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Eduardo ReeseJulio 2013
Procesos de producción y reproducción de la ciudad,
políticas territoriales y funcionamiento de los
mercados de suelo
I / Marco conceptual
1. Procesos de desarrollo urbano de las ciudades argentinas
2. Funcionamiento de los mercados de suelo
3. Características de las políticas urbanísticas
4. Evidencias de los últimos años
• En general las experiencias de Desarrollo Local centran sus estrategias más importantes en los ejes del desarrollo económico, del fortalecimiento institucional, de la problemática social, etc.
• En ellas, la ciudad cumple un papel de “soporte” o de escenario de las actividades y de las propuestas
• La ciudad también es un recurso escaso y un activo fundamental para toda estrategia de desarrollo local
• La ciudad es un sistema complejo.
• La ciudad es un tablero de fuerzas donde permanentemente se expresan y nunca se dirimen totalmente los conflictos.
• La ciudad es un artefacto que permanentemente distribuye costos y beneficios ó pérdidas y ganancias
La reproducción de la ciudad es el resultado de la articulación de
tres lógicas o sentidos.
la del Estado ó la política pública
la del mercado ó
la acumulació
n del capital
la de la reproducción de la vida ó la
necesidad
“La planificación no es un mero cálculo, sino el cálculo que precede y preside la acción. En
consecuencia, cálculo y acción son inseparables
y recurrentes”
Según Carlos Matus
La planificación y la gestión del territorio se
entienden como prácticas indivisibles de un mismo proceso de construcción
de políticas y a ese proceso como un proceso
de alcance integral e integrador, de carácter
participativo y de enfoque estratégico
La legitimidad de una gestión depende en
parte de su capacidad de transformación del
territorio.
1.Procesos de desarrollo urbano de las ciudades
argentinas
Actualmente el 89,3% (32,4 de 36 millones) de su población vive en ciudades. La Argentina forma parte de una de las regiones más urbanizadas del planeta. La PBA es una de las más urbanizada del país: el 96% de la población es urbana, es decir 13,3 de 13,8 mill.
La Argentina es un país con una muy alta tasa de urbanización
Elementos estructurales del desarrollo urbano
• Crecimiento acelerado de la población urbana
• Crecimiento por adición con segregación
• Incapacidad estructural de producción universal de infraestructuras, equipamientos y viviendas sociales
En la ciudad argentina se reconocen tres procesos simultáneos
Densificación
Consolidación
Expansión
REFERENC IA S
Síntesis d e la E structura U rb ana
N
La forma de “carpa” de las ciudades argentinas
El Mercado – El Estado – La Necesidad
Las tres lógicas de la construcción de la ciudad argentina
2. Funcionamiento de los mercados de
suelo
Villa Forestieri / Villa El Libertador (Córdoba) – Urbanización de 120 has desde 1930
Naturaleza del precio del suelo urbano
Naturaleza del precio del suelo urbano
• Lo que se tranza en el mercado no son las características físicas del suelo sino su ubicación, su localización dentro de la ciudad, su emplazamiento respecto de las ventajas que ofrece el suelo urbano.
• El mercado de suelo es un mercado de localizaciones: el precio está condicionado por lo que sucede en el entorno inmediato, en el barrio y por su inserción en el contexto urbano mas amplio.
• Irreproductibilidad de la tierra y de sus atributos
Proceso de conformación histórica
Crecimiento de la ciudad / Proceso de urbanización
1
2
3
4
Inversión y esfuerzo de la sociedad
Inversión del Estado en obras públicas
Modificación y actualización de normas urbanísticas
Respuesta a las demandas del proceso de urbanización
Densificación y especialización funcional
Precio inicial
1
2
3
4
Incrementos ajenos al
esfuerzo del propietario
La ciudad es fruto del trabajo colectivo de una
sociedad• La producción de la ciudad consiste en la incorporación de atributos que la cualifican (mediante modificaciones físicas, servicios y equipamientos, etc.)
• Esto implica una incorporación de valor que el mercado cuantifica monetariamente
Factores que inciden en la estructura de precios del suelo
1. Accesibilidad
2. Centralidad
3. Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar
4. Estructura socio – económica
5. Estructura espacial
6. Demandas locacionales
7. Calidad urbana / paisajística / ambiental
8. Cobertura de infraestructura
9. Proyectos privados y públicos
10. Intervención pública: normas de planificación, tasas, tarifas, impuestos
La tierra es un bien complejo cuyo precio depende de un conjunto amplio de factores del
entorno que se interrelacionan
Distancia al centro
Pre
cio
del s
uelo
Area rural
Lím
ite d
el á
rea
urba
na
Renta absoluta urbana
Zona de vivienda
Zona comercial
Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 1
Competencia entre los usos del suelo.Los diferentes usos del suelo pueden pagar diferentes
precios.
