Avaluo Rural

7/28/2019 Avaluo Rural

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Evalo.

Colaborado por: MANUEL TORRES

Estimacin imparcial sobre la naturaleza, calidad, valor, utilidad especfica y aspectos

esenciales de una propiedad raz, basndose siempre en la integridad del equipo

avaluador y experiencia en recoger y analizar la informacin relacionada con el

inmueble a ser avaluado sin convertirse en abogado de una causa, entidad o persona,

siendo principalmente profesional, mantenindose continuamente informado, sin temor

al cambio con el principio de mientras mas cambian las cosas mas se mantienen

uniformes a fin de permanecer competitivo para poder interpretar las notas de inters y

tendencia del mercado de capitales y medicin de la capacidad de compra del mercado

en el momento de estimar el valor de remate el mismo que es clave para la recuperacindel crdito; considerando como norma que El concepto expresado por un avaluador,

nunca tendr mayor aceptacin que la reputacin del avaluador que lo expresa ya que

solamente una persona que adopta normas elevadas de pericia e integridad hacia su

profesin, est en capacidad de producir opiniones sobre el valor de un bien inmueble,

que contarn con el respeto, aceptacin de sus clientes y de la sociedad, que adems

podrn con plena y absoluta confianza utilizar sus conceptos en la realizacin de

crditos hipotecarios.

FACTORES QUE INCIDEN EN UN AVALO :

1. FACTORES DE VALOR. El valor de una propiedad raz es el resultado de la

integracin de sus componentes principales que inciden en el precio de las

mismas y que por si mismo se constituyen en factores de valor.

2. FACTORES FSICOS . Son esenciales para definir la naturaleza misma delbien (terreno para urbanizar, construir, tierra agrcola con tendencia a transformarse

en urbana, vivienda, comercio nmero de pisos segn norma municipal).

Esquemticamente los factores fsicos se pueden agrupar en dos categoras.

Caractersticas del bien: Superficie, topografa, configuracin, calidad del suelo,

del subsuelo y si hay construccin se considera materiales empleados, calidad de los

mismos, diseo arquitectnico, obsolescencia funcional o fsica, mantenimiento si

tiene relleno con mejoramiento se averiguar su espesor especialmente si no es igual


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en toda la estructura y tipo de compactacin, ya que se ha observado en Pastaza que

rellenos mal compactados con la presencia de un sismo moderado se produce el

acomodo de los granos (Reduccin de poros) y por consiguiente hundimientos.

Ubicacin y entorno inmediato.- Clase de sector, zonificacin, situacin

geogrfica, proximidad de servicios pblicos y su calidad, servicios comunales

cercanos tales como colegios, iglesias, parques, clubes sociales, campos deportivos,

instituciones financieras, polica, facilidades de comunicacin, cercanas a vas,

autopistas, supermercados.


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3. FACTORES JURIDICOS.. Hipotecas, embargos. Ocupacin del bien. Si el bien est

alquilado la posibilidad de su ocupacin inmediata o la posible dificultad para desalojar al

inquilino del predio ( Aplicable al caso de Compra e Hipoteca). En caso de fincas colonos que

ocupen total o parcialmente la propiedad. Puede haber casos en que la existencia de un

arrendatario no permite al eventual comprador modificar el uso del bien afectando negativamente

su valor, pero hay casos en que el uso del bien beneficia ( good will). Cuando el comprador tiene

las aptitudes para continuar con el mismo uso.

Legislacin sobre arrendamiento o afectacin por plan regulador ( Normas Municipales).

Se debe investigar a profundidad las reglas urbansticas vigentes.

Servidumbre. La existencia de servidumbre de cualquier tipo constituyen en la mayora de los

casos un factor negativo para los bienes que gravan.

4. FACTORES SOCIO ECONOMICOS. Los factores socio econmicos influyen

profundamente en los valores de los bienes races. Los factores que gravitan sobre el valor de la

propiedad son: La demanda solvente: Esta determina tanto el nmero como la categora de los

posibles compradores, delimitando al mismo tiempo las posibilidades de venta. La demanda

solvente vara de acuerdo con las circunstancias, con el tipo y caractersticas del inmueble y

su localizacin en la medida que existan centros urbanos en los cuales se concentren

determinados sectores poblacionales y sociales. Ejemplo: (El avalo de remate de una

construccin lujosa y/o cara en Santa Clara es inferior al de una similar en el centro comercial de

Puyo).

