas partes. También están

prohibidas otras variantes, como el llamado contrato canadiense que implica la división

del precio en dos partes, una fija y otra variable según los rindes o el precio del producto

en el mercado, a pagar en dinero o con frutos indistintamente.10

IV. Ley General: Ineficacia en el Código Civil y Comercial de la Nación

El CCCN regula en el Libro Primero (Parte General), Título IV (Hechos y Actos Jurídicos),

Capítulo 9 la Ineficacia de los actos jurídicos, estableciendo que éstos “pueden ser

ineficaces en razón de su nulidad o de su inoponibilidad respecto de determinadas

9 ARBOLAVE, Mario, “Arrendamientos con escalas 2017/2018” Revista Márgenes Agropecuarios, mayo 2017.

En esta publicación destinada a productores se analizan alternativas de precio que constituyen cláusulas prohibidas por la ley: “Se evalúan distintas alternativas de arriendos con escalas según rinde, que difieren en cuanto a la formulación de un tramo fijo y otro variable, en un contexto de costos en alza que complica la ecuación de los arrendatarios. Paralelamente se evalúa un esquema de doble escala, en el cual además de las variaciones de rinde gravita la evolución de los precios.” 10

BUSTAMANTE, Eugenia L. “Cláusulas de precio…” Ver cita 3, pág. 22. “La difusión de la utilización de esta cláusula demuestra la necesidad de los empresarios de encontrar alternativas de pago por el uso de la tierra que sean flexibles, creativas y complejas al mismo tiempo, y que contribuyan a la viabilidad del negocio.”

5

personas” (art. 382). Introduce el concepto de ineficacia como género, e incluye dentro

del mismo las categorías de nulidad e inoponibilidad como especies, a diferencia del

Código Civil que regulaba el tema bajo el título “La nulidad de los actos jurídicos”.11

La nulidad, entendida como invalidez del acto, es la sanción legal que priva de sus efectos

propios a un acto jurídico en virtud de una causa existente al momento de su

celebración.12 La nulidad solo puede ser aplicable al acto jurídico, definido en el art. 259

como “el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o

extinción de relaciones o situaciones jurídicas”, a su vez el art. 260 define el acto

voluntario como “el ejecutado con discernimiento, intención y libertad, que se manifiesta

por un hecho exterior”. Por lo tanto, la nulidad no se aplica al hecho jurídico (art. 257) ni al

simple acto lícito (art. 258).

4.1. Nulidad absoluta y relativa

El CCCN clasifica las nulidades en absolutas y relativas, eliminando la doble clasificación

del Código Civil que contemplaba además la división en actos nulos y anulables, lo cual

generaba mayores alternativas de invalidez, por ser estas categorías intercambiables.13 El

art. 386 establece el criterio de distinción: “son de nulidad absoluta los actos que

contravienen el orden público, la moral o las buenas costumbres,” mientras que “son de

nulidad relativa los actos a los cuales la ley impone esta sanción sólo en protección del

interés de ciertas personas”. Por el contrario, “el Código de Vélez carece de una

enunciación de los supuestos que correspondían a nulidades absolutas y relativas como

así tampoco, manifiesta las pautas para distinguir expresamente unas de otras.”14

Parte de la doctrina entiende que el criterio que distingue la nulidad absoluta de la relativa

es el interés protegido, en el primer caso un interés público o general, y en la nulidad

11

ALTERINI, Jorge (Director) “Código Civil y Comercial Comentado”, Tomo II, Buenos Aires, La Ley, 2016, pág. 1014. El Código no reconoce la categoría de la inexistencia, y la no regulación debe ser compartida ya que luego de un período de auge, la denominada teoría del acto inexistente parece encontrarse en retirada. Luego de analizar diferentes ejemplos que la doctrina califica como tales, concluye que los actos considerados como inexistentes son verdaderos actos inválidos. 12

CONTE-GRAND, Julio, “Ineficacia” en SÁNCHEZ HERRERO, Andrés (Director) “Tratado de Derecho Civil y Comercial”, Tomo 1, Parte General, Buenos Aires, La Ley, 2016, pág. 937. Definición de Jorge Llambías que considera, junto con otros autores, que la nulidad es una sanción. “…se trata de una reacción del sistema que se precipita como una suerte de castigo sobre la relación jurídica que se ve afectada severamente”. ALTERINI, Jorge, “Código Civil y…” Ver cita 11, pág. 1010. En sentido contrario, los autores adoptaron el criterio de que la nulidad no es una sanción, a pesar de que “el Código Civil y Comercial parece desmentirlo, al menos a través de la literalidad de distintos textos (arts. 285, 969, 995, 1018).” 13

CANO, María Eleonora, “Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos” en Revista de Derecho Civil N° 5, Diciembre 2016, Cita Online: IJ-CCLII-723. “actos de nulos de nulidad absoluta y actos nulos de nulidad relativa y actos anulables de nulidad absoluta y anulables de nulidad relativa”. 14

CANO, María Eleonora, “Ineficacia y…” Ver cita 13. “En los arts. 1047 y 1048, el Codificador dejó plasmadas la declaración de oficio y la imprescriptibilidad de la acción para demandar la invalidez para los actos de nulidad absoluta y, a contrario sensu, la posibilidad de confirmación y la legitimación activa sólo en cabeza del perjudicado en los supuestos de nulidades relativas. Estas características consagradas en las normas permitieron delinear el perfil de cada tipo de nulidad.”

6

relativa un interés particular.15 Sin embargo, este criterio de distinción basado en el

interés predominantemente protegido no basta para calificar la nulidad, ya que hay

normas de orden público (por ejemplo las que se refieren a la incapacidad) cuyo

incumplimiento dan lugar a una nulidad relativa, porque en estos casos el derecho

protegido es el del incapaz y no el de la sociedad en general.16

Lo cierto es que en toda invalidez “existe un respaldo de orden público que la cimienta”,

porque “en todos los casos de invalidez hay siempre un interés particular afectado (incluso

en la nulidad absoluta) y cada vez que un acto afecta el interés particular, el interés

general también experimenta un menoscabo indirecto.”17

El art. 387 regula las consecuencias de la nulidad absoluta: puede ser declarada por el

juez, aún sin petición de parte si es manifiesta al momento de dictar sentencia, puede ser

alegada por el Ministerio Público y por cualquier interesado, excepto por la parte que

invoque la propia torpeza con el fin de lograr un provecho. No puede sanearse por la

confirmación del acto ni por la prescripción. La nulidad relativa (art. 388) sólo puede

declararse a instancia de las personas en cuyo beneficio se establece. La otra parte puede

invocarla excepcionalmente si es de buena fe y ha experimentado un perjuicio

importante. Es subsanable por la confirmación del acto y es prescriptible, ya que la acción

de nulidad relativa está sujeta a un plazo de prescripción de dos años (art. 2562, inc. a).

Otra diferencia que surge de los artículos 13 y 944 es que la acción de nulidad absoluta es

irrenunciable, mientras que la acción que se orienta a la declaración de nulidad relativa es

renunciable.18

4.2. Nulidad total y parcial

En el art. 389 se distingue la nulidad total, que “es la que se extiende a todo el acto”, de la

nulidad parcial que es aquella “que afecta a una o varias partes de sus disposiciones”; con

lo cual lo que distingue la nulidad total de la parcial es la extensión de la sanción. Continúa

el artículo estableciendo el principio de “separabilidad”, el cual implica que la posibilidad

de invalidar parcialmente un acto jurídico depende de que la cláusula o parte viciada sea

separable: “la nulidad de una disposición no afecta a las otras disposiciones válidas, si son

separables. Si no son separables porque el acto no puede subsistir sin cumplir su finalidad,

se declara la nulidad total”.

15

ALTERINI, Jorge, “Código Civil y…” Ver cita 11, pág. 1071. CONTE-GRAND, Julio “Ineficacia”, Ver cita 12, pág. 946. 16

MALICKI, Anahí, “Ineficacia de los actos jurídicos” en RIVERA, Julio César, MEDINA, Graciela (Directores) “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Tomo 1, Buenos Aires, La Ley, 2014, pág. 861. 17

ALTERINI, Jorge, “Código Civil y…” Ver cita 11, pág. 1070. 18

CCCN “Art. 13: Renuncia. Está prohibida la renuncia general de las leyes. Los efectos de la ley pueden ser renunciados en el caso particular, excepto que el ordenamiento jurídico lo prohíba.” “Art. 944: Caracteres. Toda persona puede renunciar a los derechos conferidos por la ley cuando la renuncia no está prohibida y sólo afecta intereses privados. No se admite la renuncia anticipada de las defensas que pueden hacerse valer en juicio.”

