PRIMER MODULOAntecedentes histricos del Derecho registral. 1. Roma. Es el derecho romano ms antiguo, la transmisin y constitucin de derechos reales sobre fundos son objeto de publicidad merced para aquellos actos:La mancipatio: constitua en un acto ritual ante testigos, estos fijaban notoria la conexin entre la persona adquiriente y la cosa adquirida acutan a moto de registro viviente, al imprimir en su memoria la configuracin precisa de la cosa que adquiri el accipiens.La In Jure Cessio. Era una especie de juicio, respecto de la enajenacin de transferencia de bienes, en la que el demandado confesaba la demanda se denomina as a un juicio ficticio donde el cedente y el que recibe se presentan ante el pretor y el adquirente dice "declaro que (la cosa a ceder) me pertenece" y el que la ceda responda es verdad o simplemente se quedaba callado

2. Grecia. La publicidad fue rudimentaria las formas de transmisin era en si publicas pero la publicacin se complementaba segn tiempo y lugares por el llamamiento de vecinos para testificar la transmisin de un fundo recibiendo aquellos que presenciaron el acto una moneda, en algunos casos intervena el Mnemon (Notario o archivero estatal)3. Alemania. los asientos del registro tienen funcin constitutiva, pero para surtir sus efectos precisa que previo a la inscripcin exista un negocio jurdico causal justificativo del derecho real que el Registro da vida. El contenido del registro se presume exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario (legitimacinregistral), y dicho contenido, aunque disienta de la realidad jurdica, es mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados en losdatosregstrales (fe pblica registral).

4. Australiano: el contenido regstral se considera exacto de una manera absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regstrales es tal, que no existen ms derechos reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente del acto, negocio o ttulo que lo propici. Lo que el Registro publica es toda y la nica verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que, tcnicamente, no existe disparidad entre el contenido regstral y la realidad jurdica extraregstral. Australia adopt, adems, el sistema del ttulo real, ya que no existe ms ttulo del derecho real que el emitido por el Registrador.

5. Guatemala. La historia pblica registral en nuestro pas tiene relacin con los diferentes cdigo y leyes6. Espaa. a. En Espaa se inicia la publicidad de gravmenes, mediante un libro en cierto nucleaos urbanos en 1539 con ello se protega a los compradores, este libro no poda ser visto por nadie, sino el registrador daba fe si haba o no gravamen.b- en 1768 se aprueba el reglamento que establece la contadura de hipotecas, se llevaban libros separados para cada municipio y se tomaba razn en forma de encasillado de los datos relativos a los otorgantes el acto o contrato y describcion de los bienes hipotecario o gravadosc- en 1861 se emite en Espaa la primera ley hipotecaria y el mismo ao se promulgo el reglamento hipotecario, al registro de la propiedad se le dio una organizacin independiente de la administracin publicaSEGUNDO MDULO El Derecho registral. 1. Concepto.se puede definir como la rama del derecho que tiene como objeto el estudio anlisis y regulacin de los registros, la actividad y sus efectos en el mundo jurdico social y econmico

2. DefinicionesEl Derecho Registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de normas jurdicas y principios regstrales que regulan la organizacin y funcionamiento de los registros pblicos, los derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos registros, en relacin con terceros

para Guillermo Cabanellas, el sistema registral o hipotecario consiste en: Los diversos criterios acerca del derecho inmobiliario en su conexin intima con el registro de la propiedad, segn el conjunto de principios hipotecarios adoptados

3. Denominaciones. Se le ha denominado derecho hipotecario o derecho inmobiliario por la preponderancia que tiene y ha tenido el registro de la propiedad.

DERECHO HIPOTECARO: Esta designacin tiene su raz en la doctrina espaola. Segn Carral y de Teresa, en cuanto a la acepcin de derecho hipotecario seala que: Se le llama as en Espaa porque la ley que lo regula y su reglamento se llaman ley y reglamento hipotecarios, pero como puede comprenderse fcilmente, el registro abarca eso y mucho ms.

DERECHO INMOBILIARIO: Ciertos tratadistas de la materia denominan derecho inmobiliario al derecho registral, lo cual no es tcnico porque tal como lo expone Eduardo Caicedo: Las disposiciones del derecho inmobiliario se refieren exclusivamente a la relaciones jurdicas que el hombre mantiene con las cosas inmuebles, y de manera particular compete a este derecho la regulacin de toda la materia relativa a los derechos reales sobre inmuebles.

4. Caractersticas.

Es de orden pblico. Es protector y legitimador. Es regulador.

5. CONTENIDO DEL DERECHO REGISTRALMATERIAS: el derecho registral tiene una materia que le es propia y es la que tieen relacion con el acto de inscripcin, los criterios de calificacin,l a publicidad registral y los efectos que todo ello provoca en la sociedad.

