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El objeto de la ley es regular los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto, regidos por principios como la función social y ecológica de la propiedad, la convivencia pacifica y solidaridad social, el respeto de la dignidad humana, la libre iniciativa empresarial y el derecho al debido proceso (Ley 675 de 2001).
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LA PROPIEDAD HORIZONTAL PROTEGE TU VIVIENDA
OBJETO DE LEY
El objeto de la ley es regular los derechos yobligaciones de los copropietarios de un edificio oconjunto, regidos por principios como la funciónsocial y ecológica de la propiedad, la convivenciapacifica y solidaridad social, el respeto de la dignidadhumana, la libre iniciativa empresarial y el derecho aldebido proceso (Ley 675 de 2001).
DEFINICIONES
EDIFICIO
Construcción con variasunidades independientes,de uno o varios pisos,conformadas por bienesprivados o de dominioparticular y bienescomunes.
CONJUNTO
Desarrollo inmobiliarioconformado por variosedificios, que comparten,áreas y servicios de uso yutilidad general, como víasinternas, estacionamientos,zonas verdes, muros decerramiento, porterías, entreotros.
¿QUÉ ES ADMINISTRAR?
Planear, Organizar, Dirigir y Controlar
Planear: Es pensar o preparar una acción para realizarla en elfuturo.
Organizar: Es definir los objetivos a corto, mediano y largoplazo.
Dirigir: Es definir quien los va hacer (Persona).Como y cuandolos va hacer.
Controlar: Es revisar que los objetivos se estén logrando, y sino se están cumpliendo corregir con acciones.
ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN Y CONTROL
1. Asamblea General de Propietarios: Es la máximaautoridad de la copropiedad, y esta conformada portodos los copropietarios.
2. Consejo de Administración: Es nombrado por la AsambleaGeneral para que los represente en la toma de decisionesnecesarias para cumplir el fin previsto en el RPH.
3. Administrador: Es el representante del edificio oconjunto, es designado por la Asamblea o por el Consejode Administración.
ÓRGANOS DE CONTROLEN LA COPROPIEDAD
Administrador
Consejo de Administración
Asamblea de Copropietarios
Asamblea de Copropietarios
Consejo de Administración
Administrador
COMITÉ DE CONVIVENCIA
FUNCIONES DE LAASAMBLEA
• Examinar, aprobar o improbar las cuentas quedebe rendir el Administrador, después definalizado cada periodo presupuestal.
• Aprobar el presupuesto anual del edifico y lascuotas para atender las expensas ordinarias yextraordinarias, así como incrementar el fondode imprevistos.
• Aprobar la reforma del reglamento.
• Decidir la desafectación de bienes comunes noesenciales y autorizar su venta.
• Aprobar las mejoras necesarias por valorsuperior a diez (10) salarios mínimos.
FUNCIONES DE LAASAMBLEA
• Aprobar la reforma del reglamento.
• Decidir la desafectación de bienes comunes noesenciales y autorizar su venta.
• Aprobar las mejoras necesarias por valorsuperior a diez (10) salarios mínimos.
FUNCIONES DE LAASAMBLEA
• Decidir la reconstrucción del edificio.
• Aprobar la disolución y liquidación de laPersonería Jurídica.
• Otorgar autorización al Administrador pararealizar cualquier erogación con cargo al fondode imprevistos.
FUNCIONES DE LAASAMBLEA
• Elegir a los tres miembros principales del Consejode Administración y sus respectivos suplentes.Remover libremente las personas nombradas ydesignar sus reemplazos.
• Resolver los reclamos que se formulen contra losactos de la propia Asamblea, del Consejo deAdministración o del Administrador.
FUNCIONES DE LAASAMBLEA
REUNIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL
Ordinaria:
1. Se debe realizar una vez al año, en la fechaseñalada en el reglamento de Propiedad Horizontal oen su defecto dentro de los tres (3) primeros mesesdel año.
