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Mayo 2015
Análisis económico y financiero de la vivienda en alquiler de la CAE
Página 2
I N D I C E
1. INTRODUCCION Pág. 3
2. LA FINANCIACION Pág. 4
3. ALOKABIDE Pág. 7
4. LA VIVIENDA DE REGIMEN ESPECIAL Pág. 9
5. LA VIVIENDA DE REGIMEN GENERAL Pág. 20
6. LA T.I.R. Y EL V.A.N. Pág. 30
7. CONCLUSIONES Pág. 31
Página 3
1. INTRODUCCION
Las fuentes de información a las que hemos accedido para la redacción de esta documento son
las siguientes: la legislación vigente en materia de vivienda, el análisis del parque propio que tiene
en alquiler Alokabide (3.110 viviendas a 31 de diciembre de 2013) y el análisis de parques
privados de vivienda protegida en alquiler.
El análisis del parque propio de vivienda en alquiler que tiene Alokabide lo hemos realizado
tomando como base la información de las últimas Cuentas Anuales, auditadas y depositadas en
el Registro Mercantil, que corresponden al ejercicio 2013.
En cuanto a los parques privados de vivienda en alquiler hemos seguido la misma metodología
que en el caso de Alokabide.
Por lo tanto la información que se presentará a continuación se basa en datos ciertos y
contrastables para cualquier persona que tenga un especial interés en acudir a estas fuentes de
información.
No obstante, en este documento, vamos a profundizar en la situación del parque propio en
alquiler que tiene Alokabide dado que su contenido servirá para refrendar los diferentes
modelos de simulación que se presentarán, así como las conclusiones a las que llegaremos.
Hablaremos de “LA FINANCIACION”, como auténtico quebradero de cabeza para todas las
empresas del sector inmobiliario que, por ahora, han sobrevivido a la crisis (incluidas las
empresas públicas).
Como ya hemos comentado, extraeremos la información más relevante de Alokabide que se
desprende de sus cuentas anuales del ejercicio 2013.
Y modelizaremos la explotación de un parque de Viviendas de Régimen Especial (UNA) y otro de
Viviendas de Régimen General (UNA) para terminar con el imprescindible capítulo de
CONCLUSIONES.
Página 4
2. LA FINANCIACION
En la introducción ya hemos anticipado que LA FINANCIACION es, y lo será por mucho tiempo,
el mayor quebradero de cabeza al que se enfrentan todas las empresas del sector inmobiliario
que, por ahora siguen vivas, incluidas las correspondientes al Sector Público.
¿Qué entidades de crédito están dispuestas a financiar operaciones de inversión en vivienda
protegida en alquiler con un préstamo hipotecario a 20 ó 30 años?
Lamentamos tener que ser tan duros y tajantes a la hora de contestar a esta pregunta.
Hoy por hoy, NINGUNA entidad de crédito está dispuesto a financiar este tipo de inversiones. Ni
en términos de coste razonable, ni tan siquiera en unos términos tremendamente gravosos para
el promotor-inversor de un parque de vivienda protegida en alquiler.
Y como ya hemos comentado anteriormente, nos vamos a apoyar en la información de
Alokabide para para darle toda la consistencia necesaria a esta contestación tan contundente.
Y que conste que nada nos satisfaría más que poder afirmar con la misma rotundidad justamente
lo contario. Es decir, nos gustaría poder escribir en negrita que “las entidades crédito, y/o el
resto de los operadores del sector financiero, están encantadas de apoyar un proyecto
estratégico para que el número de viviendas, protegidas o no, en alquiler en la Comunidad
Autónoma del Pais Vasco se multiplique por “X” veces.
En la Memoria de las Cuentas Anuales de Alokabide correspondientes al ejercicio 2013, y más
concretamente en su página 5, en el apartado de “Financiación”, señala:
“En relación con la financiación de las viviendas adquiridas por la Sociedad a las que
se hace referencia anteriormente, para las nuevas adquisiciones a partir de enero
de 2010, se han de obtener fondos al amparo de un nuevo convenio de colaboración
entre entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma del Pais
Vasco en materia de vivienda y suelo de la forma en la que se indica en el apartado
siguiente “Estructura financiera y equilibrio financiero de la actividad del alquiler”
En la página 7, cuando se refiere a la “Estructura financiera y equilibrio financiero de la actividad
de alquiler”, podemos leer lo siguiente:
Página 5
2. LA FINANCIACION
“De acuerdo con el artículo 15.2 del Decreto 628/2009, de 22 de diciembre, de
colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la
Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo, a partir del 1 de
enero de 2010 se puede acoger a periodos de carencia de 8 años en la devolución
de los préstamos hipotecarios, lo que permite lograr un mayor equilibrio en el
modelo financiero de cada promoción hasta su enajenación. Respecto a las
promociones anteriormente adquiridas, estaba previsto un estudio de
reestructuración financiera de las mismas que le permitiese equilibrar los flujos de
fondos previstos en el plan de negocio. En tanto en cuanto se acomete, el Gobierno
Vasco ha manifestado su intención de apoyar financieramente a la Sociedad, de
forma que la exigibilidad a corto plazo de la citada financiación y/o la prestación de
financiación adicional se adecua a su capacidad de generación de flujos de caja de
modo que dicha flexibilidad le permita garantizar el desarrollo normal de sus
operaciones así como el cumplimiento de sus compromisos”
En sus páginas 29 y 30, “Riesgos de liquidez”, incide todavía más en las dos cuestiones
anteriormente aludidas y señala que:
“Con el fin de asegurar la liquidez y poder atender todos los compromisos de pago
que se derivan de su actividad, la Sociedad dispone de la tesorería que muestra su
balance, y del apoyo de su único accionista”
“La situación del mercado inmobiliario residencial se ha deteriorado
paulatinamente desde mediados de 2007. El retraimiento de la demanda de
viviendas, unido al exceso de oferta y en especial a la crisis financiera internacional,
que ha ocasionado un endurecimiento de las condiciones de financiación y unas
mayores restricciones de acceso a la misma, han provocado problemas financieros
a una gran parte de las empresas del sector, que previsiblemente continuarán
durante el ejercicio 2014. No obstante, la Sociedad es un vehículo del Gobierno
Vasco, accionista único, en el desarrollo de su política de vivienda plasmada en los
Planes Directores 2010-2013 y 2013-2016. Es por ello que la Sociedad entiende que
su singularidad, según lo explicado en la Nota 1, permitirá financiar adecuadamente
sus operaciones en 2014”
“La aportación de fondos incluye un anticipo de tesorería de Gobierno Vasco por un
importe de 4.000 miles de euros”
Página 6
2. LA FINANCIACION
“… la Sociedad será capaz de financiar razonablemente sus operaciones, aún en el
caso de que las condiciones del mercado inmobiliario y de financiación continúen
endureciéndose. En todo caso, el accionista único ha manifestado su intención de
seguir apoyando financiera y patrimonialmente a la Sociedad, de forma que la
exigibilidad a corto plazo de la financiación prestada o la concesión de financiación
adicional dependerá de la generación de flujos de caja por su parte, de modo que
ello permita garantizar el desarrollo normal de las operaciones así como el
cumplimiento de sus compromisos”
No hemos querido subrayar nada. Tan sólo reproducimos en “cursiva” lo que dice la Memoria
sobre la financiación de los proyectos de vivienda en alquiler de Alokabide.
A la vista de todo lo anteriormente reproducido, cualquier persona que lo lea seguramente
llegará a la conclusión de que ni Alokabide tiene resuelta la financiación a corto, medio y largo
plazo de sus inversiones en vivienda en alquiler.
Es más, ni aun disponiendo de unas condiciones financieras que no están al alcance de los
promotores privados (a partir del 1 de enero de 2010 se puede acoger a periodos de carencia de
8 años en la devolución de los préstamos hipotecarios).
Y si Alokabide tiene semejantes dificultades para acceder a la financiación de sus proyectos de
vivienda en alquiler, ¿qué podremos decir de los promotores privados?