5. ASPECTO DEMOGRAFICO. Un aumento de la poblacin producido por distintos

fenmenos sociales y econmicos tales como migracin poblacional, descentralizacin

administrativa o industrial, desarrollo turstico, rehabilitacin del centro de la ciudad,

construccin de nuevas ciudadelas, complejos industriales, renovacin urbana, son factores quecrean expectativas de posibles aumentos en los valores de las propiedades. Lo contrario sucede

cuando se produce un xodo poblacional por cualquier causa en cuyo caso el efecto es de

disminucin del valor o por lo menos estancamiento del mercado por cada o reduccin de la

demanda. En muchos casos los fenmenos poblacionales son de tipo temporal, pero no dejan de

ejercer una influencia sobre el mercado y para avaluar hay que estar atento a estos fenmenos y

analizar sus posibles efectos en el mercado que puede ser a mediano y a largo plazo.


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FACTORES QUE INCIDEN EN EL AVALO. Los precios bsicos de los diferentes

inmuebles, especialmente de los lotes urbanos, estn determinados en primer termino por el

vecindario ya ser este residencial, comercial o industrial. Los precios bsicos de las diferentes

edificaciones estn determinadas por el costo actual que tendra la construccin de un inmueble

similar en cuanto a su localizacin, caractersticas y acabados, pero hay que tomar en cuenta que

la vida de una propiedad depende del mantenimiento a que esta haya sido sometida y de las

mejoras o reformas que se le haya efectuado, considerando el deterioro fsico que puede ser por

el uso, la obsolescencia funcional por falla de diseo o de servicio lo que hace que una

edificacin se juzgue inadecuada.

EL PROCESO DE LA AVALUACIN. Cada avalo debe concebirse como un proceso

investigativo independiente, que requiere el acopio y la mayor cantidad posible de informacinrelevante, tambin el anlisis de la misma para poder emitir con alta proporcin de certeza, un

juicio en cuanto al valor de la propiedad objeto del avalo. Por lo general para investigaciones de

valores se recurre a:

1. Transacciones notariales

2. Anuncios y ofertas

3. Informacin de otros avaluadores

4. Remates judiciales

5. Avisos

ELEMENTOS A REUNIR.

Para obtener el precio unitario bsico para el terreno es necesario incluir los datos siguientes:

a. Fecha de la transaccin y de la oferta o del anuncio de venta.

b. Fuente de informacin

c. Localizacin, distancia a la esquina mas importante

d. Dimensin del lote

e. Precio y condiciones de venta


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CLCULO DE FACTORES

a. De fondo

b. Defrente

c. De irregularidad

d. De depreciacin

e. De mantenimiento

f. De actualizacin de precio

PRECIO COMERCIAL. Por precio comercial de un inmueble, se entender por el valor

expresado en Dlares Norte Americanos que un propietario est dispuesto a recibir y un

comprador est dispuesto a pagar por un inmueble, como justo y equitativo de acuerdo a su

localizacin y caractersticas generales, actuando ambas partes libres de todo apremio, necesidad

o urgencia.

MTODOS AVALUATORIOS

a. Mtodo comparativo o de mercado

b. Mtodo del costo

c. Mtodo residual

d. Mtodo de la rentae. Mtodo de capitalizacin

Para que el mtodo comparativo tenga aplicacin cientfica se requiere la Homogenizacin y

aplicacin de varios factores complementarios. En el avalo rural o urbano la componente

ubicacin es definitiva para determinar el valor que le da el mercado a un predio. El cual solo se

puede determinar a travs del mtodo comparativo o de mercado. Este mtodo se basa en la

comparacin de los elementos del inmueble con los mismos elementos o caractersticas de otros

inmuebles. Se debe tomar el factor de fuente en el caso de que los datos recolectados vengan de


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ofertas, avisos de letreros puestos en el lote que se est ofertando, es decir precios que pide el

propietario generalmente hay un incremento por encima del valor de mercado, ya que

generalmente se pide mas para obtener una buena transaccin.

