La Experiencia Latino Americana con Instrumentos Alternativos de Financiación del Desarrollo Urbano

FORO PARLAMENTARIO REGIONAL

HERRAMIENTAS NORMATIVAS PARA EL ORDENAMIENTO

TERRITORIAL DEL ESTADO

La Experiencia Latino Americana con Instrumentos Alternativos de Financiación del

Desarrollo Urbano

Martim O. Smolka

Quito Ec Oct 18, 2016

La recuperación de plusvalías como fuente alternativa de financiación del desarrollo

urbano

Quito Oct 2016 Martim O. Smolka 2


Por qué es tan difícil financiar la infraestructura pública que aumenta el

valor de la tierra servida por mucho más que el costo de la infraestructura

misma? (Shoup 1994 p. 236 236)

R+V a ‘no brainer’?

Pure land rent is in the nature of a 'surplus' which can be taxed heavily without distorting

production incentives or efficiency


… using land rents as the basis of taxation is an argument that I think makes an awful lot

of sense because it is a non-distortionary source of income and wealth

Definición: La recuperación de plusvalías se refiere al recobro, por el Estado, de los incrementos en el valor del suelo (ganancias inmerecidas o plusvalías), generadas por acciones diferentes a la inversión directa del propietario.


Clarificaciones

Derechos de propiedad privada son limitados por las políticas de suelo

• Diseñadas para proteger el interés público y

• Afectan en el valor de la propiedad

Intervenciones públicas

• Inversiones en infraestructura y los servicios urbanos cercanas a la propiedad

• Cambios en las normas y reglamentos de uso del suelo, e.g. zonificación, densidades;

Plusvalías que se recupera

• Solo los aumentos en el valor de la tierra, no de los edificios y otras estructuras.

Herramientas para la recuperación incluyen:

• Tributarios (por ejemplo: contribuciones por mejoras),

• Regulatorios (ex: exacciones, viviendas inclusivas), y

• Negociaciones (por ejemplo: la adición de espacio público a la evolución).

Capacitad de pago

• Solo se paga por las plusvalías cuando se realiza la ganancia - e.g. cuando se obtiene la licencia por mayor edificabilidad.


Efectos en los precios por cambios Administrativos

en el usos de suelo (Factos Estilizados)

Tipo de cambio de uso

del suelo

Precioantes del cambio

(US$/m2)

Incremento (%)

Precio pos cambio

(US$/m2)

Plusvalias en un lote de 5,000 m2

(US$)

Conversión Rural

a Urbano 2 400 10 40,000

Edificabilidad 100 80 180 400,000

Zonificación 200 100 400 1,000,000


Source: Preparado por el autor.

Efectos en los precios por cambios Administrativos

en el usos de suelo (Factos Estilizados)

Tipo de cambio de uso

del suelo

Precioantes del cambio

(US$/m2)

Incremento (%)

Precio pos cambio

(US$/m2)

Plusvalias en un lote de 5,000 m2

(US$)

Conversión Rural

a Urbano 2 400 10 40,000

Edificabilidad 100 80 180 400,000

Zonificación 200 100 400 1,000,000


Source: Preparado por el autor.

Recuperación de las

plusvalías Antecedentes históricos

No nuevo en la agenda– Ordenaciones Filipinas y Manuelinas del siglo 16th

– 1791 propuesta Arq. Mangin’s - Reforma Paris - inspira Haussmann

– Recien en el Mundo UK, Alemana, Francia, Japon, Espana, US …

– Precedentes en AL • Puente del Común Bogotá 1809

• SP 1909, Chile 1927/53, Honduras desde 1940, Guatemala 1956…

• Algo en prácticamente todos los países

– UN-Habitat - Vancouver declaración de 1976


El Puente del Común, en Bogotá, Colombia, fue construido en 1809 utilizando una forma de

contribución de mejoras.© kamilokardona/wikimedia commons


Instrumentos de recuperación de las plusvalías – Menú amplio

Otros

Regulación


Muestra de Instrumentos Alternativos Tipo Instrumento Ilustración Comentario

Impuestos

Al valor del suelo Mexicali, MéxicoCarga exclusiva sobre la tierra (en oposición a la edificación

Aumento temporario en la tasa del Predial

Buenos Aires subway, Argentina Beneficia a todos ciudadanos!