Página 7
3. ALOKABIDE
No pretendemos realizar un exhaustivo análisis de sus Cuentas Anuales del ejercicio 2013. Tan
sólo pretendemos destacar los aspectos más relevantes de las mismas que nos ayudarán a
modelizar económica y financieramente un proyecto de vivienda en alquiler en 2015 al amparo
de la legislación vigente en esta materia, y de las circunstancias que rodean a la financiación de
este tipo de proyectos.
Alokabide, al cierre del ejercicio 2013 tenía en gestión un “parque propio” de 3.110 viviendas
(vamos a obviar las que corresponden a otros programas, como por ejemplo Bizigune, dado que
no aportan nada a los efectos de nuestro estudio).
Durante el ejercicio 2013 Alokabide compró a VISESA 374 viviendas en derecho de superficie.
Esta operación se realizó por un importe total de 38.149 miles de euros, de los que quedaron
aplazados 35,4 millones de euros. Dicha adquisición fue financiada mediante subvenciones
recibidas de Gobierno Vasco por un importe total de 38.149 miles de euros (100%).
Dado que los impuestos indirectos (IVA) devengados en estas adquisiciones no son recuperables
directamente de la Hacienda Pública, el Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a esta
adquisición se incorporó al coste de adquisición de las citadas viviendas.
De todo lo anterior interpretamos, y entendemos que de forma correcta, que el coste medio
unitario de compra por parte de Alokabide, por vivienda, ascendió a 102.003 euros + el 4% de
IVA Soportado no deducible.
En nuestros modelos contemplamos un coste de 108.625 euros (IVA incluido) para una vivienda
de Régimen Especial de 75 m2 útiles, con una plaza de garaje y un trastero.
Los ingresos y gastos de explotación más relevantes del “parque propio” en gestión de
Alokabide, correspondientes al ejercicio 2013 fueron los siguientes:
Cobró una renta media mensual de 322 euros (conforme a la orden de precios de 2010
debería estar cobrando entre 206 y 288 euros/vivienda/mes).
Su morosidad provisionada equivalía a 1,30 cuotas/inquilino/año.
Los gastos de mantenimiento en los que incurrió ascendieron a 53,69
euros/vivienda/mes. Nuestra experiencia nos dice que son escasos.
Y cobró por la gestión de las viviendas en alquiler propiedad de “terceros” la cantidad
de 470 euros/vivienda/año (Iva no incluido).
Página 8
3. ALOKABIDE
El resultado neto de impuestos del ejercicio de 2013 (NEGATIVO) fue de 4.949.253 euros. El
déficit de explotación del programa Bizigune y de la encomienda que tenía para el ejercicio del
derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración de la CAPV fue cubierto por ésta última
(subvención de explotación por un importe de 20.498.616 euros). Cada vivienda propia
gestionada en régimen de alquiler durante el ejercicio 2013 le supuso un coste/vivienda/año de
1.591 euros (3.110 viviendas).
Las pérdidas acumuladas al cierre del ejercicio 2013 ascendían a 16.713.255 euros. Esta
circunstancia, unida a la anterior, nos conduce a pensar que la actividad ordinaria de Alokabide
es deficitaria con carácter recurrente.
De hecho, en las páginas 58 y 59 de la Memoria de las Cuentas Anuales se señala lo siguiente:
“Al 31 de diciembre de 2013, el importe de las bases imponibles negativas
pendientes de compensar que no se encuentran activadas al considerar los
Administradores de la Sociedad que no es probable su recuperación en los próximos
10 ejercicios, ascienden a 16.387.625 euros”
“La Sociedad no se acogió en el ejercicio 2012 a la revalorización de balances
aprobada por la Ley 15/2012, de 28 de diciembre, por la que se adoptaron medidas
tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la
actividad económica"
Toda la información recogida en este apartado ha sido tenida a la hora de confeccionar el
apartado de Conclusiones.
Y como veremos a continuación, los resultados de los modelos que presentamos arrojan
resultados incluso mejores que los de Alokabide durante los últimos años.
Por lo tanto esperamos que nadie pueda tildar nuestros modelos como apartados de la realidad,
o deliberadamente manipulados.
La realidad es tozuda, y los hechos y circunstancias acaecidas no son susceptibles de apaño
alguno.
Arrojando Alokabide los resultados que hemos comentado, ningún promotor privado de un
parque de vivienda protegida en alquiler tiene ninguna posibilidad de subsistir a través de esta
actividad económica.
Página 9
4. LA VIVIENDA DE REGIMEN ESPECIAL
A continuación vamos a presentar el resultado (económico y financiero) que arroja una vivienda
social en alquiler promovida por un promotor privado.
También vamos a presentar la proyección de los flujos de caja, anuales y acumulados, que nos
permitirá comenzar a construir el capítulo de Conclusiones.
El modelo se va a reproducir para tres viviendas tipo: de 60 m2 útiles, de 75 m2 y de 90 m2 útiles
(en todos los casos se incluye como anejo una plaza de garaje y un trastero).
Y se va a presentar también el contraste de los datos económicos del modelo con la información
extraída de la Memoria de las Cuentas Anuales de Alokabide. Observaremos que nuestros
modelos contemplan una gran dosis de optimismo. Es decir, manejamos hipótesis muy
favorables que ni nosotros mismos confiamos en ellas.
Hemos estimado que las viviendas se venderán en el año 16 a los precios máximos previstos
por la normativa. No hemos considerado el incremento de un 20% sobre dichos precios por dos
razones: Tienen calificación perpetua, y se situarían por encima de los precios de mercado de
la vivienda libre.
En el caso de un promotor privado, la normativa vigente para la vivienda protegida, y la realidad
del mercado de suelo, derivan en situaciones tan curiosas como las siguientes:
El promotor privado adquiere o es propietario de suelo urbanizado y calificado para
vivienda protegida con una repercusión vinculada al precio máximo de venta de las
mismas (un 15% en el caos de la vivienda de Régimen Especial y un 20% para la de
Régimen General). En el caso de Alokabide ya hemos comentado que adquiere las
viviendas promovidas por Visesa en derecho de superficie.
El precio máximo de venta para los 3 tipos de vivienda protegida que vamos a analizar
no es proporcional. El precio de venta por m2 útil es superior en la vivienda de menor
superficie, y por lo tanto inferior en la de mayor superficie.
Y otra serie de cuestiones relevantes que se pondrán de manifiesto cuando comparemos
los modelos de viabilidad de la vivienda de Régimen Especial y de Régimen General.
Dado que nos encontramos en el apartado de la vivienda de Régimen Especial, pasamos a
reproducir los resultados de nuestros análisis. No hemos podido evitar que en alguno de los
cuadros informativos se compare con la de Régimen General.
Página 10
4. LA VIVIENDA DE REGIMEN ESPECIAL
Causa extrañeza que los tramos de renta que cobran los inquilinos no coincidan en la vivienda
de Régimen Especial y en la de Régimen General, y que existan más tramos en la primera que
en la segunda.
La brecha de precios máximos de venta es importantísima en detrimento de la vivienda de
Régimen Especial.
Los precios de venta de la vivienda de Régimen Especial no llegan a cubrir los costes totales de
la promoción ni en la situación más favorable.
Se han sombreado los tramos de ingresos de los inquilinos que son más equiparables en ambas
tipologías de vivienda protegida.
R.E. R. G. 60 m2 u. 75 m2 u. 90 m2 u. 60 m2 u. 75 m2 u. 90 m2 u.
80.211 96.314 112.416 132.056 156.495 176.047
3.000 1,71% 114 137 160
9.000 2,39% 160 192 224
15.000 3,08% 2,27% 206 247 289 250 296 333
18.000 3,56% 238 286 334
21.000 2,91% 320 380 427
22.000 4,10% 274 329 384
25.000 4,96% 332 398 465
25.100 3,64% 401 475 534
28.000 5,64% 377 453 528
30.000 4,27% 470 557 626
35.000 7,25% 4,73% 485 582 679 521 617 694
> 35.000 8,07% 5,18% 539 648 756 570 676 760
Subvenciones por Vivienda 60 m2 u. 75 m
2 u. 90 m
2 u. 60 m
2 u. 75 m
2 u. 90 m
2 u.
