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UNIVERSIDAD FERMIN TORO VICE RECTORADO ACADEMICO
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO
Derecho RegistralParticipante: Br. Alexandra
Túa C.I.V-19591433Profesora: Thania Giménez
Sección: SaiaA
¿Qué es el Derecho Registral?
"El derecho Registral integra el sistema jurídico connormas y principios propios de derecho publico
privado que coexisten y funcionan armónicamenteconstituyendo una disciplina independiente y de la
cual el Sistema Registral Inmobiliario es una de susprincipales ramas“
Es el conjunto de principios, leyes y reglas que rigen la constitución, organizacióny funcionamiento y fines del Registro en determinado país.
El Derecho Registral,por carecer de autonomía, debeenmarcarse en el Derecho Civil quees fuente en gran medida delmismo. El Derecho Notarial es aquella rama del derecho que está destinada, a través de sus normas jurídicas, a regular la actividad del Notario a dotar de certeza y seguridad jurídica a los hechos e instrumentos públicos, a ciertos actos o contratos que se llevan a efecto ante él y la subsecuente custodia de documentos o valores. También regula y estudia las funciones notariales, la responsabilidad notarial, los procesos notariales, los instrumentos públicos notariales protocolares e instrumentos notariales extraprotocolares.
Establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o “Iuris Tantum” acerca de la veracidad (coincidencia entre la verdad real y la registral) e integridad del contenido del registro, es decir que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuando a su contenido y legitimidad del titular y la
forma exigida si fuese el caso.
Importancia
Para lograr el Desarrollo del Derecho Registral y Notarial pasaron grandes etapas
ORIGEN
Creación de la Escritura
Los Scribas . Del testimonio a lo Escrito
Con el auge económico de los reinosasirios y babilónicos, surgió la necesidad deelaborar un medio que permitieraperpetuar y resguardar información, llevarun control administrativo, llevar inventariosde la riqueza del reino y dejar constanciade hechos relevantes y actos oficiales, quehasta entonces eran conservados por latradición oral. Se atribuye a los sacerdotes
La escritura cuneiforme, considerada una de las primeras escrituras cuyo origen procededel sur de Mesopotamia, deriva su nombre de la técnica como se graban en forma decuña y de la cual surgieron las demás lenguas que se han originado en medio oriente. Losprimeros textos que se conocen, datan su antigüedad a unos 5.000 años A.C.Corresponde a estos sacerdotes, quienes eran exigentemente educados en contabilidad,redacción, religión e historia, asistir la administración pública, en calidad de funcionariosde palacio. Prestando también su colaboración a la colectividad para redactar textos ycontratos como testimonio perdurable.
El Sopher o Scriba era un hombre letrado, lo quepara la época era excepcional, ya que la mayoría de
los líderes y reyes eran analfabetos. Estabanconsagrados al estudio, interpretación y explicación
de la ley mosaica. En la época de Jesucristo losescribas se conocían con el nombre de doctores de
la Ley. En el Evangelio se les llama Rabies,
maestros, calificativo que fue aplicado también a Jesús y a Juan El Bautista. El scriba o Sopher, tenía como principal
misión interpretar la ley a partir de los librossagrados. Interpretaciones que fueron transmitidas oralmente
hasta ser fijadas por escritoen la Mishna.
Conocedores de las leyes y las Escrituras, es gracias a ellos que fueron preservadas las
leyes y tradiciones del pueblo judío después de la destrucción del Templo de Jerusalén en
el siglo I D.C.
En el Pueblo Hebreo
Los Scribas reales: autenticaba los decretos y resoluciones reales Los Scribas estatales: quienes fungían como Secretarios de la Corona y de losTribunales, así como cargos en la administración pública. Los Scribas de la Ley: quienes eran interpretes de la Ley y su función eratambién de carácter religioso, dándoles una condición similar a la de lossacerdotes; y Los Scribas del pueblo o del común: quienes tenían una función públicalimitada, eran experimentados redactores, y ofrecían sus servicios al público,redactando documentos legales como contratos de matrimonio, títulos de compra,y arrendamientos.