Tasas

Contribución de Mejora o valorización

Bogotá mas de $1 billón

Cuenca en Ecuador

Hasta el costo o a las +V de las obras

Virtualmente en todos países

Tasas de vinculo Muchas ciudades de Brasil en los 90’s Cargas a por derechos adicionales de edificación por arriba de la norma (max)

Regulatorios

CEPACsAgua Espraiada & ave Faria Lima Ave in SP Linea Verde Curitiba, Porto Rio

Subasta abierta en el mercado – de permisos - Operaciones Urbanas

Exacciones Impacto Vial en GuatemalaCargas compartiendo LVI resultante deactos administrativos

Asociación

PP

Reajuste de Tierra Proyecto Simesa en Medellin ColombiaRecuperación de costos por la venta detierra urbanizada redistribuida

Operationes Urbanas Puerto Madero en Buenos Aires,Argentina

Asociaciones PP redefiniendo normas engrandes proyectos de redesarrollo

Otros

Transf. de derechos de construir

3a Perimetral Avenida Porto Alegre,Br

Derechos de edificación como moneda paraadquisición de tierras frente a ave.

Adquisición publica de suelo

Operación Nuevo USME BogotáColombia

Adquisición publica de tierras a preciosanteriores al anuncio del prioyecto

Otros instrumentos de R+V de otras regiones


1. Distritos especiales, industriales etc. BIDs;

2. Impuestos sobre los lucros inmobiliarios o plusvalías

3. Tasas de Impacto e cargas por desarrollo

4. Cargas por derechos de construir PLD Fr (OODC)

5. Leasing de Tierra (publica)

6. Derechos de preferencia/’preempcion’

… Financiación con incremento de impuestos – TIF?

http://www.google.com.ar/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http%3A%2F%2Fimagefriend.com%2Fmenu-clipart.shtm&ei=3ZWQVdj1L4qrggTvt6F4&bvm=bv.96783405,d.eXY&psig=AFQjCNHMz78l8d8rKvmRa8wq76IeGI9KNA&ust=1435625009675303


1 - Hecho generador: incrementos (corrientes, pasados o futuros) de valor del suelo;

2 - Asociado a un beneficio urbano inmediato o directo

3 - Pago ni siempre en dinero

‘Comunalidad’ entre los instrumentos

5 - Objetivo no necesariamente recaudatorio

4 - Ad-hoc, no permanentes

Alternativas de financiación One size DOES NOT fit all!

Infra-estructura

Uso del Suelo

Existente Nueva

Existente Impuesto predial

OODC(cargas a los derechos de

construir)

NuevaContribución de Mejoras

Reajuste de suelo

14Quito Oct 2016 Martim O. Smolka

Algunas experiencias Notables


Contribución de Mejoras • Ecuador (Cuenca), Colombia

etc Cargos por derechos de construir

en Brasil • OODC

• CEPACs

Algunas experiencias Notables

http://www.google.com.ar/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http%3A%2F%2Fwww.powerlineblog.com%2Farchives%2F2011%2F08%2Fannouncing-the-peoples-choice-award.php&ei=O5eQVbDjCs7YggTdr66QCg&bvm=bv.96783405,d.eXY&psig=AFQjCNEJgZciTifldHK6NRmDaEgR5DymzA&ust=1435625629296009

http://www.google.com.ar/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http%3A%2F%2Fwww.powerlineblog.com%2Farchives%2F2011%2F08%2Fannouncing-the-peoples-choice-award.php&ei=vJiQVfHHD8e8ggTi7r3IAg&bvm=bv.96783405,d.eXY&psig=AFQjCNEJgZciTifldHK6NRmDaEgR5DymzA&ust=1435625629296009

Contribución de Mejoras - Cuenca, Ecuador

• Últimos 10 anos 1,800 obras publicas Regularidad

• 2010 - US$25 per cápita => US$12,4 millones

• US$200 per cápita (> Bogotá’s US$150)

• US$106 mm => pavimentando 270 km de calles Ingresos

• 90% hogares pagan < 4 anos (plazo 7 anos!)

• 95% proyectos con 60% cubiertos por CM

• Solo 3% contribuyentes incumplidos Performance


Fuente (Rodríguez y Aulestia 2013)

Contribución de Mejoras - Cuenca, Ec.


Vía financiada con el cobro de Contribución Especial de Mejoras en Cuenca Fuente: Municipalidad de CuencaIn Diego Aulestia y Vanessa Rodríguez “ Incentivos por el cobro de Contribución Especial de Mejoras para el financiamiento de la infraestructura pública, Instituto Lincoln de Políticas de Suelo Nov 2013.

