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ACTUALIZACIÓN DEL REGLAMENTO
DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONJUNTO RESIDENCIAL
PUERTO BAHIA
ESCRITURA PÚBLICA
NO. 4011 DEL 11 DE AGOSTO DE 2014
~ 1 ~
Estimados copropietarios:
El Consejo de Administración y la Administración del Conjunto residencial
Puerto Bahía ha realizado un esfuerzo en 2018-2019 para actualizar el
reglamento de propiedad horizontal, este documento es el pilar fundamental
de nuestra copropiedad, ya que en él se encuentran las pautas para la
administración y convivencia que permiten relaciones sanas entre
copropietarios y tenedores.
En este documento encontrará el modelo del reglamento que presentamos a
la comunidad, para que la Asamblea apruebe las modificaciones propuestas,
las cuales se encuentran acordes con la ley 1801 de 2016 o Código de Policía y
la ley 675 de 2001.
Estaremos atentos a recibir sus sugerencias o atender sus inquietudes los días
2 y 4 de abril en horario de 4:30 pm a 7:00 pm.
Su participación activa es muy importante para la construcción de un mejor
conjunto residencial.
~ 2 ~
INDICE
Pág.
CAPÍTULO VI: COEFICIENTES DE PROPIEDAD 5
ARTÍCULO 22. COEFICIENTE DE COPROPIEDAD 5
ARTÍCULO 23. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNDES DE LOS BIENES COMUNES 5
ARTÍCULO 24. CUOTAS DE MANTENIMIENTO 5
CAPÍTULO VII: CONTRIBUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS 6
ARTÍCULO 25. ELABORACIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO 6
ARTÍCULO 26. DEFICIT PRESUPUESTAL. 7
ARTÍCULO 27. EXPENSAS EXTRAORDINARIAS 7
ARTÍCULO 28. INTERESES DE MORA 7
ARTÍCULO 29. DE LA CONTRIBUCIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES 7
ARTÍCULO 30. OBLIGATORIEDAD 8
ARTÍCULO 31. CUOTAS VOLUNTARIAS 8
ARTÍCULO 32. IMPUESTOS Y TASAS 8
ARTÍCULO 33. SOLIDARIDAD 8
ARTÍCULO 34 MERITO EJECUTIVO 8
ARTÍCULO 35. REPARACIONES 8
ARTÍCULO 36. SEGUROS 9
ARTÍCULO 37. INDEMNIZACION Y RECONSTRUCCION DEL CONJUNTO: 9
CAPÍTULO VIII: MODIFICACIONES, MEJORAS Y REPARACIONES 9
ARTÍCULO 38. MODIFICACIONES Y MEJORAS VOLUNTARIAS EN LOS BIENES COMUNES 9
ARTÍCULO 39. MODIFICACIONES EN EL USO DE LOS BIENES COMUNES 10
ARTÍCULO 40. REPARACIONES EN LOS BIENES COMUNES 10
ARTÍCULO 41. REPARACIONES EN LOS BIENES PRIVADOS 10
ARTÍCULO 42. RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO 10
CAPÍTULO IX: DERECHOS-OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES 11
ARTÍCULO 43. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS 11
ARTÍCULO 44. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO 13
TRANSMISIBILIDAD DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES: 14
ARTÍCULO 45. PROHIBICIONES 14
~ 3 ~
ARTÍCULO 46. NORMAS PARA EL USO DE LOS CUPOS DE PARQUEO Y DE OTROS BIENES COMUNES 17
ARTÍCULO 47. EXTENSIÓN DE ESTAS NORMAS 18
ARTÍCULO 48. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. 18
CAPÍTULO X: ÓRGANOS DE LA ADMINISTRACIÓN 18
ARTÍCULO 49. ENUMERACIÓN 18
ARTÍCULO 50. ORDEN JERÁRQUICO 19
CAPÍTULO XI: DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS 19
ARTÍCULO 51. CONFORMACIÓN 19
ARTÍCULO 52. REUNIONES ORDINARIAS. 19
ARTÍCULO 53. REUNIONES EXTRAORDINARIAS 20
ARTÍCULO 54. QUÓRUM DELIBERATORIO 20
ARTÍCULO 55. VOTOS 21
ARTÍCULO 56. QUÓRUM DECISIORIO 21
ARTÍCULO 57. QUÓRUM DECISIORIO ESPECIAL 21
ARTÍCULO 58. FUNCIONAMIENTO DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. 21
ARTÍCULO 59. ACTAS DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. 21
ARTÍCULO 60. OBLIGATORIEDAD 22
ARTÍCULO 61. NATURALEZA Y FUNCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. 22
CAPÍTULO XII: DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 22
ARTÍCULO 62. INTEGRACIÓN Y FORMA DE ELECCION 22
ARTÍCULO 63. DE LAS CALIDADES DE SUS MIEMBROS. 23
ARTÍCULO 64. SESIONES Y QUÓRUM 23
ARTÍCULO 65. ACTAS DEL CONSEJO 23
ARTÍCULO 66. FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 23
CAPÍTULO XIII: DEL ADMINISTRADOR 25
ARTÍCULO 67. FACULTADES BÁSICAS. 25
ARTÍCULO 68. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. 25
ARTÍCULO 69. REMUNERACIÓN 26
ARTÍCULO 70. EMPALME Y ENTREGA DEL CARGO DE ADMINISTRADOR 27
~ 4 ~
CAPÍTULO XIV: EL REVISOR FISCAL 27
ARTÍCULO 71. NOMBRAMIENTO 27
ARTÍCULO 72. INCOMPATIBILIDAD 27
ARTÍCULO 73. FUNCIONES 27
CAPÍTULO XV: EL FONDO DE IMPREVISTOS 27
ARTÍCULO 74. CREACIÓN Y FINALIDAD 27
ARTÍCULO 75. DISPOSICIÓN DE LOS RECURSOS DEL FONDO 28
ARTÍCULO 76. MANEJO E INVERSIÓN 28
ARTÍCULO 77. COBRO DE EXPENSAS EXTRAORDINARIAS PARA FORMAR EL FONDO DE IMPREVISTOS 28
CAPÍTULO XVI: EL COMITÉ DE CONVIVENCIA 28
ARTÍCULO 78. DE LAS CALIDADES DE SUS MIEMBROS. 28
ARTÍCULO 79. DE LA CONFORMACIÓN. 28
ARTÍCULO 80. PROHIBICIONES 29
ARTÍCULO 81. FUNCIONES DEL PRESIDENTE. 29
ARTÍCULO 82. CONTENIDO DEL ACTA DE COMITÉ DE CONVIVENCIA 29
ARTÍCULO 83. DIVULGACIÓN. 29
CAPÍTULO XVII: SANCIONES 29
ARTÍCULO 84. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS 30
ARTÍCULO 85. PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICIÓN DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS 31
ARTÍCULO 86. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS 36
CAPÍTULO XVII: NORMAS DE CONVIVENCIA 37
ARTÍCULO 87. INSTALACIÓN DE REJAS 37
ARTÍCULO 88. SEGURIDAD 37
ARTÍCULO 89. SEGURIDAD EN LA PORTERÍA DEL CONJUNTO 38
ARTÍCULO 90. TRASTEOS Y MUDANZAS 38
ARTÍCULO 91. MANEJO DE DESECHOS. 40
ARTÍCULO 92. LOS ANIMALES DE COMPAÑIA. 40
ARTÍCULO 93. REQUISITOS PARA TENENCIA DE ANIMALES DE COMPAÑÍA PERMITIDOS. 41
ARTÍCULO 94. SALÓN COMUNAL. 41
ARTÍCULO 95. REGLAMENTO DE USO DE LA PISCINA 42
ARTÍCULO 96. REGLAMENTO DE USO DEL GIMNASIO. 43
ARTICULO 97. REGLAMENTO DE USO DE LA CANCHA DE SQUASH. 44
ANEXO CLASIFICACION DE FALTAS 45
~ 5 ~
ACTUALIZACIÓN DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL PUERTO BAHIA
Nota Aclaratoria: Los capítulos I al V del reglamento de propiedad horizontal abordan temas de
identificación de la copropiedad, propietarios y títulos iniciales, determinación del inmueble,
delimitación de los bienes de dominio particular o exclusivo, delimitación de los bienes comunes,
elementos que no serán reformados o actualizados ya que no se ha generado un cambio en dichos
elementos.