7

La nulidad parcial se funda además en el principio de conservación del acto jurídico, que

consiste en invalidar solo una parte del mismo manteniendo la eficacia de las restantes

cláusulas que lo conforman.19 El CCCN recepta este principio en el art. 1066 en la teoría

general de los contratos, con relación a la interpretación: “Si hay duda sobre la eficacia del

contrato, o de alguna de sus cláusulas, debe interpretarse en el sentido de darles efecto. Si

esto resulta de varias interpretaciones posibles, corresponde entenderlos con el alcance

más adecuado al objeto del contrato”.

La doctrina ha distinguido los supuestos en los que se declara la nulidad de ciertas

cláusulas por ser contrarias a una norma imperativa, donde se sustituye su contenido por

lo ordenado por la ley; de aquellos casos en que la cláusula es mantenida, pero reducida a

una medida razonable, por ejemplo en el caso de pactarse intereses usurarios. Se ha

interpretado que en ambos casos se trata de invalidez parcial, ya sea cuando se declara la

invalidez de una o más cláusulas completas, como en aquellos casos en los que sólo parte

de una cláusula se modifica.20

En materia contractual las nulidades parciales son más restringidas que en materia

testamentaria, por considerarse que los contratos constituyen un todo homogéneo, en

consecuencia se exige que la parte válida del negocio siga satisfaciendo los fines que las

partes se propusieron al otorgarlo, es decir que subsista la eficacia del contrato.21 Por ello,

el criterio para determinar si la invalidez se extiende a todo el acto debe considerar,

además de la posibilidad de separar la cláusula nula, cuál fue la voluntad de las partes en

la celebración del acto. Cuando el juez realice la integración del contrato22 (lo cual se

analiza en el punto 6.5.), deberá tener en cuenta estos elementos, la naturaleza del

negocio y la buena fe.23

V. Ley Especial: Nulidad en la Ley de Arrendamientos

19

CANO, María Eleonora, “Ineficacia y…” Ver cita 13. El principio de conservación del acto jurídico está basado en la máxima “Utile per inutile non vitiatur” (que lo útil no se vicie por lo inútil) proveniente del derecho romano. 20

ALTERINI, Jorge, “Código Civil y…” Ver cita 11, pág. 1091. 21

MALICKI, Anahí, “Ineficacia…” Ver cita 16, pág. 871. “Jurisprudencia: La nulidad parcial sólo es posible cuando el acto se hubiese realizado de todos modos, aún sin la cláusula inválida. La cuestión relativa a la separabilidad no pasa exclusivamente por el meridiano de las cláusulas esenciales o secundarias, sino por el de la voluntad negocial totalizadora. (SC Mendoza, 20/5/1985, Abeledo Perrot 16/1978, MZA 41871).” 22

TOBÍAS, José W. “La teoría de la invalidez en la hora actual y las soluciones del Proyecto de Código” en LA LEY2013-E, 1218. Cita Online: AR/DOC/2998/2013. “El principio de conservación se expresa aquí en la regla de la separabilidad de las partes o cláusulas del acto jurídico complementada con la facultad que se otorga al juez de integrar el acto a fin de llenar el vacío causado por la declaración de nulidad parcial.” 23

SANTI, Mariana, “La nulidad de los actos jurídicos en el Proyecto de Código” en LA LEY2013-E, 807. Cita Online: AR/DOC/3534/2013. La autora señala “la existencia de un eje que atraviesa las distintas instituciones del derecho civil y que entraña un cambio de paradigma, y que en materia contractual, básicamente pasa de centrarse en los remedios "ablativos" destinados a provocar la muerte del contrato hacia remedios "conservatorios", tomando como idea prioritaria la preservación de las expectativas generadas por el negocio jurídico para las partes y para terceros.”

8

La LA dispone en el art. 1, 2° párrafo: “Los preceptos de esta ley son de orden público,

irrenunciables sus beneficios e insanablemente nulos y carentes de todo valor

cualesquiera cláusulas o pactos en contrario o actos realizados en fraude a la misma.”

Por el contrario, las leyes anteriores: ley 11.170 de Arrendamientos de Predios Rústicos

(1921) y ley 11.627 de Arrendamientos Rurales (1932) no tenían una declaración expresa

del carácter de orden público de sus normas, y comenzaban directamente definiendo el

arrendamiento en el artículo 1.

5.1. Orden público

Las principios que fija la LA respecto de la nulidad en el art. 1 presentan similitud con los

principios que establece la Ley 20.744 de Contrato de Trabajo (en adelante LCT) en los

artículos 12, 13 y 14 no solo en cuanto al contenido, sino también en el orden que se

establecen las nulidades.

En el art. 12 de la LCT se consagra la irrenunciabilidad al disponer que será nula y sin

ningún valor toda convención que suprima o reduzca los derechos previstos en esta ley,

estatutos profesionales, convenciones colectivas o los contratos individuales. En el art. 13

se ordena la substitución de las cláusulas que modifiquen en perjuicio del trabajador

normas imperativas consagradas por leyes o convenciones colectivas de trabajo,

decretando su nulidad. El art. 14 determina la nulidad por fraude laboral al disponer que

será nulo todo contrato por el cual las partes hayan procedido con simulación o fraude a la

ley laboral, sea aparentando normas contractuales no laborales, interposición de personas

o de cualquier otro medio, quedando en tal caso la relación regida por la LCT.

El derecho del Trabajo se sustenta en el “Principio Protectorio”24 que intenta superar la

desigualdad de las partes mediante la intervención del estado, quien en el caso de

ejercicio de su función legislativa, limita la autonomía de la voluntad en la contratación

imponiendo un piso legal mínimo –conocido como “orden público laboral”- que las partes

no pueden dejar de lado. Ese orden público laboral está plasmado en la LCT en los

artículos 7 (nulidad de las condiciones menos favorables) 12 (Irrenunciabilidad) y 13

(sustitución de cláusulas nulas) que fijan un mínimo inderogable, sin perjuicio de su

aplicación práctica en el resto de la legislación laboral.

Este paralelismo de normas pone de manifiesto la intención del legislador de acercar el

régimen de los contratos agrarios al derecho laboral, en lugar de regularlo como un

contrato más del derecho comercial o de los negocios.

24

El principio protectorio o “pro operario”, está integrado por tres subprincipios: 1) “in dubio pro operario”: en caso de duda en el sentido y alcance de una norma laboral, debe tomarse la interpretación más favorable al trabajador; 2) el principio de la norma más favorable: en caso de duda en la aplicación de dos normas laborales, debe aplicarse la más favorable al trabajador; y 3) el principio de la condición más beneficiosa: que supone que una nueva reglamentación debe respetar las condiciones anteriores más beneficiosas para el trabajador.

9

5.2. Orden público económico

La doctrina agraria coincide en calificar al orden público consagrado en el art. 1 como de

índole económica porque la legislación sobre arrendamientos se refiere en modo directo a

una de las formas en que se lleva a cabo la explotación del campo, lo cual constituye una

de las principales fuentes de riqueza para el país. Por ello, se ha interpretado que “El

derecho debía reconocer la desigualdad que se deriva de la distinta situación económica

de las partes, prestando protección al débil, sancionando normas tendientes a evitar el

abuso del derecho y de amparo y estabilidad al productor y su familia a la vez de

consagrar el principio de la explotación racional y la preservación de los recursos

naturales.”25

En el mismo sentido, se ha considerado que “una de las características de los contratos

agrarios es que, por lo general, en ellos se encuentra limitado el principio de autonomía

de la voluntad que inspira a los contratos civiles enmarcados en la concepción

individualista del Código Civil.”26 Con el fin de alcanzar estos objetivos, se debía constituir

un conjunto de normas independientes del Código Civil, y fue por esta razón que la ley

13.246 no se incorporó a ese código.

5.3. Nulidad de cláusulas o pactos en contrario o actos realizados en fraude a la

ley

Las cláusulas o pactos que contraríen las disposiciones de orden público y las normas

imperativas de la LA son sancionadas con la nulidad según lo dispuesto en el art. 1, 2°

párrafo: “Los preceptos de esta ley son de orden público, … e insanablemente nulos y

carentes de valor cualesquiera cláusulas o pactos en contrario o actos realizados en fraude

a la misma”. Salvo en algunos supuestos de normas supletorias, como por ejemplo los

artículos 34, 36 y 3827 que regulan las aparcerías pecuarias, y se aplican si las partes no

pactan algo diferente, la mayoría de las normas de la LA son de carácter imperativo y por

lo tanto indisponibles.

