Rosanny Medina

Barquisimeto; Julio 2016

CONCEPTOEs un conjunto de normas que van a regular todos aquellos bienes inmuebles yque puedangenerar titularidades ERGA OMNES* a través de la PublicidadRegistral

IMPORTANCIA

La importancia radica en que cualquier persona, que tenga interés en ese actojurídico, puederecibir información en cualquier momento. Es por eso, que en losRegistros Inmobiliarios hay loque se llama “erga omnes”. O sea, que si hay algunapersona que por alguna razón tenga algúnderecho sobre ese bien, o que presumade ello, indudablemente que tendrá acceso a lainformación.Precisamente, esimportante que suceda esto, porque así estamos en capacidad de distinguirydeterminar en que momento pudiera haber una medida sobre ese bien.

CONCEPTOEs aquella rama científica del Derecho Públicoque, constituyendo un todo orgánico sancionaen forma fehaciente las relaciones jurídicasvoluntarias y extrajudiciales mediante laintervención de un funcionamiento que obrapor delegación del Poder Público.

IMPORTANCIASu importancia viene de regular toda laactividad de la sociedad relacionada con losnegocios jurídicos que tienen necesariamenteque encontrar la forma en el Derecho Notarial.En mejores expresiones, el valor es por lanecesidad social de la constataciónDe hechos y deber de conservarlos.

Desde mucho antes de la invención de la escritura, las necesidades de la vida han llevado a loshombres a contratar entre ellos. Las personas siempre han estado interesadas en poner testigos oposeer algún escrito para dejar constancia de su negocio jurídico.En los tiempos bíblicos la prueba era testimonial, era la única que podía establecer las obligacionesrecíprocas, las convenciones se hacían ante numerosas personas presentes para que sirvieran detestigos de las mismas. Esto afianzaba las negociaciones y a partir de allí siguió evolucionándolosmedios hasta llegar a la prueba escrita y perfeccionarla hasta lo que hoy en día conocemos comoactos notariales.Los primeros escribanos de América están vinculados al descubrimiento. Se trasladaron al nuevomundo en los primeros viajes del Almirante Colón, como parte de la expedición, teniendo comooficio dar fe y testimonio de la hazaña.Tenían que estar dispuesto a ejercer su profesión en el lugar donde ello fuere necesario y para estotrasladaban su escribanía, que era un cofre de cuero o caja de madera con cerradura en la queguardaba el papel, las plumas, la tinta y el tintero con los que escribía. Además, la caja de arenilla,usada como secante y las agujas e hilos para coser los papeles.

Desde mucho antes de la invención de la escritura, las necesidades de la vida han llamado a los hombres a contratar entre ellos, las personas siempre han estado interesadas en poner testigos o poseer algún escrito para dejar constancia de su negocio jurídico.Eran los tiempos en que la prueba testimonial era la única que se podía establecer las obligaciones reciprocas, pues en la antigüedad, las convenciones se hacían ante numerosas personas presentes para que sirvieran de testigos de las mismas.Desde los tiempos Bíblicos, en el antiguo testamento de la Biblia, se presentan algunos episodios que constituyen auténticos ejemplos, en el libro de Génesis, capítulo 21, versículos 27 al 31 inclusive, se describe una forma de convención testimonial, dicho capítulo registra lo siguiente:Abraham tomó unas ovejas y unas vacas y se las dio a Abimalec e hicieron los dos un pacto. Abraham apartó siete ovejitas de su rebaño y Abimalec le pregunto: ¿qué significan estas siete ovejitas que has apartado?, y él le respondió; estas siete ovejitas las recibirás de mi mano como prueba de que yo he abierto este pozo. Por eso fue llamado aquel lugar Berseba, o sea pozo del juramento, porque allí juraron ambos, hicieron, pues, un pacto en Berseba.Algunos destacados tratadistas del derecho notarial, consideran que en las épocas primitivas la función, o más propiamente el oficio de escribano, existía completamente en los ordenamientos, pero no se había creado el funcionamiento que lo ejercería con autonomía y eficacia como hoy en día corresponde a la función notarial.En este punto traemos a colación una frase que es atinente al caso:“En el principio fue el documento”. No hay que olvidarlo, el documento creo al notario, aunque hoy el notario haga el documento.

ConceptoPor Sistema Registral o hipotecario (como dicen los españoles entiende SanzFernández “al conjunto de normas que en un determinado país, regulan las formasde publicidad, de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través de registrosde la propiedad, así como el régimen y organización de esta Institución, o mássintéticamente. El conjunto de normas reguladoras de la Institución del Registro de laPropiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, valor de los asientos comoforma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto devista formal, organización y régimen del Registro.

Dichas clasificaciones pueden darse desde el punto de vista sustantivo (valor jurídicode los asientos registrales), o desde un punto de vista formal o adjetivo (organizacióny régimen de los Registros). Sólo el primero entraña auténtico interés científico y haceposible una clasificación completa. El segundo forzosamente debe tener carácterdescriptivo y ha de ser incompleto por la imposibilidad de desarrollar la organizaciónde todos y cada uno de los registros inmobiliarios existentes en el mundo. El másdifundido para la clasificación de los sistemas inmobiliarios registrales se agrupan así:el sistema francés, germánico y el australiano. Cada uno con sus derivados.