En estos casos se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de demrito con el fin de

acercarse el valor comercial o posible transaccin., para acercarse al precio que pagar la

demanda. Generalmente se aplica un factor de fuente de 0.90; ms cuando hay crisis inmobiliaria

la transaccin puede llegar hasta en un 70 %. En poca de baja demanda inmobiliaria podra

aplicarse un factor de fuente de 0.8. Sin embargo hay que ser cauteloso en este factor, ya que no

todos los precios de la oferta estn inflados. Hay personas que piden lo que esperan recibir y por

debajo de esta cifra no aceptan transaccin. As como hay otros que suben el 30 % para poder

obtener una rebaja apreciable.

Factor de Profundidad. En el avalo del terrenos urbanizados la profundidad del lote exige

aplicar un factor de demerito en la medida en que el lote sea mas profundo para lo cual existen

algunos criterios; Hoffman, Harper, criterio 1/3 2/3, Jerrett, Ibape y el criterio 4-3-2-1 este le

da un valor de solo el 10 % a la ultima cuarta parte del terreno, generalmente se utiliza el de

Hoffman porque es un punto intermedio entre Harper y 1/3 2/3. El factor de frente es mucho

mas influyente cuando el lote est situado en una zona comercial ya que el frente es la vitrina es

la que vende. Ejemplo: ( Un lote de 10 de frente por sesenta de fondo cuesta mucho menos que

uno de treinta de frente por veinte de fondo pese a tener reas iguales ).

INFLUENCIA DE LA FORMA. Solo se ha referido a lotes regulares, generalmente cuadrados

o rectangulares. Pero Puyo en la zona central tiene lotes irregulares como resultado de las

particiones y/o compraventa parciales que a travs de los aos se han realizado o cuando se

generan procesos de expropiacin para ampliar una va quedan lotes irregulares. Cuando las

irregularidades son pequeas, se puede asumir que el lote es regular y se aplican los mtodos

anteriores. Pero cuando la forma es totalmente irregular es necesario utilizar el mecanismo de

FONDO FICTICIO O EQUIVALENTE.

INFLUENCIA DE LA PROPORCIN. Se entiende por proporcin la relacin frente fondo,

pero para una manzana se debe tomar el lote tipo predominante en el sector.

INFLUENCIA DEL TAMAO. Debemos recordar que el mtodo comparativo trabaja con laley de Oferta y Demanda. Segn los clsicos tratadistas de la economa, la curva de demanda es


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descendente: a mayor precio menor cantidad de demanda y a menor precio mayor cantidad de

demanda. Los economistas han acuado un trmino llamado elasticidad, el cual significa la

respuesta inmediata de la demanda a los aumentos o disminuciones del precio. Un bien elstico

es aquel que tiene una disminucin alta de la cantidad de demanda ante la variacin del precio.

Este sera el caso de los bienes suntuarios o menos necesarios. En el caso de los terrenos urbanos

o de los inmuebles en general las variaciones se dan ante los precios totales. Una gran mansin

tendr muy pocos demandantes, mientras que una vivienda mnima popular tendr todo el dficit

de vivienda detrs. Un lote pequeo tiene muchos compradores, un lote grande muy pocos.

INFLUENCIA DE ESQUINA Y VARIOS FRENTES. La experiencia del mercado ensea que

siempre hay mayor demanda por lotes esquineros que los dems lotes de la manzana los mismos

que pueden costar entre un 10 % y 20 % ms que los lotes medianeros. Si el lote se avala con

casa, se le carga el porcentaje solamente al lote y la construccin vale igual que las dems.

INFLUENCIA DE LA ZONIFICACIN. Se refiere a determinacin del frente del lote tipo

segn el tamao de los otros lotes y no a la zonificacin municipal o reglamentacin de usos del

suelo lo cual nos lleva ms bien a un potencial de desarrollo, el precio del lote vara a medida

que se cambia de zona o tamao del lote tipo. Es decir el metro cuadrado de terreno se

incrementa cuando del lote en cuestin segn reglamentacin municipal se puede obtener dos.

INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFA. La topografa de un lote influye en el precio por

comparacin con los terrenos tipo del barrio, si el promedio es plano es natural que los terrenos

con topografa inclinada tengan un demrito, pero si todo el sector es inclinado es extrao

encontrar un terreno plano y entonces el terreno plano tiene una valorizacin con respecto a los

dems. Lo conveniente es determinar el barrio o zona de la ciudad que investigamos, cual es la

topografa tipo del sector para a s examinar si a un terreno inclinado le establecemos un

demrito o si al terreno plano le establecemos una valorizacin. Un mtodo practico es

determinar el costo de las obras para adecuar el terreno y dejarlo listo para la construccin en

condiciones similares a los terrenos planos as como tambin en el caso de lotes pantanosos.Este costo debe ser disminuido del precio establecido para un terreno plano en el mismo sector.

Si se trata nicamente de movimiento de tierras, excavaciones o de relleno con material de

mejoramiento, debe calcularse ese costo para sustraerlo del valor tpico en terreno plano. Pero

hay casos en los que hay que construir muros de contencin con un costo muy elevado lo que

pueden hacer que el lote tenga un costo de la mitad del lote plano. Para considerar esto el

Ingeniero Ruy Conteiro y en Mxico se propone aplicar la relacin F = 1-D/2. Siendo F el factor

de topografa, y D la inclinacin en declive hacia arriba. Teniendo mayor castigo al declive haciaabajo.


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VALOR DE PLOTTAGE.- Es el caso de lotes de poco frente al unirse aumentan de valor el

metro cuadrado.

AVALO DE LA CONSTRUCCIN NUEVA. En el avalo de la construccin o las mejoras

se aplicar nicamente el Mtodo del Costo. La tesis bsica es determinar el COSTO DE

REPOSICIN para luego llegar al costo actual de la Construccin o Mejoras. El costo de

reposicin es el costo de repetirlo o reproducirlo. Para poder repetirlo se necesita construirlo de

nuevo. O sea que necesitamos conocer el valor de la construccin nueva para partir de all a

identificar el costo actual. Hay que entender bien cmo se hace la Construccin Nueva paraavaluar la construccin usada.Los presupuestos de construccin en la generalidad se dividen en

los siguientes costos.

- Costos directos

- Costos indirectos

Costos administrativos y de ventas

- Costos financieros

AVALO DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIN. Es normal que las entidades financieras

pidan a sus avaluadores examinar el avance de un proyecto en construccin a fin de determinar el

valor de la garanta y poder hacer los desembolsos solicitados de un prstamo para construccin.

Estos valores se aplican sobre el lote y la construccin realizada a la fecha presente. No se tiene

en cuenta los inventarios de almacn, ni los anticipos de contratos o materias primas. La entidad

financiera considera que la garanta est constituida por los materiales ensamblados en la obra y

no por los materiales en inventario o anticipo. Mas an no importa para ello si el constructor losdebe o los ha cancelado con dinero propio o de otros crditos.

Lo que importa es la adicin de garanta al lote. Generalmente los valores se los obtiene del

presupuesto de la construccin en el mismo que consta cantidad y el precio de todos y cada uno

de los rubros a realizarse en la construccin.

AVALO DE OBRAS INCONCLUSAS. El avalo de una obra paralizad es similar a un

proyecto en construccin pero tiene algunas variantes. Se puede seguir los pasos siguientes :


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a) Se aplica para los costos directos el mismo procedimiento anterior de acuerdo a cantidad

y precio actual de los rubros realizados, aunque en una obra paralizada no haya datos del

presupuesto inicial.

b) Se determina el prototipo y el costo directo por metro cuadrado de la cmara de la

construccin o realizando un presupuesto actualizado.

c) Se determina los costos indirectos en que se debe incurrir en la actualidad para llegar a

esta etapa de la obra: permiso municipal, planos arquitectnicos y estructurales.

d) Se estima un costo administrativo del cinco por ciento.

e) Se aade el valor del lote a costo actualizado.

f) Debe tenerse cuidado si la obra se paralizo hace varios aos y los motivos; buscandoposibles fallas ya sea en el suelo, diseos o posible afectacin por sismo o reglamentos

municipales de ser posible preguntar al maestro que inicio la construccin.