25

BREBBIA, Fernando, MALANOS, Nancy, “Derecho Agrario” Buenos Aires, Astrea, 2011, pág. 372. Los autores afirman respecto de la LA que “sus principios no pueden adaptarse a la especial naturaleza del derecho de propiedad cuando éste tiene por objeto la tierra destinada a la explotación agropecuaria, a los intereses fundamentales de su producción y a la necesidad social de protección a la familia agraria.” 26

PASTORINO, Leonardo Fabio, “Derecho Agrario Argentino” Buenos Aires, Abeledo Perrot, 2011, pág. 472. 27

Ley de Arrendamientos Rurales 13.246, Art. 34: “Cuando la cosa dada en aparcería fuese solamente animales, los frutos y productos o utilidades se repartirán por mitades entre las partes, salvo estipulación o uso contrario.” Art. 36: “Salvo estipulación en contrario ninguna de las partes podrá disponer, sin consentimiento de la otra, de los animales dados en aparcería o de los frutos y productos de los mismos.” Art. 38: “Salvo estipulación o uso contrario, los gastos de cuidado y cría de los animales correrán por cuenta del aparcero.”

10

El mismo efecto de nulidad tienen los actos realizados en fraude a la ley, es decir aquellos

actos simulados que tienen por fin evitar o limitar alguna disposición imperativa

sancionada en favor del arrendatario, utilizando la apariencia de otro acto.28

Al respecto, el CCCN en el art. 12 expresa: “Orden público. Fraude a la ley. Las

convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia está

interesado el orden público. El acto respecto del cual se invoque el amparo de un texto

legal, que persiga un resultado sustancialmente análogo al prohibido por una norma

imperativa, se considera otorgado en fraude a la ley. En este caso, el acto debe someterse

a la norma imperativa que se trata de eludir.” La norma trata sobre dos institutos

fundamentales: el orden público (que se analiza en el punto 6.1.) y el fraude a la ley.

El fraude a la ley se configura cuando se realiza un acto que pretende un resultado

contrario a una norma legal amparándose en otra norma dictada con distinta finalidad. Si

bien cualquiera de las dos normas puede ser utilizada en el caso; lo que ocurre es que el

legislador dictó una norma específica para el supuesto de hecho, a fin de lograr un

resultado determinado, por eso corresponde su aplicación y no la de la otra norma.29 La

ley considera que tal acto fue otorgado en fraude a la ley, se trata de una presunción iuris

tantum que admite prueba en contrario, a cargo del interesado en aplicar la norma

invocada.

En el régimen general del CCCN cuando el acto se considera realizado en fraude a la ley la

consecuencia no es su invalidez, como sucede en el caso de violación del orden público,

sino que el acto debe someterse a la norma imperativa que se trató de eludir mediante el

fraude en lugar de quedar regido por la norma que pretendieron los contratantes.30 A

diferencia de lo estipulado en el código, la LA sanciona con la nulidad al acto realizado en

fraude a lo dispuesto por ella.

VI. Alcances de la nulidad de la cláusula de precio

Art. 1 de la LA en su 1° párrafo dispone: “La presente ley será aplicable a todo contrato,

cualesquiera sea la denominación que las partes le hayan asignado y sus distintas

modalidades, siempre que conserve el carácter substancial de las prestaciones

correlativas, conforme a sus preceptos, y su finalidad agroeconómica.” De este modo,

todo contrato por el cual el propietario de un inmueble rural ceda su uso y goce, con

28

BREBBIA, Fernando, MALANOS, Nancy, “Derecho Agrario” Ver cita 25, pág. 377. 29

VÍTOLO, Daniel Roque, "Principios Generales del Título Preliminar del nuevo Código” en La Ley 03/05/2016, Cita Online: AR/DOC/980/2016. “Cuando no se trata de conflicto de normas, a lo que se alude con la expresión "fraude a la ley" es la situación que se crea por parte de un sujeto que, en el ejercicio de un derecho subjetivo, despliega una conducta mediante la cual, invocando la protección de una norma jurídica determinada, en realidad realiza actos a su amparo que —en la realidad— importan conductas reñidas con la norma invocada, permitiendo que se la burle.” 30

VÍTOLO, Daniel Roque, "Principios Generales…” Ver cita 29.

11

destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especialidades, a cambio de

una contraprestación a cargo de su contraparte que podrá consistir en el pago con

moneda, o en especie con los frutos obtenidos, queda bajo la aplicación de la LA de

acuerdo a las definiciones de los contratos de arrendamiento y aparcería de los art. 2 y 21

respectivamente.31 Por lo tanto, las partes deberán respetar las normas de orden público y

las imperativas e indisponibles que fueron sancionadas en beneficio del arrendatario y del

aparcero tomador, considerados la parte más débil de la relación contractual.

Si a estos conceptos se le suma lo dispuesto en el art. 1, 2° párrafo de la LA: 1) que los

preceptos de esta ley son de orden público, 2) la irrenunciabilidad de los beneficios que

consagra, 3) la nulidad de las cláusulas o pactos en contrario, y 4) la nulidad de los actos

realizados en fraude a la ley; corresponde analizar los alcances de la invalidez de las

cláusulas de pago que se apartan de lo allí dispuesto en sintonía con las normas del CCCN

sobre nulidad.

6.1. ¿Nulidad absoluta o relativa?

Del análisis conjunto de las normas sobre nulidad en la LA y en el CCCN surgen ciertas

dudas respecto de la calificación de la nulidad de las cláusulas de pago contrarias a la ley

especial, debido a lo reglado en las siguientes normas:

1) Art. 1 de la LA, que declara de orden público los preceptos de la ley.

2) Art. 386 del CCCN que dispone que son de nulidad absoluta los actos contrarios al

orden público, la moral o las buenas costumbres.

3) Art. 12 del CCCN que determina que las convenciones particulares no pueden dejar

sin efecto las leyes en cuya observancia está interesado el orden público.

Si bien la LA es ley especial, también es anterior al CCCN, y declaró el orden público de sus

preceptos cuando estaba vigente un sistema de nulidad diferente al introducido por la

unificación de los códigos. En el Código Civil no se definían las nulidades absolutas y

relativas, sino que la doctrina y jurisprudencia las había ido delimitando y diferenciando a

partir de otras normas del código sobre sus efectos; como la declaración de oficio y la

imprescriptibilidad de la acción para las primeras, y la confirmación y legitimación activa

para las segundas. El nuevo CCCN distingue con mayor precisión las nulidades absolutas

de las relativas en el art. 386 disponiendo que son de nulidad absoluta los actos que

contravienen el orden público, la moral o las buenas costumbres, por lo que identifica

nulidad absoluta con orden público; mientras que son de nulidad relativa aquellos en los

que se protege el interés de ciertas personas.

31

La cesión del uso y goce del inmueble rural se aplican al arrendamiento y a la aparcería agrícola. En la aparcería pecuaria una parte, el aparcero dador, “se obliga a entregar a otra animales” para que lleve a cabo la producción en un campo cuyo uso posee por cualquier título, ya sea por ser el propietario, arrendatario o tenedor (art. 21).

12

Por su parte, el art. 12 del CCCN expresa: “Las convenciones particulares no pueden dejar

sin efecto las leyes en cuya observancia esté interesado el orden público.” Es necesario

precisar el concepto de orden público, ya que al no estar definido en la ley existen

diferentes teorías en la doctrina sobre su alcance y efectos.

