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Injerencias notariales en Injerencias notariales en la subasta judicialla subasta judicial

Liliana Edith Abreut de BegherLiliana Edith Abreut de Begher

PJNPJN

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Subasta judicial y compraventa Subasta judicial y compraventa forzosa.forzosa.

El objeto que se persigue es la transformación El objeto que se persigue es la transformación económica de los bienes en dineroeconómica de los bienes en dinero

La subasta judicial no es un acto procesal puro La subasta judicial no es un acto procesal puro y simpley simple

La subasta judicial instrumenta un verdadero La subasta judicial instrumenta un verdadero contrato de compraventa.contrato de compraventa.

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Naturaleza jurídica de la subasta Naturaleza jurídica de la subasta judicial.judicial.

Teoria ProcesalTeoria Procesal Teorias contractualesTeorias contractuales::

1)Mandato. 1)Mandato. 2)Representación.2)Representación.

Teoria mixtaTeoria mixta

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Subasta judicial vs. Remate Subasta judicial vs. Remate judicial.judicial.

Teorias que reconocen la diferencia.( VTeorias que reconocen la diferencia.( Ver er art.559 CPCC).art.559 CPCC).

Teorias que rechazan la diferencia. Teorias que rechazan la diferencia. (Conf.(Conf.art.16CC).art.16CC).

Teoria que distingue subasta extrajudicial Teoria que distingue subasta extrajudicial y judicial.y judicial.

La subasta extrajudicial puede ser pública (se asimila a La subasta extrajudicial puede ser pública (se asimila a judicial), o privada (se asimila a la venta privada).judicial), o privada (se asimila a la venta privada).

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Personas que intervienen en la Personas que intervienen en la subastasubasta

Martillero: Martillero: Auxiliar del órgano Auxiliar del órgano jurisdiccional.jurisdiccional.

Comprador.Comprador. Abierto el acto del remate tiene Abierto el acto del remate tiene principio de principio de

ejecución el contrato de compraventaejecución el contrato de compraventa..

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Mecanismo del remateMecanismo del remate Edictos.Edictos.

Requisitos art.566 CPCC.Requisitos art.566 CPCC.

Boleto de compraventaBoleto de compraventa La venta forzosa del art.1324 inc.4 CC es:La venta forzosa del art.1324 inc.4 CC es:

-consensual, pero requiere la homologación judicial-consensual, pero requiere la homologación judicial -es un acto de adquisición derivado, pese a que la -es un acto de adquisición derivado, pese a que la

transmisión se realiza libre de gravámenes (ver transmisión se realiza libre de gravámenes (ver excepciones: caso expensas comunes).excepciones: caso expensas comunes).

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Compra en comisión.Compra en comisión. Objetivo:Objetivo: es un negocio en nombre propio, es un negocio en nombre propio,

pero con la facultad, de hacer la transferencia a pero con la facultad, de hacer la transferencia a favor de un tercero de los derechos y favor de un tercero de los derechos y obligaciones emergentes del contrato.obligaciones emergentes del contrato.

Falta de denuncia del comitenteFalta de denuncia del comitente: se lo tiene : se lo tiene por adquirente definitivo.Art.571CPCC.por adquirente definitivo.Art.571CPCC.

ProhibiciónProhibición: en las ejecuciones : en las ejecuciones hipotecarias.Art.598 CPCC; Art.3936 CC.hipotecarias.Art.598 CPCC; Art.3936 CC.

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Cesión del boleto de Cesión del boleto de compraventa.compraventa.

Posibilidad.Posibilidad. RequisitoRequisitos.s. Plazo para ejercer ese derechoPlazo para ejercer ese derecho: antes de la : antes de la

transmisión del dominio al adquirente en subasta.transmisión del dominio al adquirente en subasta. Imposibilidad.Imposibilidad.

Cesión del boleto luego de perfeccionada la venta.Cesión del boleto luego de perfeccionada la venta. Cesión del boleto como trasgresión al Cesión del boleto como trasgresión al

art.598CPCC (compra en comisión).art.598CPCC (compra en comisión).

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Cesión del boleto y estudio de títulos Cesión del boleto y estudio de títulos por los escribanos referencistas.por los escribanos referencistas.

Caso de cesión del boleto luego de transferido Caso de cesión del boleto luego de transferido el dominio al adquirente.el dominio al adquirente.

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Compra en comisión y mandato.Compra en comisión y mandato.

Problema frente al mandato tácito y verbal.Problema frente al mandato tácito y verbal.

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Aprobación del remateAprobación del remate

*Hasta el momento de su aprobación por el *Hasta el momento de su aprobación por el Juez, el comprador y ejecutado están Juez, el comprador y ejecutado están vinculados por un contrato sometido a vinculados por un contrato sometido a condición suspensiva.condición suspensiva.

*Aprobada la subasta, el comprador debe abonar *Aprobada la subasta, el comprador debe abonar el saldo de precio.el saldo de precio.