Cargas por derechos de construcción


En Curitiba, Brasil, el edificio a la izquierda ilustra gráficamente el área que sobrepasa el coeficiente básico —aproximadamente seis pisos— por encima del cual se cobran derechos de

construcción. El edificio alto de la derecha también pagó por derechos adicionales de construcción, pero no lo dejó señalado dramáticamente en su diseño. © Gislene Pereira

CA Basico

CA Max Derechos

adicionales de

construcción

Plaza 29 de Marzo

CEPACs – Vision general Bonus emitidos por la municipalidad

– Vendidos en subastas electrónicas (BOVESPA)

– Usados para adquirir

• Derechos adicionales de edificación, Cambios en usos

Aplicada en las Operaciones Urbanas s (OUs) SP, 2004/12,– Faria Lima y Agua Espraiada

– Ingresos de mas de $2,5 Billones

– Ref: 22.5% del Impuesto Predial

Otras aplicaciones en Rio, Curitiba etc.


Caso Notable: CEPACs en S. Paulo


From : Paulo Sandroni “Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPAC) en la financiación de grandes proyectos de

desarrollo urbano: El caso de São Paulo” Presentación in the Forum on Notable tools of Urna Policy – Quito May 2013.

Ocupantes del Tugurio Jardim Edith reasentados en nuevas viviendas en el mismo sitio - financiadas

por CEPACs

Subasta de CEPACS en el mercado para derechos

adicionales de construccion

Recuperação ‘informal’ de plusvalias


No conocemos muchos Municipios u organizaciones delEstado argentino que actúen explícitamente en relación conla recuperación de plusvalías. Sin embargo, creemos que losMunicipios actúan informalmente por acción u omisión.Autorizan emprendimientos dentro del marco legal oexceptuándolos del cumplimiento de la normativa existente,solicitando, negociando o exigiendo obras de mejoramientode la infraestructura del sector de la ciudad en el que elemprendimiento se desarrolla. (Esteban 2007 p.42)

In ‘Consorcio Parque Náutico San Fernando: Concesión de tierras municipalesy recuperación de plusvalías’. Lic.Ramón Alberto Esteban in Vejarano 2007, pp33-54.

S Fernando: Parque Nautico en tierras públicas, 5 km2 arrendamiento a 20 años

Lecciones: MitosTechnicalidades menos restrictivas que se supone

• Avalúos de plusvalías y distribución de cargas eg. Proxies CM

Promotores - disposición de pagar

• Interés mutual (publico/privado) gana-gana e.g CEPACs

• Cría mas oportunidades que inhibición

No impedimento legal

• Experiencias precediendo la legislación

• “Enriquecimiento sin justa causa” Principio constitucional - ciudadano no puede acumular riqueza que no resulte de su esfuerzo propio.

Recursos potencialmente significativos

• Especialmente cuando comparados a $ investimentos públicos


https://www.google.com.ar/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=https%3A%2F%2Fnovigo.wordpress.com%2F2012%2F04%2F12%2F5-lecciones-aprendidas-en-una-startup-a-6-meses-del-inicio%2F&ei=tZqQVfffOoehgwTi9Y-ACQ&bvm=bv.96783405,d.eXY&psig=AFQjCNG3rne9QgMZ9MdTT9izuQ-cHhzxQA&ust=1435626302730057

EvaluaciónDebate R+V todavía dominado mas por temas de equidad social que por su relevancia a la promoción del desarrollo urbano y autonomía fiscal.

Resistencia – los 4 I’s

• Ideología - interferencia publica

• Interés – promotores ≠ propietarios => Reglas de transición

• Ignorancia – Temas contenciosos

• ... E Inercia!


http://www.google.com.ar/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http%3A%2F%2Fsirius.une.edu.ve%2Frecursos%2Fblogs%2Fdirecciondeevaluacionacademica%2F%3Fpage_id%3D59&ei=TZ2QVaaRDYSlNo7MgLgL&bvm=bv.96783405,d.eXY&psig=AFQjCNGgvGfMhXz4xpQn9-r3QHRCwBeKgA&ust=1435627200442476

http://www.google.com.ar/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http%3A%2F%2Fwww.zentofitness.com%2Fbreak-resistance%2F&ei=jJ6QVaXQJYvRggT7tIP4AQ&bvm=bv.96783405,d.eXY&psig=AFQjCNFocyjDhKw68nYueI5YyzUyY_U59Q&ust=1435627469070453

Temas Contenciosos

Inflacionario

Doble tasación

Derechos adquiridos

Distorsionan los mercados

Las plusvalías no son mensurables


Hacer No HacerAjustar instrumentos que ya están en uso para hacer frente a los problemas locales

