Resúmen E jecut ivoNoviembre de 2011

S E P E SEL CONSUMO DE SUELO EN POL ÍGONOS INDUSTRIALES

2 0 0 8 - 2 0 1 1

Ta l l e r d e P l a n i f i c a c i ó nM a r i a n e l a 1 1 , 2 8 0 3 9 M a d r i d

Resumen Ejecutivo

E l presente informe ha sido encargado por la dirección de SE-PES. Como en otras ocasiones este documento se sirve fundamental y decisivamente de la información proporcionada por la propia En-tidad por medio de sus excelentes registros informáticos.

El informe se ha beneficiado especialmente de la información proporcionada por el departamento comercial de SEPES a cargo de Cristina Álvarez-Campana y las conversaciones tenidas con Fran-cisco Fernández, que han enriquecido notablemente este texto.

Es de agradecer también el apoyo directo prestado por Rafael Zorrilla, Director Gerente de la entidad.

Todo análisis de procesos se debe forzosamente al análisis de la información empírica y al intento de verificación de hipótesis. Pero es también forzosamente heredero de una “posición”, de una mirada. La que orienta este informe parte de observaciones como las de Cohen Rosenthal que afirmaba que toda empresa es innova-dora, incluso aquellas que se trata como maduras. Y de la que llevó al joven Marshall a entrever uno de los aspectos clave en las relacio-nes industriales: la existencia de externalidades positivas y públicas ajenas al propio proceso productivo y que estaban en la base del éxito económico de numerosas áreas o “distritos” productivos.

Todo análisis pretende ser una orientación, por vacilante que sea, de lo que queda por hacer.

Francisco López Groh.

Este informe ha sido redactado por Francisco López Groh. En su presentación, tratamiento de imágenes y diagramas y otros as-pectos del mismo, han colaborado las siguientes personas:

María Carmona, arquitecta.David Cárdenas, arquitecto.Que, como suele decirse han colaborado “más allá de su deber” y

de los recursos de este informe. La autoría de diagramas, maquetas y otros aspectos gráficos corresponde a los citados arquitectos, que han intentado interpretar las a veces confusas ideas del redactor.

Agradecimientos

Presentación

Créditos

1. Introducción. Objeto y Metodología 05

2. El escenario del informe: la crisis financiera y el impacto sobre la actividad.

07

3. El desplome del consumo de suelo en poligonos.

08

3.1. El consumo de suelo por Actividad. 09

3.2. En torno a la “servindustria” 10

4. Aspectos Espaciales de la Demanda del Suelo.

11

4.1. Mirando al Polígono: Polígonos masa, polígonos red.

12

4.2. Nuevas Operaciones versus Ampliacio-nes.

15

5. Conclusiones 18

Índice

Objeto del informeEl objeto de este informe es analizar la evolución del consumo de suelo en poligonos SEPES en el pe-

ríodo 2008-2011.

Como es sabido, en el año 2008 se produce el colapso de la economía financiera mundial ,que impacta gravemente sobre las economías más desarrolladas y dependientes de la expansión del crédito: EEUU y Eu-ropa,. En nuestro país esta crisis mundial tiene además sus propias características, al producirse, el colapso de la burbuja inmobiliaria, aniquilando todas las previsiones sobre “ajustes suaves”.

Hacer un balance por tanto sobre los patrones de consumo de suelo (por escasos y transitorios que sean los datos) en la situación actual puede ser importante en diferentes sentidos:

a) valorar qué sectores de consumo de suelo han sido impactados de forma más grave por esta crisis y por el contrario, qué sectores han experimentado una mayor resistencia e, incluso, parecen surgir como alternativos al modelo anterior.

b) Para intentar estimar igualmente las razones del “mejor comportamiento” de algunos tejidos productivos, y el impacto sobre la “oferta” de SEPES.

c) Y, en el mismo sentido, para intentar brindar informaciones útiles para una mejor gestión de la actividad de la entidad al servicio de la economía española.

El análisis descrito no es sencillo, especialmente, porque este análisis se realiza en un punto de ca-tástrofe (en el sentido matemático de la palabra) de forma que n estimar hacia donde se va a producir la discontinuidad.

Alcance y base de análisisLa base de este análisis, de objetivos ajustados, está constituida por los registros de ventas de parcelas de

SEPES. El blanco del análisis ha sido doble: por una parte estimar las tendencias sectoriales (es decir relati-vas a la actividad de las empresas) y por otra analizar el comportamiento de determinados ámbitos territo-riales (aéreas metropolitanas, ciudades…) intentando relacionar ambas variables o conjuntos de variables.

Introducción:Objeto y Metodología.

1Página 4

La base de explotación cuenta con 545 registros de consumo de suelo en polígonos industriales.

Notas metodológicasEl primer escalón del análisis ha sido la explotación de base de datos citada (las ventas en polígonos in-

dustriales de SEPES). Para ello se ha debido introducir la clasificación europea de actividades (NACE, CNAE en España) con el fin de facilitar la explotación.

Un problema añadido a la explotación de la actividad ha sido los cambios producidos en la CNAE entre la versión 2008 Rev. 1 y la CNAE 2009 Rev 2 vigente desde Enero de 2009. La revisión 2 constituye un avance en el análisis estadístico de las actividades por su nuevo esquema clasificatorio. El problema es que los cambios en los sistemas de clasificación y medición obligan a costosos mecanismos de comparación que permitan la continuidad estadística.

La CNAE-vigente desde 2009 se articula en torno a tres niveles:a) un primer nivel consistente en rúbricas identificadas mediante un código alfabético (secciones),

que van de la “A” a la “U” (por ejemplo , las actividades manufactureras son la Sección ”C”)b) un segundo nivel consistente en rúbricas identificadas mediante un código numérico de dos ci-

fras (divisiones). Por ejemplo la industria alimentaria es la división 10.c) un tercer nivel consistente en rúbricas identificadas mediante un código numérico de tres cifras

(grupos). Por ejemplo el grupo 10.7 reúnelas actividades de “fabricación de productos de panadería y pastas alimenticias”.

d) un cuarto nivel consistente en rúbricas identificadas mediante un código numérico de cuatro cifras (clases). Por ejemplo, la clase 10.72 es la ”Fabricación de galletas y productos de panadería de larga duración” (lo que llamaríamos panadería industrial).