CAPÍTULO VI: COEFICIENTES DE PROPIEDAD
ARTÍCULO 22. COEFICIENTE DE COPROPIEDAD
Para efectos de establecer los porcentajes de participación en la propiedad de la persona jurídica, se
ha asignado a la totalidad del Conjunto un valor convencional equivalente a cien (100) y a cada
unidad privada un valor inicial que será el resultante de dividir el área privada de cada unidad por el
área total privada del Conjunto. Estos coeficientes de copropiedad serán el índice o medida del
derecho de cada copropietario en los bienes de uso o servicio común y se encuentran consignados
en la tabla que se describe a continuación. Con esta misma proporción cada unidad privada debe
contribuir por concepto de gastos de conservación y mejoras de estos bienes. De acuerdo con estos
coeficientes de copropiedad se conformarán las mayorías para el quórum en Asambleas.
Tabla A
Sumas 11, 101% 16.136%
Sumas Etapa 1 68, 729% 100.00%
Etapa 2 por desarrollar 31,271%
TOTALES 100.005
ARTÍCULO 23. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNDES DE LOS BIENES COMUNES
Para el mantenimiento de los bienes comunes deberán colaborar todos los propietarios del Conjunto
de acuerdo con los coeficientes de copropiedad de que trata la tabla A del artículo 22 de este
Reglamento.
ARTÍCULO 24. CUOTAS DE MANTENIMIENTO
Cada propietario deberá contribuir con los gastos de administración, funcionamiento, sostenimiento,
mantenimiento, reparación y reposición de los bienes comunes y al pago de la prima de seguro de
incendio y terremoto, en proporción al coeficiente de copropiedad establecido en la Tabla del artículo
veintidós (22) del presente reglamento para cada una de las unidades privadas en que se divide el
conjunto.
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CAPÍTULO VII: CONTRIBUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS
ARTÍCULO 25. ELABORACIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO
La elaboración del presupuesto de ingresos y gastos deberá ceñirse a las normas contables
aprobadas por la Asamblea, la normatividad vigente, y a las siguientes normas y
procedimientos:
1. Cada año antes del 31 de enero, el administrador elaborará un proyecto de
presupuesto de ingresos y de gastos que fueren necesarios para la administración,
conservación, reparación de los bienes afectados al uso común y hará la distribución entre los
propietarios de conformidad con los coeficientes de copropiedad establecidos en el artículo 22
del presente reglamento teniendo en cuenta el superávit o déficit del presupuesto ingresos y
gastos inmediatamente anterior y la constitución o incremento de las reservas que se
consideren convenientes según lo hubiere establecido la Asamblea general de propietarios.
2. El administrador someterá a consideración del Consejo de administración el
presupuesto de ingresos y gastos elaborado, y ajustará el presupuesto de ingresos y gastos de
acuerdo a las recomendaciones que ajustadas a la ley realice el cuerpo colegiado, frente a su
propuesta, siendo su aprobación de resorte exclusivo de la Asamblea general de propietarios,
en caso de diferencias el administrador presentará el presupuesto de ingresos y gastos
elaborado con las salvedades hechas por el Consejo de administración.
3. Copia del presupuesto de ingresos y gastos ajustado en caso de ser necesario, estará
a disposición de los propietarios durante el término de convocatoria a la Asamblea general de
propietarios a la reunión ordinaria. En el presupuesto de ingresos y gastos deberá aparecer
claramente diferenciados, capítulos distintos, los ingresos y los gastos correspondientes.
4. El administrador y en ausencia de éste, el Consejo de administración deberá presentar
a la Asamblea general de propietarios reunión ordinaria el presupuesto de ingresos y gastos
elaborado, para la vigencia anual correspondiente, que se inicia el primero (1) de enero del año
respectivo y hasta el treinta y uno (31) de diciembre del mismo año. La aprobación del
presupuesto de ingresos y gastos, por parte de la Asamblea general de propietarios, requerirá
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de la votación favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión,
siempre que haya quórum.
5. El administrador ejecutará el presupuesto de ingresos y gastos de la vigencia anterior, en los gastos necesarios para el correcto funcionamiento del conjunto residencial mientras que la
Asamblea general de propietarios aprueba el nuevo presupuesto de ingresos y gastos, el Consejo de
administración tendrá la facultad de aprobar mediante acta debidamente suscrita, previo
análisis de la situación actual del conjunto el aumento de la cuota de administración en el
porcentaje de aumento del salario mínimo legal mensual vigente fijado por el gobierno nacional.
ARTÍCULO 26. DEFICIT PRESUPUESTAL.
Si los ingresos presupuestados resultan insuficientes, el Consejo de administración, el revisor
fiscal y el administrador conjunta o separadamente convocará la Asamblea general de
propietarios a reunión ordinaria con el fin de proponer los reajustes correspondientes y la
distribución de ellos entre los propietarios, decretados los reajustes, el Consejo de
administración determinará la forma de pago.
PARÁGRAFO: En caso que el déficit presupuestal pueda generar un grave perjuicio a la
copropiedad, el administrador y el Consejo de administración podrán citar reunión
extraordinaria.
ARTÍCULO 27. EXPENSAS EXTRAORDINARIAS
Si durante la vigencia del presupuesto de ingresos y gastos surgieren gastos imprevistos que
no pudieren ser atendidos con las reservas previstas para tal fin, y cuya cuantía total, durante
la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias
mensuales, la Asamblea general de propietarios podrá decretar, para cubrirlas, expensas
extraordinarias, para lo cual se requerirá el voto favorable de por lo menos el setenta por ciento
(70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el Conjunto.
ARTÍCULO 28. INTERESES DE MORA
El retardo en el cumplimiento de pago de expensas causará intereses de mora equivalentes a
una y media veces (1.5) el interés bancario corriente certificado por la superintendencia
financiera o quien haga sus veces, sin perjuicio de que la Asamblea general de propietarios con
voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión, establezca
un interés inferior. Ni el Consejo de administración ni el administrador tienen la potestad de
cobrar un interés inferior, ni realizar la condonación o modificación de los intereses causados,
siendo esta facultad exclusiva de la Asamblea general de propietarios.
ARTÍCULO 29. DE LA CONTRIBUCIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES
~ 8 ~
Los propietarios de los bienes privados del conjunto estarán obligados a contribuir al pago de
las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes
esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo
con lo previsto en el presente reglamento de propiedad horizontal, para efecto de las expensas
comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier
título de bienes de dominio privado, en los términos del artículo veintinueve (29) de la ley
seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001).
ARTÍCULO 30. OBLIGATORIEDAD
La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del conjunto se aplica
aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado
bien o servicio común.
ARTÍCULO 31. CUOTAS VOLUNTARIAS
Sin perjuicio del pago de las expensas comunes a que se refieren los artículos anteriores, los
propietarios podrán acordar expensas voluntarias para fines específicos que interesen de
manera particular al conjunto.
ARTÍCULO 32. IMPUESTOS Y TASAS
Los impuestos, tasas, tarifas y contribuciones que afecten las unidades privadas serán
sufragadas en forma independiente por sus respectivos propietarios. El impuesto predial sobre
cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del Conjunto, en
proporción al coeficiente de copropiedad respectivo.
