AVALUO

INFORME DE PERITAJE

A.- INMUEBLE DE AVALUOS

A.1 Elementos generales del informe

A.2 Elementos de identificación

A.3 Conformación física del inmueble

B.- UBICACIÓN Y ESQUEMAS

B.1 Ubicación

El edificio de Apartamentos se encuentra implantado en la provincia de Manabí del Cantón

Manta, en la parte posterior de la “Ciudadela Universitaria”, la edificación se levanta a pie

de la vía Barbasquillo.

Nombre del cliente:

Fecha de solicitud: 9 de septiembre del 2015

Fecha de inspección: 15 de septiembre del 2015

Presencia de inspección:

Fecha del informe: 30 de septiembre del 2015

Fecha del avalúo: 18 de septiembre del 2015

Propietario: Nerea – Atiaga &Iturbide C.A

Tipo de bien inmueble: Edificio de departamentos

Sistema constructivo: Sistema constructivo tradicional: paredes de bloques

y estructuras de hormigón armado

Composición general: La edificación se compone de las siguientes zonas:

intima (habitacional), servicios generales,

administración y áreas comunales generales

Cuenta con 8 pisos planta tipo a partir del nivel +3.

En la primer planta cuenta con área de recepción y

las áreas comunales del mismo y posee un total de 31

unidades de departamentos.

Dirección: Sector Barbasquillo-Barrio Umiña II

Provincia: Manabí

Cantón: Manta

Parroquia actual: Manta

SEMINARIO DE AVALUOS PAG. 2

B.2 Esquema

B.3 Entorno urbano

NNEREA

AV. FLAVIO REYES

VIA A BARBASQUILLO

URBANIZACION

UMIÑA 2


C.- ESTRUCTURA Y ENTORNO URBANO

C.1 Características generales

C.2 Redes de servicios

C.3 Categoría y tipología

Zonificación Municipal:

Uso Predominante: Residencial/habitacional

uso secundario: Comercial

Vías principales: Vía Barbasquillo

Hitos urbanos: Hotel Manta Host, plaza del sol

Redes generales Servicios adicionales

Energía Eléctrica ( 110v y 220v) X Calles asfaltadas X

Redes de agua potable X Servicio de transporte publico X

Red de alcantarillado X Servicio de recolección de basura X

Red telefónica X Alumbrado publico X

Sector Tipo de zona Categoría

Norte X Comercial Alta X

Centro Residencial X Media alta

Oeste Industrial Media

Periferia Otro Baja


C.4 Redes generales

Vías de accesos

Las vías de acceso a la edificación se encuentran en excelente estado, la capa de rodadura de

las mismas es de asfalto, la ruta principal de llegada a las instalaciones del edificio es la vía

Barbasquillo-Flavio Reyes

Agua potable

La dotación del servicio de agua potable proviene de la red pública perteneciente a la empresa

encargada de la prestación de dicho servicio en la ciudad, EPAM, la edificación cuenta con

el respectivo mecanismo que se encarga del almacenamiento y la distribución interna del

servicio, así como de los respectivos elementos de medición de consumo personalizados para

cada departamento y los generales correspondientes a las áreas de servicio comunal.

Energía eléctrica

El suministro del servicio se obtiene mediante la red pública de electricidad, CNEL, la red

comprende desde la toma pública general hasta el tablero de medidores personalizados para

cada usuario y la distribución interna hacia las respectivas cajas de breakers , la energía

presente en el proyecto es de carácter trifásica de baja tensión.

Alcantarillado

El sector y por tanto la edificación cuenta con el servicio de alcantarillado, el mecanismo de

evacuación del edificio se conecta de manera directa a la red pública de AA.SS, la prestación

de dicho servicio es eficiente.

Líneas de teléfono

El edificio cuenta con el servicio de línea de telefónica fija, servicio prestado por la empresa

pública CNT.

Otros servicios

Servicios especiales: el sector cuenta con la dotación de diversos proveedores de internet

inalámbrico (fastboy banda ancha, univisa, andinanet), cuenta un servicio de recolección de

basura constante y servicio de transporte público limitado ya que son escasas la línea de

transporte que llegan hasta las instalaciones del proyecto, el servicio de alumbrado público

es bueno.

El proyecto se encuentra implantado en una de las zonas de más alta plusvalía de la ciudad,

zona en pleno desarrollo y de mayor demanda debido a las características que presenta como

la cercanía al perfil costero y a centros de asistencia masiva de varias tipologías, recreación,

educación, etc...