Algunos de de los cambios introducidos son de especial interés: a) La separación en una sección propia “J” de las actividades relacionadas con la Información y

Comunicaciones, que aparecen así agrupadas en un solo sector.b) La aparición de la sección “E” que podríamos denominar como “sección ambiental” al menos a

nuestros efectos, (y de hecho así se la denomina en el informe) que reúne en un mismo epígrafe las activi-dades de provisión y saneamiento de agua y la recogida y el tratamiento de residuos.

c) El aislamiento de las actividades inmobiliarias (Sección L) antes integradas en el epígrafe “K” junto a actividades tan diferentes como los servicios profesionales y a las empresas.

d) La creación del grupo “M”:que integra las actividades profesionales científicas y técnicas.

El problema de la actividad principalOtro de los problemas cuando se clasifican actividades que se van a realizar sobre una parcela es otorgar

a la planta una actividad “principal” entre las diversas que muchas veces se producen en una empresa. Los criterios que se han adoptado, y que pretenden ayudar a la perspectiva del “urbanizador” son los siguientes:

Página 5

a) Cuando se producen diversas actividades en una planta, se clasifican por aquella que tiene un componente más “pesado” y manufacturero, por ejemplo: “fabricación e instalación” se clasifica como fa-bricación, debido a la mayor susceptibilidad a la necesidad de localizarse en zonas industriales.

b) Esto se produce también en los casos que incorporan servicios técnicos (M) y trabajos de mante-nimiento “in situ” donde predomina este trabajo “manual” que obliga a determinado equipamiento indus-trial: por ejemplo diseño y mantenimiento de jardines.

Estas decisiones que facilitan la explotación de la base, no están exentas de problemas. La propia clasi-ficación de la NACE los tiene y existen tentativas de cambio radical del sistema. Uno de los que me parece más relevante es la dificultad de aislar un sector vital en las economías industriales avanzadas, lo que se denomina la “servindustria”, o mejor en la terminología anglosajona la servitization de la industria, que refleja aquellas actividades que incorporan servicios a las manufacturas, por ejemplo la producción y venta de maquinaria que incluye instalación, formación, reparación, mantenimiento, etc. 1

El consumo de suelo en el período analizado se ha caracterizado por la atonía de la demanda, víctima de la actual recesión económica. Esta atonía está ligada al estallido de la burbuja inmobilia-ria, la crisis del crédito y en general a la incertidumbre económica.

Por lo que respecta a la demografía empresarial, fuente junto al crecimiento y movilidad empre-sarial ,de la demanda de suelo, el comportamiento de las empresas de las secciones de la Nace que han tenido en el pasado un impacto fundamental en la demande de suelo, ( industria Manufacture-ra, Construcción, Comercio y Transporte y almacenaje) es revelador.

Si nos fijamos en las bajas empresariales, destacan el el período los cierres en empresas de cons-trucción y comercio. En el primer caso sólo en el año 2009 desaparecen 35.000 sociedades limitadas (ls más abundantes en la demografía empresarial) en la construcción y 20.000 en el comercio según el DIRCE. (Directorio Central de Empresas-INE).

d

1 El término servizitation es ya antiguo. Un análisis comparativo sobre este “sector” en Euro-pa puede encontrase en “THE SERVITIZATION OF MANUFACTURING:AN ANLSYSIS OF GLOBAL TRENDS de Andy Neely.

No hay unanimidad en la grafía d este término. En uso casos se usa “servizitation” y en otros “servicitation” Vandermerwe & Rada, 1988.

El nombre dado a los polígonos constituye un derivado de la nomenclatura aplicada por el geógra-fo y planificador italiano Dematteis a las ciudades. El término “distrito industrial” es una aplicación directa del término de Marshall.

Se hace referencia aquí a las posibles pero no consolidadas tendencias de la manufactura y otras actividades a reforzar su implantación local, su proximidad frente a las tendencias geográficamente expansivas del pasado reciente. Estas tendencias pueden observarse hoy en ámbitos transnacionales y, en cierto modo han podido ser reflejadas por este prvilegio de la economía local.

SEPES “La Regeneración de las áreas industriales”

El escenario del informe: la crisis financiera y el impacto sobre la actividad.

2

Página 6

En este escenario, la inversión en suelo por parte de las empresas se desploma literalmente a partir del año 2009 donde todavía existía un cierto nivel de inversión previo a la profundización de la crisis. La restricción del crédito ha sido probablemente letal para las actividades que entonces se iniciaban. Frente a consumos medios anuales de cera de 300Ha de suelo 1999/2006 se ha pasado a menos de 4 ha/año en 2009 y 2010.

En el período considerado (2009-2T de 2011) se han vendido en suelo industrial cerca de 164 Ha en polígonos SEPES. Esta superficie se ha concentrado de forma especial en las comunidades de Galicia con 39 ha (el 24% del total) Castilla-La Mancha con 23 ha y el 14% del total y Castilla y León con 11 ha y el 11% del total, alcanzando estas tres regiones casi el 50% del suelo total vendido en polígonos SEPES.

El análisis por provincias que revela una elevada concentración de las ventas en algunos lugares, y de hecho en algunos polígonos. La Coruña aparece así claramente destacada sobre el resto, seguida muy de lejos por el siguiente grupo formado por Zamora, Valencia, Murcia, Cádiz y Badajoz, todas ellas con cifras entre 1 y 1,5 ha.

Por lo que respecta a la creación de empresas, el desplome del sector construcción es impresio-nante. De 36.000 sociedades limitadas creadas en el año 2008, ya en pleno estallido de la burbuja, se pasa a 13.000 en el año 2011 de forma que A lo largo del período (2008-2011) se produce en este sector un saldo negativo entre altas y bajas de 58.000 empresas.

