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Federico García Erviti Arquitecto Valoraciones Ley 8/2007
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Valoraciones en la Ley 8/2007Aplicaciones prácticas
Federico García ErvitiArquitecto
CRITERIOS DE VALORACIÓN Ley 8/2007
SUnCSUC
SnUSUbzSUnC
Clasey
categoría
Art. 23.2El mayor de:
- Método de Comparación(*)- Método Residual estático(*)
Edificado
-Art. 23.1
Método Residualestático(*)
Vacante
SueloUrbanizado
Art. 22.1.bMétodo
del Coste(*)
Art. 22.1.aMétodo de
Capitalización(*) + Prima
Accesibilidad
Suelo Rural
Edificación+
InstalacionesSueloSituación Básica
*D.T. 3ª3: Orden ECO/805/2003
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Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos
• Capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación – Renta potencial
• Cálculo según el rendimiento del uso, disfrute ola explotación deque sean susceptibles
• Descuento de los costes necesarios para la explotación
– Tasa de capitalización (D.A. 7a)• Rendimiento de la deuda pública del Estado a tres
años en mercados secundarios– Metodología (D.T. 3ª): Orden ECO/805/2003 (?)
Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos• Método del coste• Método de comparación• Método de actualización de rentas: art. 33 O. ECO• Método residual
RnVA =
i
Rn 1 Valor de reversiónVA = -------- x [1 - ---------] + -------------------------
i (1 + i)t (1 + i)t
Rentas constantes
t ∞V. reversión = 0
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Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos
RnVA =
i
art. 141 Reglamento Gestión Urbanística: • “El rendimiento bruto o renta de la tierra (…)
será el que se obtenga al deducir del valor del producto bruto medio real o potencial de los cinco años anteriores, las cantidades correspondientes a gastos directos e indirectos de la explotación más el beneficio del cultivador o renta del empresario. La cifra asíobtenida se capitalizará (…).”
RT = PB - (G + BC)
Valoración en suelo rural (Art. 22.1): TerrenosRT
VA = i
RT = PB - (G + BC) PB - G = RT + BC
Secano: RT = 0,5 (PB –G) BC = 0,5 (PB – G)Regadío, frutales: RT = 0,4 (PB – G) BC = 0,6 (PB – G)Prados, pastos, : RT = 0,8 (PB – G) BC = 0,2 (PB – G)
RT = K (PB – G)Secano: K = 0,5Regadío: K = 0,4
Prados, pastos, pastizales K = 0,8
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Valoración en suelo rural (Art. 22.1): TerrenosRT
VA = i
Tasa de capitalización (D.A. 7a):Rendimiento de la deuda pública del Estado a tres años
Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos• Corrección proporcional al alza del valor obtenido por
capitalización en función de factores objetivos de localización como:– la accesibilidad a los núcleos de población– la accesibilidad a los centros de actividad
económica– la ubicación en entornos de singular valor
ambiental o paisajístico• Aplicación y ponderación justificada en el
correspondiente expediente de valoraciónRn
• Corrección máxima = 2 x i
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Gastos medios de la explotación últimos cinco años
