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1. CONCEPTOS BÁSICOS

El Reglamento de lotificación y urbanización requiere que la Junta de Planificación, el municipio autónomo autorizado o la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) autorice las propuestas de desarrollo de terreno antes de que los lotes puedan ser inscritos en el Registro de la Propiedad1. Los municipios autónomos autorizados tienen ingerencia en los permisos en su municipio de acuerdo a la transferencia de jerarquías de la Junta de Planificación. Los procedimientos ante los municipios autónomos son muy similares a los aquí indicados pero existen diferencias. Si el proyecto es en un municipio autónomo se debe seguir la reglamentación de dicho municipio. En este capítulo se pone énfasis en los procedimientos de la ARPE y de la Junta de Planificación. A la fecha de este escrito los municipios autónomos que tenían jerarquías de ordenación territorial y podían expedir permisos de acuerdo con éstas son los siguientes: Ponce, Bayamón, Carolina, Caguas, Guaynabo, Cidra, Humacao, Aguadilla y Cabo Rojo. Muchas agencias del Gobierno y municipios están exentos de someter permiso de construcción, consultas de ubicación u otros ante la ARPE o Junta de Planificación. Estas exenciones se logran mediante resoluciones emitidas por la Junta de Planificación, las que se conocen como serie de resoluciones JPE (la E corresponde a exención). Se hace la aclaración de que el material incluido en este documento ha sido seleccionado por el autor por considerarlo representativo del tema que se cubre, ya que es imposible cubrir la totalidad del contenido de los referidos reglamentos.

2. DESARROLLO DE TERRENOS, CONSULTAS Y PERMISOS DE URBANIZACIÓN

2.1 Jurisdicción

Hay proyectos de lotificación y urbanización que caen bajo la jurisdicción de la ARPE, otros bajo la jurisdicción de la Junta de Planificación y algunos bajo la jurisdicción de un municipio autónomo autorizado. Las consultas en estas jurisdicciones se identifican como pública o privada. 2.1.1 Radicación. El Reglamento del procedimiento adjudicativos de la Junta de Planificación2 indica los proyectos que requieren consulta de ubicación ante la Junta. Estos se encuentran en el siguiente recuadro.

Proyectos que requieren consulta de ubicación

• Propuestos usos de terrenos no permitidos ministerialmente por la reglamentación aplicable en áreas calificadas, pero que las disposiciones reglamentarias o legales proveen para que se consideren por la Junta y que de aprobarse y construirse según autorizadas conllevan cambios al distrito de calificación en que se aprobaron (cambios de calificación indirectos).

1 El Reglamento de lotificación y urbanización requiere la aprobación de un Plano de Inscripción para segregar o lotificar cualquier terreno o propiedad o la dispensa expresa de este requisito. Previo a la aprobación de un Plano de Inscripción, se requerirá certificación o evidencia de las agencias concernidas de que las obras requeridas en las etapas anteriores han sido construidas de acuerdo al plano aprobado o de la existencia de las obras imprescindibles que estime necesarias o la prestación de los compromisos financieros correspondientes para su construcción. En el caso de segregaciones o lotificaciones producto de reparcelación, la ARPE o el Municipio Autónomo, podrá establecer restricciones al uso, disposición o segregación de las parcelas resultantes hasta tanto se satisfaga los requerimientos de obras o aportaciones que implica el Plan de Ordenación Territorial, pero la ausencia de obras no será impedimento para la autorización del Plano de Inscripción, siempre que se garanticen las obras. Para poder aprobar un Plano de Inscripción es requisito que el dueño, proyectista o desarrollador someta a la ARPE o al Municipio Autónomo correspondiente los endosos requeridos de las agencias concernidas. Además, deben someter certificación o evidencia expedida por la entidad indicando que las obras requeridas fueron construidas, conforme al plano aprobado.

2 Reglamento del procedimiento adjudicativos de la Junta de Planificación, Junta de Planificación, vigente desde el 28 de

junio de 2008.

2

• Propuestos usos de terrenos en áreas no calificadas que la Junta se haya reservado jurisdicción exclusiva, a tenor con el Reglamento para Delegar a la Administración de Reglamentos y Permisos la Adjudicación de Permisos de Usos y Construcción y Desarrollo de Terrenos en Áreas No Zonificadas y para Establecer Criterios para su Evaluación3. El próximo capítulo contiene más detalle sobre este reglamento. Los requisitos de ambos reglamentos aquí mencionados se ilustran de forma resumida en el Diagrama 1 en la siguiente página.

• Proyectos en los que se propone una densidad o intensidad mayor a la que permite el distrito en que se ubica, pero que no hay un distrito específico que tenga los parámetros necesarios.

• Proyectos en los que se propone un desarrollo en un solar con mayor o menor cabida a la establecida y que no pueda considerarse vía variación en construcción.

• Proyectos específicos que por su naturaleza e intensidad requieren una ubicación especial, tales como proyectos industriales pesados, como canteras y vertederos, entre otros.

• Propuestos usos de terrenos de carácter regional o que estén en conformidad con las facultades que retiene la Junta de Planificación bajo el Reglamento sobre los Planes de Ordenación Municipal y la Transferencia y Administración de Facultades o Convenio de Transferencia de Facultades o facultades que expresamente no se hayan transferido al municipio en el convenio de transferencias de jerarquías.

• Toda mejora pública, según dispuesto en este Reglamento, excepto aquéllas de las cuales están exentos los organismos gubernamentales y las delegadas en la ARPE mediante resolución expresa de la Junta.

2.2 Lotificaciones simples

2.2.1 Definición. La lotificación simple es “aquella lotificación, en la cual ya estén construidas todas las obras de urbanización, o que éstas resulten ser muy sencillas y que no exceda de diez (10) solares, incluyendo el remanente, tomándose en consideración para el cómputo de los diez (10) solares la subdivisión de los predios originalmente formados, así como las divisiones del remanente del predio original”.4 Los proyectos de lotificación simple no requieren consulta de ubicación, ni desarrollo preliminar; son atendidos y adjudicados por la ARPE y las obras de urbanización no se tienen que certificar; deben ser sometidos utilizando los formularios oficiales con la información requerida. La Figura 13 muestra una calle de un proyecto de lotificación simple en la que se pueden observar los requerimientos más flexibles de este tipo de lotificación. La calle no tiene acera ni franja verde y el alumbrado no es soterrado (aunque hoy día se requiere que el alumbrado sea soterrado). Es posible certificar el plano de inscripción de ciertos proyectos de lotificación simple que cumplen con determinados requisitos. 2.2.2 Localización. Las lotificaciones simples deben estar localizadas fuera de la zona costanera y fuera de los municipios que sean parte de un área metropolitana, conforme al último censo o donde se esté realizando un Plan de Ordenación Territorial, plan de Usos de Terrenos o donde el Reglamento de Ordenación así lo disponga. Además, no pueden tener acceso a las siguientes vías arteriales: PR-1, PR-2, PR-3 y PR-30 y PR-53. Tampoco podrán estar localizadas en municipios que son parte de un Área Estadística Metropolitana (AEM) con población de 50,000 habitantes o más. La ARPE garantizará el uso de las zonas agrícolas y proyectos agropecuarios existentes. 2.2.3 Trámites. En las lotificaciones simples se reducen y se simplifican los trámites y requerimientos necesarios. El Reglamento de lotificación y urbanización5 indica criterios adicionales para la consideración de una lotificación por este procedimiento. Los requisitos para la aprobación de éstas son mucho más reducidos por lo que el trámite usualmente se acelera. La reglamentación sobre lotificaciones simples incluye disposiciones sobre el tamaño de los lotes, normas de construcción fuera de áreas zonificadas, patios, área de ocupación máxima, área bruta de piso máximo, análisis del riesgo por deslizamiento, la formación de solares, y otros. 2.2.4 Máximo de 10 solares. Para cumplir con el requerimiento de no exceder de diez (10) solares, cada predio lotificado posterior al 29 de junio de 1964 según consta en el Registro de la Propiedad se

3 Reglamento para Delegar a la Administración de Reglamentos y Permisos la Adjudicación de Permisos de Usos y

Construcción y Desarrollo de Terrenos en Áreas No Zonificadas y para Establecer Criterios para su Evaluación, Reglamento Num. 27, Junta de Planificación, vigencia desde el 5 de septiembre de 2002.

4 Glosario de términos de los reglamentos de planificación, vigente desde el 28 de junio de 2008. 5 Reglamento... número 3, Junta de Planificación, 30 de junio de 2005

3

considera como uno de los 10 solares.

2.3 Permisos para urbanización

2.3.1 Definición. Una urbanización consiste en “toda segregación, división o subdivisión de un predio de terreno que, por las obras a realizarse para la formación de solares, no esté comprendida en el término lotificación simple según lo definido anteriormente e incluye además, el desarrollo de cualquier predio de terreno para la construcción de cualquier edificio o edificios de once (11) o más viviendas; el desarrollo de instalaciones de usos comerciales, industriales, institucionales o recreativos que excedan dos mil (2,000) metros cuadrados de construcción; o el desarrollo de instalaciones en terrenos que excedan cuatro mil (4,000) metros cuadrados”.6 Las obras de urbanización deben cumplir con el Reglamento de Lotificación y urbanización7 y conllevan la construcción de las calles, encintados, aceras, fajas de seguridad, sistemas de abasto de agua potable y alcantarillado pluvial, y otros trabajos correspondientes. El permiso para construir dichas obras puede requerir la aprobación de una consulta de ubicación, según se indica más adelante. El permiso requiere la aprobación

Figura 13. Proyecto de lotificación simple

de un desarrollo preliminar antes de la certificación de los planos para obtener el permiso de urbanización (esto no aplica en los casos indicados más abajo en la sección titulada “Certificación de planos de urbanización”). La Figura 14 contiene una foto de un proyecto de urbanización donde se muestran algunos de los requerimientos incluyendo las aceras, áreas verdes y cables del alumbrado soterrado.

2.4 Consulta de ubicación

2.4.1 Definición. La consulta de ubicación está descrita en el Reglamento del procedimiento para las decisiones adjudicativas de la Junta de Planificación. 8 La consulta de ubicación se define9 como un procedimiento ante la Junta de Planificación para que evalúe, pase juicio y tome la determinación que estime pertinente, sobre: a) propuestos usos de terrenos que no son permitidos ministerialmente por la reglamentación aplicable en áreas zonificadas, pero que las disposiciones reglamentarias proveen para que se consideren por la Junta de Planificación b) para aquellos proyectos que conforme a las disposiciones reglamentarias aplicables podrían autorizarse para una densidad o intensidad mayor a la ministerialmente permitida en un distrito de calificación c) prepuestos usos de terrenos de carácter regional o que estén en conformidad con las facultades que retiene la Junta de Planificación con los municipios autónomos autorizados d) propuestos usos de terrenos en áreas no calificadas que la Junta se haya reservado jurisdicción exclusiva e) toda mejora pública, excepto aquellas cuales están exentos los organismos gubernamentales y las

6 Glosario de términos de los reglamentos de planificación, vigente desde el 28 de junio de 2008. 7 Ibíd. 8 Reglamento del procedimiento adjudicativos de la Junta de Planificación, Junta de Planificación, vigente desde el 28 de

junio de 2008. 9 Glosario de términos de los reglamentos de planificación, vigente desde el 28 de junio de 2008.

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delegadas en la ARPE mediante resolución expresa de la Junta.

Figura 14. Urbanización típica

El referido reglamento adjudicativo de la Junta especifica detalles adicionales sobre la consulta, incluyendo los siguientes:

• Procedimientos y requisitos de presentación • Procedimientos y requisitos de presentación • Identificación de consultas • Órdenes provisionales, órdenes de hacer o no hacer y de cese y desistimiento • Intervención y sustitución de partes • Procedimiento de vistas • Resoluciones de la Junta sobre consultas públicas y privadas • Acciones posteriores a la adjudicación

Las consultas tienen que ser sometidas con legitimación activa (standing). Tienen legitimación activa los siguiente:

• Toda consulta debe ser promovida por el dueño, optante o arrendatario de la propiedad por sí o a través de su representante autorizado en casos de proyectos privadas y por el Jefe de la Agencias o su representante autorizado en caso de un proyecto público

• Todo planteamiento o documento relacionado con un asunto adjudicativo ante la Junta debe ser presentado en la Secretaría por la persona expresamente autorizada para ello

• La revocación de una consulta podrá ser promovida por la Junta a iniciativa propia o a solicitud de persona con interés legítimo.

• Las órdenes provisionales, órdenes de hacer o no hacer y de cese y desistimiento podrían ser promovidas por la Junta a iniciativa propia o a solicitud de personas con interés legítimo.

2.5 Desarrollo preliminar

2.5.1 Definición. La reglamentación vigente10 requiere que el proyectista obtenga la aprobación de un desarrollo preliminar antes de someter los planos certificados para toda urbanización. El desarrollo preliminar se define como “trámite ante la Administración de Reglamentos y Permisos o el Municipio Autorizado sobre un proyecto de urbanización que se propone conforme a la calificación vigente o luego de haberse aprobado la consulta de ubicación correspondiente por la Junta de Planificación, mediante el cual se obtiene la aprobación de la representación gráfica, a escala y firmada por un ingeniero o arquitecto licenciado y colegiado, a tenor con las disposiciones de la Ley Número 173 del 12 de agosto de 1988, según enmendada, de la forma en que quedarán urbanizados los terrenos.

Dicha representación muestra, según sea la naturaleza del proyecto, el patrón de calles, los solares y bloques, el sistema vehicular y peatonal, la localización y organización del centro de vecindad con las instalaciones recreativas, los servicios vecinales y usos accesorios, la reserva de terrenos para usos públicos e institucionales, las secciones para accesos vehiculares y otros usos de terreno propuestos. Además, incluye una tabulación por uso de los terrenos y un desglose por tipo de

10 Reglamento para la certificación de proyectos de construcción, Reglamento de planificación número 12, Administración

de Reglamentos y Permiso, 25 de junio de 2002. El mismo es promulgado a virtud de la Ley 135 del 15 de junio de 1967.

5

vivienda en los proyectos residenciales”.11

Aprobación de un desarrollo preliminar.

La aprobación de un desarrollo preliminar se puede obtener mediante una revisión de los documentos por los técnicos de la ARPE o mediante certificación por el proyectista.12 Los siguientes proyectos se pueden certificar:

• Proyectos que cuentan con una consulta de ubicación aprobada (con algunas excepciones)

• Proyectos conformes con los reglamentos de planificación vigentes, que no requieren aprobación previa de una consulta de ubicación y que resultan conformes con el Plan de Usos del Terreno y Transportación o del Plan Territorial y hayan cumplido con la Ley de Política Pública Ambiental (descrita más adelante)

• Proyectos de vivienda unifamiliar en estructuras de cuatro plantas o más o con área de construcción de cincuenta mil pies cuadrados o más que estén conformes con los reglamentos de planificación vigentes y con el Plan de Uso de Terrenos y Transportación o del Plan Territorial y hayan cumplido con la Ley Sobre Política Pública Ambiental.