En cambio, en otros sectores se produce una cierta estabilización a partir del 2010. Las activida-des manufactureras caen en el período un 31% mientras que las de construcción lo hacen un 64%.La caía en los otros dos sectores es similar, algo menor de un 20%

d

d

198219831984198519861987

19891988

19901991198219821982

19821982

19821982198219821982

19821982

1982198219821982198219821982

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

6,000,000

7,000,000

Zaragoza

Zamora

Valladolid

Valencia

ToledoSalamanca

Palencia

Oviedo

Navarra

Murcia

Madrid

Lugo

León

La Rioja

La Coruña

Jaen

Huesca

Huelva

Guadalajara

Cuenca

Ciudad Real

Cantabria

Cádiz

Cáceres

Burgos

Badajoz

Alicante

Albacete

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000

Melilla

Gráfico comparativo de superficies vendidas por año.

Consumo de suelo por provincias (2009/2011)

Superficies vendidas.

Superficie de suelo.

El desplome del consumode suelo en polígonos.

3

Página 7

Esta demanda ha estado sostenida en gran parte por el sector manufacturero (Sección “C” de la CNAE) que ha representado el 26%del total (el 31% Agregado a otros sectores industriales como los “D”, “E” y “J”)

Otros sectores que han contribuido de forma decisiva a la demanda de suelo han sido el Comer-cio (Sección “G” de la CNAE) y el Transporte y almacenaje, con el 26% y 25% respectivamente. (lo que se ha denominado “Los Tres Ases” de la demanda.

La importancia del Sector Manufacturero en la demanda desuelo se confirma además por su

prevalencia en aquellas zonas (polígonos) que se han comportado de forma más dinámica en la demanda desuelo.

Dentro de esta sección, las divisiones más relevantes han sido la metalurgia (24%) %, la fabrica-ción de maquinaria y equipo (13%) y la industria de la madera y corcho (9%).

En el Sector Comercial (Sección “G”) formado por actividades típicamente urbanas tales como talleres de reparación y venta de automóvil, comercio al por mayor (una parte del cual es comercio interindustrial), grandes y medianas superficies a veces especializadas y parte del sector del comer-cio al por menor, destaca el comercio al por menor pero, como muestra la dimensión media de parcela (más de 9.000 m2) su peso se debe sobre todo a desarrollos integrados comerciales (centros comerciales de diverso tipo).

Por lo que respecta a lo que se podría denominar “sector logístico” (almacenaje y transporte, sección “H” de la Nace rev.2) su peso etá acrecentado por la venta específica del suelo de la ZAL en el puerto de Valencia, una operación especial de SEPES, que solo ella represneta un x% del total.x--- ha.

En cambio, el consumo de suelo por parte del sector construcción e –inmobiliario (F”) alcanza apenas el 11%, atenuándose su participación en el total del orden de tres puntos porcentuales. Este sector tuvo durante la burbuja inmobiliaria un peso importante en la demanda de suelo industrial. Actividades como el almacenaje de materiales y maquinaria de construcción y los servicios e instala-ciones ligadas a la misma: instalaciones eléctricas, de fontanería, carpintería metálica, etc., tuvieron un peso importante en el consumo de suelo en los polígonos SEPES.

a

Consumo de Suelo en polígonos SEPES por Actividad (Secciones de la CNAE)

Consumo de suelo por sectores 2003-2007 (NACE Rev-1)

C - ManufacturaE - Agua y ReciclajeG - ComercioI - HosteleríaL- Actividades InmobiliariasN- Act. Administrativas y S. Auxiliares

P- EducaciónD - Suministro energíaF - ConstrucciónH- Transporte y AlmacenajeJ- Información y Comunicaciones

M - Act. Profesionales y Tecnicas O - Administración pública Q - Act. Sanitarias

26%

25%

25%

8%

4%

3%

30%

11%

22%

20%

12%

3%

A I

BJ

CK

DL

EM

FN

GO

H

El consumo de suelo por Actividad

3.1Página 8

Como ocurre en otros campos del análisis económico, la clasificación (valiosa) de las actividades por las sucesivas CNAE no da cuenta precisa de los complejos procesos qua afectan a la estructura de las empresas, en concreto a lo que las empresas “hacen” o a lo que se dedican más allá de su objeto social. Uno de los aspectos de gran interés desde el punto de vista espacial de estas transformaciones lo constituye lo que se ha denominado en la literatura económica y de análisis industrial la “servi-zitation” 2 de la manufactura3.

Se denomina “servizitation” (o servindustria como se usa a veces en España) a la tendencia por la cual las empresas manufactureras incorporan progresivamente servicios de diverso tipo en sus procesos.

Algunos ejemplos de estos servicios incorporados en la manufactura son:

- Soluciones integradas.- Servicios de mantenimiento y reparación.- Los contratos de servicios basados en el rendimiento.- Servicios de operación y gestión.- Servicios de consultoría empresarial.- Servicios de entrega rápida.- Los servicios técnicos de especificación.- Diseño e ingeniería.

Estas transformaciones tienen consecuencias notables para el espacio de la actividad manufactu-rera. El proceso de incorporación de servicios obliga a una mayor “proximidad” a los consumidores localizados en el espacio urbano, aumentando no sólo las necesidades logísticas, sino las de conti-güidad de las actividades manufactureras, de una accesibilidad elevada de las mercancías y de las personas que prestan los servicios. Requieren por lo tanto una “manufactura de proximidad”.

d

SupportGoods Knowledge Services Self-service

Producto(s)

Serv

itiza

ción

de P

rodu

ctos Productización de Servicios

Servicio(s)

Servicio(s)y

Producto(s)

Producto(s)y

Servicio(s)

SistemaProductoServicio

2No hay unanimidad en la grafía de este término. En uso casos se usa “servizitation” y en otros “servicitation”

3 Vandermerwe & Rada, 1988.

Esquema del proceso de servizitation según Vandermerwe&Rada

Pirámide de Sistema Productivo Servitización/Productización

En torno a la “servindustria”

3.2Página 9

La demanda de suelo se ha distribuido de forma irregular por el territorio. La distribución re-gional e incluso provincial del consumo de suelo apenas da cuenta De las diferentes estructuras espaciales que forman los espacios de actividad económica. Los espacios (territorios) donde se loca-lizan polígonos de SEPES presentan diversas formaciones espaciales, que afectan desde luego a las actividades implantadas y a su dinamismo en diferentes coyunturas económicas. Existen en efecto:

a) Tejidos productivos de alto nivel de localismo, donde se produce simultáneamente una escasa o nula movilidad hacia el exterior y una también escasa capacidad de atracción, que consti-tuyen el grupo más numeroso. El ejemplo más claro es “La Hiniesta” en Zamora (con un minúsculo papel “regional”).

b) Tejidos productivos de cierto dinamismo, donde las empresas locales son en ocasiones ex-portadoras y simultáneamente atraen a empresas externas. Es el Caso de “Rio do Pozo” en La Coruña.

c) Redes comarcales y subregionales de pequeñas empresas (generalmente manufactureras) distritos industriales distribuidos por redes de pequeñas ciudades (Alicante, Albacete).

d) Regiones “exportadoras” de empresas, que distribuyen su demanda por el territorio nacio-nal, como Madrid.