D.- DOCUMENTACION DEL INMUEBLE

E.- LINDEROS Y DIMENSIONES

Linderos singulares de la propiedad

El departamento se encuentra en el séptimo nivel o séptimo piso alto de la edificación, nivel

+18,36, código S7C.

Frente: hacia terraza personal y espacio vacío (4.57 m)

Posterior: vacío hacia área común (6.12 m2)

Lateral derecho: departamento S7B (15.60 m2)

Lateral izquierdo: área común de circulación vertical – escaleras y ascensor (15.45 m2)

Área total: 57.75 m2

D.1 Propiedad horizontal

Documento de propiedad horizontal Si

D.2 Aprobaciones municipales

Planos aprobados Si

Permisos de construcción Si

D.3 Título de adquisición

Titulo:

Otorgado por:

A favor de:

Notaria:

Fecha: 5 de enero del 2010

Fecha de inscripción: 14 de enero del 2010

Lado Colindante Dimensión Área total

Frontal Vía Barbasquillo 42,56 m

Posterior Propiedad privada 28,70 m

Lateral derecho Propiedad privada 44,82 m 1682.40 m2

Lateral izquierdo Calle 6 45,00 m


F.- DESCRIPCION DEL SECTOR

Plusvalía

Alta X

Media

Baja

Observaciones: Se encuentra ubicado en una zona alta de plusvalía de la ciudad de Manta.

Clasificación

Comercial

Residencial X

Industrial

Financiera

Otros

Observaciones: El bien inmueble específicamente dedicado para el usos residencial

F.1 Zonificación municipal

Facilidades del sector

Teléfono X

Energía eléctrica X

Agua potable X

Alcantarillado X

Vías

Asfaltadas X

Adoquinadas X

Otros

Transporte colectivo X

Cercanías zona comercial X

Alumbrado publico X

Servicio de recolección de basura X

Bordillos y aceras X

Vulnerabilidad del sector

Riesgos de inundaciones X

Riesgos de deslaves X

Contaminación ambiental cercana

Contaminación sonara cercana


F.2 Descripción general del sector

Nerea es un edificio de carácter habitacional con vista frente al mar ubicado en la parroquia

Manta de la ciudad homónima, aledaño a la edificación se han desarrollado, sin lugar a dudas

es uno de los sectores de mayor desarrollo en la ciudad y de mayor demanda para la

implantación de grandes proyectos habitacionales.

G.- DESCRIPCION DEL BIEN

G.1 Edad del inmueble

El inmueble es relativamente nuevo, empezó su construcción en el año 2008 y culminó en el

año 2010, lleva en función aproximadamente de 5 años, el desarrollo del proyecto fue un

éxito se logró vender en su totalidad todos los departamentos.

G.2 Actividad desarrollada del inmueble

Edificación de índole habitacional / residencial.

G.3 Descripción general:

El Edificio Nerea “El rostro del pacifico”, se encuentra ubicado en la parte posterior de la

ciudadela universitaria, en el barrio Umiña II al pie de la vía a Barbasquillo, aledaño al Hotel

Manta Host del cantón Manta. Este es un sector consolidado, en el cual el entorno urbano

está definido por una zona residencial cuyo uso principal es vivienda en propiedad vertical

(edificio de departamentos), sector que cuenta con todos los servicios básicos; descargas de

aguas servidas (aguas negras), agua potable, teléfono, luz, tv cable, transporte público y

equipamiento de carácter público y privado necesarios como: lugares de esparcimiento,

bares, discotecas, teatro, restaurantes, etc.

La torre está conformada por 8 niveles y cuenta con

31 unidades de vivienda. En adicion, el edificio

alberga 2 niveles subterraneos que acogen 48 plazas

de estacionamiento y 31 bodegas. A nivel de

composición programática el edifico está configurado

por suites de un dormitorio y departamentos de 2 y 3

dormitorios. De acuerdo a su concepción, el proyecto

está enfocado a la clase media-alta.

El intercambio social es enriquecedor, no existe mejor

lugar que el espacio compartido, y Nerea dispone de

áreas comunales concebidas para fortalecer la

afinidad de los condóminos, y fomentar varios

encuentros agradables.


En planta baja encontramos, adicionalmente al salón de condómino, toda el área generosa y

abierta de piscina, sauna y jacuzzi. La piscina, con una extensión de 165m2 cuenta con un

área de piso duro que bordea los 470m2 para disponer de sillas y mesas al aire libre, posee

terraza privada con vista al mar.