Distancia al centro
Pre
cio
del s
uelo
Area rural
Lím
ite d
el á
rea
urba
na
Renta absoluta urbana
Zona de vivienda
Zona comercial
Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 2
+
+
+
Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios.
La demanda de suelo es una derivada de la utilización que se le puede dar al suelo.
Por lo tanto las posibilidades de
utilización del suelo determinan el precio.
Dos componentes en la formación del precio del suelo
1 - Usos / externalidades actuales
2 - Usos / externalidades futuras o esperadas
Acumulación histórica de plusvalías
Capitalización de los incrementos del valor del suelo desde el pasado
Capitalización de las plusvalías anticipadas por usos y características potenciales en el futuro¡¡¡¡¡¡¡ Expectativa
s !!!!!!
Presenta rasgos específicos:
1/ Beneficia de manera diferencial a los lotes dependiendo de su localización en relación a la fuente de valorización
2/ Es atribuible a los esfuerzos de la comunidad y especialmente a las acciones del sector público
3/ A pesar de ser producidas por el conjunto de la sociedad son apropidas privadamente
Plusvalías es el incremento del valor que experimentan los terrenos a lo largo del
proceso de urbanización
El papel de la infraestructura
1. En las ciudades argentinas existe gran cantidad de tierra urbana que carece de infraestructura pública.
2. La baja provisión de infraestructura pública aumenta el valor de la tierra urbana mucho más que el costo de construirla.
3. Hay gran dificultad del financiamiento público de la infraestructura que impide contar con una cobertura completa.
Acceso adicional a servicio
Distancia al centro (en km)Inversión
construcción5 - 10 15 - 20 25 - 30
+ Agua 11.1 5.1 3.2 1.02
+ Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58
+Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03
Incremento absoluto en el precio (US$ /m2) de tierra según acceso a infraestructura y distancia al centro
Fuente: Martim Smolka / M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM
% del área urbanizada cubierto por el servicio
Incr
emen
to d
el p
reci
o de
l sue
lo
0% 100%
El papel de la infraestructura
Retención especulativa de suelo
La vivienda social como negocio inmobiliario
Estructura urbana actual
Vías primariasVías secundariasArea de servicios, talleres e industrias
Area central
Barreras urbanas
Area producción primaria
Areasresidenciales con déficit urbanos
600 / 820 $/m2
150 / 300 $/m2
60 / 90 $/m2
45 / 60 $/m2
35 / 50 $/m2
3 / 4 $/m2
95 / 145 $/m2
Estructura de precios del suelo
La estructura de precios de la tierra está directamente asociada con la estructura socio – territorial y funcional
de la ciudad
El precio del suelo es una especie de síntesis de lo que es la ciudad
La tierra siempre cumplió un papel preponderante
en la formación de la riqueza de los sectores
dominantes y también en la formación de una cultura fuertemente
patrimonialista de toda la sociedad
Los mecanismos de mercado no pueden
garantizar el uso sostenible y equitativo
del suelo ni la reproducción de la
ciudad en los mismos términos.
La discusión de la política
urbana es la discusión de la concentración
de la renta
Es necesario crear un nuevo orden urbanístico y jurídico
respecto al derecho a la ciudad y a la propiedad
inmueble
El problema de nuestras ciudades no es la falta de
planeamiento sino el actual orden elitista y excluyente de las políticas y del urbanismo
El precio del suelo está determinado por el producto inmobiliario que en el se puede desarrollar y por lo tanto por la demanda
Máximo precio que está dispuesta a pagar la demanda por un determinado producto inmobiliario
Costo de materiales
Costo de mano de obra
Costo de equipos
Gastos generales / Honorarios
Gastos promoción / comercializaciónImpuestos / tasas / licencias
ResidualGanancias
Precio del terreno que está dispuesta a pagar la demanda
El precio del suelo está determinado por el producto inmobiliario que en el se puede desarrollar y por lo tanto por
la demanda
Máximo precio que está dispuesta a pagar la demanda por un determinado producto inmobiliario
Costo de materiales
Costo de mano de obra
Costo de equipos
Gastos generales / Honorarios
Gastos promoción / comercializaciónImpuestos / tasas / licencias
ResidualGanancias
Precio del terreno que está dispuesta a pagar la demanda
Tiempo
Pre
cio
del s
uelo
La valorización en el tiempo – Comportamiento estructural
A
Precio mínimo
B
Más alta valorización
C
D
Cambios de parámetros urbanísticos
Rehabilitación / renovación
urbana
Tiempo
Pre
cio
La valorización en el tiempo – Comportamiento estructural
Precio del espacio edificado
Precio del suelo
3. Características de las políticas urbanísticas
a. El urbanismo desvinculado de los procesos reales de reproducción de la
ciudad
• La producción del hábitat en AL tiene mayoritariamente componentes autogestivos donde los pobladores tienen un papel central como constructores sociales y evolutivos del hábitat. Estos establecen relaciones parciales y puntuales con el mercado inmobiliario formal.