Cada territorio suele dar lugar (salvo las grandes regiones metropolitanas caracterizadas por la presencia de tipologías de todo tipo) a zonas industriales (polígonos) características tanto en su espe-cialización como en la tipología empresarial (pequeñas o grandes empresas).

aOrigen de las empresas instaladas.

Aspectos Espacialesde la Demanda del Suelo

4Página 10

El consumo de suelo por polígonosEn el período analizado se han vendido parcelas en 64 polígonos de SEPES. Como puede obser-

varse en la tabla siguiente sólo en diez polígonos se ha vendido más del 60% del suelo, mientras que en casi un 50% sólo se ha vendido un 9% del suelo.

Los diez polígonos en los cuales se han vendido más de 50.000 m2 son los siguientes:

Polígonos con más de 50.000 m2 vendidos por orden de importancia de ventas

15-007-04 Rio do Pozo - Sector 4 295.291,94

49-002-00 La Hiniesta Ampliación 108.598,00

06-002-00 El Nevero Ampliaciónv 105.171,93

46-016-01 Z.A.L de Valencia UE-1 97.967,61

28-016-02 Barrio San Isidro (Sector 1-2) Industrial 93.793,90

30-007-05 Los Camachos sur Etapa II 68.767.,00

02-004-00 El Salvador II 61.505,08

15-013-00 Curtis-Texeiro 60.643,83

45-002-01 Torrehierro 1ªfase 59.473,12

11-009-00 Aesa UE-7.1 55.656,00

Más crítica resulta la situación de áreas donde la demanda prácticamente se ha extinguido(caso por ejemplo de Valencia, un área de elevado dinamismo industrial donde, si se exceptúa la ZAL, se han consumido apenas 36.000 m2 en siete polígonos, o el caso de los polígonos de nueva creación de Castilla La Mancha.

2No hay unanimidad en la grafía d este término. En uso casos se usa “servizitation” y en otros “servicitation”

3 Vandermerwe & Rada, 1988.

Mirando al polígono:Polígonos masa, polígonos red4.

4.1Página 11

Polígonos-Masa Polígonos-RedLa demanda de suelo en polígonos SEPES en el período de estudio proviene de forma abrumadora-

mente mayoritaria de la economía y las empresas locales, que representan en total el 90 % de la demanda.

Es probable que esta situación, que podríamos llamar de “encogimiento espacial”, se haya reforzado con la crisis y, desde cierta perspectiva, puede constituir una ventaja ambiental 5.

Ello no quita para que se pueda hacer una distinción entre polígonos radicalmente ligados a la eco-nomía local y polígonos que podríamos denominar como “estratégicos “o “en red” por su posición, por la composición sectorial de las empresas instaladas, los enlaces productivos que mantienen con otras áreas, la existencia de empresas exportadoras, la atracción de empresas foráneas, etc.

Esta diferenciación afecta desde luego a las empresas instaladas y su función económica. A medida que el polígono se caracteriza por su participación en redes supralocales, crece el peso de las actividades manu-factureras e innovadoras, así como las funciones logísticas y su dependencia de nodos logísticos externos (puertos, aeropuertos…)

El “polígono-masa” es un área industrial al servicio de una ciudad. En estos polígonos se localizan fun-damentalmente actividades que producen bienes y servicios a la ciudad de la que constituyen un apéndice fundamental. Se trata de polígonos donde no suelen existir actividades “exportadoras” (entendidas aquí como servidoras de territorios extra-provinciales o extra-comarcales), donde se asientan actividades de comercio al por mayor, almacenaje y distribución de bienes, empresas con mercados locales y actividades de servicios técnicos e instalaciones para la ciudad. El nombre de “polígono masa” o “polígono de gravedad” hace referencia a que depende fundamentalmente del peso demográfico de la ciudad, más que de la existen-cia de una determinada especialización productiva.

Los “polígonos red” en cambio, aunque participan de esa base local, tienen un carácter más abierto al territorio, poseen empresas o redes de empresas con voluntad exportadora, localizan empresas más articu-ladas sobre el territorio (multilocalizadas) y muchas veces se colocan en zonas estratégicas desde el punto de vista de las comunicaciones: Puertos, nudos importantes de comunicación viaria o ferroviaria, etc.

Como se ha comentado, una variante de estos “polígonos-red” está constituida por los tejidos multi-polares de actividad. Se trata en este caso de “producción distribuida” (distritos industriales) donde acti-vidades en general de pequeña manufactura se organizan en tejidos de pequeña empresa en torno a una red territorial de pequeños municipios. Pero al margen de su estructura distribuida, tienen las mismas características “exportadoras”. a

MICROEMPRESASlocales

COMERCIO LOCALMayor/menor

CIUDAD MEDIA

GRANDES DISTRIBUIDORESExtra-locales

MERCANCÍA(Bienes y servicios) PERSONAS

ALMACENAJEY TRANSPORTE

FLUJOS EXTERNOSde empresas y mercancías

MANUFACTURAS +

SERVINDUSTRIA

COMERCIO LOCALY DISTRIBUIDORAS

CIUDAD MEDIA

DISTRIBUIDOR EXTERNO ( Ej. Puerto)

MERCANCÍA(Bienes y servicios) PERSONAS

ALMACENAJEY TRANSPORTE

4 El nombre dado a los polígonos constituye un derivado de la nomenclatura aplicada por el geógrafo y planificador italiano Dematteis a las ciudades. El término “distrito industrial” es una aplicación directa del término de Marshall.