2. La convocatoria deberá realizarse mediantecomunicación enviada a cada uno de los propietarioscon una antelación no inferior a quince (15) díascalendario.
Extraordinaria:
1. Cuando las necesidades imprevistas o urgentes deledificio así lo ameriten.
2. Podrá ser convocada por el Administrador, elConsejo de Administración , el revisor fiscal o por unnumero plural de propietarios que represente por lomenos la quinta parte de los coeficientes decopropiedad. La convocatoria deberá hacerse concinco (5) días hábiles de antelación.
REUNIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL
Extraordinaria
3. Toda convocatoria se hará mediante convocatoriaenviada a cada no de los propietarios y en la mismase insertará el orden del día. En la reunión no sepodrán tomar decisiones sobre temas no previstos.
REUNIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL
REUNIONESDE SEGUNDA CONVOCATORIA
Si convocada la Asamblea General de Propietarios,no puede sesionar por falta de quórum, seconvocará a una nueva reunión, que se realizará a lahora siguiente a la convocatoria inicial, la cualsesionará y decidirá válidamente con un numeroplural de propietarios cualquiera que sea elporcentaje de coeficientes representados.
REUNIONESDE SEGUNDA CONVOCATORIA
Las actas deberán asentarse en el librorespectivo, suscribirse por el representante legal ycomunicarse a los propietarios dentro de los diez(10) días siguientes a aquel en que se concluyó elacuerdo.
REUNIONESDE SEGUNDA CONVOCATORIA
QUORUM
Es la porción o número de asistentes que serequieren para deliberar y tomar decisiones en laasamblea.
La asamblea general sesionará con un numero pluralde propietarios de unidades privadas querepresenten mas de la mitad de los coeficientes deCopropiedad y tomará decisiones con el votofavorable de la mitad mas uno de los coeficientes deCopropiedad representados en la respectiva sesión.
QUORUM
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
El Consejo se reunirá por lo menos una (1) vez cadados meses, en forma ordinaria y extraordinaria,cuando sea convocada con tal carácter por elAdministrador, quien concurrirá a las reuniones delConsejo con voz pero sin voto, sin embargo no esnecesaria su asistencia para que el Consejo puedadeliberar.
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
El número de integrantes al Consejo deAdministración, esta determinado por cadaReglamento de Propiedad Horizontal. Se dividenen principales y suplentes.
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
• Al Consejo de Administración lecorresponderá tomar las determinacionesnecesarias en el orden para que la personajurídica cumpla sus fines, de acuerdo a loprevisto en el R.P.H.
• Crear los empleos necesarios para atender laprestación de los servicios generales para laconservación, sostenimiento y vigilancia deledificio. El Consejo deberá autorizar, en cada casolos nombramientos que haga la Administración.
• Elaborar los planes y programas para la ejecuciónde las obras o mejoras útiles, voluntarias onecesarias de los bienes comunes, cuya ejecuciónhubiese sido aprobada por la Asamblea.
FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
• Autorizar en todos los casos al Administradorpara celebrar contratos de cuantía superior adiez (10) salarios mínimos legales vigentes.
• Ejercitar ampliamente el control de la gestióndel Administrador.
• Autorizar al Administrador para designarapoderados judiciales o extrajudiciales.
FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
• Examinar y presentar informes a la Asambleaacerca de las cuentas, balances y demás estadosfinancieros que debe presentar el Administrador.
• Determinar la inversión que debe dársele al fondode imprevistos.
• Aprobar o improbar los balances de prueba quepresenta el Administrador, durante los primerosdiez días de cada mes.
FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
• Rendir a la Asamblea informes acerca del proyectode presupuesto anual de gastos que ha depresentar el Administrador a consideración de laAsamblea.
• Convocar a la Asamblea a reunión ordinaria,cuando el Administrador no lo hubiere hechooportunamente.
FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
• Exigir al Administrador información oportunasobre los actos y contratos celebrados por él, enejercicio de sus funciones.
• Dictar reglamentos internos tendientes a que semantenga el orden y el aseo, así como la armoníaentre los ocupantes del edificio.
• Nombrar al Administrador.
FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
EL ADMINISTRADOR
El Administrador es el REPRESENTANTE LEGAL de laCopropiedad, y para ese efecto tiene facultades deejecución, conservación, representación y recaudo.Puede tomar las medidas necesarias tendientes agarantizar el normal funcionamiento de laCopropiedad, ordenar y ejecutar el gasto de acuerdoa un presupuesto aprobado por la Asamblea
EL ADMINISTRADOR
El nombramiento del Administrador lo hace laAsamblea General, excepto en aquellascopropiedades en las que existe el "Consejo deAdministración“, donde será éste quien haga elnombramiento o remoción, de acuerdo con elarticulo 50 de la Ley 675 de 2001.
EL ADMINISTRADOR
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
1. Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias oextraordinarias.
2. Llevar directamente o bajo su dependencia yresponsabilidad, los libros de actas de la Asamblea y elregistro de propietarios y residentes, y atender lacorrespondencia relativa al edificio o conjunto.
3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentesdel edificio o conjunto, las actas de la Asamblea Generaly del Consejo de Administración.
4. Preparar y someter a consideración del Consejo deAdministración las cuentas anuales, el informe para laAsamblea General anual de propietarios y elpresupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, lacontabilidad del edificio.
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes dedominio de la persona jurídica.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar losactos de administración, conservación y disposiciónde los mismos de conformidad con las facultades yrestricciones fijadas en el reglamento de propiedadhorizontal.
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través deapoderados cuotas ordinarias y extraordinarias,multas. Iniciando oportunamente el cobro judicial delas mismas, sin necesidad de autorización alguna.
9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas alReglamento de Propiedad Horizontal aprobadas porla asamblea general de propietarios.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a lapersona jurídica y conceder poderes especiales paratales fines.
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por losmedios que señale el respectivo Reglamento de PropiedadHorizontal, las sanciones impuestas en su contra por laAsamblea General o el Consejo de Administración, segúnel caso, por incumplimiento de obligaciones.
12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento delas obligaciones previstas en esta Ley, en el Reglamento dePropiedad Horizontal y en cualquier reglamento interno,que hayan sido impuestas por la Asamblea General o elConsejo de Administración.
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
13. Expedir paz y salvo de cuentas con la administracióndel edificio, cada vez que se produzca el cambio detenedor o propietario de un bien de dominio particular.
14. Otras funciones del Administrador, que si bien noestán contenidas en la ley ni en muchos reglamentos,pero que nacen de su propia naturaleza, tienen que vercon la educación de la Comunidad, la permanenteinformación respecto a temas como la convivencia, laseguridad, las normas legales, y en general todas lascuestiones que competan a la comunidad deCopropietarios.
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
COMITÉ DE CONVIVENCIA
• Su finalidad es la de intentar solucionarcontroversias o conflictos, mediante la propuestade fórmulas de arreglo, que surgen con ocasión dela vida y convivencia entre Propietarios, Residentes,Administradores, Consejo de Administración y asídirimir dichas controversias y fortalecer lasrelaciones de vecindad.
• En ningún caso podrá imponer sanciones.
COMITÉ DE CONVIVENCIA
• Asuntos de carácter económico, no soncompetencia del Comité de Convivencia.
• Ojo: es Ad-honorem, o sea, no tienen ningunaremuneración.
• Las consideraciones del comité serán consignadasen una acta firmada por las partes.
COMITÉ DE CONVIVENCIA
Hemos aprendido a volar como los pájaros, a nadar como los peces; pero no hemos aprendido el
sencillo arte de vivir como hermanos.
Martin Luther King (1929-1968)
Gracias por permitirnos hacer
parte de este importante proceso