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Efectos del remate sobre la hipotecaEfectos del remate sobre la hipoteca

Extinción de la hipotecaExtinción de la hipoteca (inclusive conf.ley (inclusive conf.ley 24.441).Ver art.3196 C.C.24.441).Ver art.3196 C.C.

Requisitos:Requisitos: Remate judicial efectuado por Juez competente.Remate judicial efectuado por Juez competente. Citación a juicio de los acreedores hipotecarios.Citación a juicio de los acreedores hipotecarios. Que el comprador abone el precio.Que el comprador abone el precio.

EfectosEfectos:: Producido el depósito del producto de la subasta, se Producido el depósito del producto de la subasta, se

extingue la hipoteca. Se traslada al precio los derechos que extingue la hipoteca. Se traslada al precio los derechos que existían sobre la cosa hipotecada.existían sobre la cosa hipotecada.

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Precio de la subastaPrecio de la subasta

Es una venta al contado.Es una venta al contado. Pago del precio debe realizarse una vez Pago del precio debe realizarse una vez

aprobada la subasta. Ver art.581CPCC.aprobada la subasta. Ver art.581CPCC. Excepciones. Excepciones.

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CompensaciónCompensación

Requisitos: Requisitos: que el actor resulte adquirente en subasta.que el actor resulte adquirente en subasta. la compensación es entre el crédito ejecutado y el la compensación es entre el crédito ejecutado y el

precio por la compra del bien en subasta. Ver precio por la compra del bien en subasta. Ver art.818 C.C.art.818 C.C.

No oposición terceros por existencia de embargos No oposición terceros por existencia de embargos preferentes, o créditos privilegiados de orden preferentes, o créditos privilegiados de orden preferente.preferente.

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Posesión del bien subastado.Posesión del bien subastado.

Es necesaria la tradición del bien para la Es necesaria la tradición del bien para la adquisición del dominio. Ver adquisición del dominio. Ver art.577,3265,2601 C.C.art.577,3265,2601 C.C.

La posesión la ordena y entrega el JuezLa posesión la ordena y entrega el Juez Es requisito necesario para el Es requisito necesario para el

perfeccionamiento de la venta. Ver perfeccionamiento de la venta. Ver art.586CPCC.art.586CPCC.

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Perfeccionamiento de la ventaPerfeccionamiento de la venta

Se aplica régimen especial :Ver art.1184 C.C.Se aplica régimen especial :Ver art.1184 C.C. Escritura de protocolización: es un acta de Escritura de protocolización: es un acta de

relación y trascripción. Ver art.586CPCC.relación y trascripción. Ver art.586CPCC. La escritura no hace al perfeccionamiento de La escritura no hace al perfeccionamiento de

la venta.la venta. El título se forma con los antecedentes de las El título se forma con los antecedentes de las

actuaciones judiciales.actuaciones judiciales.

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Cancelación de gravámenesCancelación de gravámenes

Los embargos quedan transferidos al precio Los embargos quedan transferidos al precio obtenido en subasta. Ver art.588CPCC.obtenido en subasta. Ver art.588CPCC.

Las hipotecas también. Ver art.3196 C.C.Las hipotecas también. Ver art.3196 C.C. Las medidas se levantan al solo efecto de Las medidas se levantan al solo efecto de

escriturar la venta judicial. Inscripto el bien se escriturar la venta judicial. Inscripto el bien se cancelan definitivamente.cancelan definitivamente.

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Gravámenes inscriptos antes de la Gravámenes inscriptos antes de la subasta.subasta.

Efectos: Se procede a su levantamiento.Efectos: Se procede a su levantamiento. Requisitos (Ver art.147,Decreto 2080/80,t.o Requisitos (Ver art.147,Decreto 2080/80,t.o

dec.466/1999:dec.466/1999: Apellido y nombre, registro notarial, y domicilio Apellido y nombre, registro notarial, y domicilio

del escribano.del escribano. Número y fecha del asiento del embargo o Número y fecha del asiento del embargo o

inhibición que se levanta.inhibición que se levanta. Determinación del inmueble Determinación del inmueble

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Gravámenes inscriptos después de la Gravámenes inscriptos después de la subasta.subasta.

Los inscriptos luego de la fecha del auto que Los inscriptos luego de la fecha del auto que ordena la subasta, serán desplazados por el ordena la subasta, serán desplazados por el documento resultante de la subasta. Ver art. documento resultante de la subasta. Ver art. 95, Disposición técnico registral 10/1973, 95, Disposición técnico registral 10/1973, incorporada al Decreto 2080/80.incorporada al Decreto 2080/80.

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Escritura de protocolizaciónEscritura de protocolización

En la subasta judicial el título es complejo.En la subasta judicial el título es complejo.

*Se integra con las constancias de las *Se integra con las constancias de las actuaciones judiciales.actuaciones judiciales.