Adoptar un nuevo instrumento simplemente por su éxito en otra jurisdicción

Establecer reglas de transición en la institucionalización de instrumentos de captura

Introducir instrumentos sin tener en cuenta las

condiciones existentes en el mercado de tierras

Promover el diálogo entre entidades fiscales, de planeación, judiciales y las partes interesadas

Tratar desarrolladores y propietarios como un solo

grupo de interés en la mesa de negociación


Recomendaciones

Recuperación de las plusvalías

• Potencialmente muy relevante al desarrollo urbano - $$ y Equidad

Debe hacerse

• La legislación existente es complaciente

Puede hacerse

• Algo en prácticamente todos los países

Ya se ha hecho

• Casos notables elocuentesSe puede hacer

mejor



Preguntas?


Quito Oct 2016 Martim O. Smolka

Martim Oscar Smolka

Senior Fellow and Director of the Latin America and the Caribbean ProgramLincoln Institute of Land Policy113 Brattle StreetCambridge, MA 02138, USA

Tel: 1- (617) 503 2155Fax: 1- (617) 661-7235e-mail: [email protected]:\\www.lincolninst.edu

29

mailto:[email protected]

Proposal submitted to the Nat’l Assembly to reform Paris:


The acquisition and resale of houses and land would yield a continuous profit that could be gathered in a

fund for the improvement of Paris and used to pay for the squares and public monuments in the proposed plan.

Source: Charles Mangin, “Expose et analyse du plan et projet presénté à l’Assemblée nationale avec les moyens d’en opérer l’éxécution” Paris 1791, pp10- 11 . Cited in Kirkland, Stephane, “Paris Reborn: Napoléon III, Baron Haussmann,

and the Quest to Build a Modern City St. Martin’s Press, NY 2013, pg 138

1791, Architect Charles Mangin’s

Build a new square where the place du Chatelet stands today and then publically redevelop all of central Paris piece by piece, using the proceeds

from previous development.

Haussmann strongly influenced by Mangin.


The Economist, January 11th 2014, pg 12


ReconoscimientoEl argumento de autoridad

El incremento no merecido resultante del aumento de valores de suelo debido al cambio de uso de suelo, a inversión o decisión pública o al crecimiento general de la comunidad, debe estar sujeto a la recuperación

adecuada por entidades públicas (la comunidad) … (Recomendación D3. B), ref. Peñalosa 1983, p. 19).

The Report of Habitat:United Nations Conference on Human Settlements,

Vancouver, Canada, May 31-June 11, 1976;

Declaration of Principles, in its section II, Item 10.

.

Porto Maravilha, Rio de Janeiro - Illustrative image old harbour : US$ 4 billions project


Rio de Janeiro Porto

Maravilha revitalization project Single buyer/bidder in 6/13/2011

– the Real Estate Development Fund Porto Maravilha) created by CEF - pension funds (FGTS).

6,436,722 CEPACs for 4,089,502 sqm of additional building rights

Paid $1.75 Billion to the Mayor’s office of Rio. – US$271 per CEPACs

In 10/22/2012 CEF offered 100.000 CEPACs – Revenues of US$15 million from sale of 26.086, at min price

of US$ 575 each

Appretiation of 112%


35

Additional Building Potential to be converted into CEPACs (in millions of sqm per sector


http://img51.imageshack.us/img51/3140/slide52cepacs.png

Linha Verde

36

Southern track – 2010From Saffioti 2012Gazeta do Povo

27/06/2012

Site Curitiba Mayor’s office


Curitiba Linha VerdeLinha Verde = conversion Highway BR116 into an

urban avenue – City expansion and cutting across 22 neighborhoods of the city.

– The project includes the extension of a BRT line, opening green areas and higher density land uses.

$600 million investment

4,830,000 CEPACs at initial price of $100,-– Municipal - Decree 134 of 26/01/2012

June 2012 first auction in SP Bovespa – 18 bidders to 141.588 bonds in offer.