5 Se hace referencia aquí a las posibles pero no consolidadas tendencias de la manufactura y otras actividades a reforzar su implantación local, su proximidad frente a las tendencias geográficamente expansivas del pasado reciente. Estas tendencias pueden observarse hoy en ámbitos transnaciona-les y, en cierto modo han podido ser reflejadas por este prvilegio de la economía local..

Esquema de funcionamiento de Polígono-Masa.

Esquema de funcionamiento de Polígono-Red.

Página 12

El Polígono Río do Pozo constituye un caso paradigmático (junto con Algeciras o Cartagena) de las características de un polígono “en red”.

La provincia de La Coruña ha sido la de mejor comportamiento desde el punto de vista del mercado de suelo de SEPES, como ya se ha comentado. Sepes tiene en la zona cinco polígonos en oferta, sin embargo, casi el 80% de la demanda se localiza en la actuación “Rio do Pozo”, en el municipio de Narón, en el espacio metropolitano de Ferrol, en la ampliación (sector4) puesta en venta en Diciembre de 2007. En el Polígono se han vendido en el período casi 300.000 m2 de suelo industrial.

El polígono constituye la ampliación natural de la actuación original de Rio do Pozo, que había agota-do su oferta en el año 2006..En el período de fuerte consumo de suelo (2003-2007) se consumieron en el polígono algo más de 300.000 m2 de suelo, una cifra cercana a la consumida en la ampliación en el período de estudio.

El polígono tiene un elevado componente manufacturero. El 35% del suelo está destinado a manufac-turas, seguido del Comercio y las actividades de transporte y Almacenaje, con un 28% y un 21% respecti-vamente.

La relación entre este polígono y la actuación anterior se evidencia en el hecho de que un 17% de las empresas instaladas en la ampliación son ampliaciones o relocalizaciones de empresas instaladas en la fase anterior.

Empresas localizadas en la ampliación de Rio Do Pozo.

Num % total

Empresas instaladas en la ampliación 75

Empresas existentes en Rio do Pozo I 13 17,33%

Zamora constituye otro caso de “éxito” en el panorama de estos años de crisis. En el polígono de “La Inhiesta”, ampliación de la actuación del mismo nombre colmatada ya en el año 2003 se han vendido en el período de estudio 11 ha de suelo industrial.

Se trata de un polígono de servicio directo al municipio. El 57% del suelo pertenece al sector del Comer-cio y el 15% a la construcción. La manufactura se separa de las medias generales, alcanzando apenas un 13%

Sólo dos empresas tienen su sede en otras provincias de la misma comunidad autónoma, y pertenecen al sector de venta al por mayor.

De las 37 empresas instaladas, 9 son relocalizaciones o ampliaciones, 7 de ellas de la primera fase, lo que representa un cuarto del total de empresas instaladas.

a

a

Río do Pozo. Consumo de suelo por actividad.

Zamora. Suelo vendido según divisiones CNAE.

C - ManufacturaE - Agua y ReciclajeG - ComercioI - HosteleríaK - Act.Financieras y Seguros

M - Act. Profesionales y TecnicasO - Administración públicaD - Suministro energíaF - ConstrucciónH- Transporte y Almacenaje

J- Información y ComunicacionesL- Actividades InmobiliariasN- Act. Administrativas y S. AuxiliaresP- Educación

C - ManufacturaE - Agua y ReciclajeG - ComercioI - HosteleríaK - Act.Financieras y Seguros

M - Act. Profesionales y TecnicasO - Administración públicaD - Suministro energíaF - ConstrucciónH- Transporte y Almacenaje

J- Información y ComunicacionesL- Actividades InmobiliariasN- Act. Administrativas y S. AuxiliaresP- Educación

13%

15%

35%

3%3%

3%

28%

24%

57%

5%3%

4.1.1. Rio do Pozo. Un caso de Polígono en red.

4.1.2. La Hiniesta en Zamora. Un caso de Polígono Masa.

Página 13

Algunos de los polígonos de mayor éxito comercial en esta etapa de crisis han sido aquellos que constituían ampliaciones de otros existentes y ya colmatados (Zamora, Coruña)) o prácticamente colmatados (menos del 5% del suelo libre, presiones alcistas del precio, etc.) como Rio do Pozo.

Ya en otras publicaciones de SEPES6 se ha pretendido llamar la atención sobre las ventajas am-bientales de las ampliaciones frente a los nuevos desarrollos, especialmente allí donde se conquis-taban territorios vírgenes (mucho más si esta conquista era “redundante”. Pero las “ventajas” de las ampliaciones van mucho más allá:

a) Habitualmente la ampliación se realiza cuando existe una cierta presión por parte de las empresas instaladas en el desarrollo original para ampliarse y cuando en la práctica el suelo está agotado en la fase inicial, lo que disminuye, para el desarrollador de suelo, al menos parcialmente, el riesgo de incertidumbre. Generalmente (no siempre) la ampliación tiene un coste de infraestruc-turas menor que el de la realización de un área aislada, especialmente si había reservas de suelo previas.

b) El polígono ampliado goza de los factores de aglomeración existentes en el anterior polígo-no: diversidad de servicios empresariales, empresas auxiliares, mercado de trabajo, etc.

c) El polígono ampliado suele tener diversos inputs que se acumulan:- el de la relocalización o ampliación de empresas, que como se ha visto supone entre un 15 y un

20% de la demanda efectiva.- Sirve, al faltar suelo, de acogida a las nuevas empresas creadas en el ámbito, que encuentran

aquí un “milieu” mejor para su sostenibilidad.- Recoge el crecimiento económico de la ciudad en términos de desarrollo comercial y de trans-

porte, favorecido nuevamente por la proximidad de otras actividades complementarias a las que también prestan servicios.