Guillermo Boda adoptó una teoría amplia identificando a las leyes de orden público con

las imperativas: “una cuestión se llama de orden público cuando responde a un interés

general, colectivo, por oposición a las cuestiones de orden privado, en las que sólo juega

un interés particular” por lo que concluye que toda ley imperativa es de orden público.32

La tesis restringida de Raymundo Salvat y Joaquín Llambías califica como normas de orden

público las que establezcan la vigencia de los principios fundamentales de orden político,

filosófico, económico, moral, y algunas veces religioso, cuya observancia se considera

esencial para la existencia y conservación de la organización social. Para ésta última

posición, la concepción amplia de Borda implica que toda norma jurídica se calificaría de

orden público, puesto que el legislador siempre está inspirado en una finalidad de bien

común y de interés general.33

A partir de esta interpretación, corresponde diferenciar el orden público de las normas

imperativas, ya que no existe identidad conceptual entre ambos. “El principio de orden

público tiene un contenido elástico y variable en el tiempo, su concepto no es unívoco, y

en sentido amplio, comprende las bases esenciales del ordenamiento jurídico, social y

económico de un país en un momento de su evolución histórica. Su concepto es

inmutable; lo que varía es su contenido.”34 La noción de orden público está ligada a dos

institutos: 1) la imperatividad de las normas y 2) la renunciabilidad de los derechos. Ahora

bien, “mientras las normas de orden público son necesariamente imperativas, las normas

imperativas no son necesariamente de orden público.”35 Otra diferencia entre ambas

categorías se encuentra en que el carácter de orden público de la norma no depende de la

calificación que de ésta haga el legislador al dictarla sino de su contenido; mientras que el

carácter imperativo de una norma depende exclusivamente de la voluntad del legislador,

que es quien le otorga tal carácter al momento de su dictado.36

32

BORDA, Guillermo, “Manual de Derecho Civil. Parte General” Bs. As., Ed. Perrot, 1986, pág. 44. 33

DI CHIAZZA, Iván G. y VAN THIENEN, Pablo Augusto, “Orden público societario... ¿estás ahí? (Con especial referencia a las nulidades absolutas, normas imperativas y derechos inderogables de los socios)” en El Derecho 231-933-2009. “La crítica a la doctrina amplia pasa por que Borda considera normas de orden público a todas aquellas leyes que son de interés público, interés general o bien común.” 34

VIVAS, Mario Luis, “El orden público contractual. Límites a la autonomía de la voluntad en el Código Civil y Comercial Argentino” en Revista Iberoamericana de Derecho Privado N° 3, Junio 2016, Cita Online: IJ-XCVIII-465. 35

DI CHIAZZA, Iván, VAN THIENEN, Pablo, “Orden público…” Ver cita 33. 36

VÍTOLO, Daniel Roque, "Principios Generales…” Ver cita 29. El carácter de orden público de una norma depende “de que su contenido constituya un elemento de protección del conjunto de creencias, valores, y conductas que conforma la conciencia axiológica y social media de la comunidad o estado al momento de su dictado.”

13

Por su parte, la imperatividad sólo se predica de las leyes cuya observancia no pueden

dejar de lado las convenciones de los particulares, en los contratos que celebran. De ahí

que cuando a ambas calificaciones, normas de orden público y normas imperativas, les

correspondan, de hecho, la misma sanción legal –nulidad- en caso de inobservancia, no es

posible por esa circunstancia admitir una identificación de dos conceptos formalmente

diferentes, de los cuales uno es efecto del otro.37 Tampoco debe identificarse la

obligatoriedad de la ley, que implica el deber de acatamiento de sus estipulaciones; con la

imperatividad que significa que no puede ser dejado sin efecto el precepto por ella

contenido por ninguna estipulación contraria, legal o convencional, sino a costa de la

pérdida de tal calidad a través de un proceso de sustitución. Que la ley sea obligatoria no

necesariamente implica que sea imperativa.38

Con relación al orden público respecto de los contratos, Mosset Iturraspe señala que

“desde una postura extrema se sostiene que la gran amplitud que ha llegado a tomar la

noción de orden público, muy en particular relacionado con lo económico y lo social, ha

puesto en peligro la subsistencia de la noción de "autonomía de la voluntad'', en relación

con la de libertad contractual”. El autor interpreta que desde otra visión más realista y

moderada, se reconoce que el imperio de la autonomía está limitado al de los contratos

entre iguales, denominados paritarios, se trate de negocios entre personas físicas o

personas jurídicas. “Cuando el contrato pone frente a frente a un débil y a un fuerte, no

puede aludirse a la vigencia de la autonomía de la voluntad; ella sólo aparece cuando las

partes muestran un similar poder de negociación".39

El CCCN determina tres categorías de contratos: a) los contratos paritarios, en los que hay

plena autonomía de la voluntad; b) los contratos celebrados por adhesión, donde hay una

tutela basada en la aplicación de este régimen; y c) los contratos de consumo. Cuando se

señala que en los contratos discrecionales, paritarios o negociados hay plena autonomía

de la voluntad, en realidad este enunciado admite excepciones, ya que “el orden público,

a la luz del nuevo Código viene a funcionar también como un nuevo dique de contención

de la plena autonomía aun entre ellos, cuando está en juego la vulnerabilidad de una de

las partes”.40

La declaración expresa de orden público de la LA permite dudar respecto del carácter de la

nulidad en caso de inobservancia de sus normas. Para la doctrina agraria tradicional es

claro que los contratos regulados en la LA constituyen una categoría especial que requiere

un régimen diferente al de los demás contratos regulados en el CCCN, y que la protección

37

BALBIN, Sebastián, “La nulidad en materia societaria” Cita On-Line: IJ-XLIV-720. “Cuando se habla de ‘orden público’ se mira en la causa que produce la imperatividad irrefragable de ciertas leyes, mientras que cuando se contempla esa imperatividad sólo se verifica el efecto que aquella causa ha provocado.” 38

BALBIN, Sebastián, “La nulidad…” Ver cita 37. 39

MOSSET ITURRASPE, Jorge, “El orden público y la tutela del consumidor y usuario” en Revista Iberoamericana de Derecho Privado N° 3, Junio 2016, Cita Online: IJ-XCVIII-749. 40

VIVAS, Mario Luis, “El orden público…” Ver cita 34.

14

de productor primario -arrendatario o aparcero tomador- por ser la parte más débil, se

equipara más a un contrato de naturaleza laboral que a un contrato paritario del derecho

común celebrado en el marco de la actividad empresarial de las dos partes.

Corresponde preguntarse si, así como existe un orden público laboral o societario,41 puede

agregarse un orden público agrario -más que económico- especial para los contratos

regulados en la LA en virtud de la declaración del art. 1. Esta interpretación realiza Mosset

Iturraspe, que entiende que existe un orden público de protección donde se enrolan las

normas tuitivas del consumidor, del inquilino, del arrendatario rural, de los usuarios, del

trabajador, entre otras disposiciones legales.42 “En el caso de la ley 13.246 de

arrendamiento rural la presencia del orden público es innegable” -en virtud de lo

dispuesto en el art. 1-. “Podemos coincidir que semejante orden público de protección es

una exageración, pues no vemos cuáles pueden ser los principios superiores inherentes a

la organización del Estado y la familia que merezcan semejante tutela en el marco de un

contrato de arrendamiento rural. Ahora bien, el Estado así lo ha considerado y de esta

forma el Parlamento entendió que el arrendamiento rural merecía un grado de protección

superior a otros contratos de arrendamiento o alquiler celebrados entre mercantiles.”43

Partiendo de la declaración del orden público del art. 1, puede considerarse que las

nulidades por inobservancia a lo dispuesto en la LA son absolutas. En tal caso se interpreta

que se trata de un sistema que se acerca a las nulidades de la LCT, que también contiene

una declaración de orden público de sus normas ya que en ambos casos se busca la

protección de la parte más débil del contrato; y así como existe un orden público laboral,

existiría un orden público agrario. O por el contrario, se puede interpretar en un sentido

similar a las nulidades de la Ley General de Sociedades Comerciales, donde la mayoría de

la doctrina entiende que se trata de nulidades relativas, ya que “lo que el ordenamiento

societario en oportunidades contiene —y más allá de dispersas disposiciones de orden

público— son normas imperativas, inderogables o indisponibles, destinadas a la

protección de derechos e intereses individuales, cuya violación no acarrea una nulidad

absoluta”.44

41

RICHARD, Efraín Hugo, “Sobre el Título Preliminar del Proyecto del Código Civil y Comercial” Conferencia de apertura en el Primer Congreso Nacional de análisis y debate sobre el Proyecto del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Mar del Plata 4/6 de noviembre de 2012, en homenaje a Efraín Hugo Richard. “La naturaleza de orden público de la LSC es cuestionable partiendo del supuesto que el orden público es la base esencial de un estado plasmada en su constitución sea esta estatutaria o consuetudinaria.”… “Hay por cierto un orden público laboral y un orden público social pero no hay un orden público societario. Pero en cuanto aparece comprometida la continuidad del giro empresario objeto de la sociedad aparece un orden público social: la conservación de la empresa por el efecto social y económico en la región, y la conservación del empleo.” 42

DI CHIAZZA, Iván y VAN THIENEN, Pablo, “Orden público…” Ver cita 33. 43

DI CHIAZZA, Iván y VAN THIENEN, Pablo, “Orden público…” Ver cita 33. 44

BALBIN, Sebastián, “La nulidad…” Ver cita 37. “De allí que calificada doctrina sostenga la inexistencia de dichas normas (de orden público) en la ley de sociedades, inexistencia que encuentra su explicación en el interés particular que se persigue a través de un instrumento de contenido estrictamente patrimonial —el

15

Sin embargo, y no obstante lo dispuesto por el art. 1 de la LA, la nulidad de una cláusula

de pago es relativa y parcial. Es evidente que no se puede interpretar que se trata de una

nulidad absoluta, ya que esto significaría que el juez puede declararla de oficio, puede ser

alegada por el Ministerio Público y que no es posible sanearla (art. 387). Se concluye que

se trata de una nulidad relativa, porque se aparta de normas imperativas y por lo tanto

inderogables e indisponibles para las partes, y principalmente porque fue sancionada en

protección del interés de un contratante, el arrendatario o el aparcero tomador que llevan

a cabo la producción primaria.