– A group of 3 bidders - ref shopping center acquired 70% of the CEPACs

– Expected $30 million, but only $14.2 million - CEPACs at $100! minimum legal

– $100 = estimated market value by a private consultant - feasibility study


-

Urban Operations (UOs) in São paulo -

38

13 on-going UOs in São Paulo

- 4 from 1990 to 2002

- 5 currently functioning (103 Km2)

- 8 proposed Master Plan of 2002 yet to be approved (200 Km2)

.20% of city area (300/1,500Km2) or 30% of urbanized area

CEPACs used in 2 of them

- Faria Lima and

- Agua Espraiada

Source: "Land Readjustment and Joint Urban Operations", Montandon, Daniel T. and De Sousa, Felipe F. Romano Guerra Editora, São Paulo, 2007


III Perimetral Ave in Porto Alegre


Funding Mun + IDB

Execution cost U$ 53.0 millions

Land acquisition U$20.0 millions

Consensual public acquisition

US$ 3.2 millions

Contested acquisition US$ 4.0 millions

Acquired w/TDRs (65% of the total)

US$ 9.8 millions

12,3km of extension and 40m wide

Exclusive track for BRTs

Source: UZON, Néia. Uso de la transferencia del potencial constructivo para la adquisición de inmuebles: la experiencia de Porto Alegre.

132,000 sqm acquiredUsing TDR as currency

Puerto Madero

– Buenos Aires


Transfieren a los precios

finales

Queja: Las cargas a las

mayores edificabilidades

inflaman los precios de las viviendas que

el ocupante final debe de pagar…

Realidad: Los desarrolladores pagan por la tierra

el residual (netos de los costes y beneficios) del valor de la vivienda que

es fijado por el mercado para el ocupante final - bajo condiciones que nada tienen que ver con si se cobra (o no) por los derechos de construcción.

Por lo tanto tales cargas tienden a incidir sobre el propietario!


Doble tasación

Queja: La recuperación de plusvalías implica en

doble tasación

Realidad: El Estado solo puede tajar a

algo que ya pertenece al contribuyente. El propietario no es dueño de los derechos de edificabilidad todavía no

concedidos por acto administrativo. Tales cargas

por lo tanto NO son impuestos!


Derechos adquiridos

Queja: Los derechos de

edificabilidad son incorporados cuando de la

adquisición de la propiedad

Realidad: Los derechos de

edificabilidad son concedidos por el (interés)

publico. Ellos no se adhieren a la propiedad sino que con la concesión

del permiso de mayor edificabilidad.


Distorsionan el mercado

Queja: las cargas a las edificabilidades distorsionan el

funcionamiento del mercado de suelo y

promueven la gentrificación.

Realidad:

la imposición de tales cargas transparentan el

mercado y mitigan la especulación que

alimenta la gentrificación.


Las plusvalías no son

mensurables

Queja:

No se puede evaluar

acuradamente a las plusvalías

Realidad:

Métodos eficaces de se calcular los incrementos de

valor de la tierra ya están en uso!



Temas críticos

Bi-tributación?

Inflaciona precios

Derechos adquiridos?

Cargas al valor del suelo no

se trasladan al precio final

Antecedentes teóricos! – Ricardo 1816, Oates & Swabb 2009

Precio del suelo … ya es el M&M

Síndrome del gallo Chantecler

Transición entre regímenes regulatorios

Argumento de autoridad– Economistas con premiación Nobel!


Inflacionario?Calcanhar de aquiles? Tema mais comentado

• Transferencia ao preço final, – Redução de mercado,

– Perda de competitividade,

– Trasalado ao Municipio vizinho

O que diz a teoria• Cargas ao valor da terra não se transferem

• Resultados de LVT aplicam-se a outras cargas

Síndrome do galo Chantecler• Valorização com o maior aproveitamento anterior à

carga imposta pela OODC


Cargas ao valor da terra

Não se transferem - Ricardo (1826) – Não repassado - Incide inteiramente s/o proprietario – A tax on land rent would affect rent only, it would fall wholly

on landlords, and could not be shifted to any class of consumers David Ricardo (PPE&T - 1826, ch 10)

Neutralidade (Oates and Swab 2009)– Não distorce as decisões economicas – (não

gera deadweight loss)

– Não afeta o uso do solo

– Não afeta o ritmo (timing) da ocupação


Derecho adquiridos?

Confusión entre derecho y facultad

Que derechos?– El derecho de construir no es constitutivo del derecho de propiedad (SRC - 2010)

Cuando se los adquiere?– En la licencia de construcción - no existen antes (ref Figueiroa 2003)

Compensaciones?– Expectativas no generan derechos


Direitos adquiridos en la licencia A mais-valia é gerada com a autorização especifica de

uma maior aproveitamento doda terra, o que se concretiza na licença de construção;

Até então só existem normas urbanísticas gerais e abstratas que não só não geram direitos ao proprietario como tambem não geram direitos de se cobrar qualquer maisvalías,

Ou seja a causa e a exigencia coincidem na causação e na exigibilidade quando da licença (e mais como adiciona Maria Mercedes a emissão dos direitos adicionais de construção.