SUJETOS: los sujetos fundamentales en relacin registral son:1- REGISTRADORES: son designados por la autoridad de gobierno del estado, sin que tengan establecido por la ley requisitos de carrera registral2- USUARIOS DE LOS REGISTROS PUBLICOS: son todas las personas nacionales o extranjeras, individuales o jurdicas derecho pblico o privado que necesitan acceder al registro a efecto de inscribir un hecho jurdico, acto, negocio o contrato ya sea por voluntad propia o porque la ley lo ordene si es que se quiere hacer valer derecho frente a terceros.3- TERCEROS: son aquellos que no han intervenido en el acto o contrato respectivo pero que en un momento dado puede verse perjudicado por determinada inscripcin registralTERCER MDULOSistemas registrales. 1. Sistema francs. El sistema registral francs, tal como lo expresa Dosamantes Tern, es tambin conocido como sistema adjetivo o declarativo y es utilizado en pases como Blgica, Holanda, Italia, Mnaco, Luxemburgo, Rumania, Canad, Portugal y Mxico. Por su parte, Prez Fernndez del Castillo, expresa que En el sistema declarativo o francs la transmisin de la propiedad se verifica por el mero efecto del contrato sin necesidad de traditio ni de inscripcin registral. Es decir solo se inscribe en caso se quiera que el acto o contrato surta efectos frente a terceros.26El sistema registral inmobiliario francs busca en el registro nicamente la mera publicidad de los actos para oponerlos a terceros, por lo tanto, resulta imposible alegar ignorancia de un derecho registrado y, en consecuencia, los actos no registrados no pueden oponerse a los que consten en el registro. Asimismo, a los terceros no les son oponibles los actos jurdicos no registrados o registrados con posterioridad.2. Sistema alemn. Conocido tambin como: Sistema de folio real. Ante conocida denominacin cabe mencionar - como idea previa y primaria -, que cada finca posee su propia hoja en el registro inmobiliario. De igual manera, hay anotar que doctrinariamente se le concibe como el sistema registral de tipo inmobiliario que logra satisfacer las necesidades de todos aquellos titulares que enajenan o gravan los bienes registrados que son de su propiedad; as como garantiza la seguridad jurdica que persigue y promueve el derecho registral.2. Sistema suizo. El sistema suizo, que debe situarse en los de rea germnica, moderno y avanzado, sigue el principio del folio real y la tcnica deinscripcin y encasillado.a. Adopta la frmula de numerus clausus de derechos reales inscribibles.b. Establece la presuncin de exactitud del contenido del Registro.c. La inscripcin es constitutiva en las adquisiciones derivadas de negocio jurdico.d. Aunque se distingue entre el acto causal y el acuerdo real, como en el Derecho alemn, no hay abstraccin causal, por producirse la unin del contrato obligacional y consentimiento para la inscripcin.4. Sistema espaol. El sistema registral espaol fue influenciado ampliamente por el derecho romano, conservando desde su origen la existencia del sistema de folio real para la inscripcin de bienes inmuebles, as como la instauracin de una oficina pblica o registro especializado en las propiedades. Dicha entidad estatal contempla la publicidad como elemento fundamental alrededor del cual gira la actividad registral, siendo este elemento influencia importante para los sistemas registrales latinos. Segn Nery Muoz, el sistema registral espaol contempla las siguientes caractersticas:6. Sistemas mixtos6- SISTEMA AUSTRALIANO:El sistema registral australiano o Acta Torrens en honor a su creador Sir Robert Richardo Torrens, tal como lo expresa Jess Alfredo Dosamantes Tern,31 es tambin conocido como sistema sustantivo y se aplica en pases como Australia, Inglaterra, Nueva Zelandia, Guyana Britnica, Brasil, Tnez, Argelia, Filipinas y en la mayor parte de Estados Unidos de Amrica. El elemento fundamental del referido sistema consiste en la matriculacin del inmueble, ya que dicha matriculacin se constituye como el requisito fundamental para que todo bien inmueble resulte instaurado al propio sistema de registro. Asimismo, dicho sistema est basado en tres aspectos fundamentales: inscribir la propiedad libre de cargas o culpas, dar a conocer por medio de la publicidad las que afecta y movilizar tanto la tierra como los crditos hipotecarios. Segn Nery Muoz, el sistema registral australiano, tambin conocido como Torrens o Acta Torrens, contempla las siguientes caractersticas:Se le denomina as a este sistema registral, en virtud de que su implementacin se produjo en territorio australiano; de igual manera es conocido como Sistema torrens o acta torrens, en virtud de que su sustento se fundamenta en las ideas de Sir Robert Richard Torrens. Este sistema fue adoptado para las transmisiones de dominio y surgi a la vida activa registral bajo el nombre de Real property act, cuya traduccin es acta de la propiedad real, por consistir en un ttulo oficial. La particularidad de este sistema recae sobre la matriculacin del bien inmueble, que es fundamental para su correspondiente inscripcin en el registro inmobiliario. Esto quiere decir que en un determinado Estado se puede dar la coexistencia un sistema registral de cualquier tipo con el sistema registral australiano, en cuanto a los bienes inmuebles que han sido matriculados.