AVALO DE CONSTRUCCIONES USADAS. El caso mas general es avaluar

construcciones ya existentes que tienen usos de varios aos y presentan mejor o peor estado

conservacin. Son edificaciones usadas que pierden con el tiempo valor y por tanto se aplican

diferentes mtodos de depreciacin para llegar al valor actual o presente. El punto de partida casi

siempre es determinar el VALOR DE REPOSICIN o Valor de Construirlo Nuevo. Cuando no

es posible determinar el mismo tipo de construccin y acabados dado que la construccin es muy

vieja y ya no se utilizan esos materiales o sistemas constructivos de antao, entonces se aplican

el VALOR DE SUSTITUCIN. El avalo de la construccin usada parte del valor determinado

para la construccin nueva y se aplica un factor de depreciacin de acuerdo con diferentes

mtodos, de tal manera que el valor actual ser igual a la construccin depreciada ms un valor

residual esperado.

DEPRECIACIN DE INMUEBLES. Depreciacin de prdida de valor o de precio en un

bien. En el caso de los inmuebles es la prdida de valor por causa del uso o del tiempo: Existen

tres clases de depreciacin: la depreciacin Fsica o por Edad, la depreciacin por estado de

conservacin y la depreciacin funcional. La depreciacin fsica que corresponde al uso por el

tiempo, tiene una directa relacin con la edad de la construccin. ntimamente ligada a la anterior

es la depreciacin por estado de conservacin. Dos construcciones de la misma edad, que

tendran la misma depreciacin fsica, pueden estar en diferente estado de conservacin por el


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mantenimiento. Se aplica tambin la Depreciacin Funcional que corresponde a que el inmueble

ya no es adecuado para las expectativas de uso actuales.

MTODOS DE DEPRECIACIN. Existen mltiples mtodos para estimar la depreciacin de

los inmuebles. No se debe confundir la depreciacin inmobiliaria con la depreciacin contable o

con fines fiscales que en general tienen un fin diferente. Los mtodos mas empleados para la

depreciacin de orden fsico son los siguientes:

a) Mtodo de la Lnea Recta

b) Mtodo de Parbola de Kuentzle

c) Mtodo de Ross

d) Mtodo de Heidecke para el Estado de Conservacin

e) Tabla de Fitto y Corvini

AVALO DE TERRENOS SUBURBANOS Y FINCAS DE RECREO

Se entiende aquellos terrenos cerca de la ciudad cuyo precio est mas determinado por la funcin

urbana que por la actividad agropecuaria. La localizacin es el factor determinante en su precio

y no por la capacidad de uso del suelo, ni la fertilidad ni los cultivos desarrollados.

FACTORES DETERMINANTES EN EL PRECIO LOCALIZACIN

a) Urbanizables: De acuerdo con su ubicacin espacial, los terrenos que estn cercanos al

permetro urbano y tienen expectativas de urbanizacin futura adquieren un precio mayor

diferente al agrcola aunque no se puede desarrollar actualmente para vivienda.

b) Prolongacin de la vida urbana: Otros predios cercanos a la ciudad pero no urbanizables

debido a su distancia a la ciudad adquieren un precio diferente al agrcola por servir al habitante

urbano de lugar de esparcimiento. Su precio no depende tanto del factor espacio sino del tiempo

que se emplee en su acceso es decir caractersticas de la va. Al avaluar terrenos suburbanas hay

que tener mucho cuidado ya que es intil considerar productividad agropecuaria, importa mas la

construccin y las mejoras que la tierra en si, las vas y el rpido acceso son determinantes, el


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tamao suele cercano a una Hectrea, no se puede guiar por los precios de oferta ya que muchas

veces distorsionan completamente el mercado, considerar que con apertura o mejora de las vas

la oferta se vuelve especulativa y se dificulta la labor del avaluador.