• Las políticas urbanas en AL asumen parámetros y lógicas de producción de ciudad de los países centrales divorciándose de los procesos reales locales.
Estos procesos operan de una manera muy diferente a los procesos de producción de la
ciudad en los países desarrollados
Países desarrollados
Primero urbanizo después ocupo
Países del tercer mundo
Primero ocupo después urbanizo
b. El urbanismo desvinculado de la estructura social
Las políticas urbanas operan sobre el supuesto de una sociedad relativamente
homogénea y con objetivo de alcanzar una ciudad
“ideal”. Su principal función es garantizar una ciudad
ordenada con altos niveles de habitabilidad corrigiendo los efectos “no deseados”
del mercado.
Las lógicas del urbanismo tradicional excluyen a los sectores populares y refuerzan el círculo de la pobreza
Exclusión del mercado formal
Informalidad
Mayor pobreza
c. El urbanismo centrado en garantizar
la seguridad de la valorización inmobiliaria
Trabaja sobre dos elementos
fundamentales
• normas del tejido urbano
• normas de uso del suelo
Los paradigmas del urbanismo tradicional en el
Decreto Ley 8912
• Definición normativa de los patrones deseables para la ocupación de las diferentes zonas de la ciudad.
• Estas definen los parámetros de aprovechamiento de las parcelas, los índices de ocupación, los indicadores de densidad habitacional, el tamaño mínimo de las parcelas, los retiros de las construcciones, los usos del suelo permitidos, etc.
Los paradigmas del urbanismo tradicional
Los paradigmas del urbanismo tradicional
• Menor ocupación del suelo
• Exigencia de grandes parcelas
• Verticalización
• Ruptura de la calle tradicional
• Segregación de usos y funciones
• Uniformidad de criterios e indicadores abstractos
Normativas urbanas y
configuración de la ciudad
La acción del Estado genera incrementos en el valor de la tierra a través de diferentes actos de gobierno en los que se modifican las normas urbanísticas:
• Incorporación de suelo rural al perímetro urbano
• Cambio de usos de suelo por uno mas rentable
• Incremento de indicadores de ocupación y edificación del suelo
•Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios.
•Los precios reflejan la estructura urbana de las ciudades.
•Las políticas de suelo redireccionan y redistribuyen los costos y beneficios de los procesos de desarrollo urbano.
81
ConceptoPrecio
anterior US$ /m2
Precio posterior US$ /m2
Variación %
Regalo en US$
Terreno de 5.000 m2
Suelo rural a urbano
2 10 400% 40.000
Densificación 100 180 80% 400.000
Zonificación R->C
200 400 100% 1.000.000
Fuente: MO Smolka
Impacto de los cambios normativos sobre los precios del suelo
Este mecanismo hace previsible el valor de la tierra y con ello cierra el
círculo de las herramientas que
permiten que esta circule en el mercado con
seguridad
Los problemas del urbanismo lote a lote
4. Evidencias de los últimos años
Casi una década de crecimiento económico y mejoras sociales (reducción del desempleo y la pobreza, mayor capacidad adquisitiva del ingreso, menor desigualdad social, etc.). Niveles de informalidad urbana iguales que en los años 90. Políticas de vivienda neo desarrollistas con políticas de tierra neo liberales y políticas urbanísticas que consolidan la desigualdad.