ARTÍCULO 33. SOLIDARIDAD
Conforme lo establece el artículo 29 de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno
(2001), para efecto de las expensas comunes ordinarias existirá solidaridad en su pago entre el
propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas
comunes no pagadas por el primero al momento de llevarse a cabo la transferencia del
derecho de dominio.
ARTÍCULO 34 MERITO EJECUTIVO
El procedimiento para el cobro ejecutivo de las multas u obligaciones pecuniarias derivadas de
expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, se tramitará mediante un
proceso ejecutivo, entablado por el representante legal de la copropiedad, sujetándose a las reglas
previstas en el artículo 48 de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001) o la
norma que se encuentre vigente y de acuerdo con el Código General del proceso.
ARTÍCULO 35. REPARACIONES
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Las reparaciones de cada unidad privada, serán de cuenta del propietario, incluyendo el
revestimiento interior de los muros comunes siempre que estos den al interior de la unidad
privada. La reposición de vidrios será tomada como gasto general a cargo del Conjunto, en
cuanto sea ocasionada por motivo de aseo general a cargo del personal de administración o
por trabajos ordenados por ésta, y serán a cargo del propietario los que reemplacen en su
respectiva vivienda, por cualquier otra causa: estas reposiciones no podrán romper la armonía
de la fachada.
ARTÍCULO 36. SEGUROS
El conjunto deberá constituir pólizas de seguros que cubran los riesgos de incendio y terremoto
de bienes comunes susceptibles de ser asegurados, con las coberturas que garanticen la
reconstrucción de la propiedad horizontal. Es potestad de la Asamblea general de propietarios
ordenar la ampliación de la póliza para que cubra los bienes de dominio privado o exclusivo.
ARTÍCULO 37. INDEMNIZACIÓN Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO
Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedaran afectadas en primer término a la
reconstrucción del conjunto en los casos que esta sea procedente. Si el conjunto no es
reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada
propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las
normas legales aplicables.
PARÁGRAFO En el evento en que de conformidad con lo establecido en este artículo fuere
procedente la reconstrucción, el monto de la indemnización se destinará en su integridad, a la
reconstrucción de las edificaciones afectadas.
CAPÍTULO VIII: MODIFICACIONES, MEJORAS Y REPARACIONES
ARTÍCULO 38. MODIFICACIONES Y MEJORAS VOLUNTARIAS EN LOS BIENES COMUNES
Cuando sea necesario o conveniente efectuar mejoras voluntarias y/o modificaciones físicas en
los bienes comunes se observará el siguiente procedimiento: a) si la Asamblea general de
propietarios ya hubiere aprobado la respectiva modificación y/o mejora y le hubiere asignado la
respectiva partida en el presupuesto de ingresos y gastos aprobado, el administrador hará los
estudios previos, los cuales deberá entregar al Consejo de administración para su estudio y
aprobación; b) Cuando se tratare de mejoras y/o modificaciones físicas no previstas
expresamente en el presupuesto de ingresos y gastos aprobado por la Asamblea general de
propietarios el respectivo proyecto se deberá presentar por parte del administrador a la
Asamblea general de propietarios para su aprobación, la cual requerirá el voto favorable de la
mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva reunión.
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ARTÍCULO 39. MODIFICACIONES EN EL USO DE LOS BIENES COMUNES
El Consejo de administración tendrá plenas facultades para la reglamentación del uso o goce
de los bienes comunes teniendo en cuenta que tal reglamentación no debe ser tan minuciosa y
exigente que haga nugatorio el derecho de los propietarios a servirse de ella. Sin embargo,
cuando se desea hacer la modificación en el goce de dichos bienes y la modificación
proyectada afecte la destinación de los bienes comunes o implique una sensible disminución
en su uso y goce, se requerirá decisión de la Asamblea general de propietarios adoptada con
una mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que
integran el conjunto. PARÁGRAFO Si la Asamblea general de propietarios tiene interés en
desafectar bienes comunes no esenciales del conjunto, se deberá estar a lo previsto del
artículo veinte (20) y siguientes de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno
(2001)
ARTÍCULO 40. REPARACIONES EN LOS BIENES COMUNES
Es función de la Asamblea general de propietarios la aprobación de reparaciones de los bienes
comunes de acuerdo con propuesta que habrá de presentarse por el administrador al Consejo
de administración. Lo anterior siempre y cuando tales reparaciones no estén incluidas en el
presupuesto ordinario de gastos y su costo exceda del equivalente a cinco (5) salarios mínimos
legales mensuales vigentes, pues en caso contrario no se requerirá tal autorización. No
obstante, lo anterior, en caso de reparaciones necesarias urgentes por inminente peligro de
ruina del conjunto o grave amenaza para la seguridad o salubridad de sus moradores, el
administrador deberá proceder a su inmediata realización, sin esperar ordenes o autorizaciones
de ningún otro órgano, posterior a la superación de la contingencia deberá rendir informe
detallado de las acciones realizadas y los costos sufragados.
ARTÍCULO 41. REPARACIONES EN LOS BIENES PRIVADOS
Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad las
reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a los bienes comunes o a las demás
propiedades privadas, y responderá por los perjuicios ocasionados por tal omisión.
ARTÍCULO 42. RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO
De acuerdo a lo previsto en el artículo trece (13) de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de
dos mil uno (2001), se procederá a la reconstrucción del Conjunto en los siguientes eventos: 1)
Cuando la destrucción o deterioro del conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%)
de su valor comercial y 2) Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y
cinco por ciento (75%), la Asamblea general de propietarios decida reconstruirla con el voto
favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento
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(70%) de los coeficientes de propiedad. Las expensas de la construcción estarán a cargo de
todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de propiedad.
CAPÍTULO IX: DERECHOS-OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
ARTÍCULO 43. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS
Son derechos de los propietarios:
1. Cada propietario tendrá sobre su unidad privada un derecho de dominio exclusivo
regulado por las normas generales del Código Civil y leyes complementarias y por las
especiales que para el Régimen de Propiedad Horizontal consagra la ley seiscientos setenta y
cinco (675) de dos mil uno (2001) y sus decretos reglamentarios.
2. De conformidad con lo anterior, cada propietario podrá enajenar, gravar, dar en
anticresis o ceder la tenencia de su unidad de dominio privado a cualquier título, con las
limitaciones impuestas por la Ley y este Reglamento, y en general, cualquiera de los actos a
que faculta el derecho de dominio.
3. Servirse de los bienes comunes, siempre que lo haga según la naturaleza y destino
ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios y usuarios.
4. Ser visitado por personas no residentes en el Conjunto.
5. Disfrutar de los servicios comunales aprobados por la Asamblea general de
propietarios.
6. Derecho a no ser molestado ni recibir agresiones, ofensas o cualquier otra actitud que
pueda atentar contra su integridad personal o la de sus familiares.
7. Beneficiarse de los descuentos en los términos establecidos previamente por la
Asamblea general de propietarios o de las facilidades que otorga la Administración del
Conjunto para el pago de las expensas comunes.
8. Solicitar de la Administración cualquiera de los servicios que ésta deba prestar de
acuerdo con lo establecido por la Asamblea general de propietarios, el Consejo de
Administración y éste Reglamento.
9. Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea general de propietarios con derecho a
voz y voto.
10. Ser informado oportunamente de la gestión de los órganos de Administración y
participar de la fiscalización de los mismos, a través de los órganos de control de la
copropiedad.
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11. Formular por escrito sus quejas, reclamos y sugerencias a los órganos de
Administración, relativos a los servicios comunitarios o al obrar de los residentes y obtener
pronta solución a los mismos.