MTODO DE CAPITALIZACIN. El mtodo de Capitalizacin es una variante del mtodo

de la renta. Se basa en el clculo esperado de la rentas futuras de un inmueble, un negocio o un

activo trados a valor presente. Un inmueble o un negocio se adquieren con el fin de obtener una

renta o una utilidad. El monto de dicha renta o utilidades se relacionan con el tiempo y la tasa de

inters de oportunidad del capital que se coloca hoy o sea en valor presente. Se trata de una

evaluacin financiera o un breve estudio de factibilidad financiera del negocio o del inmuebleque se est avaluando en funcin de la renta. Para ello es necesario recordar las bases de las

matemticas financieras y la teora de la evaluacin financiera de un proyecto. La evaluacin

financiera requiere conocer cinco conceptos bsicos: Valor Presente, Valor Futuro Tasa de

inters o de descuento, Perodo o Tiempo y Factor de Recuperacin Constante a Capital ( PMT )

AVALO DE HOTELES. Es necesario diferenciar un pequeo hotel en el centro de la ciudad,

con uno que tiene un centro de convecciones con otros atractivos como piscina, sauna, etc.

LOS HOTELES COMO NEGOCIO. Informacin Requerida: El negocio del hotel se basa en

la ocupacin media y en la tarifa que cob re. Las tarifas son varias; la que se publica, la tarifa

comercial y la tarifa contrato o de convencin. Se puede seguir los pasos siguientes para

recopilar la informacin:

a) Recopilar la tasa promedio por habitacin durante los ltimos meses y de ser posible hasta los

cinco aos recientes.

b) Analizar las tendencias histricas en la tasa promedio por habitacin y en la ocupacin del

hotel.c) Investigar las tarifas promedio de la competencia y su ocupacin.

d) Comparacin de tarifas y ocupacin de ese hotel con la competencia.

e) Proyectar cambios futuros en las tarifas y en la ocupacin.

f) Determinar gastos de aos anteriores.

g) Proyectar los gastos futuros segn el tipo, utilizando el concepto de gasto marginal.

h) Determinar las utilidades esperadas de acuerdo con la base histrica y las proyecciones de

ingresos y costos.


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PROCESO DE AVALO. Se puede utilizar los mtodos siguientes:

a) Mtodo del Costo.

b) Mtodo de Mercado

c) Mtodo de Capitalizacin

b) AVALO DE ESTACIONES DE SERVICIO

Las estaciones de servicio o Gasolineras son otro caso de INMUEBLE NEGOCIO cuyo avalo

se hace mas por el mtodo de capitalizacin que por el mtodo del costo o el comparativo de

mercado. Aunque el mtodo comparativo da un parmetro, no es seguro ya que existiendo dos

puestos de servicio uno al lado del otro, con terreno e instalaciones similares, el primero en el

sentido del trfico podra ser mas rentable porque los automovilistas lo ven primero. Igual no

podra compararse con el puesto de servicio del frente, ya que el trfico en ambas direcciones no

es igual. Una estacin de servicio a la salida de la ciudad no vende igual que a la entrada.

Se deber tomar mucho cuidado al analizar el rea del terreno y pensar que es un mal

aprovechamiento del terreno este es un error porque todos los puestos de servicio tienen un rea

construida baja con sus mismas caractersticas. El valor de una estacin de servicio est mas bien

en proporcin con el volumen de gasolina y sus derivados que vende al mes. El galonaje que

venden depende mas de la ubicacin especfica o de la administracin que de las buenas o malas

instalaciones o construcciones que tenga, aunque a veces cuando el propietario es una institucin

tiene asegurados los clientes a travs de los socios de esa institucin y en el caso de venta se

perdera ese potencial de clientes. Es necesario conocer el volumen de ventas en el perodo

anterior con el fin de examinar su potencial de renta.


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AVALO RURAL. El terreno es un factor inicial para determinar el avalo de un inmueble. En

el caso de un inmueble rural es el terreno en bruto. En el caso de un inmueble urbano pueden

existir dos clases de avalos: el terreno en bruto sin urbanizar y el terreno urbanizado. En el caso

de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes:

a) La ubicacin respecto a los centros urbanos o mercados demandantes.

b) La calidad o fertilidad de las tierras.

c) La infraestructura productiva, construcciones y adecuaciones.