El término Plan de Uso del Terreno anteriormente citado es un “documento de política pública adoptado por la Junta de Planificación. Dependiendo de su alcance geográfico y propósito, designan la distribución, localización, extensión e intensidad de los usos del suelo u otros elementos, tales como la infraestructura, para propósitos urbanos, rurales, agrícolas, de explotación minera, bosques, conservación y protección de los recursos naturales, recreación, transportación y comunicaciones, generación de energía y para actividades residenciales, comerciales, industriales educativas, públicas e institucionales, entre otros”.

2.6 Endosos, permisos y recomendaciones

Para considerar una solicitud de lotificación, la agencia con jurisdicción solicita permisos, endosos o recomendaciones a otras agencias y entidades gubernamentales de acuerdo con la reglamentación vigente o de acuerdo con el mejor criterio de la agencia reguladora. La Tabla 9 es una guía, utilizada por Oficinas de la ARPE, que contiene las agencias u organismos gubernamentales y los endosos o permisos que la ARPE puede requerir en relación a proyectos de desarrollo de terrenos.

2.7 Permiso de construcción de obras de urbanización

La construcción de las obras de urbanización requiere un permiso de construcción. El permiso de construcción de urbanización se cubre en la sección titulada “Permiso de construcción y certificaciones” que se encuentra más adelante en este capítulo.

2.8 Plano de inscripción

El plano de inscripción es “una serie de mapas, dibujos y documentos mediante los cuales se presenta el plano de lotificación para su inscripción y archivo en el Registro de la Propiedad una vez aprobados por la ARPE. Incluye información exacta sobre rumbos y distancias de los solares, calles y servidumbres, la cabida y usos de los solares a crearse y rotulación de los predios a dedicarse o reservarse a uso público.” Antes de la inscripción de un lote, se debe obtener la aprobación de un plano de inscripción13. La aprobación de este plano requiere que se someta una “certificación o prueba de las agencias concernidas de que las obras requeridas en etapas anteriores han sido construidas de acuerdo con el plano aprobado o de la existencia de las obras imprescindibles que estime necesarias o la prestación de los compromisos financieros correspondientes para su construcción”.

2.9 Planos de ejemplo

La ARPE tiene disponibles en el internet (www.arpe.org) planos de ejemplo con lo que deben contener los siguientes planos:

• Plano de Anteproyecto de Construcción Residencial Unifamiliar • Plano de Anteproyecto de Construcción Residencial Unifamiliar (Alterno) • Plano de Lotificación Simple

11 Glosario de términos de los reglamentos de planificación, vigente desde el 28 de junio de 2008. 12 I Reglamento... número 3, Junta de Planificación, 30 de junio de 2005 13 Reglamento... número 3, Junta de Planificación, 30 de junio de 2005.

6

• Plano de Lotificación Simple (Enmienda) • Plano de Desarrollo Preliminar Para Lotificaciones • Plano de Desarrollo Preliminar Para Lotificaciones (Enmienda) • Plano de Desarrollo Preliminar Para Urbanización • Plano de Desarrollo Preliminar Para Urbanización (Alterno) • Croquis de Permiso de Uso Domiciliario • Plano de Rectificación de Cabida • Croquis de Demolición • Plano de Liberación de Uso

3. PERMISO DE CONSTRUCCIÓN Y CERTIFICACIONES

3.1 Requisito de permiso de construcción

El Reglamento de Calificación de Puerto Rico, con fecha de vigencia del 25 de junio de 2008, requiere permiso de la ARPE para lo siguiente: “a. de construcción para toda construcción, reconstrucción, alteración, ampliación o traslado de cualquier estructura, así como un permiso de demolición, que no esté expresamente exento por las disposiciones reglamentarias vigentes (Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de la ARPE o el código de construcción vigente). b. de uso, para ocupar o usar cualquier propiedad, estructura o terrenos c. para depósito de material de relleno como una actividad independiente de un proceso de urbanización d. temporeros: Cuando se trate de la construcción de estructuras provisionales tales como: graderías, pabellones y carpas se requerirá un permiso temporero para construcción y uso por un tiempo limitado. Tales estructuras serán removidas por completo al vencer la fecha de vigencia del permiso”.

7

Tabla 9. Agencias y organismos gubernamentales que ofrecen los endosos y permisos que ARPE solicita14

Agencia u organismo gubernamental

Endosos o permisos que se le solicita

Departamento de Transportación y Obras Públicas

• acceso a carreteras estatales • vías afectadas por futuro ensanche • retiro de estructuras de carreteras estatales • corte de carreteras • permisos para venta de vehículos y chatarras • rótulos y anuncios en vías estatales • otros

Autoridad de Acueductos y Alcantarillados

• capacidad de abasto de agua • instalaciones sanitarias • prestación de servicios • otros

Autoridad de Energía Eléctrica

• capacidad de líneas • riesgos eléctricos • subestación • deslinde con embalses o canales de riego • otros

Departamento de Recursos Naturales y Ambientales

• deslinde de zona marítima-terrestre • control de inundaciones • movimiento de tierra • deslinde de ríos y quebradas • obras en cuerpos de agua • pozos profundos • corte y siembra de árboles • otros

Autoridad de Carreteras y Transportación

• vías afectadas por futuros ensanches • proyectos en ruta panorámica • otros

Departamento de Desarrollo Económico y Comercio

• estudio de viabilidad económica • otros

Junta de Calidad Ambiental • consultas ambientales • equipo de control de contaminación de áreas • control de la contaminación de efluentes

sólidos • control de la contaminación de efluentes

líquidos • incineradores • permisos para inyección subterránea • permisos plan de manejo • otros

Departamento de Salud • hospitales, laboratorios, farmacias y funerarias

• pozos sépticos y filtrantes (sanidad) • plantas de tratamiento privadas • piscinas públicas • estudios de potabilidad de aguas y otros

Departamento del Trabajo • elevadores • otros

Municipio • acceso a vías municipales • disposición de basura • deslinde de propiedad pública • construcciones en Zona M • cierre de calles municipales • otros

Servicios de Bomberos de Puerto Rico

• endosos • otros

Departamento de Agricultura

• proyectos en zona agrícola • otros

Comisión de Servicio Público

• instalación de plantas de gas • otros

Instituto de Cultura • sitios y zonas históricas

14 Lista preparada por la Administración de Reglamentos y Permiso, Oficina Regional de Guayama, enmendada por el

autor.

8

• estudios arqueológicos Compañía de Turismo (CT) • ruta panorámica

• zonas turísticas • La Ley 270 de 2004 le requiere a la ARPE

obtener una certificación favorable de CT antes de otorgar permiso de construcción de hoteles, paradores y proyectos de atracción turística.

Junta de Planificación • coordinación del desarrollo económico, social y físico de PR.

• otros Agencia Federal de Aviación

• altura de edificios, torres y antenas • otros

Agencia Federal de Comunicaciones

• estaciones de radio y televisión • otros

Cuerpo de Ingenieros de EE.UU.

• construcción de muelles • obras de canalización • proyectos en terrenos sumergidos • humedales, otros

Departamento del Interior, Servicio de Pesca y Vida Silvestre

• modificación de eco-sistemas en las zonas costeras

Agencia de Protección Ambiental

• NPDES (stormwater)

Oficina Estatal de Preservación Histórica (SHPO)

• efecto de proyectos sobre propiedades con valor arquitectónico, histórico o arqueológico

9

3.1.2 Excepciones. El Reglamento de edificación15 y el Reglamento de procedimientos adjudicativos de la ARPE16 indica con detalle las reparaciones y construcciones menores para las que no se requiere permiso de construcción. Estas son las siguientes:

Sustituciones sencillas

• Sustitución de material viejo por la misma clase de material nuevo o parecido. Por ejemplo: Madera por madera, zinc por zinc, madera por cartón o viceversa, etc., en tabiques, techo y piso. Esta disposición no cubre la sustitución de paredes exteriores por paredes de carga y de elementos de sostén de hormigón o mampostería.

• Erección o cambio de posición de divisiones interiores en edificios residenciales siempre que: no se creen unidades de vivienda adicionales a las existentes en el edificio y que no se afecten los medios de salida o elementos estructurales

• Cambio de pisos de madera por pisos de hormigón sobre relleno, o sobre zocos de hormigón, siempre que la altura del piso, medida desde su nivel superior hasta el terreno, no exceda de un (1) metro

• Cambio de zocos de madera por zocos de hormigón, siempre que la altura sobre el nivel del terreno no exceda de un (1) metro

• Instalación de nuevas puertas, ventanas y persianas fijas de madera, metal o cristal a una distancia de cinco (5) pies o más de la colindancia, excepto en terrazas y balcones

• Cambio de un tipo de puerta o ventana por otro • Cambio de cubiertas de techo de cartón por cubiertas de zinc u otro material que no

sea hormigón, o viceversa • Cambio de forma de techos de cartón o de zinc • Cambio o mejoramiento de detalles ornamentales, que no conlleven alteraciones

estructurales y que no se proyecten sobre la propiedad pública en una distancia mayor que la permitida por el Reglamento de edificación (Reglamento de planificación número 7)

• Instalación de letrinas a una separación mínima de tres (3) metros de la residencia • Verjas que se construyan conforme a las disposiciones del Reglamento de

zonificación17 • Pintura de edificios o estructuras existentes

Reparaciones a edificios de hormigón

• Enlucido (empañetado) de obras de hormigón existentes • Instalación o cambios de losetas de piso, azulejos, cerámica, etc. • Relleno de grietas, salideros y goteras en el edificio o estructura • Cambios arquitectónicos en fachadas, siempre que no se introduzcan alteraciones

estructurales, tales como: nuevas columnas, vigas, paredes de carga o nuevos aleros

Sustituciones sencillas en sistemas de plomería

• Solamente estarán exentas de solicitar permiso las obras que consistan en cambios de aparatos, tubos o aditamentos nuevos. Para realizar cualquier alteración en el sistema de plomería que incluya la adición de tubos principales de descarga o ventilación, de nuevos aparatos sanitarios o el cambio de posición de los existentes, será necesario solicitar y obtener un permiso de la Administración.

Sustituciones sencillas en sistemas de distribución eléctrica

• Solamente estarán exentas de solicitar permiso las obras que consistan en cambios de

líneas o aditamentos deteriorados por líneas o aditamentos nuevos. Para realizar cualquier alteración en el sistema de distribución eléctrica que incluya la adición de nuevos circuitos será necesario solicitar y obtener un permiso de la Administración.

3.1.3 Dispensas de permiso. El citado reglamento le da a la ARPE la facultad de emitir dispensas para solicitar el permiso de construcción para ciertas edificaciones en áreas no zonificadas hasta tanto la Junta de Planificación zonifique todo Puerto Rico, donde exista una densidad promedio no mayor de cuatro familias por cuerda, en un área comprendida en un círculo de radio de cien metros medidos desde el centro de la propiedad, cuando así lo estime conveniente y necesario.

15 Reglamento de edificación 1999, Administración de Reglamentos y Permisos, vigente el 9 de diciembre de 1999. 16 Reglamentos de procedimientos adjudicativos, Administración de Reglamentos y Permisos, con vigencia desde el 16 de

abril de 2002. 17 Reglamento... número 4, Junta de Planificación, 5 de noviembre de 2000.

10

El dispensar la solicitud del permiso de construcción no exime del requisito de cumplimiento con toda ley y reglamento aplicable. En la práctica, ARPE considera otorgar dispensas para construcciones cuyo costo de construcción no exceda de $40,000, que su área no exceda de 1,400 pies cuadrados, en área rural no zonificada. Esto no aplica a los planos para casas modelo, casas rodantes, casas en la ruta panorámica ni para urbanizaciones. La exención del permiso de construcción no aplica en zonas antiguas e históricas así declaradas por la junta de planificación.

4. MECANISMOS PARA OBTENER EL PERMISO DE CONSTRUCCIÓN

A continuación se cubren los mecanismos y procedimientos para obtener el permiso de construcción. Estos son:

• Método convencional • Anteproyectos • Certificación del proyecto • Certificación de estructuras y edificios • Certificación de planos de urbanización • Permisos, endosos y recomendaciones de otras agencias • Permisos al comenzar el proyecto • Requisito de rótulo

4.1 Método convencional

El método convencional se utiliza en solicitudes de permiso de construcción para proyectos cuyo costo no excede de $15,000.18 En estos casos no es necesario seguir lo dispuesto en el procedimiento de certificación de proyectos descrito más adelante. Lo que la ARPE requiere es la solicitud en formulario oficial, prueba de título de propiedad del solar, estimado de costo de construcción, planos de construcción firmados por un ingeniero o arquitecto que sea miembro activo del CIAPR o del CAPR, sellos del CIAPR y comprobante de Rentas Internas. En proyectos, cuyo costo es menor de $3,000, en vez de un plano se permite someter un croquis y no necesariamente tiene que estar firmado por un ingeniero o arquitecto colegiado. Además, cuando el costo del proyecto es menor de $3,000 no se requiere el pago de los sellos del CIAPR ni el comprobante de Rentas Internas.

4.2 Anteproyectos

4.2.1 Pertinencia de un anteproyecto. Hay situaciones en que la ARPE requiere un anteproyecto antes de someter los planos certificados de construcción. Esto ocurre en los siguientes casos: 19

• Proyectos que requieren una excepción de la ARPE (la excepción se define más adelante)

• Proyectos con algún aspecto que no se ajusta a las disposiciones reglamentarias y que requieren una variación de la reglamentación vigente (más detalles en los siguientes párrafos)

• Proyectos con efecto dudoso sobre el ambiente, ya que no está incluido en los criterios de la ARPE de proyectos que se presume no tienen impacto ambiental significativo

• Proyectos donde la ley o reglamentación vigente lo dispone. También, se somete un anteproyecto cuando el proyectista desea conocer la conformidad de un proyecto con la reglamentación vigente, antes de someter el proyecto de acuerdo con el Reglamento para la certificación de obras y permisos. Cuando no se requiere un anteproyecto se puede certificar el proyecto para obtener el permiso de construcción. 4.2.2 Excepción. Una excepción es una autorización discrecional; una “autorización para utilizar una propiedad para un uso que el Reglamento de zonificación admite y tolera en una zona o distrito siempre que se cumpla con los requisitos o condiciones establecidas en el mismo para la autorización del uso de que se trate”. Para que haya una determinación favorable, la parte interesada debe demostrar que tiene la capacidad de operar el uso juiciosamente. Ésta debe demostrar, además, que la operación del uso resulta conveniente al interés público de acuerdo con los criterios incluidos en el referido tópico. 4.2.3 Variación. Una variación es una “autorización para utilizar una propiedad para un uso prohibido por las restricciones impuestas a una zona o distrito y que sólo se concede para evitar perjuicios a una propiedad que, debido a circunstancias extraordinarias, la aplicación estricta de la

18 Construcción y mejoras a estructuras, panfleto de orientación de la Administración de Reglamentos y Permiso. 19 Reglamento ... número 12, ARP, 29 de junio de 2002.