Las suites de Nerea se ubican en el cuerpo del edificio, se dispone de 2 unidades por planta,

cada una con acceso desde uno de los elevadores. La conformación alargada de las suites

hace una clara distinción entre las áreas sociales y el amplio dormitorio de cada

departamento.

G.4 Características constructivas del inmueble

Construcción tiene las siguientes especificaciones técnicas generales:

Estructura: hormigón armado.

Entrepisos: losa placa colaborante.

Escaleras: hormigón armado.

Paredes: mampostería bloques.

Instalaciones eléctricas: empotradas en pisos y paredes.

Instalaciones sanitarias: debajo de la placa colaborante.

a) Instalaciones

Acometida de agua potable

Acometida de energía eléctrica

Acometida de teléfono

Acometida de tv cable

b) Equipos

Medidores de agua potable

Medidores de energía eléctrica

Sistemas hidroneumáticos y cisterna

c) Revestimientos

Pisos de cerámica y porcelanato.

Mesón de cocina de granito

Puertas: madera de laurel + chapas + marcos + batientes


G.5 Descripción particular

El inmueble presenta espacios de alto confort en cada uno de los departamentos. El

departamento al cual vamos a considerar para el respectivo avalúo se encuentra distribuido

de la siguiente manera.

Espacios Si No Bueno Regular Malo

Estacionamientos X X

Garita (guardián) X X

Piscina X X

Áreas verdes X X

Juegos para niños X

Sala comunal X X

Canchas múltiples X

Jacuzzi X

Área de spa X X

Ascensores X X

Escaleras X X

G.6 Tipo de propiedad

G.7 Estado de calificación

Terminado X

En planos

En construcción

Remodelado

En remodelación

Re fraccionado

Terreno

Casa

Departamento X

Oficina

Otros


G.8 Características de la edificación

Número de plantas 8 pisos habitacionales y 2

pisos para parqueos

Anos de uso 5 años de uso

G.9 Componentes de departamento

Sala x Dormitorio principal x

Comedor x Baño completo x

Baño social Dormitorio

Sala de estar Baño familiar

Cocina x Vestidores x

Parqueadero x Estudio

Bodega x Dormitorio servicio

Baño de servicio x Área de lavado x

G.10 Áreas comunales/Servicios propios

Salas comunales x Guardianía x

Jardines comunales x Parqueos/visitas x

Juegos infantiles Administración x

Baños sauna/turco x Cisterna x

Piscina x Pozo séptico

Terraza x Pozo de agua

Gimnasio Conserjería x

Escaleras x Transformador x

Gas centralizado Agua caliente x

Otros Lavandería x

G.11 Seguridad del bien

Conserjería x Puerta eléctrica vehicular x

Guardianía x Puerta eléctrica peatonal x

Central telefónica x Sistema de alarma x

Circ. Cerrado de video x Sistema de alarma contra

incendios x


Instalaciones eléctricas: SI

Cisternas pozos y drenajes/riesgo de inundación: SI

Seguridades contra incendios: SI

Actividades desarrolladas dentro del inmueble: NO

G.12 Descripción detallada

Material Bueno Regular Malo

Puertas de madera x

Puertas exteriores metálicos x

Piezas sanitarias x

Ventanas x

Griferías x

Instalaciones eléctricas x

Instalaciones sanitarias x

Tinas x

Baranda de balcones x

Rejas de puertas x

Escaleras x

Porcelanato x

Granito en mesones x

Pintura interior x

Pintura exterior x

Cerámica de pisos x

Gypsum x

Cisterna x

Sistema hidroneumático x

Elemento Bueno Regular Malo

Estructura x

Piso x

Sobre piso x

Entrepiso x

Paredes exteriores x

Paredes interiores x

Enlucidos x

Cubiertas x

Estructura de cubierta x

Tumbado x

Escalera x


AVALUO DE DEPARTAMENTO

VALOR DEL MERCADO

REFERENCIAS COMERCIALES


Departamento S7C - Suite

Datos proporcionados por el administrador de la edificación

Área de departamento: 57.75m2

Costo del metro 2 comercial: $ 1,150.00

Costo del metro2 real: $ 900.00

Valor comercial: $ 66,412.50

Valor real: Área de dpto. X Costo m2= $ 51,975.00

AVALUO VALOR DE REPOSICION

Valores generales

Concepto Unidad Cantidad Precio unitario Precio total

Edificios de apartamentos Gb 1 3’821487.962

Áreas comunes Gb 1 524312.00

Terreno Gb 1 500000.00

Total 4’845799.96

Concepto Unidad Cantidad Precio unitario Precio total

Edificio de

apartamentos

Gb 1 4’845799.96 4’845799.96


Para obtener el valor de la Alícuota procedemos a sacar el 0.0100% del área total

común.