6.2. Legitimación activa para solicitar la nulidad de la cláusula

Expresa el art. 388: “La nulidad relativa solo puede declararse a instancia de las personas

en cuyo beneficio se establece. Excepcionalmente puede invocarla la otra parte, si es de

buena fe y ha experimentado un perjuicio importante…”. El proceso tendiente a la

declaración de invalidez de un acto afectado de nulidad relativa, requiere ser promovido

por la persona en cuyo interés se estableció la nulidad.

En la LA las normas imperativas fueron sancionadas en protección del arrendatario, lo cual

se deduce de la interpretación integral de la ley que contiene varias cláusulas que regulan

distintos aspectos de su posición contractual: continuación del grupo familiar con la

explotación en caso de muerte (art. 7), prohibición de que sus bienes sean embargados

(art. 15), prohibición de constituirle un domicilio especial distinto del real (art. 17). Es

evidente que la LA considera al arrendatario la parte más débil del contrato, se refiere a él

exclusivamente como una persona humana, y por lo tanto lo protege con una serie de

disposiciones o imposiciones en un rango parecido, aunque no exactamente igual, que el

del trabajador en relación de dependencia.

La realidad muestra la transformación de las partes de los contratos agrarios en los

últimos tiempos, como consecuencia de los cambios en la forma de producir, de la

profesionalización de la producción primaria impulsada por los avances en la tecnología, la

investigación y el desarrollo aplicados a los insumos como semillas y agroquímicos, la

incorporación de agricultura de precisión en el tratamiento del suelo y malezas, el

desarrollo de la genética en la producción ganadera, entre otros. En el presente los

arrendatarios son empresarios organizados en alguna forma societaria, no viven en el

campo y menos aún trabajan con su grupo familiar. Solo pueden encontrarse

arrendatarios como los que describe la ley en algunos territorios marginales de nuestro

país, y en una proporción ínfima del total de hectáreas que se destinan a la producción

agropecuaria en campos de terceros.

contrato social—, sumado a la especificidad de la materia societaria. Por el contrario, la mayoría de la doctrina se inclina por reconocer la existencia en el derecho societario de ciertas previsiones legales que hacen al orden público si bien con diferencias en cuanto a ellas y sus alcances si bien con diferencias en cuanto a ellas y sus alcances.”

16

En consecuencia, es necesario reconsiderar la aplicación de la norma del CCCN que otorga

legitimación activa a la parte en cuyo beneficio se estableció, ya que en los contratos

actuales arrendador y arrendatario o aparcero dador y tomador, están en una relación de

simetría al momento de la negociación del contrato, con lo cual la legitimación activa, de

corresponder, debería estar en favor de ambas partes por igual.

En cuanto a la posibilidad de que la nulidad relativa pueda ser invocada por la otra parte, o

sea el arrendador, la norma exige que éste sea “de buena fe y haya experimentado un

perjuicio importante”. Al aplicar esta disposición al caso en análisis surge el interrogante:

¿Es posible invocar la buena fe en el caso de cláusulas de precio prohibidas expresamente

por la ley? El art. 8 del CCCN consagra el principio de inexcusabilidad de las leyes según el

cual las personas no pueden argumentar el desconocimiento de una ley para justificar su

incumplimiento. En el plano estrictamente legal, en el caso del arrendador parece difícil

que pueda argumentar que actuó de buena fe cuando celebró un contrato con cláusulas

contrarias a la ley, que fueron sancionadas en beneficio de su contraparte. Respecto del

perjuicio importante que pueda haber experimentado, es posible imaginar distintos

escenarios de cambios de precios en los mercados o de otras variables que modifiquen la

equivalencia de las prestaciones. Sin embargo, con este elemento no sería suficiente por

cuanto el artículo exige la buena fe “y” el perjuicio de la parte que la invoca

excepcionalmente.

6.3. ¿Es posible la confirmación del acto?

El art. 393 dice: “Hay confirmación cuando la parte que puede articular la nulidad relativa

manifiesta expresa o tácitamente su voluntad de tener el acto por válido, después de

haber desaparecido la causa de nulidad. El acto de confirmación no requiere la

conformidad de la otra parte.” La confirmación es un instituto de subsanación de los

vicios, lo cual no significa que queden eliminadas las imperfecciones del acto, sino que se

afecta la impugnabilidad del mismo, ya que el acto que continúa siendo imperfecto, puede

producir los efectos propios según su naturaleza como si fuera perfecto.45

Respecto de la forma, el art. 394 determina que la confirmación expresa debe realizarse

por un instrumento que reúna las formas exigidas para el acto que se sanea y debe

contener la mención precisa de la causa de nulidad, de su desaparición y de la voluntad de

confirmar el acto. La confirmación tácita se puede realizar de dos maneras: a) mediante la

ejecución total o parcial del acto, b) a través de la celebración de otro acto del que resulte

la voluntad inequívoca de sanear el vicio del primero.

45

ALTERINI, Jorge, “Código Civil y…” Ver cita 11, pág. 1120 y sig. “Algunos consideran que con ella el autor hace desaparecer los vicios o defectos del acto (subsanación de los vicios) y ésa parecería ser la orientación que emanaba del art. 1059 del Código Civil derogado.”…“En realidad, no se elimina la causa de la impugnabilidad sino ella misma.”

17

Los requisitos para la confirmación, tanto expresa como tácita son: “a) que la ineficacia

consista en una nulidad relativa; b) que haya cesado la causa que generó la nulidad; c) que

la manifestación de voluntad expresa o tácita, con intención sanatoria, emane del

legitimado para alegar la nulidad; d) que el acto confirmatorio sea válido.”46 Por último, el

art. 395 expresa: “La confirmación del acto entre vivos originalmente nulo tiene efecto

retroactivo a la fecha en que se celebró”.

Intentando aplicar esta norma, se plantea la duda respecto de cómo opera la confirmación

por parte del arrendatario de una cláusula de pago nula, la que por estar pactada en

violación de lo dispuesto por la LA, será preciso redactar nuevamente, adaptándola a la

ley; lo cual es complejo porque existen varias opciones posibles de cláusulas de precio en

el marco de la ley, de las cuales algunas otorgarán mayor beneficio a una parte que a otra.

Además, en estos casos la causa que genera la nulidad no puede desaparecer o cesar,

salvo que se modifique la cláusula, ajustándola a la norma imperativa. La doctrina da

ejemplos de confirmación de actos en los que la causa de la nulidad ha desaparecido, que

no pueden asimilarse al caso en análisis.47

Por lo tanto se plantean dudas respecto de: ¿Es posible la confirmación en los supuestos

de cláusulas de precio nulas? ¿Implica que el arrendatario puede confirmar tácitamente la

cláusula pactada, contraria a la ley y por lo tanto viciada de nulidad, dándole

cumplimiento? ¿Se trata este supuesto de una confirmación o de una renuncia a la acción

de nulidad? ¿Cómo opera la retroactividad que señala el art. 395 en estos supuestos?

¿Cuándo desaparece la causa de la nulidad en estos casos, que no hay un vicio sino un

acuerdo de voluntad común contraria a una norma indisponible? Ante tantos

interrogantes, sólo hay una certeza: resulta improbable interpretar que la confirmación

expresa implica la reformulación unilateral del precio del contrato por parte del

arrendatario, aunque éste resultara más beneficioso para el arrendador.