El precio que se determina para un inmueble rural lo define el mercado, la ley de oferta y

demanda. La tierra rural tiene un mayor precio si esta mas cerca de las ciudades grandes y de

vas de buena calidad, una finca situada a media hora de va asfaltada vale mas que aquella

ubicada a dos horas de una va lastrada. El mejor mtodo para avaluar un terreno en bruto es el

mtodo de mercado o comparativo. A ms del terreno en bruto se debe considerar otros factores

que a continuacin detallamos :

a) Fertilidad del Suelo: la misma tierra puede tener mejor o mayor capacidad productiva y

esto depende de la calidad de tierras, de la fertilidad y de las caractersticas agrolgicas.

Los agrnomos y los ingenieros agrcolas tienen muy bien clasificadas las tierras. Se diceque toda tierra es productiva dependiendo solamente de los nutrientes que se le aadan.

b) Las construcciones e Infraestructura: Con la ubicacin y la fertilidad solamente

tenemos el terreno en bruto, quizs despojado de su vegetacin nativa pero an no

tenemos los medios para convertir en productiva la tierra. Ahora viene el trabajo del

hombre colocando las MEJORAS. Este factor viene dado por vivienda, galpones,

establos, cercas, vas internas, instalacin de energa es decir todo lo que modifique el

terreno a fin de obtener produccin agropecuaria. El mtodo a utilizar ser el del costosimilar para las construcciones urbanas.

b) Cultivos Permanentes: Aqu nos referimos a cultivos que demoran mas de un ao en

alcanzar su produccin y luego continan produciendo por algunos aos mas. Los

cultivos de ciclo corto es mejor no considerarlos en el avalo porque en el caso de

compra venta e hipoteca generalmente se negocian por separado. Para el avalo de los

cultivos permanente se aplicar el mtodo de capitalizacin.


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c) LO QUE SUELE DECIR EL PROFESOR VICENTE CABALLER DE LA

VALORACIN :

Se parece a una pirmide hueca. En el vrtice, hay unos cientficos que investigan, y en la

base, unos profesionales que redactan informes para cubrir una demanda de trabajo nada

despreciable. Pero todo el espacio intermedio, entre el vrtice y la base, est vaco.

Los profesionales de la base opinan que ellos son los que pisas la tierra firme y que los

cientficos del vrtice viven en las nubes. Por el contrario, el vrtice opinan que los mtodosmodernos de deberan aplicar en la prctica pericial mas de lo que se aplican, aunque solo sea

para no ir en camello a la guerra de las galaxias. Falta as algo importante: un esfuerzo

colectivo ( de unos y otros ) que aproxime criterios, tcnicas y experiencias


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BIBLIOGRAFA:

- Apuntes de clases de cinco cursos dictados por el Economista Oscar Armando Borrero

Ochoa.

- Avalos de inmuebles y garanta del Economista Oscar Borrero (Bhandar editores).

- Valoracin de Predios Agrarios del Economista Oscar Borrero (Bhandar Editores).

- Avalo de bienes Urbanos Arquitecto Alberto Gonzlez Rubio (Editorial Grijalbo).

- Como Organizar y Presentar un Informe de Avalo del Arquitecto Alberto Gonzlez Rubio

(Editorial Grijalbo).

- Valoracin Agraria Teora y Prctica de Vicente Caballer Mellano(Ediciones Mundi-

Prensa).

- Valoracin Agraria Casos Prcticos de la Dr. Ingeniero Agrnomo Natividad Guadalajara(Ediciones Mundi-Prensa)

- Aluguel Imobilirio de Eng. Luiz Auricchio ( Editora Pini).

- Engenhara de Avaliaces de Rubens Alves Dantas (Editora Pini).

- Engenhara Legal e de Avaliacoes de Srgio Antonio Abunahman ( Editora Pini ).

- Principios de Engenhara de Avaliacoes de Eng. Alberto Llio Moreira ( Editora Pini )

Por: Ing. Manuel Ignacio Torres CarrinPuyo Ecuador

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