Clasificación de los Scribas
Hammurabi tuvo una granpreocupación por los más pobresy necesitados, sentimiento quees resaltado al final del Códigomediante el siguiente texto:“para que el poderoso no oprimaal débil, para que se hagajusticia al huérfano y a laviuda…”
Los Scribas en los Pueblos de Asiria y Babilonia
Eran los sacerdotes, a quientambién se les llamaba Scribas,quienes redactaban documentos,lo cual les asemeja al notariolatino, pero sin gozar éstos deautenticidad y fe publica, paralo cual requerían del sello delfuncionario publico. Suparticipación consistía en dejarescritos los pactos y convenios,para perpetua memoria.
En el Nuevo Reino, en Tebas, capital del Imperio, entre los años 1573 y 712 A.C. losScribas podían redactar y dar testimonio de documentos que eran convertidos endocumentos públicos mediante la estampación de un sello oficial en él por un funcionariollamado Visir, quien se encontraba radicado en la ciudad de Tebas.Estos sacerdotes Scribas se ocupaban de redactar correctamente los contratos y losmagistrados, los autenticaban estampando su sello oficial, dándoles así a estos escritosprivados status de documento público por lo que podemos considerarlo como elorigen del documento publico.
Scribas en Egipto
El Grecia clásica prevaleció la función notarial sobre la registradora. Según Aristóteles,360 A.C. hubo en Grecia "funcionarios públicos encargados en redactar loscontratos de los ciudadanos".
Existieron tres clases de documentos: los Authentikos, los Cheirographos y losQuirographos.
Los Authentikos, o documentos públicos que eran autorizados por un funcionariodel Estado. Los Cheirographos, documentos manuscritos por los particulares sin el aval defuncionario público. Los Quirographos, que comprendían a su vez: la Ápoca, la Antápoca y laSíngrafa.o La Ápoca, que permitía al deudor evidenciar el pago de sus obligaciones, yasí evitar la demanda de un acreedor.o La Antápoca, que permitía a un acreedor para evidenciar sus derechos;o La Síngrafa, que consistía en un convenio bilateral suscrito y sellado porlos otorgantes con participación de numerosos testigos.
El Notarius era un auxiliar de las autoridades administrativas, las cuales imponían el sellode certeza a los edictos y documentos oficiales. Los archivos producidos por estosprimeros notarios fueron clasificados en dos tipos:* Los instrumentos públicos llamados INSTRUMENTA PUBLICAE CONFECTA querequerían de un alto grado de autenticidad y* Los documentos completamente privados que no la requerían.
Scribas En Roma
En la Europa medieval, lacombinación de las
legislaciones romana y laconsuetudinaria germánicadaban nacimiento al notariomoderno. La profesión de
Notario se inicia en EuropaOccidental en la alta edadmedia. Los Notarii fueron un
factor importante en latransmisión y aplicación del
derecho romano en los territoriosy feudos europeos, sin embargo se impusieron leyes
consuetudinarias, de aplicación local,de las cuales poco quedó escrito, siendo dos de las más
importantes llegadas hastanosotros
Scribas época medieval
Insinuatio romana, elprocedimiento legal ante un NotarioJuez produjo un documento públicocon el poder de autenticación delestado. Se desarrollo la costumbrede hacer juicios simulados en losque se efectuaban transaccioneslegales que eran incorporadas a losarchivos públicos.
La Ley Notarial de 1862.El Notariado Español alcanza su mayor auge con la emisión de la Ley Orgánica delNotariado de fecha 28 de Mayo de 1862 yendo aparejado, juntamente con la Ley, elReglamento de la Organización y Régimen del Notariado, emitido en el año de 1944;siendo ambos los que regulan la función notarial española en la actualidad.Esta Ley reemplazó el término español tradicional de escribano, usado en las Partidas,por el término notario.La ley también hace referencia al Notario como un funcionario público.Exigía del Notario tener una educación superior o ser abogado. Aunque losconocimientos jurídicos son importantes, se le exige una educación formal para que elnotario pueda ejercer sus deberes como consejero y asesor confiable para las partes.