Parecer Juridico de Alfredo Lewin Figueroa Sobre o Principio constitucional de irretroactividad tributaria y el proyecto de acuerdo distrital relativo a la participación en la plusvalía em Julio de 2003

Bi-tributación?

Argüir que se le tributan por algo que legalmente no le pertenece?– Ref derechos no adquiridos

Cargas por la edificabilidad por arriba del ‘básico’ no son tributos sino una – compensación financiera por costos de la

sobrecarga resultante de la aglomeración urbana. (Supremo Tribunal de Brasil RE 226942/SC, rel. Min. Menezes

Direito, 21.10.2008. (RE-226942)


http://email2.terra.com.br/cgi-bin/vlink.exe?Id=opZXVrCFiNG6n2CnDLVQNr7fh2AqpIcv6lexXu/IUI4kS3VRb0UzYvrA9QhXGJOC&Link=http://www.stf.gov.br/portal/processo/verProcessoAndamento.asp?numero%3D226942%26classe%3DRE%26origem%3DAP%26recurso%3D0%26tipoJulgamento%3DM


38

Bitributación

Ejercicio de la imposición tributaria por diferentes autoridades sobre un mismo contribuyente, teniendo como hecho generador de la obligación una misma hipótesis de incidencia en un mismo hecho gravable desde el punto de vista jurídico.

Cuando se somete al mismo contribuyente por el mismo hecho generador a más de un impuesto de la misma especie.

Misma o diferentes autoridades imponiendo diferentes tributos sobre la misma base


37

Doble tributaciónImposición tributaria, por diferentes

autoridades o por la misma autoridad, sobre

un mismo hecho económico, sobre un mismo

contribuyente, no obstante con diferentes

hipótesis de incidencia y hechos

gravables.”(Lovato 1984 apud Moura 1999)

Percepción de impuestos similares, sobre un

mismo contribuyente, por la misma materia

imponible y por idéntico período de tiempo.

Diferentes autoridades – mismo tributo sobre una misma base

O Supremo Tribunal por maioria, desproveu recurso extraordinário em que

questionada a exigência do pagamento da remuneração alusiva à "parcela do solo criado", instituída pela Lei 3.338/89, do Município de Florianópolis. Sustentava-se,

na espécie,

tratar-se de imposto criado sem base constitucional, o que ofenderia os artigos 5º, XXII; 156 e 182, § 2º, todos da CF. Inicialmente, em votação majoritária, assentou-se a competência para apreciar o presente recurso,

porquanto envolvida apenas discussão sobre a natureza jurídica dessa exação. Vencido, no ponto, o Min. Marco Aurélio que, tendo em conta a alegação de

inconstitucionalidade da referida lei, suscitava questão de ordem no sentido de submeter ao Plenário o julgamento do caso.

No mérito, entendeu-se que a parcela impugnada não atenta contra o

direito de propriedade, uma vez que seu alcance é a

remuneração, ao Município, pelo proprietário da edificação em decorrência

da utilização de área superior ao coeficiente único não oneroso de

aproveitamento.

Com base nessa mesma orientação, afastou-se, ainda, o argumento de que a "parcela do solo criado" configuraria tributo. Reiterou-se que se cuida de compensação

financeira pelo ônus causado em decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana, destinada à formação de um Fundo de Obras Urbanas, sendo dispensada em

hipóteses próprias. Dessa forma,

concluiu-se pela impossibilidade de sua identificação com qualquer figura tributária a impor uma disciplina legal específica. Vencido o Min. Marco Aurélio que, por considerar que as posturas municipais estabelecem um gabarito para

construções verticais, as quais não poderiam ser colocadas em plano secundário com o pagamento efetuado pelo proprietário, provia o extraordinário e declarava a

inconstitucionalidade da lei municipal. Precedente citado: RE 387047/SC (DJE de 2.5.2008).

RE 226942/SC, rel. Min. Menezes Direito, 21.10.2008. (RE-226942)

OODC não é tributo!


Bi-tributação


Sonia Rabello de Castro Direito de construir nao constitutivo do direito de propriedade

...o Código Civil de 2002, tal qual o de 1916, jamais integrou, diretamente, o direito de construir como elemento constitutivo do conteúdo do direito

de propriedade imobiliária ...

os índices construtivos deferidos além do índice básico, ou seja, o potencial construtivodeferido entre o índice básico e o índice máximo é o benefício construtivo outorgado pelacidade em função dos interesses públicos da urbanização. E, como estes benefícios nãopodem ser graciosos, em função do princípio da "justa distribuição de benefícios e ônusdecorrentes do processo de urbanização" (art.2ª, IX do Estatuto da Cidade) e do princípioque veda o enriquecimento sem causa (art. 884 e segs. do CC), há a previsão de cobrançada contrapartida a ser cobrada pelo Poder Público através o instrumento da outorgaonerosa do direito de construir.