12.400TOTAL gastos anuales170– Gastos financieros y fiscales210– Combustibles y reparaciones
1.720– Amortización maquinaria• Varios
2.110– Fertilizantes3.170– Semillas y plántulas
• Materiales para producción1.260– Jornales de recolección2.000– Jornales de cultivo1.760– Jornales preparación terreno
•Mano de obraMediaConcepto
Ejemplo de valoración de finca de secano
Ejemplo de valoración de finca de secano
• Producto bruto (ingresos) medio anual últimos cinco años, incluso subvenciones: 17.200 €
• Rendimiento de la explotación– Producto bruto menos gastos– PB – G = 17.200 – 12.400 = 4.800 €
• PB – G = RT + BC– RT = 50% s/ (PB – G)– BC = 50% s/ (PB – G)
• RT = 0,5 x 4.800 = 2.400 €• Rendimiento Deuda Pública 3 años = 4,01• Valor = 2.400/0,0401 = 59.850,37 €
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Ejemplo de valoración de finca de secano
• Corrección por localización– Valor por capitalización: 59.259,26 €– Accesibilidad a núcleos de población y centros de
actividad económica: Coeficiente = 1,50 (ponderación justificada en el expediente de valoración)
– Valor corregido: 59.259,26 x 1,50 = 88.888,89 €
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Art. 23.2El mayor de:
- Método de Comparación(*)- Método Residual estático(*)
Edificado
-Art. 23.1
Método Residualestático(*)
Vacante
SueloUrbanizado
Art. 22.1.bMétodo
del Coste(*)
Art. 22.1.aMétodo de
Capitalización(*) + Prima
Accesibilidad
Suelo Rural
Edificación+
InstalacionesSueloSituación Básica
*D.T. 3ª3: Orden ECO/805/2003
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Método del coste Orden ECO/805/2003 Arts. 17 a 19
VRN = VRB – Depreciación Física
• VRN = Valor de reemplazamiento neto• VRB = Valor de reemplazamiento bruto =
= Valor del terreno + Coste de edificación + gastos
• Depreciación física
• R.D. 1020/1993• Eme-Dos, Construc, BEC, Etc• C.O.A.s
Método del coste Orden ECO/805/2003 Depreciación física: procedimientos de cálculo
AntigüedadVRN = VRB x 1 - --------------
Vida útil
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Método del costeR.D. 1020/1993 + Orden ECO/805/2003
Valor de reemplazamiento bruto
R.D. 1020/1993
MBC3 = 550 €/m2
Actualización IPC 2008 =
550 €/m2 x 1,087 = 597,85 €/m2
VRB = 597,85 €/m2 x 1,45 = = 866,88 €/m2
Método del costeR.D. 1020/1993 + Orden ECO/805/2003
Valor de reemplazamiento neto
Orden ECO/805/2003
Edad = 57 años Vida útil máxima = 100 años
VRN== 866,88 (1- 57/100) = 372,76 €/m2
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Art. 23.2El mayor de:
- Método de Comparación(*)- Método Residual estático(*)
Edificado
-Art. 23.1
Método Residualestático(*)
Vacante
SueloUrbanizado
Art. 22.1.bMétodo
del Coste(*)
Art. 22.1.aMétodo de
Capitalización(*) + Prima
Accesibilidad
Suelo Rural
Edificación+
InstalacionesSueloSituación Básica
*D.T. 3ª3: Orden ECO/805/2003
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Vv = Vs + Cc + G + BVs = Vv – Cc – G – B
VM = F + ∑Ci + (VM x b)
F = VM (1-b) - ∑CiF = Valor del terreno VM = Valor de mercado ∑Ci = Costes y gastos de promocion b = Beneficio del promotor en tanto por uno