Al notario italiano se les exigió obtener un titulo de abogado, hacer una pasantía de al menos dos años, y la aprobación de unexamen. La ley italiana reconoce esencialmente que los testigos instrumentales (es decir, personas distintas a las partes quepresenciaban y testimoniaban las transacciones) ya eran obsoletos. Italia faculto también al notario para concurrir a los tribunales en representación de sus clientes en actuaciones no contenciosas relacionadas con documentos redactados porellos. Finalmente, la legislación italiana reconoce el uso de la moderna tecnología y permite el uso de telégrafos y teléfonos para transmitir la información notarial .
Italia
El Notariado o escribanía existió en Venezueladurante la dominación colonial de España y acomienzos de la República, rigiéndose por lalegislación hispana. Los oficios de escribanosse obtuvieron por concesiones de la Corona apersonas que habían ejercido ciertos cargosde utilidad; posteriormente una Real Cédulaordenó que solo se obtuvieran por compra, opor cesión de su propietario.
El Notario En Venezuela
Los Escribanos empezaron a llegar a Caracas un cuarto de siglo
después de fundada ésta. Ya para el año 1736 apenas se
contaban diez o doce, cantidad exigua que no debe llamar
la atención, pues la pobreza de algunas ciudades, que no daban
los suficientes emolumentos, impedían que existieran Escribanos
en ellas, en cuyo caso, los Justicias desempeñaban dicho oficio.
En ocasiones se observa que los Alcaldes y Gobernadores de
Provincias, instruían Justificativos. En 1774, las dos Escribanías
que existían en Barcelona estaban arrendadas. En algunos
casos, se llegó incluso a conceder este oficio, en arrendamiento
por cinco años, por cien reales en todo el lapso.
En enero de 1965, empezó a funcionar una Cuarta Notaría en lamisma ciudad de Caracas, pero el 28 de septiembre de ese año un Decreto ejecutivorefundió las cuatro Notarías en una sola llamándola “Notaría Pública de Caracas” yextendió su jurisdicción a las Parroquias foráneas de Antímano y La Vega empezando afuncionar el 15 de octubre de ese año, y el mismo decreto creó una Notaría unitaria en laParroquia foránea de El Recreo, con jurisdicción en las Parroquias foráneas de El Recreo yEl Valle y en el Distrito Sucre del Estado Miranda, limítrofe del Distrito Federal; y otraplural en la ciudad de Maracaibo, capital del Estado Zulia, con jurisdicción en esa ciudad.
Así, la Notaría de Caracas secompone de cinco Notariosdenominados Primero, Segundo,Tercero, Cuarto y Quinto, y la deMaracaibo de tres: Primero,Segundo y Tercero. De entre estosNotarios se elige a uno con elcarácter de Director, cuyasatribuciones son: Inspeccionar elfuncionamiento de la Oficina,repartir los actos a practicarseentre los Notarios, tener bajo sudependencia a los empleadossubalternos y liquidar y distribuir elproducto de derechos deautenticación y demás entre todoel personal. Estos derechos u obvenciones están fijados en la Ley de Arancel Judicial
Del estudio de las distintas culturas en el mundo antiguo, podemos inferir que el derechoregistral tiene como origen, por un lado la publicidad registral proveniente de lasactividades inmobiliarias, y por otro, del empadronamiento de personas que reflejan lanómina de vecinos o moradores de una población, comarca, estado o reino, en laantigüedad, pero no con la connotación de los registros civiles actuales que llevan unarelación de las personas y su estado civil, con fines estadísticos, sino con la finalidad deexacción de impuestos o de recluta de habitantes para las mesnadas, o compañía degente de armas que antiguamente servían bajo el mando del rey o de un ricohombre ocaballero principal. Siendo estos rasgos los primeros que dan origen a la actividadregistral.
Evolución del Derecho Registral
Es aquel en que interactúan y están relacionados entre si,leyes, decretos, reglamentos y resoluciones administrativasdictadas por el Estado, para crear, dirigir y controlarorganismos registrales regidos por determinados principiosregistrales que actuarán, mediante los funcionarios públicosque lo integran y siguiendo procedimientospredeterminados, a fin de brindar certeza y seguridadjurídica a través de la publicidad y fe pública registral, de los hechos Jurídicos queafectan a las personas o sus bienes, tutelando los derechos de los titulares oterceros que puedan tener interés en el contenido de sus actos.