Este Porcentaje del 0.0100% fue obtenido de la Escritura de Propiedad.

Alícuota = $1’304,570.50 * 0.0100% = 13,045.7050 / 100 = $ 130.46

Estudio comparativo, Valor del

mercado, Valor de obra civil

Área comunal Unidad Cantidad Precio unitario Precio total

Piscina m2 668.20 $537.50 $359,157.50

Halls m2 49.00 $537.50 $ 26,337.50

Área verde m2 1230.50 $450.00 $ 553,725.00

Escaleras m2 99.00 $537.50 $53,212.50

Vivienda de conserje

incluye lavandería

m2 49.16 $350.00 $17,206

Sala comunal m2 38.78 $400,00 $15,512.00

Lavandería comunal m2 11.42 $300.00 $3,420.00

Hall de ingreso,

baño, recepción

m2 121.37 $400,00 $48,548.00

Sauna y duchas m2 57.54 $450.00 $25,893.00

Terraza comunal m2 272.35 $500.00 $136,175.00

Ascensor m2 67.42 $400.00 $26,968.00

Lobby m2 85.37 $450.00 $38,416.00

Total m2 2750.11 $1’304,570.50


Metodología utilizada en la valoración

Como se observa en el grafico son variados los valores de venta de departamentos que se

encuentran en este sector, dichos valores dependerán de la prestación de servicios internos

de cada edificación y en base al plan operativo personalizado.

Costo del m2 de venta de terreno por sector

Los valores de adquisición de terreno por m2 varían entre:

$ 300,00 m2 $ 400.00 m2 $ 500,00 m2 $ 600,00 m2

Costo de m2 de construcción en el sector

Los valores de adquisición de terreno por m2 varían entre:

1,000.00 $ 1,100.00 $ 1,200.00 $ 1,300.00 $ 1,400.00

VALOR DE REPOSICION DE LA OBRA CIVIL

Descripción Cantidad Unidad Valor unit. Valor toral

Departamento 57.75 M2 $ 1,150.00 $ 66,412.50

Área común 47.62 M2 $ 400.00 $ 19,048.00

TOTAL $ 85,460.50

CUADRO DE RESUMEN DEL VALOR DE REPOSICION

Descripción Cantidad Unidad Valor unit. Valor total

Terreno (0.0100%) 9.72 M2 $300 $2,916.00

Total de la obra

civil

1 U $1¨900,000.00 $1´900,000.00

TOTAL $1´902,916.00

Método: (5 años de función tiene la edificación)

D= [1-(T/100)]

D= [1-(5/100)]

VALORES OBRA CIVIL DEPRECIADOS AL ESTADO ACTUAL

Descripción Cantidad Edad Valor

reposición

Factor

de ajuste

Valor unit.

Actual

Valor total

Departamento 57.75 1 $1,150.00 0.95 $1,092.50 $63,091.87

Área común 47.62 1 $400.00 0.95 $380.00 $ 18,095.60

TOTAL $81,187.47

D= 0 ,95


CONSIDERACIONES PARA LA COMERCIALIZACION

Detalle Descripción

Ventaja del inmueble

Se encuentra ubicado en una de las zonas de más

alta plusvalía de la ciudad, posee vista al mar, el

proyecto está destinado al segmento

socioeconómico medio-alto

Deficiencias Accesibilidad deficiente de transporte publico

Riesgos Peligro ante imprevistos desastres naturales,

sismos, tsunamis, etc...