6.4. Articulación por vía de acción o excepción

El art. 383 CCCN dispone que “la nulidad puede argüirse por vía de acción u oponerse

como excepción” debiendo sustanciarse en ambos casos. En los contratos en análisis,

surge la duda si sólo el arrendatario, o también el arrendador pueden demandar la nulidad

de la cláusula contraria a la LA.

46

ALTERINI, Jorge, “Código Civil y…” Ver cita 11, pág. 1125. No debe confundirse la renuncia a la acción de nulidad con la confirmación aún la tácita, ya que la confirmación al purgar el acto nulo impide el ejercicio de la acción de nulidad y de la acción de daños, mientras que la renuncia de la acción de nulidad habilita a que se promueva acción por indemnización de daños. 47

CANO, María Eleonora, “Ineficacia y nulidad…” Ver cita 13. En el caso del vicio de error o de dolo cuando llega a conocimiento de la víctima, quien luego de haber tomado nota de ello, consiente la validez del acto. En los supuestos de intimidación o violencia, será menester que dicho estado hubiere cesado. Si se tratare de un acto jurídico otorgado por un menor de edad o una persona declarada insana o con capacidad restringida, será preciso haber alcanzado o recobrado la plena capacidad.

18

La oposición de la excepción, en principio, correspondería al arrendatario ante la demanda

de cumplimiento del contrato en una hipótesis de mora en el pago.48 Es difícil suponer

que éste solicite que se declare la nulidad de la cláusula de pago directamente, asumiendo

el riesgo de que al integrar el contrato, se dicte una sentencia más desfavorable o gravosa.

La oposición de una excepción como defensa resulta una alternativa más probable en

estos supuestos.

6.5. La integración del contrato por parte del juez

El art. 389 en el último párrafo regula la integración del contrato por parte del juez, quien

“en caso de ser necesario debe integrar el acto de acuerdo a su naturaleza y los intereses

que razonablemente puedan considerarse perseguidos por las partes”. La integración del

contrato por el juez procede solo en caso de ser necesario como consecuencia del vacío de

la nulidad de una cláusula o de una parte del acto, se requiere incorporar nuevos efectos

para que pueda ejecutarse.49 Determinada la necesidad de la integración, el análisis debe

centrarse en las pautas a las que deberá recurrir el juez para realizar la tarea, las cuales

según el texto legal son la naturaleza del acto y los intereses perseguidos por las partes.

En los contratos la cuestión es más compleja ya que cada cláusula forma un conjunto,

“cada cláusula es una de las condiciones del consentimiento prestado”.50 Sin embargo, a

pesar de esto es posible deducir del contexto que el negocio igual se hubiera celebrado sin

esa cláusula inválida. Por lo cual en los negocios entre vivos la interpretación integradora

siempre tiene naturaleza normativa, “el punto de partida de la interpretación integradora

en los negocios inter vivos es la regla jurídica negocial y el objeto del contrato no debe ser

ampliado ni modificado”.51

En el caso en análisis, donde las partes de común acuerdo pactaron una cláusula contraria

a lo dispuesto por la ley, es preciso preguntarse sobre los alcances de la facultad del juez

para integrar el contrato. Tratándose de una cláusula de precio, cuya extensión (monto),

contenido (moneda o especie) y modalidad (fechas y forma de pago) son convencionales y

admiten muchas variables, resulta imposible aplicar un criterio estrictamente legal y

48

MALICKI, Anahí, “Ineficacia…” pág. 854. “Por tratarse de una defensa de fondo sólo será invocable al contestar la demanda y no se resolverá como de previo y especial pronunciamiento sino en la sentencia, que resolverá el planteo luego de producida la prueba.” 49

ALTERINI, Jorge, “Código Civil y…” Ver cita 11, pág. 1094. “La potestad de integración queda en cambio excluida cuando la declaración de nulidad de una de las cláusulas del acto en nada incide sobe el resto de ellas (cláusula de prórroga de la competencia de un contrato de adhesión, ajeno a la sucursal donde se celebró y ejecutó el contrato y en el cual el adquirente tiene su domicilio).” 50

BORDA, Guillermo, “Tratado de Derecho Civil – Parte General II” Buenos Aires, Editorial Perrot, 1996, pág. 392. El autor da ejemplos de cláusulas nulas sustituidas de jure por normas imperativas: “ciertas cláusulas de irresponsabilidad incluidas en los contratos de adhesión son nulas, sin que ello afecte el acto; la convención que fije al contrato de locación un término menor al establecido por ley es de ningún valor, pero la relación jurídica se mantiene en vigencia…” 51

VALENTE, Luis Alberto, “Articulación de las nulidades en el marco de las ineficacias negociales” Cita Online: AR/DOC/3560/2015.

19

objetivo. Si bien la LA acota considerablemente las posibilidades de negociación, la

cláusula de pago es el resultado de un acuerdo entre las partes y admite diversas

posibilidades.

Aún en caso de que el juez apele a otras pautas de integración para configurar la nueva

cláusula de precio, como la buena fe, la equidad, los usos y costumbres o los principios

constitucionales,52 su intervención recae sobre un elemento vital desde el punto de vista

económico del contrato, sobre el que no existe una solución legal única. Los ejemplos que

da la doctrina de integración: intereses usurarios, prórroga de jurisdicción, alguna

obligación impuesta a una parte, exoneración de responsabilidad, no pueden compararse

con el impacto de determinar una nueva cláusula de precio en esta categoría de contratos.

En el fallo “Asurmendi, Adolfo M. y otro v. LMI S.A.”53 la Cámara confirmó la sentencia de

primera instancia que había receptado las excepciones de nulidad de la ejecución y de

inhabilidad de título opuestas por la demandada, y en consecuencia, rechazó la ejecución.

Más allá del planteo procesal, merece destacarse la cláusula de precio pactada y la

resolución del Tribunal al respecto. En el contrato de arrendamiento se había pactado una

cláusula de precio de cierta cantidad de kilos de soja, que debía entregarse en Rosario en

tres pagos. La cláusula contemplaba la posibilidad de que cada entrega fuera reemplazada

en forma total o parcial por su equivalente en pesos según la cotización de la soja, precio

pizarra lleno de la Bolsa de Comercio de Rosario. El juez preopinante interpretó que

“resulta claramente la existencia de una sola prestación debida, la entrega de soja; sin

perjuicio de que la deudora se haya reservado la facultad de sustituirla por otra accesoria,

entrega de pesos, también apta para el pago de la obligación”. Como en la causa no se

planteó la nulidad parcial del contrato en virtud de la cláusula de precio nula, no fue

necesario que el juez integrara el acto. Además, por tratarse de una nulidad relativa el

juez no puede declararla de oficio, sin embargo corresponde señalar que se condenó al

cumplimiento de lo pactado por las partes, esto es al pago en especie en un contrato de

arrendamiento, lo cual está prohibido por los arts. 2 y 32 de la LA.

VII. Otros supuestos de nulidades en la Ley de Arrendamientos

Además de lo dispuesto respecto del precio, la LA contiene otras prohibiciones de celebrar

ciertas cláusulas a las que califica de insanablemente nulas y carentes de todo valor.

7.1. Irrenunciabilidad de los beneficios

52

ALTERINI, Jorge, “Código Civil y…” Ver cita 11, pág. 1095. 53

Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Junín. 24/02/2009. Cita Online: 70054787. “Si los ejecutantes sólo estaban habilitados para reclamar del arrendatario la entrega de la soja y no la de las sumas de dinero que era la prestación accesoria por la que únicamente puede optar aquél, el título en el que se sustentó el reclamo no contiene una obligación de dar una cantidad de dinero razón por la cual resulta procedente la excepción de inhabilidad de título opuesta.”

20

El art. 1, 2° párrafo de la LA al disponer que “los preceptos de la ley son de orden público,

irrenunciables sus beneficios…” asegura la protección del arrendatario respecto de ciertos

supuestos en los que el arrendador no podrá imponerle ciertas cláusulas.

Son ejemplos de beneficios comunes del arrendatario y del aparcero tomador:

El plazo mínimo de tres años en el arrendamiento y en la aparcería agrícola (art. 4).

La inembargabilidad, inejecutabilidad de ciertos bienes domésticos del

arrendatario, elementos de trabajo, bienes para su subsistencia y la de su familia

durante el plazo de un año, los cuales además no están afectados al privilegio del

arrendador.54 Esta disposición no se aplica a los arrendatarios que sean personas

jurídicas (art. 15).55

Que el arrendador contribuya con el 50% de los gastos que demande la lucha

contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar (art. 18, inc. d).