Asistencia Técnica 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000
Incentivo Alquiler 18.000 18.000 18.000 10.000 10.000 10.000
Financiación por Vivienda 60 m2 u. 75 m2 u. 90 m2 u. 60 m2 u. 75 m2 u. 90 m2 u.
Importe 80.211 96.314 112.416 119.056 143.495 163.047
% s/Precio Vta. 100,00% 100,00% 100,00% 90,16% 91,69% 92,62%
Años 20 20 20 20 20 20
Subsidiación 1,00% 1,00% 1,00% N/A N/A N/A
Años de Arrendamiento 15 15 15 15 15 15
SUBVENCION - FINANCIACION - AÑOS DE ARRENDAMIENTO (Orden 7/11/2008)
ConceptoRégimen Especial Régimen General
ALQUILER VIVIENDA PROTEGIDA EN PAIS VASCO (Anexo I)
RENTAS MENSUALES SEGUN LOS INGRESOS DE LOS INQUILINOS (Orden 3/11/2010)
% Renta / mes
Precio sin IVA
Página 11
4. LA VIVIENDA DE REGIMEN ESPECIAL
El resultado ordinario antes de impuestos es NEGATIVO en los 3 supuestos, y se va deteriorando
conforme la vivienda tiene una mayor superficie útil.
Tan sólo la plusvalía por la desinversión o venta de la vivienda en el año 16 compensaría las
pérdidas acumuladas.
60 m2 u.
ALOKABIDE
31/12/2013
AÑO 1 AÑO 16 % Total
INGRESOS 3.871 75.537 100,00%
Rentas 2.471 39.767 52,65%La Renta media mensual es de 322 € (Alokabide)
y de 291 € (Bizigune)
Subvención 1.400 21.000 27,80%Periodificación de la imputación a la Cuenta de
Resultados (no genera flujos de caja)
Rdo. Extraord. 14.769 19,55%En el año 16 por la venta de las viviendas. Se
venderán con un incremento de precios del 20% ?
GASTOS 4.117 68.202 90,29%
3% Dot. Amort. 2.340 35.100 46,47%Amortiza al 2%. NO tiene incidencia en la salida
de flujos de caja
Intereses 802 8.036 10,64%Préstamo a 20 años con intereses subsidiados
al 1%
Mantenimiento 0 9.371 12,41%Los Gastos de Mantenimiento en 2013 ascienden
a 54 €/vivienda/mes
Gestión 575 9.256 12,25%Cobra una cantidad similar por las 3.276
viviendas que gestiona de Terceros
Otros Gastos 400 6.439 8,52%
RESULTADO -247 7.335 9,71%
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
REGIMEN ESPECIAL
PARTIDADatos extraídos de las Cuentas Anuales de
Alokabide correspondientes al ejercicio 2013
Insolvencias de inquilinos, gastos de las viviendas
desocupadas, etc. La morosidad total provisionada
por Alokabide asciende a 1,30
cuotas/año/inquilino
75 m2 u.
ALOKABIDE
31/12/2013
AÑO 1 AÑO 16 % Total
INGRESOS 4.549 86.531 100,00%
Rentas 3.149 47.751 55,18%La Renta media mensual es de 322 € (Alokabide)
y de 291 € (Bizigune)
Subvención 1.400 21.000 24,27%Periodificación de la imputación a la Cuenta de
Resultados (no genera flujos de caja)
Rdo. Extraord. 17.780 20,55%En el año 16 por la venta de las viviendas. Se
venderán con un incremento de precios del 20% ?
GASTOS 4.796 79.514 91,89%
3% Dot. Amort. 2.808 42.120 48,68%Amortiza al 2%. NO tiene incidencia en la salida
de flujos de caja
Intereses 963 9.649 11,15%Préstamo a 20 años con intereses subsidiados
al 1%
Mantenimiento 0 11.246 13,00%Los Gastos de Mantenimiento en 2013 ascienden
a 54 €/vivienda/mes
Gestión 575 9.256 10,70%Cobra una cantidad similar por las 3.276
viviendas que gestiona de Terceros
Otros Gastos 450 7.244 8,37%
RESULTADO -247 7.017 8,11%
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
REGIMEN ESPECIAL
PARTIDADatos extraídos de las Cuentas Anuales de
Alokabide correspondientes al ejercicio 2013
Insolvencias de inquilinos, gastos de las viviendas
desocupadas, etc.
La morosidad total provisionada por Alokabide
asciende a 1,30 cuotas/año/inquilino
Página 12
4. LA VIVIENDA DE REGIMEN ESPECIAL
En los 3 modelos se ha considerado la renta mensual que le corresponde a un inquilino con
unos ingresos medios anuales de 15 mil euros.
Resulta curioso que la renta media en cualquiera de los 3 tipos de vivienda analizados
(superficie útil) es INFERIOR a la que ingresó Alokabide en el ejercicio 2013 (322 €/vivienda
mes).
Ningún promotor privado (ni público como ya hemos comentado) es capaz de alcanzar una
rentabilidad económica anual positiva antes de impuesto sobre sociedades. Recordemos que
Alokabide arroja resultados de explotación ordinarios NEGATIVOS en todos los periodos
comprendidos entre los años 2004 y 2013.
A continuación presentamos los flujos de caja antes de impuestos.
90 m2 u.
ALOKABIDE
31/12/2013
AÑO 1 AÑO 16 % Total
INGRESOS 5.075 98.758 100,00%
Rentas 3.675 55.734 56,43%La Renta media mensual es de 322 € (Alokabide)
y de 291 € (Bizigune)
Subvención 1.400 21.000 21,26%Periodificación de la imputación a la Cuenta de
Resultados (no genera flujos de caja)
Rdo. Extraord. 22.024 22,30%En el año 16 por la venta de las viviendas. Se
venderán con un incremento de precios del 20% ?
GASTOS 5.428 89.937 91,07%
3% Dot. Amort. 3.229 48.438 49,05%Amortiza al 2%. NO tiene incidencia en la salida
de flujos de caja
Intereses 1.124 11.262 11,40%Préstamo a 20 años con intereses subsidiados
al 1%
Mantenimiento 0 12.932 13,09%Los Gastos de Mantenimiento en 2013 ascienden
a 54 €/vivienda/mes
Gestión 575 9.256 9,37%Cobra una cantidad similar por las 3.276
viviendas que gestiona de Terceros
Otros Gastos 500 8.048 8,15%
RESULTADO -353 8.822 8,93%
Insolvencias de inquilinos, gastos de las viviendas
desocupadas, etc.
La morosidad total provisionada por Alokabide
asciende a 1,30 cuotas/año/inquilino
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
REGIMEN ESPECIAL
PARTIDADatos extraídos de las Cuentas Anuales de
Alokabide correspondientes al ejercicio 2013
Página 13
4. LA VIVIENDA DE REGIMEN ESPECIAL
Con flujos anuales de caja NEGATIVOS no existe
entidad de crédito que esté dispuesta a financiar
una inversión de este tipo.
Los flujos de caja no son capaces de cubrir el pago
del servicio de la deuda (pago de las cuotas del
préstamo hipotecario a 20 años con un interés
anual subsidiado del 1%).
Y el déficit de tesorería acumulado a lo largo de los
15 primeros años se eleva a 41,274 M€, 51,365 M€
y 59,707 M€ respectivamente; siendo aportado
por el promotor de la vivienda en alquiler.
A continuación se presenta el cuadro de flujos de
caja de los 16 años.
60 m2 u.