Evidencias de los últimos años
1/ Aumentos en los precios del suelo asociados al crecimiento de la economía
La tierra es la única mercancía que se tranza en el mercado que ha recuperado y sobrepasado sus precios en dólares anteriores a la
devaluación de 2002
Distancia al centro
Prec
io d
el s
uelo
Fuente: elaboración en base a S Jaramillo y MO Smolka
Porcentaje de viviendas desahitadas por Comuna en la CABA – 2010
El Mercado – El Estado – La Necesidad
Las tres lógicas de la construcción de la ciudad argentina
3/ Ruptura de la heterogeneidad de la ciudad argentina
Fuertes contraste
s socio territorial
es
Nuevo patrón de segregación.Pobres y ricos hoy disputan el mismo espacio: la
periferia
Muy fuerte concentración
de la construcción de viviendas
de alto estándar en
la CABA
Lo urbano es un sistema social caracterizado por la densidad y la
diversidad
Tres mecanismos articulan el proceso de reproducción social con el espacio
• La calificación
• La valorización
• La diferenciación del espacio urbano
Localización de villas y asentamientos en AMBA – 2008
1,3 millones de habitantes = segunda ciudad del país
Superficie: 81.753 ha (47%) Población: 3.924.271 (39,67%)
Superficie: 128.778 ha (74,09%) Población: 6.765.911 (68,40%)
Superficie: 57.714 ha (33,20%) Población: 2.608.378 (26,37%)
Superficie: 51.468 (29,61%) Población: 2.256.508 (22,81%)
Superficie: 60.071 ha (34,56%) Población: 2.661.846 (26,91%)
Media: 14,49
Media: 3,74
Media: 10,67
Media: 17,41
Superficie: 58.869 ha (33,87%) Población: 3.370.974 (34,08%)
SINTESIS
Superficie: 41.581 ha (23,92%) Correlación: 0.72Población: 2.056.943 (20,80%)
4/ El debate sobre los modelos de crecimiento
Ciudades compactas
Ciudades dispersas
Modelo europeo
Ciudades mediterráneas
Modelo norteamericano
Ciudades anglosajonas
Impacto de las nuevas lógicas de urbanización
Ciudad compact
a
Ciudad dispers
a
Ciudades
argentinas
Barrios formalesConsolidación / Densificación
Countrys / Barrios Cerrados
Crecimiento / Densificación villas
Ocupación periferias
Pobres Informalidad
Sectores medios y altos
Convivencia de
lógicas diferentes
de ocupación del suelo
5. Características de las políticas urbanísticas
a.El urbanismo desvinculado de los procesos reales de reproducción de la ciudad
b.El urbanismo desvinculado de las características de la estructura social
c.El urbanismo como herramienta para asegurar la reproducción de la renta urbana
Hoy estamos en un momento de cambio y las políticas públicas plantean otros debates como, la universalidad.La perspectiva basada en derechos de los ciudadanos.
En este nuevo contexto el territorio es una entrada para alcanzar la integralidad.
6/ Territorialización de las políticas públicas
• Políticas de salud OMS / OPS: condicionantes socio ambientales de la salud – Programa Ciudades Saludables.• Políticas educativas: Programa Ciudades Educadoras. • El caso del PROMEBA - Programa de Mejoramiento de Barrios.• El caso de los CIC (MDS de la Nación)• El caso del Municipio de Morón: Secretaría de Abordajes Integrales.
Ministerio de Desarrollo SocialCentros de Integración Comunitaria
Abordaje territorial: Las políticas sociales deben concebirse a partir de una dinámica territorial propia de cada municipio, provincia o región, actuando coordinadamente desde el terreno geográfico.
El Plan de Desconcentración / Descentralización se basa en el fortalecimiento de las siete Unidades de Gestión Comunal (UGC) que formarán una red de efectores de servicios municipales y extra-municipales de manera de acercarlos a la ciudadanía y estrechar la distancia entre el sector público y la sociedad civil.
Morón – Descentralización y abordajes integrales
7/ El alquiler no forma parte de las políticas públicas
La ampliación y fortalecimiento del mercado de alquiler podría constituir una vía para dar respuesta a una parte de la demanda que recorre diferentes sectores de la escala social. Evidencia reciente: en la última década el alquiler tuvo en la Argentina una muy importante expansión. Si bien esto no se debió a la aplicación de una política expresa sino a un conjunto de factores coincidentes, permitió verificar diversos aspectos y efectos concurrentes.