11

reglamentación equivaldría a una confiscación de la propiedad”.20 4.2.4 Presentación del anteproyecto. El anteproyecto debe someterse utilizando el formulario titulado “Consulta de Conformidad con el

20 Reglamento... número 4, Junta de Planificació, 5 de noviembre de 2000.

12

Reglamento de zonificación” y debe incluir los planos preliminares, documentación del título del solar y autorización del dueño del solar para que el proyectista someta la solicitud. En caso de proyectos acerca de los cuales haya duda sobre la magnitud de su impacto ambiental, se someterá una evaluación ambiental; prueba de que el proyecto cuenta con el endoso preliminar de los organismos gubernamentales concernidos; copia de sus requisitos o recomendaciones si las hubiera; y memorial explicativo. El plano preliminar debe incluir un plano de situación (calco del plano de zonificación), plano de vecindad, plantas de pisos, uso propuesto para las dependencias, dimensiones y distribución de espacios, vistas de corte transversal y longitudinal, plano topográfico con las elevaciones presentes y propuestas (para pendientes mayores del 20%) y cualquier otro detalle que se estime necesario para el mejor entendimiento del proyecto. Es posible certificar anteproyectos de construcción para ciertos y determinados tipos de proyectos.

4.3 Certificación de proyectos

4.3.1 Responsabilidad. El Reglamento para la certificación de obras y permisos21 pone la responsabilidad de cumplimiento con las leyes y reglamentos establecidos en manos de los ingenieros, arquitectos y contratistas que llevan a cabo la obra. La certificación del proyectista es un requisito para el permiso de construcción, mientras que la certificación del inspector y la juramentación del contratista son necesarias para el permiso de uso de la instalación al final de la construcción. El boletín de divulgación de la ARPE titulado La certificación de proyectos de construcción contiene detalles sobre el procedimiento de certificación de proyectos. A continuación, un desglose de las certificaciones requeridas. 4.3.2 Certificación del proyectista. En esta certificación se indica que los planos y otros documentos del diseño cumplen con las leyes y reglamentos aplicables. Si un especialista diseñó parte de la estructura, éste debe certificar la parte que le corresponde.

Casos en los que no es necesaria la certificación del proyectista

• Planos modelos aprobados por la ARPE, preparados por el Gobierno para suministrarse libre de costo a personas de escasos recursos

• Proyectos cuyo costo estimado no pasa de quince mil dólares ($15,000), con algunas

excepciones indicadas en el reglamento

• Obras sencillas de urbanización comprendidas bajo lotificación simple. En estos proyectos, el proyectista podrá optar por certificar el proyecto voluntariamente, o a petición del dueño, con el propósito de acelerar la obtención de permisos, pero sin tener que cumplir con la certificación del inspector ni con la del contratista.

4.3.3 Certificación del inspector. En este documento el inspector certifica indica que inspeccionó el proyecto y corroboró que éste cumplió con lo expresado en el permiso de construcción. El inspector es aquel ingeniero o arquitecto designado por el dueño, para llevar a cabo la inspección durante la construcción, que debe velar por que la obra sea construida de acuerdo con lo expresado en el permiso de construcción.

Deberes del Inspector

• Preparar y enviar informes periódicos a la ARPE indicando el progreso del proyecto y notificar al proyectista, con copia a la ARPE, de cualquier detalle que encuentre en los documentos de construcción que entiende no cumplen con las leyes y reglamentos aplicables22

• Si hubiere necesidad de introducir cambios a los planos aprobados para conformarlos

con la reglamentación en vigor, el inspector no debe permitir la construcción de esa etapa del proyecto hasta que se haya certificado la enmienda a los planos.

• Para llevar a cabo la labor de inspección, el inspector podrá utilizar los servicios del

personal que estime pertinente.

• En cada proyecto se requiere, como mínimo, un informe mensual.

21 Reglamento ... número 12, ARP, 29 de junio de 2002. 22 Ibid

13

• En la construcción de edificios y estructuras, el inspector deberá inspeccionar las siguientes etapas: replanteo y cimientos, pisos, columnas, paredes, encofrados, vigas, techos y escaleras. La reglamentación vigente tiene disposiciones adicionales sobre la inspección de obras de urbanización.

4.3.4 Certificación del contratista. Entre otros requisitos, la reglamentación vigente impone que el contratista atestigue que la obra se llevó a cabo de acuerdo con los planos y especificaciones sobre los cuales se otorgó el permiso de construcción. Certifica que los trabajos de plomería fueron realizados por un maestro plomero licenciado.

4.4 Certificación de estructuras y edificios

4.4.1 Reglamento para la certificación de obras y permisos. El Reglamento vigente sobre este tema indica los detalles a ser incluidos en los planos certificados de construcción. Estos se enumeran en la sección titulada "Planos finales de construcción" del Capitulo II. Cuando el proyecto consiste en edificios o estructuras en serie, o estructuras repetidas en diferentes solares, se puede someter la certificación de los planos modelos con el propósito de que no se tengan que someter los detalles y documentos para cada solar o estructura individual. Los planos modelos deben radicarse utilizando los formularios oficiales designados para este propósito según lo indicado en el formulario 15.4B revisado en marzo de 2003. El Reglamento para la certificación de obras y permisos23 indica lo que se debe incluir en los planos modelos certificados. La aprobación de un plano modelo certificado no conlleva la autorización para comenzar la construcción de ninguna de las unidades incluidas en el proyecto. La aprobación únicamente conlleva la aprobación como etapa adelantada y está sujeta a la solicitud de permiso de construcción que debe someterse para cada unidad.

Documentos necesarios para la certificación de estructuras y edificios

(Todo proyecto deberá incluir como información o documentos requeridos los anteriormente marcados con asterisco.)

Formularios de la ARPE24

• Solicitud de Servicios (ARPE 15.201), dos (2) copias.* • Radicación (ARPE 15.2), tres (3) copias. * • Certificación del Especialista (ARPE 15.7), dos (2) copias, por cada uno de los

especialistas que participaron en el diseño*

Planos

• Dos (2) juegos de planos consistentes en hojas firmadas y selladas de acuerdo con las disposiciones de la subsección 7.03 y 9.03 del Reglamento Planificación Número 12 (once (11) juegos para planos modelo isla) *

Comprobantes, permisos y sellos

• Comprobante de Rentas Internas (Código 5491) a razón de cinco ($5.00) dólares por cada

mil ($1,000.00) dólares o fracción del costo estimado de la obra.* • Sellos de C.I.A.P.R. a razón de un ($1.00) dólar por cada mil ($1,000.00) dólares o fracción

del costo estimado de la obra. • Copia del permiso expedido por la Junta Examinadora de Ingenieros, Agrimensores,

Arquitectos y Arquitectos Paisajistas de PR que le autoriza a preparar o confeccionar este proyecto, fase o etapa del mismo (Ref. Ley Núm. 173 del 12 de agosto de 1988, según enmendada).

• Prueba de que el proyectista se encuentra al día en sus cuotas al C.I.A.P.R. o al C.A.A.P.P.R. (Fotocopia de tarjeta de miembro activo)

• Prueba o documentación demostrativa del título del solar.*

Presupuesto y especificaciones

• Dos (2) copias del presupuesto o estimado de costos, desglosados y detallados por partidas, de las diferentes unidades de construcción envueltas en el proyecto.*

• Dos (2) copias de las especificaciones técnicas, detalladas y con instrucciones específicas para garantizar la mejor ejecución de la obra. *

23 Reglamento número 12, ARP, 29 de junio de 2002. 24 Formulario ARP-15.4, revisado en abril 2003.

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• Dos (2) copias de los cálculos estructurales, resumen de teorías y criterios y los métodos e hipótesis aplicados al diseño por tratarse de un edificio o estructura: o de tres (3) o más plantas, o sobre pilotes, o cuyos elementos estructurales son curvos o plegados.

• Dos (2) copias de los cálculos eléctricos y cómputos de corriente de cortocircuito toda vez que el proyecto requiere la provisión de una subestación de energía eléctrica.

• Dos (2) copias del análisis detallado para el diseño de los sistemas mecánicos propuestos.

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Estudios de suelo (si son necesarios)

• Certificación para la prueba de percolación de terrenos. Esto ocurre cuando el proyecto requiere la provisión de pozo séptico y filtrante (International Private, Sewage Disposal Code, UBC-1997, volumen 1, sección 217).*

• Dos (2) copias de las observaciones sobre las condiciones del suelo o un informe de las condiciones del subsuelo por haber sido necesario realizar un estudio al efecto. *

Cumplimiento de códigos y política pública

• Prueba de que se cumple con el Código para la Conservación de Energía en Edificios en

P.R. vigente (Model Energy Code, UBC-1997, Volumen 1, Apéndice del Capítulo 13). Incluir tablas y cómputos de valor de transferencia térmica (formularios ARPE 15.87 y ARPE 15.88). *

• Certificación por parte de la Agencia pública originadora, cuando ésta no sea la Junta de

Planificación, o la Administración de Reglamentos y Permisos, en el sentido de que se ha cumplido con los requisitos del inciso 2 (c) del Artículo 4 de la Ley Núm. 9 del 18 de junio de 1970, según enmendada, Ley sobre Política Pública Ambiental.

• Prueba de conformidad con el Mapa Oficial de Carreteras de P.R.

• Prueba de que se indican en los planos los niveles de inundación base, según lo

establecido en los Mapas de la Junta de Planificación y los niveles de elevación de la estructura utilizando como referencia el nivel promedio de elevación del mar (M.S.L.). *

• Prueba de conformidad con los Planos Reguladores de la Junta de Planificación y los

estudios para adoptar los mismos.

• Prueba de conformidad con el archivo gráfico de proyectos públicos de la Junta de Planificación y la Administración de Reglamentos y Permisos.

• Prueba de que se cumple con el Código de Edificación de P.R. vigente sobre

instalaciones para los físicamente impedidos (CABO/ANSI A117.1, UBC-1997, volumen 1, apéndice del capítulo 11). *

• Prueba de que se cumple con el Reglamento sobre Zonas Susceptibles de Inundaciones

(Reglamento de Planificación Núm. 13).

Endosos y aprobaciones

• Prueba de que el proyecto cuenta con los endosos finales de la agencia pública concernida.

• Prueba de que se ha cumplido con los requerimientos hechos en los endosos preliminares

de cualquier agencia pública. * • Dos (2) copias de la resolución aprobando cualquier etapa, tales como: consulta de

ubicación, desarrollo preliminar, transacción de terrenos, lotificación, anteproyecto, etc. *

Impacto ambiental (se requiere uno de los siguientes documentos)

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• Prueba de que la Junta de Calidad Ambiental considera que el proyecto se clasifica como exclusión categórica de acuerdo con su resolución R-03-30-8.

• Prueba de que el proyecto no tiene impacto ambiental significativo según lo determinado

por la Junta de Planificación o la Administración de Reglamentos y Permisos en la tramitación de una etapa anterior.

• Declaración de Impacto Ambiental según lo determinado por la Junta de Planificación o

la Administración de Reglamentos y Permisos en la tramitación de una etapa anterior.

Procedimiento para legalizar construcciones hechas sin permiso

El procedimiento para legalizar construcciones hechas sin permiso está regido por el Reglamento para la certificación de obras y permisos. El correspondiente Permiso de Uso se expide una vez que se haya autorizado la Consulta de Conformidad, se haya recibido el Certificado de Construcción de un especialista en análisis estructural, y se haya recibido la prueba de los endosos finales de las agencias concernidas (AAA, Salud, AEE, etc.). Documentos necesarios:

• Consulta sobre Conformidad con los reglamentos (los requisitos para esta consulta están

en el Reglamento) • Certificado de Construcción por un especialista en análisis estructural de edificios de que

la estructura, tal como está construida, cumple con los requisitos en el Código de Edificación vigente. Junto con el certificado, acompañar los métodos e hipótesis aplicadas y las recomendaciones, si alguna, para conformar la obra al Código de Edificación vigente. De requerirse mejoras estructurales se deberá someter el diseño de la obra y obtener un permiso de construcción para dichas obras y las mismas deben ser terminadas antes de la solicitud del Certificado de Construcción.

• Cuando ARPE lo aprueba, se emite notificación condicionada al pago de arbitrios

municipales y otros requeridos por ley o reglamento.

4.5 Certificación de planos de urbanización

Los planos certificados para proyectos de construcción de urbanización a presentarse ante la Administración de Reglamentos y Permisos o Municipio Autónomo, deben tener un desarrollo preliminar aprobado y deben ser radicados utilizando el formulario oficial que se haya designado para ello. No obstante lo anterior, el proyectista podrá certificar los planos sin contar con el desarrollo preliminar aprobado cuando se trate de proyectos de vivienda multifamiliar, o para uso comercial, industrial, institucional, u otros, en estructuras de cuatro (4) plantas o más, o área de construcción de cincuenta mil (50,000) pies cuadrados, o más, que cuenten con consulta de ubicación aprobada por la Junta de Planificación y que éstos no conlleven la construcción de nuevas obras de urbanización o mejoras a las existentes. La Administración de Reglamentos y Permisos podrá requerir un desarrollo preliminar a todo proyecto para los usos antes señalados, pero de menor tamaño que los mencionados que conlleven obras de urbanización que, a su juicio, no se consideren sencillas.25 El Reglamento para la certificación de obras y permisos indica los detalles

25 Ibid

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que deben ser incluidos en el plano certificado de obras de construcción de urbanización. El plano de la urbanización debe tomar en consideración, en el diseño de la infraestructura, lo dispuesto en el Reglamento de ordenación de la infraestructura en el espacio público.26 El Apéndice 9 contiene los documentos necesarios para certificar obras de urbanización.