AÑO 1 AÑO 16 % Total
COBROS 2.471 211.161 100,00%
Rentas 2.471 39.767 18,83%
Subv. + Financ. 101.211 47,93%
Desinversión 70.182 33,24%
PAGOS 5.420 203.826 96,53%
Servicio Deuda 4.445 88.247 41,79%
Mantenimiento 0 9.371 4,44%
Gestión 575 9.256 4,38%
Otros Gastos 400 6.439 3,05%
Inversión 90.513 42,86%
FLUJOS DE CAJA -2.949 7.335 3,47%
FLUJOS DE CAJA ANTES DE IMPUESTOS
REGIMEN ESPECIAL
PARTIDA
75 m2 u.
AÑO 1 AÑO 16 % Total
COBROS 3.149 249.350 100,00%
Rentas 3.149 47.751 19,15%
Subv. + Financ. 117.314 47,05%
Desinversión 84.285 33,80%
PAGOS 6.362 242.332 97,19%
Servicio Deuda 5.337 105.963 42,50%
Mantenimiento 0 11.246 4,51%
Gestión 575 9.256 3,71%
Otros Gastos 450 7.244 2,90%
Inversión 108.625 43,56%
FLUJOS DE CAJA -3.213 7.017 2,81%
FLUJOS DE CAJA ANTES DE IMPUESTOS
REGIMEN ESPECIAL
PARTIDA
90 m2 u.
AÑO 1 AÑO 16 % Total
COBROS 3.675 287.913 100,00%
Rentas 3.675 55.734 19,36%
Subv. + Financ. 133.416 46,34%
Desinversión 98.763 34,30%
PAGOS 7.305 279.092 96,94%
Servicio Deuda 6.230 123.678 42,96%
Mantenimiento 0 12.932 4,49%
Gestión 575 9.256 3,21%
Otros Gastos 500 8.048 2,80%
Inversión 125.177 43,48%
FLUJOS DE CAJA -3.629 8.822 3,06%
PARTIDA
FLUJOS DE CAJA ANTES DE IMPUESTOS
REGIMEN ESPECIAL
Página 14
4. LA VIVIENDA DE REGIMEN ESPECIAL
Rentas
Alquiler
Prestamo
HipotecarioSubvenciones
Venta de las
Viviendas
TOTAL
COBROS
Inversión
Suelo +
Construcción
Servicio
de la Deuda
Gastos de
Mantenimiento
Gastos de
Gestión
Otros
Gastos
Rehabilitación
Plusvalia y
Gastos de
Venta
TOTAL
PAGOS
Tesoreria
Anual
Tesoreria
Acumulado
0 80.211 3.000 83.211 -90.513 -90.513 -7.302 -7.302
1 2.471 18.000 20.471 -4.445 -575 -400 -5.420 15.051 7.749
2 2.495 2.495 -4.445 -125 -581 -404 -5.555 -3.059 4.689
3 2.520 2.520 -4.445 -187 -587 -408 -5.627 -3.107 1.583
4 2.545 2.545 -4.445 -250 -592 -412 -5.699 -3.154 -1.571
5 2.571 2.571 -4.445 -375 -598 -416 -5.834 -3.264 -4.835
6 2.597 2.597 -4.445 -500 -604 -420 -5.969 -3.373 -8.208
7 2.622 2.622 -4.445 -562 -610 -425 -6.042 -3.420 -11.628
8 2.649 2.649 -4.445 -625 -616 -429 -6.115 -3.466 -15.094
9 2.675 2.675 -4.445 -687 -623 -433 -6.188 -3.513 -18.607
10 2.702 2.702 -4.445 -750 -629 -437 -6.261 -3.559 -22.166
11 2.729 2.729 -4.445 -875 -635 -442 -6.397 -3.668 -25.833
12 2.756 2.756 -4.445 -937 -642 -446 -6.470 -3.714 -29.547
13 2.784 2.784 -4.445 -1.062 -648 -451 -6.606 -3.822 -33.369
14 2.812 2.812 -4.445 -1.187 -654 -455 -6.742 -3.930 -37.299
15 2.840 2.840 -4.445 -1.250 -661 -460 -6.815 -3.975 -41.274
16 93.123 93.123 -21.573 -22.941 -44.514 48.609 7.335
TOTAL 39.767 80.211 21.000 93.123 234.101 -90.513 -88.247 -9.371 -9.256 -6.439 -22.941 -226.766 7.335 7.335
FLUJOS DE CAJA ORDINARIOS PARA UNA VIVIENDA EN ALQUILER DE 60 M2 UTILES (REGIMEN ESPECIAL)
AÑO
COBROS PAGOS FLUJOS DE CAJA
Página 15
4. LA VIVIENDA DE REGIMEN ESPECIAL
Rentas
Alquiler
Prestamo
HipotecarioSubvenciones
Venta de las
Viviendas
TOTAL
COBROS
Inversión
Suelo +
Construcción
Servicio
de la Deuda
Gastos de
Mantenimiento
Gastos de
Gestión
Otros
Gastos
Rehabilitación
Plusvalia y
Gastos de
Venta
TOTAL
PAGOS
Tesoreria
Anual
Tesoreria
Acumulado
0 96.314 3.000 99.314 -108.625 -108.625 -9.311 -9.311
1 2.966 18.000 20.966 -5.337 -575 -450 -6.362 14.604 5.293
2 2.996 2.996 -5.337 -150 -581 -455 -6.522 -3.526 1.767
3 3.026 3.026 -5.337 -225 -587 -459 -6.608 -3.582 -1.815
4 3.056 3.056 -5.337 -300 -592 -464 -6.693 -3.637 -5.452
5 3.087 3.087 -5.337 -450 -598 -468 -6.854 -3.767 -9.219
6 3.118 3.118 -5.337 -600 -604 -473 -7.014 -3.897 -13.115
7 3.149 3.149 -5.337 -675 -610 -478 -7.100 -3.951 -17.066
8 3.180 3.180 -5.337 -750 -616 -482 -7.186 -4.005 -21.072
9 3.212 3.212 -5.337 -825 -623 -487 -7.272 -4.060 -25.131
10 3.244 3.244 -5.337 -900 -629 -492 -7.358 -4.114 -29.245
11 3.277 3.277 -5.337 -1.050 -635 -497 -7.519 -4.242 -33.487
12 3.310 3.310 -5.337 -1.125 -642 -502 -7.605 -4.296 -37.783
13 3.343 3.343 -5.337 -1.274 -648 -507 -7.767 -4.424 -42.207
14 3.376 3.376 -5.337 -1.424 -654 -512 -7.928 -4.552 -46.759
15 3.410 3.410 -5.337 -1.499 -661 -517 -8.015 -4.605 -51.364
16 111.817 111.817 -25.904 -27.532 -53.436 58.381 7.017
TOTAL 47.751 96.314 21.000 111.817 276.881 -108.625 -105.963 -11.246 -9.256 -7.244 -27.532 -269.864 7.017 7.017
FLUJOS DE CAJA ORDINARIOS PARA UNA VIVIENDA EN ALQUILER DE 75 M2 UTILES (REGIMEN ESPECIAL)
AÑO
COBROS PAGOS FLUJOS DE CAJA
Página 16
4. LA VIVIENDA DE REGIMEN ESPECIAL
Rentas
Alquiler
Prestamo
HipotecarioSubvenciones
Venta de las
Viviendas
TOTAL
COBROS
Inversión
Suelo +
Construcción
Servicio
de la Deuda
Gastos de
Mantenimiento
Gastos de
Gestión
Otros
Gastos
Rehabilitación
Plusvalia y
Gastos de
Venta
TOTAL
PAGOS
Tesoreria
Anual
Tesoreria
Acumulado
0 112.416 3.000 115.416 -125.177 -125.177 -9.761 -9.761
1 3.462 18.000 21.462 -6.230 -575 -500 -7.305 14.158 4.397
2 3.497 3.497 -6.230 -172 -581 -505 -7.488 -3.991 406
3 3.532 3.532 -6.230 -259 -587 -510 -7.585 -4.053 -3.647
4 3.567 3.567 -6.230 -345 -592 -515 -7.682 -4.115 -7.761
5 3.603 3.603 -6.230 -517 -598 -520 -7.866 -4.263 -12.024
6 3.639 3.639 -6.230 -690 -604 -526 -8.049 -4.410 -16.434
7 3.675 3.675 -6.230 -776 -610 -531 -8.147 -4.471 -20.905
8 3.712 3.712 -6.230 -862 -616 -536 -8.244 -4.532 -25.437
9 3.749 3.749 -6.230 -948 -623 -541 -8.342 -4.593 -30.030
10 3.787 3.787 -6.230 -1.035 -629 -547 -8.440 -4.653 -34.683