Nivel de formalidad
en la contratación del arriendo
Nivel de formalidad en la tenencia del inmueble
Tipo de operaciones de alquiler en la ciudad formalTipo de operaciones de
alquiler en la ciudad informal
Hogares de ingresos altos y medios
Hogares de bajos ingresos
Hogares de bajos ingresos
Mercado formal de alquileres
Alquiler de casas y departamentos con
contratos registrados- -
Mercado de situaciones intermedias
Alquiler de casas y departamentos con
contratos sin registrar
Alquiler de piezas en hoteles, pensiones e
inquilinatos-
Alquiler de casas y departamentos con
contratos sin registrar
Mercado informal de alquileres
Alquiler de casas y departamentos sin contratos
Alquiler de casas y departamentos sin contratos
Alquiler de casas, y departamentos en villas y
asentamientosAlquiler de piezas en inmuebles varios (no
registrado como inmueble para habitación)
Alquiler de piezas en villas, asentamientos y casas
tomadas
Distribución porcentual de los hogares inquilinos por Provincia - 2010
70,6
%
2,5%
11,1
% 15,7
%
67,6
%
2,5%
22,2
%
7,7%
75,2
%
0,6%
8,4%
15,7
%
67,7
%
2,0%
16,1
%
14,2
%
56,4
%
2,1%
29,9
%
11,6
%
71,5
%
0,5%
13,5
%
14,5
%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
Propietario de la vivienda y el
terreno
Ocupante p/ relación de
dependencia
Inquilino Propietario de la vivienda y el
terreno
Ocupante p/ relación de
dependencia
Inquilino Propietario de la vivienda y el
terreno
Ocupante p/ relación de
dependencia
Inquilino
Tenencia formal Tenencia informal
Tenencia formal Tenencia informal
Tenencia formal Tenencia informal
Total país CABA 24 municipios GBA
Censo 2001 Censo 2010
Variación relativa 2001 – 2010 de situaciones de tenencia
29,9%
21,4%
16,1%
13,5%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
CABA Rosario Total país 24 Municios GBA
Porcentaje de hogares inquilinos en los distritos estudiados
62,7%
27,2%22,8%
14,8%12,3% 11,1%
16,1%
82,4%
49,5%
40,0%
25,0%22,1% 22,2%
29,9%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
1947 1960 1970 1980 1991 2001 2010
Total país CABA
Evolución del porcentaje de hogares inquilinos en la Argentina y en la CABA
según Censos Nacionales
Ingreso mensual, afectación del ingreso a vivienda y valor del
alquiler de departamentos de 2 ambientes según grupo decílico –
CABA
Fuente: Elaboración propia en base a EPH (cuarto trimestre de 2011) y Reporte Inmobiliario
Ingreso mensual, afectación del ingreso a vivienda y valor del
alquiler de departamentos de 2 ambientes según grupo decílico – 24
municipios GBA
Fuente: Elaboración propia en base a EPH (cuarto trimestre de 2011) y Reporte Inmobiliario
Ingreso mensual, afectación del ingreso a vivienda y valor del
alquiler de departamentos de 3 ambientes según grupo decílico –
CABA
Fuente: Elaboración propia en base a EPH (cuarto trimestre de 2011) y Reporte Inmobiliario
Ingreso mensual, afectación del ingreso a vivienda y valor del
alquiler de departamentos de 3 ambientes según grupo decílico – 24
municipios GBA
Fuente: Elaboración propia en base a EPH (cuarto trimestre de 2011) y Reporte Inmobiliario
50,7% 46,2% 44,0%52,6%
35,4%36,7% 43,5% 30,2%
13,9% 17,1% 12,5% 17,2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Total país CABA 24 Municios GBA Rosario
17 a 36 años 37 a 56 años Más de 56 años
Cantidad de hogares inquilinos según edad del jefe de hogar por
distrito en porcentaje
Cantidad de hogares inquilinos según tamaño del hogar por distrito
en porcentaje
34,3% 37,4%
10,6%
24,6%
23,7%25,9%
19,9%
30,0%
15,5%15,8%
25,2%
26,1%
18,0%13,8%
21,5%
11,6%
4,8% 6,0%
12,2%
4,5%3,7% 1,2%
10,7%3,2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Total país CABA 24 Municios GBA Rosario
1 2 3 4 5 Más de 5
8/ Crecimiento de los mercados informales
9/ La disputa por donde vivir: aumento de los conflictos y de los
desalojos
Posadas - Informacion general 29-7-2010Ocupación de terrenos municipales planteó el Defensor del Pueblo
Asentamiento 17 de Noviembre – Campo Tongui
114 has / 110 manzanas / 3.100 lotes
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