12. Efectuar los correspondientes trasteos, mudanzas o cambios según sean estos internos
o externos, previo el lleno de los requisitos más adelante establecidos en este reglamento.
13. Realizar obras o refacciones cumpliendo con todos los requisitos de la ley y este
reglamento, e informando oportunamente a la Administración para que ésta conceda un
permiso para la entrada de obreros y materiales.
14. Ejecutar por su cuenta las obras y actos urgentes que exija la conservación y
reparación del inmueble cuando no lo haga oportunamente el Administrador en caso que el
daño provenga de bienes comunes y exigir el reintegro de las cuotas a la copropiedad en los
gastos comprobados.
15. Solicitar al Administrador la investigación y la correspondiente imposición de multas si
es el caso y siguiendo el procedimiento establecido, para propietarios, arrendatarios, usuarios y
tenedores a cualquier título de los bienes de dominio privado, como consecuencia del
incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la Ley, en
este reglamento de propiedad horizontal, como aquellas que regulen de manera especial el
Reglamento interno o Manual de Convivencia.
16. A que sea reparado el daño causado por acción u omisión de quien haya realizado
obras de refacción o reparación sin la debida atención, que el sistema de construcción del
Conjunto requiere.
17. A ser indemnizado a través de la Administración, por las compañías de vigilancia y/o
pólizas de seguros por los daños ocasionados por terceros a sus propiedades, vehículos, etc.,
de acuerdo a lo pactado en el contrato celebrado con la compañía de vigilancia, previa
comprobación justificada de la negligencia de la empresa de celaduría.
18. Solicitar al Administrador la convocatoria a Asambleas Extraordinarias de conformidad
con lo establecido en este Reglamento.
19. Solicitar al Administrador la investigación de cualquier hecho que se constituya como
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, por parte de cualquier propietario, arrendatario,
usuario o tenedor a cualquier título.
PARÁGRAFO PRIMERO. De conformidad con la sentencia C-318/2002 de la Corte
constitucional, Sala Plena, los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen
de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de
petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos.
PARÁGRAFO SEGUNDO Para que el propietario pueda realizar las reparaciones previstas en
el numeral catorce (14) del presente artículo previamente debe realizar por escrito la solicitud a
la administración y dar el tiempo previsto para los derechos de petición con el propósito que el
administrador realice las acciones
~ 13 ~
necesarias, en caso de silencio de este último estará facultado para realizar las reparaciones.
ARTÍCULO 44. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE
DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO
Son obligaciones de los propietarios y en lo pertinentes de los ocupantes, en relaciones con los
bienes de dominio particular las siguientes:
1. Dar a las unidades de dominio privado la destinación específica señalada en el reglamento de propiedad horizontal.
2. Contribuir a las expensas necesarias para la Administración, conservación, reparación y reposición de los bienes comunes, de acuerdo con los coeficientes especiales para gastos o con los coeficientes de Copropiedad según el caso, y en la forma y términos que se establecen en este Reglamento. PARÁGRAFO: Ningún propietario podrá excusarse de no pagar las
contribuciones que le corresponden conforme al presente Reglamento, alegando la no utilización de determinados bienes o servicios comunes o por no estar ocupada su unidad de dominio privado, mientras sea titular legal del derecho de dominio y sus causahabientes a cualquier título; así mismo como quienes en su nombre sean tenedores, usuarios o usufructuarios de la respectiva unidad, estarán solidariamente obligados con él por toda suma que por conceptos antedichos resulte a su cargo.
3. Ejecutar de inmediato las reparaciones de su respectivo bien de dominio particular, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda causar perjuicios a los demás bienes privados o comunales o a los ocupantes del inmueble, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.
4. Permitir la entrada a la unidad de su propiedad al Administrador o al personal autorizado por éste, encargado de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de los bienes de dominio común o de los demás bienes privados.
5. Con el fin de tener actualizado el registro de propietarios y residentes, los nuevos propietarios residentes en el Conjunto deberán informar por escrito al Administrador dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha de ocupación de un bien de dominio particular, su nombre, apellido y domicilio, lo mismo que el número, fecha y lugar de otorgamiento de su respectivo título de propiedad. Así mismo cada propietario no residente en el Conjunto, estará obligado a informar su dirección de correspondencia, como también los datos completos de su arrendatario.
6. Pagar las primas del seguro contra incendio y terremoto correspondiente, de acuerdo con lo establecido por la Asamblea general de copropietarios.
7. Mantener asegurado su inmueble contra incendio y terremoto, por un valor que permita su reconstrucción.
8. Comunicar al Administrador todo caso de enfermedad infecciosa y desinfectar su bien de dominio particular conforme las exigencias de las autoridades de higiene.
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9. Solicitar autorización escrita al Administrador cuando vayan a efectuar cualquier trasteo o mudanza, indicando la hora y detalle del trasteo.
10. Velar por el buen funcionamiento de aparatos e instalaciones de su unidad privada. 11. Pactar expresamente con las personas a quienes conceda el uso o goce de su bien de dominio particular o exclusivo, que el inquilino u ocupante a cualquier título, conoce y se obliga a respetar y cumplir este Reglamento.
12. Colaborar activamente con el mantenimiento de la armonía y buenas relaciones de vecindad entre los propietarios, participar en los órganos de Administración de la copropiedad cuando fuere elegido para ocupar cargo en ella, cumplir el reglamento, y en general propender al desarrollo del espíritu de colaboración en el Conjunto.
13. Colaborar con el mantenimiento que la Administración adelanta en el Conjunto, evitando ensuciar muros, paredes, ventanas, pisos, escaleras y demás áreas comunes.
14. Cuidar prados y jardines del Conjunto, cooperar con la Administración para la defensa y bella preservación de los mismos.
15. Dar el debido trato y respeto, no solo a todos los residentes del Conjunto, sino también a todo el personal que conforme el equipo administrativo.
16. Informar, con el fin de amonestar o sancionar a los propietarios o residentes que sustraigan propiedades muebles y periódicos dejados en las puertas de los apartamentos, a quienes no hagan uso de bolsas plásticas debidamente cerradas para depositar las basuras, a quienes arrojan basuras, colillas y arena de tapetes en el piso del área común o vías de tráfico peatonal o a quienes cuelgan ropa en las ventanas interiores o exteriores.
17. Educar a los niños y enseñar a los empleados y/o dependientes del propietario o residente para que todas las normas y disposiciones aquí consignadas se cumplan.
18. Propender para que los tenedores y visitantes, así como los adquirientes de su unidad privada conozcan el Reglamento y lo cumplan fielmente. Las demás previstas en la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001), las
demás normas y las contenidas en la ley mil ochocientos uno (1801) de dos mil dieciséis (2016)
o la norma vigente.
TRANSMISIBILIDAD DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES: Todos los derechos y
obligaciones que correspondan a los propietarios de bienes privados, incluso los derechos y las
obligaciones económicas frente a la administración, regirá igualmente para los nuevos
adquirentes, tenedores o inquilinos a cualquier título, quienes deberán obtener del respectivo
propietario y del Administrador las informaciones suficientes sobre el contenido del presente
Reglamento, de los Reglamentos Internos y en general de las normas y políticas vigentes en la
copropiedad.
ARTÍCULO 45. PROHIBICIONES
~ 15 ~
Los copropietarios y todas las personas que ocupen Unidades Privadas, deben abstenerse de
ejecutar cualquier acto que pudiera perturbar la tranquilidad, seguridad, solidez, de las
edificaciones. En especial deberán tener en cuenta las prohibiciones específicas que se indican
enseguida, así como las contenidas como faltas a la convivencia en la ley mil ochocientos uno
(1801) de dos mil dieciséis (2016) o la norma vigente., las cuales envuelven obligaciones de no
hacer:
A. EN RELACIÓN CON LAS UNIDADES DE DOMINIO PRIVADO, ESTA PROHIBIDO:
1. Enajenar o conceder el uso de su Unidad Privada para usos o fines distintos a los
autorizados por este Reglamento.