Grupo que demanda el bien

La demanda del proyecto está destinada a

familias de un nivel socio-económico estable

segmento de denominado como clase media-alta

Niveles de oferta Nivel alto

Niveles de demanda Nivel alto

Posibilidad de venta Rápida

Descuento para realización - 10 %

RESUMEN GENERAL DEL AVALUO

Descripción Cantidad Unidad Valor unit. Valor total

Terreno 9.72 M2 $300.00 $2,916.00

Departamento 57.75 M2 $1,150.00 $ 66,412.50

Área común 47.62 M2 $350.00 $ 19,048.00

Total $ 88376.50

Alícuota $130.46

Total $ 88,506.96

Valor de comercialización = $ 88,506.96

Valor de venta rápida (-10%) = $ 79,656.26


ANEXOS – PLANOS Y REFERENCIAS


N - 1.57

RA

MP

A B

AJA

AL 1

5%

N - 1.27

S

S

SS

DUCHAS

N - 1.17

N - 0.65

N - 0.47

N - 0.65

N + 0.00

N - 1.53

N - 0.68

SALIDA AL AREA DE PISCINA

AREA DE PISCINA

PATIO LATERAL

PATIO LATERAL

PATIO DE INGRESO

PATIO DE INGRESO

INGRESO VEHICULAR

ING

RESO

PEATO

NAL

acera baja en pendiente de 3.5%

B

acera

baja

en p

endie

nte

de 2

.5%

B

N - 1.53

AREA DE PISCINA

línea de fábrica

pro

yecc

ión r

etir

o fro

nta

l = 5

m

proyección retiro lateral = 3m

proyección retiro lateral = 3m

pro

yecc

ión r

etir

o p

oste

rior

= 3

m

línea d

e fá

brica

línea d

e fá

brica

línea de fábrica

B

15

16

5

13

17

13

17

N + 0.00

N + 0.00

N

SAUNA

HALLDUCHAS

DUCHAS

BAÑO

BAÑO

DORMITORIO 1

DORMITORIO 2

DORMITORIO 3

LAVANDERIA

SALA-COMEDOR

COCINA

BAÑO

BAÑO

BAÑO

TERRAZA

LAVANDERIACOMUNAL

V. M. / 3"

V. M. / 3"

V. M. / 3"

V. M. / 3"

100.32 M2D1A

N + 0.00

N - 1.57

N - 1.57

N - 1.57

B

SALA COMUNAL

BAÑO

COCINA LAVANDERIA

DORMITORIO

CONSERJERIA

HALL

BAÑO

HALL DE

SALA DE

ESPERA

INGRESO

S

S

B

5

16

15

67

4 3 2

8 9 10

11

12

87

6

1

14

9

10 11 12

4

3 2

1

14

B

S

S

GUARDIANIAEXTERNA

BAÑOBAÑO

DE EMERGENCIA

MEDIDORES

GENERADOR

TRANSFORMACION

CAMARA DE

IMPLANTACION GENERAL

FACHADA SURESCALA 1:100

N - 0.65N - 0.68

N + 0.00

nivel natural del terreno


N + 0.00

N + 3.06

N + 6.12

N + 12.24

N + 15.30

N + 9.18

N + 18.36

N + 21.42

N + 24.48

N + 25.88

N + 28.00

N - 1.17

N - 1.53

N - 2.43


FACHADA FRONTAL


ESQUEMAS ZONIFICADOS

TERRAZA

DORMITORIO 1

COCINA

SALA-COMEDOR

BAÑO

57.75 M2

S7C

S7

B

N +

18.3

6

HA

LL

S

5

16

15

67

432

8910

11

12

1

14

B

13

17

PLANTA ARQUITECTONICA


543.51 139.63 403.88

403.88

403.88

HABITABLES Y CUBIERTAS

INCLUYE AREAS COMUNALES

LAVANDERIA COMUNAL

543.51 139.63

543.51 139.63

11.42 m2

FACILIDADES PARA GUARDIANIA 2.78 m2

48 UNIDADES

34.12 m2

HALL DE INGRESO 107.40 m2

334.19

AREA DE PISCINA

297.82 M2

607.76 m2

15.54 m2

CUADRO DE AREAS EDIFICIO NEREA

1316.37

4354.21

1666.50M2

0.00

15.54

2980.95

350.13

178.87%

13 SUITES

20 DEPTOS

PARTICULARES: 42 UNIDADES

VISITAS: 6 UNIDADES

21.01%

+ 0.00

-3.40, -4.30

-6.13, -7.03

1666.50

938.90

7335.16

PB

-1

-2

AREA TOTAL

AREA TOTAL DEL TERRENO SEGUN ESCRITURA

2980.95 m2

33 UNIDADES

CUS

UNIDADES DE VIVIENDA

ESTACIONAMIENTOS

COS 350.13 m2

TERRAZA ACCESIBLE

TOTAL

SAUNA y BAÑO

921.12 M2

SALA COMUNAL

PLANTA

BAJA

TERRAZA

AREA RECREATIVA

938.90

1080.07 1064.53

557.18 147.86 409.32

549.28

464.19 135.01

+ 9.18

218.33 330.95

AREA NO COMPUTABLE

M2 M2

AREA NETA

114.32

329.18

NIVELM2

AREA BRUTAPISO

+ 18.36

+ 15.30

+ 12.24

+ 6.12

+ 3.06

7

6

5

4

2

3

8 + 21.42 448.51

Documents

AVALUO