11 3.825 3.825 -6.230 -1.207 -635 -552 -8.624 -4.799 -39.482
12 3.863 3.863 -6.230 -1.293 -642 -558 -8.722 -4.859 -44.342
13 3.902 3.902 -6.230 -1.466 -648 -563 -8.907 -5.005 -49.347
14 3.941 3.941 -6.230 -1.638 -654 -569 -9.091 -5.151 -54.497
15 3.980 3.980 -6.230 -1.724 -661 -575 -9.190 -5.210 -59.707
16 130.511 130.511 -30.235 -31.748 -61.983 68.529 8.822
TOTAL 55.734 112.416 21.000 130.511 319.661 -125.177 -123.678 -12.932 -9.256 -8.048 -31.748 -310.840 8.822 8.822
AÑO
COBROS PAGOS FLUJOS DE CAJA
FLUJOS DE CAJA ORDINARIOS PARA UNA VIVIENDA EN ALQUILER DE 90 M2 UTILES (REGIMEN ESPECIAL)
Página 17
4. LA VIVIENDA DE REGIMEN ESPECIAL
-7,30
15,05
-3,06 -3,11 -3,15 -3,26 -3,37 -3,42 -3,47 -3,51 -3,56 -3,67 -3,71 -3,82 -3,93 -3,98
48,61
-7,30
7,75 4,69 1,58
-1,57 -4,83 -8,21 -11,63
-15,09 -18,61
-22,17 -25,83
-29,55 -33,37
-37,30 -41,27
7,34
-60
-40
-20
0
20
-20
0
20
40
60
FLUJOS DE CAJA POR VIVIENDAREGIMEN ESPECIAL (60 m2 útiles)
MILES DE EUROS
ANUALES ACUMULADOS
Página 18
4. LA VIVIENDA DE REGIMEN ESPECIAL
-9,31
14,60
-3,53 -3,58 -3,64 -3,77 -3,90 -3,95 -4,01 -4,06 -4,11 -4,24 -4,30 -4,42 -4,55 -4,60
58,38
-9,31
5,29 1,77
-1,82 -5,45 -9,22
-13,12 -17,07
-21,07 -25,13
-29,24
-33,49
-37,78
-42,21
-46,76 -51,36
7,02
-60
-40
-20
0
20
-20
0
20
40
60
FLUJOS DE CAJA POR VIVIENDAREGIMEN ESPECIAL (75 m2 útiles)
MILES DE EUROS
ANUALES ACUMULADOS
Página 19
4. LA VIVIENDA DE REGIMEN ESPECIAL
-9,76
14,16
-3,99 -4,05 -4,11 -4,26 -4,41 -4,47 -4,53 -4,59 -4,65 -4,80 -4,86 -5,01 -5,15 -5,21
68,53
-9,76
4,40 0,41
-3,65 -7,76
-12,02
-16,43
-20,91
-25,44
-30,03
-34,68
-39,48
-44,34
-49,35
-54,50 -59,71
8,82
-60
-40
-20
0
20
-20
0
20
40
60
80
FLUJOS DE CAJA POR VIVIENDAREGIMEN ESPECIAL (90 m2 útiles)
MILES DE EUROS
ANUALES ACUMULADOS
Página 20
5. LA VIVIENDA DE REGIMEN GENERAL
Al igual que en la vivienda de Régimen Especial, presentamos el resultado (económico y
financiero) de una vivienda de Régimen General en alquiler promovida por un promotor privado.
Y proyectaremos también los flujos de caja, anuales y acumulados, para terminar de centrar el
capítulo de Conclusiones con el que finalizaremos este estudio.
Como ya hemos comentado, en la vivienda de Régimen General se contemplan 6 tramos de
ingresos para los inquilinos, mientras en la vivienda de Régimen Especial son 9 los referidos
tramos. Y algunos de los tramos no coinciden en ambas tipologías de vivienda. ¿Por qué?
R.E. R. G. 60 m2 u. 75 m2 u. 90 m2 u. 60 m2 u. 75 m2 u. 90 m2 u.
80.211 96.314 112.416 132.056 156.495 176.047
3.000 1,71% 114 137 160
9.000 2,39% 160 192 224
15.000 3,08% 2,27% 206 247 289 250 296 333
18.000 3,56% 238 286 334
21.000 2,91% 320 380 427
22.000 4,10% 274 329 384
25.000 4,96% 332 398 465
25.100 3,64% 401 475 534
28.000 5,64% 377 453 528
30.000 4,27% 470 557 626
35.000 7,25% 4,73% 485 582 679 521 617 694
> 35.000 8,07% 5,18% 539 648 756 570 676 760
Subvenciones por Vivienda 60 m2 u. 75 m
2 u. 90 m
2 u. 60 m
2 u. 75 m
2 u. 90 m
2 u.
Asistencia Técnica 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000
Incentivo Alquiler 18.000 18.000 18.000 10.000 10.000 10.000
Financiación por Vivienda 60 m2 u. 75 m2 u. 90 m2 u. 60 m2 u. 75 m2 u. 90 m2 u.
Importe 80.211 96.314 112.416 119.056 143.495 163.047
% s/Precio Vta. 100,00% 100,00% 100,00% 90,16% 91,69% 92,62%
Años 20 20 20 20 20 20
Subsidiación N/A N/A N/A 3,00% 3,00% 3,00%
Años de Arrendamiento 15 15 15 15 15 15
SUBVENCION - FINANCIACION - AÑOS DE ARRENDAMIENTO (Orden 7/11/2008)
ConceptoRégimen Especial Régimen General
ALQUILER VIVIENDA PROTEGIDA EN PAIS VASCO (Anexo I)
RENTAS MENSUALES SEGUN LOS INGRESOS DE LOS INQUILINOS (Orden 3/11/2010)
% Renta / mes
Precio sin IVA
Página 21
5. LA VIVIENDA DE REGIMEN GENERAL
También es este caso, el resultado ordinario de explotación antes de impuestos (NEGATIVO), en
los 3 supuestos, se va deteriorando conforme la vivienda tiene una mayor superficie útil.
Y tan sólo en el momento de la venta de la vivienda, en el año 16, la plusvalía de la desinversión
compensaría las pérdidas acumuladas.
60 m2 u.
ALOKABIDE
31/12/2013
AÑO 1 AÑO 16 % Total
INGRESOS 3.864 113.617 100,00%
Rentas 2.998 48.253 42,47%La Renta media mensual es de 322 € (Alokabide)
y de 291 € (Bizigune)
Subvención 867 13.000 11,44%Periodificación de la imputación a la Cuenta de
Resultados (no genera flujos de caja)
Rdo. Extraord. 52.364 46,09%En el año 16 por la venta de las viviendas. Se
venderán con un incremento de precios del 20% ?
GASTOS 7.124 102.157 89,91%
3% Dot. Amort. 2.527 37.908 33,36%Amortiza al 2%. NO tiene incidencia en la salida
de flujos de caja
Intereses 3.572 37.629 33,12%Préstamo a 20 años con intereses subsidiados
al 1%
Mantenimiento 0 10.121 8,91%Los Gastos de Mantenimiento en 2013 ascienden
a 54 €/vivienda/mes
Gestión 575 9.256 8,15%Cobra una cantidad similar por las 3.276
viviendas que gestiona de Terceros
Otros Gastos 450 7.244 6,38%
RESULTADO -3.260 11.459 10,09%
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
REGIMEN GENERAL
PARTIDADatos extraídos de las Cuentas Anuales de
Alokabide correspondientes al ejercicio 2013
Insolvencias de inquilinos, gastos de las viviendas
desocupadas, etc. La morosidad total provisionada
por Alokabide asciende a 1,30
cuotas/año/inquilino
75 m2 u.