2. Destinar su bien de dominio particular a usos contrarios a la moral y a las buenas
costumbres, o a fines prohibidos por la Ley o por las autoridades.
3. Sostener en los muros estructurales, medianeros y techos, cargas o pesos excesivos,
introducir maderos o hacer huecos de cavidad en los mismos; y en general ejecutar cualquier
obra que comprometa la seguridad o solidez de las edificaciones o contra el derecho de los
demás.
4. Colocar avisos o letreros en las ventanas de las edificaciones, a no ser que se
encuentren autorizados por la Asamblea general de propietarios.
5. Introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de las actividades
personales del propietario, sustancias húmedas, corrosivas, inflamables, explosivas o
antihigiénicas y demás que representen peligro para la integridad de la construcción o para la
salud o seguridad de sus habitantes. De acuerdo con esta disposición queda terminantemente
prohibido el uso de artefactos de petróleo o sustancias similares.
6. Acometer obras que impliquen modificaciones internas, sin el lleno de los requisitos
establecidos en este Reglamento, o que comprometan la seguridad, solidez o salubridad de las
edificaciones o disminuyan el aire o la luz de los demás bienes particulares.
7. Utilizar las ventanas, terrazas o balcones para colgar ropas, tapetes, entre otras.
8. Arrojar telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra y en general todo elemento
que pueda obstruir cañerías de lavamanos, lavaplatos y tazas de sanitarios. En el evento de
que se ocasione algún daño por infracción de esta norma, el infractor responderá de todo
perjuicio y correrán por su cuenta los gastos que demanden las reparaciones.
9. Tener en su unidad privada cualquier clase de animales que causen molestias o
perjuicios a los demás ocupantes u originen situaciones antihigiénicas dentro del Conjunto; en
particular, se prohíbe la permanencia de ejemplares caninos potencialmente peligrosos. Nota:
Se permitirá tener animales domésticos siempre y cuando cumplan con las normas legales
vigentes, y especialmente con la ley mil ochocientos uno (1801) de dos mil dieciséis (2016) o la
norma vigente.
y los Decretos o Resoluciones que la adicionen o modifiquen.
~ 16 ~
Instalar maquinarias o equipos susceptibles de causar daños en las instalaciones generales o
de molestar a los vecinos o que perjudiquen el mantenimiento de radios y televisión.
11. Destinar las Unidades Privadas a usos que causen perjuicios o molestias a los demás
ocupantes o afecten la salud pública. En consecuencia, no se podrán destinar los
apartamentos a usos fabriles o industriales, o instalar cualquier tipo de maquinaria o equipo
susceptible de causar daño a las instalaciones generales o de mortificar a los vecinos, o que
perturben el funcionamiento de radios y aparatos de televisión.
12. Perturbar la tranquilidad de los ocupantes con ruidos o bullicios, conectar a alto
volumen aparatos de sonido, radio o televisión, siendo más terminante la prohibición en las
horas de la noche o en las primeras horas del día; están especialmente prohibidas las clases
de música, baile o gimnasia en los apartamentos que afecten la tranquilidad de los demás
residentes.
13. Alterar las fachadas de los apartamentos, el número o tipo de ventanas o vidrios, y en
general, modificar cualquiera de los elementos constitutivos de las fachadas, tanto exteriores
como interiores. Por consiguiente, las fachadas no pueden ser pintadas o decoradas con
tonalidades o materiales de acabado que no concuerden con los que se han entregado por
parte de la firma constructora o por los aprobados por la Asamblea general de propietarios.
14. Ejecutar cualquier acto u obra que altere o desfigure la fisonomía del conjunto
arquitectónico.
15. Sacudir alfombra, tapices, cortinas, etc., en las ventanas de los apartamentos; escurrir
o arrojar cualquier elemento por aquellas.
16. Colocar macetas u otros elementos en las ventanas de los apartamentos sin la debida
protección, debiendo estos no afectar la estética del Conjunto.
17. Instalar rejas de seguridad en las ventanas, terrazas o balcones y puertas de los
apartamentos diferentes al diseño uniforme que ha de aprobar el Consejo de Administración.
Parágrafo. Los copropietarios que deseen instalar rejas se obligan a utilizar el diseño único
entregado por la constructora a la Administración o por el aprobado por la Asamblea general de
propietarios, con el fin de conservar la unidad de las fachadas y puertas del Conjunto; por lo
tanto, queda prohibido instalar rejas con cualquier otro tipo de diseño.
18. En los apartamentos del último piso no se podrán elevar nuevos pisos o realizar
nuevas construcciones.
B. CON RELACIÓN A LOS BIENES COMUNES Y A LA VIDA EN COMUNIDAD QUEDAN
PROHIBIDOS LOS SIGUIENTES ACTOS:
1. Obstaculizar o estorbar el acceso a las entradas de las edificaciones, escaleras,
rampas, halles y demás áreas de circulación, de manera que se dificulte el cómodo paso o
acceso de los demás.
2. Usar los mismos bienes como lugares de reunión o destinarlos a cualquier otro objeto
que genere incomodidad o bullicio.
~ 17 ~
3. Usar los bienes comunes para instalar en ellos ventas, negocios o lugares de
almacenamiento de cualquier elemento.
4. Colocar avisos, carteles o letreros en las fachadas de las edificaciones, en las
escaleras y áreas de circulación, en los garajes, en las cubiertas y en las demás áreas
comunes del Conjunto, salvo las autorizadas por la administración.
5. Impedir o dificultar la conservación y reparación de los bienes comunes.
6. Usar los halles para el estacionamiento de motos, bicicletas y triciclos, toda vez que
estos sitios están acondicionados exclusivamente a servir como áreas de acceso.
7. Arrojar cualquier clase de objetos, basuras o desperdicios u otros elementos en los
bienes de propiedad común, o a otros bienes de propiedad privada o a las vías públicas. Por
consiguiente, los copropietarios, arrendatarios o tenedores a cualquier título, deberán
someterse a las normas sobre evacuación de basuras establecidas por la Administración.
8. Usar las zonas de estacionamiento como lugares de juegos infantiles o para
actividades similares.
9. Variar en alguna forma las fachadas de las edificaciones, quedando prohibidas, entre otras
obras, cambiar el tipo de ventanas o vidrios, o aumentar o disminuir el número de aquellos.
10. Instalar cualquier tipo de antenas de radio, radioaficionado o radar, toda vez que éstas
interfieran las comunicaciones de las unidades privadas.
11. Sacudir alfombra, tapices, cortinas, etc., en las áreas comunes, escurrir o arrojar
cualquier elemento por aquellas.