Sistema Registral
Clasificasión
Coviello, Que Los Clasifica En Dos Sistemas: De Transcripción, aplicado en Francia, Italia y Bélgica; De Inscripción, utilizado en Austria, Prusia y Australia
Jerónimo González losClasifica Según El OrdenCronológico: Los Sistemas Registrales: Francés Australiano Alemán Suizo
Besson Los Clasifica En Tres Tipos De Sistemas Registrales: Sistema de Transcripción o clandestinidad,
Sistema Francés Sistema de Inscripción, Sistema Alemán Sistema de Inmatriculación, Sistema Australiano
Roca Sastre y Sanz Fernández Los Clasifican
A. Según el Valor Jurídico de los AsientosB. Según La Forma De Organización De Los Asientos Registrales (Punto de Vistade la forma o formal)C. Según la Forma de la Realización de las Inscripcioneso asientos registrales:
A. Según el Valor Jurídico de los Asientos (punto de vista sustantivo)1. De simple Oponibilidad o régimen deTranscripción:a. Quien registro su título adquisitivo queda a salvo de cualquier reclamación de quienes tengan un título de la misma fecha o anterior, pero no lo registro.b. Es propia de los ordenamientos jurídicos en que prevalece la voluntad delas partes en la adquisición o constitución del dominio y demás derechos,independientemente del hecho de registrarlos.(Consensualista)c. Carece de efectos constitutivos.d.El Registro no se involucra en el acto de enajenacióne. Fue adoptado por primera vez por el Código Napoleónico y ha sido imitadopor Bélgica, Holanda, Italia y Portugal
2. Convalidantes: La publicidad otorga la presunción iuris tantum de la veracidad del asiento publicado por el registro.a. La apariencia jurídica vence la realidad jurídica extra-registral, el titular inscrito es mantenido en suadquisición. (Principio de Fe Pública).b. La constitución de los derechos reales está completamente desvinculada de las formas de publicidad.c. La publicidad registral de los derechosreales inmobiliarios, cuyo nacimientoy eficacia se rigen por el Derecho Civil.d. Produce efectos convalidantes.e. Se establece la presunción de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es verdad salvo prueba en contrario, iuris tantum.
3. Constitutivos: El registro supone una condición necesaria para la constitución y nacimiento de los derechos reales.
Según la mayor o menor eficacia constitutiva que se de a la publicidad registral.
La publicidad registral tiene un valor constitutivo absoluto.
B. Según La Forma De Organización De Los Asientos Registrales:
Sistemas de Folio Real: Al inmueble que se registra por primera vez se le dota de un número de matrícula que será permanente, y de una Hoja o Folio donde se realizará un resumen de cada acto o negocio jurídico registrable e insertarlo en asientos (digitales) que constituyen el tracto sucesivo de los bienes y derechos reales inscritos.
Sistema de Folio Personal: Los asientos se registran en base a los nombres de los titulares de los derechos reales. Para obtener información hay que recurrir al estudio de todos los antecedentes desde su constitución
C. Según la Forma de la Realización de las Inscripcioneso asientos registrales:a. Sistemas de Transcripción: El documentointroducido es copiado íntegramente.b. Sistemas de Inscripción: En los asientos registrales solo se consigna la partedel documento que tiene verdadera relevancia jurídica.
Conocido en la doctrina como un Sistema de Transcripción, aún cuando actualmente no concuerda con la realidad por las reformaslegales habidas.
A)Legislación que lo regulaB) División Territorial: Existen dos regionesC) Características
EL SISTEMA REGISTRAL FRANCES
A) Legislación que lo regula:
· Código Civil de 1904· Ley de Transcripciones de 23 de marzo de 1855,modificada por las Leyes de 1 de marzo de 1918 y24 de julio de 1921· Decreto-ley del 4 de 30 de octubre de 1935.· Decreto-ley del 4 de enero de 1955,· Decreto-ley del 14 de octubre de 1955· Ordenanza del 7 de septiembre de 1959· Ordenanza del 5 de septiembre de 1960.