4.6 Permisos, endosos y recomendacionesde otras agencias

Para considerar una solicitud de permiso de construcción, la agencia con jurisdicción solicita permisos, endosos o recomendaciones de otras agencias y entidades gubernamentales de acuerdo con la reglamentación vigente o de acuerdo con el mejor criterio de la agencia reguladora. La Tabla 9 es una guía, utilizada por una oficina de la ARPE, que contiene las agencias u organismos gubernamentales y los endosos o permisos que éstas requieren con relación a los proyectos. 4.6.1 Certificación de endosos. Los planos finales de construcción para obtener permisos y endosos de la Autoridad de Energía Eléctrica, la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados, la Junta de Calidad Ambiental (JCA) y el Departamento de Transportación y Obras Públicas también se pueden certificar. Esta potestad fue otorgada por la ley 135 del 15 de junio de 1967, según enmendada por la ley 7 del 19 de julio de 1985. La misma autoriza a las agencias a preparar reglamentos para hacer viable la certificación. Estos reglamentos contienen procedimientos muy similares al procedimiento para la certificación de proyectos de construcción, en el que se requiere la certificación del diseñador, del inspector y del contratista. Algunos de estos reglamentos se discuten con mayor detalle más adelante. 4.6.2 Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA). Si el proyecto incluye el hincado de pozos se requiere un permiso del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA) conforme con el Reglamento para el Aprovechamiento, Uso, Conservación y Administración de las Aguas de Puerto Rico. Esto incluye el obtener del DRNA una franquicia de agua para uso doméstico, agrícola o comercial. 4.6.3 Cumplimiento con requisitos ambientales. En lo relacionado con los aspectos ambientales, el procedimiento para proyectos privados ante la ARPE es el siguiente. La JCA, en su resolución R-03-30-8, declara las acciones predecibles y rutinarias que considera que no tienen un impacto significativo sobre el ambiente, denominadas exclusiones categóricas. Además indica las condiciones que deben cumplir dichas acciones para ser considera exclusiones categóricas. Por ejemplo, una limitación es que las actividades o acciones de construcción no pueden estar ubicadas o desarrolladas en áreas susceptibles de inundaciones, derrumbes o marejadas. Por consiguiente, aunque una actividad esté incluida entre las exclusiones categóricas no se podrá considerar como tal si está localizada en una zona susceptible de inundaciones. Esta misma resolución indica que para una acción comprendida entre las exclusiones categóricas no se

26 Reglamento de ordenación de la infraestructur en el espacio público, Reglamento de planificación número 22, Junta de

Planificación, vigente desde el 29 de noviembre de 1992.

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necesita preparar una Evaluación Ambiental (EA) ni una Declaración de Impacto Ambiental (DIA).

4.6.3.1 Procedimiento ante la ARPE y la Junta de Planificación. Al someter un proyecto ante la ARPE, se requiere someter un formulario ambiental, debidamente completado, con toda la información requerida para una EA. Esta información la utiliza la agencia para determinar si el caso cae dentro de una exclusión categórica o si el caso requiere una EA o DIA. Si la ARPE entiende que procede una exclusión categórica le solicita a la JCA que lo certifique por escrito. El procedimiento para los proyectos ante la Junta de Planificación se ha modificado. La Junta de Planificación requiere que las consultas vengan acompañadas del formulario ambiental para determinar si el caso cae dentro de una exclusión categórica o si se requiere preparar una EA o DIA. Si el caso está comprendido entre las exclusiones categóricas, la JP lo envía a la JCA para que lo certifique. De lo contrario, lo refiere a la agencia primaria para que proceda con el proceso de preparación de una EA o DIA y para que esta agencia primaria la someta ante la JCA. Este proceso se definió mediante la Ley 256 del 3 de septiembre de 2003 que indica lo siguiente:

Se exime a la Junta de Planificación de cumplir con el Artículo 4(c) de esta Ley en proyectos privados en los que se haya de intervenir en el proceso de su consulta de ubicación. En estos casos el organismo proponente o consultante ante la Junta de Calidad Ambiental será la agencia, departamento, municipio, corporación o instrumentalidad pública con inherencia o reconocido peritaje en relación con la acción propuesta o la ubicación del proyecto. La Junta de Calidad Ambiental aprobará la reglamentación necesaria para evitar dilaciones innecesarias o conflictos entre agencias para la determinación de cuáles agencias actuarán como proponentes o consultantes y cuáles actuarán como asesoras o comentadoras en cada caso. Todo conflicto o controversia sobre el particular será adjudicado en cada caso.

4.6.3.2 Permisos administrativos de la JCA. Tanto a los proyectos que no tienen impacto ambiental significativo como a los proyectos evaluados mediante una Evaluación Ambiental o Declaración de Impacto Ambiental se les requieren permisos administrativos de la JCA. Estos se cubren en el próximo capítulo.

4.6.4 Permisos y endosos de agencias federales. Si el proyecto involucra cuerpos de agua o humedales se tiene que obtener permiso del Cuerpo de Ingenieros de los EE.UU. Esto incluye proyectos que afectan ríos, quebradas, embalses, tomas, caños y humedales. Para este permiso, en proyectos en la zona costanera, se requiere obtener de la Junta de

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Planificación un certificado de conformidad con el Plan de Manejo de la Zona Costanera (Coastal Consistency Certification). Otros certificados y endosos que se deben obtener a nivel federal son los siguientes:

• Certificado de cumplimiento con la Ley Nacional de Política Ambiental National Environmental Policy Act (NEPA) Las agencias federales deben someter un documento ambiental antes de aprobase cualquier proyecto que pueda afectar al ambiente. Esto incluye los proyectos de agencias federales, proyectos con fondos federales y los proyectos que requieren un permiso federal. Este proceso ambiental está delineado en el National Environmental Policy Act (NEPA) y es muy parecido al proceso ambiental de la JCA. La agencia federal encargada de implantar esta ley es la Agencia para la Protección Ambiental (EPA, por sus siglas en inglés). La Junta de Calidad Ambiental no requiere que se repita el proceso ambiental si hay prueba de la EPA de que el procedimiento ambiental se ejecutó a nivel federal. La sección titulada “Reglamentación ambiental” del capítulo cuatro cubre detalles sobre la reglamentación ambiental. La Ley sobre Política Pública Ambiental de Puerto Rico es la Ley 416 de 22 de septiembre de 2004 desde marzo de 2005.

• Permiso para descargas de escorrentía pluvial para actividades de construcción (National Pollutant Discharge Elimination System)

• Endosos del Servicio de Pesca y Vida Silvestre de Estados Unidos U.S. Fish and Wildlife Service (USFWS)

• Endosos de la Oficina Estatal para la Preservación Histórica (State Historic Preservation Office, SHPO).

La sección titulada “Reglamentos Federales”, en el próximo capítulo, contiene más información sobre este particular.

4.7 Permisos requeridos al comenzar la construcción

Al comenzar la construcción el contratista debe obtener varios permisos de la Junta de Calidad Ambiental, el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales y la Comisión de Servicio Público (si el trabajo conlleva excavación o demolición), entre otros. Muchos de estos permisos se cubren en detalle en el próximo capítulo.

Permisos rutinarios de la Junta de Calidad Ambiental

• Permiso de fuente de emisión por el polvo fugitivo en el proyecto, regulado por el Reglamento de control de la contaminación atmosférica

• Permiso como actividad generante de desperdicios sólidos, regulado por el Reglamento de control de desperdicios sólidos no-peligrosos.

• Permiso para el control de erosión y sedimentación, regulado por el Reglamento para el control de la erosión y prevención de la sedimentación

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• Otros permisos de la Junta de Calidad Ambiental • Permiso de fuente de emisión cuando instala generadores eléctricos u otros equipos que

estén estáticos (no aplica a los equipos móviles de construcción) • Permiso de inyección subterránea para proyectos que no son residenciales y para el

almacenamiento de fluidos en tanques subterráneos, regulado por el Reglamento para el control de la inyección subterránea.

• Aprobación de un Plan de prevención, control y contramedidas de los derrames (SPCC, por sus siglas en inglés) por parte de la JCA, cuando el almacenaje de combustible en tanques sobre tierra excede los 1,320 galones

• El contratista también es responsable de cumplir con el Reglamento para el Control de Contaminación por Ruidos de la JCA.

Permisos del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA) • Permiso de extracción de material de la corteza terrestre o la exención de este permiso. Esto

está regulado por el Reglamento para la Extracción de Materiales de la Corteza Terrestre del DRNA.

• Permiso para el corte y poda de árboles que está regulado por el Reglamento Número 25 de la Junta de Planificación.

4.8 Requisito de rótulo

La Ley 288 del 4 de diciembre de 1998 requiere que la ARPE le requiera al dueño de la obra tener en un lugar accesible y visible un rótulo que exprese la obra que se realiza, el número del caso de la agencia pertinente que emitió la aprobación y el nombre del dueño del proyecto y del contratista que realiza la obra. La Ley indica que de no cumplirse con este requisito no se podrá efectuar una construcción, reconstrucción, alteración, demolición, ni traslado de edificio alguno en Puerto Rico.

5. PERMISO DE USO

5.1 ARPE

Al finalizar la construcción del proyecto, se deberá obtener un permiso de uso de la ARPE para poder comenzar a utilizar la instalación. Para éste, la ARPE requiere las certificaciones finales del inspector y del contratista y los endosos y aceptaciones de la obra por las agencias concernidas. Por ejemplo: Para el permiso de uso de una urbanización, la ARPE requirió la aprobación de los sistemas de agua potable y sanitarios por parte de la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados, la aceptación del sistema pluvial por el municipio donde ubica el proyecto, la aceptación del sistema de distribución eléctrica por parte de la Autoridad de Energía Eléctrica, los endosos requeridos del Departamento de Transportación y Obras Públicas, Departamento de Recreación y Deportes, y haber cedido, por medio de escrituras, las áreas de servidumbres que afectan al proyecto por los sistemas de energía eléctrica, distribución de agua potable, sistemas sanitarios, el sistema telefónico y otros.

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Los permisos de uso para usos no identificados debidamente en el plano certificado ni en el permiso de construcción otorgado, se expedirán, si procede, según sean solicitados por separado para cada uso específico.

5.2 Permiso de uso para edificios o estructuras existentes

Es posible certificar un permiso de uso para edificios o estructuras existentes que no conlleven la construcción de nuevas obras, alteración, ampliación o reconstrucción, o remodelaciones en las siguientes situaciones:

• Permisos de uso para edificios o estructuras existentes que cuenten con una consulta de ubicación aprobada por la Junta de Planificación

• Permiso de uso para edificios o estructuras existentes conformes con la reglamentos de planificación vigentes, que sean conformes con el Plan de Uso de Terrenos y Transportación o del Plan de Ordenación y hayan cumplido con la Ley Num. 9 del 18 de junio de 1970 (Ley de Política Pública Ambiental).

6. MAPA DE PROCESOS

La ARPE tiene disponible a través del internet (www.arpe.org) mapas de los siguientes procesos:

• Urbanización residencial unifamiliar • Urbanización residencial multifamiliar – un solo edificio • Urbanización residencial multifamiliar – Varios edificios • Lotificación simple • Lotificación en urbanización • Proyecto de una sola vivienda

Estos mapas indican los pasos a seguir para obtener el permiso de construcción.

7. JUNTA DE APELACIONES SOBRE CONSTRUCCIONES Y LOTIFICACIONES

7.1 Creación

La Junta de Apelaciones sobre Construcciones y Lotificaciones fue creada por la Ley Orgánica de la Administración de Reglamentos y Permisos, Ley 76 del 24 de junio de 1975. La misma tiene la facultad de revocar o reafirmar las actuaciones, determinaciones o resoluciones de la ARPE en los casos en que el apelante se vea afectado en relación con los permisos de construcción, permisos de uso de edificios, lotificaciones o solicitudes de dispensa del cumplimiento de Reglamentos.

7.2 Composición y facultades

La Junta de Apelaciones se compone de cinco miembros, ninguno de los cuales puede trabajar para la ARPE o para la Junta de Planificación. Los miembros son nombrados por el Gobernador con el consentimiento del Senado por el término de seis años. El Reglamento de procedimientos adjudicativos de la Administración de Reglamentos y Permisos con vigencia del 16 de abril de 2002 indica que esta Junta tiene jurisdicción “para revisar las actuaciones, determinaciones o resolución de la ARPE en relación con: permisos de construcción y de uso de edificios, permiso de uso de solares, para áreas de estacionamiento; casos y planos de lotificación simple, planos de lotificación; casos en que se solicite la dispensa del cumplimiento de requisitos de un reglamento de planificación mediante excepción o variación e instalación de rótulos y anuncios. Esta facultad se limita a aquellas decisiones emitidas al amparo de los Reglamentos de Zonificación, para Lotificaciones Simples, Lotificaciones y Edificaciones de Facilidades Vecinales, Reglamento sobre Control de Edificaciones y Desarrollo de Terrenos en Zonas Susceptibles de Inundaciones, de reglamentos de emergencia u otros aprobados sobre tales asuntos y determinaciones en algunas zonas especiales”.

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8. CENTRO EXPRESO DE TRÁMITES

8.1 Propósito

El Centro Expreso de Trámites (CET) tiene el objetivo de facilitar y acelerar los trámites ínteragenciales de los documentos, endosos y servicios públicos requeridos por el Gobierno. El CET está regulado por un reglamento operacional con vigencia del 1 de agosto del 2001. Inicialmente el CET existe únicamente en San Juan, en el piso diez del Edificio Minillas Norte en Santurce, pero este Centro puede evaluar proyectos de todo Puerto Rico. Las oficinas regionales de la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) siguen operando como al presente.

8.2 Composición

El CET está integrado por representantes de las siguientes agencias: ARPE, Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA), Junta de Calidad Ambiental (JCA), Departamento de Transportación y Obras Públicas, Autoridad de Carreteras y Transportación, Autoridad de Acueductos y Alcantarillados, Autoridad de Energía Eléctrica, Departamento de Agricultura, Departamento de Salud y el Servicio Estatal de Bomberos. En el CET hay representantes de estas agencias que trabajan a la mano con el personal en las oficinas de cada agencia para atender los casos sometidos.

8.3 Funciones

La lista de servicios que pueden ser tramitados en el CET son más de 30 e incluyen permisos de control de erosión, fuente de emisión, desperdicios sólidos no peligrosos de la JCA, corte y poda de árboles, movimiento de tierra incidental del DRNA, permisos de construcción y uso de la ARPE entre otros. En el CET se pueden radicar Evaluaciones Ambientales ante la JCA si la ARPE es la agencia proponente. La evaluación de la EA requiere 30 días. Si la ARPE no es la agencia proponente, entonces el proyectista deberá resolver el proceso de la EA con la agencia proponente (Turismo, Fomento Industrial, u otras).

9. EL CENTRO EXPRESO DE TRÁMITES PARA LAS PEQUEÑAS Y MEDIANAS EMPRESAS

El Centro Expreso de Trámites para las Pequeñas y Medianas Empresas (CEPTYMES) tiene la encomienda de la encomienda de acelerar la tramitación de permisos de uso comercial convencional al pequeño y mediano empresario. Es un centro de trámites que permite, en un solo lugar, obtener los endosos de Bomberos, Salud, ARPE, ASUME, Familia, Hacienda y el CRIM. Está localizado en municipios claves en Puerto Rico incluyendo a Mayagüez, Ceiba, Carolina, Bayamón, Caguas, Arecibo, San Juan y Ponce. El contratista puede utilizar estos servicios para los permisos de uso de sus locales siempre y cuando sus ventas brutas anuales no excedan de $5 millones y tenga veinticinco (25) empleados o menos.