Beneficios sólo respecto del arrendatario:

Con relación a la obligación del arrendador de contribuir a la lucha contra malezas

y plagas con el 50 % de los gastos, en caso de incumplimiento el arrendatario está

facultado a compensar el crédito por las sumas invertidas con los arrendamientos

adeudados, sin perjuicio de la facultad de exigir su pago inmediato (art. 19, 3°

párrafo).

La continuación del contrato por sus parientes que hayan participado

directamente en la explotación en caso de fallecimiento del arrendatario, si

notifican la decisión de continuar dentro de los 30 días contados a partir del

fallecimiento (art. 7).56

Beneficios sólo del aparcero tomador:

54

Ley de Arrendamientos Rurales 13.246, Art. 15: “Se declaran inembargables, inejecutables y no afectados al privilegio del arrendador; los muebles, ropas y útiles domésticos del arrendatario; las maquinarias, enseres, elementos y animales de trabajo, rodados, semillas y otros bienes necesarios para la explotación del predio; los bienes para la subsistencia del arrendatario y su familia durante el plazo de un año, incluidos semovientes y el producido de la explotación, dentro de los límites que reglamentariamente se fijen. Los beneficios que acuerda este artículo no afectarán el crédito del vendedor de los bienes declarados inembargables e inejecutables y no comprenderán a los arrendatarios que sean sociedades de capital.” 55

BREBBIA, Fernando, MALANOS, Nancy, “Derecho Agrario” Ver cita 25, pág. 381. El agregado introducido por la ley 22.298 excluye a las “sociedades de capital” de los beneficios que consagra el artículo. Los autores interpretan que si bien los fundamentos para no extender la inembargabilidad a las personas jurídicas son válidos cuando se trata de muebles, ropas, útiles y bienes de subsistencia del arrendatario, en el caso de maquinarias, animales y enseres de trabajo debería mantenerse el beneficio a favor del arrendatario, aunque sea una sociedad, ya que el beneficio se concede en razón de la necesidad de asegurar la continuidad de la explotación. 56

Ley de Arrendamientos Rurales 13.246, Art. 7: “Si ocurriera la muerte del arrendatario, será permitida la continuación del contrato por sus descendientes, ascendientes, cónyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado directamente en la explotación, o su rescisión, a elección de éstos…”

21

Éste tendrá derecho a destinar sin cargo una parte del predio para el asiento de la

vivienda, pastoreo y huerta, en las proporciones que determine la reglamentación

(art. 33).

La ley declara que los beneficios son irrenunciables, por ello la renuncia debe

interpretarse en el contexto total del contrato, ya que si “la renuncia de un determinado

derecho está compensada con un beneficio igual o mayor al renunciado” no será

sancionada con nulidad.57 Además, la facultad del arrendatario respecto de la

irrenunciabilidad de sus beneficios no debe ser ejercida de manera abusiva, de manera tal

que configure un abuso del derecho en los términos del art. 10 del CCCN.

El CCCN dispone en el art. 13 respecto de la renuncia: “Está prohibida la renuncia general

de las leyes. Los efectos de la ley pueden ser renunciados en el caso particular, excepto que

el ordenamiento jurídico lo prohíba”. La norma contiene por un lado, la prohibición de

renuncia general de las leyes, porque “si la ley es —en principio— imperativa, su

acatamiento no puede depender de la voluntad de los particulares, y menos aún puede

disponerse con antelación de que no se acatará la ley por medio de una renuncia

anticipada y general a todo el ordenamiento jurídico.”58

Por otro lado, se contempla la renuncia que los particulares pueden hacer de los efectos

de una ley específica en un caso particular, siempre que no esté prohibida por el

ordenamiento jurídico. En el caso de la LA, por la redacción del art. 1 se deduce que los

beneficios son irrenunciables, y que en caso de inobservancia se produce la nulidad de

tales cláusulas. Sin embargo, es válida la renuncia del arrendatario por ejemplo, al plazo

mínimo de tres años del contrato, ya que ese plazo fue fijado en su beneficio por lo que

puede rescindir el contrato antes del vencimiento, siempre que su renuncia no haya sido

anticipada e impuesta por el arrendador.

7.2. Artículo 17: Casos especiales

7.2.1. Direccionamiento por parte del arrendador sobre la producción o

comercialización

En el art. 17 se enumeran diferentes supuestos que pueden ser vistos como una

intromisión del arrendador en cuestiones productivas que son de decisión del

arrendatario o aparcero tomador, porque de lo contrario se estaría encubriendo una

relación laboral en la cual éstos últimos actúan en relación de dependencia y están

subordinados a las directivas del dueño de campo, quien está realmente a cargo de la

producción.

57

BREBBIA, Fernando, MALANOS, Nancy, “Derecho Agrario” Ver cita 25, pág. 375. 58

VÍTOLO, Daniel Roque, "Principios Generales…” Ver cita 29. El nuevo Código directamente establece la prohibición de renuncia general a las leyes, a diferencia de Código Civil derogado que simplemente establecía que la renuncia general a las leyes no producía efecto alguno.

22

“Son insanablemente nulas y carecerán de todo valor y efecto las cláusulas que obliguen a:

a) Vender, asegurar, transportar, depositar o comerciar los cultivos, cosechas,

animales y demás productos de la explotación con personas o empresa

determinadas;

b) Contratar la ejecución de labores rurales, incluidos la cosecha y el transporte o la

adquisición o utilización de maquinarias, semillas y demás elementos necesarios

para la explotación del predio, o de los bienes de subsistencia con personas o

empresas determinadas;

c) Utilizar un sistema o elementos determinados para la cosecha o comercialización

de los productos o realizar la explotación en forma que no se ajuste a una

adecuada técnica cultural.

Quedan excluidas de las precedentes prohibiciones los contratos en que sean parte

criaderos, semilleros o establecimientos multiplicadores de semilla selecta, sometidos a

fiscalización del Ministerio de Agricultura y Ganadería de la Nación.”59

Los pactos descriptos en los incisos a, b y c eran frecuentes en las primeras etapas de

producción en el país, y su prohibición buscó evitar la dependencia del productor respecto

del dueño del campo en la toma de decisiones vinculadas con la producción y

comercialización. Se excluyen expresamente los contratos de arrendamiento que realizan

las empresas semilleras con agricultores, con el fin de producir semilla fiscalizada para su

venta posterior a otros productores, evitando la comercialización de semilla ilegal

conocida como “bolsa blanca” por carecer del rótulo de identificación. En los contratos de

multiplicación de semillas es habitual la imposición de ciertas formas de producción con el

fin de garantizar la calidad de la semilla; y por tratarse de una especie de licencia para

reproducir una variedad vegetal protegida por el Derecho del Obtentor, según sus

alcances (licencia simple, exclusiva, total o parcial), puede haber limitaciones para la

comercialización por parte del agricultor.

7.2.2. Prórroga de jurisdicción y constitución de domicilio especial del

arrendatario

El art. 17 en el último párrafo dispone: “Serán asimismo insanablemente nulas y carecerán

de todo valor y efecto cualesquiera cláusulas que importen la prórroga de jurisdicción o la

constitución de un domicilio especial distintos del real del arrendatario.” Esta disposición

tenía por finalidad evitar que el productor quedara en un estado de indefensión en caso

que se promovieran acciones legales en su contra y se notificaran en un domicilio especial

consignado en el contrato, y que esas causas tramitaran en extraña jurisdicción.60

59

Actualmente Ministerio de Agroindustria, creado por Decreto 13/2015. El Instituto Nacional de Semillas INASE, es el organismo de aplicación de la ley 20.247 de Semillas y Creaciones Fitogenéticas. 60

BREBBIA, Fernando, MALANOS, Nancy, “Derecho Agrario” Ver cita 25, pág. 378.