ALOKABIDE
31/12/2013
AÑO 1 AÑO 16 % Total
INGRESOS 4.638 130.997 100,00%
Rentas 3.771 57.183 43,65%La Renta media mensual es de 322 € (Alokabide)
y de 291 € (Bizigune)
Subvención 867 13.000 9,92%Periodificación de la imputación a la Cuenta de
Resultados (no genera flujos de caja)
Rdo. Extraord. 60.814 46,42%En el año 16 por la venta de las viviendas. Se
venderán con un incremento de precios del 20% ?
GASTOS 8.422 120.470 91,96%
3% Dot. Amort. 3.042 45.630 34,83%Amortiza al 2%. NO tiene incidencia en la salida
de flujos de caja
Intereses 4.305 45.354 34,62%Préstamo a 20 años con intereses subsidiados
al 1%
Mantenimiento 0 12.183 9,30%Los Gastos de Mantenimiento en 2013 ascienden
a 54 €/vivienda/mes
Gestión 575 9.256 7,07%Cobra una cantidad similar por las 3.276
viviendas que gestiona de Terceros
Otros Gastos 500 8.048 6,14%
RESULTADO -3.784 10.527 8,04%
Insolvencias de inquilinos, gastos de las viviendas
desocupadas, etc.
La morosidad total provisionada por Alokabide
asciende a 1,30 cuotas/año/inquilino
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
REGIMEN GENERAL
PARTIDADatos extraídos de las Cuentas Anuales de
Alokabide correspondientes al ejercicio 2013
Página 22
5. LA VIVIENDA DE REGIMEN GENERAL
Con el mismo criterio que en la vivienda de Régimen Especial hemos considerado que los
ingresos medios anuales de los inquilinos se situarán en el tramo de los 15 mil euros.
Para la vivienda de Régimen Especial y para la de Régimen General existe el mismo
condicionante de ingresos mínimos de los inquilinos de acceso al uso y disfrute de las mismas.
Estos ingresos mínimos se sitúan en los 3.000 euros/año. De acuerdo con esta circunstancia, no
encontramos argumentos suficientes para pensar que el perfil de los inquilinos, en cuanto a su
nivel de ingresos, será diferente para una vivienda de Régimen Especial o para otra de Régimen
General.
Y al igual que en la vivienda de Régimen Especial, para el tramo de ingresos medios de los
inquilinos de 15 mil euros, la renta mensual de una vivienda de 60 m2 (250 €/mes) o de 75 m2
útiles (296 €/mes) es inferior a la que cobra Alokabide (322€/mes) en su parque propio de 3.110
viviendas. La renta media mensual tan sólo se equipara en la vivienda de 90 m2 útiles (333
€/mes).
A continuación presentamos los flujos de caja antes de impuestos.
90 m2 u.
ALOKABIDE
31/12/2013
AÑO 1 AÑO 16 % Total
INGRESOS 5.109 143.422 100,00%
Rentas 4.242 64.327 44,85%La Renta media mensual es de 322 € (Alokabide)
y de 291 € (Bizigune)
Subvención 867 13.000 9,06%Periodificación de la imputación a la Cuenta de
Resultados (no genera flujos de caja)
Rdo. Extraord. 66.095 46,08%En el año 16 por la venta de las viviendas. Se
venderán con un incremento de precios del 20% ?
GASTOS 9.526 136.349 95,07%
3% Dot. Amort. 3.510 52.650 36,71%Amortiza al 2%. NO tiene incidencia en la salida
de flujos de caja
Intereses 4.891 51.533 35,93%Préstamo a 20 años con intereses subsidiados
al 1%
Mantenimiento 0 14.057 9,80%Los Gastos de Mantenimiento en 2013 ascienden
a 54 €/vivienda/mes
Gestión 575 9.256 6,45%Cobra una cantidad similar por las 3.276
viviendas que gestiona de Terceros
Otros Gastos 550 8.853 6,17%
RESULTADO -4.418 7.073 4,93%
PARTIDADatos extraídos de las Cuentas Anuales de
Alokabide correspondientes al ejercicio 2013
Insolvencias de inquilinos, gastos de las viviendas
desocupadas, etc.
La morosidad total provisionada por Alokabide
asciende a 1,30 cuotas/año/inquilino
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
REGIMEN GENERAL
Página 23
5. LA VIVIENDA DE REGIMEN GENERAL
Los flujos anuales de caja durante 15 años, para
una vivienda de Régimen General, siguen siendo
NEGATIVOS.
Al igual que en la vivienda de Régimen Especial, NO
es posible cubrir el pago del servicio de la deuda
(pago de las cuotas del préstamo hipotecario a 20
años con un interés anual de mercado del 3%).
Y el déficit de tesorería acumulado a lo largo de los
15 primeros años se eleva a 78,055 M€, 94,436 M€
y 109,799 M€ respectivamente; siendo aportado
por el promotor de la vivienda en alquiler.
A continuación se presenta el cuadro de flujos de
caja de los 16 años.
60 m2 u.
AÑO 1 AÑO 16 % Total
COBROS 2.998 306.472 100,00%
Rentas 2.998 48.253 15,74%
Subv. + Financ. 132.056 43,09%
Desinversión 126.163 41,17%
PAGOS 9.027 295.013 96,26%
Servicio Deuda 8.002 156.685 51,13%
Mantenimiento 0 10.121 3,30%
Gestión 575 9.256 3,02%
Otros Gastos 450 7.244 2,36%
Inversión 111.708 36,45%
FLUJOS DE CAJA -6.030 11.459 3,74%
FLUJOS DE CAJA ANTES DE IMPUESTOS
REGIMEN GENERAL
PARTIDA
75 m2 u.
AÑO 1 AÑO 16 % Total
COBROS 3.771 362.814 100,00%
Rentas 3.771 57.183 15,76%
Subv. + Financ. 156.495 43,13%
Desinversión 149.135 41,11%
PAGOS 10.720 352.287 97,10%
Servicio Deuda 9.645 188.849 52,05%
Mantenimiento 0 12.183 3,36%
Gestión 575 9.256 2,55%
Otros Gastos 500 8.048 2,22%
Inversión 133.951 36,92%
FLUJOS DE CAJA -6.949 10.527 2,90%
FLUJOS DE CAJA ANTES DE IMPUESTOS
REGIMEN GENERAL
PARTIDA
90 m2 u.