METODO RESIDUAL ESTATICOORDEN ECO/805/2003
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Vs = Vv – Cc – G – B
F = VM (1-b) - ∑Ci
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Coste de construcción
∑Ci = Cc + G
Cálculo del coste de construcción Cc
– Revistas especializadas: EME DOS, Construc…– Bases de precios autonómicas– Normativa catastral: R.D. 1020/1993– Normativa Colegios Arquitectos
Vs = Vv – Cc – G – B
F = VM (1-b) - ∑Ci
Método residualVs = Vv – Cc – G – B
G = Gastos de promoción
25 a 35% s/ (Vs + Cc)Total Gastos
5 a 10% s/ (Vs + Cc)
Gastos empresariales• Honorarios • Aranceles• Comercialización• Gestión• Seguros• Financiación
13 a 16% s/ (Vs + Cc)7 a 9% (Vs + Cc)
Gastos fiscales• Impuesto Sociedades• ICIO, ITP, AJD, IBI, tasas
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DISPOSICIÓN TRANSITORIA UNICAORDEN ECO/805/2003
24Otros24Residencias estudiantes y 3ª edad22Hoteles20Plazas aparcamiento27Edificios industriales24Edificios comerciales21Edificios de oficinas24Viviendas 2 ª residencia18Viviendas 1ª residencia
bTIPO INMUEBLE
Valoración de un solar en Ciudad Real
• Superficie: 2.000 m2• Edificabilidad: 1,2 m2/m2 • Zona con uso residencial• Valor en venta de vivienda nueva VM = 1.866 €/m2
F =VM (1 – b) – ΣCi
VM = 1.866 €/m2
b = 0,18ΣCi = CC + G
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Valoración de un solar en Ciudad Real
F =VM (1 – b) – ΣCiΣCi = CC + G Coste de construcción: aplicación de la normativa catastral (R.D. 1020/1993)
Municipio con MBC 3 = 550 €/m2 (Orden EHA/1213/2005)
Actualización IPC 2008: 550 x 1,087 = 597,85 €/m2
Tipificación: 1.1.2.4 = 1,00
Coste de construcción: 597,85 x 1,00 = 597,85 €/m2
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Valoración de un solar de 2.000 m2
F =VM (1 – b) – ΣCiΣCi = CC + G
CC = 597,85 €
G = 0,30 (F + CC) = 0,30 (F + 597,85)
ΣCi = 597,85 + 0,30xF + 0,30x597,85 = = 777,21+ 0,30xF
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F =VM (1 – b) – ΣCi
F = 1.866 (1- 0,18) – (777,21 + 0,30xF)
F = 1.866 – 1.866x0,18 – 777,21 – 0,30xF
F = 579,16 €/m2c
F = 579,16 €/m2c
Ss = 2.000 m2s e = 1,2 m2c/m2s
Sc = 2.000 m2s x 1,2 m2c/m2s = 2.400 m2c
Valor total = 579,16 €/m2c x 2.400 m2c = 1.389.984 €
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Art. 23.2El mayor de:
- Método de Comparación(*)- Método Residual estático(*)
Edificado
-Art. 23.1
Método Residualestático(*)
Vacante
SueloUrbanizado
Art. 22.1.bMétodo
del Coste(*)
Art. 22.1.aMétodo de
Capitalización(*) + Prima
Accesibilidad
Suelo Rural
Edificación+
InstalacionesSueloSituación Básica
*D.T. 3ª3: Orden ECO/805/2003
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3.224Valor €/m2
315355003392420029935400338545003110480033103800-Precio €/m2
0,8E0,9B1,0N1,0N1,0N1,0NNDotacs.
11,0R1,1D0,9N0,9N0,9N0,8BRCalidad
0,7800,81050,7900,81250,81000,9150215Sup. m2
0,9B0,9B1,0R1,1D1,0R1,0RREstado
0,7280,85530,8410,95830,9631,111995Edad
1,3
Tres Peces
21,2
Santa María
111,1
Amor de
Dios 81,0
León61,0Sol 421,1
León 12
Atocha 97Localiz.
CoefDatosCoefDatosCoefDatosCoefDatosCoefDatosCoef.Datos
654321
Comparables
XCaracts.