El sistema francés obedece a una ley de 1855 (reformada, sobre todo en el aspectoorganizativo, por otra de 1955) que se promulgó con cierto apresuramiento a fin de organizar elCrédit foncier, y se limitó a organizar la publicidad de los actos intervivos de enajenación oconstitución de derechos susceptibles de hipoteca. Concebía el Registro como un simpledepósito de copias de contratos: el adquirente cumplía con transcribir el suyo y no se exigíajustificación alguna de la titularidad de su transmitente ni de la validez del acto mismo. Latranscripción estaba dirigida a proteger al adquiriente contra el fraude de su causante,garantizándole qué éste no había enajenado ni gravado con anterioridad el inmueble que letransmitía, hipotecaba, etc. Es el mínimo de garantía que ofrece hoy un Registro inmobiliario.En el D. francés, el sujeto que decide comprar una finca a Primus, va al Registro y observa queen él no hay ningún asiento publicando que Primus ha enajenado la finca en cuestión. ComoPrimus le ha mostrado su título de propiedad (más exactamente, de adquisición) de la finca -esdecir, la escritura en que formalizó la compra de ella, o el testamento en que se la legó alanterior dueño, etc- el comprador razonará del modo siguiente: Primus adquirió la finca: es asíque no la ha enajenado (pues la enajenación no consta en el Registro), luego Primus esactualmente el propietario.

El Registro alemán sigue el sistema llamado defolio real, ordenándose estrictamente, ya enlos libros (no en ficheros más o menosauxiliares), por fincas: a cada una de ellas se leabre lo que podríamos decir una cuenta, en laque se asientan todas las vicisitudes jurídicasque va sufriendo: sucesivos propietarios ytitulares de derechos reales limitados. Enprincipio, cada finca posee su propia «hoja»:esta «hoja» es un cuaderno destinado a recibirlas relaciones reales (no las obligacionales) quetienen por objeto la finca; consta de 12páginas; la encabezan los datos que permitenidentificar el inmueble, y siguen luego tressecciones destinadas, la primera a lasrelaciones de propiedad; la segunda a lascargas y limitaciones en general, y la tercera alas hipotecas y gravámenes pecuniariossemejantes.

Los actuales sistemas australianos siguen las líneasdel que construyó, para Australia del S, el emigranteirlandés Torrens, fundado, por cierto, en las ideas delRegistro de buques británicos. El sistema australianodata de mediados del siglo pasado. Entonces cabíadistinguir en Australia dos clases de propiedad: una,la de quien traía directamente su derecho de laCorona; provisto, por ende, de un título inatacable; yotra, la de quien había adquirido por mododerivativo, merced a negocio jurídico o sucesión,propiedad esta última insegura por la posibilidad dedobles enajenaciones del auctor, constitución degravámenes ocultos, etc. Torrens trató, mediante susistema, de que las cosas sucedieran como si cadauno de los sucesivos adquirentes de un fundo trajerasu derecho del Estado y tuviera, por tanto, unatitularidad tan inatacable como la de aquel a quien elEstado había concedido ex novo las tierras. Dehecho, no puede decirse que haya llegado aconseguirlo del todo, si bien la posición deladquirente inscrito es, en la actualidad, todavía másfuerte que en el D. español o alemán.

El sistema venezolano es mixto, ya que reúne características dediversas clases de sistemas como lo son:

Sistema de oponibilidad de lo inscrito.• Convalidante.• Constitutivo de Folio Real.• Personal.• De inscripción.• De transcripción.

“Convalidante” porque además de la oponibilidad de loinscrito establece a favor de quien inscribe unapresunción legal relativa o “Iuris Tantum” acerca de laveracidad (coincidencia entre la verdad real y laregistral) e integridad del contenido del registro, esdecir que comprende la titularidad del derecho entodos sus aspectos jurídicos en cuando a su contenido ylegitimidad del titular y la forma exigida si fuese el caso.

“de folio personal” porque las inscripciones registralesse organizan tomando como elemento clasificador a laspersonas naturales o jurídicas.

“de transcripciòn” pues la elaboración de los asientosregistrales se hace copiando los documentos de formafiel y exacta.

Sistema Venezolano Práctico:

En la práctica, el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige lainscribilidad (Art. 1924 Código Civil).

Art. 1924 Código Civil: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a lasformalidades u que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efectocontra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmentederechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valerun derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposicionesespeciales”.

Es de hacer destacar que el Legislador venezolano se refiere a inmueblesespecialmente en este artículo, pero también nos remite al Art. 1920, referente a losactos que por disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las formalidadesdel registro y de los títulos que deben registrarse.

Art. 1920 Código Civil: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a laformalidad del registro, deben reglamentarse:

1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, ode otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

2º Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales, derechos de uso o dehabitación, o que transfieran el ejercicio del derecho de usufructo.

3º Los actos entre vivos, de renuncia a los derechos anunciados en los dos números precedentes.

4º Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y derechos susceptibles de hipoteca.

5º Los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de seis años.

6º Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes inmuebles, cuando la duración de lasociedad exceda de seis años o sea indeterminada.

7º Los actos y las sentencias de los cuales resulte la liberación o la cesión de alquileres o de rentas aún novencidas, por un término que exceda un año.

8ºLas sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de la naturaleza de las enunciadas enlos números precedentes.

El sistema venezolano sigue el criterio de la oponibilidad a terceros en cuando a que los instrumentosprivados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en el instrumento público no producen efecto sinoentre los contratantes y sus sucesores a título universal.

GRACIASSSS