AÑO 1 AÑO 16 % Total
COBROS 4.242 407.437 100,00%
Rentas 4.242 64.327 15,79%
Subv. + Financ. 176.047 43,21%
Desinversión 167.063 41,00%
PAGOS 12.084 400.364 98,26%
Servicio Deuda 10.959 214.580 52,67%
Mantenimiento 0 14.057 3,45%
Gestión 575 9.256 2,27%
Otros Gastos 550 8.853 2,17%
Inversión 153.618 37,70%
FLUJOS DE CAJA -7.842 7.073 1,74%
PARTIDA
FLUJOS DE CAJA ANTES DE IMPUESTOS
REGIMEN GENERAL
Página 24
5. LA VIVIENDA DE REGIMEN GENERAL
Rentas
Alquiler
Prestamo
HipotecarioSubvenciones
Venta de las
Viviendas
TOTAL
COBROS
Inversión
Suelo +
Construcción
Servicio
de la Deuda
Gastos de
Mantenimiento
Gastos de
Gestión
Otros
Gastos
Rehabilitación
Plusvalia y
Gastos de
Venta
TOTAL
PAGOS
Tesoreria
Anual
Tesoreria
Acumulado
0 119.056 3.000 122.056 -111.708 -111.708 10.348 10.348
1 2.998 10.000 12.998 -8.002 -575 -450 -9.027 3.970 14.318
2 3.028 3.028 -8.002 -135 -581 -455 -9.173 -6.145 8.173
3 3.058 3.058 -8.002 -202 -587 -459 -9.250 -6.193 1.981
4 3.088 3.088 -8.002 -270 -592 -464 -9.328 -6.240 -4.259
5 3.119 3.119 -8.002 -405 -598 -468 -9.474 -6.354 -10.614
6 3.151 3.151 -8.002 -540 -604 -473 -9.619 -6.469 -17.082
7 3.182 3.182 -8.002 -607 -610 -478 -9.698 -6.516 -23.598
8 3.214 3.214 -8.002 -675 -616 -482 -9.776 -6.562 -30.160
9 3.246 3.246 -8.002 -742 -623 -487 -9.855 -6.608 -36.769
10 3.278 3.278 -8.002 -810 -629 -492 -9.933 -6.655 -43.423
11 3.311 3.311 -8.002 -945 -635 -497 -10.079 -6.768 -50.191
12 3.344 3.344 -8.002 -1.012 -642 -502 -10.158 -6.814 -57.005
13 3.378 3.378 -8.002 -1.147 -648 -507 -10.304 -6.927 -63.932
14 3.412 3.412 -8.002 -1.282 -654 -512 -10.451 -7.039 -70.971
15 3.446 3.446 -8.002 -1.349 -661 -517 -10.530 -7.084 -78.055
16 153.312 153.312 -36.649 -27.149 -63.798 89.515 11.459
TOTAL 48.253 119.056 13.000 153.312 333.621 -111.708 -156.685 -10.121 -9.256 -7.244 -27.149 -322.162 11.459 11.459
FLUJOS DE CAJA
AÑO
FLUJOS DE CAJA ORDINARIOS PARA UNA VIVIENDA EN ALQUILER DE 60 M2 UTILES (REGIMEN GENERAL)
COBROS PAGOS
Página 25
5. LA VIVIENDA DE REGIMEN GENERAL
Rentas
Alquiler
Prestamo
HipotecarioSubvenciones
Venta de las
Viviendas
TOTAL
COBROS
Inversión
Suelo +
Construcción
Servicio
de la Deuda
Gastos de
Mantenimiento
Gastos de
Gestión
Otros
Gastos
Rehabilitación
Plusvalia y
Gastos de
Venta
TOTAL
PAGOS
Tesoreria
Anual
Tesoreria
Acumulado
0 143.495 3.000 146.495 -133.951 -133.951 12.544 12.544
1 3.552 10.000 13.552 -9.645 -575 -500 -10.720 2.832 15.377
2 3.588 3.588 -9.645 -162 -581 -505 -10.893 -7.305 8.071
3 3.624 3.624 -9.645 -244 -587 -510 -10.985 -7.362 710
4 3.660 3.660 -9.645 -325 -592 -515 -11.078 -7.417 -6.708
5 3.697 3.697 -9.645 -487 -598 -520 -11.251 -7.554 -14.262
6 3.734 3.734 -9.645 -650 -604 -526 -11.425 -7.691 -21.953
7 3.771 3.771 -9.645 -731 -610 -531 -11.517 -7.746 -29.700
8 3.809 3.809 -9.645 -812 -616 -536 -11.610 -7.801 -37.501
9 3.847 3.847 -9.645 -893 -623 -541 -11.703 -7.856 -45.357
10 3.885 3.885 -9.645 -975 -629 -547 -11.795 -7.910 -53.267
11 3.924 3.924 -9.645 -1.137 -635 -552 -11.970 -8.046 -61.312
12 3.963 3.963 -9.645 -1.218 -642 -558 -12.063 -8.099 -69.412
13 4.003 4.003 -9.645 -1.381 -648 -563 -12.237 -8.234 -77.646
14 4.043 4.043 -9.645 -1.543 -654 -569 -12.412 -8.369 -86.015
15 4.083 4.083 -9.645 -1.624 -661 -575 -12.505 -8.422 -94.436
16 181.686 181.686 -44.172 -32.551 -76.723 104.963 10.527
TOTAL 57.183 143.495 13.000 181.686 395.365 -133.951 -188.849 -12.183 -9.256 -8.048 -32.551 -384.838 10.527 10.527
FLUJOS DE CAJA ORDINARIOS PARA UNA VIVIENDA EN ALQUILER DE 75 M2 UTILES (REGIMEN GENERAL)
AÑO
COBROS PAGOS FLUJOS DE CAJA
Página 26
5. LA VIVIENDA DE REGIMEN GENERAL
Rentas
Alquiler
Prestamo
HipotecarioSubvenciones
Venta de las
Viviendas
TOTAL
COBROS
Inversión
Suelo +
Construcción
Servicio
de la Deuda
Gastos de
Mantenimiento
Gastos de
Gestión
Otros
Gastos
Rehabilitación
Plusvalia y
Gastos de
Venta
TOTAL
PAGOS
Tesoreria
Anual
Tesoreria
Acumulado
0 163.047 3.000 166.047 -153.618 -153.618 12.429 12.429
1 3.996 10.000 13.996 -10.959 -575 -550 -12.084 1.912 14.341
2 4.036 4.036 -10.959 -187 -581 -556 -12.283 -8.247 6.094
3 4.077 4.077 -10.959 -281 -587 -561 -12.388 -8.311 -2.217
4 4.117 4.117 -10.959 -375 -592 -567 -12.493 -8.376 -10.593
5 4.159 4.159 -10.959 -562 -598 -572 -12.692 -8.534 -19.127
6 4.200 4.200 -10.959 -750 -604 -578 -12.891 -8.691 -27.818
7 4.242 4.242 -10.959 -843 -610 -584 -12.997 -8.755 -36.573
8 4.285 4.285 -10.959 -937 -616 -590 -13.103 -8.818 -45.391
9 4.327 4.327 -10.959 -1.031 -623 -596 -13.208 -8.881 -54.272
10 4.371 4.371 -10.959 -1.125 -629 -602 -13.314 -8.944 -63.215
11 4.414 4.414 -10.959 -1.312 -635 -608 -13.514 -9.100 -72.315
12 4.459 4.459 -10.959 -1.406 -642 -614 -13.620 -9.162 -81.477
13 4.503 4.503 -10.959 -1.593 -648 -620 -13.820 -9.317 -90.794
14 4.548 4.548 -10.959 -1.781 -654 -626 -14.020 -9.472 -100.266
15 4.594 4.594 -10.959 -1.874 -661 -632 -14.127 -9.533 -109.799
16 204.385 204.385 -50.190 -37.322 -87.513 116.872 7.073
TOTAL 64.327 163.047 13.000 204.385 444.759 -153.618 -214.580 -14.057 -9.256 -8.853 -37.322 -437.686 7.073 7.073
AÑO
COBROS PAGOS FLUJOS DE CAJA
FLUJOS DE CAJA ORDINARIOS PARA UNA VIVIENDA EN ALQUILER DE 90 M2 UTILES (REGIMEN GENERAL)
Página 27
5. LA VIVIENDA DE REGIMEN GENERAL
10,35 3,97
-6,14 -6,19 -6,24 -6,35 -6,47 -6,52 -6,56 -6,61 -6,65 -6,77 -6,81 -6,93 -7,04 -7,08
89,51
10,35 14,32
8,17 1,98
-4,26 -10,61 -17,08
-23,60
-30,16
-36,77
-43,42
-50,19
-57,01
-63,93
-70,97 -78,06
11,46
-80
-60
-40
-20
0
20
40
-20
0
20
40
60
80
100
FLUJOS DE CAJA POR VIVIENDAREGIMEN GENERAL (60 m2 útiles)
MILES DE EUROS
ANUALES ACUMULADOS
Página 28
5. LA VIVIENDA DE REGIMEN GENERAL
12,54
2,83
-7,31 -7,36 -7,42 -7,55 -7,69 -7,75 -7,80 -7,86 -7,91 -8,05 -8,10 -8,23 -8,37 -8,42
104,96
12,54 15,38
8,07 0,71
-6,71 -14,26
-21,95
-29,70
-37,50
-45,36
-53,27
-61,31
-69,41
-77,65
-86,01 -94,44
10,53
-100
-80
-60
-40
-20
0
20
-20
0
20
40
60
80
100
120
FLUJOS DE CAJA POR VIVIENDAREGIMEN GENERAL (75 m2 útiles)
MILES DE EUROS
ANUALES ACUMULADOS
Página 29
5. LA VIVIENDA DE REGIMEN GENERAL
12,43
1,91
-8,25 -8,31 -8,38 -8,53 -8,69 -8,75 -8,82 -8,88 -8,94 -9,10 -9,16 -9,32 -9,47 -9,53
116,87
12,43 14,34 6,09
-2,22 -10,59 -19,13
-27,82
-36,57
-45,39
-54,27
-63,22
-72,32
-81,48
-90,79
-100,27
-109,80
7,07
-120
-100
-80
-60
-40
-20
0
20
-20
0
20
40
60
80
100
120
FLUJOS DE CAJA POR VIVIENDAREGIMEN GENERAL (90 m2 útiles)