10. SISTEMA VIRDUAL DE PERMISOS

En el 2008 se anunció un proyecto piloto para establecer un Sistema Virtual de Permisos. Este sistema permite se radiquen los proyectos mediante el internet con un solo número único. Por este medio se puede radicar consultas o permisos en 18 agencias que intervienen en el proceso de evaluación. Permite, además, pagar utilizando el Internet mediante una colecturía virtual. El sistema provee acceso a los documentos del proyecto permitiendo al proponente proveer información y corregir los documentos en línea y mantiene al proponente al tanto del progreso del proyecto mientas se está tramitando. Esta primera estapa está abierta a los municipios de Toa Baja, Toa Alta, Vega Baja, Vega Alta, Trujillo Atlo, Loiza, Canóvanas, Cataño, Dorado, Gurabo, Aguas Buenas, Juncos, San Lorenzo, Comería y Cidra.

Capítulo V

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4. Reglamento de Calificación de Puerto Rico, Reglamento de planificación número 4, Junta de Planificación (anteriormente se titulaba Reglamento de Zonificación de Puerto Rico)

Vigente desde el 28 de junio de 2008. El propósito de la calificación es guiar y controlar el uso y desarrollo de los terrenos en Puerto Rico con fines de seguridad, orden, mejorar la convivencia y contribuir a la solidez económica y al bienestar general de los actuales y futuros habitantes. Este Reglamento aplica a través de todo el Estado Libre Asociado de Puerto Rico y dentro de las áreas cubiertas por los mapas de calificación. A la fecha de este escrito este reglamento también aplica a los municipios que no son autónomos y a los siguientes municipios autónomos: Barceloneta, Cabo Rojo, Ciales, Guayama, Lares, Jayuya, Manatí, Moca, Morovis, Sabana Grande, San Lorenzo, Santa Isabel, San Sebastian, Toa Baja, Villalba, Vieques, Aguadilla. No aplica en los siguientes municipios autónomos: Bayamón, Caguas, Canóvanas, Carolina, Cayey, Cidra, Guaynabo, Humacao, Juncos, Mayagüez, Ponce, San Germán y San Juan. En estos municipios aplica el reglamento del propio municipio que en algunos casos es el Reglamento de Zonificación del 2000. 4.1 Distritos de calificación. La calificación se logra definiendo distritos de calificación y asignando los distritos a diferentes regiones del área zonificada. Los distritos de calificación utilizados en Puerto Rico se incluyen en la Tabla 1. Datos más específicos se obtienen en el referido reglamento. A cada distrito se le asignan los usos permitidos en el distrito y las normas relacionadas a dichos usos. Estas normas se incluyen en el Reglamento de calificación. Por ejemplo, en los distritos residenciales se regulan: el propósito del distrito, los usos permitidos, la altura máxima de los edificios, el tamaño mínimo del solar, la densidad poblacional, el área de ocupación, el área bruta de piso, el tamaño de los patios exteriores e interiores, los edificios y usos accesorios, las áreas de estacionamiento, las marquesinas (si aplica), los espacios para cargar y descargar, las estructuras voladizas y casos especiales. 4.2 Otros usos cubiertos. Casas en hilera, casas patio, casas de apartamentos y marquesinas en distritos residenciales seleccionados, Torres, verjas y portales, patios interiores y semi-interiores, edificios y usos accesorios, estacionamiento de vehículos, estaciones de gasolina, desarrollos extensos, variaciones y excepciones y proyectos y retiro en la zona costanera 4.3 Aspectos regulados en las zonas costaneras y accesos a las playas o litoral lacustre. Disposición general, endoso del departamento de recursos naturales y ambientales, accesos públicos, separación entre accesos públicos, exenciones de proveer accesos públicos, accesos públicos existentes, zona de separación, diseño esquemático de vías de acceso público, línea de solares con frente a la costa, bonificaciones por accesos públicos, ancho de vías públicas, facilidades vecinales, facilidades públicas de estacionamiento, intensidad del desarrollo, carácter natural, vista al mar, retiro de edificios o estructuras del límite marítimo terrestre (disposición general, delimitación de la zona marítimo-terrestre, variaciones) 4.4 Mapas de calificación. La asignación de los distritos a las regiones geográficas se encuentra en los mapas de calificación. Éstos son preparados por la Junta de Planificación con asesoramiento de los municipios. Actualmente, hay mapas de calificación para los terrenos en las áreas urbanas, algunas áreas rurales y áreas de interés especial (como áreas turísticas y otras).

Capítulo VI Proyecto Negociados y métodos alternos al proceso tradicional de construcción

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Tabla 1. Distritos de calificación

Distritos de Zonifi-cación Anteriores

Nuevos Distritos Calificación

Descripción

R-0 UR Terrenos urbanizables R, 1, R-2, R-3 R-I Residencial Intermedio R-4, R-5 R-A Residencial de Alta Densidad R-6 R-ZH Residencial Zona Histórica RC-1 RC-M Residencial comercial Mixto C0-1, C0-2, C-L, C-6 C-L Comercial Liviano C-1,C-2, C-3 C-I Comercial Intermedio C-4 C-C Centro Comercial C-5 RC-E Recreación Comercial Extensa RT-0, RT-00, DTS DTS Distrito Turístico Selectivo I-1, IL-1 I-L Industrial Liviano I-2, IL-2 I-P Industrial Pesado P DT-G y DT-P Dotacional General y Dotacional Parque M M A Mejorarse RT-1, RT-2, RT-3 RT-I Residencial Turístico Intermedio RT-4, RT-5 RT-A Residencial Turístico de Alta Densidad CT-1, CT-2 CT-L Comercial Turístico Liviano CT-3, CT-4 CT-I Comercial Turístico Intermedio AD AD Área Desarrollada A-1 A-P Agrícola Productivo A-3, A-2 A-G Agrícola General A-4 R-G Rural General B-1, B-3 B-Q Bosque CR-1, CR-2, CR-4 CR Conservación de Recursos CR-3 CR-C Conservación de Cuencas CR-A CR-A Conservación de Recursos Arqueológicos

Capítulo VI Proyecto Negociados y métodos alternos al proceso tradicional de construcción

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CR-H SH Sitios Históricos PP PP Playas Públicas PR y B-2 PR Preservación de Recursos RE RE Ruta Escénica Zona Escolar ZE Zona Escolar

4.5 Plan de ordenación territorial y de ordenación municipal. Los siguientes municipios tienen plan de ordenación territorial municipal aprobado de acuerdo con la Ley de Municipios Autónomos y con Reglamento sobre los planes de ordenación municipal y la transferencia y administración de Facultades:27 Ponce, Bayamón, Carolina, Caguas, Guaynabo, Cidra, Aguadilla, Barceloneta, Cabo Rojo, Canóvanas, Ciales, Humacao, Jayuya, Lares, Manatí, Morovis, Sabana Grande, San Germán, San Juan, San Sebastián, Santa Isabel, Vieques. Además, la gran mayoría de los demás municipios están en proceso de preparar planes de ordenación municipal Estos planes incluyen el plan territorial que guía el desarrollo de todo terreno en el municipio. Información adicional sobre los municipios autónomos se incluye en la descripción de los referidos reglamentos más adelante. 4.6 Excepción. Una excepción es una autorización discrecional, una “autorización discrecional para utilizar una propiedad o para construir una estructura de forma diferente a lo usualmente permitido en un área por el reglamento aplicable siempre que dicho uso o construcción sea permitido mediante una disposición de exoneración establecida por la propia reglamentación y siempre que se cumpla con los requisitos o condiciones establecidas para dicha autorización”. El Tópico 11 del referido reglamento contiene aquellos usos que son compatibles con el carácter del distrito, que pueden autorizarse de forma discrecional. Es posible que una excepción se haga sujeta al cumplimiento de condiciones que se establezcan en un caso en particular. La discreción sobre las excepciones es de la ARPE o la Junta de Planes. Si el municipio donde está localizada la propiedad es un municipio autónomo, puede que éste tenga jurisdicción, dependiendo de los poderes que se le hayan transferido. 4.7 Variación. Hay variaciones, variaciones en construcción y variaciones en uso. El Reglamento de calificación define una variación como una “autorización para lotificar o desarrollar una propiedad utilizando parámetros diferentes a los dispuestos en un reglamento y que sólo se concede para evitar perjuicios a una propiedad que, debido a circunstancias extraordinarias, la aplicación estricta de la reglamentación equivaldría a una confiscación de la propiedad. Para propósitos del Reglamento de Planificación Núm. 13, significa la autorización de relevo del cumplimiento de requerimientos del Reglamento sobre zonas especiales de riesgo a inundaciones”. El referido reglamento define la variación en construcción como “toda autorización que se conceda para la construcción de una estructura o parte de ésta, que no satisfaga los Reglamentos y Planos de Ordenación establecidos pero que, debido a la condición del solar, la ubicación especial o el uso particular, confronte una dificultad práctica y amerite una consideración especial, garantizándole que no exista perjuicio a las propiedades vecinas. En el Reglamento de Planificación Num. 23 se denomina variación en estructura. El referido reglamento define la variación en uso como “toda autorización para utilizar una propiedad para un uso no permitido por las restricciones impuestas a una zona o distrito y que se concede para evitar perjuicios a una propiedad donde, debido a circunstancias extraordinarias, la

27 Reglamento... número 24, Junta de Planificación.

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aplicación estricta de la reglamentación equivaldría a una confiscación de la propiedad; que se concede por la necesidad reconocida o apremiante de algún uso por una comunidad, debido a las circunstancias particulares de dicha comunidad que no puede ser satisfecha si no se concede la variación o que se concede para satisfacer una necesidad pública de carácter inaplazable”. El referido reglamento le reserva a la Junta de Planificación o a la ARPE, cada una en su jurisdicción, la potestad de aprobar variaciones a las normas indicadas. El mismo contiene, en su Tópico 11, disposiciones sobre variaciones e indica que éstas deben ser solicitadas por el dueño. La autorización de una variación puede quedar sujeta a las condiciones que establezca el organismo con jurisdicción; la ARPE o la Junta de Planificación. 4.8 Zonas sobrepuestas. Aparte de los distritos tradicionales hay se distritos, zonas y áreas especiales que aplican sobrepuestas a los distritos establecidos en los mapas de calificación. Ejemplo de estas son las zonas de aeropuertos, zonas de riesgo a inundaciones, zonas de interés turístico, zonas históricas, reservas agrícolas, Tren Urbano, zonas escolares y otras. 4.8.1 Zona costanera. Esta zona se rige por el Reglamento costas de Puerto Rico, Reglamento de planificación número 17 y por el Reglamento de calificación.28 4.8.2 Zonas inundables. Estas son reguladas por el Reglamento sobre zonas susceptibles de inundaciones, Reglamento de planificación número 13. 4.8.3 Zonas escolares. Se cubren más adelante 5. Permisos Relacionados con Vías Públicas Los permisos en solares frente a vías públicas tienen que tener acceso público. En el caso de nuevas urbanizaciones podrán expedirse permisos de construcción cuando se determine que los solares envueltos contarán con los accesos correspondientes una vez terminadas las obras de urbanización autorizadas. Las vías en el Programa de Cinco Años del Departamento de Transportación y Obras Públicas prevalecerán sin modificar las recomendaciones de los planes de usos de terrenos requiriéndose la dedicación de los terrenos hasta un veinte por ciento (20%) del predio original y las obras de urbanización que sean necesarias. El reglamento contiene estipulaciones detalladas adicionales sobre este particular. 5.1 Permisos de No Conformidad Legal No conformidad legal se refiere a que existía legalmente a la fecha de vigencia de un reglamento y que no está en armonía con el mismo. El Reglamento 4 permite que se expidan permisos para usos y edificios no-conformes que sean legales. En los permisos de no-conformidad legal se expresará claramente la naturaleza y extensión de la no-conformidad legal en relación con los cuales un edificio o pertenencia no está en conformidad con este Reglamento. La parte interesada en el uso de una pertenencia cuyo uso resulte ser una no-conformidad legal, solicitará por escrito la expedición de un permiso de no-conformidad dentro del término

28 Reglamento... número 4, Junta de Planificación, con vigencia el 28 de junio de 2008.

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de un (1) año después de la fecha de vigencia de las enmiendas a este Reglamento. 5.1.2 Descontinuación. Una vez que el uso de un edificio o pertenencia se ajuste a este Reglamento por cualquier cambio no podrá dedicarse nuevamente a usos no permitidos. Siempre que se descontinúe un uso no conforme legal por un período mayor de dos (2) años, cualquier uso futuro de la pertenencia en cuestión será conforme con las disposiciones de este Reglamento relativas al distrito en que ésta esté localizada. Cuando un edificio dedicado a un uso no conforme legal haya recibido daños, por cualquier causa, después de vigente el Mapa de Calificación correspondiente, al extremo que el costo de su restauración a su condición original, según determinación que haga la ARPE exceda de un cincuenta por ciento (50%) del valor que costaría en la actualidad el reemplazar la estructura total sin incluir los cimientos, éste no podrá ser restaurado para el mismo propósito hasta donde se usaba, excepto según establecido más adelante en esta Sección. Si tales daños hubiesen sido por menos de un cincuenta por ciento (50%) de dicho valor, el edificio podrá restaurarse para el mismo propósito para el cual se usaba y hasta donde se usaba, siempre que dicha restauración se realice dentro del término de un (1) año de haber ocurrido la avería. El reglamento contiene detalles sobre Permisos Relacionados con Construcciones, Alteraciones, Ampliaciones o Reparaciones en Pertenencias No Conformes Legales 5.2 Solares Residenciales con Cabida Menor de la Requerida En estos solares residenciales con cabida menor de la requerida en el distrito de calificación en que ubican, el área de ocupación y el patio posterior y patio lateral a permitirse serán igual a lo indicado en las tablas subsiguientes. El área bruta de piso será igual a dos veces el por ciento máximo de área de ocupación según establecido en la siguiente tabla: Área de Ocupación para Solares Residenciales con Cabida Menor de la Menor de la Requerida (Esta tabla aplicará para proyectos de edificios hasta de dos (2) plantas)

Tamaño del Solar Área de Ocupación

(Metros Cuadrados) (Por ciento del Solar)

20,000 8.0

8,000 10.0 6,000 12.0

4,000 15.0

2,000 30.0 1,000 35.0 900 37.0 850 38.5 800 40.0 750 42.0 700 44.0

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650 48.0 600 50.0 550 55.0 500 60.0