*La escritura de protocolización no *La escritura de protocolización no configura un título de dominio.configura un título de dominio.

*La escritura es una simple acta de relación *La escritura es una simple acta de relación y trascripción.y trascripción.

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Escritura de protocolizaciónEscritura de protocolización

La escritura de protocolización es distinta a la La escritura de protocolización es distinta a la del art.512 C.C. (Sentencia de escriturar).del art.512 C.C. (Sentencia de escriturar).

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Requisitos escritura de Requisitos escritura de protocolización.protocolización.

Debe contener la trascripción de los siguientes autos Debe contener la trascripción de los siguientes autos del expediente judicial:del expediente judicial: Auto que ordena el remateAuto que ordena el remate Auto que aprueba el remateAuto que aprueba el remate Auto que ordena la entrega de la posesión, y su Auto que ordena la entrega de la posesión, y su

cumplimiento.cumplimiento. Auto que tiene por abonado el precio.Auto que tiene por abonado el precio. Auto que designa escribano y ordena expedición del Auto que designa escribano y ordena expedición del

documento a registrar.documento a registrar.

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Obligaciones del comprador en Obligaciones del comprador en subasta.subasta.

Pago del precio establecido en la subasta.Pago del precio establecido en la subasta. Realizar las diligencias necesarias para lograr Realizar las diligencias necesarias para lograr

la escritura judicial. Ver art.587 CPCC.la escritura judicial. Ver art.587 CPCC. Podría pedir el levantamiento de las medidas Podría pedir el levantamiento de las medidas

cautelares en orden a la inscripción del bien en cautelares en orden a la inscripción del bien en el Registro.el Registro.

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Actividad notarialActividad notarial El escribano se encargará de la escritura de El escribano se encargará de la escritura de

protocolización de las actuaciones.protocolización de las actuaciones. Deberá aceptar el cargo.Deberá aceptar el cargo. No son necesarios nuevos informes de dominio y No son necesarios nuevos informes de dominio y

anotaciones personales del deudor propietario.anotaciones personales del deudor propietario. Debe liquidar los impuestos que graven la venta.Debe liquidar los impuestos que graven la venta. De existir fondos: pide cheque para el pago de De existir fondos: pide cheque para el pago de

impuestos.impuestos. De no existir fondos: dejará constancia de ello ante De no existir fondos: dejará constancia de ello ante

los organismos correspondientes, previa resolución los organismos correspondientes, previa resolución del Juzgado.del Juzgado.

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Problema frente a la insuficiencia de Problema frente a la insuficiencia de fondos.fondos.

Plenario CNCivil de la Capital Federal Plenario CNCivil de la Capital Federal “Servicios Eficientes c/Yabra”, 1999.“Servicios Eficientes c/Yabra”, 1999. Efectos:Efectos:

*Impuestos, tasas y contribuciones, el *Impuestos, tasas y contribuciones, el comprador en subasta no debe responder.comprador en subasta no debe responder.

*Expensas comunes: responde el comprador en *Expensas comunes: responde el comprador en subasta.subasta.

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Perfeccionamiento venta judicialPerfeccionamiento venta judicial

Queda perfeccionada con la aprobación del Queda perfeccionada con la aprobación del remate, pago del precio, y entrega de la remate, pago del precio, y entrega de la posesión del bien. Ver art.586 CPCC.posesión del bien. Ver art.586 CPCC.

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Requisitos de la escritura.Requisitos de la escritura.

Datos del comprador Datos del comprador Datos del expediente.Datos del expediente. Datos del inmueble.Datos del inmueble. El “corresponde” que surge del título que obra El “corresponde” que surge del título que obra

en autos.en autos. Transcripción: autos de subasta pertinentes.Transcripción: autos de subasta pertinentes.

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Beneficios de la escritura de Beneficios de la escritura de protocolización.protocolización.

Matricidad de la escritura.Matricidad de la escritura. Permite más fácil cumplimiento de trámites Permite más fácil cumplimiento de trámites

fiscales y administrativos.fiscales y administrativos. Permite más fácil búsqueda en el Archivo Permite más fácil búsqueda en el Archivo

Notarial.Notarial.

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Compra por el Consorcio del Compra por el Consorcio del inmueble rematado .inmueble rematado .

Problemas:Problemas: Control de legalidad por el Registro de la Control de legalidad por el Registro de la

Propiedad Inmueble. Art.8 ley 17.801.Propiedad Inmueble. Art.8 ley 17.801. Estudio de títulos por los escribanos.Estudio de títulos por los escribanos. ¿Título suficiente o justo título?¿Título suficiente o justo título?

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Gracias por su presencia,Gracias por su presencia,y gracias al Colegio de Escribanos y gracias al Colegio de Escribanos

por su invitación.por su invitación.

Dra.Liliana Abreut de BegherDra.Liliana Abreut de Begher