MILES DE EUROS
ANUALES ACUMULADOS
Página 30
6. LA T.I.R. Y EL V.A.N.
Presentamos para ambas tipologías de vivienda (Régimen Especial y Régimen General) los dos
mejores indicadores financieros que evalúan la viabilidad y la rentabilidad de una inversión.
Como se puede observar, los resultados en ambos casos son tan desalentadores como
indicativos de la inviabilidad de promover vivienda protegida en alquiler en la Comunidad
Autónoma del Pais Vasco.
La vivienda de Régimen Especial arroja en las tres tipologías de vivienda una T.I.R. positiva e
inferior al 3%, y un V.A.N. (valor actual de la inversión) NEGATIVO o PROXIMO A CERO.
Y en la vivienda de Régimen General también ocurre lo mismo. La T.I.R. es positiva e inferior a
un 3%. Y el V.A.N. es NEGATIVO o PROCIMO A CERO.
Actualmente la deuda pública a 15 años se remunera a unos tipos de interés ligeramente
superiores al 2%. En concreto al 2,272%.
Por lo tanto podemos afirmar que NO tiene ningún sentido que un promotor privado invierta
en vivienda protegida en alquiler que al 2,272% anual le reporta un VALOR ACTUAL NEGATIVO
o PROXIMO A CERO, cuando sin esfuerzo ni riesgo alguno estaría obteniendo dicha
rentabilidad anual adquiriendo deuda pública con vencimiento a 15 años.
Por otro lado, si nos fijamos en los flujos de caja acumulados antes de impuestos en el año 16
nos enfrentamos a una realidad que, la verdad, no sabemos ni que calificativo otorgarle.
Si un promotor privado promueve vivienda protegida en alquiler (de Régimen Especial y/o de
Régimen General), y la quiere ofertar al mercado a inversores que estén interesados en
gestionarlas en régimen de alquiler durante 15 años, lo deberá hacer con una expectativa de
obtener un precio (V.A.N.) cuasi NULO (vivienda de 65 m2 útiles), o NEGATIVO (vivienda de 75
y 90 m2 útiles).
60 m2 u. 75 m
2 u. 90 m
2 u.
7.335 7.017 8.822
Ordinarios -33.972 -42.053 -49.946
Extraordinarios 41.307 49.070 58.768
2,272% V.A.N. al 977 -927 -862
2,76% 1,94% 2,01%
Parametro
REGIMEN ESPECIAL
Flujos de caja año 16
T.I.R. de la Inversión
60 m2 u. 75 m
2 u. 90 m
2 u.
11.459 10.527 7.073
Ordinarios -88.403 -106.981 -122.228
Extraordinarios 99.863 117.508 129.301
2,272% V.A.N. al 393 -2.149 -6.681
2,38% 1,78% 1,01%
REGIMEN GENERAL
Parametro
Flujos de caja año 16
T.I.R. de la Inversión
Página 31
7. CONCLUSIONES
No nos ha sido posible aligerar el presente informe. Todos y cada uno de datos aportados tienen
una gran relevancia a la hora de poder concluir si es o no viable que en la proposición de Ley de
Vivienda se contemple que todas las parcelas calificadas para la promoción de vivienda
protegida se desarrollen en régimen de alquiler.
La cuestión objeto de debate y reflexión es de vital importancia para todo el sector inmobiliario
de la Comunidad Autónoma del Pais Vasco, ya sea el actor, público o privado.
Pero comprenderán que tan sólo hayamos analizado las consecuencias que esta hipotética
medida puede tener en el sector privado de la promoción inmobiliaria.
Antes de presentarles nuestras conclusiones queremos hacerles llegar una serie de reflexiones
que se derivan de nuestro estudio.
La primera de ellas es que, aunque pueda resultar paradójico, nuestros modelos de
análisis contemplan en todos y cada uno de los supuestos la situación más favorable
a la que nos enfrentaríamos si en estos momentos tuviéramos que promover todas
las parcelas calificadas para viviendas protegidas en régimen de alquiler.
Hemos querido evitar absurdos debates y controversias. Y aunque no es ni mucho
menos prudente el criterio que hemos utilizado, estamos dispuestos a replicar
nuestros modelos de simulación incorporándoles pequeñas, medianas o grandes
dosis de estrés.
La prueba de que lo que afirmamos es cierto la tenemos en el análisis que cualquier
persona puede realizar de nuestros modelos y de las cifras reales que contienen las
Cuentas Anuales de Alokabide correspondientes al ejercicio 2013.
Tampoco podemos olvidar que nuestro estudio se ha realizado considerando los
precios máximos de venta del Anexo I (Bilbao, San Sebastián, Vitoria, y el resto
de las poblaciones más relevantes de la Comunidad Autónoma del Pais Vasco).
Si este mismo análisis lo hubiéramos realizado tomando como referencia los
precios máximos de venta de los Anexos II y III,… casi mejor que no califiquemos los
resultados que se habrían alcanzado. Creemos que todos somos conscientes de la
realidad a la que nos estaríamos enfrentando.
Página 32
7. CONCLUSIONES
Tampoco hemos considerado, por ahora, la posibilidad que existe de que los inquilinos paguen
rentas mensuales inferiores a las contempladas.
Si introdujéramos esta variable en nuestros modelos de análisis, contemplando el esfuerzo
máximo del 30% de los ingresos de los inquilinos para el pago de la renta mensual de la
vivienda arrendada, los resultados serían todavía más catastróficos llegando a rozar
situaciones que no sabemos ni cómo calificarlas.
El gasto medio de mantenimiento incluido en nuestros modelos de simulación para una vivienda
de 75 m2 útiles es de 62,48 €/vivienda/mes (Régimen Especial) y de 67,68 €/vivienda/mes
(Régimen General), frente a los escasos 53,69 €/vivienda/mes en los que incurrió Alokabide en
el ejercicio 2013.
Hemos calculado la tasa interna de rentabilidad anual (T.I.R.) y el valor actual (V.A.N.) en todos
los escenarios contemplados. Lamentablemente, y a la vista de los resultados expuestos en el
punto anterior, nos reafirmamos en la inviabilidad de que se puedan llevar a cabo promociones
de vivienda protegida (de Régimen Especial y de Régimen General) en alquiler a 15 años.
Por todo ello queremos finalizar con una reflexión:
“En el caso de que se contemple la obligación de promover todos los suelos privados
calificados para vivienda protegida, única y exclusivamente en régimen de alquiler,
conseguiremos lo que no ha logrado la crisis económica y financiera durante los
últimos 7 años”.
“Esta medida provocará irremediablemente la quiebra y la desaparición del
escasísimo sector inmobiliario privado de Euskadi que en estos momentos
subsiste y que por ahora se encuentra centrado en su propia supervivencia”.
Y esta reflexión no es una premonición. Es una conclusión tan irrefutable como cierta