B) División TerritorialExisten dos regiones:1. Alsacia2. Lorena. Que por haber estado bajo el dominio alemán tiene característicasparticulares, incorporando principios del Sistema Germánico, tales como:· el principio de legalidad (calificación registral)· la presunción de exactitud del Registro· valora la importancia básica de la finca· regula el tracto sucesivo y· admite ciertas anotaciones preventivas.
C) Características · Predomina el aspecto fiscal Los Registradores son denominados “Conservateurs”, a la vieja usanza. Existe un Registro por cada Cantón o partido judicial, con sede en
la capital respectiva. Existe la publicidad informativa, mediante la cual, los Registradores
o Conservateurs” pueden expedir a quien lo solicite (Decreto-Ley de 1955, Art. 9 y10) :
a. Copias o extractos de los documentos y notas de inscripción, de los documentos depositados o archivados en la oficina registral en los últimos 50 añosb. Copias o extractos de las inscripciones existentesc. Certificación de inexistencia Utilizan la técnica de registración de folio o fichero personal, sin
perjuicio de la llevanza de un fichero inmobiliario, para facilitar las buscas de fincas, que su vez se
dividen ena. Fichas Inmobiliarias que se refieren a fincas urbanasb. Fichas “parcelarias
En el reformado Sistema Registral Francés,· Los asientos no se practican mediantetranscripción de los documentos inscribibles.,desde el año 1921.· El Registrador o “Conservateur” se limita a:a. formar volúmenes con los documentospresentados, que encuaderna cuando hay númerosuficiente.b. Los documentos son llevados por los usuario en doble ejemplarc. El Registrador o Conservateur devuelve uno al presentante estampándole una nota de presentación dejando constancia de la misma y del tomo en el cual es incorporado(encuadernado)
El Sistema Registral Francés ActualCaracterísticas
d. A partir del año 1921, no se justifica la distinción entre registro de transcripciones(para los actos de transmisión de dominio) y registro inscripciones (Hipotecas yPrivilegios), al estar unificado.e. El tráfico registral se reduce y el libro fundamental es el Libro Registro dePresentaciones, en el cual se deja constancia de· Se da un orden de entra mediante numeración (Principio dePrioridad) que fija la fecha y hora de su presentación· Adopta el principio de publicidad registral cerrada, o de numerusclausus de actos y derechos inscribibles.
El sistema es de inscripción rogada y obligatoria, solamente pueden actuar a instanciade los interesados o de los funcionarios que intervienen en la redacción de documentos(Notarios, Jueces, Fiscales o Autoridades Administrativas
Actos públicos: comprenden tantoActos Judiciales como los Actos Administrativos. Dentro de losjudiciales quedan incluidos todo tipo de sentencias· administrativos inscribibleso calificación o descalificación de monumentos históricos;o limitaciones administrativas,o declaraciones de ruina o peligrosidad de un inmueble,o expropiación forzosa, etc.· Demandas: pueden hacerse constar en el Registro las que:a. Atienden a obtener la resolución, revocación, anulación o rescisión de losactos;b. Las que interrumpen la prescripción adquisitiva, como, en generalcualquier acto con el mismo efecto;c. las que tienden a obtener la forma auténtica de actos susceptibles depublicidad.
Actos de carácter particular: comprendena. aquellos por los que se constituyen, modifican, declaran, resuelven o anulan losderechos.b. Se incluyen también aquellos actos que sólo afectan a determinadas cualidadesdel titular, como los cambios de nombre y apellidos de las personas físicas, o dedenominación, forma o sede de las jurídicas.c. También se inscribe en el Registro la herencia, cualquiera que sea el modo enque se haya deferido y aunque aún no se haya ejercitado por todos los llamados elius delationis.