450 hasta 200 65.0 En solares con cabida menor de doscientos (200) metros cuadrados se permitirá un área de ocupación mayor de un sesenta y cinco por ciento (65%) del área del solar de acuerdo con lo siguiente: a. Para edificaciones con una (1) pared permitida sobre uno de los lindes laterales del solar, un aumento de un cinco por ciento (5%). b. Para edificaciones con dos (2) paredes permitidas sobre los lindes laterales del solar, un aumento de un diez porciento (10%). Además contiene disposiciones y tablas con el Patio Posterior Requerido en Solares Residenciales con Fondo Menor de lo Requerido para edificios de hasta dos plantas. También contiene disposiciones sobre Patios Laterales en Solares Residenciales con Ancho Menor de lo Requerido. 5.3 Términos de Vigencia de las Decisiones Sobre Permisos Las decisiones sobre cualquier consulta sobre conformidad de proyecto, anteproyecto o proyecto final relacionada con un proyecto de construcción, quedará sin efecto si: a. dentro del término de dos (2) años, contados a partir de haberse notificado la misma, no se hubiere obtenido el correspondiente permiso de construcción, o b. si luego de haberse obtenido el correspondiente permiso de construcción las obras autorizadas en éste no fuesen comenzadas dentro del término de tres (3) años a partir de la fecha de su notificación, 2. Toda decisión en que se autorice cualquier permiso de uso quedará sin efecto si: a. Dentro del término de dos (2) años de haberse notificado la misma no se hubiere obtenido el correspondiente permiso de uso, o b. Si luego de haberse obtenido el correspondiente permiso de uso, el uso autorizado no queda establecido dentro del término de tres (3) años a partir de la fecha de expedición del permiso, excepto los usos residenciales. Es posible solicitar prórroga pero la misma deba hacerse con 30 días de antelación a la fecha que vence el permiso. 6. Mapas de Calificación Hasta que se hagan nuevos mapas con los nuevos distritos se continúa utilizando los mapas con los distritos de zonificación definidos en el reglamento anterior. Casos de Solares con Dos Calificaciones. Cuando los límites de distritos dividan un solar en dos (2) o más partes con calificación diferente se le aplicará lo siguiente: 1. Cuando se demuestre que la cabida del solar ha sido siempre la misma se considerará para fines de determinar el uso la calificación menos restrictiva. 2. Cuando la calificación diferente obedezca a una agrupación de solares, se le aplicará a cada parte

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del solar los requisitos que le corresponden de acuerdo con el distrito en que ubiquen. Se podrán someter cambios de calificación para un distrito de acuerdo al tamaño máximo de la propiedad que se establece en la siguiente tabla:

Distrito Solicitado Tamaño Máximo de la Propiedad R-I, R-A, RT-I 2,000 metros cuadrados C-L 4,000 metros cuadrados C-I y CT-I 2,000 metros cuadrados I-L e I-P 8,000 metros cuadrados RT-A 4,000 metros cuadrados A-P, A-G 50 cuerdas R-G 25 cuerdas BQ, CR 25 cuerdas DS 25 cuerdas RE 1 kilómetro

Para los Distritos DT-P, DT-G y M no existirá limitación en cuanto al tamaño máximo de la propiedad objeto del cambio en calificación. Cualquier desarrollo que por su naturaleza constituya un cambio de calificación, será considerado por la Junta de Planificación mediante el mecanismo de consulta de ubicación. Los Distritos C-C (Centro Comercial), RC-E (Recreación Comercial Extensa) e I-P (Industrial Pesado), solamente se establecerán mediante el procedimiento de Consulta de ubicación establecido en el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de la Junta de Planificación. No se permitirá el establecimiento del Distrito AD en terrenos vacantes. 7. Cambios para la Calificación - petición privada Tienen que ser presentado por el dueño de la propiedad o su representante autorizado. Tienen que cumplir los siguientes requerimientos: a. Presentar los formularios correspondientes debidamente cumplimentados. b. Identificar en un plano o mapa (calificación o catastral), las propiedades colindantes a la propiedad objeto de consulta y los usos a que se dedican las mismas. En caso de que el colindante sea una vía de acceso o un cuerpo de agua, se incluirá a las propiedades próximas en la proyección del límite de la propiedad objeto de la solicitud. c. Someter lista de direcciones postales de todos los dueños de propiedades que colindan con la propiedad objeto de la solicitud, que se identifiquen conforme al Inciso b. En caso de que un colindante sea un proyecto con acceso controlado o condominio, se proveerá la dirección postal la Asociación de Residentes o de Condóminos. d. Someter el importe del franqueo necesario para las cartas de invitación a la vista y el envío de la resolución con el acuerdo final del caso a cada entidad o propietario que aparezca en la lista de colindantes, las agencias y las partes ya reconocidas. Si el importe de éste no es suficiente para enviar el acuerdo, el peticionario deberá completarlo. e. Memorial Explicativo que contenga una descripción clara y completa del sector, su localización,

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características sobresalientes, importancia agrícola, histórica, escénica, cultural o natural, las razones que apoyan la solicitud del cambio de calificación y justificación del beneficio que derivaría la comunidad o el sector con respecto al mismo. f. Instalar un rótulo temporero en la propiedad objeto del cambio de calificación, con no menos de treinta (30) días con antelación a la vista que contenga siguiente:

1) El número de la petición, calificación vigente del predio y la solicitada. 2) Fecha, hora y lugar de la vista pública. 3) Dirección postal y electrónica de la Junta de Planificación para recibir comentarios sobre la petición. 4) Cualquier otra información que la Junta requiera. 5) Descripción del Rótulo:

a. Será de un tamaño no menor de 4 pies de alto por 8 pies de ancho, con letras negras sobre un fondo blanco con un tamaño mínimo de 6 pulgadas, que sea legible desde la vía pública. b. Se colocará paralelo a la vía pública o vías públicas que den frente al solar en un lugar que sea cómodamente visible desde la vía pública. En caso de solares de esquina, se colocarán dos rótulos, cada uno dando frente a cada vía. c. Éstos no podrán invadir o proyectarse sobre los terrenos de las vías públicas y estarán ubicados totalmente dentro de los límites del solar.

g. Declaración jurada que las direcciones postales de los colindantes que se indican en la lista indicada en el Inciso c son correctas y que se instaló el rótulo conforme al Inciso f. Si se demostrara que el rótulo no fue ubicado adecuadamente para atender su propósito de anunciar la solicitud de cambio de calificación o que no se instaló dentro del término dispuesto, se procederá con el archivo de la petición. La Junta de Planificación establecerá mediante aviso de prensa o por cualquier otro medio informativo las fechas límites para aceptar solicitudes de enmienda a un mapa de calificación determinado. Toda propuesta de cambio de calificación a petición de parte interesada mediante consulta de ubicación requerirá la celebración de vista pública. Se publicará un aviso al público en un periódico de circulación general, un periódico regional donde ubica la propiedad (si existe) y en la “Internet”, simultáneamente con no menos de treinta (30) días de anticipación a la vista. 7b. Autorizaciones de Cambio de Calificación mediante Consulta de Ubicación Cuando se trate de un uso previamente autorizado por la Junta para el cual se hubiere celebrado vista pública, notificado de la intención de cambiar el distrito de calificación y expedido el permiso de uso, la parte interesada podrá iniciar el procedimiento de cambio en el mapa de calificación sometiendo una copia del permiso de uso certificado y autorizado por la ARPE como evidencia de que el mismo se construyó y se autorizó su uso conforme a las disposiciones de la consulta. Cuando se verifique que la consulta se culminó, la Junta procederá a cambiar el mapa sin necesidad de nueva vista. 8. Zonas Escolarea El Tópico 4 del Reglamento regula las zonas escolares e indica que la Junta de Planificación designa estas zonas tomando en consideración factores como el nivel académico de la escuela, tamaño y densidad de la población escolar, y otros. Las necesidades de designación de zonas escolares se identificarán, caso a caso, a base de las peticiones de las autoridades escolares o del Consejo de Padres y Maestros concernidos o por iniciativa de la Junta de Planificación. Los límites de una zona escolar abarcarán una distancia de cien (100) metros lineales, a calcularse desde los accesos hábiles a los predios de la escuela en todas direcciones de la vía pública, incluyendo las

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calles transversales o laterales y doscientos (200) metros radiales desde los límites del predio de la escuela para usos que puedan afectar adversamente el desarrollo de la actividad escolar o la salud bienestar y seguridad de los usuarios del plantel escolar. Se hará vista pública previa notificación a residentes y negocios dentro de los 200 metros radiales. En las zonas escolares se requiere el endoso del Secretario de Educación para permiso de construcción, de uso y para cualquier acción que modifique el uso de los terrenos, edificios, estructuras, pertenencias o lugares. En las zonas escolares se permitirán los usos y actividades establecidos por la reglamentación de planificación vigente en el área en particular y los que sean aprobados por la Junta de Planificación, mediante consulta de ubicación, en aquellos casos en que ésta es requerida, siempre y cuando no haya conflicto con los distritos de calificación vigentes o con el carácter del sector en particular. Los siguientes usos se consideran como los más compatibles con la gestión educativa y su ubicación son recomendados en las zonas escolares:

Usos permitidos y compatibles en zonas escolares

• Actividades directamente relacionadas con la educación tales como otras escuelas,

librerías, museos, bibliotecas, tiendas de efectos escolares y salas de teatro. • Industrias livianas, comercios, talleres de oficinas y centros de servicios tecnológicos

cuya operación no representa riesgo para la seguridad, la salud y el bienestar de los estudiantes y maestros, ni interrumpan o alteren el ambiente escolar, siempre que cuenten con los respectivos permisos expedidos por las agencias o entidades gubernamentales correspondientes, que puedan estimular el interés vocacional de los estudiantes y que constituyan fuentes potenciales de empleo o adiestramiento para los jóvenes.

Las actividades o negocios establecidos antes de la designación de las zonas escolares, clasificados como nocivos o no compatibles, solamente podrán operar fuera del horario escolar: dos (2) horas después del cierre de la escuela y hasta dos (2) horas antes de su apertura. No obstante, podrán operar negocios tales como restaurantes y cafeterías que no expendan bebidas alcohólicas sin límite de horas. Uso No-Conforme Legal en Zona Escolar. ARPE expedirá certificados para aquellos usos, edificios y estructuras que fueron establecidos legalmente y que resulten nocivos o no compatibles de acuerdo a este Reglamento. Las personas que obtengan una certificación de no conformidad legal podrán solicitar y obtener un permiso para operar dicho uso por un término de un (1) (que podrá ser extendida) año a partir de la fecha en que se apruebe la resolución demarcando la zona escolar para un plantel respectivo. El tenedor del certificado de no-conformidad legal cumplirá, dentro de un término de un año, con las condiciones u órdenes que imponga la ARPE para conformar el uso a la zona escolar. 9. Distritos de Calificación Los distritos se incluyen en la tabla adjunta. Los municipios que cuentan con un Plan Territorial aprobado con su propia nomenclatura para los distritos de calificación, en la próxima revisión de sus planes territoriales deberán armonizarla a ésta.

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11. Disposiciones Generales sobre Marquesinas en Distritos Residenciales • Ancho mínimo para estacionamiento: 10 pies • Longitud Mínima del estacionamiento: 20 pies • Cierre de la parte delantera: Portón que no impida lectura AEE y se mantenga su de • marquesina • Cierre lateral: Se permite en su lado opuesto al edificio. No ventanas en menos de 5’de la

colindancia lateral. En viviendas se debe mantener al menos un acceso al patio posterior. • Cierre de lado posterior: Se permite pero no se permite ventanas a menos de 20 pulgadas de

colindancia lateral. En viviendas se debe mantener al menos un acceso al patio posterior. • Uso del techo de la marquesina como terraza: Se permite si hay segunda planta residencial.

Requiere se construya muro de hormigón y bloques de 44 pulgadas de alto a lo largo de la losa de techo de la marquesina y a una separación no menor de 5 pies de la colindancia del solar.

12. Marquesinas dentro de uno de los patios laterales requeridos en distrito residencial • Se permite una marquesina cumpliendo con lo Disposiciones Generales (sec. Anterior) y esta

sección • Altura: No más de 1 planta o 13 pies • Ancho máximo: El patio lateral • Longitud marquesina: Podrá ser igual pero no mayor del largo del edificio incluyendo aleros.

No puede extenderse a los patios delantero o posterior • Separación entre espacio estacionamiento y lavandería, dormitorio, baño, comedor en la

marquesina: Pared medianera cumplirá con requisitos cierre pared posterior Sec 45.05 y no debe afectar ventilación del edificio. En caso de dormitorio, baño, cocina o comedor la pared opuesta al edificio principal será cerrada totalmente. Dormitorios o cocinas tendrán dimensiones no menores que las requeridas por reglamentación vigente.

• Closet en lado opuesto al edificio principal: Ancho máximo 40 pulgadas y no podrán extenderse dentro del ancho mínimo para estacionar vehículo.

13. Marquesinas dentro del otro patio lateral requerido en distrito residencial • Estará permitida si cumple con Sec. 45 (Disposiciones Generales sobre Marquesinas) • Altura: No más de 1 planta o 13 pies • Ancho máximo: El patio lateral • Longitud marquesina: Podrá ser igual pero no mayor del largo del edificio incluyendo aleros.

No puede extenderse a los patios delantero o posterior

14. Marquesinas dentro del patio posterior requerido en solar de esquina • Se permite una marquesina cumpliendo con lo Disposiciones Generales (Sec. 45.00) y esta

sección • Altura: No más de 1 planta o 13 pies • Ancho máximo: No más de 13 pies • Longitud: No más del ancho del edificio incluyendo aleros, ni más de 30 pies (la menor)

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15. Torres • No serán consideras al aplicarse disposiciones de altura de este reglamento si la suma total de

sus área horizontal a media altura, no es mayor del 20% del área del edificio: o Capiteles de iglesias, campanarios, antenas receptoras de televisión y torres y

antenas de transmisión radial de onda corta para uso doméstico, torres ornamentales, chimeneas, tanques elevados, calentadores solares, cajas de escalera y estructuras para ascensores

• En ningún caso estas podrán pasar altura en zonas aeropuerto 16. Verjas • Distritos residenciales:

o Patios delanteros: No más 1m, pero si colinda con acceso vehicular público puede tener hasta 2 m si la parte que sobrepasa 1m consiste de enrejado cuya parte sólida no exceda 25% de su área

o Patios laterales o posteriores: No más de 2m • Distritos comerciales e industriales:

o En patios delanteros requeridos en solares que colindan residencial o que están en la misma manzana dando frente al mismo lado de una vía que solares residenciales: No más de 1m.

o En patio requerido colindante con acceso vehicular público: No más de 2m o Patios laterales o posterior requerido cuando colinda con residencial: No más

de 2 m • Verjas para control de ruido: Podrán tener altura mayor que lo indicado. La altura la

determina la JP o ARPE a base de resultados de estudio de ruido. • La altura de las verjas permitidas en esta sección se medirá a partir del resanteo original del

solar. La altura de la verja podrá ser mayor de 2m si no se obstaculiza la vista y ventilación. 17. Portales • Residencial: Se permite 1 portal ornamental en cada patio entre edificio y línea lateral del

solar o posterior en solares de esquina. • Altura: No más 3m • Abertura: No menor de 1m de ancho ni menor de 2 m de alto • Portón de rejas o enrejado en apertura: Parte sólida no mayor 25% • Altura del portal <=1m: No requiere apertura 18. Edificios y usos accesorios • Se permiten usos accesorios a cualquier fin permitido en el distrito sujeto a:

o El uso accesorio será incidental y corrientemente relacionado al fin principal o Debe con tribuir a la comodidad, conveniencia o necesidad del fin principal o No puede ser establecido antes que el fin principal o Descontinuar el fin principal implica descontinuar uso accesorio (excepto en

viviendas en los edificios accesorios en distritos residenciales) • Usos y edificios accesorios relacionados a un uso residencial principal