- Sus condiciones de infraestructuras (su “actualidad”) favorece la relocalización de empresas situadas en polígonos infraestándar o asfixiadas en el polígono original.

d) Y por fin, la ampliación tiene un efecto multiplicador en el polígono, incrementando los efectos de las externalidades del tejido empresarial, favoreciendo por ejemplo la creación de em-presas auxiliares que no tendrían mercado sin esas economías de escala y proximidad (por ejemplo reciclaje)

CIUDAD CRECIMIENTO ECONÓMICO

EXTERIOR

2

1. Cecimiento económico motiva la implantación de nuevas empresas y aumento del consumo.2. Relocalización de empresas nuevas o empresas mal situadas provenientes de la ciudad.3. Ampliación y relocalización de empresas provenientes del polígono original.4. Enlaces locales. Incremento de las externalidades. Atracción de empresas externas.4. Instalación de empresas externas que se benefician de las externalidades generadas por las empresas existentes.

AMPLIACIÓN

POLÍGONO EXISTENTE

CRECIMIENTO ECONÓMICO

1

3

4

5

6 SEPES “La Regeneración de las áreas industriales”

Gráfico de ampliación de polígonos existentes.

Nuevas Operaciones versus Ampliaciones

4.2Página 14

Los polígonos “de éxito”Los polígonos “de éxito” (relativo por supuesto en esta coyuntura) reúnen una serie de características

comunes y algunas diferencias. En el cuadro siguiente se intenta realizar una síntesis de sus características, atendiendo a algunos de los elementos estudiados en este informe como son la actividad, la contigüidad con los núcleos urbanos, o ser resultado de una ampliación

Tipología de los polígo-nos de mayores ventas

Actuación Ampliación / Nueva actuación

Tipo de Polígono

Sector dominante

Relación con el casco urbano

Superficie vendida

Rio do Pozo Sector 4 Ampliación contigua

En Red Manufactura Metropolitano 295.291,94

La Hiniesta Ampliación contigua

Local Comercio Contiguo 108.598,00

El Nevero Ampliación contigua

Local Comercio Contiguo 105.171.93

Los Camachos Ampliación discontinua

En Red Logístico/manufactura

Metropolitano 68.767.00

d

Página 15

Origen de las empresas instaladas.

ALBACETE

ALICANTE

3131

31

6262

71

14

20

14

16

16

16

1313

16

2828

26

26

26

24

28

24

4848

50

44

47

44

55

1

1

5

7

7

7

9

10

10

10

10

10

10

7

8 8

7

7

7

88

6

6

6

1

1

1

1

1

1

11

2

9

7

1

1 1

1

1 1

1

1 1 1 1

11

1 14

5

8 5

5 1

11

1

7

1

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

22

2

2

2

2

2872

3

33

3

3

4 1 11 7

3

3

3

3

3

3

8585

101

D E S T I N O

ALBACETE

BADAJOZ

BALEARES

BARCELONA

BURGOS

CACERES

CADIZ

CANTABRIA

CIUDAD REAL

CORDOBA

CUENCA

GRANADA

GUIPUZCOA

LAS PALMAS

ORENSE

GUADALAJARA

HUELVA

HUESCAJAEN

LA CORUÑA

LA RIOJA

LEON

LUGO

MADRID

MELILLA

MURCIA

NAVARRA

OVIEDO

PALENCIA

PONTEVEDRA

SEVILLA

SALAMANCA

TOLEDO

VALENCIA

VALLADOLID

ZAMORA

ZARAGOZA

ALICANTE

BADAJOZ

BURGOSCACERESCADIZCANTABRIACIU

DAD REAL

CUENCAGUADALAJA

RA

HUELVAHUESC

AJA

ENLA C

ORUÑALA R

IOJA

LEONLUGOM

ADRIDM

ELILLA

MURCIA

NAVARRAOVIE

DOPA

LENCIASA

LAMANCA

TOLEDOVALENCIAVALLADOLIDZA

MORA

ZARAGOZA

O

R

I

G

E

N

Página 16

• El impacto de la crisis económica y financiera sobre el crecimiento está siendo muy duro como muestran los cierres empresariales o la caída en la creación de nuevas empresas. Esta situación ha impactado directamente en la actividad de SEPES.: El consumo de suelo ha pasado de una media anual de 300 ha en el período 2003-2007 a sólo cuatro en la fase aguda de la crisis (2009-2011).

• Desde el punto de vista Europeo y mundial, estamos probablemente en una disyuntiva de modelo de desarrollo de un gran alcance7 cuya evolución es difícil de prever, pero que nos sitúa (y así es admitido por la mayoría de los analistas) ante una crisis “sistémica”.

• Ello no obsta para que, en estas condiciones de fuerte restricción de crédito e incertidum-bre, algunos sectores se estén comportando mejor que otros y que, en consecuencia, los patrones de consumo de suelo en polígonos SEPES estén cambiando. Como se ha mostrado a lo largo de este breve análisis, ha disminuido de forma considerable el consumo de suelo de las actividades rela-cionadas con la construcción a favor (porcentualmente) de las manufactureras e industriales, que representan en el período analizado más del30% del consumo de suelo.

• No menos importante parece en esta situación un cierto “repliegue” espacial de las acti-vidades. Son las empresas locales las que estén sosteniendo el consumo de suelo en los polígonos a través de sus inversiones en nuevas empresas o ampliaciones. Cerca del 90% del consumo de suelo ha correspondido a empresas localizadas en la misma ciudad o provincia.

• Desde un punto de vista cercano y pragmático, esta situación plantea diversos problemas para SEPES, tanto de sostenibilidad económica como de criterios de actuación. De forma simplifica-da, y desde el punto de vista de la entidad, estos problemas pueden desglosarse en dos apartados:

- Los que afectan al suelo ya desarrollado - Y los que se refieren a las nuevas promociones.

a7 En un texto reciente no muy riguroso, ni especialmente útil desde mi punto de vista, Rifkin de-

nomina esta fase “tercera revolución industrial”. Creo que la perspectiva que en su tiempo alumbró “The Second Divide” de Michel Piore, adaptada a los tiempos actuales, sigue siendo más interesante y, sobre todo, productiva.