…fosse do proprietário todo o "direito" de construir, como poderia o Poder Público conceder este mesmo direito,

onerosamente, a quem ele já pertence? ….

SRC - Outorga Onerosa e o Direito de Construir in Jornal Carta Forense terça-feira, 4 de maio de 2010


No mérito, entendeu-se que a parcela impugnada não atenta contra o

direito de propriedade, uma vez que seu alcance é a remuneração, ao

Município, pelo proprietário da edificação em decorrência da utilização

de área superior ao coeficiente único não oneroso de aproveitamento.

Com base nessa mesma orientação, afastou-se, ainda, o argumento

de que a "parcela do solo criado" configuraria tributo. Reiterou-se que

se cuida de compensação financeira pelo ônus causado em

decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana, destinada à

formação de um Fundo de Obras Urbanas, sendo dispensada em

hipóteses próprias. Precedente citado: RE 387047/SC (DJE de

2.5.2008).RE 226942/SC, rel. Min. Menezes Direito, 21.10.2008. (RE-226942)


57

Decisão do Supremo Tribunal


Instrumento urbanistico?

Controle do uso do solo?

Argumento que OODC como onus adicional

– Tiro no pé!

– Neutralidade ref Oates e Swab 2009)

OODC => Redução de expectativas de apropriação da valorização do terreno facilitando indiretamente, negociações de uso do solo

– e.g. Inclusão urbana da HIS



Asia

Hong Kong

Japón

Leasing de Suelo

Reajuste de Suelo

Taiwan

Coreia

Impuesto directo al incremento de valor de la tierra

60

Reajuste de tierrasEsquema, en que una entidad (fideocomiso) publica

o privada, adquire derechos temporarios para los propósitos que considere necesarios—incluyendo la venta de parte de las mismas para recuperar el costo de la urbanización.

En el proceso se reajusta los patrones de propiedad, redistribuyendo parte o toda la tierra a los propietarios de tierra originales y/o a nuevos propietarios (Doebele 1982).

Diferente versiones implementadas en Japon, Finlandia, Espana etc... (ref Hong)


Reajuste de Tierra


Elaboración propia de María Cristina Rojas Eberhard, Colombia 2011

Reajuste del suelo en Japón 10,051 proyectos de 1954 a 2000

Urbanización de 361,132 Has o 30% del área urbana

Actualmente (Marzo 2000) – 2,027 proyectos en implementación

Nagoya – ≈ 90% de la área construida urbanizada

Calles y pavimentación, parques, drenaje, provisión de agua, electricidad etc...

Típicamente, retención de 20 a 40% del área por la agencia, de los cuales 10 a 20% vendida para recuperar los costos de las inversiones.

62

Fuente: Kiyotaka, Hayashi “Land Readjustment as a crucial Tool for Urban Development” Paper presented at the Land Readjustment Workshop – LILP

Cambridge 21-22 Marzode 2002



Europa

España

‘Planning gain’Town and country planning act 1947

Gran Bretaña

Holanda

Francia... negociación público privada sobre

la repartición de costos de infraestructura

y forma de ocupación del suelo

ZAC

Leasing de tierra – e.g RotterdamSeparación derecho de edificación

Ley de Desarrollo de tierra

Suelo para urbanización a precio cero!Subastas de derechos de desarrollo.


Estados Unidos y Canada

Zonificacion Inclusiva

Fairhope

Tax increment financing

Tasas por impacto de desarrollo

Linkage fees

Special Business DistrictsExactions


Estados Unidos y Canada

Zonificacion Inclusiva

Fairhope

Tax increment financing

Tasas por impacto de desarrollo

Linkage fees

Special Business DistrictsExactions


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Tasas de impacto y cargos por desarrollo

Pagos requeridos al desarrollador/constructor de las nuevas instalaciones de todo o parte de los costos de capital de la infraestructura que están asociados con la construcción que ellos efectúan.

Tienden a ser aplicadas en áreas urbanas de alto crecimiento como en California, Florida y Georgia en los Estados Unidos, y de Ontario y British Columbia en Canadá - desde los años 1950 (Altshuler y Gómez-Ibáñez, 1993; Amborski, 1988).