© Federico García Erviti, 2007
Valoración de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización: Indemnización (art. 24.2)
El resultado de aplicar el porcentaje de cesión de aprovechamiento
• a) Cuando se impide el ejercicio de la facultad– A la diferencia entre el valor del suelo en su
situación de origen y el que le correspondería si estuviera terminada la actuación
% Cesión x (V suelo urbanizado – V suelo rural)• b) Cuando se alteren las condiciones de ejercicio
de la facultad.– A la merma provocada en el valor que
correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación
% Cesión x (V suelo urbanizado1 – V suelo urbanizado2)
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• Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización (Art. 24.2 a)– Justiprecio: Valor suelo rural
+– Indemnización
Valor s. rural + % Cesión x (V s. urbanizado – V s. rural)
• Valor s. rural por capitalización = = 10.000 €/Ha = 1 €/m2s
• Superficie de suelo bruto aportada = 5.000 m2
• Valor s. rural = 5.000 m2 x 1 €/m2 = 5.000 € ©Fe
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• Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización (Art. 24.2 a)– Justiprecio (Valor suelo rural) + Indemnización
Valor s. rural + % Cesión x (V s. urbanizado – V s. rural)
A) Conocida la superficie de la parcela de resultado
• Valor s. urbanizado (repercusión) = 580 €/m2c• Edificabilidad neta suelo finalista = 1,5 m2c/m2s• Valor suelo urbanizado (unitario) =
= 580 €/m2c x 1,5 m2c/m2s = 870 €/m2s• Superficie suelo parcela resultante = 1.000 m2s• Valor suelo urbanizado = 870 €/m2s x 1.000 m2s =
= 870.000 € ©Fe
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• Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización (Art. 24.2 a)– Justiprecio: Valor suelo rural
+– Indemnización
Valor s. rural ++ % Cesión x (V s. urbanizado – V s. rural) =
= 5.000 € + 0,10 (870.000 € – 5.000 €) =
= 91.500 €
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7• Expropiación de suelo urbanizable sectorizado
impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización– Justiprecio: Valor suelo rural + Indemnización
Valor s. rural + % Cesión x (V s. urbanizado – V s. rural)
B) Desconocida la superficie de la parcela de resultado
• V. reperc. uso y tipología característicos = 580 €/m2c• Aprovechamiento tipo/medio = 0,3333 m2c/m2s• Aprovechamiento patrimonializable = 0,9 x 0,3333 =
= 0,3 m2c/m2s• Valor suelo (unitario) =
= 580 €/m2c x 0,3 m2c/m2s = 174 €/m2s bruto• Valor suelo urbanizado =
= 174 €/m2s x 5.000 m2s bruto= 870.000 €
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• Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización (Art. 24.2 a)– Justiprecio: Valor suelo rural
+– Indemnización
Valor s. rural ++ % Cesión x (V s. urbanizado – V s. rural) =
= 5.000 € + 0,10 (870.000 € – 5.000 €) =
= 91.500 €
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7Valoración de la iniciativa y promoción de
urbanización y edificación (art. 25.1)• Gastos indemnizables cuando devengan inútiles por
efecto de la disposición, del acto o del hecho que motive la valoracióna) proyectos técnicosb) obras, financiación, gestión y promociónc) indemnizaciones
• Valoración: Importe de los gastos incrementado en la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo
G x [ 1 + (PR + TLR)]
Art. 38.1 Orden ECO/805/2003 Art. 32TLRD.T. ÚnicaPR
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• Tasa libre de riesgo (art. 32 Orden ECO/805/2003)Rentabilidad media de la Deuda del Estado con vencimiento igual o superior a 5 años:
www.bde.es
Estadísticas
Tipos de interés
Mercado primario de valores
Bonos a 5 años
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Gastos que devienen inútiles: a) proyectos técnicos …………………..35.000 €b) financiación, gestión y promoción … 18.000 €c) indemnizaciones …………………... 27.000 €Total gastos …………………………... 80.000 €Prima de riesgo = 0,08Tasa libre de riesgo: Tipo medio durante un período
no inferior a 3 meses ni superior a 1 año = 0,0416Indemnización = 80.000 x [1 + (0,08 + 0,0416)] =
80.000 x 1,1216 = 89.728 €
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7Valoración de la iniciativa y promoción de urbanización
y edificación: obras una vez iniciadas (art. 25.2)
• Mayor valor (no inferior al resultado del art. 24) de:– Número anterior (art. 25.1)– Resultado de multiplicar un valor entre 0 y 1 fijado en
proporción al grado de ejecución de la urbanización:• a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su
situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando se impida su terminación: % Ejecución x (V s. urbanizado – V. suelo rural)
• b) Por la merma en el valor si estuviera terminada la actuación, cuando sólo se alteren las condiciones : % Ejecución x (V s. urbanizado1 – V. s. urbanizado 2)
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• Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización– Justiprecio: Valor suelo rural +– Indemnización una vez iniciadas las obras
Valor s. rural + % Ejecución x (V s. urbanizado – V s. rural)
Ej.: Ejecutado el 17% de las obras de urbanización:
5.000 €/m2 s + 0,17 x (870.000 €/m2s – 5.000 €/m2s )
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