• Oficinas profesionales o estudios de un residente

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o No será mayor del 25% del área bruta de piso de la unidad de vivienda, otros o Solo para miembros de la familia, excepto en la práctica de una profesión

cuando se podrá emplear una persona particular o Se mantendrán características residenciales del distrito evitando dar

impresión que se tiene otro uso (pero se permite rótulo), otros • Ocupaciones domiciliarias (actividad llevada a cabo por miembros de una familia en

la misma residencia utilizando equipo eléctrico y mecánico de uso corriente en el hogar para contribuir a la comodidad o suplir necesidad de la familia)

o No será mayor de 25% del área bruta de piso por la unidad de vivienda, otros o Solo podrán utilizarla los miembros de la familia; solo equipo mecánico

corriente en el hogar o Servicios a prestarse o artículos a venderse serán los que produzcan los

miembros de la familia, no se mantendrá sitio para venta de comidas o bebidas

o Se mantendrán las características residenciales de la pertenencia evitando dar impresión de estar siendo utilizada para otro propósito que no sea vivienda (excepto rótulo)

• Barberías, salones de belleza o No será mayor del 25% del área bruta de piso de la unidad de vivienda, otros o Máximo un sillón y el operario debe residir en la unidad principal o Los servicios a prestarse o artículos a venderse serán los que produzca el

operario o Se mantendrán las características residenciales de la pertenencia evitando dar

impresión de estar siendo utilizada para otro propósito que no sea vivienda (excepto rótulo)

• Unidades de vivienda en edificios accesorios o Se permiten, excepto en R-I, RT-I, si la densidad poblacional en la

pertenencia resulte conforme con lo establecido para el distrito y el número de unidades de vivienda en el edificio accesorio no sea mayor de 2

• Comenzando en la página 196 del Reglamento, hay requisitos de altura, área de ocupación, área bruta de piso y ubicación

• Usos y edificios accesorios relacionados a un uso comercial

• Almacenaje: no será mayor del 50% del área bruta de piso, otros • Motores, subestaciones de energía eléctrica y compresores, unidades de

refrigeración: Como parte del edificio principal sin que sobresalgan de las líneas generales del edificio principal

• Comenzando en la página 198 del Reglamento, hay requisitos de altura, área de ocupación, área bruta de piso y ubicación

• Usos y edificios accesorios relacionados a un centro de mercadeo (CC) • Servicios • Recreación comercial simple • Comercio piezas de vehículos de motor, mecánica liviana • Restaurantes • Ventas al detal • Comenzando en la página 202 se incluyen requisitos de altura, área de ocupación,

área bruta de piso, ubicación, estacionamiento y diseño • Usos y edificios accesorios relacionados a un uso industrial

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• Almacenaje, ver restricciones en Pág. 203 • Vigilancia o guardián • Comenzando en la página 204 se incluyen requisitos de altura, área de ocupación,

área bruta de piso y ubicación • Usos y edificios accesorios relacionados a un uso institucional, turístico y otros no cubiertos

anteriormente • Serán autorizados por la JP o ARPE, según corresponda de acuerdo a Sec 50.02

19. Estacionamientos (52.00) • Serán provistos dentro de la pertenencia (en el solar) • Hay situaciones que se permiten fuera del solar (ver Pág. 206) • Si no se requiere lo contrario, podrán ser en un patio requerido siempre que no se obstaculice

el tránsito en los accesos o virajes del estacionamiento • En distritos residenciales, M, DT-G, DT-P se permite estacionamientos como negocio o para

servir uso comercial en solares o predios abiertos contiguos a C-L, CT-L o C-I y en solares o predios abiertos que estén a una distancia no mayor de 100 m de CT-L, I-L o I-P (ver detalles Pág. 206)

• El Reglamento contiene detalles en Pág. 207 en adelante • Están exentos de esta sección los casos bajo Reglamento para la designación, registro y

conservación de sitios y zonas históricas • Diseño

• Cualquier vehículo debe poder moverse sin que se vea impedido por otros vehículos (a menos que se disponga en este Reglamento)

• Pavimentación: concreto, hormigón asfáltico o similar (“all weather dustles material”” )

• Marcas: Cada espacio marcado con pintura u otro material indeleble • Accesos: desde vías públicas a áreas de estacionamiento y desde espacios de

estacionamiento a vías internas que conducen a vías públicas. No se permitirán estacionamientos con salidas en retroceso a vías públicas.

• Barreras de detención (“wheel stops”): Al menos 6”, mampostería, acero u hormigón • Iluminación: Si se utiliza debe estar dirigida al estacionamiento, otros • Verjas: En distrito residencial se limitará la visibilidad del estacionamiento desde la

primera planta de los solares y desde la acera. Ser proveerán verjas ornamentales con setos vivos etc. a lo largo de la vía.

• Un vehículo requiere 2.5m x 5.5 m excluyendo espacio para accesos, viraje o No obstante, se permite que 1/3 de los estacionamientos ocupen área 2.2m x

4.6m • Casas de apartamentos que requieran 2 estacionamientos por unidad de vivienda se

permitirán estacionamientos dobles, uno detrás de otros de 2m x 11m. Otros • Pendiente máxima de las rampas de acceso no excederá de 15%. Si excede de 12%

se suavizará con transición de no menos de 2m de largo • Provisión de espacios (52.03), Pág. 211

• Comercio venta al detal o prestar servicios: 1 por cada 15 mc de área neta de piso y un espacio por cada 70 mc. área neta dedicada a almacenaje. De no indicarse área almacenaje, ésta se estimará = 1/3 área total del comercio o servicio. Más un espacio adicional por cada 3 empleado o parte de éstos.

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• Oficinas (excepto las indicadas más adelante): 1 por cada 25 mc o parte de estos de área bruta de piso

• Oficinas alto volumen (médicos, usuarios AAA, AEE, tel., rentas internas, etc.): 1 por cada 15 mc de área bruta de piso

• Usos industriales: 1 por cada 70 mc o parte de éstos de área bruta de piso o 1 espacio por cada 2 empleados en el turno de mayor empleo (la mayor)

• Almacenes: 1 por cada 70 mc o parte de éstos de área bruta de piso • Iglesia, escuela elemental e intermedia: 1 por cada 25 asientos o parte de éstos • Centro de cuido diurno niños o envejecientes: 1 por cada 25 personas • Escuelas superiores: 1 por cada 10 asientos o parte de estos • Escuelas comerciales o vocacionales, colegios, universidades, auditorios, salones de

convenciones, teatros, cinematógrafos, otro(ver lista pág. 212): 1 por cada 5 asientos o parte de éstos

• Marinas: 1 por cada bote • Restaurantes, cafeterías, barras: 1 por cada 5 mc o parte de éstos de área neta de piso

de servició público y 1 por cada 3 empleados o parte de éstos. El servi-carro estará aparte y será adicional.

• Vivienda: 1 espacio por cada unidad de vivienda de 1 o 2 famlias o Apartamentos:

o

(de Pág. 65) • Otros (ver Pág. 211 a 215)

• Espacios para carga y descarga: Comercial, industrial, exhibición de artículos, hotel u hospital: Uno no menor de 8m x 3m por cada 1,500 mc de área bruta de piso o fracción para edificios menores de 9,000 mc; para edificios entre 9001 y 20,000 se requiere 1 por cada 2,500 mc de área bruta de piso, ver otros

• Tendrán exención contributiva edificios estacionamiento: • de nueva construcción a partir del 19 diciembre de 1997 • multipisos

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• para el negocio de estacionamiento 10. Estaciones de gasolina, pág 217 • Se cubre en detalle en Sec 53.00 a 56.00 (pág. 217-236) 21. Cambios de calificación indirectos • Son usos propuestos que no son permitidos por la reglamentación aplicable en áreas

calificadas pero que se provee para considerar por la JP y que de aprobarse conllevan al distrito de calificación

• Proyectos residenciales: calificados como suelo urbano • Desarrollos comerciales o mixtos con vivienda:

• calificados como suelo urbano • En solar suficiente para el estacionamiento requerido • Podrá incluir más de una estructura principal si se propone segregar el mismo, de

manera que cada estructura ubique en un solar independiente con accesos y estacionamientos independientes

• Al combinar comercial y residencial en una sola estructura los accesos al estacionamiento y aceras serán separados e independientes para cada uso

• En una sola estructura podrá someterse cómputos de estacionamiento compartido, otros

• Contiene requisitos específicos para (58.05 a 58.07): • Proyectos de desarrollos de recreación comercial extensa • Proyectos de desarrollos industriales livianos • Otros desarrollos

22. Desarrollos en áreas no calificadas que la JP se reservó jurisdicción (59.00) • requiere Consulta de Ubicación 23. Terrenos con características especiales • Mediante consulta de ubicación

• si se propone densidad o intensidad mayor a la permitida o requieren diseño particular para atender situaciones especiales, pero que no hay distrito específico que las tenga

• que requieren ubicación especial como industriales pesados y vertederos, etc. • con mayor o menor cabida a la establecida y que no pueda considerarse vía variación

en construcción 24. Variaciones en uso (62.00) Pág. 245 • Disposición general: La Junta o la ARPE la podrá considerar cuando se demuestre que

ninguno de los usos permitidos es factible desde el punto de vista físico o económico considerando

• costo de adaptar propiedad a usos permitidos y beneficios que se derivaría una vez adaptada para esos usos

Capítulo VI Proyecto Negociados y métodos alternos al proceso tradicional de construcción

38

• razones por las cuales ningún uso permitido es factible deben ser únicas a la misma y no una característica general del sector (no podrán haber sido causados por el dueño)

• el uso solicitado es compatible con propósitos del distrito y el vecindario • la variación no afecta: disponibilidad infraestructura, contexto en que ubica, el

ambiente del vecindario, la seguridad y tranquilidad de los vecinos, el uso propuesto beneficia al vecindario, el uso solicitado está permitido

• El propósito de las variaciones en uso es evitar que la aplicación literal de los reglamentos resulte en confiscación del disfrute de la propiedad

• Requiere vista pública • Se podrán establecer condiciones para su autorización. El incumplimiento de éstas podrá

constituir base para revocar la variación. • La variación no cambiará el distrito en otro ni constituirá un cambio en densidad e intensidad

25. Variaciones en construcción (63.00) Pág. 248 • Disposición general: La Junta o la ARPE lo podrá considerar variaciones en construcción

para los usos que tolera el distrito considerando: • Que el solar tenga una condición particular que no permite que se cumpla el Reg. • La variación no perjudica propiedades vecinas, disponibilidad de infraestructura y el

ambiente del vecindario • No conlleva convertir un distrito en otro • La magnitud de la variación es la necesaria para asegurar la viabilidad del uso

permitido y no es viable considerar otras alternativas para salvar el problema presentado.

• El propósito de las variaciones en construcción es evitar que la aplicación literal de los reglamentos resulte en confiscación del disfrute de la propiedad

• Si no se obtiene el permiso correspondiente de construcción, de uso o de rótulo quedará sin efecto en un año.

26. Excepciones (64.00) Pág. 250 • Excepción es una autorización discrecional para utilizar una propiedad o construir una

estructura diferente a lo permitido… siempre que dicho uso o construcción sea permitido mediante exoneración por la reglamentación.

• Disposición general: La Junta o la ARPE podrán considerar excepciones para usos según Reglamentación.

• En zonas escolares las disposiciones sobre Zonas Escolares regirán sobre las excepciones • Criterios (ver 64.03), Pág. 250 • Usos a considerar por ARPE (64.05) Pág. 251 • Usos a considerar por JP (64.06) Pág. 260 • Las condiciones concedidas quedarán sujetas a condiciones que se establezcan • Si no se obtiene el permiso correspondiente de construcción, de uso o de rótulo quedará sin

efecto en un año.

1

Distritos de Calificación. Esta tabla contiene datos representativos. Consulte el Reglamento de Calificación, número 4. Distrito Anterior DISTRITO NOMBRE Usos Altura (m) Tamaño

Solar (mc) Densidad Poblacional

Área de Ocupación

Área Bruta de Piso

Patio Delantero Patio Lateral Patio Posterior

R-0 UR Terrenos Urbanizables 1 vivienda por finca principal o consulta de ubicación, otros

R, 1, R-2, R-3 R-I Residencial Intermedio

Vivienda unifamiliar, multifamiliar, solares o estructuras de estacionamiento, hospedajes, otros

12m o mayor si cumple con este Reglamento, otros

Posterior a Reglamento: 275mc <=solar<= 400mc, ancho >=11m

1 familia en solar menos de 275mc. En solar >=275mc 1 unid. básica vivienda por cada 150 mc

No mas de 60% del área del solar

No más de 180% del área del solar

>=3m o 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

2 con min. de 2m y suma >=5m, 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

>=3m o 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

R-4, R-5 R-A Residencial de Alta Densidad

Vivienda unifamiliar, multifamiliar, solares o estructuras de estacionamiento, hospedajes, otros

En base a área bruta de piso y al tamaño de los patios o separación entre edificios o áreas en el mismo solar

Posterior a Reglamento: Solar >= 400 mc, ancho >=15m

1 unid.básica por cada 100 mc de solar, otros, Reg. incluye tabla unidad básica vivienda

No mas de 50% del área del solar, otros en base a densidad poblacional (ver tabla)

No más de 250% del área del solar, otros en base a densidad poblacional (ver tabla)

>=3m o 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

2 con min. de 3m, 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

>=3m o 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

R-6 R-ZH Residencial Zona Histórica

Apartamentos, casa 1 o más familias, hospedajes, posadas en centro urbano tradicional, otros

Hasta 6 plantas con altura 2 veces el ancho promedio de la vía del frente, otros

No tiene requisito

1 unid. vivienda básica por cada 50 mc de solar, otros

No mas de 90% del área del solar

No más de 420% del área del solar, otros

No tiene requisito

No tiene requisito

>=3m, otros

RC-1 RC-M Residencial Comercial Mixto

Uso principal residencial, pero en primera planta se permiten otros usos (lista en Reg.)