5.1. Ante la crisis: Perspectivas de futuro y gestión.

Conclusiones5 Página 17

• Por lo que respecta a las promociones que se encuentran en oferta, el primer problema que apa-rece en este marco es el de “movilizar” los recursos de SEPES. La profundidad de la crisis y los costes am-bientales y financieros de mantener espacios “en barbecho” (probablemente por muchos años) plantean el problema de cómo convertir estos “activos ociosos” en recursos activos, y en consecuencia obliga a un desplazamiento de la actividad de la propia empresa (SEPES) de la producción hacia la gestión activa del suelo en colaboración con los organismos territoriales y sectoriales (Economía, Industria…). El tiempo de la “demanda explosiva” ha pasado lo cual no quiere decir que, superada la crisis, no se relance la demanda. Pero ésta probablemente será más afinada y cualitativa y el desarrollo de suelo deberá ser más atento a las condiciones del entorno económico y de las empresas (por no hablar de las ambientales).

• El segundo problema, enlazado con el anterior, es el coste de mantenimiento de las áreas indus-triales. Es cierto que este problema es en gran medida independiente de la crisis y que lleva ocupando ya tiempo a los responsables de SEPES. Pero la crisis y los cambios en las propias condiciones financieras y fiscales de las administraciones van a agravar este problema. Y no sólo en aquellas situaciones de “media ocupación” o en aquellas que simplemente SEPES no ha conseguido que se recepcione la urbanización, a veces por estrategias municipales “defensivas”, sino porque la propia caída de la demanda de suelo deja a SEPES con activos nuevos cargados de costes de mantenimiento 8.

• Desde el punto de vista de la sostenibilidad económica de SEPES y del manteniendo del propio valor de la inversión social que representan estas infraestructuras, el problema del mantenimiento de las áreas industriales va ser un problema estratégico. (por no hablar de la necesaria actualización y regenera-ción de espacio industrial).

• En una situación como la actual hablar de “nuevas operaciones”· parece una broma de mal gusto, pero no es así. De una u otra forma llegará el momento en que será necesario planear nuevas actuaciones, nuevos desarrollos, que lógicamente estarán determinados por los nuevos patrones económicos e industria-les. Las nuevas actuaciones casi con toda seguridad se van a mover en un marco muy diferente (al menos en los próximos diez años) y por lo tanto no es ocioso comenzar a revisar algunos patrones de comportamiento de la entidad.

• En este sentido, no parece adecuado por ejemplo, diseñar un soporte físico similar cuando existe una relativa información sobre las funciones que puede cubrir. No pueden tener los mismos criterios de lo-calización ni diseño de equipamiento y servicios un polígono de carácter estrictamente local y un polígono relacionado con flujos supra-regionales de producción o servicios, mucho más cuando las actividades están ligadas a nudos logísticos, como los puertos. Es necesario en consecuencia revisar los patrones de diseño y calidad.

a

8 Como un detalle al respecto, recientemente un municipio pidió a SEPES que vallara una promo-ción para impedir que su estado de “barbecho” lo convirtiera en objetivo de actividades marginales.

Polígono El Salvador.

Polígono La Hiniesta.

5.2. Los problemas de las promociones en marcha

5.3. Las nuevas operaciones

Página 18

La calidad “APROPIADA” • Sepes siempre (desde los años 50) ha presumido con razón de la calidad de sus parques

industriales. Lo que resulta menos claro es a que corresponde este con cepto de calidad. Desde luego cabe hacer algunas suposiciones: instalaciones con suficiente capacidad para los usos que se prevén, durabilidad, etc. e incluso cabe incluir en este concepto de calidad elementos como los ambientales (no muy claros en algunas actuaciones SEPES) e incluso los de calidad arquitectónica, de imagen, etc.

• Pero, como se ha discutido en otra ocasiones, y más aún en este momento de recursos escasos (esto es una tautología, los recursos son siempre escasos) parece necesario definir cual es la “calidad apropiada” a la situación actual y a los distintos tipos de operaciones.

• Este concepto (similar al de “appropriate technology”) debería ser matizado y estudiado

con más rigor, pero se apuntan aquí algunas directrices al respecto:

➢ La calidad debe estar adaptada a las condiciones de la economía y las empresas locales: no es razonable que se apliquen los mismos estándares de urbanización en un pequeño polígono local (pongamos en Albacete), que en un polígono de importancia estratégica para una región o incluso pare el país.

➢ Una precisión cabe hacer aquí: los polígonos SEPES, como parte de la estrategia del Estado de favorecer el desarrollo de las actividades económicas deben estar atentos al impacto socioeco-nómico de la actuación y, especialmente a la “productividad” del suelo y la inversión realizada. Más allá del balance económico de la sociedad, es evidente que un almacén por grande y necesario que sea, desaprovecha el esfuerzo realizado en las infraestructuras por SEPES en términos de Valor Añadido y empleo por ha, y es en este sentido una inversión casi “antisocial”. Es cierto que estas actividades deben encontrar su espacio ordenado, y que SEPES debe atender a esta demanda. Pero ésta debe aceptar condicionantes a su desperdicio de suelo (desperdicio incluso ambiental).En este sentido, estas actividades deben tener una discriminación negativa, en términos de aprovechamien-to (no urbanístico) del suelo. Ordenanzas y precios deben favorecer la intensidad en el uso del suelo por estas actividades, como de hecho ocurre cuando se instalan en suelos más valorados (puertos, centro de ciudades…)

➢ La calidad debe tener un coste razonable de mantenimiento y éste está asocia al dimen-sionado y carácter de las infraestructuras proyectadas 9, así como a las condiciones de uso del polígono (que es necesario regular) y a las formas de gestión del propio mantenimiento.

¿Qué innovación?

• Otro aspecto (relacionado con el anterior) es el tema de la innovación, asociado hoy de forma primordial a la sostenibilidad. Dadas las características de la entidad, es obvio que le toca un papel de vanguardia en los procesos de innovación que afecten al espacio industrial o de las activi-dades económicas. Como se ha dicho en otros lugares SEPES es una herramienta del Estado para

9 En este sentido, debería replantearse por ejemplo la dotación de aparcamiento externo de las áreas industriales y las formas de regulación de uso, tales como aparcamiento controlado, edificios de aparcamiento en altura o subterráneos, aparcamiento provisionales regulados –concesiones- en parcelas vacantes, etc.

Polígono El Salvador.

Polígono La Golondrina.

Página 19

el desarrollo de multitud de políticas y estrategias relacionadas con el suelo y este papel deberá ser reforzado.