Mas tasas de impacto

Tasas de impacto de desarrolloImplementadas originalmente en los 1970s

Tasas de Impacto = una carga que el promotor paga una sola ves al gobierno local como condición para obtener el permiso de construir;

Los ingreso colectados son acumulados al tiempo y deben de ser usados para pagar pelas mejoras y expansión de la infraestructura

Su popularidad esta aumentando en las ultimas décadas

25% de los gobiernos locales usan tasas de impacto (Lawhon, 2003)

Mas de 25% de los nuevos desarrollos deben de estar pagando – pues colectadas de comunidades de rápida expansión (Jeong, 2006)

Otros nombres para tasas de impacto y tasas de desarrollo: tasas de capacidad, tasas de facilidades, tasa de recuperación de capital tasa de desarrollo de sistema, tasa de expansión de capital), tasa de expansión, tasa de mitigación de capital .


67

Tasas de Impacto

Pagos monetarios que se hace por una ves, de una ves

Usado por casi 1000 gobiernos locales;

Ingreso: US$ 2 Bi en Fla. en FY 2005-6;

Condados de Broward y de Palm Beach desde 1977 y 1979 respectivamente


Source: Burge, Gregory “The Effects of Development Impact Fees on Local Fiscal Conditions” in Ingram G.K. and Yu-Hung,H in Proceeding of the 2009 Land Policy Conference, “Municipal

Revenues and Land Policies.”Lincoln Institute of Land Policy 2010, pp182-217

Tasas de Impacto en Florida

- % de los ingresos propios -

Porcentual de los ingresos propios

# de Condados

Populación promedio del

condado

>15% 7 415,079 5-15% 17 425,840 2 a 5 7 312,471

>0 y <2 12 368,058 0% 5 137,068


1. Para la mitad de los condados los IF representan mas de 5% de los ingreso propios

2. Para solo 5 de los condados no hubo ingreso en el perido

Algumas falacias correntes

Inflacionário?

Direitos adquiridos?

Bi-tributação?

Instrumento urbanistico – controle do uso do solo

Outros

• Indução a gentrificação? - endogenização

• Condicionado a boom imobiliario?


Tributar o Valor da terraConsenso entre economistas laureados pelo Nobel

• A pura renda da terra é por natureza uma mais-valia que pode ser tributada fortemente sem distorcer os incentivos à produção ou a eficiencia

Paul Samuelson

(1970)

• Por razoõs de eficiencia, receitas adequadas e por justiça, todo usuario de terra deveria ser exigido um pagamento annual aos governos locais igual ao valor corrente do rendimento da terra

Robert Solow (1987)

• ... Usar as rendas da terra como base de tributação é um argumento que faz um bocado de sentido por ser uma fonte não distorciva de renda e riqueza

Joseph Stiglitz, (2001)


Tasar el Valor del SueloConsenso entre economistas laureados por el Nobel

• Pure land rent is in the nature of a 'surplus' which can be taxed heavily without distorting production incentives or efficiency.

Paul Samuelson (1970)

• I think in principle it's a good idea to tax unimproved land, and particularly capital gains (windfalls) on it

James Tobin (1981)

• It is important that the rent of land be retained as a source of government revenue.Franco Modigliani

(1985)

• The landowner who withdraws land from productive use to a purely private use should be required to pay higher, not lower, taxes.

James Buchanan (1986)

• For efficiency, for adequate revenue and for justice, every user of land should be required to make an annual payment to the local government equal to the current rental value of the land …

Robert Solow (1987)

• Applying a tax to land values also means removing other taxes. This would so improve the efficiency of a city that land values would go up more than the increase in taxes on land."

William Vickrey(1996)

• … using land rents as the basis of taxation is an argument that I think makes an awful lot of sense because it is a non-distortionary source of income and wealth

Joseph Stiglitz, (2001)


Hay dos mecanismos que

mueven al mundo:

el sexo y la plusvalía

Novelista, ensayista y musicólogo cubano, que influyó notablemente en el

desarrollo de la literatura latinoamericana, considerado uno de los grandes

escritores del siglo XX Premio Cervantes 1977


Alejo Carpentier (1904-1980)



Dado que no resultan de acciones realizadas por el propietario privado, esos incrementos de valor son indebidos y por lo tanto deben de ser recuperados en beneficio de la comunidade.

La recuperación de plusvalías se refiere a la recuperación de los aumentos en el valor de la tierra privada como resultado de las inversiones públicas o acciones administrativas.