El catastro francés es creado por Napoleón mediante la ley de 15 de septiembre de 1807 concibiéndose en aquel tiempo como instrumento de finalidad no solo fiscal sino también probatoria de la propiedad. Sin embargo pronto prevaleció la finalidad recaudatoria y se abandonó su finalidad civil.En 1955 se produjo la reforma del régimen de la publicidadinmobiliaria, introduciéndose el requisito de que laidentificación de las fincas en el Registro de la Propiedad (Conservateur des Hypotèques ) se realice mediante el número catastral que les ha sido asignado. El sistema actual se completa con la ley de 18 de julio de 1974, que introduce la renovación del catastro cada vez que se considera necesario debido a la evolución del tejido parcelario
El sistema germánico es el que rige en Alemania, Austria y Suiza. Se caracteriza a grandes rasgos por un Registro de la Propiedad llevado según el sistema de folio real, en el que la inscripción tiene carácter constitutivo y la única realidad es la registral. La base física del Registro está constituida por la descripción de la finca en el Catastro, de tal forma que aunque los datos contenidos en los libros catastrales carecen de valor jurídico, al considerarse el mapa catastral como parte integrante del Registro, en todo lo referente a la localización de las fincas o a la determinación de sus lindes es la cartografía catastral la que tiene plena eficacia probatoria ante los tribunales. La finca tiene una realidad jurídica de la que responde el Registro y una realidad física de la que responde el Catastro. Esto supone que los datos físicos que constan en el Registro son los mismos que constan en el Catastro y los datos jurídicos que constan en el Catastro son los mismos que en el Registro. No puede ocurrir en ningún caso lo que sucede en España, que tanto la descripción física como la jurídica de la finca pueden diferir en el Registro y en el Catastro.
EL SISTEMA GERMÁNICO
EL REGISTRO Y EL CATASTRO EN ALEMANIA A través del Código Civil alemán, desarrollado por el Reglamento del Registro (Grundbuchordnung) de 1872 y por la Ley de adquisición de la propiedad de 1897 (Eigentumserwerbsgesetz), se introdujo el sistema de Registro de la Propiedad en Alemania.
Según el art. 3 del Reglamento del Registro alemán cada finca tiene un lugar específico en el Registro (folio –Grundbuchsblatt). Esto se conoce como sistema de folio real. El art.4 del citado reglamento permite que si un mismo titular adquiere varias fincas, se abra un solo folio para todas ellas, siempre que no se produzca confusión. Admite así también el sistema de folio personal.
Orígenes.
El sistema de publicidad inmobiliaria italiano se ajusta plenamente al que puede denominarse modelo latino, diseñado por la ley francesa del 11 Brumario ( Ley de 2 de Noviembre de 1789).
EL SISTEMA REGISTRAL ITALIANO
Los Registros Inmobiliarios en Italia cumplen una función doble: por una parte tienen encomendado colaborar con el tráfico de bienes inmuebles proporcionando un medio de publicidad inmobiliaria, y, por otra, son los encargados de percibir el Impuesto de Registros, que grava las transmisiones de bienes y derechos reales. Esta doble función de los Registros ha sido duramente criticada por la doctrina; así Anna María Bianco considera que el ejercicio de la función fiscal redunda, muy a menudo, en detrimento de la función civil.
Normativa aplicable. Codice Civile (Regio Decreto 16 de Marzo 1942-XX, n. 262) y la Ley de 27 de Febrero de 1985, n.52 “De Modificación del Libro VI del Código Civil y de las Normas de Servicio Hipotecario, con objeto de introducir un sistema de elaboración automática en los registros inmobiliarios”.
Contenido.
La información registral se haya contenida en “ registros” (el equivalente de los “libros” utilizados en el sistema español. Estos registros son de diversas clases: en primer lugar, un “registro general de orden” , de carácter obligatorio, en el que deben de anotarse diariamente los títulos presentados; éste resulta esencial para determinar el orden de prioridad en la protección registral de actos que accedan al Registro en una misma fecha. También cabe señalar los “registros particulares” en los que constan las diversas operaciones registrales de acuerdo con su naturaleza ; aquí incluimos el registro de transcripciones, el registro de inscripciones y, un tercer registro donde se llevan a cabo las anotaciones.