ARTÍCULO 46. NORMAS PARA EL USO DE LOS CUPOS DE PARQUEO Y DE OTROS
BIENES COMUNES
La utilización de estos bienes estará sujeta a las siguientes reglas, las cuales consagran
obligaciones de hacer y de no hacer con relación a los cupos de parqueo. A. Para la utilización
de los cupos de parqueo para residentes: 1. Ningún propietario o usuario podrá estacionar su
vehículo fuera de las líneas que demarcan el espacio o área asignada a un propietario o
usuario. 2) Aun cuando los usuarios de este sector tienen derecho a transitar en sus vehículos
por las zonas reservadas para circulación esto no los faculta para estorbar el libre movimiento
de los demás vehículos. 3) Todo usuario deberá estacionar su vehículo personalmente o por
medio de recomendado.4) No podrán hacerse reparaciones a los vehículos en los sitios de
parqueo fuera de las absolutamente necesarias para retirar el vehículo y llevarlo a reparación
definitiva a otro sitio. 5) Queda expresamente prohibido estacionar buses o busetas y en
general, vehículos con capacidad superior a una tonelada. 6) Los propietarios deberán dejar los
vehículos debidamente cerrados. 7) Queda expresamente prohibido el almacenamiento de
combustibles; en caso de accidentes causados por infracción de esta norma, el infractor será
responsable por los daños causados. 8) Todo propietario o usuario de vehículo al ser avisado
de que su vehículo está botando
~ 18 ~
aceite o gasolina, deberá hacerlo reparar inmediatamente. El infractor será responsable de
todo perjuicio. 9) La circulación en los cupos de parqueo se hará siempre conservando la
derecha y a velocidad moderada, siempre tendrá prelación para estacionar el vehículo que
haya entrado primero. 10) Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los
vehículos debe ser reportado inmediatamente a la administración, que según las circunstancias
deberá avisar a las autoridades competentes para dirimir los conflictos que por este motivo se
presenten. 11) La Asamblea general de propietarios reglamentará el uso de los cupos de
parqueo. 12). La reglamentación para el buen uso y mantenimiento debe ser dictada por el
Consejo de administración. Igualmente, dicho Consejo establecerá los horarios de utilización,
posible arrendamiento por horas, formas de mantenimiento y las normas de circulación de
vehículos dentro del mismo. Las cuales deben ser similares a las de los cupos de parqueo para
residentes. B. Para la utilización del salón comunal: Este salón se ha construido para la
utilización y disfrute de los propietarios del Conjunto, especialmente Asambleas, fiestas,
reuniones, juegos cubiertos o similares. La reglamentación del uso es privativa del Consejo de
administración, debidamente delegado por la Asamblea general de propietarios, la que deberá
establecer entre otros el posible canon de arrendamiento, horarios y fechas de utilización en
forma equitativa para todos los propietarios y su mantenimiento será ejercido y supervisado por
el administrador. Igualmente, el Consejo de administración reglamentara el posible
arrendamiento del salón comunal a terceros si fuera procedente.
ARTÍCULO 47. EXTENSIÓN DE ESTAS NORMAS
Todo lo dicho en este capítulo para los propietarios en lo relativo a las prohibiciones y
obligaciones, tanto relativas al uso de las unidades privadas como de los bienes comunes,
regirá igualmente respecto a los arrendatarios y tenedores a cualquier título de las unidades
privadas.
ARTÍCULO 48. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DEOBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.
La imposición de las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que
tengan su consagración en la ley y en el presente reglamento, se regirán por lo dispuesto en el
artículo cincuenta y nueve (59) y siguientes la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil
uno (2001)
CAPÍTULO X: ÓRGANOS DE LA ADMINISTRACIÓN
ARTÍCULO 49. ENUMERACIÓN
Los órganos de la administración del Conjunto materia del presente reglamento son los
siguientes: 1. Asamblea general de propietarios 2. Consejo de administración y 3.
Administrador.
~ 19 ~
ARTÍCULO 50. ORDEN JERÁRQUICO
Cada uno de los órganos de administración del conjunto objeto de este reglamento, tiene
facultades específicamente en los siguientes capítulos, pero en caso de duda ha de entenderse
que el Administrador tiene atribuciones representativas y ejecutivas suficientes, en tanto no le
hayan sido expresamente negadas en este reglamento, en las disposiciones de la Asamblea
general de propietarios o en lo de su cargo, por el Consejo de administración. La Asamblea
general de propietarios es, en todo caso, el órgano de mayor jerarquía dentro de la persona
jurídica. El Consejo de Administración tendrá facultades de reglamentar las normas de este
Reglamento que así lo requieran.
CAPÍTULO XI: DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS
ARTÍCULO 51. CONFORMACIÓN
La Asamblea general de propietarios está conformada por todos los propietarios de bienes de
dominio privado que en la fecha de la respectiva reunión tengan sus títulos de propiedad, se
encuentren registrados en la oficina de registros públicos como tal y que se hallen inscritos en
el libro de Registro de propietarios. Los propietarios podrán actuar en la Asamblea general de
propietarios directamente o por representantes o mandatarios, mediante delegación hecha por
comunicación escrita dirigida al administrador. PARÁGRAFO PRIMERO. Cuando varias
personas sean o lleguen a ser condueñas de una unidad privada o su dominio estuviere
desembrado en cualquier forma, los interesados deberán designar una sola persona que los
represente en el ejercicio de sus derechos de propietario, será contabilizado un voto por unidad
privada sea este porcentual o nominal conforme al tipo de decisión. En caso que no hubiere
acuerdo, se nombrará conforme a lo dispuesto en la ley noventa y cinco (95) de mil
ochocientos noventa (1890). PARÁGRAFO SEGUNDO Los miembros de los entes de
administración y dirección de la copropiedad, los administradores, revisores o auditores y
empleados de la propiedad horizontal, no podrán representar en las reuniones de la Asamblea
general de propietarios derechos distintos a los suyos propios mientas estén en el ejercicio de
sus cargos. PARÁGRAFO TERCERO Cada propietario no podrá designar más de un
representante para que concurra a la Asamblea general de propietarios cualquiera que sea el
número de bienes inmuebles que posea.
ARTÍCULO 52. REUNIONES ORDINARIAS.
La Asamblea general de propietarios se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año,
dentro de los tres (3) primeros meses del año, en la fecha y lugar que señale la convocatoria
que haga el administrador, mediante carta circular enviada a cada propietario a la última
dirección registrada por los mismos. Esta citación se hará con antelación no inferior a quince
(15) días calendario de la fecha señalada para la reunión. Si el administrador no convocare a la
Asamblea general de propietarios, máximo durante el mes de marzo,
~ 20 ~
ella deberá reunirse en forma ordinaria por derecho propio el primer día hábil del mes de abril a
las 8:00 p.m. en el Conjunto. El aviso de convocatoria contendrá necesariamente la indicación
de la fecha, hora y lugar de la reunión, el orden del día propuesta y también la circunstancia de
estar los estados financieros a disposición de los propietarios para su examen en las oficinas
de la administración durante ocho (8) horas hábiles cada día, se deberá adjuntar dentro la
convocatoria la lista de morosos conforme a la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil
uno (2001). En su reunión anual, la Asamblea general de propietarios se ocupará
obligatoriamente, además de los aspectos que desee tratar, de las funciones indicadas en el
artículo 61 de este Reglamento. PARÁGRAFO PRIMERO Si convocada la Asamblea general
de propietarios no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que
se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial a las 8:00 pm. La cual
sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios. Cualquiera que sea el
porcentaje de coeficientes representados, sin perjuicio de lo previsto en la ley y en este
Reglamento para efectos de mayorías calificadas.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Entiéndase por ordinaria todo aquello que no es imprevisto o
urgente.
ARTÍCULO 53. REUNIONES EXTRAORDINARIAS
La Asamblea general de propietarios se reunirá extraordinariamente en cualquier tiempo
cuando las necesidades imprevistas o urgentes del Conjunto así lo ameriten, por convocatoria
del administrador, del revisor fiscal o auditor, si lo hubiere, o de un número plural de
propietarios de bienes privados que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes
de copropiedad. Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar,
sin necesidad de convocatoria previa, cuando los participantes representen la totalidad de los
coeficientes de copropiedad del conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la ley para efectos de
mayoría calificada. De igual manera, la Asamblea general de propietarios podrá celebrar
reuniones no presenciales cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o
sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultanea o
sucesiva, siempre y cuando se esté a lo dispuesto en el artículo cuarenta y dos (42) y
concordantes de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001). El aviso de
convocatoria deberá enviarse mediante carta circular enviada a cada propietario a la última
dirección registrada por los mismos, con mínimo de ocho (8) días calendario de antelación a la
reunión y contendrá necesariamente la indicación de la fecha, hora y lugar de la reunión, el
orden del día, en esta reunión no podrá tratarse un tema distinto al contemplado en el orden del
día adjunto a la convocatoria.