23

La prohibición de prórroga de jurisdicción tenía su justificación en la creación de un fuero

agrario especial, llamado Cámaras Paritarias, para los supuestos de conflicto en alguno de

los contratos contemplados en la ley. Este régimen de jurisdicción especial creado por la

ley 13.246, fue declarado inconstitucional por la Corte Suprema y derogado por la Ley

17.181 y por el Decreto/Ley 1638/63 que derogó los restantes artículos.61 Como la

jurisdicción que se prohibía prorrogar era la que la ley creaba, una vez que ésta fue

eliminada, se aplican las normas sobre jurisdicción vigentes, por lo que es posible pactar la

prórroga porque se aplican las normas procesales comunes a todos los contratos.62

Si bien la prohibición de constitución de un domicilio especial para el arrendatario

diferente del domicilio real, está estrechamente vinculada con la jurisdicción especial de

las Cámaras Paritarias derogada, debe interpretarse que esta prohibición se mantiene

vigente, aunque limitada a los supuestos de arrendatarios que contratan directamente por

su propio derecho, y no se aplica a los arrendatarios que son una persona jurídica. Una vez

más, la LA asume que el arrendatario es una persona humana, ya que el art. 73 del CCCN

sobre domicilio real dispone: “La persona humana tiene domicilio real en el lugar de su

residencia habitual. Si ejerce actividad profesional o económica lo tiene en el lugar donde

la desempeña para el cumplimiento de las obligaciones emergentes de dicha actividad.”

Respecto de la nulidad de estas cláusulas, por la expresión del art. 17 de que “son

insanablemente nulas y carentes de todo valor” parece que se trata de un supuesto de

nulidad absoluta, ya que no podrían ser confirmadas. Ahora bien, a partir de la definición

de nulidad absoluta y relativa del art. 386, y aplicando el análisis realizado respecto de las

cláusulas de pago se interpreta que éstas cláusulas son de nulidad relativa, porque si bien

afectan el orden público declarado por la LA, han sido establecidas en beneficio del

arrendatario como la parte más débil. Estos supuestos de nulidad también dan lugar a

dudas sobre la aplicación de las consecuencias de la nulidad relativa que establece el art.

288, en especial respecto de la posibilidad de confirmación del acto, como se analizó en el

punto 6.3. Una interpretación posible es que se trata de casos de nulidades relativas no

sujetas a confirmación -si bien esta categoría no aparece especialmente mencionada en el

61

BUSTAMANTE, Eugenia L. “Los contratos regulados…” Ver cita 2, pág. 3. La Ley N° 17.181 dispuso la disolución de la Cámara Central y las Cámaras Regionales de Conciliación y Arbitraje Obligatorio de Arrendamientos y Aparcerías Rurales y derogó el artículo 46 que trataba la organización de las Cámaras referidas. Las Cámaras fueron creadas por la ley 13.246 estableciendo una jurisdicción especial de carácter nacional, y fueron declaradas inconstitucionales por la Corte Suprema (ente otras razones, por violación del artículo 67, inc. 11 – actual art. 75, inc. 12- de la Constitución Nacional). El Decreto Ley 1638/63 había derogado anteriormente los artículos 47 a 49 que trataban cuestiones procesales (competencia, pronunciamiento y recursos) del procedimiento ante estas Cámaras. 62

BREBBIA, Fernando, MALANOS, Nancy, “Derecho Agrario” Ver cita 25, pág. 379 “Admitiendo la importancia de los argumentos esgrimidos para invocar la citada derogación tácita no puede menos que reconocerse que subsiste un margen razonable de duda, ya que el citado art. 17 puede funcionar autónomamente y no obstante la supresión del fuero agrario, pues se ha reconocido reiteradamente la validez de normas procesales contenidas en una ley nacional en cuento ellas la integran, como ocurre cuando la ley pretende proteger a la parte débil en el contrato.”

24

CCCN- debido a que no desaparece la causa de la nulidad, salvo que se renegocie el

contrato modificando las cláusulas nulas para adecuarla a lo ordenado por la ley.

VIII. Consideraciones finales

La mayoría de los contratos de arrendamiento y aparcería que se celebran actualmente en

nuestro país son contratos paritarios, en los que la protección del arrendatario como la

parte más débil dejó de tiene vigencia por los cambios que se fueron produciendo en las

dos partes contratantes. Es más, en el presente se advierte casi una inversión en las

posiciones, y es el arrendador en muchos supuestos la parte más vulnerable, que ante la

imposibilidad de producir su propio campo debe aceptar precio y condiciones de un

arrendatario profesionalizado, con mayor capacidad de inversión y por lo tanto en una

posición dominante en la negociación.

Más allá de que muchos de los aspectos de la nulidad parcial aquí analizados no llegan a

cuestionarse en sede judicial, la utilización de cláusulas de precio prohibidas por la LA, y

por lo tanto factibles de ser declaradas nulas, está extendida en la práctica de estos

negocios del agro. Por ello, este análisis intenta demostrar la necesidad de una reforma

urgente de la LA con el fin de que sea un texto legal adecuado para regular los contratos

de arrendamiento y aparcería, de utilización generalizada en todo el territorio de nuestro

país por el modelo de producción extensiva tanto en campos propios como de terceros.

La modificación de la ley de arrendamientos concretamente respecto de las cláusulas de

determinación de precio y forma de pago, impactará sin duda de manera positiva en otros

elementos del contrato como el plazo. Es frecuente que las partes celebren contratos

accidentales, que están previstos para supuestos especiales por la brevedad del plazo,

debido a las limitaciones para pactar libremente el precio en contratos de más larga

duración, como el arrendamiento y la aparcería.63 De este modo, ante los vaivenes de la

demanda, los mercados, el clima y los rindes, sienten que protegen sus derechos

obligándose por poco tiempo y renegociando los contratos al año siguiente a pesar de

mantener el vínculo jurídico por muchos años. Ese uso inapropiado de los contratos

accidentales no tendría razón de ser si las partes tuvieran la posibilidad de pactar el precio

y la forma de pago con mayor libertad, estableciendo condiciones diferentes para cada

año, o bien creando alternativas que se ajusten a su negocio y necesidades.

Por lo tanto, es necesario modificar la LA permitiendo mayores alternativas de cláusulas

de pago, y principalmente ampliando los alcances del principio de la autonomía de la

63

BUSTAMANTE, Eugenia L. “Alquileres: con la lupa en la letra chica” Revista Rural Clarín, Edición N° 45, Año 2015, Abril – Mayo, pág. 34. “La intención del legislador fue… regular una figura más acotada para supuestos especiales como: el caso de mayor inversión en una campaña, para testear una zona nueva, por falta de pasto en ganadería, por imposibilidad de sembrar en los campos habituales por cuestiones climáticas como sequía o inundación cuando ya se tienen los insumos comprados, entre otros ejemplos.”

25

voluntad, que es la base de los contratos que regulan vínculos entre empresarios que se

encuentran en paridad de condiciones. En todo caso, se pueden mantener algunas

limitaciones para casos específicos como producciones agropecuarias en pocas hectáreas,

cuando el arrendatario realmente vive en el campo con su familia, teniendo en cuenta el

volumen de facturación del productor, en el caso de economías regionales, entre otros

supuestos en los que la diferencia entre el productor y el dueño de la tierra sea evidente.

A la hora de legislar, no debe olvidarse que las partes siempre están protegidas ante

supuestos de abusos o excesos por los principios del derecho común que rigen el ejercicio

de los derechos: principio de buena fe, abuso de derecho, orden público, fraude a la ley.

Además, al igual que en otros contratos de naturaleza comercial, bilaterales y onerosos,

en caso que la equivalencia de las prestaciones se vea afectada, la parte perjudicada podrá

recurrir a los institutos aplicables a todos los contratos como el caso fortuito o fuerza

mayor, imposibilidad de cumplimiento, imprevisión, lesión, o inclusive al enriquecimiento

sin causa. Finalmente, por ser estos contratos de larga duración, es conveniente prever la

extinción anticipada del contrato, e incluir cláusulas de rescisión unilateral que deberán

negociarse en cada caso particular, para tener la llave de salida de un negocio que se ha

tornado inconveniente por alguna razón. También se podrá incluir una cláusula de

resolución expresa por incumplimientos genéricos o específicos, adecuada a la voluntad

de las partes en cada contrato en particular.

En cuanto a la nulidad parcial de las cláusulas de precio, en el marco de la aplicación de la

LA vigente y lo dispuesto por el nuevo CCCN, es conveniente que los jueces apliquen la

normativa con suma cautela, sin perder de vista que la integración de una cláusula de

precio no es automática como en otros casos donde se aplica directamente lo dispuesto

por la ley. Si bien la costumbre contra legen no puede prevalecer sobre la ley, en estos

casos la voluntad de las partes cobra vital importancia, dado que el texto legal es

anacrónico y su aplicación literal podría ser perjudicial para ambas partes.