ORÍGENES
Australia es una federación en el ámbito del Commonwealth, formada por seis Estados: Queensland, Nueva Gales del Sur, Victoria, Australia Meridional, Australia Occidental y Tasmania. También integran la federación el Distrito Federal (Canberra) y el Territorio del Norte. En estos estados predomina el mismo sistema inmobiliario registral: el Sistema Torrens, aunque un siglo atrás el sistema era diferente.
SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO
El Registro General es una oficina estatal dependiente del Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana (Department of Justice & Community Safety, ACT Government), establecida bajo Registrar-General Act 1993. Uno de los objetivos más importantes son proporcionar un servicio de alta calidad, en tiempo y forma, de todo lo relativo a los títulos de propiedad, aunque también se encarga de registrar nacimientos, defunciones y matrimonios
ORGANIZACIÓN INTERNA Y EXTERNA
En cada Estado australiano hay una oficina donde el Registro de la Propiedad asume sus funciones, el cual depende de la federación del Commonwealth, lo que provoca grandes retrasos en su funcionamiento. El Registro de la Propiedad (Registrar General's Office) depende del Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana (Department of Justice & Community Safety, ACT Government), establecida bajo Registrar-General Act 1993, en el que hay un Registrador General, y varios asesores técnicos, jurídicos, topógrafos, etc.
Considerar al Estado como propietario de todas las tierras del país; no se habla de propiedad sino de tenencias, ya que la Corona es dueña de todos los inmuebles de Australia. Por ello, no se habla tampoco de títulos sino de certificados de título. Este sistema se aplica a inmuebles sobre los que ya se ha obtenido su inscripción inicial o inmatriculación, de forma que la delimitación, medición y comprobación de la existencia de la finca son previas a la inscripción.
Las primeras normas registrales establecidas en España son del siglo XVI, en virtud de que Castilla tenía como fuente el Derecho Romano clásico, caracterizado por el abandono de las formas de publicidad en las transmisiones en general.En el sistema registral español imperan los principios de rogación, especialidad, legalidad, tracto sucesivo, prioridad, legitimación y fe pública registral.
Siguiendo al principio de rogación, los cambios registrales se producen exclusivamente a instancias de parte, o sea que el registrador no puede realizar asientos en los libros si no es a solicitud de quien tenga derecho al asiento o resulte perjudicado por él.
el registro de propiedad español fundamenta la organización de la publicidad en la finca (objeto duradero, fijo, naturalmente visible y tangible) y no en el propietario, que puede cambiar
SISTEMA ESPAÑOL
La legislación española habla indistintamente de inscripción de fincas o inmuebles, de títulos, de derechos o de inscripción de actos o contratos. En realidad es un registro de títulos en sentido material o sustantivo, pues no recibe derechos puros, sino los actos que los crean, modifican o extinguen, o mejor dicho, que sirvieron de título a una situación jurídico-real.
El Sistema Registral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidantes, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripción y sistema de transcripción.Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidantes, folio personal y transcripción.Se dice que es un sistema convalidantes porque además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre al verdad real y la registral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas).Se dice que es un sistema de transcripción porque la elaboración de los asientos regístrales se hace copiando los documentos en forma fiel y exacta.
El Sistema Registral Venezolano
En la práctica, el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la inscribilidad (Art. 1924 Código Civil).Art. 1924 Código Civil: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades u que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.Es de hacer destacar que el Legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artículo, pero también nos remite al Art. 1920, referente a los actos que por disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los títulos que deben registrarse.Art. 1920 Código Civil: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben reglamentarse:1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
2º Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales, derechos de uso o de habitación, o que transfieran el ejercicio del derecho de usufructo.3º Los actos entre vivos, de renuncia a los derechos anunciados en los dos números precedentes.4º Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y derechos susceptibles de hipoteca.5º Los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de seis años.6º Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes inmuebles, cuando la duración de la sociedad exceda de seis años o sea indeterminada.7º Los actos y las sentencias de los cuales resulte la liberación o la cesión de alquileres o de rentas aún no vencidas, por un término que exceda un año.8ºLas sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de la naturaleza de las enunciadas en los números precedentes.El sistema venezolano sigue el criterio de la oponibilidad a terceros en cuando a que los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en el instrumento público no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal.