ARTÍCULO 54. QUÓRUM DELIBERATORIO
~ 21 ~
Con excepción de los casos en que la ley o el presente Reglamento de Propiedad Horizontal
exijan un quórum o mayoría superior, y de las reuniones de segunda convocatoria, la Asamblea
general de propietarios sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas
que represente por lo menos más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomara
decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la
respectiva sesión.
ARTÍCULO 55. VOTOS
Cada propietario tendrá derecho a votar por cada unidad privada que posea y votará en
proporción al coeficiente de copropiedad de la respectiva unidad o unidades privadas. No será
válido el voto fraccionado. El representante de varios propietarios puede votar por separado.
Se realizará conforme a las reglas contenidas en la sentencia C-318 de 2002
ARTÍCULO 56. QUÓRUM DECISIORIO
La Asamblea general de propietarios tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más
uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión, Para ninguna
decisión salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría
superior al setenta (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el Conjunto.
ARTÍCULO 57. QUÓRUM DECISIORIO ESPECIAL
Como excepción a la norma general las decisiones consagradas en el artículo cuarenta y seis
(46) de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001) requerirán la mayoría
calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integra el
Conjunto.
ARTÍCULO 58. FUNCIONAMIENTO DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS. 1) Establecido el quórum, la Asamblea general de propietarios quedará instalada y procederá
a designar un Presidente y un Secretario, lo cual podrá hacerse por aclamación o aprobación
oral de una proposición presentada en tal sentido. Si no se hicieren tales designaciones,
actuará como Presidente quien lo sea del Consejo de Administración y como Secretario el
Administrador. 2) La Asamblea general de propietarios tiene arbitrio para aprobar un orden del
día o para seguir el propuesto por el Administrador, teniendo en cuenta lo dispuesto al respecto
para reuniones extraordinarias. 3) Toda proposición o constancia de los miembros de la
Asamblea general de propietarios se consignará por escrito. 4) El trámite de las discusiones y
el desarrollo en sí de la Asamblea general de propietarios será el acostumbrado en las
reuniones similares de Asambleas de accionistas de Sociedades.
ARTÍCULO 59. ACTAS DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS.
~ 22 ~
Las decisiones de la Asamblea general de propietarios se harán constar en actas firmadas por
el presidente y el secretario de las mismas, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o
extraordinaria, además de la forma de la convocatoria el orden del día, nombre y calidad de los
asistentes, sus unidades privadas y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada
caso. En los eventos que la Asamblea general de propietarios decida encargar personas para
verificar la redacción del acta, las personas encargas deberán hacerlo dentro de los veinte (20)
días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión, el administrador deberá poner a
disposición de los propietarios del Conjunto copia completa del texto del acta en el lugar
determinado como sede de la administración e informará de tal situación a cada uno de los
propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de la publicación.
La copia del acta suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras
no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia
del acta a quien la solicite previo requerimiento por escrito.
ARTÍCULO 60. OBLIGATORIEDAD
Las decisiones de la Asamblea, tomadas con el quórum y las formalidades pre vistas en este
Reglamento, son obligatorias para todos los propietarios, hayan concurrido o no a la respectiva
reunión. En lo pertinente, también tendrá carácter obligatorio para los ocupantes del Conjunto.
ARTÍCULO 61. NATURALEZA Y FUNCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE
PROPIETARIOS.
La Asamblea general de Propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge
por mandato de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001), y tendrá las
funciones que consagra el artículo treinta y ocho (38) de la norma en mención y las previstas
en el presente Reglamento de propiedad horizontal, en especial designar y remover libremente
al Consejo de Administración del Conjunto.
CAPÍTULO XII: DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
ARTÍCULO 62. INTEGRACIÓN Y FORMA DE ELECCION
Anualmente la Asamblea general de propietarios elegirá por votación escrita, por el sistema de
cuociente electoral, el Consejo de Administración, el cual estará integrado por un número impar
mínimo tres (3) máximo de trece (13) miembros principales y cinco (5) suplentes personales,
los cuales deberán ser propietarios o mandatarios de personas titulares del dominio.
PARÁGRAFO Los miembros suplentes solo tendrán voto en caso de la ausencia absoluta de
un consejero principal, adoptando así las calidades del consejero principal.
~ 23 ~
ARTÍCULO 63. DE LAS CALIDADES DE SUS MIEMBROS.
Los miembros del Consejo de administración deberán ser personas idóneas que conozcan las
responsabilidades que adquieren al asumir el mandato de la Asamblea, así mismo, deberán
dar ejemplo con su conducta y palabras al resto de la comunidad que representan.
PARÁGRAFO Está prohibido a los miembros del Consejo de Administración aprobar beneficios
especiales que retribuyan su trabajo dentro de la comunidad. Así mismo, utilizar su cargo y
dignidad para sacar provechos para sí en detrimento de los intereses de la comunidad o de un
tercero. No podrá ejercer como miembro del Consejo de Administración quien se encuentre en
mora con sus obligaciones dinerarias para con la copropiedad.
ARTÍCULO 64. SESIONES Y QUÓRUM
Para las reuniones del Consejo de administración formará quórum la asistencia de la mitad
más uno de los consejeros principales escogidos en la Asamblea general de propietario. El
Consejo se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al mes en los días que el mismo
señale y extraordinariamente cuando sea convocado con tal carácter por el Administrador, a
iniciativa propia o a solicitud de cualquiera de los miembros del Consejo; las sesiones serán
presididas por el presidente designado por el mismo Consejo y actuará como secretario el
Administrador, y en ausencia de este, un miembro elegido en la misma sesión por los
Consejeros quien en tal cargo se ocupará de las citaciones al Consejo de administración, las
decisiones serán tomadas por mayoría de los asistentes.
ARTÍCULO 65. ACTAS DEL CONSEJO
De todas las reuniones del Consejo de administración se dejará constancia en actas que se
extenderán en orden cronológico en un libro de actas. En ellas deberá dejarse constancia de
todos los asuntos tratados, acuerdos y decisiones a que se llegue en las reuniones, además de
la indicación de la fecha y hora de la reunión y lista de asistentes. Dichas actas deberán
firmarse por el presidente y secretario de la reunión y publicarse conforme a los protocolos de
la administración.
ARTÍCULO 66. FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
Al Consejo de Administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden
a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el presente
reglamento de propiedad horizontal, además de las siguientes funciones:
1) Crear los empleos necesarios para atender la prestación de los servicios generales de
conservación, sostenimiento y vigilancia del Conjunto, fijar su remuneración, reglamentar sus
funciones, o bien, decidir si tales servicios han de ser contratados con firmas especializadas
~ 24 ~
en cada materia. el Consejo de administración deberá autorizar, en cada caso, los
nombramientos que haga la Administración para proveer dichos cargos.
2) Llevar la iniciativa a la Asamblea general de propietarios acerca del reglamento de uso de
los bienes comunes y de las modificaciones a la forma y goce de los mismos;
3) Elaborar los planes y programas para la ejecución de las obras o mejoras útiles, voluntario o
necesarias de los bienes comunes cuya ejecución hubiere aprobado la Asamblea.
4) Autorizar en todos los casos al Administrador para celebrar contratos de cuantía superiores a
cinco (5) salarios mínimos legales mensuales vigentes, salvo las excepciones previstas en este
reglamento.
5) Ejercitar el control de la gestión del Administrador, y dar cuenta al respecto a la Asamblea
general de propietarios
6) Autorizar previamente al Administrador para todos los actos de carácter extraordinario o
urgente que ocurrieren en el curso de cada ejercicio salvo que el administrador pueda obrar
libremente.