Hasta 9 m, otros

Posterior a Reglamento : >=400mc y ancho>= 20m

1 unid. vivienda básica por cada 150 mc de solar, otros, tiene incluye tabla unidad básica vivienda

Solar interior – 70%, esquina – 80%, 2 o 3 esquinas - 90%, toda manzana – 100%

Solar interior – 140%, esquina – 160%, 2 o 3 esquinas - 180%, toda manzana – 200%

>=3m o 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

2 con min. de 4m, 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

>=4m, 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

C0-1, C0-2, C-L, C-6

C-L Distrito Comercial Liviano (baja intensidad y tolerable para el vecindario)

Cuidado niños, comercio al detal, estacionamiento, hospedajes, institucionales, cívicos y culturales, servicios, vivienda de la segunda planta en adelante, dotacional, otros

Hasta 12m pero 3ra planta será residencial, otros

Posterior a Reglamento : >=300mc y ancho>= 12m

1 unid. vivienda básica por cada 100 mc de solar, otros

No mas de 70% del área del solar

No más de 300% del área del solar, otros

No requiere para primeras dos plantas excepto bajo circunstancias

2 con min. de 2m, 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

>=4m, 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

2

Distrito Anterior DISTRITO NOMBRE Usos Altura (m) Tamaño

Solar (mc) Densidad Poblacional

Área de Ocupación

Área Bruta de Piso

Patio Delantero Patio Lateral Patio Posterior

en Reglamento, otros

C-1,C-2, C-3 C-I

Comercial Intermedio (para suplir necesidades de varios vecindarios y áreas comerciales existentes de carácter central)

Usos en C-L, estaciones gasolina, hospederías (con restricciones), oficinas alto volumen, recreación comercial simple, industrias livianas y otros

Hasta 12m pero 3ra planta será residencial, otros

Posterior a Reglamento: : >=300mc y ancho>= 12m

1 unid. vivienda básica por cada 100 mc de solar, otros

No excederá 70% del área del solar

No más de 300% del área del solar, otros

No requiere para primeras dos plantas excepto bajo circunstancias en Reglamento, otros

2 con min. de 2m, 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

>=3m, 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

C-4 C-C Centro Comercial Extensa (centros de mercado desarrollados)

Usos serán determinados por consulta de ubicación

Hasta 30 m, otros

>=8,000mc 1 unid. vivienda básica por cada 100 mc de solar, otros

Lo requerido en Consulta Ubicación. No mas de 30% del área del solar si no se estableció

Lo requerido en Consulta Ubicación. No mas de 30% del área del solar si no se estableció

>=15m, otros >=15m, otros >=15m, otros

C-5 RC-E Recreación Comercial

Usos autorizados vía consulta de ubicación tales como pistas carreras vehículos de motor, estadios, boleras, cines, estudios cine, hipódromos, parques recreación comercial, piscinas, hotel, casino, otros

Hasta 2 veces el ancho de la vía donde da frente, otros

No tiene No se especifica No se especifica No se especifica

No se especifica No se especifica

No se especifica

I-1, IL-1 I-L Industrial Liviano (excluyendo el uso residencial e industrias pesadas)

Distribución al por mayor, cremación, estaciones transbordo, industrias farmacéuticas, talleres de reparación, estacionamiento, estación de gasolina, transformar materia prima, otros

Edificios hasta 2 veces el ancho de la vía donde da frente, otros

Posterior a Reglamento: área>=800mc, ancho>=20m

No se especifica No excederá 75% área del solar

No más de 450% del área del solar, otros

No requiere para las primera 3 plantas con excepciones (ver Reg. 4)

2 con min. de 2m, 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

>=3m, 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

I-2, IL-2 I-P

Industrial Pesado (Proyectos específicos que por su naturaleza e intensidad requieren de una ubicación especia)

Procesos con substancias químicas, cantera, cremación, recuperación energía; productos de hormigón, asfalto, metales; desmembramiento de vehículos, vertederos, estación gasolina, estacionamientos, almacenamiento a granel, actividades industriales, otros

Será establecida en consideración de la industria a establecer

Posterior a Reglamento: >=8,000mc y ancho>=40m

No se especifica No excederá 50% área del solar

No más de 300% del área del solar, otros

>=3m, otros 2 con min. de 5m, otros

>=5 metros, otros

P DT-G Dotacional General (Terrenos públicos o privados con usos dotacionales, institucionales, recreativos, cívicos, docentes, filantrópicos, culturales, científicos, educativos, religiosos o similares)

P DT-P Dotacional Parque (Preservar carácter abierto de espacios grandes y poderlos dedicar a

Compatibles con los propósitos, tales como: parques y facilidades recreativas al aire libre y usos accesorios relacionados, ver requisitos.

Hasta 2 plantas o 9m de alto

3

Distrito Anterior DISTRITO NOMBRE Usos Altura (m) Tamaño

Solar (mc) Densidad Poblacional

Área de Ocupación

Área Bruta de Piso

Patio Delantero Patio Lateral Patio Posterior

la recreación pública pasiva y activa)

No se permitirá la lotificación de terrenos excepto para DT-P, ver detalles

M M

A Mejorarse donde existe (excesiva aglomeración de personas y edificios en solares demasiado pequeños donde faltan los servicios públicos indispensables, terrenos con topografía accidentada y otras condiciones desfavorables Ver 3.12 del Reglamento.

RT-1, RT-2, RT-3 RT-I Residencial Turístico

Intermedio

Residencial turístico, cafeterías, centros vacacionales, accesorios, estacionamientos, hospedajes, hospedería, hotel, villas turísticas, servicios, otros

Hasta 12m, otros

Posterior a Reglamento: >=300mcy ancho>=15m

1 unid. vivienda básica por cada 100 mc de solar, otros

No más de 60% del área del solar

No más de 180% del área del solar, otros

>=3m con 50% de su área en siembra

2 con min. de 2m y cuya suma>=5m

>=3m, otros

RT-4, RT-5 RT-A Residencial

Turístico de Alta Densidad

Usos en RT-1, otros por consulta de ubicación, edificios y usos accesorios, estacionamientos, ver detalles

A base del área bruta de piso permitida y tamaño de patios, otros

Posterior a Reglamento: área>=1000mc, ancho>=20m

1 unid. vivienda básica por cada 80 mc de solar, otros

No más de 50% del área del solar

No más de 350% del área del solar, otros

No menor de 3m ni mayor de 4m, con 50% de su área en siembra

2 con min. de 3m o 1/5 de la altura del edificio (la mayor), otros

>=3m o 1/5 de la altura del edificio (la mayor), otros

CT-1, CT-2 CT-L

Comercial Turístico Liviano (intensidad intermedia y semi-alta, suplen la necesidad de varios vecindarios y de los visitantes al área)

Edificios y usos accesorios, estacionamiento, hospedajes, hospedería, hotel, recreación comercial simple donde no colinde con residencial, servicios, ventas al detal, vivienda, otros

Hasta 15m Posterior a Reglamento: área>=4500mc, ancho>=15m

1 unid. vivienda básica por cada 100 mc de solar, otros

No más de 75% en solares int. ni 85% en solares esquina

No más de 300% en solares int. ni 340% en solares esquina, otros

No menor de 2m ni mayor de 3m, estará pavimentado

Opcional no menor de 2m, excepto cuando colinde con residencial o público

>=3m

CT-3, CT4 CT-I Comercial Turístico Intermedio

Usos en CT-L, estación de gasolina, otros mediante consulta de ubicación, edificios y usos accesorios, otros

Hasta 40m Posterior a Reglamento: >=1000mcy ancho>=20m

1 unid. vivienda por cada 70 mc de solar, uso residencial en segunda planta en adelante, otros

No más de 75% en solares int. ni 85% en solares esquina

No más de 500% en solares int. ni 560% en solares esquina, otros

No menor de 3m ni mayor de 4m, estará pavimentado, otros

2 de min. 2m o 1/5 altura del edificio (la mayor), otros

>=3m o 1/5 altura edificio (la mayor), otros

AD AD Áreas Desarrolladas (áreas no urbanas pobladas o desarrolladas)

Usos permitidos serán conforme a consulta de ubicación, otros

Con alcantarillado >=400mc, Sin alcantarillado

En solares < 800mc será 1 familia, >800mc será 1 o 2

No más de 65% del solar

No más de 130% área del solar

>=1m (hay excepciones)

Residencial requiere 2 con ancho >=3m o 1/5 de altura

>=3m o 1/5 altura edificio (la mayor),

4

Distrito Anterior DISTRITO NOMBRE Usos Altura (m) Tamaño

Solar (mc) Densidad Poblacional

Área de Ocupación

Área Bruta de Piso

Patio Delantero Patio Lateral Patio Posterior

>=600mc o lo resultante de pruebas de percolación (la mayor)

familias, otros de edificio (la mayor), otros

otros

A-1 A-P Agrícola Productivo (Su continuidad en uso agrícola es de importancia para el país)

Agrícola, agropecuario y agroindustriales independiente de la intensidad, usos y edificios accesorios, elaboración de productos cultivados en la finca, molinos eólicos, molinos para granos, una vivienda por finca, otros

No más de 9m, se determina en función de la naturaleza de la actividad

Posterior a Reglamento: >=50 cuerdas, otros

4% de la finca Todo edificio tendrá una separación >=6m, otros

A-3, A-2 A-G Agrícola General (Agrícola o con potencial reconocido)

Agrícolas, agropecuarias, agroindustriales, hospedajes, hospitales veterinarios, molinos eólicos, facilidades agro turísticas y ecoturísticas, vivienda 1 o 2 familias, usos y edificios accesorios, otros

No más de 9m, se determina en función de la naturaleza de la actividad

Posterior a Reglamento: >=25 cuerdas, otros

Solares > 10cdas se determina en función a actividad a realizar, Solares >1cda será <=20%, solar <1cda será <=50%

Solares > 1cda será <=40% del área del solar Solar < 1cda será <=100%

Todo edificio tendrá una separación >=6m, otros

A-4 R-G Rural General (Terrenos no apropiados para cultivos o con limitaciones para cultivos)

Agrícolas, agropecuarios, agroindustriales, artesanales, dotacionales, hospitales veterinarios, institucionales (hasta 1 cda.), molinos eólicos, hospedería turística, comercial <=10,00 pc de piso, industrial <=15,000pc de piso, vivienda 1 o 2 familias, usos y edificios accesorios, otros

No más de 9m, se determina en función de la naturaleza de la actividad

Posterior a Reglamento: >=25 cuerdas, otros

1 vivienda para 1 o 2 familias, otros

Solares > 5cdas se determina en función a actividad a realizar, Solares >1cda será <=20%, solar <1cda será <=50%

Solares > 1cda será <=40% del área del solar Solar < 1cda será <=100%

6m 3m o 1/5 altura edificio (la mayor)

3m o 1/5 altura edificio (la mayor)

B-1, B-3 B-Q Bosques (tiene requisitos particulares para construcciones)

Agrícolas, principalmente agroforestería, silvicultura, cultivos hortícolas y algunas empresas pecuarias compatibles, facilidad agroturística y ecoturística, vivienda de 1 o2 familias, edificios y usos accesorios, venta de productos cosechados en la finca, caminos y establos como complemento al deporte de paseos a caballo, usos artesanales, facilidades públicas y recreativas, otros

Posterior a Reglamento: >=25cdas, excepciones, otros

1 vivienda para 1 o 2 familias en cada finca

Todo edificio tendrá una separación >=6m, otros

CR-1, CR-2, CR-4 CR Conservación de Recursos Ver reglamento

CT-3, CR-C Conservación de Cuencas Ver reglamento

CR-A CR-A Conservación de Recursos Ver reglamento

5

Distrito Anterior DISTRITO NOMBRE Usos Altura (m) Tamaño

Solar (mc) Densidad Poblacional

Área de Ocupación

Área Bruta de Piso

Patio Delantero Patio Lateral Patio Posterior

Arqueológicos Ver reglamento

CR-H SH Sitios Históricos Ver reglamento

DS

Desarrollo Selectivo (áreas con potencial de desarrollo pero con limitaciones severas naturales o de infraestructura)

En armonía con usos existentes en el lugar… Toda segregación será evaluada por Junta de Planificación, ver detalles

Posterior a Reglamento: >=25cdas, otros

>=6m >=3m >=3m

RT-0, RT-00, DTS DTS

Desarrollo Turístico Selectivo (Para ubicar proyectos turísticos y recreativos, sujeto a disponibilidad de infraestructura, manteniendo carácter paisajista y condiciones naturales)

Si forman parte de Zona de Interés Turístico (ZIT): Turísticos, hospederías turísticas, ecoturísticos y agro turísticos Si no forman parte ZIT además de lo anterior: agroindustriales y agropecuarios, hospedajes, comercio detal, servicios, vivienda, edificios y usos accesorios, otros

Posterior a Reglamento: >=25cdas, otros

En función al uso a establecerse

En función al uso a establecerse

>=6m >=3m >=3m

PP PP Playas Públicas Ver reglamento

PR y B-2 PR Preservación de Recursos Ver reglamento

RE RE Ruta Escénica Ver reglamento Zona Escolar ZE Zona Escolar Ver reglamento

Los requisitos en la tabla son representativos. Hay que ver los detalles y requisitos adicionales en el Reglamento de Calificación, número 4.

6

Requisitos adicionales en construcción que considerará la ARPE.

Tipo Estructura Unidades de vivienda Altura (m) Tamaño Solar (mc)

Densidad Poblacional

Área de Ocupación

Área Bruta de Piso Patio Delantero Patio Lateral Patio

Posterior

Casas en Hilera en R-I y RT-I

Un edificio para casas en hilera no tendrá más de 6 unidades de vivienda con fachadas iguales en un mismo plano y aun mismo nivel pudiendo llegar a 10 unidades cuando se construya con fachadas distintas y a desnivel.

Hasta 9m

Solar formado posterior a este reglamento: área>=150mc En solares interiores: frente mínimo de 6m por cada unidad Extremos de la hilera: frente mínimo >=8.5m

Una unidad de vivienda en cada solar independiente del tamaño del solar?

No más de 60% del área del solar en los demás distritos?

No más de 150% del solar en los demás distritos?, otros

Si provee estacionamiento en el interior del solar: No más de 3m ni menos de 4m Si no se proveen: Será >=6m En RT-I tendrá >=50% de su área en siembra

En los dos extremos del edificio: >=5m, otros

>=3m, otros

Casa Patio en R-I y RT-I Edificio con 1 o 2 unidades de vivienda que no tiene pared en común con otro edificio y que tiene una de las paredes laterales coincidiendo con las colindancias del solar.

Hasta 9m

Solar formado posterior a este reglamento: área>=250mc

1 o 2 familias independiente del tamaño del solar

No más de 65% del área del solar

No más de 130% del solar, otros

Si provee estacionamiento: No menor de 3m En RT-I tendrá >=50% de su área en siembra

1 patio >=3m, otros >=3m, otros

Casa apartamento en R-I y RT-I

En base al área bruta de piso permitida y del tamaño de los patios etc. En RT-I no más de 9m, otros

De acuerdo al área del solar (ver tabla)

No más de 50% del solar

Solar <=2000mc: 100% >2000mc: 120% >3800mc: 140% >5400mc:160%

>=3m >3m o 1/5 altura edificio (la mayor), otros

>3m o 1/5 altura edificio (la mayor), otros

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