• Esto implica desde luego una mayor colaboración con otras instituciones regionales esta-tales y sectoriales, pero , al margen de ello, debe estimarse el alcance y las formas de gestión de la innovación:

➢ La innovación debe ser fácil de aplicar (y en consecuencia poco costosa)

➢ La innovación ha debido ser testada por iniciativas piloto que evalúen sus problemas y costes

➢ En el caso en que SEPES participe en una innovación “arriesgada” (iniciativas piloto) debe hacerse un reparto del riesgo con otras instituciones y colectivos, sean gubernamentales (nacionales, locales…) o empresariales.

➢ Nuevamente y más en este caso, una innovación debe atender a la evolución de sus costes en el tiempo, a la incertidumbre de su desarrollo en el tiempo. Una innovación puede ser acertada en un determinado marco (incluso de subvenciones o ayudas) pero este marco puede variar radi-calmente y ese “escenario de riesgo” debe ser evaluado antes de adoptar una decisión respecto a la innovación

➢ Debe estar clara para los usuarios (empresas en primer lugar, pero también administracio-nes locales, trabajadores y ciudadanos) la rentabilidad al menos a medio plazo de la innovación

• Ello remite de nuevo a las técnicas y procedimientos de planificación y gestión de suelo. Más que aplicar modelos estandarizados (de calidad) habría que diversificar la oferta (incluyendo los estándares), lo que implica una nueva atención de los diseñadores (arquitectos, ingenieros) a las demandas sociales (administración local, empresas, trabajadores…) de cada espacio y una mayor co-laboración y retroalimentación entre los departamentos de producción, gestión y comercialización en el interior de la entidad.

• Como última reflexión, cabe observar que sigue manteniéndose, a pesar de la crisis, un cierto desperdicio del espacio por parte de las empresas, en ocasiones por defectos de regulación urbanística (edificabilidad, ocupación, uso bajo suelo, etc.), desperdicio que se extiende en ocasiones al alarde de infraestructura tradicional (viales). Este desperdicio se debe en parte a estándares y con-diciones de edificabilidad monótonos y poco estudiados y a la carencia de mecanismos eficaces de reestructuración del espacio industrial.

a

Página 20

• La relación entre espacio industrial y espacio urbano ha jugado siempre un papel decisivo en la localización de actividades., especialmente en lo que se ha denominado en el informe “polí-gonos de gravedad”. Esto se ha debido a diversos factores, los más significativos de los cuales son la creciente importancia de los flujos de mercancías, el progresivo desplazamiento de ciertas activida-des de servicios hacia las áreas industriales y del aprovechamiento de las externalidades urbanas de información.

• Pero existen además otros factores que se corresponden a los cambios que se están produ-ciendo en el modelo productivo , y que afectarán progresivamente a las “necesidades urbanas” del espacio de actividad, entre ellos:

➢ La necesidad de “proximidad” en las manufacturas y otras actividades económicas➢ La importancia de la “servindustria” que necesita de la diversidad urbana y la cercanía➢ El peso creciente de la “logística inversa”, un sector en expansión ligado al consumo urbano

de bienes de todo tipo, finales e intermedios.

• Este “nuevo paradigma productivo” obliga a replantear los criterios de diseño y localiza-ción de las actuaciones y, desde luego, a un cambio estratégico de mentalidad de las corporaciones locales y sus criterios de localización de la actividad económica.

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5.4. La ciudad como ventaja. Página 21

• Estas conclusiones son el resultado de un informe orientado al análisis del comportamien-to de la demanda de suelo en polígonos SEPES. Sin embargo parece pertinente hacer una referencia a la diversificación que se está produciendo en la actividad de la sociedad (que existió desde sus inicios con diferentes grados de importancia). En este sentido las actuaciones de SEPES pueden cla-sificarse de una forma un tanto cualitativa en las siguientes:

➢ Actuaciones “corrientes”, de suelo industrial, es decir actuaciones de suelo en ciudades y regiones metropolitanas con destino a actividades relacionadas con la economía de la ciudad: industria, manufactura, servicios a la ciudad, transporte, centros comerciales, etc. Estas actuaciones constituyen el “producto maduro” de SEPES. Suficientemente experimentadas y, técnicamente do-minadas, aunque necesitadas de cambios adecuados a los nuevos desafíos, son la “práctica corriente” de la entidad.

➢ Actuaciones “especiales” de suelo para actividades. Son actuaciones de carácter estratégico, ya sea por su localización o por su destino (p.ej. parques tecnológicos) y constituyen un de los puntos de innovación en el trabajo de la entidad. Probablemente esta faceta de actuaciones especiales ha es-tado poco desarrollada hasta la fecha, y en cierto modo ha sido interrumpida por las circunstancias económicas y de inversión pública. Sin embargo esta faceta es decisiva para el futuro de SEPES. A pesar del retraso en las iniciativas de innovación del espacio industrial en España, es bastante pre-visible (y necesario) que diversas políticas instrumentadas ya en otros países europeos lleguen antes o después a territorio español, en temas como la regeneración de áreas industriales, los ecoparques industriales, los polígonos especializados en reciclaje, los centros urbanos de innovación, etc. Como se ha comentado más arriba, estas intervenciones deben realizarse con el apoyo de la administración pública y de los agentes económicos, precisamente por su carácter innovador y de riesgo, pero cons-tituyen un campo de trabajo fundamental para SEPES.

➢ Otro campo de actuación de importancia notable ha sido el de la regeneración de espacios urbanos, fundamentalmente suelos ociosos de Defensa (Villaverde, Campamento…). En estos casos SEPES ha actuado como gestor de intereses diversos, al servicio simultáneamente de las necesidades del Estado (Ministerio de Defensa) y de las de la población de las ciudades, desarrollando actuaciones de suelo residencial o mixtas. Al margen del apoyo a políticas nacionales, esta diversificación ha ayudado también a la sostenibilidad económica de la entidad en un momento en que la inversión en activos fijos de las empresas se derrumbaba. Este es un terreno también para la innovación en todos los sentidos, incluso el del poco ensayado “mix” de usos residenciales y económicos.

d

5.5. La diversificación.

Página 22