7) Autorizar al Administrador para designar apoderados judiciales o extrajudiciales, así como
para las actuaciones en que se requiera la intervención de profesionales o especialistas salvo
que el administrador pueda obrar libremente según lo indicado en este reglamento o en la Ley.
8) Examinar y presentar informes a la Asamblea general de propietarios, acerca de las cuentas,
balance y demás estados financieros que debe presentar el Administrador a consideración de
la Asamblea general de propietarios.
9) Proponer en conjunto con la administración las determinaciones que se estimen más
acertadas en relación con saldos y eventuales excesos de liquidez.
10) Examinar los balances de prueba que le debe presentar el Administrador, en los primeros
diez días de cada mes.
11) Rendir a la Asamblea general de propietarios informes acerca del proyecto de presupuesto
de ingresos y gastos que ha de presentar el Administrador a consideración de la Asamblea
general de propietarios.
12) Convocar a la Asamblea general de propietarios a reunión ordinaria, cuando el
Administrador no lo hubiere hecho oportunamente, y a reuniones extraordinarias en los casos
previstos en este reglamento.
14) Exigir al Administrador oportuna información sobre los actos y contratos por él celebrados.
16) Señalar el monto de las garantías que debe prestar el Administrador, cuando su vinculación
no sea sujeta a un contrato laboral.
17) Dictar reglamentos internos tendientes a que se mantenga el orden y el aseo, así como la
armonía entre los ocupantes del Conjunto.
19) Cumplir con las demás funciones que le asigne y/o delegue la Asamblea, y las demás
indicadas en este reglamento.
~ 25 ~
PARÁGRAFO PRIMERO: Los consejeros responderán por los perjuicios que, por dolo, culpa
leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Establecer su propio reglamento en los términos que garanticen el
cumplimiento de las funciones para las cuales fueron designados y determinar la continuidad o
no en el desempeño del cargo por inasistencia en las reuniones ordinarias y extraordinarias,
con sometimiento pleno a lo dispuesto en lo particular por la ley seiscientos setenta y cinco
(675) de dos mil uno (2001)
CAPÍTULO XIII: DEL ADMINISTRADOR
ARTÍCULO 67. FACULTADES BÁSICAS.
La representación legal de la persona jurídica y la administración del Conjunto corresponderá
a un administrador designado por el Consejo de Administración. Los actos y contratos que
celebre en ejercicio de sus funciones, se radicarán en la cabeza de la persona jurídica siempre
y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
ARTÍCULO 68. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La representación legal del conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de
ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las consagradas
en el artículo 51 de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001).
1) Ejecutar y hacer cumplir las disposiciones del presente reglamento, de la Asamblea general
de propietarios, del Consejo de administración y de las normas legales.
2) Llevar los libros de actas de la Asamblea general de propietarios y del Consejo de
administración, en la forma aquí prevista, y hacer conocer a cada propietario las actas de las
reuniones de la Asamblea, conforme a los procedimientos establecidos por el Consejo de
administración.
3) Contratar, previa autorización del Consejo de administración, el personal necesario para la
vigilancia, aseo y mantenimiento del Conjunto, y mantenerlo bajo su directa dependencia.
4) Contratar con personas jurídicas, cuando así lo decida el Consejo de administración, los
servicios a que se refiere el literal anterior.
5) Calcular frente al presupuesto de ingresos y gastos, los gastos que corresponden a todo el
conjunto.
6) Otorgar poderes especiales, de carácter judicial o extrajudicial, cuando fuere necesaria la
representación de la copropiedad, previa aprobación del Consejo de administración.
7) Suscribir los contratos y mantener vigentes los seguros previstos en este reglamento, y en
su caso, gestionar las indemnizaciones provenientes de dichos seguros.
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8) Disciplinar el uso de los bienes comunes, de manera que estén al servicio de todos los
copropietarios y ocupantes legítimos y cuidar de su correcto uso, conservación y
funcionamiento.
9) Tomar las medidas necesarias que demande la existencia, seguridad, integridad y
salubridad del Conjunto y sus habitantes.
10) Hacer mejoras y reparaciones ordenadas por la Asamblea, o por el Consejo de
administración, según lo indicado en este reglamento.
11) Resolver en los casos que no corresponda legal o estatutariamente a otro órgano o
autoridad, las divergencias que surjan entre los copropietarios y ocupantes de unidades
privadas, con relación a éstas, a su destinación, y a la debida utilización de los bienes
comunes, dando cuenta al Consejo de administración.
12) Presentar a la Asamblea el proyecto de presupuesto de ingresos y gastos y las salvedades
hechas por el administrador en caso de diferencia con el Consejo de administración
13) Cobrar si hubiere mora, en forma coactiva, las cuotas ordinarias y extraordinarias que la
Asamblea general de propietarios hubiere aprobado.
14) Elaborar, según lo indicado en este reglamento, el título ejecutivo contra el propietario
renuente o moroso en el pago de sus cuotas, conforme las directrices del artículo cuarenta y
ocho (48) de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001)
15) Cumplir oportunamente con los pagos de las deudas que adquiere la copropiedad con el fin
de evitar el pago de interés de mora o conflictos jurídicos.
16) Organizar bajo su directa responsabilidad la vigilancia del Conjunto.
17) Invertir los recursos de la copropiedad, siguiendo las instrucciones del Consejo de
administración.
18) Elaborar dentro de los diez (10) primeros días de cada mes los balances mensuales de
prueba y presentarlos al Consejo de administración.
19) Rendir cuentas completas y comprobadas a la Asamblea general de propietarios, al fin de
cada ejercicio, y al terminar su mandato.
20) Ejecutar de acuerdo con lo señalado en este reglamento las sanciones pecuniarias y no
pecuniarias a cargo de los propietarios y moradores del conjunto.
21) Solicitar previa autorización al Consejo de administración para celebrar actos o contratos
cuya cuantía sea superior a cinco (5) salarios mínimos legales mensuales vigentes.
22) Las demás funciones establecidas por la Asamblea general de propietarios y el Consejo de
administración en el marco de la ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2001) y
demás normas reglamentarias del régimen de propiedad horizontal.
ARTÍCULO 69. REMUNERACIÓN
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El ejercicio de las funciones de administrador es remunerado en dinero, la cuantía de dicha
remuneración será la contemplada en el presupuesto de ingresos y gastos que será fijada
anualmente por la Asamblea general de propietarios.
ARTÍCULO 70. EMPALME Y ENTREGA DEL CARGO DE ADMINISTRADOR
Al cesar en el cargo la persona natural o jurídica que actuó como administrador, deberá hacer
entrega inventariada de saldos bancarios y de inversiones, bienes, documentos y enseres
pertenecientes a la persona jurídica, con una completa rendición de cuentas. Al efecto se
firmará un acta por el administrador que entrega y el que recibe, documento que estará bajo la
custodia del Consejo de administración.
PARÁGRAFO: En caso de no contar con administrador entrante, la entrega se realizará al
presidente del Consejo de administración.
CAPÍTULO XIV: EL REVISOR FISCAL
ARTÍCULO 71. NOMBRAMIENTO
El conjunto podrá contar con Revisor fiscal o Auditor, si así lo decide la Asamblea general de
propietarios. El revisor fiscal o auditor deberá ser Contador Público titulado podrá ser
propietario o tenedor de bienes privados en el Conjunto.
ARTÍCULO 72. INCOMPATIBILIDAD
El revisor fiscal o auditor no podrá ser socio del administrador ni de los miembros del Consejo
de administración, ni pariente de éstos dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo
de afinidad, ni empleado en los negocios del administrador.
ARTÍCULO 73. FUNCIONES
Al revisor fiscal o auditor como encargado del control de las distintas operaciones de la persona